Il ruolo chiave della Due Diligence! nella valutazione del patrimonio immobiliare! 10/10/2012!

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Vanessa Cappelli
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1 Il ruolo chiave della Due Diligence! nella valutazione del patrimonio immobiliare! 10/10/2012!

2 La Due Diligence come strumento di ricognizione e valutazione dei rischi! L attività di due diligence ricopre un ruolo centrale e cruciale, in quanto fornisce gli elementi di analisi e di valutazione necessari all esatta definizione dell oggetto dell affare e delle condizioni di fattibilità, consentendo di massimizzare l utilità dell operazione e di definire le migliori strategie di valorizzazione! 2

3 La due diligence immobiliare articolato processo di analisi che si sviluppa attraverso un riscontro tra lo stato documentale e lo stato di fatto di un immobile, valutando i possibili scostamenti ed indagando in tutti gli aspetti del presente, del passato e del prevedibile futuro del bene metodologia a carattere globale che comprende analisi di tipo amministrativo, urbanistico edilizio, tecnicostrutturale, economico-finanziario, legale, manageriale

4 Le componenti del rischio 4

5 Il cd Rischio Mercato! E il rischio riferito alle variazioni del valore di un immobile connesso al mutare, più o meno atteso, delle condizioni di mercato

6 Il cd Rischio Reddito E il rischio che dipende da: - l esistenza o meno di un contratto di locazione; - la tipologia e le caratteristiche del contratto di locazione; - la tipologia del conduttore (solvibilità, stabilità, ).

7 Il cd Rischio Immobile E il rischio che dipende da: - caratteristiche urbanistico/edilizie (flessibilità o meno della destinazione d uso, vincoli, ); - caratteristiche costruttive: immobile più o meno risalente.

8 Gli Scopi 8

9 Analisi In sostanza, risponde ad alcune domande fondamentali: - posso comprare questo immobile? - quale è la sua corretta valutazione? - quali attività posso svolgere? - quali costi e rischi ha un eventuale trasformazione? - quale è la solvibilità legata a un dato credito non performing

10 Strutturazione Inoltre, conoscere serve per: - strutturare l operazione nella maniera più idonea in funzione della natura della medesima (collocamento vs m&a) ovvero del profilo di rischio. -adottare coerenti comportamenti negoziali e adeguate protezioni contrattuali.

11 L IMPORTANZA DELLA DOCUMENTAZIONE L importanza di una data room completa e accurata: the most you disclose the less you guarantee; Full disclosure e natura esentiva della due diligence. Diligence non esentiva quale strumento per consentire miglior conoscenza dell asset ma senza limitazione di garanzie e/o indennizzi. Unici limiti nella fattispecie best knowledge, franchigia e cap

12 L individuazione delle criticità nell acquisizione immobiliare: trasferibilità, agibilità, certificazioni

13 La Trasferibilità La verifica in merito alla assenza di limiti alla trasferibilità e alla completezza/conformità della documentazione correlata all asset e quindi alla possibilità che questo sia trasferibile è elemento fondamentale nell ambito di una due diligence immobiliare. L accertamento di eventuali limiti alla trasferibilità quali quelli derivanti dalla data di edificazione, da prelazioni (legale o convenzionale, reale o obbligatoria) o necessità di autorizzazioni o documenti specifici può profondamente variare il profilo di un operazione.

14 Qualche Esempio: 1/5 L accertamento della data di edificazione: la distinzione tra immobili costruiti prima e dopo il 1 settembre Immobili ante: liberamente alienabili a condizione che l atto contempli una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del proprietario o altro avente titolo, attestante l'inizio dell'opera prima del 1 settembre 67. Immobili post: non alienabili se non risultino gli estremi di permesso di costruire o permesso in sanatoria o della domanda di condono e del versamento di quanto dovuto a titolo di oblazione e di contributo concessorio

15 Qualche Esempio: 2/5 Prelazioni in materia di locazioni, poste a tutela del conduttore e dell attività dallo stesso esercitata e i diritti di riscatto concessi al conduttore in ipotesi di violazione della norma in questione. Il loro differente operare nell ipotesi in cui il trasferimento abbia ad oggetto la singola unità o il cd blocco.

16 Qualche Esempio: 3/5 Autorizzazione e prelazione nel caso di trasferimento di cd beni culturali. L inalienabilità e la conseguente nullità del trasferimento dei beni cd di interesse culturale (cfr. dlgs. 42/2004) effettuato in assenza di autorizzazione del Ministero dei Beni Culturali. Il diritto di prelazione riconosciuto in ogni caso al Ministero dei Beni Culturali o agli altri enti pubblici interessati nell ipotesi di autorizzazione alla vendita.

17 Qualche Esempio: 4/5 Esistenza del certificato di destinazione urbanistica nei casi di atti tra vivi aventi ad oggetto ( ) diritti reali relativi a terreni con superficie superiore ai 5000 mq In difetto del certificato o della possibilità di invocare la sanatoria di cui alal art. 4 bis del DPR 380/2001, tali atti sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari.

18 Qualche Esempio: 5/5 I casi di difformità: il trasferimento potrebbe (il dubbio è lecito stante la diatriba giurisprudenziale in corso) esser nullo non solo quando manca l'indicazione del titolo abilitativo, ma anche quando - al di là delle dichiarazioni rese - l'immobile sia totalmente difforme dal titolo abilitativo (o vi siano variazioni essenziali quali, ad esempio, mutazione della destinazione d uso tale da impattare sugli standards urbanistici, un aumento consistente di cubatura rispetto al progetto, o variazioni rilevanti rispetto all intervento edilizio assentito)

19 Agibilità Fermo quanto sopra circa la trasferibilità dell asset, altro elemento che la due diligence immobiliare è finalizzata ad accertare è quello della sussistenza della cd agibilità. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

20 La mancanza del certificato di agibilità non è sinonimo di inagibilità ugualmente L esistenza del certificato di agibilità non impedisce la dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso

21 Ma allora su cosa si riflette la presenza / assenza del certificato di agibilità? Sulla Commerciabilità

22 AGIBILITA E COMMERCIABILITA Tribunale Pescara n. 568 Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile, non realizzando la sua normale funzione economico sociale. Medesimo obbligo vale, con riferimento al certificato di agibilità, qualora si tratti di immobile destinato ad uso commerciale.

23 AGIBILITA E COMMERCIABILITA Tribunale Pescara n. 568 Il venditore ha quindi obbligo di ottenere la licenza di abitabilità o di agibilità costituente requisito giuridico essenziale del bene compravenduto e di trasferirla all'acquirente alla consegna dell'immobile in esecuzione degli obblighi di cui all'art c.c.. In difetto, è legittima la domanda sia di risoluzione del contratto sia di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento

24 L INTERVENTO DELLA CASSAZIONE Cassazione Civile Sez. II n Il rifiuto del promissario acquirente di rogitare la compravendita di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia è giustificato, l'acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile idoneo a soddisfare la sua funzione economico-sociale e i bisogni che inducono all'acquisto: cioè fruibilità e commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali

25 Le garanzie contrattuali a supporto del valore dell immobile e dell ipotesi di investimento

La natura dell operazione ed i diversi tipi di reps One to

(title & ownership, altro) One to one vs bidding procedure

negoziale Ricorso al capitale di terzi Garanzie su

26 La natura dell operazione ed i diversi tipi di reps One to one transaction Garanzie su bene/i Flessibilità negoziale (title & ownership, altro) One to one vs bidding procedure Garanzie su processo/veicolo/quote/bene Flessibilità negoziale Ricorso al capitale di terzi Garanzie su processo/dd/veicolo/quote/bene Rigidità negoziale (es garanzie redditività; ambientali)

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