Fondo Delta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2013

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1 Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2013 IDeA FIMIT SGR S.p.A. Sede Legale Via Mercadante Roma T. (+39) F. (+39) Sede Milano Via Brera Milano T. (+39) F. (+39) C.S ,96 R.E.A. n P.IVA e C.F Società iscritta al n. 68 Albo S.G.R. Banca d Italia

2 Relazione degli Amministratori Situazione Patrimoniale Sezione Reddituale Nota Integrativa Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dal Fondo Prospetto dei cespiti disinvestiti dall avvio operativo alla data del Rendiconto Estratto relazione di stima degli Esperti Indipendenti Relazione della Società di Revisione

3 Relazione degli Amministratori al Rendiconto al 31 dicembre ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE 2 2. DATI DESCRITTIVI DEL FONDO 11 A. IL FONDO DELTA IN SINTESI 12 B. LA CORPORATE GOVERNANCE ILLUSTRAZIONE DELL ATTIVITÀ DI GESTIONE DEL FONDO E DELLE DIRETTRICI SEGUITE NELL ATTUAZIONE DELLE POLITICHE DI INVESTIMENTO 14 A. L ATTIVITÀ DI GESTIONE 18 B. POLITICHE DI INVESTIMENTO E DI DISINVESTIMENTO EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NELL ESERCIZIO LINEE STRATEGICHE CHE SI INTENDONO ADOTTARE PER IL FUTURO ILLUSTRAZIONE DEI RAPPORTI INTRATTENUTI NELL ESERCIZIO CON ALTRE SOCIETÀ DEL GRUPPO DI CUI LA SGR FA PARTE FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL ESERCIZIO LA GESTIONE FINANZIARIA 22 A. FINANZIAMENTI 23 B. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI PERFORMANCE DEL FONDO, ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA SUL MERCATO E INDICATORI DI REDDITIVITÀ E FINANZIARI PROVENTI POSTI IN DISTRIBUZIONE ALTRE INFORMAZIONI 26 1

4 1. Andamento del mercato immobiliare Lo scenario macroeconomico L'espansione dell'attività economica globale è proseguita anche nel terzo trimestre dell anno scorso, soprattutto grazie alla crescita più robusta in alcuni paesi avanzati. Nel terzo trimestre del 2013 l economia statunitense è cresciuta a un tasso trimestrale annualizzato pari al 3,6%, in accelerazione rispetto al 2,5% del secondo trimestre. Diversamente, è proseguita anche nella seconda metà del 2013 la persistente debolezza dell'area euro e il rallentamento delle principali economie emergenti. I prezzi delle materie prime, energetiche e non, si sono ridotti, favorendo un generalizzato calo dell'inflazione mondiale, a settembre pari al 3,2%, rispetto al 3,3% di agosto 1. Il mercato azionario globale ha continuato a crescere a ritmi molto sostenuti sulla scia della politica monetaria particolarmente espansiva. A dicembre la variazione su base mensile del mercato azionario mondiale è stata nulla (+2,8% a novembre), mentre su base annuale è stata pari al +20,3% (+25,5% mese precedente). La seguente tabella mostra le stime del Fondo Monetario Internazionale, rilasciate ad ottobre, di crescita del Prodotto Interno Lordo (PIL) mondiale per il biennio , con evidenza delle differenze rispetto alle stime dello scorso luglio. Crescita del PIL a livello mondiale Variazioni percentuali Differenza da stime Dati Consuntivi Stime ottobre 2013 luglio Mondo 3,9 3,2 2,9 3,6 0,3 0,2 Paesi avanzati 1,7 1,5 1,2 2,0 0,0 0,0 Giappone 0,6 2,0 2,0 1,2 0,1 0,1 Regno Unito 1,1 0,2 1,4 1,9 0,5 0,4 Stati Uniti 1,8 2,8 1,6 2,6 0,1 0,2 Area Euro 1,5 0,6 0,4 1,0 0,1 0,0 Italia 0,4 2,4 1,8 0,7 0,0 0,0 Paesi Emergenti 6,2 4,9 4,5 5,1 0,5 0,4 Russia 4,3 3,4 1,5 3,0 1,0 0,3 Cina 9,3 7,7 7,6 7,3 0,2 0,4 India 6,3 3,2 3,8 5,1 1,8 1,1 Brasile 2,7 0,9 2,5 2,5 0,0 0,7 Fonte: FMI, Wordl Economic Outlook aggiornamento ottobre 2013 Dopo la sensibile crescita nel secondo trimestre, l economia dell area euro, nel terzo trimestre, ha registrato un rallentamento del tasso di crescita. Il PIL dell'eurozona è infatti cresciuto solo dello 0,3% in termini trimestrali annualizzati, rispetto all 1,1% del trimestre precedente. All interno dell area, nello stesso periodo, anche la Germania ha registrato un rallentamento della crescita del PIL, pari all 1,3% (2,9% nel 1 ABI, Monthly Outlook, dicembre

5 trimestre precedente), mentre il PIL della Francia è risultato in calo dello 0,6% (+2,2% la variazione del secondo trimestre). Il presidente della Banca Centrale Europea (BCE), nel corso dell ultima conferenza stampa di gennaio, ha comunicato la decisione del consiglio direttivo di lasciare inalterato il tasso ufficiale al minimo storico dello 0,25% (lo scorso novembre l istituto aveva annunciato un taglio dallo 0,50% allo 0,25%) e ha ribadito di essere pronto a utilizzare qualsiasi strumento, se necessario, per supportare la fragile crescita economica dell area euro. I dati sull inflazione continuano a favorire la politica monetaria espansiva della BCE; il tasso di inflazione per l Eurozona a dicembre era pari allo 0,8%, mentre per l Italia era pari allo 0,6%, entrambi ai minimi dal 2009 e ben lontani dall obiettivo del 2% della BCE. Dopo 8 trimestri consecutivi di caduta, nel terzo trimestre del 2013 il PIL italiano ha segnato una variazione nulla rispetto al trimestre precedente (0,1% in termini trimestrali annualizzati) ed è diminuito dell 1,8% nei confronti del corrispettivo trimestre del La variazione stimata dalla Banca d Italia per il 2013 è pari a 1,9%, mentre per il prossimo anno è prevista una crescita dello 0,7%. Prosegue il miglioramento dell indice di fiducia delle imprese nell area euro ed anche per l Italia, dove l indice di fiducia delle imprese è cresciuto nel secondo semestre del 2013, passando dal 90,9 di giugno al 98,2 di dicembre (2005=100) 2, lo stesso vale per l indice PMI manifatturiero che è passato da 49,1 di giugno a 53,3 di dicembre, ai massimi dall aprile Diversamente, preoccupano sempre di più i dati sulla disoccupazione: stabile quella europea e dell Eurozona al 10,9% e 12,1%, mentre sale ad un nuovo record quella italiana attestandosi al 12,7%. Preoccupa soprattutto la rapida ascesa di quella giovanile: record di 57,7% per la Spagna, addirittura sopra il 54,8% greco, mentre l Italia si assesta al 41,6%. Purtroppo per l'italia ci sono spazi limitati per gli investimenti volti al rilancio dell economia: il deficit del bilancio pubblico si prospetta superiore al 3% per il 2013, a poca distanza dalla chiusura della procedura per deficit eccessivo della Commissione Europea; il Governo prevede riforme importanti sul rilancio dell occupazione e l'accelerazione su privatizzazioni e cessioni immobiliari. Intanto i mercati azionari continuano a far registrare ottime performance, soprattutto grazie alla politica espansiva della BCE. L indice azionario italiano ha chiuso il 2013 con una performance del +16,5%, il rendimento sui BTP decennali, nelle prime sessioni del 2014, è sceso sotto la soglia psicologica del 4% portando lo spread sul Bund sotto i 200 punti base, ai minimi da luglio A seguito del perdurare della crisi e dei suoi effetti, la rischiosità dei prestiti in Italia è ulteriormente cresciuta: le sofferenze nette sono risultate ad ottobre 2013 pari a 77,4 miliardi di euro, le lorde 147,3 miliardi di euro; il rapporto sofferenze lorde su impieghi era del 7,7% ad ottobre 2013 (6,1% un anno prima; 2,8% a fine 2007), valore che ha raggiunto il 13,4% per i piccoli operatori economici (11,2% ad 2 ISTAT 3 Markit 3

6 ottobre 2012; 7,1% a fine 2007), il 12,3% per le imprese (9,2% un anno prima: 3,6% a fine 2007) ed il 6,3% per le famiglie consumatrici (5,4% ad ottobre 2012; 2,9% a fine 2007). La stretta del sistema creditizio ha continuato a penalizzare pesantemente l economia italiana e il settore immobiliare in particolare: a novembre in Italia i prestiti alle imprese si sono contratti al tasso annuo del 5,9%. L unico modo per stimolare la ripresa economica ed arrestare la crescita delle sofferenze bancarie è consentire che i flussi di liquidità a basso costo della BCE raggiungano direttamente l economia reale. Il mercato immobiliare europeo Gli investimenti diretti in immobili non residenziali in Europa, nel terzo trimestre 2013, sono stati pari a 35 miliardi di euro, in crescita del 7% rispetto al trimestre precedente e del 21% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Il terzo trimestre del 2013 si è presentato come il miglior terzo trimestre, in termini di volumi transati, dal Gli investimenti nei primi 9 mesi del 2013 sono stati pari a circa 100 miliardi di euro, in crescita del 21% rispetto ai primi nove mesi del Sebbene i principali paesi core europei come Regno Unito, Germania e Francia abbiano continuato a registrare buoni risultati, sono i paesi periferici a conseguire nel terzo trimestre del 2013 la maggiore crescita percentuale degli investimenti (+145% rispetto al terzo trimestre del 2012) 4, ma su valori assoluti piuttosto modesti. Figura 1 Andamento delle compravendite non residenziali in Regno Unito, Germania, Francia, Spagna e Italia nel terzo trimestre dell anno ( miliardi) 19% +21% 39% 149% 141% 11,9 14,1 5,1 6,2 3,3 4,6 1,3 0,8 0,5 0,4 Q312 Q313 Q312 Q313 Q312 Q313 Q312 Q313 Q312 Q313 Regno Unito Germania Francia Spagna Italia Fonte: CBRE Il mercato immobiliare Italiano Dopo un 2012 negativo, l anno peggiore per gli investimenti immobiliari dall introduzione dell'euro, l'italia nei primi nove mesi del 2013 ha registrato un inversione di tendenza significativa, con un volume di investimenti che ha già superato l intero volume registrato nel CBRE, European Investment Quarterly Q CBRE, Italian Investment Quarterly Q

7 Il volume degli investimenti non residenziali istituzionali (superiori ad un milione di euro) nei primi 9 mesi del 2013 è stato di circa 2,9 miliardi di euro, superiore ai 2,6 miliardi dell intero 2012, inoltre gli operatori stimano che, grazie ad alcune importanti operazioni concluse nel quarto trimestre, il volume dell intero 2013 dovrebbe superare i 4,5 miliardi di euro. Nei primi 9 mesi dell anno gli investimenti esteri hanno rappresentato il 73% del totale: gli investitori internazionali continuano a guardare con sempre maggiore interesse ai paesi periferici, grazie ai migliori rendimenti offerti, frutto del repricing in atto. Figura 2 Andamento delle compravendite degli investitori istituzionali ( mld) 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 8,5 5,6 4,1 4,2 4,4 2,6 2, M 2013 Fonte: CBRE Nel 2013 il settore commerciale si è presentato in forte crescita grazie ad alcune importanti transazioni concluse da investitori istituzionali esteri. Nei primi 9 mesi del 2013, circa 1 miliardo di euro è rappresentato da investimenti nel settore retail (il dato si confronta con i circa 0,4 miliardi di euro investiti nell intero 2012). Figura 3 Investimenti dei primi nove mesi del 2013 in Italia per tipologia 1% 21% 26% 13% Uffici Commerciale Industria e Logistica Turistico Misti Altri 5% 34% Fonte: CBRE 5

8 Nel terzo trimestre sono state registrate tre operazioni di grandi dimensioni (superiori a 100 milioni di euro), due delle quali riguardano il settore retail: l acquisto del Franciacorta Outlet Village (Brescia) da parte di Blackstone e l acquisto del parco commerciale Market Central Da Vinci (Fiumicino Roma) da parte di GWM. Sempre nel terzo trimestre sono state rilevate anche due operazioni di acquisto indirette: la creazione di una Joint Venture tra Allianz Real Estate e SES Spar European Shopping Centers per la gestione di un portafoglio di 7 centri commerciali, di cui 2 in Italia (provincia di Padova) e la cessione di quote di un fondo (Optimum Asset Management SA ha acquisito attraverso una piattaforma maltese il 100% delle quote del fondo "Boccaccio", da Relic SA e Aedes S.p.A.). Nell ultimo trimestre dell anno gli investimenti retail hanno continuato a crescere, grazie all acquisto di oltre il 60% delle quote di un portafoglio di 15 gallerie commerciali Auchan da parte di Morgan Stanley per un valore di 635 milioni di euro; inoltre recenti notizie hanno riportato che Blackstone è in trattativa riservata per l acquisto di due portafogli di centri commerciali da 200 milioni di euro ciascuno, di proprietà di Axa ed Aberdeen. Per il mercato immobiliare italiano continua l erosione dei prezzi, che dal 2008 ad oggi hanno accumulato una discesa dei valori significativa, in particolare, con riferimento ai 13 mercati principali, del 16,7% per le abitazioni nuove, del 17,3% per gli uffici e del 14,1% per i negozi 6. Con riferimento al secondo semestre del 2013, i prezzi hanno registrato una variazione negativa del 2% per le abitazioni nuove, del 2,3% per gli uffici e del 1,9% per i negozi. Si prevede inoltre che il processo di repricing iniziato con leggero ritardo rispetto alla contrazione delle compravendite, prosegua ancora nei prossimi due anni, anche se in maniera decrescente, fino a far registrare un inversione di tendenza nel Figura 4 Andamento medio dei prezzi nelle 13 principali città italiane (2007=100) 105 Uffici nuovi o ristrutturati Negozi Abitazioni nuove o ristrutturate ,4 89,4 84, Fonte: Nomisma 6 Nomisma, III Rapporto sul Mercato Immobiliare

9 Gli ultimi dati forniti dall Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio hanno mostrato un rallentamento della flessione del volume delle compravendite immobiliari. Nei primi tre trimestri del 2013 la variazione negativa è stata rispettivamente del 13,8%, 7,7% e 6,6% rispetto al numero di transazioni effettuate nei primi tre trimestri dell anno precedente 7. Il calo è stato rilevato in tutti i settori. Le flessioni maggiori si sono registrate nei comparti non residenziali con il settore uffici che con transazioni ha segnato il calo più elevato, 11,7%, seguito dal settore produttivo, che con scambi ha registrato una variazione tendenziale negativa del 9,4% e infine dal segmento del commerciale, che con compravendite si è ridotto dell 8,2%. Con abitazioni compravendute nel III trimestre 2013, il settore residenziale ha segnato un calo del 5,1% proseguendo così la riduzione dei tassi di calo in atto dall inizio dell anno. La distribuzione geografica del volume investito ha continuato a concentrarsi tra Milano e Roma, rispettivamente per il 33% e il 36% del totale investimenti dei primi nove mesi dell anno. Il volume degli investimenti in immobili commerciali a Milano e Roma è cresciuto in maniera consistente nel 2013 rispetto al 2012 arrivando a superare la media degli ultimi cinque anni, portandosi a 2,3 miliardi di euro da 1,1 miliardi di un anno prima 8. Nonostante questo, i fondamentali del segmento uffici si sono ulteriormente deteriorati a causa del contesto economico del Paese. I tassi di sfitto hanno continuato a crescere, mentre i canoni prime stanno diminuendo. Per quanto riguarda i rendimenti, non si sono registrate variazioni per il segmento prime sia per quanto riguarda la destinazione d uso uffici: 6% a Milano e 6,25% a Roma, sia per quella retail: 5,75% la destinazione d uso high street e 7% i centri commerciali per entrambi. Diversamente, per i prodotti non prime, sono arrivati importanti segnali di repricing, anche nei mercati principali: secondo alcuni rumors le transazioni del Bodio Center di Milano, portata a termine da Axa, e del Da Vinci Market Central, portata a termine da GWM, hanno avuto un entry yield quasi a doppia cifra. Uffici Nei primi nove mesi del 2013 il volume degli investimenti immobiliari istituzionali nel settore uffici, in Italia, è stato pari a circa 750 milioni di euro, rispetto ai circa 860 milioni di euro dell intero 2012, e ha rappresentato circa il 26% del totale investimenti del comparto 9. Milano e Roma hanno rappresentato, come di consueto, i mercati di riferimento per il settore. A Milano, nel terzo trimestre dell anno, non sono stati effettuati investimenti rilevanti, con il totale fermo alla cifra dei primi 6 mesi del 2013, pari a circa 317 milioni di euro, comunque superiore al volume registrato nello stesso periodo dell anno precedente. Per quanto riguarda Roma, nel terzo trimestre 2013 sono stati 7 Agenzia del Territorio, OMI Nota III Trimestre BNP Real Estate, andamento del mercato immobiliare nei 10 mercati europei Tier 2 9 CBRE, Italian Investment Quarterly, Q

10 investiti nel settore circa 50 milioni di euro, in contrazione del 55% rispetto ai 90 milioni di euro del secondo trimestre Il confronto con le principali città europee sugli investimenti, sui 12 mesi conclusi a settembre 2013, è incoraggiante. Infatti, ad eccezione di Bruxelles, dove si è registrato un aumento degli investimenti del 184%, i dati hanno indicato che la performance di Milano (+84%) è risultata migliore rispetto a molte delle principali città europee, con Londra in aumento del 3%, Berlino del 12% e Parigi dell 8%. Per tutte le principali città europee si sono registrati buoni risultati nel terzo trimestre dell anno, con volumi superiori ai precedenti trimestri 11. L assorbimento di spazi ad uso ufficio nel terzo trimestre 2013 a Milano ha raggiunto in totale i mq, ovvero il 16% in più rispetto al trimestre precedente ed il 33% in meno rispetto all anno precedente. Per quanto riguarda Roma tale assorbimento è diminuito in maniera consistente, del 53%, rispetto al trimestre precedente, attestandosi sul livello di circa mq, ma è comunque in aumento rispetto all anno precedente, a causa della razionalizzazione dei costi delle società e della forte dipendenza dal settore pubblico, l unico in grado di dare dinamicità al mercato e alle grandi transazioni. A Milano il volume dello sfitto è in aumento rispetto a fine 2012 e si è attestato nel terzo trimestre 2013 al 12,2% del totale. Nel 2013 l offerta di uffici è aumentata perché le società hanno ridotto gli spazi occupati. Data la presenza di altri progetti in corso di ultimazione, il volume di sfitto è atteso in crescita per i prossimi trimestri, anche se, a partire dal 2014, il livello dell offerta dovrebbe stabilizzarsi e iniziare a ridursi. Anche a Roma il volume di sfitto degli uffici è in aumento e si attesta all 8,2% dello stock, questo a causa della complessiva inattività del mercato: i costruttori hanno fermato o rallentato i lavori in attesa della ripresa, ma questo non è stato sufficiente a fermare la crescita del volume dello sfitto. In termini di rendimenti, a Milano, gli immobili prime sono rimasti stabili al 6% e contestualmente anche a Roma si sono mantenuti al 6,25%. In entrambi i casi gli operatori hanno previsto alla luce delle condizioni attuali di mercato, un ulteriore crescita dei rendimenti, soprattutto subprime nei prossimi mesi. Per quanto riguarda i canoni di locazione, a Milano la tendenza al ribasso dei canoni medi iniziata alla fine del 2011 è ancora in corso. Inoltre, i canoni prime, che sono un indicatore di nicchia, si sono ridotti e stazionano a 480 /m²/anno. A Roma la pressione sui canoni rimane elevata. Se i canoni prime del centro e dell Eur sono rimasti sostanzialmente stabili ai valori, rispettivamente, di 400 e 320 euro/m²/anno, i canoni delle rinegoziazioni sono stati tutti chiusi al ribasso 12. Per quanto riguarda i prezzi, secondo Nomisma, la variazione media prevista, nell ambito delle tredici maggiori città italiane, è stata del 3,3% nel primo semestre del 2013 e del 2,3% nel secondo e si stima un ulteriore calo del 3,9% nel 2014 e dell 1,3% nel CBRE, Milan Office Market View, Q3 2013, Rome Office Market View, Q BNP Real Estate, Main Investment Markets Europe, Q CBRE, Milan Office Market View, Q3 2013, Rome Office Market View, Q

11 Commerciale Nel terzo trimestre 2013, gli investimenti nel settore commerciale da parte di investitori istituzionali, in Europa, ammontavano a circa 8,3 miliardi di euro, in crescita sia rispetto al secondo trimestre 2013 (+11,5%), sia al terzo trimestre 2012 (+8,9%). Il dato relativo al volume totale degli investimenti nei primi tre trimestri dell anno 2013 ammontava a 23,6 miliardi di euro, superando i 20,6 miliardi di euro investiti nello stesso periodo del Geograficamente, come nel primo semestre dell'anno, la maggior parte delle attività è rimasta focalizzata sui grandi mercati, maggiormente liquidi, del Regno Unito, della Germania e della Francia, dove è stato scambiato il 63% dei volumi totali europei. Rispetto al 2012 è cresciuto l interesse per i paesi del SudEuropa maggiormente colpiti dalla crisi, in particolare per l Italia (612 milioni di euro di investimenti nel terzo trimestre 2013) e la Spagna (600 milioni di euro di investimenti nel terzo trimestre 2013) 13. In Italia, nei primi nove mesi dell anno, l investimento nel segmento commerciale è stato pari a poco meno di un miliardo di euro, circa il 34% del totale degli investimenti immobiliari, il 40% al di sopra della media trimestrale degli ultimi tre anni. Coma detto in precedenza, il risultato dei primi 9 mesi non include la transazione più importante del 2013, rappresentata dall acquisto da parte di Morgan Stanley del 50% delle quote del portafoglio di gallerie commerciali Auchan, del valore di 635 milioni di euro. Inoltre, nel corso dell ultimo trimestre del 2013, si sono registrate anche altre operazioni di grandi dimensioni, come la vendita del centro commerciale Valecenter del gruppo Sonae Sierra per 144,5 milioni di euro, da parte del gruppo Blackstone e l acquisto del centro commerciale Carrefour di Limbiate (MB), da parte di ING Insurance per il corrispettivo di 140 milioni di euro. In termini di domanda, l interesse degli investitori nel segmento high street e nelle localizzazioni primarie non è venuto meno, ma c è una maggiore cautela nell approccio al mercato italiano. Nonostante il rischiopaese percepito e l incertezza derivante dal sistema normativo e fiscale, l interesse da parte di investitori esteri è risultato elevato, il 90% del capitale investito nel settore retail italiano nei primi nove mesi del 2013 ha infatti provenienza estera, soprattutto in posizioni strategiche delle città più importanti, Milano (che ha raccolto il 50% dei volumi totali) e Roma, o di città turistiche, come Venezia e Firenze. Il canone prime del trimestre è aumentato infatti sia nella capitale, del 14%, sia nel capoluogo lombardo, del 12,5%. Diversa la situazione sui mercati secondari, dove è rimasta bassa la domanda e, nonostante la rinegoziazione al ribasso dei contratti di locazione, è aumentato il tasso di sfitto. Per ciò che concerne i prezzi dei negozi, i dati di Nomisma hanno indicato una riduzione dell 1,9% nel secondo semestre del 2013 (rispetto alla riduzione del2,5% del semestre precedente) e hanno prospettato un ulteriore riduzione del 3,1% nel 2014 e dello 0,9% nel Visto il permanere di un buon livello di domanda, i rendimenti lordi si sono mantenuti, nel segmento high street, sul livello del 2012, pari al 5,75% nel terzo trimestre del Per quanto riguarda i centri 13 CBRE, European Retail Investment Quarterly, Q

12 commerciali, i rendimenti prime lordi sono leggermente diminuiti dal 7,25% al 7%, mentre i rendimenti lordi relativi a localizzazioni secondarie sono passati dall 8,5% all 8,75% 14. In generale, in Italia, nonostante uno scenario macroeconomico ancora difficile per gli operatori, che si trovano a dover affrontare il progressivo calo del potere d acquisto e dei consumi delle famiglie, si è registrata un inversione di tendenza rispetto al L interesse degli investitori e, di conseguenza, il volume degli investimenti, sono considerevolmente aumentati. Le operazioni di compravendita sono quasi raddoppiate grazie a investitori internazionali, che hanno dimostrato il proprio interesse soprattutto in operazioni di acquisto di vari shopping centre, retail park e factory outlet center, prevalentemente di grandi dimensioni. Le stime prevedono che questa congiuntura positiva continuerà anche nel 2014, grazie all aggiustamento dei prezzi in atto, soprattutto per gli asset subprime o secondari. Turistico ricettivo Il settore turistico ha pesato per il 13% del totale investimenti dei primi nove mesi del 2013 e si mantiene stabile rispetto all anno precedente. Il volume degli investimenti ha fatto registrare un aumento da circa 300 milioni di euro nel 2012 a circa 370 milioni di euro nei primi tre trimestri del Secondo i dati de Il Quotidiano Immobiliare sono state concluse 5 operazioni nel corso del 2013, 2 nel primo semestre e 3 nel secondo semestre. Probabilmente il 2014 continuerà ad essere positivo per questo settore, portando avanti l andamento positivo in atto già dalla seconda metà del La ripresa dovrebbe essere sostenuta dal miglioramento dei fondamentali di settore e dal progressivo interessamento che le SGR immobiliari stanno mostrando nei suoi confronti. Un esempio importante è rappresentato dal closing dell acquisto dell hotel Bellevue (Cortina d Ampezzo), da parte di Sorgente SGR per 72,5 milioni di euro. Il settore ha continuato ad attirare gli investimenti esteri, basti pensare che, sulle 5 transazioni dell anno, ben 4 hanno visto come compratori alcuni fondi di investimento esteri, come nel caso dell hotel Four Seasons di Firenze, acquistato da uno dei fondi sovrani dell emiro del Qatar per 163 milioni di euro, oppure dell hotel Eden (Roma), acquistato dal gruppo Dorchester per l equivalente di 105 milioni di euro. Inoltre, continua a registrarsi un rafforzamento della presenza nel mercato di operatori di mediograndi dimensioni, soprattutto grandi catene internazionali (NH, Melià, Accor, Unione Alberghi Italiani e altri). L ingresso di grandi operatori dovrebbe favorire, nel tempo, una maggiore scissione del rischio immobiliare dal rischio tipico dell attività di gestione. Molte catene, a causa dei livelli elevati di debito e della riduzione del tasso di occupazione, stanno provando a cedere i propri immobili. 14 CBRE, Italy Retail Market View Q CBRE, Italian Investment Quarterly Q

13 Fondi immobiliari I fondi immobiliari italiani, con circa 38,3 miliardi di euro stimati a fine 2013, rappresentano circa il 10,4% dei fondi immobiliari europei in termini di patrimonio netto e per il 2014 si prevede che la loro incidenza possa aumentare a circa il 10,8% 16. Il primo rapporto semestrale del 2013 sui fondi immobiliari realizzato da Assogestioni e IPD ha evidenziato le proprietà anticicliche del mercato dei fondi immobiliari italiani, ancora in espansione nonostante lo scenario macroeconomico avverso. La raccolta nel primo semestre del 2013 è stata pari a 701 milioni di euro, mentre il volume delle attività si è attestato su una cifra vicina ai 42 miliardi di euro, registrando un incremento dello 0,4% rispetto al semestre precedente (0,5% rispetto a un anno fa). Il patrimonio netto dei 209 fondi immobiliari censiti è rimasto stabile rispetto al valore del dicembre 2012, pari a circa 26 miliardi di euro 17. Nel corso del semestre sono stati istituiti 9 nuovi fondi, di cui 1 speculativo, tutti costituiti mediante apporto e destinati a investitori qualificati o istituzionali. L offerta del settore, al termine del primo semestre del 2013, risultava costituita per il 90% da fondi riservati, con un patrimonio di circa 21 miliardi di euro. I fondi retail, invece, rappresentavano il 10% dell offerta con un patrimonio superiore a 4,5 miliardi di euro. La composizione delle attività risultava costituita per l 89,5% da immobili e diritti reali immobiliari. Sono rimaste invariate le percentuali sul fronte delle destinazioni d uso con il 53,8% degli investimenti concentrato nel settore degli immobili a destinazione uffici, il 14,6% negli immobili a destinazione retail, il 10,1% negli immobili a destinazione residenziale ed il 9,5% in altre tipologie di immobili (caserme, centraline telefoniche e terreni). Al termine del primo semestre del 2013, si è rilevato che il 76% dei fondi ha fatto ricorso alla leva per incrementare le attività investite. Il grado di utilizzo della leva (ossia il rapporto tra quanto ciascun fondo si è indebitato e quanto avrebbe potuto indebitarsi) è risultato stabile rispetto all ultimo semestre e si è mantenuto su un valore di poco superiore al 65%. Il numero delle acquisizioni da parte di fondi immobiliari ammontava, nel primo semestre 2013 a 675,2 milioni di euro, in aumento sia rispetto al secondo semestre 2012 (281,4 milioni), sia al primo semestre 2012 (217 milioni). Le dismissioni, sempre prendendo in considerazione il primo semestre 2013, risultavano avere un valore totale di 667,7 milioni di euro, in calo rispetto al secondo semestre 2012 (poco più di 1 miliardo) 18, nonostante l imminente scadenza di molti fondi immobiliari retail, ormai costretti alla proroga. 16 Scenari Immobiliari, I fondi immobiliari in Italia e all estero, Aggiornamento Novembre Importo riferito ai soli fondi immobiliari italiani censiti da Assogestioni 18 Assogestioni, Rapporto semestrale fondi immobiliari italiani, primo semestre

14 Ha continuato a peggiorare anche il dato relativo alla variazione dell attivo immobiliare al netto della movimentazione dei portafogli (escludendo quindi eventuali dismissioni). I patrimoni dei fondi retail, infatti, durante il primo semestre 2013, hanno perso il 2,35% del valore rispetto al secondo semestre 2012 ed il 4,46% rispetto al primo semestre del Per quanto riguarda i fondi immobiliari italiani quotati, si riconfermano i problemi collegati alla scarsa liquidità del settore e all elevato sconto dei valori di quotazione in borsa dei fondi rispetto al NAV. Negli ultimi sei mesi la media giornaliera degli scambi nel mercato dei fondi chiusi quotati è stata pari a circa euro. Il mercato continua ad essere poco dinamico, con uno sconto sul NAV prossimo al 50% per tutti i fondi 19. Da segnalare comunque un certo interesse di operatori esteri verso il mercato dei fondi immobiliari quotati italiani. Ne è la prova l OPA da 120 milioni di euro lanciata da GWM ed Eurocastle per il 40% delle quote del fondo Unicredito Immobiliare Uno, offerta resa nota ad inizio gennaio. 2. Dati descrittivi del Fondo A. Il fondo Delta in sintesi Il Fondo Delta è un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso istituito e gestito da IDeA FIMIT sgr S.p.A. (di seguito IDeA FIMIT o la SGR ). Il Fondo è stato istituito con delibera del Consiglio di Amministrazione della SGR del 21 febbraio 2006 e ha una durata di 8 anni con scadenza al 31 dicembre 2014, salva la possibilità per la SGR di richiedere alla Banca d Italia un periodo di proroga non superiore a tre anni o al più ampio termine eventualmente previsto dalla normativa applicabile (cosiddetto Periodo di Grazia ) per la migliore esecuzione delle operazioni di smobilizzo degli investimenti e di rimborso delle quote. La seguente tabella riporta i principali dati descrittivi del Fondo. Data di istituzione 21 febbraio 2006 Valore nominale iniziale complessivo netto del Fondo Numero delle quote emesse all'apporto Volore nominale iniziale delle quote 100,000 Segmento MIV Mercato Telematico degli Quotazione Investment Vehicles di Borsa Italiana S.p.a. 11 marzo 2009 Banca Depositaria BNP Paribas Securities Services Succursale di Milano Esperto Indipendente CBRE Valuation S.p.A. Società di Revisione Reconta Ernst & Young S.p.A. Valore complessivo netto del Fondo al 31 dicembre Valore unitario delle quote al 31 dicembre ,757 Valore al 31 dicembre 2013 del portafoglio immobiliare Bloomberg, dati aggiornati all 8/01/

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