COMUNE DI ROVIGO SETTORE OO.PP. SEZIONE PATRIMONIO ESPROPRI

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2 COMUNE DI ROVIGO SETTORE OO.PP. SEZIONE PATRIMONIO ESPROPRI ALLEGATO SUB. A ) ELENCO DITTE PROGETTO: AMPLIAMENTO E COMPLETAMENTO DI PARCO MADDALENA PER ATTIVITA' LUDICO EDUCATIVE GIOVANILI RIFERIMENTO DATI CATASTALI CARTOGRAFIA TERRENI FABBRICATI ALLEGATO INTESTATARIO CATASTALE CODICE FISCALE QUOTA SEZ. FG. SUPERFICIE N RIF. PROPRIETA' PART. (m 2 QUALITA' R.D. PART. SUB. CAT. ) RENDITA (Euro) DATI METRICI ESPRORPIO SUPERFICIE (m 2 ) STATO DEI LUOGHI INDENNITA' DI ESPROPRIO REALE MARIO SRL IMPRESA TERRENO DELIMITATO A NORD, AD EST E AD / ,00 COSTRUZIONE OVETS DA RECINZIONE FISSA E A SUD DA ENTE DELIMITAZIONE DI CANTIERE. L'AREA A 1 RO B/ , URBANO RISULTA ARREDATA CON PERCORSI PEDONALI, PUNTI LUCE, PANCHINE E AREE SOCIETA' CE. FIL SRL / ,00 GIOCHI. Totale: ,00

3 COMUNE DI ROVIGO SETTORE OO.PP. PATRIMONIO ESPROPRI MANUTENZIONE E DECORO DELLA CITTA - URBANISTICA UNITA PATRIMONIO AMPLIAMENTO E COMPLETAMENTO DI PARCO MADDALENA PER ATTIVITA' LUDICO EDUCATIVE GIOVANILI DETERMINAZIONE VALORE VENALE DELL AREA PRIVATA DA ACQUISIRE AL PATRIMONIO COMUNALE PREMESSA L amministrazione Comunale ha la necessità di ampliare e completare il parco maddalena, attualmente caratterizzato dalla presenza di giochi diretti ai bambini più piccoli, mediante la realizzazione di opere e nuovi giochi per l attività educativa e ricreativa dei ragazzi e degli adolescenti residenti nel Comune di Rovigo. L area interessata dall ampliamento è parte della particella catastale numero 190 del foglio 10 di Rovigo, particella di proprietà privata, già utilizzata a partire dal 05/05/1996 come parco pubblico, con convenzione sottoscritta tra ULSS 18 (allora ditta proprietaria) e Comune di Rovigo, convenzione scaduta in data 04/05/2005. La proprietà del complesso immobiliare è stata trasferita dall azienda sociosanitaria locale all Ente Seminario nel giugno 2002 e successivamente alla ditta Cefil Reale con atto notarile del 07/04/2006. DATI ACATASTALI Il terreno interessato dal progetto è censito nel NCT al foglio 10 particella 190, qualità ente urbano e superficie di m 2. Nel NCEU l immobile è censito nel foglio 10 con numero di particella 190, categoria B/2 ( case di cura e ospedali), consistenza m 3 e rendita di ,84 euro. DESTINAZIONE URBANISTICA In data 21/09/2009 il funzionario della sezione pianificazione ha certificato che il mappale 190 del foglio 10 di Rovigo ha la seguente destinazione urbanistica: Programma integrato L.R. 23/99 Art. 5 (Piano Attuativo Iniziat. Pubblica) Area ex ospedale Maddalena e Piazza Europa Approvato con proposte di modifica art. 46 L.R. 27/06/1985, n. 61 Delibera di Giunta Regionale del Veneto n.3216 del 25 ottobre 2005 efficace dal 14/03/2007. Il termine ultimo per addivenire alla stipula della Convenzione per l attuazione del piano, come prescritto ai sensi dell art. 6 c. 11 della L.R. 23/1999 e fissato dal C.C. con atto 69 del 30/05/2009, è ad oggi sospeso in attesa della pronuncia definitiva del Ministero per i beni e le Attività culturali in relazione alla richiesta di parere preliminare sull intervento previsto dal P.I.R.U.E.A. in argomento, avanzata da questa Amministrazione. Precedentemente all adozione del PIRUEA, il PRG destinava l area come F2B Attrezzature comuni di interesse urbano-territoriale per circa m 2 e come F3A Verde pubblico a livello urbano per circa m 2. Attualmente l area presenta la seguente destinazione urbanistica: AREE NON PIANIFICATE di cui all art. 33 della L.R. 11/2004 (come da Certificato rilasciato dalla Sezione Pianificazione del Sett. Urbanistica in data 20/03/2013), essendo definitivamente decaduto il termine ultimo per la stipula della succitata Convenzione urbanistica relativa al P.I.R.U.E.A., come evidenziato dalla corrispondenza intercorsa tra il Settore Urbanistica e le Ditte proponenti.

4 Il PAT indica l area come art. E 2 aree di urbanizzazione consolidata e art. e 28 edifici e complessi di valore monumentale testimoniale. DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI ( Sopralluogo del 09/01/2013 ) Il terreno oggetto della presente relazione risulta catastalmente pertinenza dell ex Ospedale Maddalena. Allo stato attuale risulta delimitato rispetto al fabbricato esistente con recinzione non lineare in muretto di calcestruzzo e sovrastante pannelli modulari. Lungo i lati est ed ovest la delimitazione è costituita dalla vecchia mura in pietre che delimitava la pertinenza dell ospedale, mentre il confine sud è delimitato con rete plastificata da cantiere sostenuta da tondini in ferro che risulta rotta in alcuni punti. L area è arredata con percorsi pedonali pavimentati in mattonelle autobloccanti, impianto di illuminazione, piantumazioni varie, aree con giochi per bambini e ragazzi, fontanella d acqua, gazebo e servizi igienici e fognatura. Tali opere sono state eseguite dal Comune di Rovigo, con il nulla osta della proprietà, nell ambito dei lavori di Riqualificazione e ampliamento del Parco Maddalena il cui progetto definitivo è stato approvato dalla Giunta Comunale il 17/12/2006, mentre il progetto esecutivo è stato approvato con determina dirigenziale il 05/02/2007. L inizio lavori è avvenuto l 11/02/2008 e il termine lavori il 31/07/2009. CONSISTENZA Il progetto preliminare da approvare prevede l occupazione della particella 190 del foglio 10 della sezione di Rovigo per una superficie stimata cartograficamente in complessivi m 2. Tale consistenza dovrà essere esattamente quantificata mediante la redazione di un frazionamento che dovrebbe essere quantomeno impostato prima dell approvazione del progetto definitivo. DETERMINAZIONE INDENNITA DI ESPROPRIO Dal punto di vista espropriativo occorre valutare se l area è edificabile o non edificabile in modo da applicare la giusta procedura per determinare l indennità da proporre. La Soprintendenza ha inserito, in data 17/09/1999, il complesso immobiliare denominato Ospedale Maddalena negli elenchi descrittivi di cui all art.4 della legge 1089/1939. Nell ottobre 2003 il Soprintendente regionale per i Beni e le attività Culturali del Veneto, nell autorizzare la cessione del bene, indicava alcune prescrizioni per la conservazione dello stesso bene ed in particolare il mantenimento dell organizzazione spaziale e dell impianto distributivo ai vari livelli, senza modifiche dei gruppi scala e delle quote dei solai; il mantenimento dei materiali d epoca; la destinazione d uso dovrà essere compatibile con i caratteri dell edificio e la sua concezione originaria di struttura sanitaria. In particolare per il parco veniva prescritto che esso costituisce parte essenziale della struttura e doveva essere salvaguardata la consistenza vegetativa, escludendo ogni attività edificatoria. La presenza di tale vincolo di natura conformativa ( legislativa), rende quindi l area non edificabile e il T.U. sugli espropri indica le modalità di determinazione dell indennità di esproprio nella sezione IV agli articoli 40 tenendo conto che i commi 2 e 3 sono stati dichiarati incostituzionali con sentenza n.181 del 10 giugno Questo ha comportato che in sede di determinazione dell indennità provvisoria per le aree non edificabili non si può applicare il valore agricolo medio ( VAM ) ma si deve valutare il valore agricolo effettivo in quanto il comma 1 dell articolo 40 del DPR 327 del 2000 non rileva possibilità di utilizzazione diversa. Non essendo l area coltivata, si dovrebbe applicare il secondo comma dello stesso articolo che la Consulta ha abrogato e quindi si ritiene che le aree non edificabili che presentano un utilizzo diverso dall uso agricolo debbano essere valutate in base alla loro possibilità di sfruttamento. Nel caso in esame occorre inoltre tener presente che si tratta di una espropriazione parziale di un bene unitario e quindi va considerato anche l art. 33 il quale stabilisce che il valore della parte espropriata è determinato tenendo conto dell eventuale diminuzione del valore della parte non espropriata. Dalle considerazioni effettuate occorre considerare l area come terreno pertinenziale del fabbricato ex ospedale Maddalena andandone a definire il valore venale. Dal punto di vista estimativo, le aree pertinenziali di un fabbricato residenziale prive di potenzialità edificatoria residua vengono valutate tramite l applicazione di opportuni coefficienti che devono tener conto dell appetibilità dell area scoperta a seconda delle condizioni al contorno quali la zona urbanistica, l accessibilità, la presenza di verde privato o pubblico ecc. In particolare per aree esclusive di ville e villini vengono utilizzati coefficienti di ragguaglio compresi tra 0.08 e 0.10 che si riducono a per l area eccedente quella dell abitazione. Se l area pertinenziale supera il doppio della superficie del fabbricato, la superficie residua si valuta come area agricola. E evidente che sarà il tecnico a valutare l appetibilità dell area scoperta anche in relazione alla destinazione del fabbricato che in questo caso non è definita dal punto di vista urbanistico.

5 Secondo la norma uni n : 2011 le aree scoperte vengono ragguagliate ai fini commerciali nella misura del 10%. Il complesso immobiliare Ex ospedale Maddalena è stato compravenduto nel corso del 2006 è il prezzo che si è realizzato per tale compravendita, dichiarato dalla ditta attualmente proprietaria, è stato di ,00 euro. La stessa ditta determinava il valore del terreno in euro, corrispondente ad un valore unitario di 30 euro/m 2 e pari al 26% dell intero prezzo d acquisto del compendio immobiliare. Si procede alla determinazione del valore del terreno interessato dall esproprio differenziando il valore complessivo indicato sopra in base alle considerazioni estimative esposte ovvero individuando valori unitari diversificati in base alla consistenza dell area pertinenziale. Valutata la superficie complessiva del fabbricato e del lotto si ritiene di procedere alla determinazione dei valori unitari da applicare differenziando l intera particella in base alle destinazioni urbanistiche presenti nel PRG ( vedi allegato B ) prima della presentazione del PIRUEA. Si andrà quindi a determinare il valore del lotto con destinazione F2B dalla differenza con la rimanente parte del mappale ( destinazione F3A ) che viene valutata a valore agricolo, come indicato nelle procedure estimative, in quanto area eccedente il doppio della superficie coperta. Considerato che i valori dei terreni agricoli sono compresi mediamente tra i euro/ettaro e i euro/ettaro, si ritiene congruo assumere come valore inedificabile 7,2 euro/m 2 ottenuto aumentando del 50% il valore massimo indicato. Il valore che si ottiene per la parte di area con destinazione F3A Verde pubblico di interesse urbano è quindi 7,2 euro/m 2 X m 2 = ,60 euro. Per differenza tra il valore dichiarato dalla proprietà e l importo individuato si ottiene il valore del lotto destinato ad attrezzature comuni a livello urbano territoriale , ,60 = ,40 euro Il valore unitario di tale area risulta quindi di ,40 euro : m 2 = 52,25 euro/m 2. Si procede alla stima dell area privata interessata dall ampliamento del parco applicando i valori unitari in base ai calcoli sopra effettuati. Si riportano le superfici suddivise, in relazione alle destinazioni urbanistiche esistenti precedentemente al piano integrato: SUPERFICIE OCCUPATA DAL PARCO CON EX DESTINAZIONE F2B = m 2 SUPERFICIE OCCUPATA DAL PARCO CON EX DESTINAZIONE F3A = m 2 SUPERFICIE TOTALE = m 2 Attribuendo a tali superfici i valori unitari individuati si ottiene: m 2 X 52,25 euro/m 2 = ,00 euro m 2 X 7,2 euro/m 2 = ,60 euro Il valore complessivo del terreno privato interessato dal progetto risulta essere di complessivi ,60 euro. Come stabilito dall articolo 33 del TU sugli espropri, trattandosi di un esproprio parziale, occorre valutare l eventuale perdita di valore della parte residua. Considerando il frazionamento che si dovrà effettuare, esso produrrà una forma irregolare della superficie di pertinenza del fabbricato, irregolarità evidenziata nell allegato B alla presente relazione. Si ritiene opportuno riconoscere nell indennità di esproprio dell area anche una componente derivante dalla perdita di valore di tale relitto quantificandolo al 50% del valore unitario dell area composta dalle due parti R1 e R2: R1 = 606 m 2 x (50% di 52,25 euro/m 2 ) = ,75 euro R2 = 2028 m 2 x (50% di 7,2 euro/m 2 ) = 7.300,80 euro TOTALE DEPREZZAMENTO = ,55 euro CONCLUSIONI In relazione alle considerazioni effettuate e ai calcoli eseguiti si determina l indennità di esproprio da proporre alla ditta proprietaria in complessivi ,15 in c.t. di ,00 euro. IL DIRIGENTE DEL SETTORE Arch. Giampaolo FERLIN ALLEGATI: 1. ALLEGATO A : MAPPA CATASTALE CON INDICAZIONE DELL AREA DA ESPROPRIARE 2. ALLEGATO B : PLANIMETRIA ESPLICATIVA

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