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1 Estratto ESTRATTO

2 Tutto in un unico volume Caratteristiche Disponibile dal 21 aprile 2015 Aggiornato a 4 aprile 2015 Prezzo: 99,00 3 Pagine: 981 Codice: EAN: Il volume esamina la materia da due punti di vista complementari: immobiliare e condominiale, offrendo una disamina completa degli aspetti sia civilistici che fiscali. La materia del condominio è approfondita nel dettaglio: il ruolo dell amministratore, i poteri dell assemblea, le spese, i servizi condominiali (portiere, riscaldamento, ascensore, ecc.) con esempi pratici, casi concreti e con la giurisprudenza recente. Dal punto di vista civilistico analizza nel dettaglio passo dopo passo come acquistare un immobile, dalle trattative all atto notarile, compresi i metodi di finanziamento, e guida il lettore che vuole gestire l immobile e ottenerne una rendita. Le variabili fiscali sono presentate in modo chiaro e preciso al fine di poter effettuare scelte consapevoli anche alla luce dei costi da sostenere. Completano l opera più di 200 tabelle riassuntive, numerosi schemi esemplificativi, continui riferimenti alla giurisprudenza più recente, esempi e casi concreti. PRINCIPALI NOVITÀ E I PUNTI DI FORZA i correttivi alla Riforma condominiale introdotti con il DL 145/2013 conv. in L. 9/2014 e le nuove regole sulla formazione professionale degli amministratori di condominio (DM 140/2014) la proroga e l ampliamento delle agevolazioni fiscali maggiorate riguardanti le spese per la ristrutturazione delle abitazioni e quelle per il risparmio energetico degli edifici (abitazioni e non) (L. 190/2014) la novità introdotte alla vendita di immobili da costruire (divieto per l acquirente di rinunciare alle garanzie, l estensione del diritto di prelazione, esclusa della revocatoria fallimentare anche al caso in cui l immobile sia adibiti a residenza del coniuge dell acquirente: DL 47/2014 conv. in L. 80/2014) la disciplina del rent to buy nei suoi diversi aspetti (stipulazione, esecuzione, inadempimento, tutela delle parti ecc.) (art. 23 DL 133/2014) con il relativo modello di contratto la riduzione dell aliquota della cedolare secca sulle locazioni di abitazioni a canone concordato (DL 47/2014 conv. in L. 80/2014) le grandi locazioni e la possibilità di derogare alla legge sull equo canone in tema di durata, rinnovo, recesso ed indennità per perdita di avviamento (DL 133/2014, c.d. decreto sblocca Italia, conv. in L. 164/2014) le regole sulla climatizzazione degli edifici

3 6 PIANO DELL OPERA Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre Piano dell opera PARTE I: ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE TITOLO I - COMPRAVENDITA DI IMMOBILI 10 Cap. 1 Trattative 15 Cap. 2 Contratto preliminare 195 Cap. 3 Contratto di vendita 432 Cap. 4 Mediazione immobiliare 1120 TITOLO II - ALTRE MODALITÀ DI ACQUISTO 1225 Cap. 1 Immobili da costruire 1230 Cap. 2 Vendite forzate ed aste 1466 La nuova disciplina Cap. 3 Successione 1662 Rent to buy Cap. 4 Rent to buy VAI ALL ESTRATTO finalizzata all acquisto 1825 Cap. 5 Donazione degli immobili 2019 Cap. 6 Permuta 2130 Cap. 7 Usucapione 2166 Cap. 8 Accessione 2220 Cap. 9 Immobili all estero (acquisto, gestione, IVIE) 2260 TITOLO III - FINANZIAMENTO 2377 Cap. 1 Mutuo bancario 2378 Cap. 2 Trasferimento e modifica del mutuo 2637 Cap. 3 Ipoteca Immobiliare 2652 Cap. 4 Aspetti fiscali 2758 PARTE II: GESTIONE DELLA PROPRIETÀ Cap. 1 Utenze 2850 Cap. 2 Responsabilità e polizze assicurative 3200 Cap. 3 Aspetti fiscali (imposte dirette, IMU, imposte locali) 3480 Cap. 4 Rapporti di vicinato 3790 Cap. 5 Immobili in comunione 3985 Cap. 6 Agevolazioni per ristrutturazioni edilizie e risparmio energetico 4330

4 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre PIANO DELL OPERA 7 PARTE III: SOCIETÀ IMMOBILIARI 4420 Cap. 1 Tipi e funzionamento 4421 Cap. 2 Regime fiscale 4600 PARTE IV: UTILIZZO DELL IMMOBILE 4900 TITOLO I - LOCAZIONE Tutte le regole 4904 Cap. 1 Locazione abitativa VAI ALL ESTRATTO per la gestione 4907 Cap. 2 Locazione commerciale dei contratti locatizi 5450 TITOLO II - ALTRI MODI DI UTILIZZO DELL IMMOBILE 5847 Cap. 1 Leasing immobiliare 5850 Cap. 2 Comodato 6050 Cap. 3 Usufrutto 6170 Cap. 4 Uso e abitazione 6330 Cap. 5 Superficie 6450 PARTE V: CONDOMINIO DEGLI EDIFICI Cap. 1 Regole generali 6650 Cap. 2 Proprietà esclusiva e parti comuni 6750 Cap. 3 Regolamento condominiale 6900 Cap. 4 Amministratore di condominio 7050 Cap. 5 Assemblea condominiale Tutte le regole 7418 Cap. 6 Spese condominiali VAI ALL ESTRATTO per la corretta ripartizione 7826 e gestione delle spese Cap. 7 Servizi condominiali 8070 condominiali Cap. 8 Lavori nel condominio 8603 PARTE VI: TUTELA GIUDIZIARIA 9010 Cap. 1 Controversie immobiliari e condominiali 9020 Cap. 2 Azioni a difesa della proprietà e del possesso 9222 Cap. 3 Procedimenti in materia locatizia 9690 INDICE ANALITICO pag. 1195

5 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre RENT TO BUY ACQUISTO 221 CAPITOLO 4 Rent to buy SOMMARIO A. Conclusione del contratto B. Funzionamento C. Inadempimento D. Fallimento E. Modello di contratto Il rent to buy (letteralmente «locare per acquistare») è un contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l immediata concessione del godimento di un immobile (rent), con diritto per il conduttore di acquistarlo (buy) entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. Lo scopo è quello di agevolare e preparare la vendita di immobili attraverso un operazione contrattuale basata su due contratti collegati stipulati in momenti diversi: prima, il vero e proprio contratto di rent to buy, in cui si attribuisce a un soggetto il godimento dell immobile che egli ha intenzione di acquistare; poi, la vendita, che non differisce da un normale contratto di vendita: è però eventuale perché subordinata al fatto che il conduttore eserciti il diritto d acquisto contrattualmente previsto. Nello schema che segue riepiloghiamo le fasi fondamentali dell operazione

6 222 ACQUISTO RENT TO BUY Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre 1829 Disciplina Dal 13 settembre 2014 è in vigore la legge che disciplina il rent to buy: ne regola direttamente alcuni aspetti, per altri invece rinvia alle disposizioni in materia di contratto preliminare e di usufrutto, in quanto compatibili (art. 23 DL 133/2014 conv. con modif. in L. 164/2014). Prima di tale data, in mancanza di una normativa specifica, la prassi aveva creato forme di contratti atipici simili al rent to buy, ma che, tuttavia, non garantivano sempre e in modo uniforme le parti in caso di inadempimento. La nuova disciplina si applica a tutti quei contratti che prevedono l immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto Vantaggi Il contratto di rent to buy in funzione della conclusione di una successiva vendita presenta vantaggi per entrambe le parti, soprattutto in momenti di crisi del mercato immobiliare.

7 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre RENT TO BUY ACQUISTO 223 Il futuro acquirente infatti può: acquistare l immobile pagandone il prezzo in modo dilazionato, pur avendone immediatamente la disponibilità; rimandare la decisione se acquistare o meno l immobile dopo averlo utilizzato a titolo di locazione; ottenere facilitazioni nella richiesta di un mutuo, sia perché riesce a dimostrare un miglior storico creditizio in termini di punteggio di solvibilità sia perché risulta ridotto l importo da farsi erogare (le banche infatti non concedono quasi mai mutui oltre l 80% del valore di perizia dell immobile); posticipare l atto notarile e le relative spese; posticipare il momento in cui deve versare le imposte sull acquisto; godere di un maggior tempo per vendere l immobile che intende sostituire con quello oggetto del futuro acquisto. Il venditore, soprattutto se è un impresa costruttrice, in primo luogo riesce a trovare più facilmente l acquirente degli immobili. Inoltre si giova dell immediata messa a rendita dell immobile attraverso la locazione, evitando il danno da immobile invenduto (in termini di manutenzione, di potenziale obsolescenza, di oneri finanziari, di mancati ricavi) e alleggerendosi le spese di gestione ordinaria dell immobile che si addebitano al conduttore. Differenze con altri contratti Vi sono alcuni contratti che hanno come scopo quello di posticipare il momento dell acquisto di un immobile, ma che differiscono dal rent to buy sia per la struttura sia per il regime fiscale. Nel contratto preliminare sia il promittente venditore sia il promissario acquirente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita dell immobile; nel rent to buy invece il conduttore-acquirente non ha l obbligo, ma il diritto di acquistare il bene. Inoltre, se si tratta di contratto preliminare ad effetti anticipati (in cui il possesso dell immobile avviene anticipatamene rispetto alla vendita e il prezzo viene sostanzialmente già pagato al preliminare), è possibile che l amministrazione finanziaria riqualifichi il contratto in termini di vendita effettiva e richieda il pagamento delle imposte fin dal momento della stipula del preliminare (ciò rileva soprattutto quando al momento del preliminare non sono ancora trascorsi i 5 anni dall acquisto di un immobile e il venditore si trova a realizzare una plusvalenza). La vendita con riserva di proprietà (detta anche vendita con patto di riservato dominio) èuna normale vendita a rate dove l acquirente entra in possesso della casa all atto della stipula del contratto, ma il venditore mantiene la proprietà; fino al pagamento dell ultima rata cioé al pagamento dell integrale saldo del debito. Nel rent to buy, il conduttore-acquirente ha la possibilità di decidere entro un determinato termine se stipulare o meno il successivo contratto di vendita. Inoltre nella vendita con riserva della proprietà, l imposizione fiscale e i costi notarili vengono sostenuti interamente all atto della stipula. Il buy to rent è invece una vendita immediata con prezzo dilazionato e con garanzia per il venditore di diventare nuovamente proprietario in caso di inadempimento del compratore. Si tratta quindi di una vera e propria vendita cui è apposta una condizione risolutiva in caso di mancato adempimento dell obbligo di pagare il prezzo (c.d. condizione di adempimento la cui ammissibilà è tuttavia negata da una parte della dottrina). Nella prassi viene utilizzato anche un particolare contratto preliminare definito help to buy caratterizzato da un pagamento dilazionato anteriore alla stipula dell atto di vendita e volto a favorire la vendita con il pagamento del residuo prezzo pattuito. In questo caso, grazie agli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare, si ottiene la disponibilità immediata del bene con il versamento del solo anticipo (nella prassi circa il 20-30% del totale) e si agevola anche l ottenimento del successivo finanziamento per il saldo in quanto relativo al solo residuo A. Conclusione del contratto Parti Le parti del contratto sono: il concedente-venditore: è colui che concede in godimento l immobile e si obbliga a venderlo al conduttore entro un determinato termine; può essere sia una persona fisica sia un impresa; 1838

8 224 ACQUISTO RENT TO BUY Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre il conduttore-acquirente: è colui a cui è concesso in godimento l immobile e, contemporaneamente, il diritto di acquistarlo entro un determinato termine Oggetto Il contratto ha per oggetto immobili. La legge non prevede alcuna limitazione. Pertanto possono essere: terreni; immobili da costruire; in tal caso, prima di stipulare il contratto è necessario che il concedente-venditore provveda alla cancellazione dell ipoteca; immobili sia ad uso abitativo sia ad uso commerciale (negozi, uffici, magazzini, ecc.). Il rent to buy è applicabile anche agli alloggi sociali (di cui al DM Infrastrutture 22 aprile 2008) (art. 8 nuovo c. 5 bis DL 47/2014 conv. in L. 80/2014 introdotto dal DL 133/2014 conv. in L. 164/2014), purché si perfezioni il procedimento di autorizzazione della Commissione Europea ai sensi dell art. 107 Trattato FUE (art. 23 c. 8 DL 133/2014 conv. in L. 164/2014) Contenuto (art. 23 c. 1 e 1-bis DL 133/2014 conv. in L. 164/2014) Il contratto deve riportare: le generalità delle parti; la descrizione dell immobile (con i relativi dati catastali); la concessione del godimento immediato dell immobile; la durata del contratto (v. n. 1851); l attribuzione del diritto di acquistare l immobile entro un certo termine (v. n e s.); il canone di godimento (v. n. 1849), con indicazione della parte da imputare ad acconto prezzo; l indicazione del prezzo del successivo trasferimento della proprietà dell immobile; l obbligo per il concedente-venditore di imputare, quale acconto del prezzo di trasferimento, la parte di canone indicata nel contratto; l obbligo del concedente-venditore di restituire, in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore-acquirente, la quota del canone imputata ad acconto prezzo (tale obbligo è in vigore dal 12 novembre 2014 in quanto introdotto dalla L. 164/2014 di conversione del DL 133/2014). Per un esempio pratico si veda il modello di contratto di rent to buy al n Le parti possono poi concordare di inserire nel contratto altri elementi per disciplinare aspetti particolari: ad esempio, possono regolare i casi di recesso, inserire clausole penali o condizioni; possono anche prevedere la cedibilità della posizione contrattuale ovvero regolamentare gli effetti dell inadempimento dell obbligo di trasferimento, con pattuizioni ulteriori rispetto a quelle previste dalla legge Forma Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico notarile o per scrittura privata autenticata. La forma è richiesta ai fini della trascrizione del contratto presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio (v. n. 1853). Se l oggetto del contratto è un immobile da costruire per procedere alla stipula dell atto, il concedente-venditore (solitamente un impresa di costruzione) ha l obbligo di provvedere alla cancellazione dell ipoteca ovvero se il conduttore-acquirente intende accollarsi una quota del mutuo originario, ha l obbligo di provvedere al suo frazionamento in quote. Al notaio infatti è vietato ricevere l atto di vendita se prima non si è provveduto in tal senso (art. 8 D.Lgs. 122/2005 richiamato dall art. 23 c. 4 DL n. 133/2014 conv. in L. 164/2014). L intervento del notaio in sede di stipulazione del rent to buy, in ogni caso, consente di evidenziare l esistenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sull immobile: in tal modo si evita che tali problemi emergano soltanto in sede di verifiche preliminari al successivo atto di vendita. Inoltre il notaio acquisisce la documentazione sulla situazione urbanistica dell immobile, le planimetrie e la documentazione catastale, e se necessario può suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia. In questa sede possono essere affrontati anche i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione Canone Il canone previsto nel contratto rappresenta in parte il corrispettivo del godimento dell immobile (come fosse un canone di locazione) e in parte un acconto sul prezzo della futura vendita. Le parti sono libere di concordarne: l importo complessivo;

9 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre RENT TO BUY ACQUISTO 225 la quota da imputare ad acconto prezzo (al momento della stipula della vendita tale quota dovrà essere detratta dal prezzo stabilito per la futura cessione dell immobile); le scadenze alle quali il conduttore-acquirente deve pagare: di solito il pagamento è mensile anticipato, ma può essere previsto anche un pagamento trimestrale o semestrale. Possono inoltre determinare il numero dei canoni il cui mancato pagamento (anche non consecutivo) comporta la risoluzione del contratto (v. n. 1904). Per gli esempi pratici di tale clausola, si veda il modello di contratto al n. 1915, art. 4. Durata Il contratto può avere una durata pari a quella prevista dalla legge per le locazioni (4 + 4 per abitazioni, per uffici e negozi) oppure una durata differente, in base alle specifiche esigenze delle parti. In ogni caso il futuro acquirente entra immediatamente nella disponibilità dell immobile come conduttore. Aspetti fiscali Per valutare le imposte applicabili occorre distinguere se il concedentevenditore interviene nell ambito della sua attività d impresa oppure è un privato. Il contratto è soggetto a registrazione in termine fisso con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa o proporzionale che dipendono, nel caso di concedente-venditore che sia impresa, dalle modalità di applicazione dell IVA. In ogni caso, le imposte applicabili vanno determinate separatamente su tre aspetti: la parte di canone corrisposta per il godimento dell immobile; la parte di canone corrisposta come acconto sul prezzo; il prezzo versato in caso di opzione per l acquisto dell immobile. In caso di concedente-venditore che opera nell esercizio di impresa, il contratto rientra generalmente nel campo di applicazione dell IVA (esenzione o imponibilità) con i seguenti effetti: alla parte di canone per il godimento dell immobile si applica quanto detto per la locazione: v. n. 4648; alla parte di canone imputata ad acconto sul prezzo si applica quanto detto per la vendita: v. n e s. (ricorrendone le ordinarie condizioni, si può applicare l agevolazione prima casa); al trasferimento in caso di opzione si applica quanto detto per la cessione: v. n e s.; l imposta, se dovuta, si determina sul prezzo decurtato dei soli acconti (e non anche dei canoni versati per il godimento, Circ. AE 19 febbraio 2015 n. 4/E); in caso di mancato esercizio dell opzione, il concedente-venditore emette nota di variazione a favore del conduttore relativamente all intero ammontare dell acconto salvo poi emettere fattura con applicazione dell IVA con aliquota ordinaria (indipendentemente dal regime di esenzione o imponibilità applicato agli acconti) per la quota trattenuta (Circ. AE 19 febbraio 2015 n. 4/E) Quando il concedente-venditore è un privato: alla parte di canone per il godimento dell immobile si applica quanto detto per la locazione: v. n. 4958; alla parte di canone imputata ad acconto sul prezzo si applica quanto detto per la Comportamento Descrizione vendita: v. n. 298; al trasferimento in caso di opzione si applica quanto detto per la vendita v. n e s.; se RUOLO E CARTELLA DI PAGAMENTO Q Ed cre esp for Pagamento Devono seguirsi precise modalità a v. n ne ricorrono gli ordinari requisiti, si applica l agevolazione primaseconda casa. Dall imposta che si paghi indovuta una soluzione si detrae quella versata sui canoni imputati ad acconto sul prezzo; unica o si chieda il pagamento rateale o la compensazione con crediti in caso di mancato esercizio dell opzione, non si ha comunque diritto al rimborso dell imposta versata sugli acconti (Circ. AE 19Mancato febbraio pagamento 2015 n. 4/E). Non adotta alcun comportamento (decorso dei termini per il pagamento) La def Trascrizione 1856 pro (art. 23 c. 1 e c. 3 DL 133/2014 conv. in L. 164/2014) Allo scopo di tutelare entrambe le str parti, il notaio che ha redatto l atto o autenticato le sottoscrizioni deve trascriverlo presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio del territorio del luogo in cui si trova l immobile. Per poterlo fare deve preventivamente provvedere alla registrazione dell atto. Per le modalità di effettuazione della trascrizione v. n. 305 e s. (omissis) (Omissis...)

10 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre ABITATIVA (a canone libero) LOCAZIONE 645 (Omissis...) (omissis) In mancanza di risposta, il contratto si intende cessato alla data di cessazione della locazione e il conduttore deve riconsegnare l immobile al locatore. C. Recesso del conduttore II. Impugnazione (art. 3 c. 6 L. 431/98) A. Motivi dell impugnazione Il conduttore in qualunque momento del contratto può recedere nei casi previsti dal contratto 5032 di locazione o, per legge, se ricorrono 2290 gravi motivi, Il contribuente unpuò preavviso impugnare di almeno la cartella 6 mesi. per vizi propri (ad e Il locatore invece non può liberamente recedere lazione, dall intestazione contratto e una e la clausola notifica della che cartella gli attri-buisca tale facoltà sarebbe nulla (art. 3 c. 1 L. oppure 431/98); nelamerito, legge se gliritiene consente illegittima esclusivamente o infondata la pretesa Cass. 12 lug di negare la rinnovazione del contratto alla prima contenuta scadenza (v. n. nei 2300). casi stabiliti dalla legge (v. n e s.) o di dare disdetta al contratto alle scadenze Per i vizi della contratto notifica, successive v. n ealla s. prima (v. Se l attività svolta dall AdR comporta violazione della legge sulla priv n e s.). sottratta alle CT (Cass. 23 maggio 2013 n ) in quanto le contro Per il caso di fallimento del conduttore, il curatore del fallimento oggetto può la tutela decidere dei dati se recedere personali dal sono contratto attribuite (v. n. alla giurisdizio 5271). D.Lgs. 30 giugno 2003 n. 196). Non rileva la residenza del contribue Modalità Per recedere il conduttore 2300deveQuando comunicare si può al locatore impugnare la sua intenzione nel merito con L impugnaz 5034 una raccomandata a/r almeno 6 mesi prima rispetto quindi, alla per vizi scadenza. del ruolo,èammessa quando la cartella è il prim In mancanza di preavviso, il conduttore è tenuto impugnabile; al risarcimento quandodei invece danni la che cartella il locatore è emessa a seguito provi di avere subìto per l anticipata restituzione accertamento, dell immobile costituisce a meno soltanto che dimostri un intimazione che di pagame l immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore dovuta in direttamente forza dell avviso o indirettamente e non costituisce (Cass. un24nuovo ed aut maggio 1993 n. 5827). sitivo, con la conseguenza che è sindacabile solo per vizi prop di qualsiasi questione attinente alla legittimità dell accertam Di seguito riportiamo un esempio di come possa tembre essere 2004 formulata n ). la dichiarazione di recesso 5035 dal contratto di locazione. Nella tabella seguente si riportano alcune tipologie di iscrizion valutarne l impugnabilità nel merito. COMUNICAZIONE DI RECESSO DEL CONDUTTORE Iscrizione a ruolo Possibilità di impugna (da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno A sei seguito mesi prima di controllo della automatico scadenza) (art. 36 Si (v. anche n. 2305) (Luogo)... (data)... bis DPR 600/73 e art. 54 bis DPR 633/72 - v. n e s.) Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all appartamento sito in..., via... Egregio Signor/Spettabile società..., con la presente comunico che a far data dal... recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data... della durata di... attualmente in corso e relativo all appartamento in..., via... n... In caso di recesso legale: Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all art. 3 L. 431/98, stante l impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto... [specificare il grave motivo sopravvenuto] In caso di recesso convenzionale Tale recesso è esercitato ai sensi dell art... del contratto di locazione Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà. Distinti saluti.... (Firma del conduttore) pro stru cre esp for Recesso legale (art. 4 c. 2 L. 392/78) La legge consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi con un preavviso di almeno 6 mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata. La giurisprudenza considera gravi motivi i fatti estranei alla volontà del conduttore, impre- 5037

11 646 LOCAZIONE ABITATIVA (a canone libero) Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre vedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere impossibile o gravosa la sua prosecuzione (Cass. 8 marzo 2007 n. 5328, Cass. 10 dicembre 1996 n , Cass. 3 febbraio 1994 n. 1098). Ad esempio costituisce grave motivo la presenza in alcuni ambienti dell appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa, tali da compromettere la salubrità dei predetti ambienti (Trib. Bari 30 novembre 2004 n. 2383). L accertamento dei motivi spetta al giudice di merito, la cui valutazione è incensurabile se correttamente e adeguatamente motivata (Cass. 24 settembre 2002 n ) Recesso convenzionale (art. 4 c. 1 L. 392/78) Le parti possono inserire nel contratto clausole che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per ulteriori motivi rispetto a quelli «gravi» previsti dalla legge, purché ne dia preavviso al locatore con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Le parti possono prevedere che il recesso venga comunicato: in una forma diversa rispetto alla raccomandata (ad esempio il telegramma o la notifica a mezzo ufficiale giudiziario) purché idonea ad attestare l avvenuta ricezione da parte del locatore; con un termine di preavviso maggiore o inferiore a sei mesi. Il recesso non deve essere accettato dal locatore. Ad esempio il recesso può essere consentito per una libera scelta della parte (c.d. recesso ad nutum) oppure per la sopravvenienza di una determinata situazione e più in generale per la presenza di una giusta causa Nella prassi la clausola di recesso è sempre accompagnata da quella che impone il pagamento di una somma a titolo di sanzione. Ad esempio in tale clausola le parti possono disporre che il conduttore, in caso di esercizio del recesso, versi al locatore una somma come corrispettivo del recesso (c.d. multa penitenziale) Effetti Una volta ricevuto dal locatore, il recesso diventa irrevocabile. Il locatore ha il diritto alla cessazione anticipata della locazione e il conduttore deve riconsegnare l immobile entro la data indicata nella comunicazione di recesso e, in mancanza, entro il termine di scadenza previsto nella locazione. In caso di ritardo nella riconsegna dell immobile, il locatore ha diritto al risarcimento del danno. D. Obblighi fiscali 5046 In caso di recesso anticipato (risoluzione) o proroga anche tacita del contratto di locazione occorre distinguere i casi in cui si è effettuata l opzione per l applicazione per la cedolare secca da quelli in cui non si è esercitata l opzione. Si possono avere i seguenti casi: la risoluzione interviene in un annualità in cui è in corso l opzione per la cedolare secca in sede di proroga, il locatore opta per l applicazione della cedolare la risoluzione interviene in annualità non interessate dall opzione per la cedolare e/o in sede di proroga il locatore non opta per la cedolare l imposta di registro non è dovuta (v. n. 5292) non è dovuta l imposta di registro e si deve presentare il modello RLI (v. n. 5299) la risoluzione o la proroga sono soggetti a registrazione in termine fisso e al pagamento dell imposta di registro entro 30 giorni dalla data in cui le stesse hanno effetto, con le modalità previste per il contratto originario (v. n e s.). In caso di risoluzione di un contratto di locazione di durata pluriennale per il quale l imposta sia stata pagata in unica soluzione per l intera durata (v. schema n nota 3). L imposta si calcola applicando l aliquota prevista per il contratto originario al valore delle prestazioni ancora da eseguire. Solo se il pagamento non è stato effettuato telematicamente, l attestato di versamento deve essere presentato presso l agenzia delle entrate presso cui è stato registrato il contratto, entro 20 giorni dal pagamento

12 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre ABITATIVA (a canone libero) LOCAZIONE 647 III. Obblighi delle parti Dalla stipula del contratto di locazione sorgono obblighi sia a carico del locatore sia a carico del conduttore. Li riassumiamo nella seguente tabella rinviando alla relativa trattazione: l elenco non è esaustivo perché altri obblighi possono essere contenuti in specifiche clausole contrattuali Obblighi v. n. Locatore Consegnare il bene in buono stato di manutenzione 5099 e s. Garantire che il bene sia immune da vizi 5109 e s. Mantenere l immobile in condizione da servire all uso convenuto 5134 e s. Assicurare il pacifico godimento dell immobile al conduttore 5166 e s. Pagare le spese di manutenzione straordinaria dell immobile e se l immobile è parte di un condominio le spese condominiali di gestione straordinaria 5118 e s. Conduttore Pagare il canone alle scadenze pattuite 5051 e s. Pagare un deposito cauzionale o un altra garanzia per il locatore, il canone alle scadenze pattuite e gli oneri accessori Pagare le spese di manutenzione ordinaria dell immobile e se l immobile è parte di un condominio le spese condominiali di gestione ordinaria 5080 e s e s. Prendere in consegna il bene 5105 e s. Usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia 5128 e s. Godere del bene stesso nei limiti della destinazione prevista in contratto ovvero presumibile in base alle circostanze Curare la manutenzione e la conservazione dell immobile Eseguire le riparazioni poste a suo carico 5105 e s e s. Riconsegnare il bene al termine del rapporto contrattuale 5184 e s. A. Canone Il conduttore deve pagare periodicamente al locatore un canone per il godimento dell immobile (art n. 2 c.c.). Oltre a ciò è tenuto a versare alla sottoscrizione del contratto il deposito cauzionale (che viene generalmente previsto dalle parti a titolo di garanzia) e, salvo che siano stati ricompresi nel canone stesso, alcuni oneri accessori, costituiti in particolare dalle spese per determinati servizi da lui goduti. Per i riflessi fiscali in capo al locatore e al conduttore si rinvia ai n e s. Il canone è generalmente rappresentato da una somma di denaro, ma può essere rappresentato anche da un attività lavorativa resa in favore del locatore (Cass. 29 dicembre 1998 n ) o comunque da qualunque altra utilità apprezzabile per chi la riceve. Ad esempio è legittima la clausola con la quale si pattuisce un canone costituito per una parte da una somma di danaro e per un altra parte dall esborso di somme determinate per la ristrutturazione e il restauro dell immobile locato o ad esempio prestazioni in natura (Cass. 6 ottobre 2005 n , Cass. 26 febbraio 1999 n. 1683)

13 648 LOCAZIONE ABITATIVA (a canone libero) Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre 5055 Ammontare Le parti sono libere di determinare contrattualmente l ammontare del canone e stabilire termini e modalità di eventuali aggiornamenti del canone stesso (v. n. 5057). Fatti salvi gli aggiornamenti anti-inflazionistici, non è consentito durante lo svolgimento del contratto pattuire variazioni in aumento del canone (Cass. 15 settembre 2008 n ) Le parti possono invece accordarsi per una riduzione del canone di locazione. Tale accordo può essere redatto in forma di: scrittura privata non autenticata non soggetta all obbligo di registrazione in termine fisso, ma le parti possono comunque registrarla volontariamente; scrittura privata autenticata o atto pubblico, soggetta a obbligo di registrazione in termine fisso. Dal 13 settembre 2014, in entrambi i casi, la registrazione (volontaria o obbligatoria) è esente da imposta di bollo e di registro (art. 19 DL 133/2014 conv. in L. 164/2014). Il conduttore non può mai decidere autonomamente ed arbitrariamente di ridurre il canone della locazione sulla base di crediti che egli vanta verso il locatore (Cass. 7 maggio 2012 n. 6850, Cass. 23 giugno 2011 n ) oppure a fronte di un supposto inadempimento del locatore: l eventuale presenza di vizi dell immobile locato, infatti, consente al conduttore solamente di domandare giudizialmente la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, essendo compito del giudice valutare il caso concreto e l importanza dello squilibrio che si è venuto a creare (Cass. 26 gennaio 2015 n. 1317, Cass. 26 giugno 2012 n ) Clausola di aggiornamento Nel silenzio della legge, si ritiene che se le parti vogliono che l ammontare del canone sia annualmente aggiornato devono prevederlo nel contratto espressamente. In mancanza di tale clausola, il locatore nulla può pretendere ed il canone deve ritenersi stabilito in misura fissa ed invariabile per l intera durata del contratto (art. 32 L. 392/78) applicato analogicamente alle locazioni abitative. Le parti sono libere di concordare che l aggiornamento del canone avvenga automaticamente ovvero su richiesta del locatore. Nel primo caso il locatore non deve effettuare alcuna formalità e non incorre in decadenza se la richiesta dell aggiornamento non è tempestiva (per cui avrà diritto di ottenere anche gli importi arretrati). È fatta salva l estinzione del diritto per prescrizione quinquennale (art c.c.). Se è previsto che l aggiornamento del canone avvenga su richiesta del locatore, tale richiesta può, secondo parte della giurisprudenza, essere anche solo verbale o per fatti concludenti (Cass. 15 ottobre 2002 n ). In tal caso, il locatore ha diritto all aggiornamento ISTAT relativo all anno in corso alla data della richiesta e non agli arretrati (Cass. 15 dicembre 1987 n. 9283) Le parti possono prevedere che l aggiornamento del canone avvenga in misura pari al 100% della variazione dell indice ISTAT; possono anche prevedere che venga commisurato ad altri indici di riferimento da loro concordati. L unico limite è rappresentato dal fatto che la clausola di aggiornamento è valida se non comporta uno squilibrio contrattuale eccessivo con esclusivo vantaggio del locatore. In caso di contestazione, è rimessa al prudente apprezzamento del giudice la valutazione delle particolari condizioni economiche delle parti che consentano di ritenere non sproporzionate le prestazioni e, pertanto, legittima la clausola Pagamento Generalmente le parti stabiliscono nel contratto le scadenze alle quali il conduttore deve pagare il canone. Può, ad esempio, essere stabilito un pagamento mensile anticipato all inizio del mese o un canone da corrispondere trimestralmente o annualmente, ad eccezione dei contratti «agevolati» (L. 133/2008), cioè un pagamento di un canone ad aumenti progressivi e prestabiliti nel tempo. È ammessa anche la clausola che prevede il pagamento del canone in unica soluzione (Cass. 8 maggio 2006 n ). Il pagamento è dovuto anche se il conduttore non utilizza concretamente il bene, purché esso sia utilizzabile e comunque nella sua disponibilità. Il pagamento è effettuato al locatore o al suo rappresentante o alla persona indicata dal creditore o autorizzata dalla legge o dal giudice a riceverlo Nella prassi le parti inseriscono nel contratto una clausola relativa alle modalità di pagamento: di solito esso viene effettuato mediante bonifico bancario e accredito sul conto corrente; più raramente mediante contanti o a mezzo di assegno bancario.

14 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre ABITATIVA (a canone libero) LOCAZIONE 649 Il locatore è tenuto al rilascio della ricevuta di pagamento del canone se richiesta espressamente dal conduttore che si deve accollare le relative spese (ad esempio quelle di bollo) (art c.c.). Se dopo la scadenza del contratto di locazione il conduttore rimane nei locali pagando un indennità di occupazione, è bene che la ricevuta di pagamento indichi tale causale, affinché non venga confusa quale volontà tacita ad una rinnovazione della locazione. Se il pagamento del canone avviene in contanti deve essere effettuato presso il domicilio del locatore. Le parti possono però concordare che la riscossione avvenga al domicilio del conduttore ovvero tramite l invio di un vaglia al domicilio del locatore o ancora tramite bonifico bancario sul conto corrente di quest ultimo. Ritardo In caso di ritardo nel pagamento il locatore può mettere in mora il conduttore, intimandogli per iscritto il pagamento entro un determinato termine (art c.c.). Mancato pagamento In caso di mancato pagamento, il locatore può agire in giudizio per chiedere lo sfratto del conduttore. Si tratta di una richiesta di risoluzione del contratto per morosità: la domanda di risoluzione può però anche non essere formulata espressamente, potendosi ritenere implicitamente contenuta nell istanza di sfratto (Cass. 25 agosto 2003 n ). L interesse del locatore ad agire in giudizio non viene meno se nelle more del processo il conduttore restituisce l immobile per finita locazione (Cass. 14 febbraio 2012 n. 2082, Cass. 13 giugno 2002 n. 8435). Per la procedura di sfratto per morosità si rinvia alla relativa trattazione. In ogni caso, al conduttore è consentito sanare il proprio inadempimento versando in corso di giudizio i canoni scaduti e non pagati. L azione diretta ad ottenere il canone di locazione non corrisposto si prescrive nel termine di 5 anni decorrenti da ogni scadenza pattuita (art n. 3 c.c.). Secondo la giurisprudenza il presupposto del grave inadempimento che legittima la risoluzione: non ricorre in presenza di impedimenti non evitabili né superabili con l ordinaria diligenza (nel caso concreto il mancato pagamento del canone era dovuto all esecuzione di un pignoramento presso terzi delle somme spettanti al locatore) (Trib. Napoli 9 marzo 2001); sussiste se il conduttore persiste nel pagamento del canone per mezzo di vaglia postale, nonostante il ripetuto invito del locatore al rispetto dell obbligo contrattuale di pagamento contante, nel suo domicilio (Cass. 25 settembre 1998 n. 9595) B. Garanzie A garanzia dell adempimento degli obblighi che il conduttore assume con la stipula del contratto di locazione (in particolare di quelli più onerosi come, ad esempio, il regolare pagamento del canone, la restituzione dell immobile locato alla scadenza, il ripristino dei danni eventualmente arrecati, ecc.), il locatore può chiedere al conduttore di prestare una garanzia reale o personale, propria o di terzi oppure il pagamento anticipato di alcune mensilità del canone. È nulla la clausola che impone al conduttore il Comportamento pagamento di somme diversedescrizione dal canone e dal deposito cauzionale, come per esempiopagamento somme a fondo perduto o a titolo di «buona entrata» (Cass. 15 ottobre 2002 n , Cass. 11 febbraio 1998 n. 1418, Cass. 9 ottobre 1996 n. 8815). La nullità è rilevabile anche d ufficio da parte del giudice. Il conduttore che le abbia eventualmente versate può chiedere al locatore la loro restituzione. compensazione con crediti È nulla la clausola di un contratto di locazione Mancato avente pagamento ad oggetto l imposizione al conduttore di un secondo deposito cauzionale (Trib. Roma 11 giugno 1990). In caso di locazione con mobili, il locatore gode anche di un privilegio particolare. Deposito cauzionale (c.d. cauzione) È diffuso che le parti nel contratto di locazione inseriscano un apposita clausola che obbliga il conduttore a versare al locatore un deposito cauzionale a garanzia del pagamento del canone e, più in generale, delle (omissis) (Omissis...) RUOLO E CARTELLA DI PAGAMENTO Q Ed 5082 Devono seguirsi precise modalità a v. n seconda che si paghi in una soluzione unica o si chieda il pagamento rateale o la Non adotta alcun comportamento (decorso dei termini per il pagamento) 5084 La def pro str cre esp for

15 958 CONDOMINIO SPESE Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre 958 CONDOMINIO SPESE Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre (Omissis...) (Omissis...) (omissis) d. Spese per la conservazione d. Spese per la conservazione 7906 Sono spese di conservazione quelle necessarie per custodire e mantenere le parti comuni in 7906 Sono modospese che durino di conservazione a lungo senza quelle deteriorarsi. necessariesono per custodire tali ad esempioe mantenere II. quelle Impugnazione lediparti manutenzione comuni in del modo tetto, chedella durino facciata a lungo o delle senzascale. deteriorarsi. Sono tali ad esempio quelle di manutenzione del tetto, della facciata o delle scale Se un intervento di manutenzione risulta urgente (ad esempio la riparazione del tetto scoperchiato, un intervento un cornicione di manutenzione pericolanterisulta versourgente la pubblica (ad via) esempio A. e l amministratore Motivi la riparazione dell impugnazione o l assemblea tetto sco Se perchiato, non riescono un cornicione in tempi brevi pericolante ad essere verso avvisati la pubblica al finevia) di epotervi l amministratore provvedereo l assemblea secondo le non normali riescono regoleinditempi gestione brevi condominiale, ad 2290 essereilavvisati contribuente ogni singolo al fine può condomino diimpugnare potervipuò provvedere ladisporli, cartella secondo per anticipando vizi propri le (ad esemp le normali relative regole spese, diper gestione evitarecondominiale, il deterioramento lazione, ognidella singolo l intestazione cosa condomino (art. e 1134 la notifica può c.c.). disporli, della cartella anticipando - Cass. 12 luglio 20 le Secondo relativelaspese, giurisprudenza per evitarecostante, il deterioramento sono oppure spese della nel urgenti merito, cosa quelle (art. se ritiene 1134 che, illegittima c.c.). secondooilinfondata criterio del la pretesa tribu Secondo buon padre la giurisprudenza di famiglia, appaiono costante, indifferibili sono contenuta spese per urgenti evitare (v. n. 2300). un quelle pregiudizio che, secondo possibile il criterio (anchedel se non buoncerto) padreal dibene famiglia, comune appaiono (Cass. indifferibili SU 31 Pergennaio i vizi per della evitare 2006 notifica, un n. 2046, pregiudizio v. n. Cass possibile edicembre s. (anche 1984 se n. non certo) al bene comune (Cass. SU 31 gennaio Se l attività 2006 svoltan. dall AdR 2046, comporta violazione della legge sulla Cass. 6 dicembre 1984 n. privacy, l im 6400). Sono tali anche le spese sostenute per ottemperare a varie ordinanze comunali sottratta alle CT (Cass. 23 maggio 2013 n ) in quanto le controversie 6400). susseguitesi Sononel talitempo anche(cass. le spese 12 giugno sostenute 2014oggetto per n ). ottemperare la tutela dei dati a varie personali ordinanze sono attribuite comunali alla giurisdizione ord susseguitesi Eseguito l intervento nel tempo urgente, (Cass. 12 il giugno condomino 2014D.Lgs. ha n ). diritto 30 giugno al2003 rimborso n. 196). delle Non rileva spese la residenza sostenute, del contribuente. Eseguito dimostrando l intervento l urgenzaurgente, dei lavori, il condomino la loro nonhadifferibilità diritto al erimborso il fatto di delle nonspese aversostenute, potuto in tempi dimostrando ragionevoli l urgenza avvertire dei lavori, l amministratore 2300la loro Quando non o gli differibilità si altri può condomini impugnare e il fatto(cass. di non nel 26 aver marzo merito potuto 2001L impugnazione in n. tempi 4364, Trib. ragionevoli Bari 20avvertire ottobre 2008, l amministratore Trib. Genova quindi, o22 gli permaggio altri vizi del condomini ruolo,èammessa 2007). (Cass. 26 quando marzola 2001 cartella n. è il primo att 4364, Se Trib. l accertamento Bari 20 ottobre della natura 2008, urgente Trib. delle Genova impugnabile; spese22 è demandato maggio quando 2007). al giudice invecedi la merito, cartella la suaè valutazione emessa aè seguito ad u insindacabile, Se l accertamento se adeguatamente della natura urgente motivata delle (Cass. accertamento, spese 26 marzo è demandato 2001 costituisce n. 4364). al giudice soltanto di merito, un intimazione la sua valutazione dièpagamento d insindacabile, se adeguatamente motivata (Cass. dovuta 26 marzo in forza 2001 dell avviso n. 4364). e non costituisce un nuovo ed autonom 7910 La regola dettata per gli interventi urgenti sitivo, applica con la conseguenza anche al c.d. che condominio è sindacabile minimo solo (edificio La regola con dettata due soli per condomini), gli interventi quando urgenti di uno qualsiasi applica dei due questione anche condomini alattinente c.d. condominio sostiene alla legittimità spese minimo urgenti dell accertamento (edi- per vizi propri, co 7910 ficio nell interesse con dueanche soli condomini), dell altro. quando tembre uno 2004 dei due n ). condomini sostiene spese urgenti nell interesse Si pensi adanche esempio, dell altro. in una villa bifamiliare, alle Nella spese tabella sostenute seguente da unosidei riportano proprietari alcune per ripristinare tipologie il tetto di iscrizioni a ru Si danneggiato pensi ad esempio, da un temporale in una villaestivo, bifamiliare, mentre alle valutarne l altro spesecondomino sostenute l impugnabilità da è inuno vacanza deinel proprietari edmerito. irreperibile. ripristinare il tetto danneggiato da un temporale estivo, mentre l altro condomino è in vacanza ed irreperibile. Iscrizione a ruolo A seguito di controllo automatico (art. 36 Si (v. anche n. 2305) e. Spese bis per DPR il godimento 600/73 e art. 54 bis DPR 633/72 - v. e. Spese n. per 1330 il godimento e s.) 7912 Sono le spese sostenute per permettere il funzionamento delle utilità che le parti comuni 7912 Sono possono le spese dare, esostenute quindi ad per esempio permettere le spese il funzionamento per il combustibile delle utilità e per l energia che le parti elettrica. comuni possono Tali spesedare, sonoe sostenute quindi adda esempio chi concretamente le spese per gode il combustibile della cosaecomune. per l energia Per tale elettrica. ragione Tali sonospese ripartite sono solo sostenute tra i condomini da chi concretamente che usufruiscono gode dei della servizi cosa checomune. generano Per tali tale spese, ragione nel caso sono altri ripartite non solo ne godessero tra i condomini (ad esempio, che usufruiscono spese di pulizia dei servizi o pulitura cheneve generano del viale talidi spese, accesso nel caso ai box, altri poste nonanecarico godessero solo dei (adcondomini esempio, spese chedi hanno puliziautorimesse). o pulitura neve del viale di accesso ai box, poste a carico solo dei condomini che hanno autorimesse). proceder strument credito e espropria forzata (v Possibilità di impugnazione III. Ripartizione III. Ripartizione 7918 La legge prevede due regole per la ripartizione delle spese: la regola di ripartizione proporzionale La leggee quella prevede della dueripartizione regole per la secondo ripartizione utilizzo. delle Il condominio spese: la regola può comunque di ripartizione derogare propor- a 7918 zionale queste eregole quellalegali, dellasecondo ripartizione quanto secondo approfondito utilizzo. Il nei condominio paragrafipuò che comunque seguono. derogare a queste regole legali, secondo quanto approfondito nei paragrafi che seguono Ripartizione proporzionale (art c. 1 c.c.) La conservazione e la gestione delle 7920 Ripartizione proporzionale (art c. 1 c.c.) La conservazione e la gestione delle parti comuni, il funzionamento dei servizi condominiali e le innovazioni deliberate comportano parti delle comuni, spese il funzionamento che i condomini dei sono servizi tenuti condominiali a sopportaree in le proporzione innovazioni deliberate al valore della comportano proprietà. delle spese che i condomini sono tenuti a sopportare in proporzione al valore della loro loro proprietà. Ciò in considerazione della circostanza che ciascuna unità immobiliare ha un valore diverso rispetto Ciò in considerazione all intero edificio. della circostanza che ciascuna unità immobiliare ha un valore diverso rispetto È comunque all intero fattaedificio. salva una diversa volontà dei condomini (v. n. 7935). È comunque fatta salva una diversa volontà dei condomini (v. n. 7935).

16 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre SPESE CONDOMINIO 959 Il valore della proprietà di ciascuno è determinata dai millesimi posseduti, secondo la tabella millesimale generale del condominio. Questa esprime il diritto che ciascun condomino ha sulle parti comuni, in proporzione al valore di piano o porzione di piano che gli appartiene. Per maggiori dettagli si rinvia alla trattazione relativa ai millesimi (v. n e s.). Sta al singolo proprietario di una unità immobiliare dimostrare la scorrettezza della ripartizione per millesimi di valore dei costi per la manutenzione di un bene comune del quale egli, in concreto non ritiene di poterne usufruire (Trib. Roma 15 marzo 2006). La ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in mancanza di appropriata tabella millesimale purché nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, dato che il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella derivando dal rapporto tra il valore della proprietà singolare e quello dell intero edificio (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2237). Ripartizione secondo l utilizzo (art c. 2 e 3 c.c.) Poiché non tutte le cose comuni sono in concreto destinate a servire tutti i condomini in uguale misura, la legge prevede, salvo sempre un diverso accordo, per i due seguenti casi un criterio diverso da quello della proporzionalità. Se si tratta di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all uso che ciascuno può farne (art c. 2 c.c.). Ad esempio, si utilizza tale criterio per spese relative al consumo dell acqua potabile. Inoltre, una ripartizione che tiene conto del diverso utilizzo e sfruttamento di un bene comune è dettata appositamente per le scale e gli ascensori, al fine di tenere conto della diversa incidenza dei piani, in modo che le unità immobiliari poste più in alto contribuiscano in maniera maggiore (come vedremo in tabella). Se invece un edifico è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell edificio stesso (c.d. condominio parziale) le spese sono poste a carico di chi ne trae utilità (art c. 3 c.c.). Tali spese non possono dunque essere poste a carico dei condomini che non ne traggono utilità (Cass. 2 febbraio 1995 n. 1255). Pertanto, ad esempio, le spese relative: al riscaldamento condominiale, non gravano sulle unità immobiliari che non ne usufruiscono perché non servite dall impianto (Cass. 3 ottobre 2013 n ); all adeguamento dell impianto elettrico, non gravano sui condomini non allacciati alla rete elettrica (App. Roma 29 novembre 2013 n. 6464); al rifacimento del terrazzo di copertura dell edificio, non gravano sui negozi posti al di fuori dell edificio condominiale (Trib. Roma 24 ottobre 2013 n ) Esempio Normalmente, si utilizza questo criterio per spese relative a tubature verticali, ascensori, scale, dove le spese sono ripartite tenendo conto che le opere destinate ad una scala, o ad una tubatura, sono sostenute dalle Unità immobiliari che sfruttano quella scala e quella tubatura, non essendo poste invece a carico delle Unità che utilizzando altre scale ed altre tubature (suddivisione verticale degli edifici, dove ciascun gruppo sostiene le spese per i propri servizi). Riparametrazione dei millesimi Quando alcune spese condominiali riguardano in via esclusiva solo alcuni condomini, esse devono essere sopportate e divise equamente solo tra di loro: si tratta ad esempio delle spese per i lavori di manutenzione, riparazione o sostituzione di condutture che servono solo una scala o solo alcuni condomini: devono essere equamente divise solo tra i condomini serviti dall impianto. Per dividere la spesa si procede ad una operazione di «riparametrazione» dei millesimi dei condomini interessati, mantenendo la corretta proporzione Esempio Ad esempio supponiamo che in un condominio di 10 condòmini la spesa di rifacimento della conduttura riguardi solo 3 di essi: Tizio, Caio e Sempronio. La somma dei millesimi di Tizio (110), Caio (100) e Sempronio (40) dà come risultato 250.

17 960 CONDOMINIO SPESE Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre I millesimi dei tre vanno a questo punto riparametrati moltiplicando ciascuno per 1000 e dividendo per 250. Così ai soli fini di questa particolare spesa i millesimi di Tizio che erano 110, diventano 440, quelli di Caio diventano 400 e quelli di Sempronio Deroga alle regole legali I principi legali di ripartizione delle spese visti nei paragrafi precedenti (al n e s.) possono essere derogati da una volontà diversa dei partecipanti al condominio (art c. 1 c.c.). La deroga è valida se contenuta nel regolamento condominiale, nelle clausole di tipo contrattuale (Trib. Roma 12 maggio 2009 n ). Ad esempio una regola derogatoria alla disciplina legale: può stabilire un criterio particolare di ripartizione delle spese, sia in generale, sia per alcuni servizi e manutenzioni, vincolante per tutti i partecipanti al condominio (Cass. 17 gennaio 2003 n. 641); può esonerare alcuni condomini dal pagamento dei contributi, in misura parziale o anche totale (App. Napoli 17 dicembre 2007, Trib. Bari 10 giugno 2008). Il condominio può modificare il regolamento condominiale nelle clausole relative alle regole di ripartizione con una delibera assembleare che deve essere assunta all unanimità; le delibere che modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale sono nulle e la nullità è rilevabile dal condomino che ha votato a favore (Cass. 19 marzo 2010 n. 6714, Cass. 27 luglio 2006 n ). I condomini possono derogare al principio generale anche mediante apposite convenzioni contrattuali. Ad esempio: è nulla la delibera condominiale che modifica i criteri di riparto delle spese non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie: l assemblea in mancanza di un accordo unamine dei condomini non può stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese (Cass. 19 marzo 2010 n. 6714); in mancanza di una diversa convenzione adottata all unanimità, l assemblea condominiale non può, deliberando a maggioranza, ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi (Trib. Bari 30 marzo 2011 n. 1133); è nulla la delibera condominiale che approva a maggioranza dei condomini la deliberazione relativa alla ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie per le parti comuni, in maniera differente dalla previsione contenuta nelle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale: la decisione rientra tra quelle necessitanti l approvazione all unanimità (Trib. S. Maria Capua Vetere 7 gennaio 2010 n. 5) Tabella delle principali spese La tabella che segue elenca in ordine alfabetico le principali voci di spesa relative al condominio, indicando per ciascuna di esse chi sono i soggetti tenuti al pagamento (tutti i condomini, solo alcuni condomini, solo il proprietario, ecc.) e in quale misura o secondo quale proporzione essi devono sostenerla (pro quota o secondo i millesimi della tabella millesimale, ecc.). Tali regole, dettate dalla legge anche come interpretata dalla giurisprudenza, possono sempre essere derogate dalla volontà dei condomini, come visto al n Ricordiamo che, nella tabella, l abbreviazione U.I. significa «unità immobiliare». Abbaini Voce di spesa Chi paga In quale misura Riparazione e ricostruzione copertura e fianchi le cui proprietà sono coperte dalla zona di tetto sul quale sono installati gli abbaini millesimi Rifacimento dell abbaino e manufatti di supporto Proprietario esclusivo dell abbaino 100% Acqua potabile Consumo, in caso di unico contatore condominiale a seconda dell uso (art c. 2 c.c.): si dovrebbe valutare il numero di occupanti di ogni U.I. Corretta comunque la ripartizione in base ai valori millesimali (Cass. 1º agosto 2014 n )

18 Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre SPESE CONDOMINIO 961 Voce di spesa Chi paga In quale misura Consumo, in caso di contatori per singole utenze Ogni utente relativamente ai litri indicati dal suo contatore 7940 (segue) Manutenzione tubature comuni millesimi Addolcitore: installazione e manutenzione millesimi Acqua calda centralizzata Consumo, con contatori per singole utenze Consumo, senza contatori per singole utenze Ogni utente relativamente ai litri indicati dal suo contatore a seconda dell uso (art c. 2 c.c.): si deve valutare il numero di occupanti di ogni U.I. (Trib. Milano 9 novembre 1992). Appare ingiusto, ai più, il riparto per millesimi Manutenzione caldaia e tubature comuni millesimi Aiuole e Aree a verde Irrigazione, taglio erba e semine stagionali Allarme A protezione di parti comuni (ingresso, androne, terrazzo condominiale, impalcatura provvisoria): installazione e manutenzione Alberi Potatura periodica e abbattimento Alloggio del portiere Riscaldamento, manutenzione, spese varie Amministrazione Compenso e spese dovuti all amministratore per il suo incarico Anditi (Cass. 18 aprile 1994 n. 3666; Trib. Roma 24 giugno 2009 n ) millesimi millesimi millesimi millesimi millesimi Sono parte delle scale (Cass. 23 febbraio 1994 n. 1776); vedi: Scale Androne di ingresso Manutenzione ordinaria e straordinaria Antenna televisiva Tradizionale, installata fin dall origine (manutenzione e rifacimento o adeguamento tecnologico) Parabolica, installata successivamente, ad eccezione di quelli che hanno ingressi autonomi e separati (App. Roma 13 giugno 2012 n. 3166, App. Napoli 3 gennaio 2008 n. 22), salvo quelli che non intendono avvalersene millesimi in parti uguali: le spese si dividono per quante sono le U.I. (Cass. 2 agosto 1969 n. 2916) in parti uguali tra i condomini che la utilizzano

19 962 CONDOMINIO SPESE Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre 7940 (segue) Antincendio Voce di spesa Chi paga In quale misura Spese per adeguamento impianti e manutenzione dei presidi (estintori, ecc.) in locali comuni (cantine, locale caldaia) millesimi Relativi all autorimessa Ascensore Spese di uso e gestione (energia, controlli periodici, verifiche) e spese di manutenzione ordinaria (cambio funi) Manutenzione straordinaria 1ª teoria: solo i condomini che hanno posti auto (art c. 3 c.c.); 2ª teoria: tutti i condomini, essendo per la sicurezza condominiale, con l esclusione di quelli del piano terra o di chi ha ingressi separati e non ne può usufruire (Cass. 18 settembre 2012 n , vi fa rientrare anche la sostituzione delle porte causa logorio) In condominio con più scale, i condomini di ciascuna scala pagano per l ascensore che li serve (art c. 3 c.c.) millesimi riparametrati (secondo i criteri esaminati al n. 7929) millesimi 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all altezza di ciascun piano dal suolo (nuovo art c.c. in materia di scale e ascensori). L apposita tabella millesimale scale/ascensori deve tenere conto di tale disposizione. Per la giurisprudenza e un approfondimento in materia: v. n % in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all altezza di ciascun piano dal suolo (nuovo art c.c. in materia di scale e ascensori): v. n Ricostruzione dell impianto come sopra: v. n Adeguamento dell impianto di ascensore a normative di sicurezza millesimi (tabella millesimale generale): v. n Installazione di ascensore in edificio che ne è privo (innovazione) I condomini che vogliono l impianto sono possibili diversi criteri: v. n Asfaltatura/pavimentazione cortili e strade Se usati da tutti, per passare a piedi o con veicoli millesimi; è possibile che il regolamento preveda maggiori costi per chi passa con autoveicoli (possibile prevedere diversificazioni in ragione della distanza percorsa per raggiungere la via pubblica) Se usati solo per il passaggio di veicoli per accedere a posti auto o rimesse aventi posti auto e rimesse, escludendo chi millesimi riparametrati (secondo i criteri ne è privo 6 RUOLO E CARTELLA esaminati DI PAGAMENTO al n. 7929) Q Ed esp for Assicurazione condominiale Comportamento Descrizione Polizza a copertura dell intero fabbricato Pagamento millesimi Devono seguirsi precise modalità a v. n Se la polizza esclude delle unità immobiliari (ad esempio negozi), tranne gli esclusi dalla copertura millesimi seconda riparametrati che si paghi (secondo in una i criteri soluzione esaminati unicaalon. si7929) chieda il pagamento rateale o la compensazione con crediti Atrio Mancato pagamento Non adotta alcun comportamento La Di ingresso al condominio millesimi (decorso dei termini per il pagamento) def Se serve solo ad alcuni condomini serviti pro millesimi riparametrati (secondo i criteri str esaminati al n. 7929) cre (Omissis...) (omissis)

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