MoneyPark Real Estate Risk Index Q1 2017

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1 Q Q MoneyPark Real Estate Risk Index Q DIMINUISCONO I RISCHI SUL MERCATO IMMOBILIARE L indice di rischio immobiliare MoneyPark a inizio anno scende da 3.3 a 2.8 punti. Questi minori rischi sono da ricondurre da una parte ai prezzi al consumo in rialzo che contrastano la discrepanza tra prezzi immobiliari e prezzi al consumo. Ma anche alla tendenza al rialzo della curva dei tassi. Le differenze in aumento tra crediti a breve e lungo termine contribuiscono a rilassare il mercato. Q Q Continuano invece a rimanere alte le differenze di tasso tra gli offerenti più economici e quelli più cari. Ma qui la divergenza è causata soprattutto dagli offerenti più convenienti che conquistano ulteriori segmenti di mercato e riducono ancora le loro condizioni di tasso. Per il cliente ipotecario questo mercato eterogeneo significa opportunità assolutamente integre di assicurarsi degli interessi molto concorrenziali. Q Q Q Q Q L indice di rischio immobiliare MoneyPark a inizio anno scende da 3.3 a 2.8 punti. Il Real Estate Risk Index (RERI) di MoneyPark nel primo trimestre 2017 scende a 2.8 punti indice. Dunque il mercato immobiliare si è calmato e non mostra alcuna tendenza al surriscaldamento. A chi posticipa l acquisto immobiliare, per attendere la presunta bolla, servirà pazienza. È vero che in singole regioni e segmenti immobiliari il mercato si è notevolmente raffreddato, ma non si può parlare di crash immobiliare nemmeno per gli immobili di lusso. Complessivamente i prezzi immobiliari continuano a salire moderatamente in presenza di un periodo d inserzione tutt ora breve. Anche perché gli investimenti in un bene come un immobile sono investimenti robusti e allettanti, e questo indipendentemente dalle oscillazioni congiunturali e sviluppi sui mercati azionari. Real Estate Risk Index 1

2 Sottoindici del RERI INDEBITAMENTO DELLE FAMIGLIE Per la prima volta in tre trimestri l indebitamento è in rialzo e sale da 1.4 a 2.2. Ovvero le economie domestiche prendono il doppio come credito ipotecario di quello che sono in grado di apportare come patrimonio. Ma non se ne può dedurre un eccessivo indebitamento delle famiglie, dal momento che il finanziamento nel primo trimestre ammonta ad un solo 64 percento collocandosi dunque nella prima fascia. Il maggior grado d indebitamento può avere a che fare tra l altro con una maggiore varietà di offerenti. Ci sono nuovi offerenti non-bancari che cercano di conquistarsi una fetta di mercato e che a differenza delle banche non cercano solo clienti che accanto all ipoteca portano anche altri asset la cui gestione promette affari lucrativi. In due parole: rispetto al loro patrimonio complessivo i clienti prendono un volume ipotecario maggiore ma rimangono ancora all interno della prima ipoteca. DIFFERENZE MEDIE TRA I TASSI Rimangono grandi le differenze tra i tassi ufficiali mediamente più cari e più convenienti. In media l offerente più economico comunica tassi che sono 69 punti base al di sotto di quelli dell offerente mediamente più caro. Real Estate Risk Index 2

3 Le differenze di tasso rimangono stabilmente alte anche nel primo trimestre Tuttavia queste differenze d interesse vengono sospinte soprattutto da movimenti degli offerenti già più concorrenziali. Ovvero la forbice tra offerente più conveniente e più caro si allarga in quanto l offerente meno caro tendenzialmente comunica tassi ancora più competitivi. Infatti gli interessi degli operatori mediamente più cari negli ultimi mesi sono rimasti pressoché invariati, il che viene evidenziato p.e. dai tassi pubblicizzati per le ipoteche fisse a 10 anni che rimangono relativamente costanti attorno al 2 percento e questo già dalla fine del Nel frattempo i clienti ipotecari non dovrebbero farsi ingannare dai tassi pubblicizzati. È vero che questi ultimi danno una prima vaga impressione sul livello dei tassi, ma chi negozia, praticamente sempre riesce a concludere sconti sostanziosi sui tassi ufficialmente comunicati. CURVA DEGLI INTER- ESSI IN LENTO RIALZO Già per la seconda volta susseguente aumenta la differenza tra gli Swap-Rate di 2 e 10 anni in un confronto trimestrale. Tendenzialmente questo dipende da una curva dei tassi in rialzo, visto che gli obblighi a lungo termine in media rincarano di più rispetto a quelli di durata breve. Anche la curva della struttura degli interessi conferma questa ipotesi mostrando attualmente un rialzo più netto rispetto allo stesso mese dell anno precedente. Ad aprile la differenza tra le obbligazioni di 2 e 10 anni ammontava a scarsi 120 punti base e a fine aprile di quest anno a 130 punti base. Legga di più sullo sviluppo dei tassi nei prossimi mesi nella nostra ultima previsione dei tassi. Real Estate Risk Index 3

4 EVOLUZIONE DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI E DEI BENI DI CONSUMO Nel primo trimestre 2017 per la prima volta risalgono i prezzi dei beni di consumo. Il KOF continua a prevedere un rincaro dello 0.3 percento per quest anno, ma il gruppo federale di esperti è un po più ottimista e parte da un tasso d incremento dei prezzi dello 0.5 percento. Ma siccome anche la disoccupazione probabilmente rimarrà ad un alto livello, per gli standard svizzeri, non rimane quasi spazio per un aumento significativo del carovita. I prezzi dei beni al consumo, per la prima volta di nuovo in salita, e prezzi immobiliari solo in moderato rialzo, contribuiscono ad un rilassamento e inde- boliscono il precedente sviluppo divergente tra prezzi degli immobili e prezzi al consumo. Almeno attualmente non si ravvisa un galoppante allontanamento dei prezzi immobiliari rispetto a quelli al consumo, il che si riflette positivamente sui rischi nel mercato immobiliare. TASSO DI DISOCCUPAZIONE Il tasso di disoccupazione destagionalizzato anche nel primo trimestre rimane ad un tasso piuttosto alto per gli standard svizzeri posizionandosi al 3.3 percento. Il gruppo di esperti della Confederazione per l anno in corso si aspetta un tasso di disoccupazione al 3.2 percento. Per il 2018 il 3.1 percento. E nonostante le previsioni di crescita siano del tutto positive a livello globale e anche la produzione industriale stia vivendo un nuovo slancio, l economia svizzera soffre ancora per via del forte franco svizzero, che preme soprattutto sulle industrie concentrate sulle esportazioni. Real Estate Risk Index 4

5 Ciò nonostante il tasso di disoccupazione non rappresenta un rischio acuto per il mercato immobiliare. Alla stessa conclusione arrivano anche gli esperti immobiliari, che vengono intervistati in un sondaggio annuale sugli sviluppi e le tendenze sul mercato immobiliare. Un aumento della disoccupazione si colloca soltanto al sesto posto come rischio. Secondo gli esperti immobiliari, il pericolo maggiore sta in un ulteriore aumento delle norme regolamentari, che prosciugano il mercato già oggi fortemente regolamentato e che alla fine contribuirebbero piuttosto a destabilizzare il mercato immobiliare. Dopo l inasprimento degli ostacoli normativi, gli esperti immobiliare come secondo rischio vedono un regresso dell immigrazione, che potrebbe portare ad un crollo dei prezzi almeno a livello regionale e in certi segmenti, come p.e. quello di lusso. Infatti spesso sono gli expat con alta formazione che sostengono la domanda in questa fascia di prezzo. Un crollo generale dei prezzi viene collocato al rischio numero 8 di 11 dagli esperti e non rappresenta dunque un probabile scenario di rischio. Inasprimento norme Regresso immigrazione Crollo regionale prezzi in certi segmenti Tassi crescenti Troppa attività edilizia Disoccupazione crescente Effetti dell iniziativa case secondarie Crollo generale prezzi Allungamento tempo d inserzione Inasprimento della Lex Koller Attività edilizia troppo modesta INDICE DEI DIRETTORI AGLI ACQUISTI (PURCHASING MANAGERS INDEX) Per la seconda volta di seguito l indice dei direttori agli acquisti è in salita e continua a collocarsi in zona di crescita. Con oltre 57 punti i direttori agli acquisti mostrano ottimismo riguardo alla domanda futura. CONCLUSIONE La bolla immobiliare dovrà attendere ancora un po. Almeno non ci sono segnali di aumentati rischi sul mercato immobiliare. Anzi: secondo gli esperti MoneyPark i rischi si sono addirittura ridotti. Questo perché per la prima volta sono di nuovo in aumento i prezzi dei beni di consumo contrastando la discrepanza tra prezzi degli immobili e dei beni al consumo, ma anche la tendenza della curva degli interessi leggermente e lentamente in rialzo fa sperare in impulsi positivi per la crescita economica, il che alla fine stimola anche sempre il mercato immobiliare. Rimangono positivi anche i direttori agli acquisti. Vanno invece tenute sott occhio le spiccate differenze tra i tassi ufficiali mediamente più economici e più cari, che rendono il mercato una grande opportunità ma anche molto impegnativo per i clienti ipotecari. Ciò nonostante rimangono assolutamente integre le prospettive di garantirsi le condizioni attualmente così attrattive premesso che si chiedano più offerte a diversi istituti e che si conduca una rinegoziazione professionale dei tassi. Real Estate Risk Index 5

6 Appendice PROCEDURA METODICA L indice di rischio immobiliare MoneyPark si compone di sei sottoindici, che considerano sia fattori macroeconomici come tasso di disoccupazione o indice dei direttori agli acquisti, ma che includono anche dati specifici relativi alla concessione dei crediti e al mercato dei tassi d interesse. L indice va da 1 a 6, e con un indice crescente sale anche il rischio sul mercato. Il rischio può riferirsi sia ad una caduta dei prezzi, p.e. per una diminuzione della domanda, ma anche ad un surriscaldamento del mercato, p.e. attraverso un forte sganciamento dei prezzi degli immobili dal livello generale dei prezzi. SU MONEYPARK MoneyPark è la piattaforma di consulenza leader del mercato svizzero per prodotti finanziari, basata sulla tecnologia e specializzata sull intermediazione indipendente di ipoteche e prodotti previdenziali come anche pianificazione pensionistica. MoneyPark non offre prodotti finanziari propri, ma offre ai clienti una scelta vastissima, una consulenza indipendente ed una conclusione diretta. La consulenza individuale verso il cliente avviene o in una delle nostre 20 filiali MoneyPark oppure attraverso un comodo strumento di consulenza online. Al momento MoneyPark impiega oltre 80 dipendenti. NOTE LEGALI L indice di rischio immobiliare viene elaborato da MoneyPark con scienza e coscienza. Tutte le informazioni, opinioni e valutazioni valgono solo per il momento della pubblicazione e possono cambiare in ogni momento. Il contenuto si basa sulle supposizioni e valutazioni degli esperti MoneyPark e non rappresenta in nessuna maniera una consulenza oppure un invito a investire in prodotti o a comprare un immobile. È vero che gli esperti MoneyPark quando elaborano l indice di rischio si basano su fonti attendibili, ma si declina ogni responsabilità contrattuale o tacita in base a informazioni sbagliate o incomplete. Real Estate Risk Index 6