IL CONTRATTO D APPALTO PER I LAVORI STRAORDINARI. 8 giugno Avvocato Paolo Motta -

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Cornelio Mari
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1 IL CONTRATTO D APPALTO PER I LAVORI STRAORDINARI 8 giugno Avvocato Paolo Motta - 1

2 IL CONTRATTO D APPALTO NOZIONE - ART c.c. «È il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro» 2

3 COSA SI INTENDE PER «LAVORI STRAORDINARI»? OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA (art c.c.) INNOVAZIONE (art c.c.) 3

4 REGOLA: la materia dei lavori straordinari rientra nell attribuzione generale dell assemblea dei condomini ART. 1135, n. IV, c.c. 4

5 ECCEZIONE: spese di manutenzione straordinaria urgenti Art. 1135, n. IV, c.c. abilita espressamente l amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria: - se sussiste il carattere di urgenza; - deve riferire all assemblea. 5

6 IL FONDO SPECIALE: L OBBLIGATORIETÀ Art. 1135, n. 4, c.c. L assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. 6

7 Conseguenze della mancata istituzione del fondo speciale sul contratto d appalto - «Poiché l art non è fra le norme dichiarate inderogabili né dall art. 1138, IV c., né dall art. 72 disp. att., l assemblea specie in un condominio nel quale i partecipanti siano particolarmente scrupolosi e puntuali può validamente deliberare i lavori di straordinaria manutenzione senza stabilire la costituzione del fondo speciale, che costituisce la garanzia, per così dire, "patrimoniale" per l impresa appaltatrice [ ]. Consegue che l amministratore il quale non è tenuto ad osservare alcun iter procedimentale e non esorbita dal suo mandato nel dare attuazione ai deliberati dell assemblea nei termini in cui è stata adottata può tranquillamente eseguire la delibera, in quanto in caso di omissione, si potrebbe configurare una sua responsabilità aquiliana in relazione ai danni derivati dall avere egli omesso i deliberati intervenuti (Cass., II, 14 giugno 1976, n. 2219, con riguardo all omessa riparazione del tetto dell edificio condominiale, in esecuzione di una delibera assembleare)». - «La mancata preventiva delibera (e, quindi, la costituzione) del fondo speciale, non incide sulla validità dell appalto (con conseguente inizio dei lavori), rinascendo in tale evenienza l unicità del patrimonio del condominio e l obbligazione parziaria dei condòmini, con possibilità per il creditore [ ] di escutere (oltre che il condominio) singolarmente (e pro quota) i morosi ed, eventualmente, i condòmini adempienti». F. Lazzaro, sub art c.c., Codice del Condominio, I ed. Giuffrè Editore, Milano, 2014, 539 7

8 LA DELIBERA ASSEMBLEARE: A) MAGGIORANZE Art. 1136, IV comma, c.c.: Le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui all art. 1120, II comma, c.c. (opere e interventi volti a migliorare la salubrità e la sicurezza dell edificio e degli impianti, per eliminare le barriere architettoniche ecc ) devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell edificio. Art. 1136, V comma, c.c.: Le deliberazioni di cui all art. 1120, I comma, c.c. (innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni) e all art bis, III comma, c.c. (installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili ) devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell edificio. 8

9 B) IL CONTENUTO - Dettagliata indicazione delle opere da eseguire; - Autorizzazione all amministratore; - Scelta dell impresa esecutrice dei lavori; - Nomina del direttore dei lavori, se necessario; - Costituzione del fondo speciale ex art c.c.; - Spesa correlata alla stipula del contratto d appalto. da eseguire; - Autorizzazione all amministratore; 9

10 IL CONTRATTO D APPALTO PER I LAVORI STRAORDINARI PRINCIPI GIURISPRUDENZIALI 10

11 LA SCELTA DELL IMPRESA APPALTATRICE 11

12 CASSAZIONE CIVILE, SEZIONE III, DEL 2014 Art. 26, comma I, lett. 4, D. Lgs 81/2008: il committente, prima di affidare un incarico lavorativo, deve accertarsi che la ditta appaltatrice abbia le competenze tecniche e professionali per eseguirlo. CULPA IN ELIGENDO (c.d. colpa nella scelta) Il committente è responsabile quando abbia affidato il lavoro ad un impresa che difettava delle necessarie capacità tecniche, ovvero in base al generale principio del neminem leadere di cui all art c.c. 12

13 CONTRATTO D OPERA E RESPONSABILITÀ EX ART C.C. 13

14 CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE II, , N «L azione di responsabilità prevista dall art c.c. che configura una responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico sancita per finalità di interesse generale è esperibile contro ogni costruttore, per tale intendendosi chi abbia costruito l immobile sotto la propria responsabilità, senza che abbia rilievo la specifica identificazione del rapporto giuridico (appalto o contratto d opera) in base al quale la costruzione è stata effettuata». 14

15 LA GARANZIA DECENNALE EX ART C.C. ANCHE PER LE OPERE DI RISTRUTTURAZIONE 15

16 DOTTRINA Sulla peculiare questione in oggetto anche la dottrina mostra di dividersi. Pacifica l'applicabilità dell'art c.c., ai casi di ricostruzione o di costruzione di una nuova parte dell'immobile, come ad esempio la sopraelevazione, prevale l'opinione dell'estensibilità della norma anche alle ipotesi di interventi di tipo manutentivo - modificativo che debbano avere una lunga durata nel tempo. Ciò sia nel caso in cui a seguito delle riparazioni o delle modifiche collassi l'intera e preesistente struttura immobiliare, indipendentemente dall'importanza in sè della parte riparata o modificata, sia ove la rovina o i gravi difetti riguardino direttamente quest'ultima. 16

17 Minoritaria la tesi dottrinale opposta, che rispetto alla disciplina degli artt e 1668 c.c., ravvisa nell'art c.c., una norma di carattere speciale. Si afferma che essa, insuscettibile di applicazione analogica, integri una garanzia vera e propria e una disposizione di favore per il committente, motivata dal fatto che nelle opere di lunga durata alcuni difetti possono presentarsi anche a distanza di molto tempo. L'art c.c., riguarderebbe, per tale dottrina, le opere eseguite ex novo dalle fondamenta ovvero quelle dotate di propria autonomia in senso tecnico (come ad esempio una sopraelevazione). 17

18 CASSAZIONE CIVILE, SEZIONI UNITE, , N «L art c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest ultimo». 18

19 Tale sentenza ha composto un contrasto rinvenibile in due pronunce: - sentenza n /07: riferita ad un caso di opere d'impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo condominiale d'un edificio preesistente. Detta pronuncia ha osservato che l'art c.c. delimita con una certa evidenza il suo ambito di applicazione alle opere aventi ad oggetto la costruzione di edifici o di altri beni immobili di lunga durata. Non anche, però, le modificazioni o le riparazioni apportate ad un edificio o ad altre preesistenti cose immobili (confermata da sentenza n.10658/15). - sentenza n /15: la Suprema Corte ha statuito che risponde ai sensi dell'art c.c. anche l'autore di opere realizzate su di un edificio preesistente, allorché queste incidano sugli elementi essenziali dell'immobile o su elementi secondari rilevanti per la funzionalità globale. In quella fattispecie, le opere avevano riguardato lavori di straordinaria manutenzione presso uno stabile condominiale, consistiti nel rafforzamento dei solai e delle rampe delle scale (queste ultime ricostruite completamente). 19

20 CASSAZIONE CIVILE, SEZIONI UNITE, , N «Ai limitati fini che qui rilevano può solo osservarsi che, come sopra detto, la categoria dei gravi difetti tende a spostare il baricentro dell'art c.c., dall'incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene, e dunque da un'ottica pubblicistica ed aquiliana ad una privatistica e contrattuale». 20

21 APPALTO E VIZI PROGETTUALI: AMBITO DI RESPONSABILITÀ DEL DIRETTORE DEI LAVORI 21

22 CASSAZIONE CIVILE, SEZIONE II, , N «Il direttore dei lavori risponde verso il committente a norma dell art c.c. e, pertanto, ove abbia esercitato il compito suddetto, non può essere ritenuto responsabile con l appaltatore dei danni derivanti al committente per difettosa esecuzione dell opera e dall imprudente svolgimento dei lavori diretti al compimento di essa». Tuttavia, il direttore dei lavori può essere chiamato a rispondere della fattibilità e dell esattezza del progetto laddove sia stato all uopo incaricato dal committente 22

23 CASSAZIONE CIVILE, SEZIONE II, , N Possono incorrere nella responsabilità ex art c.c., a titolo di concorso con l appaltatore, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione del manufatto, abbiano contribuito, per colpa professionale, alla determinazione dell evento dannoso progettista e direttore lavori. 23

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