VARIANTE AL PGT VIGENTE AI SENSI DELLA L.R. 12/05 art. 13 comma 13

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3 STUDIO ARCHITETTURA ASSOCIATO arch. D. Zafferri - arch. G. Buffoli - arch. A. Baronchelli - arch. F. Fogazzi - geom. F. Paruta Rovato - Via S. Andrea, 73 tel. 030/ / studio@architettura5a.it COMUNE DI GHEDI (Provincia di Brescia) VARIANTE AL PGT VIGENTE AI SENSI DELLA L.R. 12/05 art. 13 comma 13 VARIANTE n. 3 PIANO delle REGOLE RELAZIONE ILLUSTRATIVA 1. PREMESSA Il comune di Ghedi è dotato di Piano di Governo del Territorio (PGT) approvato con deliberazione C.C. n. 17 del 6 aprile 2009 ed è efficace in seguito a pubblicazione sul Burl Serie Inserzioni e Concorsi n. 49 del 9 dicembre 2009; nel corso della vigenza gli atti costituenti il PGT sono stati sottoposti alle seguenti varianti: Variante Piano dei servizi: ha interessato il piano dei servizi; è stata approvata con deliberazione di C.C. n. 22 del 5/7/2011 pubblicato sul Burl serie Inserzioni e concorsi n. 43 del 26/10/2011; Variante 1: ha interessato il piano delle regole ed il piano dei servizi; è stata approvata con deliberazione di C.C. n. 44 del 29/11/2011 pubblicato sul Burl serie Inserzioni e concorsi n. 8 del 22/2/2012; Variante 2: ha interessato il piano delle regole ed il piano dei servizi; è stata approvata con deliberazione di C.C. n. 25 del 21/6/2012 pubblicato sul Burl serie Inserzioni e concorsi n. 32 del 8/8/2012. L avvio del procedimento della variante, avvenuto a metà del 2012, aveva un triplice obiettivo: - modificare il documento di piano sia per le aree escluse dal perimetro del piano d area, ridefinito in sede di approvazione dello strumento sovraordinato, sia per alcune previsioni strategiche interne allo stesso; - modificare il piano delle regole per le aree escluse dal perimetro del piano d area, verificando al contempo la coerenza della classificazione Pag. 1 di 15

4 urbanistica con le problematiche, puntuali e limitate, sorte dopo l approvazione del PGT; - proporre parziali variazioni alle norme dei nuclei di antica formazione, che si sono rivelate rigide nell applicazione e non univoche nella formulazione. In seguito all avvio del procedimento di variante sono pervenute 77 segnalazioni da parte dei cittadini, che interessano sia le destinazioni urbanistiche che le N.T.A. e che in alcuni casi chiedono modifiche a più di una componente del PGT. In relazione contenuti, sono state individuate 48 richieste che riguardano i piano delle regole e/o il piano dei servizi, e 26 richieste relative al documento di piano, delle quali 4 sono interne al perimetro del piano d area dell aeroporto. L Amministrazione comunale ha ritenuto opportuno di sdoppiare la procedura urbanistica, ed inteso procedere ad una prima variante con le sole modifiche al Piano delle Regole ed al Piano dei Servizi, rimandando ad una fase successiva, maggiormente motivata negli aspetti di politica urbanistica, la variante al Documento di Piano, che interesserà anche le aree interessate dal PTRAM e che dovrà essere preceduta dalla VAS. Per le varianti al piano dei servizi ed al piano delle regole, le disposizioni regionali relative alla valutazione ambientale dei piani prevedono che sono soggette a verifica di assoggettabilità a VAS, fatte salve le fattispecie previste per l applicazione della VAS di cui all articolo 6, commi 2 e 6, del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152 (art. 4 comma 2 bis della L.R. 12/05); verificate le richieste e gli orientamenti dell amministrazione comunale per l accoglimento e ritenuto che le varianti al piano delle regole - sia quelle cartografiche che quelle normative legate ai nuclei di antica formazione determinassero l uso di piccole aree a livello locale e comportassero modifiche minori, si è ritenuto corretto sottoporle alla verifica di assoggettabilità a VAS. Per la presente variante si è attivata la procedura di verifica della assoggettabilità alla valutazione ambientale strategica; l autorità competente con proprio provvedimento numero 18079/VI del 22/10/2013 ha confermato la non necessità di ricorrere alla valutazione ambientale strategica per tutte le modifiche con l esclusione della n. 13, che è stata stralciata dall autorità competente per la VAS su segnalazione di Arpa; per lo stesso motivo, per altre varianti sono state inserite misure prescrittive in materia di mitigazione ambientale. Si è inoltre è ritenuto opportuno dare accoglimento a richieste e segnalazioni formulate dall ufficio tecnico: le modifiche hanno riguardato in particolare i contenuti normativi - per chiarire alcune norme ed eliminare modeste incongruenze e la correzione di errori di trasposizione dal PRG al PGT. Pag. 2 di 15

5 2. DESCRIZIONE DELLE MODIFICHE Come detto, la presente variante prevede modifiche sia al Piano delle Regole, interessando tanto gli elaborati grafici quanto le norme tecniche di attuazione, che al Piano dei Servizi. I contenuti delle singole varianti sono di seguito riassunti; tutte le previsioni saranno attuate ai sensi dell art. 10 lettera c delle norme del piano delle regole, in seguito a verifica delle quantità, che nella presente relazione sono indicative. Variante 1- variante 2 La variante riguarda una porzione di cascina ed i relativi corpi rustici, attualmente classificati come edifici rurali di interesse storico ambientale. La porzione del corpo principale interessata dalla variante presenta caratteristiche edilizie tipiche dell architettura di recente formazione (tetto in latero cemento, finestre con tapparelle,...) e, ancorché sviluppato in continuità con la parte storica, non è caratterizzato da nessuno degli elementi tipologici caratteristici, quali il portico sul lato sud; l impianto risulta di difficile datazione, anche in riferimento alle cartografie storiche, ma si possono ipotizzare o una recente realizzazione oppure interventi significativi di ristrutturazione. Il corpo accessorio è invece chiaramente di formazione più recente, sia per tipologia che per materiali che per destinazioni d uso; attualmente è per buona parte trasformato in residenza ed accessori alla stessa. Pertanto, nulla osta all eliminazione della classificazione come edifici rurali di interesse storico-ambientale; per quanto riguarda la classificazione quali edifici dismessi è opportuno che la verifica di conformità alle disposizioni già inserite nelle NTA del piano delle regole all art 52 venga fatta all atto dell intervento di cambio d uso. Pag. 3 di 15

6 Variante 3 - norma speciale La variante è legata alla richiesta, da parte della proprietà, di un ampliamento dell area edificabile esistente, con l aggiunta di un nuovo lotto della superficie di 800 mq. La contiguità con edifici esistenti e la presenza delle urbanizzazioni sulla via per Castenedolo rendono sostenibile la richiesta, con l attribuzione di una zona a densità medio-bassa; rispetto alle norme dell adiacente zona B3 è opportuno prevedere una norma speciale per limitare l altezza a non più di due piani fuori terra, per uniformità con gli edifici adiacenti; l edificabilità viene estesa fino a ricomprendere la pertinenza del lotto a nord già costruito, per ulteriori 600 mq. Variante 4 - norma speciale La variante interessa un lotto con destinazione agricola intercluso tra un area produttiva speciale (per autotrasportatori) a nord e ad est ed altri lotti residenziali a sud, che viene reso edificabile con destinazione residenziale; la superficie trasformata è di 810 mq. L accoglimento comporta il naturale completamento del fronte edificato, la zona urbanistica è omogenea con i lotti fronte strada. Considerata la prossimità di una zona per autotrasportatori, le modalità costruttive dei nuovi edifici dovranno utilizzare componenti edilizie e manufatti tali da assicurare un indice di isolamento acustico dell involucro esterno di 42 Db. Pag. 4 di 15

7 Variante 5 - norma speciale La variante interessa un lotto con destinazione a verde privato, già utilizzata e delimitata, e quindi interna al tessuto urbanizzato, che svolge la funzione di parcheggio per il vicino ristorante-pizzeria: la richiesta di cambio d uso della proprietà verso la funzione residenziale viene accolta solo parzialmente, per un superficie di mq pari a circa metà lotto, per lasciare i rimanenti all utilizzo attuale, necessario per il funzionamento del locale pubblico. Considerata la prossimità di una zona per autotrasportatori, le modalità costruttive dei nuovi edifici dovranno utilizzare componenti edilizie e manufatti tali da assicurare un indice di isolamento acustico dell involucro esterno di 42 Db. Variante 6 La variante interessa un area commerciale ricettiva- ricreativa, esterna al tessuto urbano consolidato e prevista come ampliamento di una attività ristorativa esistente. Considerato che la proprietà non risulta più interessata a tale ampliamento, si procede alla riperimetrazione della zona, mantenendo l attuale classificazione sull edificio e sul parcheggio, attribuendo la destinazione a verde privato alla porzione a parco, autonoma e recintata, e assegnando alla restante la zona agricola, in coerenza con le aree circostanti. Pag. 5 di 15

8 Variante 7 - norma speciale La variante è legata alle necessità di adeguare le dotazioni infrastrutturali, in particolare i parcheggi, della chiesa in località Campagnola. La proprietà dei due lotti individuati come verde pubblico, che si affacciano su via Rossini, si è dichiarata disponibile a cedere quello a sud in cambio dell edificabilità su quello a nord, e l amministrazione comunale ritiene possibile accogliere la richiesta in quanto permette di attuare un interesse pubblico. La norma speciale prevede tempi e modi per la cessione dell area a standard (foglio 20 mappale 686), in concomitanza con l attribuzione dell edificabilità; il nuovo lotto, corrispondente al mappale 688 del foglio 20, ha una superficie di mq 360,00; il restante reliquato, di soli 50 mq, viene inglobato nel lotto a nord di cui è già pertinenza. Variante 8 - norma speciale La variante prende origine dalla necessità di chiarire l utilizzo e le funzioni insediabili in una vasta area recintata e di pertinenza di una cascina storica la cascina S. Maria - attualmente classificata come verde privato ai sensi dell art. 22; tale classificazione infatti non definisce né le destinazioni d uso ammesse né le capacità edificatorie residue, che per un area di queste dimensioni (poco meno di metri quadrati) possono essere significative. La richiesta prefigura destinazioni proprie/tipiche della zona agricola, non tanto legate alla coltivazione ed all allevamento, ma piuttosto alla fruizione per il tempo libero (agriturismo, fattorie didattiche, floricoltura...): tale orientamento è giustificato dalla posizione dell area in oggetto, inglobata nei quartieri residenziali di nuova espansione. Il cambio d uso è sostenibile, escludendo la pertinenza dell edifico storico e confermando la classificazione come strada per la porzione di proprietà esterna Pag. 6 di 15

9 alla recinzione, asfaltata ed utilizzabile come collegamento ciclo-pedonale, ancorché ad oggi di proprietà privata; dalle funzioni ammesse sono chiaramente escluse quelle legate all allevamento, nel rispetto delle norme che prevedono la reciprocità nell applicazione delle distanze tra le destinazioni agricole e quelle residenziali. Variante 9 L area oggetto variante è individuata con P.L. 18, in atto al momento di approvazione del PGT. Poiché di tratta di un piano attuativo ad oggi terminato e collaudato, si può ragionevolmente classificare in zona di completamento B4 come richiesto, anche se le norme, all articolo 43 già prevedono che A realizzazione avvenuta e/o a convenzione scaduta valgono le norme della zona "B4". La modifica è estesa a tutti i lotti che erano ricompresi nel P.L. originario, del quale viene anche eliminata la perimetrazione. Pag. 7 di 15

10 Variante 10 La presente variante deriva dall accoglimento parziale di una istanza, che richiedeva la trasformazione di tutto il lotto a verde privato in zona B2 come la porzione adiacente. Considerata la presenza della linea ferroviaria, dalla quale è opportuno oltre che obbligatorio mantenere una fascia di rispetto, si propone di arretrare l edificabilità rispetto all infrastruttura, per creare un adeguata zona filtro. Il lotto edificabile aggiunto risulta di mq 1.700,00, mentre resta confermato il verde privato per una profondità di 30 metri dal binario, ai sensi delle vigenti norme. Variante 11 La variante concede l ampliamento ad un comparto produttivo isolato, localizzato in zona agricola, in cui sono presenti destinazioni legate all agricoltura; si tratta di una norma speciale, definita all articolo 59.34, che riconosce una attività per il confezionamento di prodotti di origine agricola vegetale, già insediata e dotata di tutte le inerenti autorizzazioni. Considerata la dismissione degli edifici agricoli limitrofi, di recente costruzione, si concede la possibilità di poter disporre di maggiori spazi, coperti e scoperti; il cambio di zona resta però legato all attività insediata. Pag. 8 di 15

11 Variante 12 La variante riguarda la testata di cascina, attualmente classificata come edifici rurali di interesse storico ambientale. La porzione interessata dalla variante presenta caratteristiche edilizie tipiche dell architettura di recente formazione e, ancorché sviluppato in continuità con la parte storica, non è caratterizzato da nessuno degli elementi tipologici caratteristici, quali ad esempio il portico sul lato sud; l impianto risulta di difficile datazione, anche in riferimento alle cartografie storiche, ma si può ipotizzare una recente realizzazione. Il declassamento risulta pertanto sostenibile; per quanto riguarda la classificazione quali edifici dismessi è opportuno che la verifica di conformità alle disposizioni già inserite nelle NTA del piano delle regole all art 52 venga fatta all atto dell intervento di cambio d uso. Variante 13 La variante, collocata in aderenza ad un lotto produttivo che si affaccia sulla ex SS 668, è stata stralciata in sede di procedura di esclusione dalla VAS, in seguito a segnalazione di Arpa, che partecipa alla procedura in quanto Ente competente in materia ambientale, che ha obiettato il consumo si suolo. La modifica sarà oggetto di eventuale futura variante con VAS. Pag. 9 di 15

12 Variante 14 La variante è collocata in aderenza ad un lotto produttivo che si affaccia sulla viabilità interna di una lottizzazione attuata in anni recenti; consiste nell ampliamento della superficie edificabile della zona produttiva consolidata a tutta la proprietà, ricomprendendo anche la porzione sul lato ovest, parzialmente utilizzata come deposito. La modifica interessa complessivi mq circa, già inseriti nel tessuto urbanizzato nelle tavole di PGT, che passano da Zona agricola a zona D1. La richiesta è pervenuta in prima istanza dalla proprietà e successivamente, in seguito al fallimento della ditta, è stata reiterata dal curatore fallimentare, con lo scopo di incrementare il valore dei beni oggetto di alienazione per la soddisfazione dei creditori. Variante 15 La variante è interna ad un area già inserita nel PGT con destinazione commerciale ricettiva - ricreativa interna ad una scheda con norma speciale, per la quale si propone una destinazione produttiva D1. Ad oggi risulta adibita a parcheggio per il limitrofo locale, ma dalla documentazione agli atti risulta come nulla osti al cambio da commerciale a produttivo, verificata anche la rimanente dotazione di parcheggi. La nuova area produttiva avrà superficie di 5.800,00 mq circa e sarà stralciata dalla scheda 59.30, con una modesta ridefinizione del confine verso nord, per adeguare la perimetrazione urbanistica allo stato dei luoghi: lungo la strada recentemente realizzata è infatti presente una recinzione, sulla quale ci si attesta, a prescindere dalla proprietà. Pag. 10 di 15

13 Variante 16 La presente modifica non si configura come una vera e propria variante urbanistica, ma come la presa d atto della realizzazione di una infrastruttura sovracomunale, la SP 19; viene infatti introdotto, sulle tavole di piano, lo stato dei luoghi derivante dai disegni di as built trasmessi dalla società Centro Padane, individuate in rosso nel sottostante estratto, in luogo del progetto originariamente inserito nel PGT, in verde nel sottostante estratto; vengono coerentemente aggiornate le fasce di rispetto e le zone urbanistiche interessate dal passaggio della strada. Pag. 11 di 15

14 Varianti normative Come normalmente avviene, con l utilizzo ordinario delle norme da parte dell ufficio tecnico comunale emergono difficoltà applicative, incongruenze tra le previsioni dei diversi articoli, nonché errori materiali o refusi. Cogliendo l occasione della presente variante, si è pertanto deciso di procedere ad una operazione di verifica dell applicabilità delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole per quanto riguarda i nuclei di antica formazione. Oltre alle segnalazioni dell ufficio tecnico, che si è trovato a non poter dare risposte chiare ai cittadini ed ai tecnici a causa di alcune incongruenze tra le norme generali e le norme relative alle specifiche modalità d intervento, sono state valutate alcune istanze dei cittadini, che richiedevano un cambio di classe per gli edifici di proprietà, con la conseguente attribuzione di modalità di intervento meno vincolanti. La valutazione tecnica, condivisa dall amministrazione, ha portato ad escludere interventi puntuali e salti di classe d intervento; queste modifiche, operate senza fare prima una valutazione approfondita delle modalità di costruzione dell impianto normativo nel suo complesso ed una verifica in loco estesa a tutti gli edifici, rischierebbero di essere incoerenti con l impostazione del PGT per la tematica specifica. Si è quindi proceduto a modesti ritocchi delle modalità di intervento generali, modulando in particolare gli interventi applicabili agli edifici di classe 3 e di classe 5; nel primo caso si è introdotta la possibilità di trattare più liberamente le facciate verso gli spazi privati e le coperture; nel secondo caso si è previsto di incrementare la quota d imposta delle coperture al fine del recupero abitativo dei sottotetti. Le altre varianti che riguardano le norme sono invece modifiche puntuali, che si sono rese necessarie per: rendere coerenti i contenuti di alcuni articoli all argomento trattato (ad esempio il punto 14 e 15 dell articolo 3), modificare alcuni parametri delle zone produttive, per facilitarne l attuazione (all articolo 7 sono state portate dal 15% al 10% le previsioni della percentuale di verde filtrante e all articolo 45.1 si è diminuita la superficie minima dell attività produttiva in rapporto alla residenza di custodia), aggiornare le definizioni o i rimandi alle norme sopravvenute (ad esempio l articolo 10), eliminare inutili rimandi a procedure o norme sovraordinate, la cui applicazione è comunque obbligatoria, precisare quali interventi sono ammessi nelle aree sottoposte a riconversione o piano di recupero nelle more dell approvazione dei piani stessi (articoli 44 e 58), unificare previsioni contenute in articoli diversi, talora contraddittorie (ad esempio il 48 ed il 58). Pag. 12 di 15

15 Per una più approfondita verifica delle variazioni attuate si rimanda all elaborato b2c - Norme tecniche di attuazione comparate, allegato alla presente variante. 3. DIMENSIONAMENTO DEL PIANO E VERIFICA DEGLI STANDARD La presente variante non incide in modo significativo sul dimensionamento del PGT del comune di Ghedi; infatti interessa alcune aree di modesta entità, per lo più interne al tessuto urbano consolidato (come definito in sede di PGT e rappresentato sulla tavola 14) oppure già parzialmente interessate da un utilizzo occasionale e comporta un incremento del peso insediativo di solo 51 abitanti teorici; inoltre, in seguito allo stralcio della variante 13, il già modesto incremento di nuovo suolo agricolo occupato è ridotto a La tabella che segue riassume le quantità sopra descritte. Variante destinazione superficie lotto suolo urbanizzato (vedi tav. 14 PGT) 1 Edifici rurali Edifici rurali - - volumetria abitanti teorici 3 Residenziale 800,00 800, ,00 8,80 4 Residenziale 810,00 sì* 1.336,50 8,91 5 Residenziale 1.000,00 sì* 1.650,00 11,00 6 Verde privato 2.660,00 sì Agricolo 5.500, ,00 7 Residenziale 360,00 sì 594,00 3,96 8 Agricolo speciale ,00 sì 9 Residenziale 2.650,00 sì 10 Residenziale 1.700,00 sì 2.805,00 18,70 11 Prod. Speciale 5.300, ,00 12 Edifici rurali Produttivo Eliminata in seguito alla VAS 14 Produttivo 3.100, ,00 15 Produttivo 5.800,00 sì 16 Infrastruttura , , ,50 51 * Si tratta di un quartiere residenziale ricompreso nel perimetro del PTRAM. Per questo motivo in sede di PGT non è stato individuato nel TUC. Lo stato dei luoghi lo colloca oggettivamente all'interno del suolo urbanizzato In relazione alla tavola del suolo urbanizzato, in occasione delle verifiche legate alla variante, si è riscontrata la mancanza di inserimento su tale elaborato, di alcune porzioni già edificate, probabilmente in quanto interessate dalla Pag. 13 di 15

16 precedente perimetrazione del PTRAM; si ritiene opportuno procedere ad un aggiornamento della tavola, che verrà ulteriormente perfezionata in fase di successiva variante al documento di piano. Per quanto riguarda gli standard, le modifiche contenute nella variante sono limitate alla trasformazione di un area di 410 mq da verde pubblico di progetto a zona B1, solo in parte di nuova previsione (variante 7 per mq 360); tale quantità va tolta dalle aree residue esterne ai P.A. ancora da attuare, che passano da mq a mq; inoltre c è un lieve calo della dotazione in termini di mq per abitante teorico, dovuta al modesto incremento degli abitanti teorici; la dotazione pro capite rimane comunque abbondantemente sopra la quantità minima prevista dalle norme, che è di 18 mq per abitante. La tabella che segue riassume le quantità descritte. Riepilogo generale aree per servizi per la residenza Abitanti Destinazione Superficie residenti teorici di mq. al 31/12/2007 previsione Servizi esistenti , Varianti puntuali (variante 2) 56 Varianti puntuali (variante 3) 51 Servizi di progetto interni agli ambiti ,00 Aree residue esterne e in P.A. in attuazione per servizi , mq/ab. teorico Somma , Totale complessivo , ,66 4. ELABORATI COSTITUENTI LA VARIANTE Il presente provvedimento, definito Variante 3, è composto dai seguenti elaborati: DOCUMENTAZIONE GENERALE all. A Relazione illustrativa e individuazione delle varianti all. B Individuazione richieste accolte all. C Schema sintetico delle richieste riguardanti il PdR pervenute all. D Consumo di Suolo alla data del 10/2013 scala 1: PIANO DELLE REGOLE (PDR) VARIANTE 3 all. b2c) Norme tecniche di attuazione comparate Tavole grafiche del Piano delle Regole Tav. 01a Uso del Suolo - Settore a scala 1:5.000 Tav. 01b Uso del Suolo - Settore b scala 1:5.000 Tav. 01c Uso del Suolo - Settore c scala 1:5.000 Tav. 01d Uso del Suolo - Settore d scala 1:5.000 Tav. 01e Uso del Suolo - Settore e scala 1:5.000 Pag. 14 di 15

17 Tav. 02a Uso del Suolo - Settore a scala 1:2.000 Tav. 02b Uso del Suolo - Settore b scala 1:2.000 Tav. 02c Uso del Suolo - Settore c scala 1:2.000 Tav. 02d Uso del Suolo - Settore d scala 1:2.000 Tav. 02e Uso del Suolo - Settore e scala 1:2.000 Tav. 02f Uso del Suolo - Settore f scala 1:2.000 Rovato, 11 novembre 2013 Il progettista arch. Agostino Baronchelli Per facilitare la comparazione tra le richieste pervenute - riportate nell allegato C e le varianti descritte si consulti il seguente schema: N. VARIANTE N. RICHIESTA Pag. 15 di 15