Real estate. Economia del Mercato Mobiliare. Massimo Caratelli, dicembre 2014

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1 Real estate Economia del Mercato Mobiliare Massimo Caratelli, dicembre

2 Argomenti Fondi comuni di investimento Fondi immobiliari 2

3 Fondi comuni di investimento 3

4 Forma chiusa obbligatoria Strumenti finanziari non quotati (10% del totale delle attività) Crediti Beni immobili Ammontare minimo di sottoscrizione ( euro) 4

5 Durata dei fondi chiusi Limite (30 anni) Periodo di proroga (3 anni) Regolamento del fondo Richiesta della SGR Consenso della Banca d Italia Completamento dello smobilizzo degli investimenti 5

6 Quotazione obbligatoria Ammontare minimo di sottoscrizione ( euro) Fondi immobiliari ad apporto pubblico Mercato telematico degli Investment Vehicles (MIV) 6

7 Fondi immobiliari 7

8 Definizione Fondi che investono esclusivamente o prevalentemente in: ü Beni immobili ü Diritti reali immobiliari (proprietà, usufrutto, ) ü Partecipazioni in società immobiliari 8

9 Qualche precisazione Prevalentemente (almeno i 2/3) Termine per rispettare il limite (24 mesi dall avvio dell operatività) 9

10 Società immobiliari Società di capitali Attività di acquisto e alienazione Diritto di gestione (locazione) Attività di costruzione (10% dell attivo del fondo) 10

11 Investire nel comparto immobiliare (1) Buona protezione contro inflazione ü Canoni di locazione ancorati inflazione ü Costi di costruzione variano con l inflazione Profilo di rischio/rendimento intermedio tra azioni e titoli di debito 11

12 Investire nel comparto immobiliare (2) Bassa correlazione con le asset class mobiliari Ampia dimensione del mercato ü Tagli ü Destinazione d uso ü Area geografica 12

13 Investire nel comparto immobiliare (3) 13

14 Investire nel comparto immobiliare (4) (rendimenti INTESA SANPAOLO settimanali) La correlazione tra rendimenti di titoli azionari appartenenti allo stesso settore UNICREDIT.1.2 (rendimenti settimanali) Scatter Plot UNICREDIT VS INTESA SAN PAOLO (2008: :12) Coeff. di correlazione=

15 Investire nel comparto immobiliare (5) (rendimenti mensili) D.lMIB30 La correlazione tra rendimenti di titoli azionari e rendimenti del settore immobiliare diretto (rendimenti.02 mensili) D.Rend_Abitazioni Scatter Plot MIBTEL IMMOBILIAR E ITA (Diretto) (2008: :12)

16 Investire nel comparto immobiliare (6) 16

17 Costi e rischi Elevata soglia di entrata Alti costi di ricerca della controparte ed elevata incidenza degli oneri di transazione Concentrazione del rischio (diversificazione) 17

18 Ulteriori dettagli sui fondi immobiliari Limite all investimento in un singolo bene immobile (1/3 delle attività) 18

19 Assunzione di prestiti (1) Fondi comuni ordinari ü Limite (10%) ü Fronteggiare sfasamenti temporanei nella gestione della tesoreria (investimento e disinvestimento) 19

20 Assunzione di prestiti (2) Fondi immobiliari ü Valore di immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari (60%) ü Altri beni (20%) 20

21 Assunzione di prestiti (3) Nessun vincolo di destinazione o di forma Il limite sui prestiti non si applica a fondi speculativi 21

22 Fondi speculativi Nessun limite agli investimenti ü Criteri e beni (regolamento del fondo) Tetto al numero di partecipanti (200) Importo minimo di sottoscrizione ( euro) 22

23 Tipi di fondi immobiliari Fondi a raccolta (ordinari) Fondi ad apporto (pubblico o privato) 23

24 Fondi a raccolta Sottoscrizione delle quote ü Conferimento in denaro Piano di investimento predefinito Contratti preliminari già stipulati Impegni a erogare finanziamenti ipotecari 24

25 Fondi ad apporto pubblico (1) Legge 86/1994 (art. 14-bis) Apporto di immobili o diritti reali immobiliari (conferimento in natura) Oltre il 51% del patrimonio Enti conferenti (Stato, enti previdenziali pubblici, regioni, enti pubblici locali) 25

26 Fondi ad apporto pubblico (2) SGR indipendente (MEF) Offerta pubblica delle quote Termine di conclusione dell offerta (18 mesi dall ultimo apporto in natura) 26

27 Fondi ad apporto pubblico (3) Collocare almeno il 60% delle quote ü Cadute le prenotazioni ü Liquidazione del fondo Entro 6 mesi dalla consegna quote ü Quotazione obbligatoria ü Investitori istituzionali 27

28 Fondi riservati (1) Investitori qualificati ü Banche, imprese di investimento ü SGR, SICAV ü Imprese di assicurazione ü Intermediari finanziari ex art. 106 TUB 28

29 Fondi riservati (2) Aperti o chiusi Deroga ai vincoli di investimento (Banca d Italia) ü Regolamento del fondo ü Limite sui prestiti dei fondi immobiliari 29

30 Fondi ad apporto privato (1) Legge 410/2001 (sviluppo dei FCI immobiliari) Conferimento di beni immobili ü Relazione di stima di esperti indipendenti 30

31 Fondi ad apporto privato (2) Valore di stima Valore quote emesse ü Possibile conferimento a sconto Compatibilità dei conferimenti rispetto alla politica di gestione 31

32 Una fotografia del mercato 215 fondi operativi (30/6/2014) Patrimonio complessivo (oltre 23 mld euro) 22 fondi retail (di cui 16 ordinari) 193 fondi riservati (153 ad apporto) 23 SGR coinvolte (18 specializzate) 32

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