Quesito n /T. In tema di «Agevolazione c.d. "prima casa" - Conservazione della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile - Decadenza».

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1 Quesito n /T In tema di «Agevolazione c.d. "prima casa" - Conservazione della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile - Decadenza». Si chiede di sapere se il mantenimento da parte dell'acquirente della residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato, per un periodo di tempo successivo all'acquisto, costituisca una condizione prescritta a pena di decadenza dall'agevolazione c.d. "prima casa". Al fine della risoluzione del quesito in esame sembra opportuno per un verso por mente al dato testuale, ovverosia alla disciplina dell'agevolazione de quo contenuta nella nota IIbis all'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986; per altro verso alla ratio e alla giustificazione costituzionale dell'agevolazione stessa, che si ricava dall'esame della predetta disciplina La nota IIbis all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR prevede, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione c.d. "prima casa" la ricorrenza di determinati presupposti. A norma della nota II bis appena menzionata il trattamento tributario in questione si applica agli atti traslativi delle case di abitazione "non di lusso" o agli atti costitutivi della nuda proprietà dell'usufrutto, uso o abitazione relativi alle stesse, a condizione che gli immobili trasferiti siano ubicati nel comune di residenza o di svolgimento dell'attività dell'acquirente. La norma in discussione statuisce inoltre che l'acquirente, qualora non abbia ancora la residenza nel Comune dove è situato l'immobile, possa ivi stabilirla entro diciotto mesi dall'acquisto dell'immobile stesso. In questo caso il soggetto è tenuto, a pena di decadenza dal regime in considerazione, a dichiarare nell'atto di acquisto la sua volontà di trasferire la residenza nel luogo di ubicazione dell'immobile acquistato. Ulteriore presupposto per la fruizione dell'aliquota ridotta è la dichiarazione dell'acquirente, rilasciata nell'atto d'acquisto, di non essere titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto uso o abitazione relativi ad altra casa di abitazione ubicata nel medesimo comune, e di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale di immobili ad uso abitativo acquistati con l'agevolazione di cui si discute (1). Il comma 4 della nota IIbis, più volte menzionata, prevede inoltre la decadenza dall'agevolazione in discussione nel caso di dichiarazione mendace in ordine alla sussistenza dei presupposti per l'applicazione del beneficio ovvero nel caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili agevolati prima del decorso del termine di cinque anni dal loro acquisto (2) Ciò posto, occorre rilevare che l'originaria formulazione della norma in questione attribuiva preminente rilievo alla destinazione effettiva del bene ad abitazione personale, e tale destinazione costituiva condizione per la fruizione del beneficio. L'applicabilità del regime di favore era inoltre subordinata alla dichiarazione negativa da parte del soggetto acquirente in ordine al possesso di altro immobile idoneo all'abitazione (3).

2 Sulla giustificazione costituzionale di tale regime di favore si era espressa la dottrina, sin dal momento della sua prima istituzione, dividendosi tra chi sosteneva che l'interesse costituzionalmente tutelato, cui la ratio della disposizione andava ricondotta, dovesse essere ravvisato nell'accessibilità a tutti della proprietà (ex art. 42, secondo comma, Cost.), e chi, invece, riteneva che tale interesse dovesse essere ritrovato nell'art. 47, secondo comma Cost., inteso come garanzia costituzionale rafforzata dell'abitazione (4). A seguito delle modificazioni intervenute, la norma in discussione, come si è visto, non richiede più l'effettivo utilizzo abitativo dell'immobile acquistato, quanto, invece, la sua oggettiva destinazione abitativa in concorrenza con il requisito della fissazione della residenza nel comune ove l'immobile è situato e dell'assenza in capo all'acquirente di diritti di proprietà (o di altri diritti reali) su immobili situati nel medesimo comune (5). Dalla formulazione della norma non emerge, dunque, la necessità che l'immobile acquistato sia effettivamente destinato alla soddisfazione del "bisogno abitativo" dell'acquirente, e ciò induce a ritenere che non sia escluso dalla norma agevolativa un utilizzo diverso dell'immobile agevolato e, dunque, l'acquisto del medesimo a fini d'investimento. Occorre in proposito rilevare, in primo luogo, che l'immobile acquistato potrebbe non essere il primo cespite, idoneo all'abitazione, che entra nella sfera patrimoniale del privato. Non pare d'ostacolo, infatti, all'applicazione dell'aliquota agevolata, la circostanza che il soggetto acquirente sia titolare di diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili ad uso abitativo non acquistati con il beneficio in esame né ubicati nel luogo di residenza del medesimo (6). In secondo luogo, è possibile ritenere che il bisogno abitativo dell'acquirente sia già e altrimenti soddisfatto, senza che tale circostanza precluda l'accesso al regime agevolato o ne comporti la decadenza. Non rientra infatti fra le cause ostative all'applicabilità del beneficio né tra quelle di decadenza dal medesimo la pregressa (o anche successiva) destinazione ad abitazione, da parte dell'acquirente, di un immobile situato nello stesso comune in cui è ubicato l'immobile agevolato ed occupato ad es. a titolo di comodato o di locazione. Parallelamente, non è annoverata fra le cause di decadenza dal beneficio la concessione in locazione (o ad altro titolo) ad un terzo dell'immobile acquistato con l'agevolazione in questione (7). L'immobile agevolato può peraltro essere rivenduto - senza incorrere nella decadenza dal beneficio già fruito - dopo la decorrenza del termine quinquennale. È anche possibile, in questo caso, acquistare un altro immobile con l'applicazione della medesima aliquota ridotta. La nota II bis più volte menzionata, ai fini dell'applicabilità del regime in questione, richiede la dichiarazione negativa dell'acquirente in ordine alla titolarità di un bene immobile acquistato con lo stesso beneficio. Non rileva, quindi, in caso di riacquisto, la pregressa fruizione qualora sia riferita ad un immobile di cui non si abbia più la titolarità (8). Si può quindi evidenziare in proposito come l'agevolazione sia applicabile per un solo immobile su tutto il territorio nazionale, e sia reiterabile con riferimento ad un successivo acquisto, solo nel caso di rivendita dell'immobile originariamente acquistato con l'agevolazione.

3 Sulla base delle suesposte argomentazioni c'è chi ha ritenuto che la norma in esame non sia tesa ad incentivare l'acquisto della casa di abitazione, ma più in generale, l'"accesso" alla proprietà, come modalità di utilizzo del risparmio ancorché non destinato alla soddisfazione del proprio bisogno abitativo. Non può escludersi infatti che la norma in discussione - implicitamente ammettendo la possibilità di soddisfare un esigenza diversa da quella abitativa dell'acquirente - sia diretta alla tutela del risparmio e all'incentivazione del suo utilizzo per l'accesso alla proprietà, non destinata esclusivamente ai propri bisogni abitativi. In quest'ottica la giustificazione costituzionale del regime di favore di cui si discute sarebbe, dunque, da ritrovarsi nei principi sanciti sia dall'art. 42, secondo comma, Cost., che dall'art. 47 (9) Sulla scorta della considerazioni sin qui svolte, si può rilevare in primo luogo, e avendo riguardo al solo dato testuale, che lo spostamento della residenza dal Comune ove è situato l'immobile agevolato ad un altro Comune dopo la stipula dell'atto non è espressamente annoverato tra le cause di decadenza dall'agevolazione. D'altra parte, il dato positivo appare in questo senso coerente con la ratio della norma così come sopra individuata. In altri termini, se si assume che la finalità dell'agevolazione non è quella di soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente, il requisito della residenza può essere considerato come un dato meramente formale volto a delimitare l'ambito oggettivo dell'agevolazione al momento della sua applicazione, non a caratterizzarne la finalità. Lo spostamento della residenza da parte dell'acquirente, peraltro, non pregiudicherebbe in alcun modo le ragioni del fisco. Anche in questa ipotesi, infatti, permarrebbe l'impossibilità, per l'acquirente dell'immobile agevolato, di fruire nuovamente del beneficio in discussione. La nota II bis (comma 1, lettera c) ) preclude infatti l'accesso al beneficio laddove se ne sia già fruito per l'acquisto della proprietà di un immobile abitativo (o di diritti reali sullo stesso) su tutto il territorio nazionale e finchè del medesimo diritto si mantenga la titolarità In conclusione - benché si siano qui illustrate le argomentazioni in base alle quali è possibile e logico ritenere che la permanenza della residenza nel Comune ove è situato l'immobile non sia requisito prescritto a pena di decadenza dal beneficio in discussione - appare necessario avvertire che la ricostruzione sin qui esposta non trova allo stato conforto nella prassi e in giurisprudenza, stante l'assenza di specifiche pronunce sul punto. Susanna Cannizzaro 1) In caso di dichiarazione mendace, per espressa disposizione normativa, il soggetto decade dal beneficio

4 2) Non decade, tuttavia dal beneficio il contribuente che, entro l'anno dall'alienazione dell'immobile riacquisti un'altra casa di abitazione. In questo caso la norma non richiede che l'immobile riacquistato possieda i requisiti di cui alla più volte menzionata nota II bis, ma prescrive unicamente che tale immobile sia adibito ad abitazione principale. L'incoerenza di tale prescrizione, rispetto alla ratio dell'agevolazione come individuata di seguito nel testo, potrebbe essere frutto di un difetto di coordinamento, conseguente alle svariate modificazioni intervenute, tra la "vecchia" disciplina che dava rilievo, ai fini della fruizione del beneficio, all'effettiva destinazione abitativa dell'immobile e la "nuova" che richiede tale destinazione solo "potenzialmente". 3) Il requisito dell'idoneità abitativa dell'immobile acquistato, è stato introdotto per la prima volta dalla legge 75/1993 (di conversione del DL 16/1993). 4) Sulla scorta degli studi della dottrina costituzionalistica (cfr. Breccia, Il diritto all'abitazione, Milano, 1980; Tarello, Disciplina costituzionale della proprietà - lezioni introduttive - corso di diritto civile , Genova, 1972, 53; Martines, Il diritto alla casa, in Tecniche giuridiche e sviluppo della persona, a cura di Lipari, Bari 1974, 391; Merusi, Art. 47, Commentario della Costituzione, a cura di G. Branca, Bologna-Roma, 1980, III, 185; Rodotà, Art. 42, ibidem, 160) una parte dei commentatori ha sostenuto che l'art. 47 fosse da interpretare come una specificazione della norma costituzionale di cui all'art. 42 (che sancisce l'accessibilità a tutti della proprietà), nel presupposto che questa rappresenti, a sua volta, un'espressione del principio di uguaglianza sostanziale. In questo senso M.S. Giannini, Basi costituzionali, Pol. del dir., 1971, 471. Per altro verso c'è chi ha ritenuto che la tutela costituzionale dell'art. 47 prima che l'una o l'altra forma proprietaria riguarda il "risparmio popolare" di cui il legislatore intende incentivare l'utilizzo per fini socialmente rilevanti, quale appunto l'acquisto dell'abitazione. Si veda Miscali, Le agevolazioni per l'acquisto e la diffusione della proprietà della casa. Esperienze e prospettive, in La casa di abitazione tra normativa vigente e prospettive, Milano, 1986, III - Aspetti finanziari e tributari, 726; Sorace, A proposito di «proprietà dell'abitazione» «diritto di abitazione» e «proprietà (civilistica) della casa», in Riv. dir. civ., 1972, I, 55. 5) Il contribuente non deve essere titolare esclusivo dell'immobile o in comunione con il coniuge. 6) Di diverso avviso Mastroiacovo, Agevolazioni relative alle imposte ipotecarie e catastali, in L'imposta sulle successioni e donazioni tra crisi e riforme, Collana Studi del Consiglio Nazionale del Notariato, Milano 2001, 111 (nt. 28). 7) Si osserva, a tal proposito, che la nozione di "prima casa" cui è riconosciuto il beneficio in esame, non è coincidente con quella di "abitazione principale" ai fini IRPEF. A norma dell'art. 10, comma 3 bis, del DPR 917/1986 "per abitazione principale si intende quella nelle quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente". L'effettiva destinazione abitativa è rilevante ai sensi dell'art. 67 del DPR 917/1986 al fine escludere il realizzo della plusvalenza nel caso di cessione infaquinquennale dell'immobile. 8) Occorre far presente in questo caso che il riacquisto di un immobile avente i requisiti "prima casa", diversamente da quanto previsto per la fruizione del credito d'imposta (ex art. 7 L. n. 448, del 23/12/1998) nell'ipotesi di vendita dell'immobile entro il quinquennio,

5 non è necessario ai fini della conservazione del beneficio, purché, come abbiamo visto, l'immobile "riacquistato" sia adibito ad abitazione principale. 9) Cfr. in questo senso Cannizzaro, Rinuncia all'agevolazione c.d. "prima casa", Riv. dir. trib., 2006, I, 1027, ss.