Analisi e andamenti storici delle principali classi di investimento del risparmiatore italiano ( )

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1 Azione n 24 Fiat spa Analisi e andamenti storici delle principali classi di investimento del risparmiatore italiano ( ) - 1 -

2 Gli andamenti dei mercati finanziari, i dubbi sulla solidità delle banche, la temporanea illiquidabilità delle obbligazioni bancarie e societarie stanno scalfendo la fiducia dei risparmiatori. Questo genera ulteriore confusione e giungere a considerazioni finali generalzzate,non aiutono in questo momento a prendere buone decisioni. La regola principe della diversificazione degli investimenti andrebbe sempra rispettata; a questa possiamo aggiungere una buona programmazione che consideri gli investimenti per il corretto orizzonte temporale e per il loro livello di rischio (o meglio sarebbe dire di oscillazione). Prima di farlo sarebbe opportuno avere in mente cosa è accaduto storicamente alle classi di investimento che scegliamo, per capire cosa ci possiamo attendere e vivere più consapevoli l investimento. Semplicemente possiamo considerare i maggiori investimenti in uso fra i risparmiatori italiani: Immobili Azioni Titoli di stato Considerando un arco temporale piuttosto lungo di circa 30 anni possiamo avere una approssimazione realistica di quanto può accadere ai nostri investimenti, per farlo di seguito sono stati considerati : L andamento dei prezzi degli immobili residenziali (fonte Scenari immobiliare) L andamento dell indice azionario USA (S&P 500) e dell indice azionario italiano (fonte Money Mate sole 24 ore) L andamento dei Bot (fonte Scenari Immobilare) Scopriamo, così, cose che in qualche modo spiegano alcune nostri atteggiamenti mentali e come molto spesso siano le storie passate e i fatti contingenti ad inflenzare il nostro modo di agire. Dal grafico dell andamento dei Titoli di stato e degli immobili (figura 1) si può notare come i Bot in 28 anni abbiano vinto il confronto. Ai sostenitori dei Titoli di stato che battono dal 1980 ad oggi gli immobili (8,73% annuo contro 7,31% annuo) dobbiamo ricordare come i rendimenti a 2 cifre annui degli anni 80 e e della prima metà dei 90 siano stati anomali. Inflazione alta e debito di scarsa qualità hanno costretto lo stato italiano a pagare tassi da capogiro senza che il risparmiatore italiano ne percepisse il Rischio. Insomma ci è andata bene

3 Guardando, poi, il movimento dei prezzi delle case si può notare come sia stato contraddistinto da 3 fasi di 10 anni: forte crescita leggera discesa o stasi forte crescita a testimonianza del ciclo lungo che contraddistingue questo tipo di investimento. Diventa determinante, quindi, essere in grado di individuare in che parte siamo del ciclo perché il risultato finale dell investimento è molto diverso. acquistare nel 1992 e vendere nel 1998 rendimento complessivo -9.86% (-1.68% annuo). Acquistare nel 1999 e vendere nel 2008 rendimento complessivo +76% (6,45% annuo), Curioso ma anche ovvio notare come la discesa delle compravendite abbiano annunciato con un anno di anticipo la discesa dei prezzi. (figura 4) E le azioni? Queste ultime invece hanno fatto percepire tutto il rischio al risparmiatore italiano tanto è vero, che ne è stato grande compratore nei momenti di euforia (2000) e forte venditore nei momenti di panico (2003 e 2008) registrando forti perdite. In genere i cicli dei mercati azionari corrispondono e anticipano i cicli economici (crescita espansione stagnazione recessione) durano circa 5 anni e sono caratterizzati da una forte volatilità. Individuarli non è semplice, sostenerne la volatilità per il risparmiatore è molto difficile anche per la loro trasparenza e liquidabilità giornaliera: infatti sappiamo sempre ogni giorno cosa vale la nostra azione e il nostro fondo d investimento ma non ci chiediamo cosa vale il nostro immobile, anzi lo sapremo solo quando lo venderemo realmente Tutto questo ci crea una dissonanza cognitiva che ci fa percepire l ansia che ci spinge a vendere e comprare nei momenti sbagliati. All immobile ci lega perlopiù un senso di tangibilità ma a far la differenza è il nostro atteggiamento mentale di fronte alla consapevolezza dei guadagni e delle perdite che nei momenti di euforia e panico dei mercati ci vengono comunicati a gran voce dai media e ci spingono a reazioni emotive sbagliate

4 (Figura 1) Immobili Vs Titoli di stato e inflazione Inflazione Casa Titoli stato - 4 -

5 (Figura 2) Immobili Vs Indici Azionari 1300, ,00 900,00 700,00 500,00 300,00 100, IMMOBILI base 100 s&p 500 base 100 indice comit (Borsa Italiana) base

6 Per i più pignoli è corretto precisare che nell andamento degli indici azionari non sono stati presi in considerazione i dividendi distribuiti, e per per gli immobili non abbiamo considerato la possibilità di metterli a reddito (affitto). Sul diverso trattamento fiscale sappiamo che l incremento delle azioni è tassato al 12,5% secco, mentre sugli immobili gravano una serie di imposte ; per meglio definire il rendimento di un immobile ci viene in soccorso l esempio finale, che ci traduce numericamente il tasso d interesse reale al netto di tasse e spese. L esempio è stato sviluppato dalla società di emanazione universitaria di Torino Norisk (WWW.NORISK.IT ) Dalla figura 2 non è difficile notare come mentre sui mercati azionari stiamo registrando dei minimi di periodo molto evidenti,al contrario sul mercato immobiliare siamo sui massimi. Le prospettive dei mercati immobiliari che quest anno sono già state anticipate da un chiara contrazione delle compravendite che sono in calo come testimoniano fonti dello stesso settore quali Scenari immobiliari e Gabetti tanto per citarne alcune. Lo stesso Gabetti ha indicato nel 40% la quota da detenere nel proprio patrimonio e l ufficio studi Gabetti prevede nei prossimi anni lo scoppio della bolla immobiliare sul mercato italiano (figura 3). Nel grafico alla voce prezzi reali (linea marrone) si intende prezzi deflazionati

7 (figura 3) - 7 -

8 L OROLOGIO IMMOBILIARE (segna in che momento si trovano i vari paesi nel ciclo immobiliare) (Figura 4 ) - 8 -

9 Le previsioni del Sole 24 ore (inserto Case & Case del 11/10/2008) - 9 -

10 - 10 -

11 Andamenti dei prezzi nominali e reali delle abitazioni delle città in Italia e confronto con Indici azionari (Figura 5) indice comit indice comit % globale (Borsa incremento % incremento % incremento Prezz numero s&p 500 (Borsa IMMOBILI s&p 500 base Italiana) base annuo annuo s&p annuo indice anno i nominali /mq compravendite (Borsa USA) Italiana) 133,50 base immobili 500 Comit ,16 123,80 100,00 100, ,8 139,40 161,99 92,73 113,15 61,99% -7,27% 13,15% ,92 164,40 190,59 104,42 96,38 17,65% 12,60% -14,83% ,48 164,50 195,39 123,15 111,22 2,52% 17,93% 15,41% ,3 207,30 209,59 123,22 133,77 7,27% 0,06% 20,27% ,03 248,60 214,39 155,28 265,47 2,29% 26,02% 98,45% ,78 241,00 228,60 186,22 419,83 6,63% 19,92% 58,15% ,99 276,50 242,99 180,52 283,45 6,30% -3,06% -32,48% ,72 348,60 261,99 207,12 342,54 7,82% 14,73% 20,85% ,44 328,75 290,59 261,12 399,30 10,92% 26,08% 16,57% ,57 388,51 338,19 246,25 300,05 16,38% -5,69% -24,86% ,79 435,64 404,98 291,02 294,95 19,75% 18,18% -1,70% ,33 465,95 443,17 326,32 259,25 9,43% 12,13% -12,10% ,47 455,19 423,99 349,03 359,82-4,33% 6,96% 38,79% ,48 614,57 409,78 340,97 367,38-3,35% -2,31% 2,10% ,6 743,25 404,98 460,35 342,47-1,17% 35,01% -6,78% ,4 962,37 404,98 556,74 387,08 0,00% 20,94% 13,03% , ,05 400,18 720,88 611,74-1,18% 29,48% 58,04% , ,68 400,18 891,42 863,73 0,00% 23,66% 41,19% , ,93 409, , ,25 2,40% 20,05% 22,17% , ,93 449,82 996, ,12 9,77% -6,84% 5,48% ,36 899,18 488,93 857,63 832,57 8,70% -13,98% -25,20% , ,64 526,75 673,54 634,23 7,74% -21,46% -23,82% , ,92 564,58 809,47 729,93 7,18% 20,18% 15,09% , ,29 601,48 907,81 856,79 6,54% 12,15% 17,38% ,13 632,84 935,05 975,33 5,21% 3,00% 13,84%

12 , , ,36 664, , ,06 4,96% 13,62% 18,94% ,38 900,00 690, , ,57 3,89% 3,53% -7,80% ,40 674,16 593,05 4,55% -38,71% -44,55% TASSO ANNUO DI RENDIMENTO 7,31% 7,05% 6,56% RIVALUTAZIONE COMPLESSIVA 621% 574% 493% FONTE SCENARI IMMOBILIARE fonte money mate L investimento immobiliare non comporta solo un semplice esborso di denaro per l acquisto né il solo l incasso per la vendita finale: in mezzo vi sono tutta una serie di flussi di entrata (affitti) e di uscita (imposte,costi di amministrazione e manutenzione). Nell esempio sotto si ipotizza l acquisto di un immobile per ,00, che si rivaluta del 5 % annuo, con una conseguente rendita da affitto del 5% del valore dell immobile, diminuita dello 0,5% (4,5%) per tenere conto del rischio di sfitto. Il risultato del rendimento annuo finale che tiene conto della rivalutazione e dell incasso dell affitto risulta essere del 6,22%, segno che i costi (non sempre deducibili) e le imposte gravano fortemente sul risultato finale. Diversi società ed operatori del settore si sono più volte espresse duramente contro la forte imposizione fiscale degli immobili. In genere gli italiani sono possessori di prima casa e nei ceti più alti il possesso è esteso alla seconda, terza casa se non addirittura oltre, per cui la base imponibile è talmente ampia che è difficile prevedere un allentamento della morsa fiscale. E da prevedere invece che i costi di manutenzione e ristrutturazione possano aumentare. Infatti si sta facendo largo l idea di edifici che rispondano meglio all esigenze dell ambiente e di risparmio energetico. La legge finanziaria 2007 ha introdotto una nuova agevolazione fiscale, fruibile sotto forma di deduzione di imposta, per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica su edifici esistenti. Agevolazione, peraltro, estesa dalla finanziaria 2008 fino al 31 dicembre Questi cambiamenti che vanno nella direzione di un maggiore rispetto dell ambiente e del risparmio di energia, saranno probabilmente resi obbligatori nel modo simile a quelli che hanno contraddistinto il settore dell auto

13 Di seguito il calcolo del rendimento di un immobile (seconda casa in locazione) studi & analisi finanziarie Caratteristiche immobile Dimensione immobile (mq) 100,00 Prezzo (mq) 1000,00 Prezzo immobile Costi negoziazione & tasse Costi di agenzia (%) (1) 2,00% Notaio (euro) Imposte acquisto (2) il 10% del valore catastale dell'immobile(ipotizzando il val cat 1/2 del val comm) Costo totale Canone & costi di esercizio Canone (%) (3) 4,5% 4,50% di solito Canone iniziale (euro) Manutenzione straordinaria (%) 0,50% Crescita prezzi immobile (%) 5,00% Inflazione (%) 2,00% Crescita canoni (%) 1,50% ICI 0,265% LEGGENDA Tassa registro annua 1,00% (1) Costi di agenzia: compresi tra il 2% e 3% Aliquota marginale (%) 20,00% (2) Imposte acquisto: tassa di registro 7%; ipotecaria 2%; catastale 1%. L'ipotecaria e catastale non possono essere inferiore a 168 euro cadauna presumendo si tratti di seconda casa. Nel caso fosse prima casa: tassa registro 3%; ipotecaria e catastale pari a 168 euro cadauna fissa. Data valutazione 30/12/2007 (3) l'ipotesi di mercato al 5% è ridotta dello 0.5% annuo per tenere conto del rischio di sfitto. Rendimento netto 6,22% (4) tassa sul reddito: canone ridotto del 15%

14 Costi & tasse ricorrenti Tassa annuale registro Valore mercato Manutenzione Tassa sul Data flusso immobile Canone (euro) straordinaria ICI reddito (4) Totale Spese Flusso netto 30/12/ ,00 29/12/ , ,00 500,00 265,00 45,00 765, ,00 29/12/ , ,00 525,00 278,25 45,90 780, , ,55 30/12/ , ,80 551,25 292,16 46,82 795, , , /12/ , ,44 578,81 306,77 47,75 811, , , /12/ , ,94 607,75 322,11 48,71 828, , , /12/ , ,36 638,14 338,21 49,68 844, , , /12/ , ,73 670,05 355,13 50,68 861, , , /12/ , ,09 703,55 372,88 51,69 878, , , /12/ , ,47 738,73 391,53 52,72 896, , , /12/ , ,92 775,66 411,10 53,78 914, , , /12/ , ,47 814,45 431,66 54,85 932, , , /12/ , ,18 855,17 453,24 55,95 951, , , /12/ , ,09 897,93 475,90 57,07 970, , , /12/ , ,23 942,82 499,70 58,21 989, , , /12/ , ,65 989,97 524,68 59, , , , /12/ , , ,46 550,92 60, , , , /12/ , , ,44 578,46 61, , , , /12/ , , ,01 607,38 63, , , , /12/ , , ,31 637,75 64, , , , /12/ , , ,48 669,64 65, , , , /12/ , , ,65 703,12 66, , , , /12/ , , ,98 738,28 68, , , ,55 29/12/ , , ,63 775,19 69, , , ,84 29/12/ , , ,76 813,95 70, , , ,04 29/12/ , , ,55 854,65 72, , , ,93 29/12/ , , ,18 897,38 73, , , ,27 29/12/ , , ,84 942,25 75, , , ,82 29/12/ , , ,73 989,37 76, , , ,32 29/12/ , , ,71 Canone annuo

15 Investimenti Alternativi L investimento in materie prime da sempre costituisce uno strumento alternativo e molto spesso decorellato dagli andamenti degli immobili e delle azioni. Il petrolio è cresciuto enormemente nell ultimo quinquiennio grazie alla domanda dei paesi asiatici. Anche l oro che ha funzione di bene rifugio nelle fasi di turbolenza dei mercati, è aumentato da 2003 del 200% per poi ripiegare ultimamente del 30%. Se guardiamo però nel lungo periodo possiamo notare come in realtà l ultima forte rivalutazione lo abbio portao sui livelli del Petrolio prezzi annuali in $ al barile 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 0, Prezzo Nominale Prezzo deflazionato

16 Grafico andamento Oro

17 La presente pubblicazione è stata prodotta da Gianni Maretti, Promotore finanziario Gruppo Azimut. Le informazioni qui contenute sono state ricavate da fonti ritenute molto affidabili. La presente pubblicazione viene a Voi fornita per meri fini di informazione ed illustrazione, non costituendo peraltro la stessa in alcun modo una proposta di conclusione di contratto o una sollecitazione all acquisto o alla vendita di qualsiasi strumento finanziario. Il documento può essere riprodotto nella sua interezza solo citando il nome di Gianni Maretti. La pubblicazione è destinata all utilizzo ed alla consultazione da parte della clientela retail e corporate di Gianni Maretti, ma non si propone di sostituire il giudizio personale dei soggetti a cui si rivolge. GIANNI MARETTI Promotore finanziario Az Investimenti Gruppo AZIMUT AGENZIA DI GENOVA Via D Annunzio 1 tel fax AGENZIA DI GENOVA SESTRI Via Corsi 1/1 sc A tel Cell

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