OSSERVATORIO REGIONALE

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1 Direzione Generale Programmazione Territoriale e Sistemi di Mobilità. Assessorato Programmazione e sviluppo territoriale, Cooperazione col sistema delle autonomie, Organizzazione. Servizio Politiche Abitative. Amministrazione Provinciale di Forlì - Cesena OSSERVATORIO REGIONALE DEL SISTEMA ABITATIVO Rapporto Provinciale 2005 a cura di:

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3 PROGETTO O.R.S.A. (OSSERVATORIO REGIONALE DEL SISTEMA ABITATIVO) Promosso da: Assessorato Programmazione Territoriale. Politiche Abitative. Riqualificazione Urbana. e Amministrazione Provinciale di Forlì-Cesena Committenti: Amministrazione Regionale dell Emilia-Romagna Amministrazione Provinciale di Forlì-Cesena Assessorato Regionale Programmazione Territoriale. Politiche Abitative. Riqualificazione Urbana. Assessorato Programmazione Pianificazione Territoriale e Urbanistica Direzione Generale Programmazione e Pianificazione Urbanistica Settore Politiche sociali Servizio Politiche Abitative

4 Unità di Ricerca O.R.S.A. della Provincia di Forlì-Cesena: Luciano Bigi Servizio Politiche Sociali e Programmazione Socio-Sanitaria Piergiacomo Braga Responsabile Ufficio Stampa A.S.P.P.I. Carlo Foresti Nuova Quasco Coordinatore delle attività di ricerca e di elaborazione O.R.S.A. Daniele Ganapini Nuova Quasco Responsabile del Progetto O.R.S.A. Andrea Guerra Nuova Quasco Rilevazione ed elaborazione dati Alfredo Mazzacurati R.E.R. - Responsabile dell Osservatorio Regionale sul Sistema Abitativo Daniela Percoco Nomisma Stefano Strumia Nuova Quasco Ricercatore Gruppo di lavoro della provincia di Forlì-Cesena Stefano Bazzocchi Comune di Forlì Antonio Gardini A.C.E.R. di Forlì - Cesena Paola Mettica C.C.I.A.A. di Forlì - Cesena Mara Valdinoci Provincia di Forlì - Cesena Si ringraziano per il loro contributo: I Sindaci e il personale delle Amministrazioni Comunali partecipanti alla ricerca, i responsabili e il personale degli uffici studi e statistica di Province, Regione, Camere di Commercio e Unioncamere nonché di tutti gli altri operatori che hanno contribuito alla positiva realizzazione del presente Rapporto: in particolare la Direzione Regionale dell Agenzia dell Entrate dell Emilia Romagna, AGCI, Arcab Federabitazione e le cooperative aderenti, la FIAIP FIMAA e le agenzie immobiliari aderenti, ASPPI APE-Confedilizia A.P.P.C. Unione Inquilini, UNIAT, SICET e SUNIA operanti sul territorio dell Emilia-Romagna.

5 Un ringraziamento particolare ai partecipanti al focus group. Il presente rapporto è stato redatto nel mese di novembre 2005 da Nuova Quasco, con la collaborazione di Nomisma per quanto riguarda il capitolo VI. INDICE DEL DOCUMENTO I. PREMESSA...7 II. IL CONTESTO SOCIO ECONOMICO...8 II.1. La popolazione...8 II.2. La struttura per età della popolazione...11 II.3. La popolazione straniera...14 II.4. Le famiglie...15 II.5. I redditi...17 II.6. I prestiti per la casa...20 III. IL FENOMENO ABITATIVO...22 III.1. Il patrimonio abitativo provinciale...22 III.3. L edilizia residenziale pubblica...31 IV. IL COMPARTO DELLE LOCAZIONI...33 IV.1. I contratti di locazione...33 IV.2. Indagine con le rappresentanze di proprietari ed inquilini...34 IV.3. Aliquote dell Imposta Comunale sugli Immobili...40 IV.4. Gli sfratti...errore. Il segnalibro non è definito. V. ATTIVITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA...ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. V.1. Attività edilizia... Errore. Il segnalibro non è definito. V.2. Le politiche abitative...errore. Il segnalibro non è definito. V.3. Alloggi in affitto per gli anziani degli anni 2000.Errore. Il segnalibro non è definito. V.4. Edilizia sovvenzionata convenzionata - agevolataerrore. Il segnalibro non è definito. V.5. Fondo sociale per l affitto...errore. Il segnalibro non è definito. V.6. Buoni casa...errore. Il segnalibro non è definito. V.7. Programma triennale dei lavori pubblici per interventi di edilizia abitativaerrore. Il segnalibro non è definito. V.8. Aggiudicazioni e bandi di appalto per interventi di edilizia abitativaerrore. Il segnalibro non è definito. V.9. Programmi di riqualificazione urbana...errore. Il segnalibro non è definito. V.10. I Contratti di Quartiere...Errore. Il segnalibro non è definito. VI. IL MERCATO IMMOBILIARE...ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. VI.1. Il mercato immobiliare italiano: l evoluzione recenteerrore. Il segnalibro non è definito. VI.2. Il mercato abitativo nella provincia di Forlì - CesenaErrore. Il segnalibro non è definito. VI.3. Numero di transazioni ed intensità del mercato immobiliareerrore. Il segnalibro non è definito.

6 VI.2. Prezzi di compravendita e lorovariazioni percentualierrore. Il segnalibro non è definito. VI.5. Mercato immobiliare e locazioni nella primavera del 2005Errore. Il segnalibro non è definito. VI.6. Prezzi di compravendita e variazioni per le seconde case per vacanzeerrore. Il segnalibro non è definito. VII. RIEPILOGO E PROSPETTIVE...ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO.

7 I. PREMESSA L Osservatorio nasce nel 1996 come Osservatorio Scenari Abitativi Regionali su intento della Regione Emilia Romagna in collaborazione con gli allora Istituti Autonomi Case Popolari della regione. Si trattava di un osservatorio a livello regionale fondato su indagini campionarie prevalentemente dirette ai dieci comuni capoluogo includendo tra questi anche quello di Cesena. A seguito della L.R. 24 dell 8 agosto 2001 l osservatorio subisce alcune modifiche tra le quali le più importanti sono: il subentro delle Amministrazioni provinciali in sostituzione degli I.A.C.P., ora A.C.E.R.; il passaggio da osservatorio regionale a sistema di osservazione composto da nove osservatori provinciali; l ampliamento del campione dai dieci comuni capoluogo agli attuali trenta comuni in tutta la regione. L obiettivo dell osservatorio rimane tuttavia immutato e cioè raccogliere in un quadro organico tutte le informazioni disponibili sul sistema abitativo, sia in termini quantitativi che qualitativi, al fine di produrre un quadro organico per mezzo del quale sia possibile individuare ed esaminare i fenomeni e le tendenze della condizione abitativa in atto sul territorio. Esso vuole essere, infatti uno strumento di supporto agli Enti Locali nel loro ruolo di amministratori pubblici e di governo del territorio per l individuazione di misure d azione e politiche abitative. Dato il livello di analisi, a scala regionale prima ed ora anche a scala provinciale, con ingrandimenti sui comuni campione ed in alcuni casi sulla loro totalità, è un dispositivo rivolto proprio agli amministratori pubblici e ad alcuni strumenti quali i tavoli di concertazione provinciali per la casa. Annualmente produce nove rapporti provinciali ed uno regionale, attraverso cui esso restituisce una fotografia del territorio individuando scenari e fenomeni per la definizione delle politiche abitative, tuttavia, ci teniamo a ribadirlo, non contiene l individuazione di politiche di intervento, tali decisioni competono ad altri ambiti che non sono quelli di un rapporto di ricerca. Uno degli aspetti più evidenti del sistema abitativo, sia preso nel suo insieme che nello specifico dei diversi temi che lo compongono, è la carenza di informazioni di dettaglio strutturate e reiterate nel tempo e soprattutto l assenza di soggetti che detengano il panorama completo in merito a specifici argomenti. E il caso dell attività edilizia o del mercato delle locazioni piuttosto che del mercato immobiliare ed altri temi. In tale incertezza di informazione si è deciso di raccogliere tutte le fonti dati attendibili disponibili inserendole nell ambito dei rapporti di ricerca descrivendone le origini e le specificità, in tal modo, piuttosto che mediare le informazioni e fornirne una interpretazione, si induce il lettore a comprendere le caratteristiche dei dati valutandone la rappresentatività ed a ricrearne il quadro di insieme. I canali di ricerca utilizzati per le rilevazioni sono quelli individuati dall Osservatorio Nazionale per la Condizione Abitativa e di seguito elencati: - il quadro legislativo - il contesto socio economico - il fenomeno abitativo - gli sfratti - il mercato delle locazioni - l attività edilizia ed urbanistica - il mercato immobiliare. Gli strumenti di ricerca sono costituiti da indagini dirette e campionarie, interviste ad operatori e soggetti pubblici, Gruppi di Lavoro provinciali ed infine i Focus Group. Le indagini dirette mirano a reperire tutte le informazioni disponibili inerenti i diversi temi di ricerca per tutti i territori comunali, laddove le informazioni recuperate non dispongano del dettaglio comunale si interviene con indagini campionarie rivolte al campione costituito dai 30 comuni. I Gruppi di Lavoro istituiti in ogni provincia sono costituiti da un pool di rappresentanti degli Enti Pubblici (Amministrazione Provinciale, Amministrazioni Comunali inserite nel campione, A.C.E.R., C.C.I.A.A., altri soggetti individuati in ambito locale), essi hanno il compito di indirizzare la ricerca coordinando l afflusso di informazioni da studi, ricerche, osservatori condotti in proprio seno. I Focus Group sono una tecnica di rilevazione che vede il coinvolgimento di operatori locali (Cooperative di abitazione, Associazioni sindacali di proprietari ed inquilini, Associazioni di categoria o professionali, Associazioni di imprese, ecc.) a cui vengono esposti alcuni temi per i quali viene sollecitato un dibattito che conduca ad una visione d insieme dei diversi fenomeni considerati. Sono uno strumento, utilizzato per la seconda volta nell ambito dell osservatorio, che ha fornito con successo un gran numero di informazioni di tipo qualitativo non desumibili da sterili rilevazioni quantitative.

8 II. IL CONTESTO SOCIO ECONOMICO I dati contenuti in questo paragrafo non riportano informazioni dirette sul patrimonio abitativo ma riguardano prevalentemente i fruitori dei servizi abitativi, la loro distribuzione territoriale, le loro caratteristiche, le loro dinamiche. Si è ritenuto opportuno aprire il documento con questo capitolo in quanto tali dati risultano assolutamente indispensabili per la comprensione e la valutazione dei fenomeni rilevati per mezzo dei canali di ricerca successivamente riportati nel testo. Vengono quindi affrontati temi diversi, che spaziano dalla popolazione residente alla sua articolazione per famiglie, dal fenomeno dell immigrazione ai redditi e all occupazione in una lettura che cerca di cogliere le principali trasformazioni e le possibili evoluzioni d interesse del territorio. Il principale obiettivo dell Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo è analizzare i fenomeni legati al patrimonio abitativo della provincia, in questo ambito sono stati scelti tre comuni campione (il comune capoluogo e due dei comuni maggiormente rappresentativi della realtà territoriale) per entrare maggiormente nel dettaglio delle informazioni raccolte in merito all attività edilizia ed urbanistica, al mercato delle locazioni ed immobiliare. A tal riguardo la cartina riportata evidenzia i comuni scelti oltre a Forlì e Cesena, Cesenatico, il terzo comune con il maggior numero di residenti e Forlimpopoli. II.1. LA POPOLAZIONE Alla data del 1 gennaio 2005 la popolazione residente in provincia di Forlì-Cesena ammonta a cittadini e rappresenta l 8,9% dell intera popolazione residente in regione Emilia Romagna. Il territorio provinciale è ripartito in due comprensori: il comprensorio di Forlì composto da 15 comuni (vedasi Tabella 1) che complessivamente raccolgono il 47,8% della popolazione provinciale ed il comprensorio di Cesena, costituito dai rimanenti 15 comuni, che complessivamente raccolgono il 52,2% del totale. A livello comunale Forlì, con residenti, rappresenta il 30,0% dell intera popolazione provinciale mentre Cesena, con residenti, rappresenta il 25,2%. Seguono diversi comuni di dimensioni medio grandi: Cesenatico con residenti pari al 6,2% della provincia, Savignano sul Rubicone con cittadini pari al 4,3% del totale, Forlimpopoli con residenti pari al 3,2% della popolazione provinciale, San Mauro Pascoli con cittadini

9 pari al 2,8%. I comuni di minori dimensioni (Portico e San Benedetto, Premilcuore, Tredozio, Montiano, Dovadola, Verghereto, Rocca San Casciano e Borghi) sono prevalentemente situati nell area montuosa più interna della provincia. La variazione complessiva della popolazione residente al 1 gennaio del 2005 rispetto all anno precedente ammonta a cittadini e corrisponde all 1,3%, valore equivalente alla variazione media calcolata in regione ed omogeneamente ripartito tra i due comprensori. In valore assoluto gli incrementi demografici maggiori si registrano, nell ordine, a Forlì ( residenti), Cesena (+784 residenti), Forlimpopoli (+509 residenti), Savignano sul Rubicone (+461 residenti) e Cesenatico (417 residenti), negli altri comuni gli incrementi decrescono in relazione alla dimensione demografica. In termini percentuali, invece, gli incrementi più consistenti si rilevano a: Forlimpopoli con il 4,4%, Longiano con 3,3%, Savignano sul Rubicone con 3,0%, Gatteo con 2,9% e Roncofreddo con 2,3%. In entrambi i comprensori si osservano territori soggetti a contrazione demografica: Premilcuore e Rocca San Casciano per quello di Forlì (rispettivamente -11 e -29 residenti paria a -1,2% e -1,4%), Montiano e Sarsina per il comprensorio cesenate (rispettivamente -15 e -4 residenti pari a -0,9% e -0,1%). Tabella 1 - Popolazione residente al 01/01/2004 ed al 01/01/2005 per Comune, differenze in valore assoluto e percentuale, incidenza sul totale della provincia Comune Popolazione al 01/01/2004 Popolazione al 01/01/2005 Differenza v.a. Differenza (%) Incidenza sul totale (%) Bertinoro ,7 2,6 Castrocaro T. e Terra del Sole ,5 1,7 Civitella di Romagna ,1 1 Dovadola ,4 0,5 Forlì ,1 30 Forlimpopoli ,4 3,2 Galeata ,9 0,7 Meldola ,2 2,6 Modigliana ,6 1,3 Portico e San Benedetto ,7 0,2 Predappio ,9 1,7 Premilcuore ,2 0,2 Rocca San Casciano ,4 0,6 Santa Sofia ,4 1,1 Tredozio ,4 Compresorio di Forlì ,3 47,8 Bagno di Romagna ,1 1,6 Borghi ,3 0,6 Cesena ,8 25,2 Cesenatico ,8 6,2 Gambettola ,6 Gatteo ,9 2 Longiano ,3 1,6 Mercato Saraceno ,8 1,7 Montiano ,9 0,4 Roncofreddo ,3 0,8 San Mauro Pascoli ,8 Sarsina ,1 1 Savignano sul Rubicone ,3 Sogliano al Rubicone ,8 Verghereto ,5 Comprensorio di Cesena ,3 52,2 Provincia ,3 100 Regione su Regione 8,9 Fonte dati: anno 2003 Regione Emilia Romagna Anagrafi Comunali

10 I grafici 1 e 2 rappresentano gli andamenti della popolazione residente, rispettivamente per la provincia di Forlì-Cesena e per l intera regione, a partire dal Le curve evidenziano andamenti differenti: nel caso della provincia si osservano tre distinti periodi, in flessione demografica fino al 1996, stabile dal 1996 al 1999 ed in aumento con incrementi crescenti negli anni successivi; per la regione l incremento è continuo, più modesto nei primi anni della serie e via via crescente a partire dal Grafico 1 Serie storica della popolazione dal 1988 al 2005 in provincia di Forlì - Cesena popolazione Censimento anno Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia - Romagna Grafico 2 Serie storica della popolazione dal 1988 al 2005 in Emilia - Romagna popolazione Censimento anno Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna

11 In relazione all andamento della popolazione residente, nelle Tabelle 2 e 3, proponiamo le proiezioni demografiche fino al 2023, prodotte dal Servizio Controllo di Gestione e Sistemi Informatici della Regione Emilia Romagna in collaborazione con il Dipartimento di Statistica e Matematica applicata all economia dell Università di Pisa. Tabella 2 - Proiezioni demografiche della popolazione residente in provincia al 2023 secondo le tre ipotesi Anno IPOTESI BASSA IPOTESI INTERMEDIA IPOTESI ALTA Fonte dati: Regione Emilia - Romagna Nel primo caso abbiamo le stime relative alla provincia di Forlì-Cesena secondo tre ipotesi: Bassa, Intermedia ed Alta; calcolate assumendo differenti valori per i parametri considerati (mortalità, fecondità, immigrazione da altre regioni, immigrazione dall estero, emigrazioni e migrazioni). Le attuali dinamiche demografica superano già anche l ipotesi alta, e dalla tabella vediamo che la popolazione provinciale dovrebbe crescere di anno in anno fino ad arrivare nel 2023 a circa residenti: dato impressionante se si considera che in soli 18 anni la popolazione provinciale aumenterebbe di cittadini (l equivalente di una città poco più piccola di Cesena). Tabella 3 - Articolazione provinciale delle proiezioni demografiche al 2023 Ipotesi intermedia Anno Bologna Forlì - Cesena Ferrara Modena Piacenza Parma Ravenna Reggio Emilia Rimini Emilia - Romagna Fonte dati: Regione Emilia - Romagna Nella Tabella 3, invece, troviamo le proiezioni demografiche per l ipotesi intermedia per tutte le province e per l intera regione. In essa è possibile constatare che le stime prodotte per la provincia di Forlì-Cesena prevedono incrementi superiori ai valori medi regionali ed a buona parte delle altre province: le uniche province con andamenti simile o superiori sono Modena è Reggio Emilia. II.2. LA STRUTTURA PER ETÀ DELLA POPOLAZIONE La tabella seguente mostra la suddivisione per classi d età, lavorativa e non, della popolazione residente in provincia al 1 gennaio Considerando l intera popolazione provinciale osserviamo che la popolazione attiva, quella ricadente nelle due classi d età centrali (tra 15 e 39

12 anni e tra 40 e 64 anni) rappresenta circa il 65,6% dell intera popolazione, quota maggiore rispetto alla medesima ripartizione a livello regionale e che inoltre si differenzia da essa per una maggior presenza di persone d età compresa tra 15 e 39 anni. Rispetto i valori medi regionali, infatti, si rileva la medesima incidenza dei giovani minori di 14 anni (12,3% sia in provincia che in regione) ed una minor incidenza degli anziani oltre i 65 anni (22,1% in provincia e 22,6% in regione). Relativamente ai due comprensori in quello di Cesena si osserva una minore incidenza della popolazione con oltre 65 anni d età (20,6% della popolazione complessiva contro il 23,7% nel comprensorio di Forlì). Nel comprensorio di Forlì infatti oltre ad una incidenza mediamente maggiore degli ultra sessantacinquenni, si rilevano anche alcuni picchi riconducibili ai comuni della montagna (Tredozio 30,5%, Portico e San Benedetto 33,1%, Premilcuore 34,7%). Nel confronto con l anno precedente, riferendoci all intera popolazione provinciale, osserviamo che l incremento complessivo ha inciso prevalentemente sulla popolazione non attiva, cresce l incidenza sul totale dei minori di 14 anni che passano dal 12,1% al 12,3% e cresce l incidenza degli ultra sessantacinquenni che passano dal 21,9% al 22,1%. Nella Tabella 5, infine, troviamo l età media della popolazione all 1 gennaio 2005 ed alcuni indici di stato della popolazione residente che rendono maggiormente evidenti le considerazioni fatte ed i confronti territoriali. L età media della popolazione complessiva assume il valore di 44,5 anni, di poco inferiore al valore medio regionale, ed oscilla tra i valori di 40,2 anni a San Mauro Pascoli ed i 50,7 anni di Premilcuore. Per quanto concerne gli altri indici si tenga conto delle definizioni in legenda e del fatto che, in generale, più essi sono bassi minore è il carico sulla popolazione attiva. Tabella 4 - Popolazione residente per classi di età all 1/1/2005 per Comune, differenze in valore assoluto e variazioni percentuali 2005/2004 Comune e oltre Totale Bertinoro ,3% ,9% ,4% ,5% % Castrocaro T. Terra del Sole ,8% ,9% ,9% ,4% % Civitella di Romagna ,8% ,3% ,9% ,0% % Dovadola ,9% ,8% ,1% ,2% % Forlì ,7% ,7% ,7% ,9% % Forlimpopoli ,0% ,4% ,8% ,8% % Galeata ,4% ,7% ,3% ,6% % Meldola ,6% ,8% ,9% ,6% % Modigliana ,7% ,7% ,6% ,0% % Portico e San Benedetto 82 9,9% ,1% ,9% ,1% % Predappio ,1% ,8% ,2% ,9% % Premilcuore 81 9,1% ,1% ,2% ,7% % Rocca San Casciano ,6% ,5% ,3% ,6% % Santa Sofia ,4% ,5% ,0% ,1% % Tredozio ,0% ,2% ,3% ,5% % Compresorio di Forlì ,7% ,0% ,5% ,7% % Bagno di Romagna ,8% ,4% ,1% ,7% % Borghi ,8% ,6% ,4% ,1% % Cesena ,0% ,6% ,4% ,0% % Cesenatico ,0% ,6% ,4% ,1% % Gambettola ,6% ,0% ,6% ,8% % Gatteo ,6% ,4% ,3% ,7% % Longiano ,9% ,6% ,8% ,7% % Mercato Saraceno ,1% ,8% ,5% ,6% % Montiano ,9% ,3% ,2% ,6% % Roncofreddo ,8% ,5% ,6% ,1% % San Mauro Pascoli ,6% ,4% ,1% ,8% % Sarsina ,0% ,9% ,1% ,0% % Savignano sul Rubicone ,1% ,3% ,9% ,8% % Sogliano al Rubicone ,8% ,2% ,6% ,5% % Verghereto 197 9,8% ,2% ,7% ,4% %

13 Comprensorio di Cesena ,9% ,8% ,8% ,6% % Provincia ,3% ,9% ,7% ,1% % Provincia ,1% ,4% ,6% ,9% % Differenza ass Variazione % 2005/2004 3,00% -0,30% 1,60% 2,20% 1,30% Regione ,3% ,3% ,9% ,6% % Regione ,1% ,8% ,7% ,5% % Differenza ass Variazione % 2005/2004 2,9-0,3 1,7 1,7 1,2 Fonte dati: Regione Emilia - Romagna Tabella 5 Età media della popolazione residente ed indici di stato della popolazione al 01/01//2005 Indici Comune età media vecchiaia dipendenza dipendenza dipendenza struttura popolazione totale giovanile senile attiva Bagno di Romagna 45,35 219,45 52,67 16,49 36,18 108,52 Bertinoro 43,87 166,87 48,63 18,22 30,41 104,31 Borghi 41,80 131,13 47,00 20,34 26,67 96,69 Castrocaro Terme e Terra del Sole 44,71 174,38 54,26 19,77 34,48 109,54 Cesena 44,66 183,23 51,62 18,23 33,39 108,79 Cesenatico 43,54 155,22 49,40 19,36 30,04 105,54 Civitella di Romagna 44,89 187,86 58,07 20,17 37,90 108,57 Dovadola 45,48 203,48 56,48 18,61 37,87 100,74 Forlì 45,65 205,15 55,13 18,07 37,06 109,70 Forlimpopoli 45,13 208,14 51,02 16,56 34,46 104,32 Galeata 43,36 168,67 56,28 20,95 35,33 84,30 Gambettola 42,08 131,47 45,75 19,77 25,99 101,63 Gatteo 40,82 114,25 45,59 21,28 24,31 88,96 Longiano 41,52 118,40 48,38 22,15 26,23 95,02 Meldola 45,24 203,02 54,38 17,95 36,44 103,44 Mercato Saraceno 42,95 161,87 46,34 17,70 28,65 96,34 Modigliana 44,75 187,39 50,93 17,72 33,21 109,01 Montiano 44,12 155,25 55,13 21,60 33,53 113,03 Portico e San Benedetto 50,59 334,15 75,42 17,37 58,05 126,92 Predappio 44,82 188,59 53,91 18,68 35,23 104,31 Premilcuore 50,66 380,25 77,80 16,20 61,60 115,52 Rocca San Casciano 46,44 230,04 61,64 18,68 42,97 109,50 Roncofreddo 41,75 121,73 49,02 22,11 26,91 100,20 San Mauro Pascoli 40,16 101,18 45,93 22,83 23,1 88,16 Santa Sofia 46,96 245,85 65,22 18,86 46,36 104,97 Sarsina 44,64 185,36 58,64 20,55 38,09 103,80 Savignano sul Rubicone 41,17 117,80 48,89 22,45 26,44 90,47 Sogliano al Rubicone 44,66 183,77 56,81 20,02 36,79 104,72 Tredozio 49,37 303,79 68,16 16,88 51,28 127,33 Verghereto 47,91 301,02 64,38 16,06 48,33 108,67 Provincia 44,47 179,22 52,46 18,79 33,67 105,37 Regione 44,86 184,10 53,48 18,82 34,66 108,28 Fonte dati: Regione Emilia - Romagna LEGENDA indice di vecchiaia: anziani (65 anni e oltre) per 100 giovani (0-14 anni) indice di dipendenza totale: persone in età non attiva (0-14 anni e oltre 64 anni) per 100 persone in età attiva (15-64 anni) indice di dipendenza giovanile: giovani in età non attiva (0-14 anni) per 100 persone in età attiva (15-64 anni) indice di dipendenza senile: anziani in età non attiva (oltre 64 anni) per 100 persone in età attiva (15-64 anni) indice di struttura della popolazione attiva: (popolazione di anni)/(popolazione di anni)*100

14 II.3. LA POPOLAZIONE STRANIERA L immigrazione straniera, pur costituendo per il nostro paese un fenomeno abbastanza recente, assume dimensioni sempre più consistenti (Tabella 6), al 1 gennaio 2005 i cittadini stranieri residenti in Emilia Romagna sono con un aumento del 22,3% rispetto all anno precedente ( nuovi immigrati). In provincia di Forlì-Cesena risiedono cittadini stranieri, circa il 7,8% degli stranieri residenti in regione, con una incidenza sul totale dei residenti del 5,4%, valore inferiore alla media regionale (6,3 stranieri ogni 100 residenti). Anche in provincia di Forlì-Cesena il fenomeno dell immigrazione risulta in continua espansione e l incremento registrato nell ultimo anno, pari al 23,7% è superiore a quello calcolato per la regione. Il fenomeno coinvolge tutti i comuni della provincia ma si manifesta con intensità differenti, nella tabella osserviamo la maggior parte dei cittadini stranieri risiede nei due comuni capoluogo ed in quelli ad essi limitrofi (Forlì cittadini stranieri pari al 5,18% del totale e Cesena cittadini stranieri pari al 4,77% del totale) ma in termini di incidenza sulla popolazione complessiva i comuni in cui si rileva una maggior concentrazione di stranieri sono Galeata con una incidenza del 13,65%, Civitella di Romagna con il 10,69% e Premilcuore con il 10,57%. Tutti i tre comuni ricadono nel comprensorio forlivese che infatti, complessivamente mostra una incidenza superiore alla media provinciale, 5,54 cittadini stranieri ogni cento abitanti, valore comunque inferiore alla media regionale. A livello comunale la presenza degli stranieri può essere messa in relazione alle dimensioni demografiche, il maggior numero di stranieri, dopo i comuni capoluogo, si concentra a Savignano sul Rubicone (1.323 stranieri residenti) e Cesenatico (1.252 stranieri residenti). In generale il fenomeno dell immigrazione straniera in provincia di Forlì-Cesena appare meno congestionato di quello di altri territori provinciali ma si caratterizza per una forte stagionalità legata alla richiesta di manodopera dell agricoltura. Questo fa si che, se da un alto il numero degli stranieri residenti risulta inferiore a quello di altri territori, il numero delle presenze straniere, in alcuni periodi dell anno (raccolta dei prodotti agricoli) cresca esponenzialmente. Dall analisi effettuata dall Osservatorio provinciale sull immigrazione sui dati forniti dalla Questura di Forlì Cesena, i permessi di soggiorno rilasciati ai cittadini stranieri al 31 dicembre 2004 sono pari a , di questi la quota maschile è poco più consistente (55,13% maschi e 44,87% femmine). Rispetto alla fine del 2000 l incremento appare vertiginoso : la quantità dei permessi è aumentata infatti di sette volte e mezzo (nel 2000 se ne contavano 2.305). In dettaglio, si registra una netta prevalenza di permessi rilasciati a cittadini di paesi della Penisola Balcanica (36,74%), oltre un terzo del totale, seguiti da quelli provenienti da paesi del Maghreb (22,12%). Tabella 6 Popolazione residente straniera per Comune, incidenza sulla popolazione residente e ripartizione territoriale Comune 1991 Incidenza (%) (%) Incidenza (%) Ripartizione Territoriale (%) Bertinoro 21 0, ,55 4,54 2,15 Castrocaro Terme e Terra del Sole 18 0, ,35 7,54 2,37 Civitella di Romagna 23 0, ,29 10,69 2,03 Dovadola 5 0, ,35 7,92 0,67 Forlì 372 0, ,68 5,18 28,78 Forlimpopoli 25 0, ,01 4,40 2,63 Galeata 7 0, ,15 13,65 1,68 Meldola 36 0, ,76 6,93 3,34 Modigliana 21 0, ,00 6,15 1,47 Portico e San Benedetto 1 0, ,11 2,41 0,10 Predappio 16 0, ,73 5,23 1,65 Premilcuore 1 0, ,62 10,57 0,47 Rocca San Casciano 5 0, ,96 3,47 0,36 Santa Sofia 6 0, ,65 5,64 1,19

15 Tredozio 3 0, ,11 1,52 0,10 Comprensorio di Forlì 560 0, ,06 5,54 48,99 Bagno di Romagna 22 0, ,55 2,89 0,88 Borghi 17 0, ,75 3,76 0,41 Cesena 288 0, ,89 4,77 22,23 Cesenatico 94 0, ,27 5,44 6,24 Gambettola 35 0, ,53 4,67 2,27 Gatteo 28 0, ,05 5,67 2,05 Longiano 13 0, ,78 3,56 1,07 Mercato Saraceno 37 0, ,90 5,88 1,89 Montiano 3 0, ,29 2,99 0,23 Roncofreddo 19 0, ,96 6,78 1,03 San Mauro Pascoli 99 1, ,66 8,42 4,31 Sarsina 13 0, ,94 3,79 0,71 Savignano sul Rubicone 108 0, ,22 8,29 6,59 Sogliano al Rubicone 18 0, ,29 6,05 0,90 Verghereto 0 0, ,24 2,03 0,20 Comprensorio di Cesena 794 0, ,72 5,28 51,01 Provincia , ,74 5,41 100,00 Regione , ,30 6,27 100,00 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT II.4. LE FAMIGLIE Tra i mutamenti delle caratteristiche della popolazione più rilevanti osservate negli ultimi venti anni, vi è senza dubbio la modificazione strutturale a cui sono state soggette le famiglie. Il numero medio dei componenti è sceso da 3,0 del censimento del 1981 a 2,5 nel 2001 e rimanere tale fino al 2005: ciò associato all aumento della popolazione provinciale ha determinato un rilevante aumento del numero delle famiglie, il cui coefficiente di crescita risulta molto superiore a quello della popolazione. Infatti se nel 1981 il numero delle famiglie residenti in provincia di Forlì-Cesena ammontava a nel 2001 se ne rilevano con un incremento percentuale dell 18,7%, utilizzando i dati delle anagrafi, poi, nel 2005 si rilevano famiglie che, sempre in riferimento al 1981, in questo caso indicano un incremento del 27,1%. La popolazione nello stesso periodo varia da circa residenti nel 1981 a nel 2005 con un incremento del 6,35%. Il fenomeno trova origine in molteplici fattori quali l invecchiamento della popolazione (quindi un maggior numero di coppie di anziani o vedovi/e), l immigrazione (soprattutto la prima fase dell immigrazione costituita da giovani in età da lavoro, poiché la fase successiva dei ricongiungimenti familiari e il radicarsi nel territorio hanno invece un effetto opposto), la minor fecondità della popolazione, le nuove abitudini o stili di vita prima poco frequenti (i single) ed infine la recente condizione di separato/divorziato (l introduzione del divorzio è avvenuta con la legge n. 898 del 1 dicembre 1970) che sebbene sottovalutata coinvolge quote di nuclei familiari non irrilevanti. Pur risultando diffuso su tutti i territori della provincia, localmente il fenomeno ha assunto andamenti differenziati, in particolare nella Tabella 7 rileviamo come esso si manifesti in modo più evidente nel comprensorio di Forlì dove le famiglie hanno dimensioni mediamente minori. A livello comunale la variabilità è ancora più ampia, in alcuni comuni il fenomeno ha assunto dimensioni parossistiche (Premilcuore e Tredozio dove mediamente il numero di componenti è pari a 2,1) mentre in altri comuni le sue manifestazioni sono meno percettibili (Borghi, Montiano e Longiano dove il numero medio di componenti è di 2,8), le discriminanti sono prevalentemente due: l aumento demografico e l età media della popolazione.

16 Tabella 7 Famiglie residenti e dimensione medie dei nuclei familiari per Comune N Dimensione N Dimensione N Dimensione N Dimensione Bertinoro , , , ,5 Castrocaro Terme e Terra del Sole , , , ,3 Civitella di Romagna , , , ,4 Dovadola 635 2, , , ,4 Forlì , , , ,4 Forlimpopoli , , , ,4 Galeata 865 2, , , ,4 Meldola , , , ,5 Modigliana , , , ,4 Portico e San B , , , ,2 Predappio , , , ,5 Premilcuore 407 2, , , ,1 Rocca San Casciano 838 2, , , ,3 Santa Sofia , , , ,4 Tredozio 564 2, , , ,1 Comprensorio di Forlì , , , ,4 Bagno di Romagna , , , ,5 Borghi 589 3, , , ,8 Cesena , , , ,5 Cesenatico , , , ,4 Gambettola , , , ,7 Gatteo , , , ,6 Longiano , , , ,8 Mercato Saraceno , , , ,6 Montiano 456 3, , , ,8 Roncofreddo 756 3, , , ,6 San Mauro Pascoli , , , ,7 Sarsina , , , ,5 Savignano sul R , , , ,7 Sogliano al Rubicone , , , ,5 Verghereto 925 2, , , ,4 Comprensorio di Cesena , , , ,6 Provincia , , , ,5 Fonte dati: elaborazione NuovaQuaco su dati ISTAT Nella Tabella 8 le famiglie residenti in provincia nel 2004 sono suddivise per numero di componenti e comune di residenza, mediamente, a livello provinciale, la tipologia familiare prevalente è costituita da 2 componenti, in questa tipologia ricadono famiglie pari al 28,6% del totale. La tipologia familiare costituita da una sola persona riguarda famiglie corrispondenti al 24,7% del totale, la quota di famiglie di dimensioni maggiori decresce in relazione al numero dei componenti fino ad arrivare all 1,5% di famiglie di 6 o più persone. In relazione ai due comprensori la tipologia di famiglie prevalenti rimane la medesima ma cambia l incidenza delle stesse, in particolare nel comprensorio di Forlì il numro di famiglie composte da uno e due componenti risulta superiore (rispettivamente 26,6% e 29,6%). A livello comunale si segnalano alcuni comuni del comprensorio di Forlì in cui la quota di famiglie mono è ragguardevole (Portico e San Benedetto 47,7% e Premilcuore 41,8%) e, per contro, alcuni comuni del cesenate in cui la quota di famiglie di maggiori dimensioni risulta superiore alla media (San Mauro Pascoli in cui le famiglie di 4 persone rappresentano il 21,7% del totale contro una media provinciale del 16,7% e Montiano in cui le famiglie di cinque persone ammontano all 8,3% contro una media provinciale del 4,4%). Tabella 8 - Numero di famiglie residenti per Comune e per numero di componenti, anno 2001 COMUNI o più TOTALE Bertinoro Castrocaro Terme e Terra del Sole

17 Civitella di Romagna Dovadola Forlì Forlimpopoli Galeata Meldola Modigliana Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Rocca San Casciano Santa Sofia Tredozio Comprensorio Forlì Bagno di Romagna Borghi Cesena Cesenatico Gambettola Gatteo Longiano Mercato Saraceno Montiano Roncofreddo San Mauro Pascoli Sarsina Savignano sul Rubicone Sogliano al Rubicone Verghereto Comprensorio Cesena Provincia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT II.5. I REDDITI In questo paragrafo viene analizzato il reddito della popolazione provinciale, prendendo in esame i dati del Ministero dell Economia e delle Finanze relativi agli Imponibili IRPEF delle dichiarazioni del 2001, quale indice del livello di benessere raggiunto nel territorio provinciale. Le informazioni sul reddito disponibili sono solitamente parche e poco recenti: nel caso dei dati presi in considerazione le informazioni si riferiscono all imposta sui redditi delle persone fisiche del 2001, quindi non propriamente recenti, ma beneficiano del livello di dettaglio comunale. Premesso che l imponibile medio calcolato a livello nazionale ammonta a euro e che la nostra regione si colloca al terzo posto dopo la Lombardia con un imponibile medio di euro ed il Lazio con euro, la Tabella 9 riproduce i dati medi calcolati a livello provinciale e per l intera regione Emilia Romagna. L imponibile medio a livello regionale è pari a euro e varia tra i euro della provincia di Rimini e i euro della provincia di Bologna, in

18 ambito regionale la provincia di Forlì-Cesena si colloca al terzultimo posto (imponibile medio di euro) davanti a Ferrara ( euro) e Rimini ( euro). Tabella 9 - Imponibile IRPEF anno 2001, riepilogo provinciale Province Numero totale di contribuenti Numero di contribuenti con imposta netta Imponibile totale (EUR) Imponibile medio (EUR) Imposta netta (EUR) Valore medio dell imposta (EUR) Piacenza Parma Reggio - Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì - Cesena Rimini Emilia - Romagna Fonte dati: elaborazione Regione Emilia - Romagna su dati del Ministero dell Economia e delle Finanze La Tabella 10 ripropone gli imponibili medi articolati per territorio, in essa osserviamo il divario esistente tra i due comprensori dove si rileva una differenza di circa euro nell imponibile medio, a favore dei contribuenti forlivesi. A livello comunale poi l imponibile medio varia tra i euro di Verghereto ed i euro di Forlì, ne risulta che ben 24 dei 30 comuni della provincia, benchè rappresentino meno del 64,4% della popolazione, hanno un imponibile medio inferiore a quello medio provinciale. Tabella 10 - Imponibile IRPEF anno 2001, per Comune Comuni Numero totale di contribuenti Numero di contribuenti con imposta netta Imponibile totale (EUR) Imponibile medio (EUR) Imposta netta (EUR) Valore medio dell imposta (EUR) Bertinoro Castrocaro Terme e Terra del Sole Civitella di Romagna Dovadola Forlì Forlimpopoli Galeata Meldola Modigliana Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Rocca San Casciano Santa Sofia Tredozio Comprensorio di Forlì , Bagno di Romagna

19 Borghi Cesena Cesenatico Gambettola Gatteo Longiano Mercato Saraceno Montiano Roncofreddo San Mauro Pascoli Sarsina Savignano sul Rubicone Sogliano al Rubicone Verghereto Comprensorio di cesena , Provincia Fonte dati: elaborazione Regione Emilia - Romagna su dati del Ministero dell Economia e delle Finanze

20 II.6. I PRESTITI PER LA CASA In questo paragrafo prendiamo in esame i dati della Banca d Italia provenienti dalla Centrale dei Rischi inerenti i prestiti erogati alle famiglie consumatrici per l acquisto dell abitazione. I dati rappresentano tutti i prestiti a medio e lungo termine (superiori ai 18 mesi) erogati alle famiglie residenti dagli istituti di credito operanti sul territorio nazionale, si tratta quindi di dati sulle erogazioni annuali e sulle consistenze dei prestiti (prevalentemente mutui, quei prestiti, cioè, per cui è prevista una garanzia ipotecaria), dove per erogazioni annuali si intende l ammontare dei prestiti erogati nell anno di riferimento mentre per consistenze si intende il totale complessivo dei prestiti erogati ad una certa data. Tabella 11 - Consistenze dei prestiti alle famiglie consumatrici per l acquisto dell abitazione in provincia di Forlì Cesena, Emilia Romagna e Italia Data di osservazione Provincia di Forlì Cesena Emilia Romagna Italia Totale (mln ) Indebitamento medio pro capite Totale (mln ) Indebitamento medio pro capite Totale (mln ) Indebitamento medio pro capite 31/12/97 290, , ,41 938, ,82 721,324 31/12/98 336, , , , ,74 848,438 31/12/99 456, , , , , ,67 31/12/00 603, , , , , ,32 31/12/01 711, , , , , ,7 31/12/02 928, , , , , ,02 31/12/ , , , , , ,36 31/12/ , , , , , ,67 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia La serie storica delle erogazioni annuali (Tabella 11) evidenzia il costante incremento dell indebitamento delle famiglie, il trend delle erogazioni appare continuo ed in costante crescita: dal 1997 al 2004 cresce da 290 mln di euro a mln di euro. Gli importi delle erogazioni annuali sono stati messi in relazione alla popolazione residente ottenendo così un efficace indicatore che ci permette di operare confronti significativi con i valori regionali e nazionali: l erogazione media pro capite. Nella tabella si può constatare come i valori calcolati per la provincia di Forlì-Cesena risultino lievemente inferiori ai valori medi regionali e come entrambi risultano nettamente superiori ai valori medi nazionali. A livello nazionale, infatti, l andamento delle erogazioni risulta più regolare ma con una crescita più modesta. Nello stesso periodo le rogazioni dei prestiti (Tabella 12) salgono da circa 230 milioni di euro a circa 480 milioni di euro con un indebitamento pro capite annuo che varia da 655 euro nel 1997 a euro nel Tabella 12 - Erogazioni dei prestiti alle famiglie consumatrici per l acquisto dell abitazione in provincia di Forlì-Cesena, Emilia Romagna e in Italia Data di osservazione Provincia di Forlì Cesena Emilia Romagna Italia Totale (mln ) Indebitamento medio pro capite Totale (mln ) Indebitamento medio pro capite Totale (mln ) Indebitamento medio pro capite , , ,09 727, ,37 522, , ,14 955, , ,29 202, , , ,41 388, ,30 299, , , ,73 682, ,87 482, , , ,52 666, ,57 511, , , , , ,27 747, , , ,38 862, ,39 610, , , , , ,08 841,431 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Se prendiamo in considerazione il 2001, anno per cui disponiamo dei dati sulle dichiarazioni IRPEF, e confrontiamo l imponibile complessivo con la popolazione residente otteniamo un imponibile medio pro capite di euro che confrontato con l indebitamento medio pro capite della tabella 11 indica un incidenza del debito corrispondente al 18,5% dell imponibile. Non disponendo dei dati sulle dichiarazioni IRPEF per il 2004 non possiamo far altro che

21 stimarlo rivalutando l imponibile medio pro capite del 2001 per mezzo dei coefficienti di rivalutazione ISTAT. Otteniamo così un imponibile medio pro capite di euro che confrontato con l indebitamento medio pro capite del 2004 indica un incidenza del debito pari al 30,1% dell imponibile. Se pur vero che il ragionamento pone a confronto l ammontare del debito complessivo, la cui restituzione è spalmata sugli anni della durata media dei prestiti (dato non disponibile), con l imponibile medio pro capite di un solo anno, esso produce una misura del peso del debito sulle famiglie (ricordiamo che la dimensione media delle famiglie nel 2004 è di 2,5 componenti). La crescita del debito delle famiglie desta preoccupazioni circa la sua sostenibilità nonché sulle implicazioni che ne deriverebbero sul sistema finanziario complessivo qualora esso non risultasse sostenibile. Di fatto le famiglie sono diventate più sensibili ai movimenti dei tassi di interesse, soprattutto quelli imprevisti, ed alle variazioni del reddito specie se dovute alla disoccupazione. L accresciuta sensibilità dipende strettamente dagli andamenti del costo del denaro che in caso di crescita potrebbero avere rilevanti ricadute economiche. Le famiglie pesantemente indebitate potrebbero incontrare difficoltà nel far fronte ai pagamenti e diventare inadempienti con la conseguenza di accrescere le vendite a prezzo di realizzo ed innescare un deprezzamento degli immobili residenziali che potrebbe, nell ipotesi più estrema, produrre delle minusvalenze patrimoniali qualora il valore dell immobile scenda al di sotto del debito in essere.

22 III. III.1. IL FENOMENO ABITATIVO IL PATRIMONIO ABITATIVO PROVINCIALE Le informazioni disponibili sul patrimonio immobiliare derivano dall elaborazione dei dati del 14 censimento della popolazione e delle abitazioni pubblicati dall ISTAT e riferiti alla data del censimento, il 21 ottobre 2001, quindi, in relazione alle dinamiche del mercato immobiliare degli ultimi anni, già obsoleti ma tuttavia molto recenti perché pubblicati solo alcuni mesi or sono (gli ultimi dati definitivi risalgono al mese di luglio del 2005). Tenendo conto che non esistono altre informazioni relative al patrimonio immobiliare, né per autorevolezza (i dati del censimento sono gli unici dati ufficiali) né per completezza e dettaglio, non possiamo esimerci dal prenderli in considerazione. Nel paragrafo che segue prenderemo in considerazione alcuni dati ponendoli a confronto con quelli del censimento precedente, il 13 risalente al 1991, vedremo cosi come è evoluto il patrimonio di abitazioni gravante sul territorio della provincia soprattutto in relazione al numero di abitazioni, al tipo di occupazione e al titolo di godimento. Nella Tabella 13 sono indicati, per ogni comune della provincia, il numero delle famiglie residenti, le abitazioni occupate, le abitazioni non occupate e il numero complessivo delle abitazioni al censimento del 1991; nella tabella successiva, la Tabella 14 sono indicati il numero delle abitazioni occupate da persone residenti, il numero delle abitazioni occupate solo da persone non residenti e il numero degli alloggi vuoti. E doveroso ricordare che nell ultimo censimento sono state modificate alcune definizioni che incidono sul significato dei dati, in particolare mentre nel 1991 si distingueva tra abitazioni occupate (la cui definizione riporta: quando in esse abitano una o più famiglie le cui persone abbiano dimora abituale nell abitazione, anche se temporaneamente assenti alla data del Censimento) e abitazioni non occupate (quando essa non è abitata da alcuna persona oppure è abitata solamente da persone temporaneamente presenti che, cioè, non hanno la dimora abituale in quella abitazione), nel 2001 invece si distinguono tre casi, le abitazioni occupate da almeno una persona residente (anche se temporaneamente assente alla data del Censimento), le abitazioni occupate solo da persone non residenti e le abitazioni non occupate. A tal riguardo, operando confronti tra i due differenti dati censuari, quelli del 1991 e quelli del 2001, è opportuno comparare le abitazioni occupate, secondo la definizione del 1991, con la somma delle abitazioni occupate da residenti e delle abitazioni occupate solo da non residenti, secondo le definizioni del Tabella 13 Famiglie, abitazioni occupate, abitazioni non occupate, altri tipi di alloggio. Valori assoluti e percentuali per Comune Censimento 1991 Comune Famiglie Abitazioni occupate Abitazioni non occupate Totale Val Ass Perc Val Ass Perc Val Ass Perc Bertinoro , , Castrocaro T. Terra del Sole , , Civitella di Romagna , , Dovadola , , Forlì , , Forlimpopoli , , Galeata , , Meldola , , Modigliana , , Portico e San Benedetto , , Predappio , , Premilcuore , , Rocca San Casciano , , Santa Sofia , , Tredozio , , Compresorio di Forlì , , Bagno di R , , Borghi , , Cesena , , Cesenatico , , Gambettola , , Gatteo , ,