RELAZIONE SUL PROGETTO DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA

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1 RELAZIONE SUL PROGETTO DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA SOMMARIO 1. DESCRIZIONE DEL PROGETTO 1.1 PREMESSA 1.2 L AREA INTERESSATA DAL PROGETTO 1.3 IL QUADRO URBANISTICO-NORMATIVO DI RIFERIMENTO 1.4 LA DELIMITAZIONE DELL AMBITO DI PROGETTO 1.5 LE SCELTE PROGETTUALI 1.6 LE TIPOLOGIE EDILIZIE 1.7 LE OPERE DI URBANIZZAZIONE 2. IL DIMENSIONAMENTO 2.1 LE CARATURE URBANISTICHE 2.2 IL DIMENSIONAMENTO DELLE AREE A STANDARD URBANISTICI 3. PREVENTIVO SOMMARIO DELLE SPESE OCCORRENTI 4. ELENCO CATASTALE 5. ESTRATTO DELLE TAVOLE DI PROGETTO

2 1. DESCRIZIONE DEL PROGETTO 1.1 Premessa La presente Relazione descrive, insieme agli elaborati grafici e alle Norme tecniche di attuazione, assimilati nei contenuti a quelli previsti dagli elaborati di cui all art. 12 della legge regionale 27 giugno 1985, n. 61, il progetto generale di ristrutturazione urbanistica proposto per l area prevalentemente costituita dall ex deposito A.C.T.V. di via Torino. I suddetti elaborati contengono quanto richiesto all art. 4 della legge regionale 1 giugno 1999, n. 23, specificatamente descrivendo e regolamentando gli interventi attuabili nell ambito del Programma di recupero urbano (P.R.U.), di cui pertanto costituiscono parte integrante. Va tuttavia richiamato in premessa quanto descritto al punto 1.1 della Relazione illustrativa del P.R.U., e cioè che l ambito oggetto dei suddetti elaborati interessa un perimetro più esteso di quello del P.R.U. medesimo, per comprendere l intera Z.T.O. B sottozona B/RU n. 9, e due piccole porzioni di una contigua Z.T.O. B sottozona B1, così come individuate dalla V.P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione del 25 gennaio 1999, n. 16. Per le motivazioni ivi addotte (per brevità qui non richiamate), gli elaborati del progetto di ristrutturazione urbanistica, ai sensi della legge regionale 1 giugno 1999, n. 23, assumono a seguito dell approvazione del P.R.U. efficacia di strumento urbanistico attuativo condizionato, e necessariamente per le sole parti che presentano fin d ora i presupposti legittimanti la specifica procedura, individuate nelle tavole grafiche come perimetro del P.R.U.. Per le parti comprese all interno del perimetro del progetto generale di ristrutturazione urbanistica ma attualmente escluse dal perimetro del P.R.U., gli elaborati hanno solamente valore indicativo e di orientamento, con funzione di riferimento dimensionale, progettuale e normativo per la formazione di successivi programmi di intervento o per la redazione, allorché definitivamente approvata la V.P.R.G. oggi adottata, di strumenti urbanistici attuativi ad essa conformi, da approvare con le idonee procedure di legge, e pertanto l approvazione del P.R.U. non costituisce presupposto di ammissibilità e prescrittività normativa ai fini dell attuazione degli interventi ivi previsti. Gli interventi previsti e consentiti per effetto dell approvazione del P.R.U. sono pertanto quelli descritti e normati dagli elaborati ad esso allegati, che ne costituiscono parte integrante, esclusivamente per il relativo ambito territoriale. In seguito, per chiarezza, si farà generale riferimento a progetto di ristrutturazione urbanistica, intendendo con ciò il complesso degli elaborati urbanistici (aventi - come già evidenziato - i contenuti di cui all art. 12 della legge regionale 27 giugno 1985, n. 61), sia relativi all ambito del P.R.U., dove hanno efficacia di strumento urbanistico attuativo del medesimo, sia relativi alle parti escluse, dove hanno solamente valore indicativo e di orientamento dimensionale, progettuale e normativo sopra segnalato. 1.2 L area interessata dal progetto Il progetto di ristrutturazione urbanistica interessa un ambito territoriale localizzato a Mestre, tra via Torino, Corso del Popolo, Rampa Cavalcavia e via Ca Marcello. 1

3 L area del progetto ha ospitato, nella parte verso via Torino, il deposito di automezzi, alcuni uffici e servizi di supporto dell A.C.T.V. immobili recentemente dismessi e trasferiti in altra area situata lungo la S.S. 14 bis - via Martiri della Libertà. Nella parte a sud insistono alcuni magazzini e terreni scoperti con accesso da via Ca Marcello, mentre, con affaccio verso Rampa Cavalcavia ed accesso da una strada privata con servitù di uso pubblico, si trova un edificio residenziale di quattro piani abitati, comprendente 16 unità immobiliari di diverse proprietà e risalente agli anni cinquanta. Inoltre l ambito di progetto include, su quest ultimo fronte, due aree attualmente occupate da box (con struttura precaria) adibiti a garage, a servizio di un alto edificio in linea, prospiciente Corso del Popolo. Il livello dei servizi di tipo urbano e quartierale e delle reti tecnologiche di cui è dotata l area, tenuto conto anche del recente adeguamento del collettore fognario di via Torino, è attualmente buono, e sono inoltre previsti nei piani urbanistici e nei programmi pubblici e privati di prossimo avvio consistenti interventi che dovrebbero riqualificare soprattutto la viabilità, le destinazioni funzionali e il fronte edificato lungo via Ca Marcello. L obiettivo principale del progetto è quindi non tanto quello di prevedere grossi interventi di riqualificazione relativi a carenze di servizi e attrezzature pubblici, ma piuttosto quello di intervenire in previsione del cambio di destinazione dell area, fornendo tempestive indicazioni per attuare il ridisegno urbanistico e l inserimento della stessa area in un ambito piuttosto complesso, di cerniera fra l area residenziale-commerciale-direzionale di Corso del Popolo, gli insediamenti terziari e di ricerca di via Torino e il nuovo asse a sud di prevista ristrutturazione rappresentato da via Ca Marcello e viale Stazione. 1.3 Il quadro urbanistico-normativo di riferimento Il P.R.G. vigente, così come ultimamente modificato dalla Variante per la terraferma ( variante per la residenza ) adottata con deliberazione del Consiglio Comunale del gennaio 1995, n. 5, successive controdeduzioni alle osservazioni con deliberazione del Consiglio Comunale del 3 giugno 1996, n. 96, e definitiva approvazione della Giunta Regionale del Veneto con deliberazione del 23 febbraio 1998, n. 531, classifica l ambito del progetto di ristrutturazione urbanistica, in misura prevalente, all interno della Z.T.O. F13/AS n. 5 impianti speciali - attrezzature pubbliche e private, regolata da specifica scheda normativa, nella quale è prevista la realizzazione di spazi pubblici pedonali, attrezzati a verde, piazza e parcheggi, nuova edificazione di carattere privato per una volumetria max. di mc con destinazione d uso direzionale e di parcheggi multipiano per almeno il 75% della volumetria totale: l ambito è assoggettato a strumento urbanistico attuativo di i- niziativa pubblica. La parte rimanente inserita nel perimetro del progetto di ristrutturazione urbanistica comprende due aree a nord e a sud del fabbricato in linea prospiciente Corso del Popolo, sulle quali insistono i box precari adibiti a garage di prevista demolizione e sostituzione, nonché l edificio di quattro piani con 16 alloggi verso l angolo con via Ca Marcello, ed è classificata dal P.R.G. vigente all interno di una Z.T.O. B sottozona B1 nella quale è consentito, oltre alla manutenzione ordinaria e straordinaria, al restauro ed al risanamento conservativo, l intervento diretto per la nuova costruzione, l ampliamento con o senza demolizione parziale, e la demolizione con ricostruzione, nel rispetto delle prescrizioni di cui all art. 22, comma 2, delle N.T.A. La Variante di P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione del 25 gennaio 1999, n. 16, classifica invece, in misura pressoché totale, l ambito interessato dal progetto di ristrutturazione urbanistica all interno della Z.T.O. B sottozona B/RU n. 9 di ristrutturazione urbanistica, con su- 2

4 perficie territoriale, desunta dalla tabella di V.P.R.G., di mq , dove è previsto l insediamento di circa 400 nuovi abitanti: essa è accompagnata da specifica scheda grafica di indirizzi, nella quale è indicata la realizzazione di spazi pedonali pavimentati continui (piazze, portici, aree a verde e percorsi scoperti) e di parcheggi, una darsena che termina un canale di prevista realizzazione lungo via Ca Marcello, con una superficie dello specchio d acqua di circa mq , nuova edificazione per una superficie lorda di pavimento max. di mq con destinazione d uso residenziale e di mq con destinazione d uso per attività connesse alla residenza, con preventiva demolizione di tutte le costruzioni e i manufatti attualmente presenti entro il perimetro di zona: l ambito è assoggettato all approvazione di strumento urbanistico attuativo. In detta Z.T.O. la Variante di P.R.G. adottata fa rientrare anche l edificio di quattro piani con 16 alloggi verso l angolo con via Ca Marcello, prevedendone la demolizione. La parte rimanente, comprendente le due piccole aree a nord e a sud del fabbricato prospiciente Corso del Popolo, sopra descritte, resta classificata all interno di una Z.T.O. B sottozona B1, nella quale è consentito l intervento diretto, nel rispetto delle prescrizioni di cui all art. 8 delle N.T.G.A. Le previsioni dimensionali e le destinazioni del progetto generale di ristrutturazione urbanistica fanno riferimento, con limitate modifiche di perimetro, alla Variante di P.R.G. a tutt oggi solamente adottata dal Consiglio Comunale, con l intento di anticipare la realizzazione delle previsioni in essa contenute, senza riproporre le destinazioni e previsioni di fatto superate del P.R.G. vigente, così come modificato dalla Variante per la terraferma ( variante per la residenza ) approvata con D.G.R.V. 23 febbraio 1998, n Conseguentemente, il progetto di ristrutturazione urbanistica non è conforme alle prescrizioni e alle destinazioni di zona dello strumento urbanistico generale attualmente vigente, mentre recepisce con limitate variazioni il perimetro di zona e le destinazioni urbanistiche della Variante di P.R.G. adottata. Sulla base della vigente legislazione il presente progetto di ristrutturazione urbanistica è pertanto approvabile con efficacia di strumento urbanistico attuativo o previa approvazione di una variante parziale, ai sensi dell art. 50 della legge urbanistica regionale 27 giugno 1985, n. 61, così come riformulato dalla legge regionale del 5 maggio 1998, n. 21, ovvero - in tutto o in parte, come di fatto si intende operare - mediante la procedura ed alle condizioni di cui all art. 5, comma 2, ovvero all art. 6 della legge regionale 1 giugno 1999, n. 23, nel contesto di un Programma di Recupero Urbano ex art. 11 legge 493/93 in variante urbanistica. 1.4 La delimitazione dell ambito di progetto La superficie territoriale (St) complessiva interessata dal progetto di ristrutturazione urbanistica è di mq catastali, corrispondenti a reali mq Le modifiche di perimetro del progetto di ristrutturazione urbanistica rispetto al perimetro della Z.T.O. B sottozona B/RU n. 9 definito dalla Variante di P.R.G. adottata, la quale indica una superficie territoriale di mq , comportano variazioni di superficie in aumento, pari a mq , e in diminuzione, pari a mq. 144, con una loro somma aritmetica di mq , restando contenute entro i limiti del 10%, nel rispetto dell art. 11 della legge regionale 27 giugno 1985, n. 61, così come sostituito dall art. 3 della legge regionale 1 settembre 1993, n. 47, nonché all art. 10 punto 10.5 delle Norme tecniche di attuazione della Variante di P.R.G. che recitano: I perimetri degli strumenti urbanistici attuativi di cui ai precedenti commi possono subire modificazioni ai sensi dell art. 3 della L.R. 47/93, ampliando o diminuendo la loro superficie fino ad un massimo del 10%: la modifica può altresì prevedere sia un ampliamen- 3

5 to che una diminuzione, a condizione che sommando aritmeticamente la variazione di superficie, sia in aumento che in diminuzione, la stessa complessivamente non superi il 10% dell originale superficie. Le modifiche proposte al perimetro della Variante di P.R.G. rispondono nella quasi loro totalità alla opportunità, riscontrata non pregiudizievole alla funzionalità e integrità del progetto di ristrutturazione urbanistica, di collegare l ambito fisico del progetto stesso alla reale delimitazione delle proprietà ovvero all effettivo stato di fatto e d uso di alcuni terreni. E inoltre apparsa logica la scelta di includere nel perimetro le fasce pedonali, seppur propriamente appartenenti alle sedi stradali di via Torino e di via Ca Marcello, in alcuni tratti rappresentate da semplici marciapiedi ma altrove previste come percorsi e spazi attrezzati, assimilati al trattamento di altre zone pedonali di progetto: è stata viceversa (temporaneamente) non inserita all interno del perimetro la scarpata stradale di Corso del Popolo, che fronteggia la sottozona B1, e per la quale, di fatto, lo strumento urbanistico generale non indica specifici interventi. Va messa in evidenza l'inclusione nel perimetro del progetto di ristrutturazione urbanistica di due aree, di limitata consistenza, appartenenti alla contigua sottozona B1. Tale soluzione appare motivata: sul lato nord, per inglobare un area in cui prevedere una minima quota di edificazione di completamento, in aderenza al fabbricato prospiciente Corso del Popolo, ritenuta utile per l'eliminazione e la rilocalizzazione in interrato dei garage precari e per migliorare l immagine di accesso al nuovo complesso e alla piazza pedonale; sul lato sud, previa demolizione del fabbricato residenziale di quattro piani, esistente, per consentire una adeguata progettazione dell organismo edilizio destinato ad uso commerciale e ad altre attività connesse alla residenza, chiamato ad assolvere, come sopra accennato, ad una importante funzione di raccordo dell area con la quota della Rampa Cavalcavia. Emerge altresì l opportunità di promuovere in fase di definizione di ulteriori programmi di intervento, l armonizzazione di alcune scelte e previsioni contenute nel progetto di ristrutturazione urbanistica con interventi più o meno consistenti che potrebbero interessare proprietà pubbliche e private limitrofe, pur se assoggettate a normative urbanistiche diverse, con particolare riguardo alla congiunzione al livello del cavalcavia, alla riqualificazione dell immobile che insiste nella succitata sottozona B1, alla proprietà del piazzale circostante l edificio dei Sindacati, ed inoltre al previsto parcheggio dell ASM (proprietà contigua) e alle soluzioni per la viabilità di via Torino e di Corso del Popolo, alle quali, peraltro, il progetto già si adegua. 1.5 Le scelte progettuali Il progetto di ristrutturazione urbanistica si sviluppa attorno ad una piazza, ampio spazio pubblico pedonale configurato longitudinalmente, che partendo dall incrocio fra via Torino e Corso del Popolo, da un verso conduce alla nuova darsena e allo spazio attrezzato circostante, dall altro verso, mediante una rampa-scala a galleria che attraversa un organismo edilizio destinato a funzioni commerciali e direzionali, porta alla quota della Rampa Cavalcavia, potendo congiungersi, in prospettiva, al livello del piazzale circostante l attuale edificio dei Sindacati. Questa prima scelta punta ad alcuni risultati: il recupero funzionale, mediante l articolazione altimetrica degli spazi di uso pubblico, del dislivello esistente tra la quota di via Torino angolo Corso del Popolo e quella della Rampa Cavalcavia, dislivello che attualmente determina un evidente infossamento e la marginalità della zona gravitante su via Ca Marcello; 4

6 la percezione dall incrocio fra via Torino e Corso del Popolo di uno spazio pubblico pedonale che si allarga e si sviluppa con continuità fino alla nuova darsena, evitando che gli spazi attrezzati di banchina della stessa restino segregati e avulsi dalla fruizione pubblica complessiva della piazza; la creazione di un fronte di edifici prospettanti la nuova piazza, che riprende e continua il fronte porticato esistente ad est di Corso del Popolo, ruotandone leggermente l orientamento per condurre la prospettiva verso lo spazio della nuova darsena. Una particolare rilevanza viene assegnata all organismo edilizio previsto alla estremità sud-ovest del progetto di ristrutturazione urbanistica, in parte destinato ad uso commerciale, in parte ad altre attività connesse alla residenza (attività direzionali, uffici e servizi): infatti, proprio in corrispondenza dei due livelli inferiori di questo complesso, lo schema progettuale prevede di creare una articolazione dei percorsi e dei passaggi ad uso pubblico tale da dare funzione e consistenza alla connessione fra la quota inferiore della piazza e quella della Rampa Cavalcavia. L incrocio fra via Torino e Corso del Popolo acquista importanza, anche dal punto di vista dell immagine, in quanto la rotazione del fronte edilizio rispetto all allineamento degli edifici esistenti di Corso del Popolo viene rafforzata dalla creazione di un edificio di testata, più basso ed arretrato rispetto al limite della sede stradale di via Torino, con destinazione commerciale e direzionale, che determina anteriormente uno spazio pedonale ampio e vivibile, migliorando al tempo stesso la visibilità dell incrocio ed assumendo le indicazioni di nuova viabilità attualmente in fase di redazione da parte dell amministrazione. La collocazione di una limitata quota di edificazione in aderenza all alto fabbricato in linea esistente, parallelo a Corso del Popolo, che motiva l inserimento nel perimetro di progetto di una area (sottozona B1) non appartenente alla B/RU della Variante di P.R.G. adottata, risponde - come già accennato - alla opportunità di eliminare i box precari dei garage (ricollocabili a livello interrato e accessibili tramite una rampa collocata in aderenza alla scarpata di Corso del Popolo), insieme alla volontà di migliorare l immagine del complesso e della piazza pedonale per chi proviene dall incrocio di via Torino e Corso del Popolo. Il progetto di ristrutturazione urbanistica recepisce anche la previsione di allargamento della sede viaria di via Ca Marcello, pur non includendo interamente la larghezza della sede stradale interessata, in quanto esterna all ambito della B/RU: tale obiettivo è peraltro previsto dallo strumento urbanistico generale insieme alla ristrutturazione del fronte edilizio a sud, ed appare componente indispensabile per la riqualificazione complessiva di questa zona. Ad est viene creata una nuova viabilità carrabile di distribuzione, pure prevista dalla Variante di P.R.G. adottata, con carattere di distribuzione locale, che serve i nuovi parcheggi interrati sia pubblici sia privati, l accesso ai lotti residenziali e un piccolo piazzale di manovra e di carico e scarico, attestato verso la darsena. Il progetto di ristrutturazione urbanistica evita di predeterminare una caratterizzazione spinta della fascia di banchina e degli spazi circostanti. Ciò consentirà di approfondire successivamente il rapporto ottimale tra la darsena, che può assolvere ad una funzione di servizio pubblico collettivo sia per il tempo libero sia per attività commerciali, e l attrezzatura e sistemazione degli spazi circostanti, percorsi ciclabili, spazi pedonali pavimentati, aree a verde, servizi e attrezzature collettive collocabili negli edifici privati contigui. 5

7 La fascia di banchina della darsena, attrezzatura di urbanizzazione secondaria prevista in conformità alle indicazioni della Variante di P.R.G., comprende il corrispondente tratto del percorso pedonale attrezzato lungo via Ca Marcello e viene comunque trattata similmente agli altri spazi pedonali pubblici, consentendo una continuità d uso con i medesimi. Lungo il perimetro della darsena corre inoltre la pista ciclabile che si innesta, fuori confine di progetto, nel tracciato indicato dalla Variante di P.R.G. I parcheggi pubblici, quelli di uso pubblico collegati alle attività commerciali e direzionali e quelli di servizio alla residenza sono previsti in volumi interrati, rientranti in limiti di inviluppo ben definiti, accessibili a mezzo di rampe dalla nuova strada di distribuzione, senza comportare accessi carrai diretti dalla viabilità principale rappresentata da via Torino. Il progetto di ristrutturazione urbanistica prevede un livello interrato di parcheggio pubblico sotto la piazza pedonale e la possibilità di creare uno o due livelli interrati di parcheggio nei lotti privati, soluzione che è stata ritenuta tecnicamente ed economicamente sostenibile in questa zona. 1.6 Le tipologie edilizie Il progetto di ristrutturazione urbanistica delimita le Unità Minime di Intervento (U.M.I.), indicando inoltre, ove occorra il caso, i singoli lotti edificabili. Alle U.M.I. fa capo la prescrizione di progettazione unitaria e ad esse si riferiscono i fondamentali parametri urbanistici e le parti specificatamente attinenti all interno delle Norme tecniche di attuazione: detti parametri e norme puntano a regolare le caratteristiche fisiche e funzionali complessive delle diverse U.M.I., mentre ai singoli lotti viene aggregata la definizione degli specifici parametri di edificabilità. Il progetto di ristrutturazione urbanistica prevede la preventiva demolizione di tutte le costruzioni e manufatti che insistono attualmente sull area: trattasi in particolare dei fabbricati e strutture tecnologiche attualmente utilizzate dall A.C.T.V., dei box precari adibiti a garage in affaccio a Corso del Popolo, dei vari corpi utilizzati a magazzini verso via Ca Marcello, e del fabbricato residenziale a quattro piani affacciato tra via Ca Macello e Rampa Cavalcavia (angolo sud-ovest), riguardo al quale dovranno essere previste in sede di successivi programmi di intervento specifiche soluzioni per incentivare la mobilità degli attuali abitanti, con possibili forme di permuta o indennizzo. Le tipologie edilizie del progetto di ristrutturazione urbanistica prevedono sostanzialmente: la realizzazione di edifici in linea con un altezza massima di 8 piani f.t., ed allineamento obbligatorio verso la piazza, destinati a residenza per i 6 piani superiori e ad uso commercialedirezionale per i 2 piani inferiori, rappresentati questi ultimi da volumi arretrati rispetto all allineamento sul fronte piazza al fine di creare un percorso pedonale porticato vincolato ad uso pubblico e prevedendo la possibilità di apertura di gallerie pedonali che attraversino la piastra commerciale; sul fronte verso via Torino quest ultima è sovrastata da un edificio di testa di ulteriori 3 piani, con destinazione ad uffici; la realizzazione di un volume edilizio di completamento a 10 piani f.t., destinato a residenza per i 7 piani superiori e ad uso commerciale-direzionale per i 3 piani inferiori, elevato - occupando un sedime assai modesto - in aderenza al fronte nord del fabbricato alto in linea esistente; la realizzazione di edifici esclusivamente residenziali a blocco, di conformazione variabile, con un altezza massima di 5 piani f.t., gravitanti verso la nuova strada di distribuzione ad est dell area, con allineamento obbligatorio sulla medesima; 6

8 la realizzazione di un organismo edilizio indicativamente composto da un corpo commerciale a 2 piani f.t. entro il quale va progettato un attraversamento pedonale inclinato (rampa, scalinata o altro), con servitù permanente di uso pubblico, tale da realizzare la connessione fra il livello della piazza centrale e il livello della Rampa Cavalcavia; il corpo commerciale è sovrastato da due edifici destinati ad attività direzionali, con affaccio rispettivamente verso la darsena e verso Rampa Cavalcavia / Corso del Popolo, il primo di ulteriori 3 piani e il secondo di ulteriori 7 piani, da conformare e disporre in sede di progetto edilizio, fatto salvo l allineamento obbligatorio della facciata verso Corso del Popolo che dovrà riprendere l allineamento dell attuale fabbricato alto in linea situato a nord; la realizzazione dei garage e dei parcheggi ad uso privato e pubblico, compresa la rilocalizzazione dei box precari esistenti, prevalentemente risolti a uno/due livelli interrati. Le distanze dei corpi fuori terra dalle strade pubbliche o dai confini di proprietà e di zona, ove le linee di massimo inviluppo consentite o gli allineamenti prescritti comportino deroga alla norma generale sulle distanze minime, sono espressamente quotate nelle tavole grafiche. Unica eccezione è rappresentata dall assenza di quotatura della distanza di allineamento del nuovo corpo edilizio verso Rampa Cavalcavia in quanto essa - come sopra ricordato - viene posizionata in termini relativi, prescrivendone l allineamento con il corpo di fabbrica esistente a nord. I parcheggi privati sono previsti fino a due livelli interrati, di inviluppo massimo come definito nelle tavole grafiche. Non sono consentite autorimesse a quota fuori terra. I parcheggi privati e ad uso pubblico in aree private, di servizio alla residenza o funzionali all insediamento di attività connesse alla residenza, rispondono ai parametri minimi fissati dall art. 9 punto della Variante di P.R.G., che prescrive una dotazione minima di area privata, in zone residenziali, adibita a parcheggio, in misura non inferiore alla quota di 1 mq./10 mc. di volume edificato, cui si deve aggiungere: il 40% della superficie di calpestio netta destinata ad attività commerciale, direzionale o altra complementare alla residenza; 5 mq. per ogni letto di attività ricettivo-alberghiera; 2 mq. per ogni posto a sedere di sale per spettacoli, riunioni e convegni. 1.7 Le opere di urbanizzazione Il progetto di ristrutturazione urbanistica prevede le sedi e le sezioni di massima della nuova viabilità carrabile, con indicazione dei relativi sensi di marcia e degli attraversamenti pedonali, la localizzazione delle rampe di accesso ai parcheggi pubblici e di uso pubblico, le indicazioni di massima dei punti di accesso carraio ai lotti privati, l area della piazza pedonale centrale, i percorsi e spazi pedonali pubblici, il punto di collegamento verticale con i parcheggi interrati, il tracciato della pista ciclabile, nonché il tracciato dei sottoservizi a rete. La pista ciclabile, circuitando lo specchio acqueo della darsena, si innesta nel tracciato previsto dalla Variante di P.R.G., che prevede la continuazione in direzione nord-est lungo il percorso attrezzato che attraversa via Torino e si attesta nell area a parco adiacente al Canal Salso, e in direzione sud-ovest fino a viale Stazione, dopo aver attraversato via Ca Marcello. Un ulteriore tracciato, previsto nella sistemazione della viabilità di via Torino, è esterno al perimetro di progetto e ne delimita il confine nord. 7

9 Con riferimento ai sottoservizi a rete, rappresentati anche nelle sezioni tipo della nuova strada ad est e della piazza verso i portici dei nuovi edifici, vengono segnate le direzioni di pendenza e i punti di raccordo alle reti tecnologiche esistenti lungo il perimetro dell area, che - come precedentemente accennato - risultano sostanzialmente adeguate anche al nuovo carico insediativo. I parcheggi pubblici e quelli ad uso pubblico annessi alle attività direzionali e commerciali, sono previsti su uno o due livelli interrati, di ingombro massimo come definito nelle tavole grafiche. I parcheggi pubblici sono prevalentemente concentrati sotto la piazza, su un unico livello interrato. L ingresso al parcheggio è previsto dalla nuova strada di distribuzione a est. Si prevede, attraverso le convenzioni con i soggetti attuatori, un funzionamento integrato dei parcheggi pubblici con i parcheggi interrati ad uso pubblico (standard per le attività commerciali-direzionali) degli edifici in linea affacciati sulla piazza. Questa convenzione potrà essere successivamente estesa ai parcheggi ad uso pubblico dell organismo edilizio commerciale e direzionale a sud-ovest, ciò che consentirebbe di dotare il parcheggio di uno sbocco su via Ca Marcello. La piazza, ad esclusivo uso pedonale, crea uno spazio unico con la fascia di banchina della darsena e può comprendere sia zone pavimentate sia zone con sistemazione a verde, da individuare in sede di progetto delle urbanizzazioni, facendo comunque salvo il rispetto dei rapporti dimensionali minimi fissati dalle Norme tecniche di attuazione fra superfici permeabili o semipermeabili, localizzabili pertanto al di fuori del sedime dei parcheggi o di altri volumi tecnici interrati, e superfici impermeabili. La darsena, prevista dalla Variante di P.R.G. al termine del nuovo canale che, partendo da San Giuliano, verrebbe ad affiancare via Ca Marcello, può assolvere ad una funzione mista di servizio sia per il tempo libero sia per attività commerciali. Il progetto ritiene perciò utile evitare una caratterizzazione spinta della fascia di banchina, integrandola piuttosto nella complessiva articolazione degli spazi pedonali pubblici, dei percorsi ciclabili e dei servizi allocabili negli edifici prospicienti, dilatando la fruibilità collettiva di questi spazi anche attraverso la determinazione di vincolo di uso pubblico. La stessa conformazione definitiva dello spazio acqueo sarà quindi meglio definita in sede di progetto delle urbanizzazioni, in relazione con le scelte e le puntuali destinazioni funzionali che caratterizzeranno gli spazi e gli edifici circostanti, entro i limiti dimensionali fissati dalle Norme tecniche di attuazione. 2. IL DIMENSIONAMENTO 2.1 Le carature urbanistiche L area della Z.T.O. B sottozona B/RU n. 9 individuata dalla Variante di P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione del 25 gennaio 1999, n. 16, indica nella tabella allegata alle Norme tecniche speciali di attuazione (N.T.S.A.) una superficie territoriale (St) pari a mq , un numero di 400 abitanti teorici insediabili, una superficie lorda di pavimento (Sp) totale massima di mq , di cui mq per destinazione d uso residenziale e mq per attività connesse alla residenza, una superficie per standard primario a parcheggio minimo di mq , una superficie per standard primario a verde di mq , ed una superficie per standard secondario minimo di mq L ambito è assoggettato a strumento urbanistico attuativo. L area della Z.T.O. B sottozona B1 individuata dalla Variante di P.R.G. medesima prevede la possibilità di intervento diretto nel rispetto di un indice di utilizzazione fondiaria (Uf) di 1,50 mq./mq., 8

10 di una distanza tra fabbricati (Df) di 0 o 10 ml., di una distanza dal confine (Dc) di 0 o 5 ml., di una distanza dalle strade (Ds) così definita: l organismo edilizio potrà sorgere sul ciglio strada, a condizione che non sopravanzi l allineamento degli organismi edilizi adiacenti e che la strada, comprensiva dei marciapiedi, abbia un ampiezza di almeno 12 ml., in caso contrario si prescrive una Ds non inferiore a 3 ml.. L area interessata da questo progetto di ristrutturazione urbanistica copre una superficie territoriale (St) di mq , assumendo come parametri di edificabilità una superficie lorda di pavimento (Sp) totale massima di mq , di cui mq per destinazione d uso residenziale e mq per attività connesse alla residenza, coincidenti pertanto con quelli stabiliti dalla Variante di P.R.G. per la sola sottozona B/RU, e confermando pertanto il numero complessivo di 400 abitanti teorici insediabili, con una superficie per urbanizzazione primaria a parcheggio pubblico di mq (di cui mq a livello interrato), una superficie per urbanizzazione primaria a spazi pedonali pubblici ed aree verdi di arredo di mq , ed una superficie di urbanizzazione secondaria di mq (piazza pedonale, servizi e attrezzature pubbliche e di uso pubblico, darsena). In aggiunta a queste superfici per urbanizzazioni su aree pubbliche sono previste superfici destinate a percorsi e spazi pedonali pubblici su aree private, con servitù permanente di uso pubblico, per complessivi mq Sono inoltre prescritti in area privata, nel rispetto dell art. 9 punto delle N.T.G.A. della Variante di P.R.G., parcheggi per la residenza nella misura minima complessiva di mq e per attività connesse alla residenza (commerciali e direzionali) nella misura minima complessiva di mq Le modifiche di perimetro del progetto di ristrutturazione urbanistica rispetto al perimetro originale della Z.T.O. B sottozona B/RU n. 9 indicato nello strumento urbanistico generale adottato portano alla St totale su indicata di mq , con una somma aritmetica delle variazioni di superficie in aumento, pari a mq , e in diminuzione, pari a mq. 144, con una variazione totale di mq , restando contenute entro i limiti del 10% rispetto al perimetro previsto dalla Variante di P.R.G. L area complessiva del progetto di ristrutturazione urbanistica è così ripartita: Superficie dei lotti edificabili mq Superficie di viabilità carrabile mq Superficie di marciapiedi, percorsi e spazi pedonali con verde e arredo mq Superficie dei parcheggi pubblici di superficie mq. 521 Superficie della piazza pedonale (entro perimetro dei parcheggi interrati) mq Superficie della piazza pedonale (fuori perimetro dei parcheggi interrati) mq Superficie per servizi e attrezzature pubbliche e di uso pubblico mq Superficie della darsena mq Superficie totale (fuori terra) mq Il dimensionamento delle aree a standard urbanistici Il calcolo delle superfici a standard è riferito ad un numero di 400 abitanti teorici insediabili, conforme alle previsioni della Variante di P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione 9

11 del 25 gennaio 1999, n. 16. La tabella seguente raffronta le superfici minime stabilite dalla Variante di P.R.G. adottata e quelle previste dal progetto di ristrutturazione urbanistica. AREE A STANDARD V.P.R.G. ADOTTATA AREE A STANDARD STANDARD PROGETTO Parcheggio pubblico di zona mq. totali Parcheggi pubblici di superficie Parcheggi pubblici interrati (sotto la piazza) Verde primario Percorsi e spazi pedonali con verde e arredo Verde secondario e altri standard Piazza pedonale centrale Servizi e attrezzature pubbliche e di uso pubblico, e spazio acqueo della darsena mq. totali TOTALE TOTALE Superficie di parcheggio con vincolo di destinazione ad uso pubblico per attività commerciali e direzionali (art di V.P.R.G.) Parcheggi L. 122/1989 (1 mq./10 mc.) min. 40% della superficie netta di calpestio delle attività commerciali e direzionali Superficie di parcheggio con vincolo di destinazione ad uso pubblico per attività commerciali e direzionali (art di V.P.R.G.) Parcheggi L. 122/

12 3. PREVENTIVO SOMMARIO DELLE SPESE OCCORRENTI INDICAZIONE DEI LAVORI IMPORTO PARZIALE IMPORTO TOTALE A) LAVORI VIABILITÀ CARRABILE MARCIAPIEDI AREE VERDI PARCHEGGI PUBBLICI (SUPERF. E INTERR.) ILLUMINAZIONE PUBBLICA RETE FOGNARIA ACQUE NERE RETE FOGNARIA ACQUE METEORICHE RETE APPROVVIGIONAMENTO IDRICO RETE GAS-METANO CABINE E CANALIZZAZIONI ELETTRICHE CANALIZZAZIONI PER CAVI TELEFONICI PIAZZA E SPAZI PEDONALI ATTREZZATI ARREDO, ED ALBERATURE PISTA CICLABILE DARSENA E BANCHINAMENTO TOTALE IMPORTO LAVORI B) SOMME A DISPOSIZIONE IMPREVISTI - 5% IVA SUI LAVORI - 10% SPESE TECNICHE IVA SU SPESE TECNICHE - 20% TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE COSTO COMPLESSIVO DI URBANIZZAZIONE I costi sopra preventivati per la realizzazione delle opere di urbanizzazione possono essere confrontati con i parametri tabellari fissati con deliberazione della Giunta Comunale del 5 maggio 1993, n. 1593, orientativamente calcolabili, sulla base dell edificabilità complessiva pari a mc residenziali e mq per attività connesse, in per la residenza e per le attività connesse, per l urbanizzazione primaria, ed in per la residenza e per le attività connesse, per l urbanizzazione secondaria, con oneri tabellari totali di urbanizzazione pari quindi a circa. 11

13 4. ELENCO CATASTALE INTESTATARIO - TITOLO PARTITA C.T. SEZ. FG. MAPPALE PARTITA N.C.E.U. SEZ. FG. MAPPALE QUALITA / CATEGORIA CLS. CONSISTENZA VANI / MQ. REDDITO DOMINICALE / RENDITA SUPERFICIE SUPERFICIE INTERESSATA CATASTALE MQ. TOTALE PARZIALE Euroservice S.r.l. con sede in Treviso - prop. per 1/ Mestre accertamento SPA Italia per il gas con sede in Torino - prop. per 1/2 Giulietta S.n.c. di Aldo Marchi e Giuseppina Battocchio con sede in Mestre D/ Venezia 2263 D/ Ente Nazionale per l Energia Elettrica ENEL con sede in Roma Mestre Brocca Emilia ved. Barbieri - prop. per 1/ Mestre sub 1 C/ Brocca Alberto - prop. per 1/4 Prata Maria - prop. per 1/4 Zanchetta Irma ved. Visnadi Mestre sub 2 C/ Dal Zennaro Mirco - prop. per 1/ Mestre sub 3 C/ De Marchi Giiuseppina - prop. per 1/4 Della Mattia Argeo - prop. per 1/4 Tosti Armide - prop. per 1/4 Pomo Amelia Mestre sub 4 C/ Mestre sub 16 A/3 4 5, Colli Attilio - prop. per 1/ Mestre sub 5 A/3 4 5, Mandruzzato Ada - prop. per 1/2 Gasparini Egidio - prop. per 2/ Mestre sub 6 A/3 4 5, Gasparini Giorgio - prop. per 1/9 Gasparini Sergio - prop. per 1/9 Gasparini Marina - prop. 1/9 Battiston Bruno - prop. per 1/ Mestre sub 7 A/3 4 5, Pase Giuseppina - prop. per 1/2 Emorano Norma - prop. per 2/ Mestre sub 8 A/3 4 5, Simionato Maria Luisa - prop. per 1/15 Simionato Giorgio - prop. per 1/15 Simionato Adriana - prop. per 1/15 Simionato Sonia - prop. per 1/15 Simionato Ketti - prop. per 1/15 Borghi Mario - prop. per 1/ Mestre sub 9 A/3 4 5, Tarabocchi Irma - prop. per 1/2 Redolfi Brittol Luigi - prop. per 1/ Mestre sub 10 A/3 4 5, Saltarel Clementina - prop. per 1/2 Bognolo Irma - prop. per 8/ Mestre sub 11 A/3 4 5, Schirrù Daniela - prop. per 2/12 Schirrù Fabio - prop. per 2/12 Dall Asta Vittorio - prop. per 3/ Mestre sub 12 A/3 4 5, Dall Asta Anna Maria - prop. per 1/4 Dal Zennaro Mirco - prop. per 1/ Mestre sub 13 A/3 4 5, De Marchi Giuseppina - prop. per 1/2 Della Mattia Argeo - prop. per 1/ Mestre sub 14 A/3 4 5, Tosti Armide - prop. per 1/2 Vidal Giuseppe - prop. per 1/ Mestre sub 15 A/3 4 5, Vio Luisa - prop. per 1/2 Zanchetta Irma ved. Visnadi Mestre sub 17 A/3 4 5, Brocca Alberto - prop. per 1/ Mestre sub 18 da verificare Prata Maria - prop. per 1/2 Nordio Riccardo Mestre sub 19 A/3 4 5, Brocca Emilia ved. Barbieri Mestre sub 20 da verificare Borghi Mario - prop. per 3/12 Tarabotti Irma - prop. per 3/12 Bognolo Irma - prop. per 4/12 Schirrù Daniela - prop. per 1/12 Schirrù Fabio - prop. per 1/ Mestre sub 21 C/

14 Redolfi Brittol Luigi - prop. per 2/8 Saltarel Clementina - prop. per 2/8 Dall Asta Anna Maria - prop. per 1/8 Dall Asta Vittorio - prop. per 3/8 Emorano Norma - prop. per 1/12 Simionato Maria Luisa - prop. per 1/30 Simionato Giorgio - prop. per 1/30 Simionato Adriana - prop. per 1/30 Simionato Sonia - prop. per 1/30 Simionato Ketti - prop. per 1/30 Bertoldi Sergio Mestre sub 22 C/ Mestre sub 24 C/ Mestre sub 2 C/ Mestre sub 3 C/ Mestre sub 4 C/ Mestre sub 5 C/ Mestre sub 6 C/ Mestre sub 7 C/ Mestre sub 8 C/ Mestre sub 9 C/ Mestre sub 10 C/ Mestre sub 11 C/ Mestre sub 12 C/ Mestre sub 13 C/ Mestre sub 14 C/ Mestre sub 15 C/ Mestre sub 2 C/ Mestre sub 3 C/ Mestre sub 4 C/ Mestre sub 5 C/ Mestre sub 6 C/ Mestre sub 7 C/ Mestre sub 8 C/ Mestre sub 9 C/ Mestre sub 10 C/ Azienda Nazionale Autonoma Strade Statali ANAS 5970 Mestre semin. arbor Società Veneta Esercizio Trasporti SVET S.p.A Mestre sub 1 D Mestre sub 1 D7 Mestre sub 2 D Mestre sub 2 D7 Azienda Territoriale per l Edilizia Residenziale ATER 1 Mestre accertamento

15 5. ESTRATTO DELLE TAVOLE DI PROGETTO 14