FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2013

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1 INVESTIETICO FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2013 AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Sede legale: Bastioni di Porta Nuova, Milano Capitale Sociale Euro i.v. Reg. Imprese di Milano CF e P.IVA Iscritta all albo delle Società di Gestione del Risparmio al n. 94 Società soggetta all attività di direzione e coordinamento di Aedes S.p.A.

2 Indice 1. Relazione degli amministratori al rendiconto al 31 dicembre 2013 del Fondo Investietico L andamento del settore e dei fondi immobiliari L andamento del mercato immobiliare nazionale Gli immobili ad uso RSA o residenze sanitarie assistenziali Il mercato degli immobili ad uso uffici Il mercato degli immobili ad uso retail Il mercato degli immobili ad uso logistico - industriale I fondi immobiliari Il Regime Fiscale applicabile ai Fondi Immobiliari e ai partecipanti Dati descrittivi del Fondo dal collocamento al 31 dicembre L andamento del Fondo nell anno Attività di gestione Gestione immobiliare Gestione finanziaria Politica dei Proventi Variazioni del valore di mercato del portafoglio Analisi delle variazioni del NAV (Net Asset Value) La performance del Fondo dal collocamento al 31 dicembre Le linee strategiche di investimento disinvestimento e gestione Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio Situazione patrimoniale Sezione reddituale Nota integrativa 33 2

3 1. Relazione degli amministratori al rendiconto al 31 dicembre 2013 del Fondo Investietico Premessa Il Fondo Investietico, di seguito Fondo o Fondo Investietico, è un Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso, istituito mediante raccolta di sottoscrizioni in danaro. L attività di gestione ha avuto inizio il 1 marzo Dal 1 Novembre 2004 il Fondo è quotato sul segmento Fondi Chiusi del Mercato Telematico degli Investment Vehicles (MIV) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A.. Il Fondo Investietico è caratterizzato da investimenti in immobili e/o diritti reali di godimento su beni immobili, destinati o da destinarsi ad attività ad alto contenuto sociale ed è gestito da AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. (di seguito Aedes BPM RE SGR o SGR ). L esercizio 2013 si chiude con un utile d esercizio pari a circa 4,62 milioni. Il valore complessivo netto del Fondo al 31 dicembre 2013 ammonta a circa 160,44 milioni, al netto del provento distribuito nel mese di marzo 2013 pari a circa 9,2 milioni. Al 31 dicembre 2012 il valore complessivo netto del Fondo ammontava ad 165 milioni. L incremento del valore della quota al 31 dicembre 2013, al lordo dei proventi distribuiti dal 2004 al 2013, pari a per quota, rispetto al valore nominale è del 55,7%. Il valore unitario della quota al 31 dicembre 2013 (di 2.608,701) rispetto al valore della quota al 31 dicembre 2012 (di 2.683,507), considerando i proventi distribuiti il 28 marzo 2013 pari a 150/quota, si è ridotto del 2,79%. Valore complessivo netto Equity L utile di esercizio che verrà distribuito è pari ad , corrispondente ad un provento pro quota di 135,00 con un dividend yield del 5,40% sul valore nominale della quota ( 2.500) ,40% 3,40% 5,20% 6,40% NAV Dividend yield 4,48% 3,76% 6,56% 7,04% 8,12% 6,00% 5,40% 56,76% Equity Dividendo 3

4 Il totale delle Attività del Fondo, al 31 dicembre 2013 ammonta a 225,6 milioni ed è composto per l 87,36% da immobili, per il 10,64% da depositi bancari, per l 1,80% da liquidità e per il restante 0,20% da altre attività (Fig. 1a). Il grafico della Fig. 1b evidenzia il peso percentuale di ogni singolo immobile rispetto al valore di mercato complessivo del portafoglio. Le Attività del Fondo Investietico (Fig. 1a) Gli immobili del Fondo Investietico (% del Valore di mercato) (Fig. 1b) S. Donato 25 Aprile 9,54% Pregnana 2,74% Casati 3,04% Monza 8,98% Bollate 6,04% S. Faustino 2 11,92% Paolo di Dono 18,52% Antonini 5,94% S. Donato Agadir 6,95% Torino 4,82% S. Faustino 6,95% Ippocrate 14,56% 1.1. L andamento del settore e dei fondi immobiliari L andamento del mercato immobiliare nazionale Contesto economico 1 Il ciclo economico internazionale pur mostrando una complessiva crescita moderata, continua ad evidenziare differenti trend tra le diverse aree del globo. Nell area euro si è avviata una modesta ripresa, pur presentando ancora una prospettiva fragile e di incertezza. Nel quarto trimestre del 2013, si registra infatti una continua leggera crescita del Pil dell area Euro dopo l incremento dello 0,1% del terzo trimestre 2013 sul trimestre precedente. Il quadro economico Italiano risulta in linea con quello generale del resto dell Europa registrando un sostanziale allineamento tra il risultato del terzo trimestre del 2013 rispetto al secondo dello stesso anno e un leggero aumento della produzione industriale del quarto trimestre, anche se su base annua il Pil ha registrato ancora una contrazione dell 1,8%. Nell'ultimo Bollettino economico di Banca d Italia si evince che il 2014 segnerà un ritorno modesto della crescita per l'economia italiana. Si ipotizza, infatti, che il Pil nazionale dopo la suddetta riduzione, dovrebbe crescere dello 0,7% nel 2014 e dell'1% nel Il Fondo Monetario Internazionale, nella sostanza conferma le previsioni di Banca d Italia, ipotizzando per l Italia una crescita contenuta dello 0,6% nel 2014 che dovrebbe proseguire nel 2015 attestandosi all 1,1%. Pur in presenza di questi segnali positivi,, resta ancora evidente la debolezza e l incertezza dell economia nazionale sulla quale grava; l elevata fragilità del mercato del lavoro (secondo le previsioni dell OCSE l attuale tasso di disoccupazione pari al 12,1% salirà nel 2014 al 12,4%), il basso livello inflattivo che a dicembre 2013 si è portato allo 0,7%, le difficoltà nell erogazione del credito alle famiglie e alle imprese 1 Fonte: Bollettino Economico n. 1, gennaio 2014 Banca d Italia e fonti varie 4

5 (aumento del livello di contrazione dei prestiti bancari), la diminuzione del reddito procapite, la capacità di spesa delle famiglie e l attuale ancora fragile quadro politico del Paese. In relazione agli elementi sopra indicati continua a rimanere basso il livello della domanda interna, mentre continua a crescere il livello delle esportazioni. Un segnale positivo, è rappresentato dalla progressiva diminuzione del differenziale dei tassi di interesse a lungo termine (10 anni) tra titoli di Stato italiani e bund tedeschi che è sceso intorno ai 200 punti base. L effetto di tale diminuzione ha fatto riscontrare un rinnovato interesse da parte degli investitori internazionali per le attività finanziarie anche in funzione della discesa del profilo di rischio paese. Il mercato immobiliare in Italia 2 In Europa, gli investimenti diretti in immobili non residenziali, nel secondo trimestre 2013, sono stati circa 32,6 miliardi di euro, in crescita del 6% rispetto al trimestre precedente e del 22% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Questo incremento degli investimenti ha visto come protagonisti i mercati immobiliari di Portogallo, Italia, Irlanda e Spagna, le economie più colpite dalla crisi dell'eurozona. In particolare, in Italia e Spagna alla luce dell andamento delle compravendite commerciali, il volume degli investimenti è più che raddoppiato rispetto al trimestre precedente. I primi nove mesi del 2013 hanno registrato in Italia un inversione di tendenza del mercato degli investimenti non residenziali superando l intero volume registrato nel 2012, l anno peggiore per gli investimenti immobiliari dall introduzione dell euro. Il mercato Italiano è tornato ad essere interessante, oltre che per una generale diminuzione della percezione del profilo di rischio del Paese, per le elevate attese di rendimento nel breve/medio periodo. Si rileva, infatti, che gli operatori presenti sul mercato, per la maggior parte internazionali, presentano una strategia di investimento di tipo opportunistico, che trae vantaggio dalle condizioni del mercato e dell economia del Paese, con investimenti in operazioni immobiliari (immobili e/o portafogli immobiliari) di grosse dimensioni (circa 80/100 milioni di euro) di buon livello qualitativo o da valorizzare, che presentano un elevato livello in termini di redditività dell investimento nel breve/medio periodo e con l aspettativa di una crescita dei valori nei prossimi 5/6 anni. Tali condizioni sono evidentemente veicolate dalla diminuzione delle attuali aspettative di prezzo da parte dei proprietari immobiliari disposti ad applicare un elevato livello di sconto pur di definire l operazione. Il volume totale investito in Italia, nel 2013, si attesta a 4,8 miliardi di euro, superando, come si anticipava, di oltre l 80% il volume del Tale crescita è trainata dal rinnovato interesse soprattutto da parte di investitori internazionali, con un peso dei relativi investimenti pari al 72% del totale investito in Italia; inoltre anche la dimensione media delle transazioni nell anno è aumentata attestandosi intorno a 63 milioni di euro, più del doppio rispetto ai 31 milioni di euro dello scorso anno. L attività d investimento nel settore immobiliare ha registrato quindi un importante trend di crescita rispetto al 2012, sia in termini di volume investito, sia nel numero di transazioni, sia nell aumento della dimensione media delle operazioni. Nel 2014 il mercato si ritiene continuerà ad essere caratterizzato da un aumento del volume degli investimenti, soprattutto di capitali internazionali, in grandi operazioni immobiliari a rendimenti particolarmente elevati. In relazione ai valori immobiliari, secondo Nomisma, nel 2014 vi sarà un ulteriore contrazione dei valori in tutti i comparti, mentre sarà più contenuta nel 2015, occorrerà tuttavia attendere il 2016 per tornare ad avere segni positivi. Tale ulteriore decremento potrebbe essere accentuato nel breve termine, 2 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati: Nomisma, Agenzia del Territorio, Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili) ed altre fonti. 5

6 dall incremento, come sopra indicato, delle grandi operazioni di tipo opportunistico le quali per consentire elevati livello di rendimento vedranno come conseguenza la netta discesa del valore delle transazioni. In generale si riscontra una maggiore contrazione dei valori nella destinazione ad uffici, rispetto alla destinazione commerciale legata alla grande distribuzione organizzata. L unico segmento che vede la tenuta sostanziale dei valori e dei rendimenti è rappresentato dagli immobili di pregio, sia uffici che residenziali localizzati in zone centrali. Questo vale anche per gli immobili a destinazione commerciale ubicati nelle vie centrali delle principali città italiane (high street retail shop). Sul fronte delle locazioni la destinazione uffici continua a soffrire un elevato livello di sfitto causato dalla continua diminuzione della domanda di spazi: le aziende infatti, in relazione alle difficoltà economiche sul mercato, tendono a riorganizzarsi e a ridurre gli spazi occupati. Anche i valori medi dei canoni di locazione risultano in diminuzione. Osservando la composizione degli investimenti per tipologia, gli uffici, continuano a perdere quote di mercato confermandosi sul 26% del totale degli investimenti, mentre il settore retail, con il 34% continua a beneficiare degli ingenti flussi di capitale straniero. Il settore ricettivo si attesta al 13% del totale del volume investito, mentre il settore logistico rimane sulla quota del 5%, nonostante stia crescendo l interesse per portafogli di asset ben localizzati e di qualità; il restante 22% ha interessato immobili di tipologia mixed-use. Per quanto riguarda il settore delle costruzioni invece gli investimenti, in caduta dall inizio del 2011, si sono stabilizzati nel corso dell anno 2013 sia nel comparto residenziale sia negli altri comparti trovando un sostegno dalla proroga e dal temporaneo potenziamento degli incentivi fiscali relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica e anche dal pagamento di una parte dei debiti pregressi della Pubblica Amministrazione alle imprese Gli immobili ad uso RSA Residenze Sanitarie Assistenziali La destinazione RSA (Residenza Sanitaria Assistenziale) rappresenta oggi una delle principali articolazioni del sistema socio-sanitario della Regione Lombardia ed è distinta da altre forme di residenzialità che fanno capo al sistema socio-assistenziale (comunità alloggio, alloggi protetti, etc.) Le Residenze Sanitarie Assistenziali sono presidi che offrono a soggetti non autosufficienti, anziani e non, con esiti stabilizzati di patologie, fisiche, psichiche, sensoriali o miste, non assistibili a domicilio, un medio livello di assistenza medica, infermieristica e riabilitativa, accompagnata da un livello "alto" di tutela assistenziale ed alberghiera generica. Le Rsa in Lombardia possono essere pubbliche o private, accreditate e non: nelle Rsa, sia pubbliche che private che sono accreditate e che hanno un contratto con la Asl, una parte dei costi viene sostenuta dal Fondo Sanitario Regionale, l altra dalle persone ospiti o dai Comuni dove esse risiedono. Il crescente aumento del settore è dovuto essenzialmente al progressivo aumento dell aspettativa di vita e di conseguenza ad un aumento della fragilità legata alla perdita di abilità fisiche, psicologiche e sociali e alla necessità della presenza di strutture adeguate per il settore. Nel quinquennio 2008/2012 il numero delle strutture RSA, di cui la maggior parte è accreditata, è aumentato di circa il 24% pari a circa 150 unità, con un incremento di circa il 7% del numero di posti letto autorizzati. I posti letto autorizzati ma non accreditati sono destinati ai pazienti solventi, su tale tipologia di posto letto la retta complessiva a carico dell ospite può variare da un minimo di 70 /gg ad un massimo di 200 /gg; per i posti accreditati, invece, la Regione prevede un rimborso sino a circa 50 /gg/ospite in funzione alla classe di fragilità a cui appartiene il paziente. 6

7 L attuale crisi economica ha generato, nel corso dell anno, anche nel comparto delle RSA una riduzione dei livelli medi di occupazione passando da circa il 97% al 93-94% soprattutto nelle grandi strutture. Dalle analisi pubblicate dalle ASL si evidenzia come nel corso dell anno i tassi di occupazione delle strutture assistenziali della Provincia di Milano, abbiano riscontrato una contrazione generale dell ordine dell 1-1,5%, che risulta più accentuata nelle strutture con ampia capienza (> 150 posti letto) e con rette di degenza elevata (> 70 /gg) dove si è registrato un calo medio dell ordine del 3-4%. La combinazione della diminuzione della percentuale di occupazione e la diminuzione delle rette medie giornaliere, in conseguenza della crisi economica, ha determinato una situazione di difficoltà da parte dei gestori, i quali, a seguito di interventi finalizzati alla riduzione dei costi, iniziano a richiedere ribassi e sconti sui canoni di locazione al fine della sostenibilità dei conti di gestione. Pur rimanendo una nicchia di mercato (1,1% degli investimenti effettuati dai Fondi Immobiliari), le RSA continuano a preservare l interesse da parte di alcuni investitori specializzati e istituzionali, i quali, nell attuale situazione di mercato, continuano a valutare tale segmento positivamente anche se con un aumentato profilo di rischio. Tale elemento determina un aumento delle redditività lorde attese intorno al 7,5%-8%, per strutture convenzionate e accreditate di buon livello qualitativo, con una conseguente diminuzione dei valori di mercato. Sul fronte delle nuove locazioni i canoni presentano un trend a ribasso. I rendimenti attesi dal mercato per questa tipologia di immobili, come detto in aumento, sono relazionati allo specifico profilo di rischio di ogni struttura, infatti per immobili di elevato livello qualitativo, convenzionati e con gestori di primario standing, localizzati a ridosso o nei centri cittadini i rendimenti si attestano tra il 7,25% e il 7,75% mentre la redditività attesa sale tra il 7,5% e l 8% in zone più periferiche. Risultano invece molto più elevati gli indici per strutture non convenzionate e con bassi standard qualitativi, con redditività attese che superano anche il 9% Il mercato degli immobili ad uso uffici Il mercato degli uffici 3 In Europa Prosegue la ripresa del settore uffici, con un miglioramento delle previsioni in linea con le prospettive economiche. Infatti l European Office Property Clock Jones Lang LaSalle, conferma per il terzo trimestre del 2013 la ripresa del settore uffici in Europa, anche se le condizioni rimangono differenziate e i mercati si muovono a velocità diverse. Continua la domanda di spazi di qualità nelle città chiave quali Londra o le principali città tedesche, mentre risulta in fase negativa il mercato delle aree e delle città maggiormente colpite da turbolenze economiche. In Italia, secondo l ultimo rapporto pubblicato dall Agenzia delle Entrate il settore terziario, con NTN (Numero di transazioni normalizzate, ossia la somma delle effettive quote di proprietà compravendute), mostra nel terzo trimestre del 2013 un tasso tendenziale del -11,7% confermando il trend negativo che vede il comparto in perdita da otto trimestri consecutivi. L andamento a livello nazionale del mercato ad uso uffici mostra un calo nel numero di transazioni a fronte di un continuo aumento delle nuove realizzazioni. Se si analizza la domanda sulla base delle transazioni avvenute nel corso dell anno, si evince che la domanda che proviene dai fondi italiani e dagli investitori privati nazionali e internazionali rimane prevalentemente concentrata su prime asset, ovvero su immobili di elevato livello qualitativo che si trovano 3 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati: Nomisma, Scenari Immobiliari ed altre fonti. 7

8 in location premianti ed ospitano conduttori di primario standing. Gli investitori internazionali presenti sul mercato prediligono per lo più una strategia di investimento di tipo opportunistico anche nel settore degli uffici alla ricerca di rendimenti elevati. Sono pertanto interessati a portafogli immobiliari di grandi dimensioni di buon livello qualitativo o anche da valorizzare. In termini di andamento generale dei valori si riscontra una continua tendenza alla diminuzione sia in funzione dell aumento dei rendimenti attesi dagli investitori sia in funzione della riduzione dei canoni di locazione. Analizzando invece il mercato delle locazioni si osserva che le aziende, colpite sempre di più dalla crisi economica, cercano di riorganizzare le sedi, razionalizzare gli spazi e i costi con attese e richieste di sconto sempre maggiori sui canoni di locazione. Inoltre, si è osservato che le aziende, al fine di realizzare un risparmio immediato sui canoni senza dover affrontare tutte le spese e le problematiche di un cambio di sede, tendono a rinegoziazione i contratti in essere. Gli effetti combinati di un basso volume di assorbimento e della tendenza delle aziende a razionalizzare gli spazi hanno generato un aumento del volume dello sfitto. Questo ha indotto i proprietari, temendo di perdere il conduttore e di non riuscire a riaffittare gli spazi, a firmare contratti con dei canoni più bassi, concedendo anche degli incentivi elevati in termini di sconto sui canoni e/o free rent (anche superiore ai dodici mesi). In linea di massima, l'attenzione dei conduttori è concentrata su immobili con buona accessibilità tramite il trasporto pubblico e con canoni contenuti. Il mercato degli uffici a Milano Il comparto uffici della città di Milano presenta un trend coerente con il generale andamento del mercato immobiliare, infatti l attività d investimento nel settore ha visto nel quarto trimestre del 2013 scambi per un volume di circa 350milioni, in aumento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Quasi il 60% del capitale investito nel quarto trimestre nel settore è di provenienza straniera. Su base annua il volume investito nel settore uffici a Milano si è attestato a circa 668 milioni. E importante sottolineare che il 40% circa del volume investito ha interessato operazioni immobiliari di tipo opportunistico o value-added (immobili da valorizzare sia in termini di ristrutturazione che di locazione di spazi) mentre il resto delle transazioni è stato di tipo core, ossia investimento in immobili locati di primario livello qualitativo. Sul fronte dei valori si assiste ad un continuo andamento negativo influenzato come detto dall aumento dei rendimenti e della diminuzione dei canoni di locazione. Anche sul fronte delle locazioni si registra un elevata difficoltà; l attività di affitto continua ad essere molto difficile e caratterizzata da un surplus di offerta e da un basso livello della domanda. L effetto di tale situazione contribuisce al continuo ribasso dei canoni target e il ricorso, per poter incentivare la locazione, a sconti iniziali sui canoni anche progressivi in più anni oltre a contributi sui costi di riqualificazione e occupazione degli spazi. I canoni sono rimasti stabili intorno a 480/mq/anno per gli immobili con location centrale di elevato livello qualitativo e di rappresentanza, mentre sono diminuiti anche intorno ai 350 /mq/anno i canoni per gli immobili anche centrali ma con standard qualitativi insufficienti o più bassi. Nella zona semi periferica e periferica si attestano invece in un range compreso tra i 180 e 230 /mq/anno, mentre nei principali business district dell hinterland della città tra 130 e 180 /mq/anno. Il vacancy rate, ossia tasso di sfitto medio, nel quarto trimestre del 2013, è cresciuto leggermente, tornando sul livello del 12,2%. 8

9 I rendimenti lordi prime, relativi quindi a immobili di buono stato manutentivo e che si trovano in location premianti sono rimasti stabili intorno al 6% mentre i rendimenti relativi agli edifici di qualità buona ma ubicati in location secondarie sono aumentati rispetto al terzo trimestre portandosi intorno al 7,75%-8%, come riflesso della maggiore attività riscontrata sul mercato. Si sottolinea che i rendimenti, in alcune operazioni su portafogli e/o complessi immobiliari di grandi dimensioni, hanno raggiunto anche percentuali intorno al 9% in relazione a dinamiche legate più che altro alla realizzazione della specifica operazione. Nella città di Milano, l attività di sviluppo di spazi direzionali ha subito durante il 2013 un netto rallentamento fortemente influenzato anche dalle problematiche relative all accesso al credito per le imprese. Le uniche attività di sviluppo in corso sono il completamento del progetto di Porta Nuova e quello di CityLife. Il resto dell attività è limitato a ristrutturazioni di edifici esistenti, infatti si osserva che nel corso dell anno molte proprietà, in un ottica di riposizionamento futuro, hanno avviato lavori di valorizzazione su edifici vuoti. Il driver principale che ha guidato l assorbimento direzionale è rappresentato dal livello qualitativo degli edifici, infatti oltre il 50% delle transazione ha riguardato immobili di elevato livello qualitativo. Il mercato degli uffici a Roma Gli investimenti nel settore uffici a Roma nell ultimo trimestre del 2013 sono stati pari a 110 milioni, il 34% in più rispetto al trimestre precedente. Il mercato romano degli uffici, con circa 542 milioni investiti durante il 2013, ha rappresentato il 43% del volume totale investito nel settore direzionale in Italia, in aumento del 29% del Considerando tutti i settori, il volume investito nel 2013 nella capitale ha superato 1 miliardo di Euro, quasi raddoppiando il valore del Oltre la metà, il 54%,ha interessato la destinazione ad uso uffici. Ancora una volta è la qualità il driver principale della domanda: nel trimestre, il 65% della superficie totale assorbita ha interessato spazi di grado A, percentuale che sale all 80%. Anche nella città di Roma come per Milano si rileva un generale andamento negativo dei valori immobiliari. Il tasso di sfitto medio nel quarto trimestre del 2013 è rimasto stabile sul livello dell 8,2% mentre si prevede, viste le condizioni economiche attuali e l elevato livello dell offerta di spazi ad uso uffici, soprattutto nelle zone periferiche e dell EUR, un suo aumento nei prossimi mesi. Per l affitto, soprattutto di spazi di grandi dimensioni, valgono le stesse dinamiche indicate per il mercato della città di Milano: ribassi sui canoni, sconti iniziali, incentivi sulle riqualificazioni. I canoni, per gli immobili di buon livello qualitativo ed ubicati nelle zone centrali della città, sono rimasti stabili anche nel quarto trimestre del 2013, sul livello di 400/mq/anno, così come i canoni per gli immobili di qualità buona ma ubicati in location secondarie della città. Nel 2013 la maggiore attività della domanda si è concentrata nella zona EUR, dove il canone si conferma sul valore di 320 mq/anno e circa 250 /mq/anno nelle zone più decentrate dell area. Nella zona dell EUR si rileva un maggior livello dell offerta di spazi ad uffici in affitto che si ripercuote in modo più significativo sul livello dello sfitto medio, intorno al 15% e sulla diminuzione dei canoni attesi per l affitto. I rendimenti sono rimasti stabili sul livello del 6.25% lordo per quegli immobili che si trovano in location premianti ed ospitano conduttori di rilevanza internazionale, mentre nella zona EUR si attestano a seconda della location e della qualità dell immobile tra il 7,25% e il 7,75%, oltre l 8% per immobili di basso livello qualitativo. Anche sul mercato romano la recessione economica ha fatto rallentare i cantieri e fermato l inizio dei vari progetti che avrebbero dotato Roma di strutture direzionali moderne ed efficienti; la maggiore attività di sviluppo svolta nel corso dell anno 2013 riguarda la ristrutturazione/valorizzazione di edifici esistenti e 9

10 lasciati vuoti. Così come per Milano la causa dell aumento dell offerta di uffici è da ricercare non nella creazione di nuovi spazi ma bensì nel processo di razionalizzazione delle sedi attuato dalle società per contenere i costi e che quindi hanno liberato gli spazi Il mercato degli immobili ad uso retail Il mercato immobiliare retail 4 Dalle analisi effettuate la destinazione d uso commerciale legata alla grande distribuzione organizzata, che comprende piastre commerciali specializzate e centri commerciali, rimane la destinazione di principale interesse da parte degli investitori. L ultimo trimestre del 2013 è stato segnato da un aumento degli investimenti nel settore retail con oltre 1,2 miliardi di Euro investiti, mentre il volume totale investito nel settore nel 2013 si è attestato a 2,2 miliardi di Euro, una crescita del 60% rispetto al 2012, rappresentando il 46% del totale investimenti immobiliari in Italia. La maggior parte delle transazioni ha interessato negozi high street, centri commerciali, retail park e outlet, mentre le altre categorie del settore sono rimaste tendenzialmente marginali. La maggiore disponibilità di prodotto, l aggiustamento dei prezzi che si è verificato nel corso degli ultimi due anni, le interessanti opportunità di rischio/rendimento e la lenta ripresa economica in atto, sono alcuni dei fattori che hanno posto le basi per una solida ripresa dell attività di investimento nel settore retail. Oggi il mercato italiano presenta una finestra di opportunità di cui solo gli stranieri ne stanno traendo vantaggio. A dimostrazione di ciò, il capitale straniero si è confermato fondamentale per il rilancio del volume degli investimenti nel settore: con quasi 2 miliardi di euro investiti nel 2013, esso ha rappresentato il 90% del totale investito nel settore. In aggiunta, la dinamica del mercato retail in questa particolare fase di congiuntura economica, è stata caratterizzata da investitori opportunistici, interessati principalmente ad immobili o portafogli di immobili di alta qualità, orientandosi quindi verso investimenti di consistenti volumi. L Italia sembra quindi tornare nell interesse degli investitori, al momento soprattutto stranieri, in seguito al repricing avvenuto su importanti operazioni di grandi dimensioni. Infatti la disponibilità di ingenti capitali stranieri e la necessità, da parte di alcuni operatori, di realizzare le cessioni immobiliari si è tradotta come detto in una sensibile diminuzione del valore delle transazione e un aumento del livello dei rendimenti lordi, in alcuni casi anche oltre il 10%. L aumentato interesse da parte degli investitori, seppur di tipo opportunistico, segna comunque una ripartenza delle operazioni immobiliari ed evidenzia nel medio termine un aspettativa ripresa dei valori. Sul fronte del mercato delle locazioni si rileva una sostanziale tenuta dei valori nei principali poli commerciali della grande distribuzione e in presenza dei marchi più affermati, mentre nei poli secondari e i marchi meno affermati soffrono maggiormente la contrazione dei consumi. Nelle gallerie commerciali si assiste ad un aumento del livello di turn over dei conduttori di spazi commerciali di piccole dimensioni. I rendimenti lordi variano nel range 7,0-8,0% per i centri e/o le piastre commerciali di primario livello qualitativo, mentre si attestano a circa l 8,5/9,0% per i centri di minor livello qualitativo. La domanda di spazi sia nei centri commerciali ben posizionati sia, soprattutto, nell high street è sostenuta, rafforzata dagli obiettivi di espansione e/o di riposizionamento da parte di marchi nuovi e/o già esistenti. Nelle zone secondarie delle città così come nei centri commerciali secondari, la domanda risulta più debole e i proprietari sono sempre più disposti a concedere maggiori incentivi pur di evitare il rischio di avere unità vuote. In generale i canoni di locazione, come detto, sono rimasti stabili ma cresce la tendenza alla 4 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su fonti varie 10

11 richiesta di sconti per far fronte al contesto economico penalizzante. Tale dinamica dipende ad ogni modo dalla specifica situazione e location di ciascun immobile, sulla base della presenza di competitors, posizionamento nei principali percorsi commerciali e relativi bacini di utenza. Il volume dei centri commerciali in costruzione nel corso del 2013 è diminuito, attestandosi intorno ai mq di GLA (Gross Lettable Area Superficie Lorda di Pavimento), con consegna attesa nei prossimi due anni, mentre nell ultimo trimestre del 2013, non è stata registrata l apertura di nessun cantiere per la costruzione di nuove realizzazioni Il mercato degli immobili ad uso logistico industriale Il settore immobiliare dei capannoni ha registrato, durante il 2013, una contrazione dei prezzi e dei canoni di locazione sia sulle tipologie nuove sia su quelle usate. Le difficoltà di molte aziende del settore produttivo stanno cambiando la configurazione di questo segmento. I capannoni, infatti, sono sempre meno destinati ad attività produttive e sempre più orientati verso attività di stoccaggio e deposito. Le quotazioni di un capannone usato sono diminuite del 4,9% e del 4,5% per quello nuovo, se ubicati in prossimità alle grandi vie di collegamento, mentre se ubicati in zone secondarie e poco accessibili l usato ha subito una contrazione del 5,4% mentre i nuovi capannoni del 4,7%. L'assorbimento di spazi logistici in Italia nel quarto trimestre del 2013 è stato pari a mq, corrispondente ad un aumento del 21% rispetto al trimestre precedente e del 47% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Nonostante l'andamento positivo del secondo semestre del 2013 sul primo (+59%), il valore annuo ha raggiunto mq transati, quasi il 20% in meno rispetto all'assorbimento del Nella città di Milano le quotazioni dei capannoni sono diminuite sia per le tipologie usate sia per quelle di nuova costruzione; inoltre durante il 2013 è stata registrata un importante diminuzione delle richieste sia in acquisto sia in affitto. Molte aziende infatti decidono di ridimensionarsi oppure di trasferirsi lontano dalla città per abbattere i costi. Una delle cause determinanti nel rallentamento degli scambi è stato l IMU, infatti numerosi investitori ed aziende produttrici hanno deciso di vendere il capannone perché l aggravio fiscale è stato eccessivo. Anche sul fronte locazioni, i canoni, per le soluzioni relative ad immobili di buon livello qualitativo, ben posizionati e facilmente accessibili, sono diminuiti di circa il 2,6%, mentre per gli immobili ubicati in zone secondarie la diminuzione appare maggiormente consistente anche nell ordine del 8%-10%. Il vacancy rate registrato negli ultimi tre mesi del 2013 è rimasto stabile. L attività di sviluppo rimane limitata e lo sviluppo build-to-suit (ovvero costruito secondo le necessità e le relative indicazioni fornite dal conduttore che andrà ad occupare l' immobile) si conferma la soluzione preferita da utilizzatori e costruttori. I rendimenti per la destinazione della logistica per immobili nuovi e con gli standard costruttivi richiesti dal mercato specifico, sono rimasti stabili all 8,5%, mentre per gli immobili ad uso magazzino di vecchia costruzione e concezione, supera anche il 10%. 11

12 1.1.6 I fondi immobiliari 5 Il mercato dei fondi immobiliari italiani è pari al 3% dell industria italiana del risparmio gestito. Secondo i dati di Banca d Italia alla fine del I semestre 2013, ha raggiunto circa 53,9 miliardi di euro di attività gestite, di cui 47 miliardi di euro rappresentati da beni immobili. Dal rapporto semestrale al 30 giugno 2013 redatto da Assogestioni/IPD, principali associazioni di monitoraggio del mercato dei Fondi, si evince che il numero di fondi immobiliari è salito a 209 grazie all ingresso di 9 nuovi fondi. Tutti i nuovi prodotti sono riservati ad investitori qualificati o istituzionali e a distribuzione di proventi. Quattro sono stati costituiti mediante apporto misto, due mediante apporto privato e tre in modalità ordinaria. Un solo fondo è speculativo. La durata media dei nuovi fondi è pari a 14 anni. I 209 fondi censiti da Assogestioni a giugno 2013 hanno registrato un totale delle attività pari a milioni di euro, con un incremento dello 0,4% rispetto a dicembre 2012 e una diminuzione dello 0,5% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Anche il patrimonio ha registrato variazioni molto lievi sia a sei mesi (+0,1%) sia a un anno (-0,8%) restando ad un valore praticamente stabile rispetto a dicembre 2012 ( milioni di euro). Questi trend sono da attribuire in massima parte alla svalutazione degli immobili in portafoglio. Inoltre, negli ultimi anni è diminuito il livello medio delle emissioni di quote di fondi, a seguito di richiami degli impegni. Patrimonio gestito, tot. attività e raccolta lorda (Fig. 2a) N dei Fondi e delle SGR (Fig. 2b) H H H H H H 2013 Patrimonio gestito Totale Attività Raccolta lorda H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H No. SGR No. Fondi Fonte: Assogestioni/IPD L indebitamento complessivo, ossia il valore dei finanziamenti complessivamente ricevuti sia direttamente sia indirettamente tramite partecipazioni di controllo in società immobiliari, è stabile rispetto a sei mesi precedenti ( milioni di euro). Il numero dei fondi che fanno ricorso alla leva, ossia effettuano operazioni di finanziamento per incrementare le attività investite, in costante diminuzione da giugno 2011, ha ripreso ad aumentare nel corso del primo semestre del Negli ultimi anni le condizioni di mercato hanno comportato una riduzione del livello delle movimentazioni del portafoglio immobiliare. Durante il primo semestre del 2013 sono stati acquistati e conferiti immobili per 1,4 miliardi di euro, mentre ne sono stati venduti 673 milioni di euro. Questo risultato è in linea con quanto registrato nello stesso periodo dell anno precedente, ma in diminuzione rispetto alla media degli ultimi 5 anni a seguito della riduzione degli scambi nel mercato immobiliare. 5 Fonti: Assogestioni associazione italiana del Risparmio Gestito, ed IPD, istituto di ricerca leader nell analisi delle performance del settore Real Estate. 12

13 Il Mercato dei Fondi Immobiliari dic-05 dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 giu-10 dic-10 giu-11 dic-11 giu-12 dic-12 giu-13 Tipologia di fondo n F. Retail F. Riservati Totale Patrimonio netto '000'000 F. Retail F. Riservati Totale Attività '000'000 F. Retail F. Riservati Totale Investimento complessivo in immobili Società di Gestione del Risparmio La composizione delle attività è variata leggermente rispetto allo stesso periodo del 2012, ma risulta molto più concentrata rispetto a come si presentava 5/6 anni fa. Essa risulta così ripartita: il 89,5% del portafoglio dei fondi immobiliari è costituito da immobili e diritti reali immobiliari, -0,7% rispetto a giugno 2012, le partecipazioni di controllo in società immobiliari rimangono stabili al 1,8% mentre la liquidità e gli investimenti in valori mobiliari si attestano intorno al 6,8%, il restante 1,8 % è rappresentato dalle altre attività. In termini di asset allocation immobiliare per destinazione d uso (Fig. 3a), la destinazione prevalente continua ad essere costituita dagli uffici, con il 54% del totale, seguiti dal commerciale con il 15%,segue la destinazione d uso residenziale (10%), l industriale/logistica (6,0%), il turistico/ricreativo (5,0%), RSA (1%) e altre destinazioni con il 9%. Asset Allocation per destinazione d uso (Fig. 3a) Asset Allocation per area geografica (Fig. 3b) Turistico/ ricettivo 5,00% Altro 9,00% RSA 1,00% Sud/Isole 8,20% Estero 2,00% Nord Est 11,00% Industriale/ logistico 6,00% Residenziale 10,00% Commerciale 15,00% Uffici 54,00% Centro 33,40% Nord Ovest 45,40% Fonte: Assogestioni Per quanto riguarda la ripartizione degli investimenti per area geografica sulla base del valore di mercato degli immobili (Fig. 3b), il Nord continua a rappresentare più della metà del valore totale degli investimenti con il 56,4%, il Centro con circa il 33,4%, gli investimenti nel Sud e nelle isole rappresentano il 8,2%, mentre l investimento all Estero si attesta intorno al 2,0 %. 13

14 Il mattone quotato risente della crisi finanziaria e della poca fiducia degli investitori; le quote dei fondi immobiliari, seppur trattate su un mercato molto illiquido come il MIV di Borsa Italiana, continuano ad essere penalizzate infatti i valori di scambio risentono di un forte sconto rispetto al valore peritale degli immobili al netto dei debiti, il cosiddetto Nav (net asset value), sconto che va da un minimo del 30% ad un massimo del 70% Il Regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari e ai partecipanti I fondi comuni di investimento immobiliare non sono soggetti alle imposte sui redditi ed all imposta regionale sulle attività produttive (IRAP). Fatte salve le eccezioni di cui oltre, ai sensi dell art. 7 del D.L. 351/2001, i proventi riferibili a ciascuna quota, sia risultanti dai prospetti periodici e distribuiti in costanza di partecipazione, sia rappresentati dalla differenza positiva tra il valore di riscatto o di liquidazione della quota ed il relativo costo di sottoscrizione o di acquisto, costituiscono redditi soggetti ad una ritenuta del 20% a titolo di imposta o di acconto, a seconda della natura del soggetto percettore. La ritenuta è applicata a titolo di acconto nel caso di percettori imprenditori individuali, se le partecipazioni sono relative all'impresa commerciale, società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate, società ed enti indicati nelle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 73 del TUIR (tra cui, in primis, le società di capitali), nonché stabili organizzazioni nel territorio dello Stato delle società e degli enti di cui alla lettera d) del predetto articolo. Si ricorda che la ritenuta non è applicata sui proventi percepiti, inter alia, dai fondi pensione di cui al D.Lgs. 252/2005 e dagli organismi di investimento collettivo del risparmio, istituiti in Italia e disciplinati dal Testo Unico della Finanza (D.Lgs. 58/1998) od istituiti in Stati o territori (i cd. Paesi white list) inclusi nella lista di cui al D.M. emanato ai sensi dell articolo 168-bis del D.P.R. 917/1986 (TUIR) e soggetti a vigilanza prudenziale. Tuttavia, per i partecipanti - diversi dagli investitori istituzionali come infra definiti - che possiedono, al termine del periodo di imposta, una partecipazione al fondo immobiliare superiore al 5%, risulta applicabile, ai sensi dell art. 32, comma 3-bis del D.L. 78/2010, convertito con modificazioni dalla L. 122/2010, come successivamente modificato ed integrato dall art. 8, comma 9, del D.L. 70/2011, convertito con modificazioni dalla L. 106/2011, un regime di tassazione per trasparenza, in funzione del quale i redditi conseguiti annualmente dal fondo al lordo dei proventi ed oneri da valutazione concorrono alla formazione del reddito complessivo dei partecipanti, prescindendo dall effettiva percezione dei proventi, proporzionalmente alla quota di partecipazione detenuta dagli stessi. Sono investitori istituzionali di cui all art. 32, comma 3 del D.L. 78/2010 i quali, si ribadisce, sono esclusi, dal regime di tassazione per trasparenza a prescindere dalla percentuale di partecipazione detenuta nel fondo, rimanendo quindi soggetti all ordinario regime di imposizione mediante applicazione della ritenuta di cui all art. 7 del D.L. 351/2001 ove applicabile - quelli rientranti nelle seguenti categorie: lo Stato o enti pubblici; gli organismi di investimento collettivo del risparmio; le forme di previdenza complementare, nonché gli enti di previdenza obbligatoria; le imprese di assicurazione, limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve tecniche; gli intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale; i medesimi soggetti e patrimoni sopra indicati, costituiti all estero in Paesi o territori che consentano uno scambio d informazioni e che siano indicati nel decreto del Ministro dell economia e delle finanze di cui all articolo 168-bis, comma 1 del TUIR (i cd. Paesi white list); 14

15 gli enti privati residenti in Italia che perseguano esclusivamente finalità di cui all articolo 1, comma 1, lettera c-bis del D.Lgs. 153/1999, nonché le società residenti in Italia che perseguano esclusivamente finalità mutualistiche; i veicoli costituiti in forma societaria o contrattuale partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti sopra indicati. Con riferimento ai partecipanti non residenti, fermo restando il regime di non imponibilità dei proventi percepiti, tra gli altri, da fondi pensione ed organismi di investimento collettivo del risparmio esteri come sopra descritto - è previsto che gli altri investitori esteri, a prescindere dalla percentuale di partecipazione detenuta, siano, in ogni caso, soggetti, all atto della distribuzione dei proventi, ad una ritenuta del 20%, ovvero ad una ritenuta con la minore aliquota prevista dalla Convenzione contro le doppie imposizioni eventualmente stipulata dall Italia con il Paese di residenza degli investitori. Si ricorda inoltre che, ai sensi dell art. 73, comma 5-quater del TUIR, si considerano residenti in Italia, ai fini fiscali, le società ed enti il cui patrimonio sia prevalentemente investito in quote di fondi immobiliari chiusi e che siano controllate da soggetti residenti in Italia. Concludendo, si ricorda infine che, ai sensi dell art.13, comma 2-ter del D.P.R. n. 642/1972, le comunicazioni periodiche inviate alla clientela relative a prodotti finanziari (tra i quali, le quote di fondi immobiliari), fatte salve alcune esclusioni e limitazioni previste specificatamente dalla normativa, sono soggette all imposta di bollo nella misura dello 1,5 per mille per l anno 2013 e 2,0 per mille a partire dal 2014 (con un tetto massimo, per i clienti diversi dalle persone fisiche, di euro per il 2013 ed euro a partire dal 2014) Dati descrittivi del Fondo dal collocamento al 31 dicembre 2013 Il Fondo Investietico è un Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso, istituito mediante raccolta. La chiusura del collocamento è avvenuta in data 15 febbraio 2002 ed il 1 marzo dello stesso anno è stato effettuato il richiamo degli impegni dando quindi avvio alla gestione attiva del Fondo. Il Fondo Investietico è stato progettato con l obiettivo di investire le risorse raccolte, nell interesse dei sottoscrittori, in immobili e/o diritti reali immobiliari ispirandosi a principi etici curando il processo di selezione dei singoli immobili. Alla data del 31 dicembre 2013 il portafoglio immobiliare del Fondo risulta costituito da 12 immobili a seguito delle operazioni di investimento e disinvestimento succedutesi nel tempo come descritto nel successivo punto 1.4 Attività di gestione con un Valore di Mercato complessivo determinato dagli Esperti Indipendenti pari a Euro 197,1 milioni. Modifica del Regolamento di gestione Si evidenzia, come già divulgato nelle modalità previste dal regolamento di gestione del Fondo Investietico che, con provvedimento dell 8 marzo 2012, la Banca d Italia ha approvato le modifiche al regolamento di gestione dello stesso riguardanti la proroga della durata dal 31 dicembre 2012 al 31 dicembre 2015, deliberata dal Consiglio di Amministrazione di AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. il 20 dicembre 2011, ai sensi e in conformità con quanto previsto dall articolo 2 del regolamento. Con decorrenza 28 marzo 2012, il regolamento del Fondo è stato conseguentemente modificato. La struttura di finanziamento Mediante contratto stipulato con Banca Popolare di Milano S.c.a.r.l. in data 5 maggio 2005 al Fondo è stato concesso un finanziamento a medio lungo termine, nella forma dell apertura di credito in conto corrente, 15

16 con scadenza 31 dicembre 2012 e prorogato in data 28 dicembre 2012 di 3 anni, per allinearlo alla nuova scadenza del Fondo, 31 dicembre 2015, come previsto nel contratto di finanziamento. L importo massimo di utilizzo, pari a 160 milioni. Il tasso di interesse annuo sugli importi utilizzati previsto dal contratto è pari al tasso Euribor a 3 mesi più uno spread dello 0,75%. Al 31 dicembre 2013 risulta utilizzata la linea base per circa 64,2 milioni, pari al 32,6% del valore di mercato del patrimonio immobiliare, sia per l acquisto di immobili sia per lavori di ristrutturazione come di seguito specificato: - Acquisto dell immobile ubicato in Milano Via Antonini 6,5 milioni; - Acquisto dell immobile ubicato in Milano Via San Faustino 27 17,5 milioni; - Acquisto dell immobile ubicato in Pregnana Milanese 7,3 milioni; - Acquisto dell immobile ubicato in Milano Via Felice Casati 7 milioni; - Acquisto dell immobile ubicato in San Donato Milanese Via XXV Aprile 25 19,5 milioni; - Ristrutturazione dell immobile ubicato in Roma Via Di Dono 9,93 milioni. Si sottolinea che il contratto di finanziamento prevede che il limite di indebitamento del 60% sul valore degli immobili venga calcolato come rapporto tra il valore dei soli immobili ipotecati e il debito esistente alla data di riferimento. Sulla base di questo calcolo il livello di indebitamento del fondo sugli immobili ipotecati ai sensi del contratto di finanziamento si attesta al 59,53%. Linee guida per la gestione strategica del Fondo Le linee strategiche di gestione del Fondo Investietico sono basate sulle seguenti principali attività: migliorare lo stato conservativo e qualitativo del patrimonio immobiliare, mediante interventi di manutenzione straordinaria ove necessari; affittare e valorizzare gli spazi sfitti presenti negli immobili del portafoglio; preservare i ricavi di affitto mediante il rinnovo dei contratti di locazione in scadenza e/o rinnovo anticipato rispetto alla scadenza anche al fine di eliminare eventuali clausole di recesso; dismettere gradualmente i cespiti in portafoglio, secondo un indice di priorità che mantenga sempre costante il profilo rischio/rendimento obiettivo fino alla chiusura e liquidazione del Fondo e privilegi la vendita degli edifici che hanno completato il loro processo di valorizzazione. Modello di funzionamento Aedes BPM RE SGR, pur mantenendo in via esclusiva le funzioni decisionali e di controllo su tutti gli aspetti del processo di gestione del patrimonio del Fondo Investietico, si avvale, mantenendone il coordinamento ed il controllo, di servizi immobiliari specialistici attraverso mandati in outsourcing al fine di effettuare un efficiente gestione e valorizzazione del patrimonio del Fondo stesso. I mandati in outsourcing sono i seguenti: mandato di Advisory con la società Innovation RE Spa (già First Atlantic Real Estate S.p.A.) 6 ; mandato di Ethical Advisor alla Società RE Partecipazioni e Organizzazione d Azienda S.p.A.; mandato di Property e project management alla Società Re Property S.r.l 7. Di seguito viene rappresentato graficamente il modello di Corporate Governance. 6-7 Le condizioni economiche contrattuali, rinegoziate durante l esercizio, sono esplicitate al par. Parte D_altre informazioni 7 16

17 Comitato Etico Composto da personalità di riconosciuta probità e moralità, formula le proprie opinioni circa l eticità degli investimenti CdA di AEDES BPM RE SGR: 11 consiglieri(5 indipendenti) Servizi in outsourcing INNOVATION RE RE POA RE Property Nella definizione della corporate governance dei propri fondi, AEDES BPM RE SGR ha introdotto organi e procedure in grado di consentire la massima trasparenza nelle scelte gestionali del fondo Fondo Investietico Investitori 1.3. L andamento del Fondo nell anno 2013 Nel corso dell anno 2013 il Fondo Investietico non ha effettuato nuove operazioni di investimento e disinvestimento. Al 31 dicembre 2013 il patrimonio del Fondo Investietico è costituito da dodici immobili prevalentemente ad uso RSA/Uffici, per una superficie lorda complessiva pari a mq. Al 31 dicembre 2013 il costo storico di acquisto degli immobili, incrementato degli oneri capitalizzati, è pari a circa 201,7 milioni mentre il loro valore di mercato, determinato dagli Esperti Indipendenti, è pari a circa 197,1 milioni. Nella tabella che segue vengono evidenziate le principali caratteristiche del Fondo e la sua evoluzione nel corso dell anno 2013: Tabella 1: Il Fondo Investietico in sintesi Sottoscrizione 1 marzo giu dic giu dic-13 Durata residua n anni 10 3 anni 6 mesi 3 2 anni 6 mesi 2 anni Patrimonio Immobiliare n immobili Mq complessivi lordi mq Destinazione d'uso % R.S.A./UFFICI R.S.A./UFFICI R.S.A./UFFICI R.S.A./UFFICI Distribuzione geografica prevalente (1) % Milano e Hinterland 75% Milano e Hinterland 77% Milano e Hinterland 77% Milano e Hinterland 77% Valore di mercato immobili (2) mln 205,4 200,8 199,5 197,1 Costo storico e oneri capitalizzati (3) mln 202,1 201,7 201,7 201,7 Debito mln 67,7 67,7 64,2 64,2 Loan to Value (LTV) (4) % 0,0% 33,0% 33,7% 32,2% 32,6% Loan to Cost (LTC) % 0,0% 33,5% 33,6% 31,8% 31,8% Net Asset Value (NAV) (5) mln 153,8 ( 2500 /quota) 164,4 ( 2.672,228/quota) 165,05 ( 2683,507/quota) 159,6 ( 2595,043/quota) 160,4 ( 2608,701/quota) Distribuzione proventi totale (6) /000 0,0 0, ,6 0, ,0 Distribuzione proventi per quota (6) /quota 0,000 0, ,000 0, ,000 Valore nominale della quota 2.500, , , , ,000 Valore unitario della quota (NAV) 2.500, , , , ,701 Quotazione Borsa Sconto prezzo di borsa % 56,8% 49,2% 42,6% 36,9% N quote n quote Redditività lorda (7) % 7,4% 7,6% 7,1% 6,1% (0) Con provvedimento dell 8 marzo 2012 Banca d Italia ha approvato la modifica al regolamento di gestione prorogando la durata fino al 31 dicembre (1) Perizie esperto indipendente al periodo di riferimento (REAG fino a 31/12/ K2 REAL da 30/06/2011). (2) Calcolato sul valore di mercato. (3) Determinato come valore di Acquisto al netto delle vendite effettuate ed aumentato delle spese di manutenzione straordinaria sugli immobili. (4) rapporto tra l'indebitamento e il valore del patrimonio immobiliare al 31/12/2013 (5) Valore contabile riportato in rendiconto alla data di riferimento. (6) Valore al netto dei rimborsi parziali di quote percepiti nel periodo di riferimento (7) Calcolata come il rapporto tra affitti annui risultanti dai contratti in essere e il costo storico alla data di riferimento. 17

18 Relativamente alla composizione del portafoglio immobiliare alla data del 31 dicembre 2013, si confermano le principali caratteristiche relativamente alla distribuzione geografica ed alla destinazione d uso, come di seguito sintetizzati. Per quanto attiene alla localizzazione, circa il 76% è ubicato a Milano e hinterland, il 19,0% a Roma e il 5,0% a Torino (Fig. 4). Distribuzione Geografica (Fig. 4) (% del Valore di mercato) Centro 19,0% 1 Piemonte Lombardia 10 Veneto Nord 81,0% Tosca na Marche Lazio 1 Puglia Torino 5,0% Sardegna Roma 19,0% Milano Hinterland 34,0% Milano 42,0% 76% del valore 19% del valore 5% del valore I due grafici che seguono (Fig. 5a - 5b) evidenziano la suddivisione del portafoglio per destinazione d uso in base alla superficie ed ai valori di mercato. Il Patrimonio immobiliare del Fondo rispetto alla destinazione d uso può essere scomposto principalmente in: immobili direzionali che rappresentano circa il 43%, residenze sanitarie assistenziali (RSA), che costituiscono circa il 48%, immobili a destinazione commerciale che costituiscono il 6%, mentre gli immobili ad uso logistico costituiscono il 3% dell investimento complessivo. (Fig. 5a) Suddivisione del portafoglio per destinazione d uso (% su Market value) (Fig. 5b) Suddivisione del portafoglio per destinazione d uso (% di mq) Retail 5,94% Logistica 2,74% Logistica 10,38% Retail 5,45% Uffici 42,87% RSA 48,45% Uffici 33,78% RSA 50,39% 18

19 1.4. Attività di gestione Gestione immobiliare Investimenti Nel corso del 2013 non è stata perfezionata alcuna operazione di investimento. Si riporta qui di seguito una tabella riepilogativa delle acquisizioni degli immobili effettuate dalla data di avvio del Fondo fino alla data del presente Rendiconto. Tabella 2: Acquisizioni Data di Acquisto Città Indirizzo Prezzo di Acquisto ( /000) Data di vendita 02-ago-02 Monza (MI) Via Crescitelli ,0 06-nov-02 Cinisello Balsamo (MI) Via dei Lavoratori, ,0 29-mar mar-03 Roma Via Arno ,0 06-dic giu-03 Canzo (CO) Via A. Brusa ,0 20-dic giu-03 Bollate (MI) Via Don Luigi Uboldi, 40/ ,0 27-ott-03 Roma Via Paolo di Dono, ,0 27-ott-03 San Donato (MI) Piazza S. Barbara, ,0 29-apr dic-03 Milano Via S. Faustino, ,0 15-giu-05 Milano Via Ippocrate, ,0 20-dic-06 Torino Via Magenta, ,0 26-giu-07 San Donato (MI) Via Agadir, ,0 26-set-07 Milano Via Antonini ,0 23-gen-08 Milano Via San Faustino ,0 18-dic-08 Milano Via Casati, ,0 18-dic-08 Pregnana Milanese (MI) Via Brugheria, ,0 31-dic-08 San Donato (MI) Via 25 Aprile, ,0 Totale ,0 Disinvestimenti Nel corso del 2013 non è stata perfezionata alcuna operazione di disinvestimento. Nella tabella seguente vengono riepilogati in dettaglio i disinvestimenti immobiliari effettuati dalla data di collocamento al 31 dicembre 2013: Tabella 3: Vendite effettuate dal Fondo Data di Vendita Città Immobile Valore di Acquisto Capex Valore di Mercato Prezzo di Vendita Plus lorda (1) Margine % (2) ( /'000) ( /'000) ( /'000) ( /'000) ( /'000) % 06-dic-05 Roma Via Arno ,0 374, , , ,0 28,3% Totale ,0 374, , , ,0 28,3% 29-mar-06 Cinisello Balsamo (MI) Via dei Lavoratori, ,0 41, , , ,9 25,0% Totale ,0 41, , , ,9 25,0% 20-dic-07 Canzo (CO) Via A. Brusa, ,0 25, , , ,4 22,0% Totale ,0 25, , , ,4 22,0% Totale Totale Totale apr-11 San Donato M.se (MI) P.zza S.ta Barbara, ,0 611, , , ,7 16,8% Totale giu ,0 611, , , ,7 16,8% Totali Totale Totale , , , , ,9 22,1% (1) Determinata come differenza tra il prezzo di vendita ed il costo storico degli immobili venduti. (2) Il Margine % viene calcolato come il rapporto tra la Plus Lorda da Vendita ed il costo storico alla data della vendita. 19

20 Alla fine dell esercizio è stato aggiornato il piano delle dismissioni, con una strategia volta a preservare il profilo di rischio del fondo e la sua redditività attraverso un processo di dismissione già avviato che prevede a tal fine anche l incarico di primari operatori specializzati sul mercato delle compravendite. Locazioni e Manutenzioni Attività di locazione: Milano Via Casati 16, sono proseguite le attività di locazione dell immobile, che risulta sfitto a seguito del fallimento della società conduttrice Marvecspharma Services S.r.l., da parte della società specializzata GVA Redilco. A seguito di tale attività, non vi sono state proposte da parte di soggetti interessati alla locazione; in parallelo il Fondo ha confermato agli operatori con cui è venuto in contatto che verranno anche valutate eventuali opportunità di dismissione dell immobile libero e disponibile, potenzialmente appetibile sia per utilizzatori finali, che per una sua riconversione all originaria destinazione residenziale, funzione tra l altro coerente con il contesto urbano nel quale è localizzato l asset. Relativamente alla procedura di fallimento della Società Marvecspharma Services S.r.l., dopo il riconoscimento da parte del Giudice Delegato della compensazione del credito vantato per il mancato incasso di canoni (trattenendo le somme dal deposito a garanzia rilasciato alla sottoscrizione del contratto). il Fondo ha definito una transazione con i curatori fallimentari quale parziale compensazione della penale per il mancato riacquisto. Milano via Ippocrate In data 26 luglio 2013, è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione per l affitto dell intero immobile ad uso RSA (Residenza Sanitaria Assistenziale), ubicato in Milano via Ippocrate, con l attuale conduttore. Il nuovo contratto prevede una durata di nove anni, rinnovabile di ulteriori sei anni, senza possibilità di uscita anticipata da parte del conduttore nel primo novennio. Il contratto prevede inoltre un canone annuo a regime allineato al canone attuale (circa Euro 2,5 milioni) e una scalettatura progressiva del canone con sconti decrescenti nei primi anni di locazione. E previsto anche un sistema di canone variabile in funzione del fatturato della RSA che potrebbe consentire un recupero degli sconti iniziali. L anticipata rinegoziazione del contratto di locazione, la cui naturale scadenza era prevista per l agosto 2014, ha permesso al Fondo di consolidare il rapporto con un conduttore di elevato standing e di stabilizzare la redditività dell immobile a lungo periodo eliminando i rischi di liberazione degli spazi. Roma via Paolo di Dono In data 29 luglio 2013, è stato sottoscritto, a fronte della disdetta ricevuta, un nuovo contratto di locazione per l affitto dell intero immobile ad uso uffici ubicato in Roma via Paolo di Dono con l attuale conduttore. In sintesi il nuovo contratto prevede una durata di sei anni rinnovabile di un ulteriore uguale periodo, senza possibilità di uscita anticipata per il conduttore nel primo sessennio e prevede un canone a regime a partire dal terzo anno sostanzialmente allineato al canone attuale (circa Euro 2,9 milioni), mentre per il primo e secondo anno è prevista una scalettatura crescente del canone per arrivare al canone a regime. 20

21 L accordo raggiunto ha consentito di evitare l uscita del conduttore per metà degli spazi dell immobile e di consolidare così la redditività a medio/lungo periodo con un canone medio del sessennio sostanzialmente allineato ai livelli di mercato. Milano Via Antonini 26, in data 27 settembre 2013 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione con la società CFP per i circa mq. che già occupa al secondo piano dell immobile per il tramite di due contratti di locazione. Il nuovo contratto prevede una durata di sette anni più sei senza possibilità di disdetta anticipata con un canone a regime pari a circa Euro 151 mila (allineato al canone attuale) e una scalettatura progressiva del canone con sconti decrescenti nei primi tre anni di locazione. La stipula del nuovo contratto oltre a permettere di stabilizzare i redditi da locazione relativi al conduttore e consolidare il rapporto con lo stesso, ha permesso di riunire in un unico contratto i due contratti già esistenti eliminando la possibilità di disdetta su una porzione di circa 200 mq, esercitabile nel febbraio Durante l esercizio sono inoltre proseguite le attività di locazione degli spazi sfitti dell immobile, pari a circa il 15% degli spazi locabili, da parte dell agent incaricato (Cosmo real estate), ma in funzione della particolarità dell immobile, non propriamente adatto alla destinazione uffici e alla situazione negativa del mercato non vi sono state segnalazioni di nuovi potenziali conduttori. Bollate (MI) via Uboldi, Il 30 ottobre 2013 è stato rinegoziato il contratto di locazione con il conduttore dell immobile. Il nuovo contratto prevede una durata di nove anni più sei senza possibilità di disdetta anticipata, con decorrenza 1 ottobre 2013, un canone a regime pari a circa Euro 920 mila e una scalettatura progressiva del canone con sconti decrescenti nei primi 3 anni di locazione. La rinegoziazione del contratto ha permesso di poter eliminare la clausola che dava la possibilità di uscita al conduttore in qualsiasi momento diminuendo sensibilmente il profilo di rischio dell immobile e aumentando la stabilità dei relativi ricavi da locazione. La redditività lorda da canoni di locazione del portafoglio immobiliare alla data del 31 dicembre 2013 è pari al 6,1% rispetto al suo costo storico. Il tasso di occupazione degli immobili costituenti il portafoglio del Fondo al 31 dicembre 2013 risulta pari al 97,03% della superficie locabile. Costo Storico (1) Affitto annuo (2) Redditività lorda (3) Immobili ( /'000) ( /'000) % Milano ,8% Milano Hinterland ,3% Roma ,2% Torino ,3% Totale ,1% (1) Inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute (2) Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 31 dicembre 2013; (3) Calcolata come il rapporto tra affitti annui risultanti dai contratti in essere e il costo storico alla data di riferimento. 21

22 Interventi di manutenzione straordinaria: Di seguito vengono descritti i principali interventi di manutenzione straordinaria previsti nel budget 2013 ed effettuati nel corso dell anno: - Milano via Antonini, nello corso del mese di Marzo 2013 è stata assegnata la gara per i lavori necessari alla integrale messa a norma dell edificio ai fini antincendio per un costo pari a circa 531 mila oltre i costi di progettazione, direzione lavori e sicurezza. I lavori non risultano ancora conclusi alla fine dell esercizio e si ritiene verranno terminati nel primo semestre del Monza via Crescitelli, sono stati ultimati i lavori per il rifacimento integrale del manto di copertura, in relazione alla presenza di infiltrazioni ed alcune lavorazioni necessarie per l adeguamento normativo dell edificio per un importo di circa 87 mila. - Bollate via Uboldi, sono state ultimate le opere di rifacimento integrale del manto di copertura, realizzate per la presenza di alcune infiltrazioni, per un costo di circa 48 mila. Sul resto degli immobili sono stati effettuati interventi di carattere minore ma necessari per la corretta manutenzione degli edifici oltre ad interventi relativi e necessari ad adeguamenti di tipo normativo per un ammontare totale pari a circa 75 mila Gestione finanziaria Al 31 dicembre 2013 la liquidità disponibile in conto corrente ammonta a , mentre risultano investiti ulteriori 24 milioni in depositi bancari vincolati a due mesi e rinnovabili, con la possibilità di disinvestimento anticipato senza penali, con rendimento in linea con i tassi praticati dal mercato e comunque superiore al costo del debito. Si sottolinea che l ammontare della liquidità presente nel fondo e i criteri adottati per la sua gestione sono coerenti con la normativa di riferimento e rispettano i limiti di investimento normativi e regolamentari e che la strategia di gestione della liquidità tiene conto del profilo di rischio finanziario del fondo in funzione della scadenza dello stesso e del contratto di finanziamento prevista per il prossimo 31 dicembre La gestione della liquidità consente, inoltre, al contempo, di assicurare un livello costante di redditività annua e di mantenere la disponibilità finanziaria necessaria per fare fronte all eventuale rimborso del finanziamento, in caso di supero dei covenant imposti dal contratto di finanziamento causato dalla possibile variazione negativa dei valori immobiliari (il rapporto debito immobili ipotecati e valore immobili ipotecati non deve superare il 60% e attualmente il rapporto si attesta al 59,5%), o all insorgere di possibili interventi di manutenzione straordinaria da eseguire anche ai fini della locazione di alcuni immobili e/o porzioni di spazi liberi (Milano via Casati, Milano via Antonini). La strategia di gestione della liquidità sopra descritta verrà rivista in funzione dell esito delle programmate attività di dismissione Politica dei Proventi Al 31 dicembre 2013 il Fondo chiude con un utile dell esercizio di circa 4,6 milioni determinato come dettagliato nella tabella sotto riportata: 22

23 Tabella 4: Conto Economico 31 Dicembre 2013 ( '000) Risultato gestione strumenti finanziari B1. Canoni di locazione e altri proventi ,6 B2. Utili/Perdite da realizzi 0,0 B3. Plus/Minusvalenze (3.700,4) B4. Oneri per la gestione di beni immobili (1.727,1) B6. IMU (1.330,8) Risultato gestione beni immobili 7.547,3 Risultato gestione crediti D1. Interessi attivi e proventi assimilati 146,5 Risultato gestione investimenti 7.693,8 H. Oneri finanziari (631,2) Risultato netto della gestione caratteristica 7.062,6 I1. Provvigione di gestione SGR (2.283,5) I2. Commissioni Banca Depositaria (76,1) I3. Oneri per Esperti Indipendenti (33,2) I4. Spese pubblicazione Prospetti e informativa al pubblico (45,4) I5. Altri oneri di gestione (135,5) L. Altri ricavi ed oneri 135,9 Risultato netto della gestione prima delle imposte 4.624,7 Al 31 dicembre 2013 il provento distribuibile, al netto delle plusvalenze e delle minusvalenze non realizzate è pari a circa 8,3 milioni corrispondente al 5,4% annuale del capitale medio investito nel periodo (calcolato in base al NAV iniziale). Si riporta di seguito un dettaglio sulla determinazione di tale risultato distribuibile. Tabella 5: Risultato distribuibile 31 dicembre 2013 ( '000) % Equity medio investito (1) Risultato contabile 4.624,7 3,0% Rettifiche per la determinazione del risultato distribuibile: - Plusvalenza (+ Minusvalenza) "contabile" da vendita (2) 0 0,0% + Plusvalenza "effettiva" da vendita (3) 0 0,0% - Plusvalenza (+ Minusvalenza) da rivalutazione (4) 3.700,4 2,4% Risultato distribuibile 8.325,2 5,4% di cui : Risultato gestione ordinaria (5) 8.325,2 5,4% Plusvalenza netta da vendita (6) 0,0 0,0% Risultato non distribuito 22,1 Risultato non distribuito (%) 0,27% Risultato distribuito 8.303,0 5,4% (1) Calcolato in base al NAV di Collocamento e considerando gli eventuali rimborsi parziali percepiti dal collocamento del fondo al periodo di riferimento. (2) Le plusvalenze derivanti dalle vendite sono contabilizzate nel Rendiconto del Fondo come differenza tra il prezzo di vendita ed il valore di iscrizione in Rendiconto al 31 dicembre dell'esercizio precedente. (3) Plusvalenza effettivamente realizzata dalle vendite, determinata come differenza tra il prezzo di vendita ed il costo storico dell'immobile al momento della vendita. (4) Si tratta delle plusvalenze (minusvalenze) non realizzate derivanti dalla valutazione al mercato delle attività del Fondo (5) E' il risultato contabile del Fondo alla data di riferimento al netto delle plusvalenze nette da vendita. (6) E' la plusvalenza effettiva al netto delle fee di Advisory. 23

24 Sulla base di tali risultanze economiche, a seguito dell approvazione da parte del Consiglio di Amministrazione ed ai sensi di quanto previsto dal regolamento del Fondo, per l anno 2013 si procede alla distribuzione del provento di , pari a 135/quota, e un dividend yield medio annuale dalla data di sottoscrizione del capitale ( 2.500/quota), del 4,8%. Tabella 6: Dividend Yield Capitale medio investito Provento distribuibile Provento non distribuito Provento da distribuire D/Y Data di distribuzione ( /quota) ( /quota) ( /quota) ( /quota) (%) Anno ,000 18,112 (18,112) 0,000 0,00% Anno ,000 35,918 (25,918) 10,000 0,40% 15-mar-04 Anno ,000 85,395 (0,395) 85,000 3,40% 21-mar-05 Anno , ,000 0, ,000 5,20% 22-mar-06 Anno , ,000 0, ,000 6,40% 22-mar-07 Anno , ,256 (0,256) 112,000 4,48% 28-mar-08 Anno ,000 94,420 (0,420) 94,000 3,76% 26-mar-09 Anno , ,742 (0,742) 164,000 6,56% 25-mar-10 Anno , ,440 (0,440) 176,000 7,04% 21-mar-11 Anno , ,498 (0,498) 203,000 8,12% 26-mar-12 Anno , ,978 (0,978) 150,000 6,00% 28-mar-13 Anno , ,360 (0,360) 135,000 5,40% marzo 2014 Totale dal collocamento 2.500, ,118 (48,118) 1.419,000 Dividend Yield medio 4,8% Si riporta di seguito il riepilogo dei flussi di cassa complessivi per l investitore dal collocamento al 31 dicembre 2013 e la relativa tempistica: Tabella 7: Flussi di cassa per l'investitore Flussi di cassa dell'investitore Data Capitale Investito Flusso Descrizione /quota /quota 1-mar-02 (2.500,000) sottoscrizione delle quote 15-mar-04 10,000 distribuzione dividendi anno mar-05 85,000 distribuzione dividendi anno mar ,000 distribuzione dividendi anno mar ,000 distribuzione dividendi anno mar ,000 distribuzione dividendi anno mar-09 94,000 distribuzione dividendi anno mar ,000 distribuzione dividendi anno mar ,000 distribuzione dividendi anno mar ,000 distribuzione dividendi anno mar ,000 distribuzione dividendi anno 2012 marzo ,000 distribuzione dividendi anno 2013 Totale (2.500,000) 1.419,000 24

25 1.6. Variazioni del valore di mercato del portafoglio Al 31 dicembre 2013 il valore di mercato degli immobili determinato dagli Esperti Indipendenti K2 Real S.r.l. è pari a circa 197,1 milioni, mentre al 31 dicembre 2012 era pari a circa 200,8 milioni. Il valore del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2013, è diminuito complessivamente del 1,8% rispetto al 31 dicembre Questa riduzione risulta in linea con il trend di mercato che ha registrato flessioni anche maggiori rispetto a quelle del patrimonio del Fondo Investietico, caratterizzato da un profilo di rischio contenuto sia per le caratteristiche tipologiche sia per la localizzazione geografia degli asset, e quindi meno esposto alle fluttuazioni al ribasso dei valori immobiliari. Tabella 8: Variazione valore di mercato del portafoglio Valore di mercato Plus/Minus da Valore di mercato inizio periodo Vendite (1) rivalutazione (2) Altri incrementi (3) fine periodo Variazione (4) (mln) (mln) (mln) (mln) (mln) (%) Sottoscrizione 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 31 dicembre ,0 0,0 0,2 34,7 34,8 31 dicembre ,8 0,0 2,7 90,2 127,8 7,8% 31 dicembre ,8 0,0 8,0 0,0 135,7 6,2% 31 dicembre ,7 (13,2) 4,7 27,7 154,9 3,5% 31 dicembre ,9 (21,6) (24,7) 10,7 119,4-15,9% 31 dicembre ,4 (7,6) 5,0 28,2 144,9 4,2% 31 dicembre ,9 0,0 26,4 68,8 240,1 18,2% 31 dicembre ,1 0,0 (7,9) 2,8 235,0-3,3% 31 dicembre ,0 0,0 1,6 0,1 236,7 0,7% 31 dicembre ,7 (27,9) (3,1) 1,4 207,0-1,5% 31 dicembre ,0 0,0 (7,8) 1,5 200,8-3,7% 31 dicembre ,8 0,0 (3,7) 0,0 197,1-1,8% (1) Valore di mercato degli immobili venduti. (2) Rivalutazione / (Svalutazione) di periodo comprensiva di costi capitalizzati nel periodo di riferimento (3) Incremento dovuto alle acquisizioni ed alle capitalizzazioni. (4) Calcolato rapportando il valore di mercato a fine periodo con il valore di mercato a inizio periodo, escludendo dal perimetro gli immobili venduti, quelli acquisiti e le capitalizzazioni nel corso del periodo di riferimento. Si riporta di seguito la variazione di mercato del Portafoglio Immobiliare: Tabella 9: Il valore di mercato del patrimonio immobiliare Città Indirizzo Valore di Mercato (1) Costo storico e oneri capitalizzati Rivalutazione / Svalutazione (2) Rivalutazione / Svalutazione (3) Acquisizioni / Vendite Capex 2013 Valore di Mercato al 31/12/2013 (1) Variazione annua (4) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) (%) Monza (MI) Via Crescitelli , , ,3 (500,0) ,0-2,7% Bollate (MI) Via Don Luigi Uboldi, 40/ , ,0 353,0 (1.200,0) ,0-9,2% Roma Via Paolo di Dono, , , ,5 300, ,0 0,8% Milano Via S. Faustino, , ,4 860,6 (100,0) ,0-0,7% Milano Via Ippocrate, , , ,6 300, ,0 1,1% Torino Via Magenta, , ,9 (1.182,9) (400,0) 9.500,0-4,0% San Donato (MI) Via Agadir, , ,0 (352,0) (100,4) 0, ,0-0,7% Milano Via Antonini , ,1 (2.841,1) (300,0) ,0-2,5% Milano Via S. Faustino, , ,9 (1.669,9) (300,0) ,0-1,3% Milano Via Casati, , ,4 (3.249,4) (800,0) 6.000,0-11,8% Pregnana Milanese (MI) Via Brughiera, , ,1 (2.264,1) (300,0) 5.400,0-5,3% San Donato (MI) Via 25 Aprile, , ,4 (1.229,4) (300,0) ,0-1,6% Totale , ,0 (4.577,0) (3.700,4) - 0, ,0-1,8% (1) Valori di Mercato dell'esperto indipendente relativi al periodo di riferimento. dic-12 (2) Calcolata come differenza tra il valore di mercato al 31 dicembre 2013 e il costo storico aumentato degli oneri capitalizzati. (3) Calcolata come differenza tra il valore di mercato al 31 dicembre 2013 e quello al 31 dicembre 2012 aumentato degli oneri capitalizzati. (4) Calcolata come differenza % tra il valore di mercato al 31 dicembre 2013 e quello al 31 dicembre dic-13 25

26 1.7. Analisi delle variazioni del NAV (Net Asset Value) Il valore del NAV passa da 165,05 milioni al 31 dicembre 2012, a 160,45 milioni al 31 dicembre 2013, registrando una riduzione pari al 2,79%. La variazione del valore della quota è dovuta: i. alla diminuzione del valore del patrimonio immobiliare; ii. alla distribuzione dei proventi avvenuta il 28 marzo 2013; iii. al risultato economico di periodo conseguito. Tabella 10: Variazioni del NAV Collocamento 1 marzo 2002 (10 mesi) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) ( /000) Valore iniziale , , , , , , , , , , , , ,4 Variazioni in aumento: - rivalutazione dall'acquisto 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 (1.104,4) 0,0 0,0 0,0 (4.098,7) 0,0 0,0 - realizzazione plus da rivalutazione 0,0 0,0 0,0 0, , , ,4 0,0 0,0 0, ,7 0,0 0,0 - plus/minus da valut. semestrale di mercato 0,0 181, , , , , ,7 (1.381,7) (7.927,5) 1.586,4 (3.137,2) (7.751,3) (3.700,4) - utili di periodo 0, ,5 919, , , , , , , , , , ,2 Variazioni in diminuzione: - distribuzione dei proventi 0,0 0,0 (615,0) (5.227,8) (7.995,5) (9.840,6) (6.888,4) (5.781,4) (10.086,7) (10.824,7) (12.485,3) (9.225,6) - rimborso parziale di quote 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 NAV , , , , , , , , , , , , ,6 N. di quote Valore contabile per quota 2.500, , , , , , , , , , , , ,701 Valore nominale per quota 2.500, , , , , , , , , , , , ,000 Il valore della quota passa da 2.683,507 al 31 dicembre 2012 a 2.608,701 al 31 dicembre La performance del Fondo dal collocamento al 31 dicembre 2013 Si riporta qui di seguito un riepilogo dei principali parametri di redditività del Fondo per il periodo di riferimento e per il periodo intercorrente dalla data di Collocamento al 31 dicembre Il Return on Equity (ROE): esprime la redditività del Fondo data dal rapporto tra il risultato distribuibile del periodo di competenza e l investimento medio di periodo (calcolato in base al NAV di collocamento e considerando gli eventuali rimborsi parziali percepiti nel periodo stesso). In caso di pay out ratio pari al 100% il ROE coincide con il dividend yield. ROE dell anno 2013 Il ROE dell anno 2013 determinato come sopra descritto, risulta essere pari al 5,41%. ROE dal Collocamento al 31 dicembre 2013 Il ROE medio annuo, dal collocamento al 31 dicembre 2012, risulta essere pari al 4,95% ed è calcolato come rapporto tra il risultato complessivo distribuibile (come sopra descritto e rapportato al periodo di operatività del Fondo pari a giorni) e l investimento medio. Dividend Yield dell anno 2013 Il Dividend Yield dell anno 2013 risulta essere pari al 5,40%. Per maggiori dettagli si rinvia alla tabella n. 5. Dividend Yield dal Collocamento al 31 dicembre 2013 Il Dividend Yield medio annuo, dal collocamento al 31 dicembre 2013, risulta essere pari al 4,8%, ed è calcolato come rapporto tra il risultato complessivo distribuito di competenza (rapportato al periodo di operatività del Fondo) e l investimento medio, come desumibile dalla tabella n

27 Tasso Interno di rendimento Rappresenta il rendimento complessivo del Fondo, ovvero il tasso di interesse composto annuale dalla data di collocamento alla data del 31 dicembre 2013, calcolato in base ai flussi di cassa rappresentati: i. dalla liquidità inizialmente investita nel Fondo; ii. iii. dai proventi percepiti; considerando l ipotetico incasso per il disinvestimento delle quote al valore del NAV contabile al 31 dicembre Quest ultimo valore è indicativo della potenziale redditività complessiva conseguibile dall investitore se il patrimonio immobiliare fosse stato liquidato alla data del 31 dicembre 2013 al valore di perizia indicato dall Esperto Indipendente. Tale rendimento è puramente indicativo e non vi sono certezze che possa essere effettivamente conseguito nel tempo. Il Tasso Interno di Rendimento per l Investitore del Fondo Investietico è pari al 4,41%, come si evince dalla tabella sottostante: Tabella 11: IRR Data distribuzione Capitale Investito Rimborso quote Distribuzione dividendi NAV contabile Periodo di competenza /quota /quota /quota /quota 1-mar-02 (2.500,000) 15-mar-04 10,000 Anno mar-05 85,000 Anno mar ,000 Anno mar ,000 Anno mar ,000 Anno mar-09 94,000 Anno mar ,000 Anno mar ,000 Anno mar ,000 Anno mar ,000 Anno dic ,701 Totale (2.500,000) 0, , ,701 Tasso Interno di Rendimento 4,41% 1.9. Le linee strategiche di investimento, disinvestimento e gestione In merito alle prospettive del Fondo, la SGR intende perseguire il seguente piano strategico: proseguire la gestione e valorizzazione del portafoglio immobiliare in funzione della strategia di dismissioni immobiliari calibrata in base alla chiusura del Fondo, prevista per il 31 dicembre 2015, verificando la percorribilità del relativo piano vendite in relazione alle condizioni dei mercati ed alla domanda di immobili a reddito della tipologia detenuta dal Fondo, con l obbiettivo di massimizzarne la redditività; migliorare lo stato conservativo e qualitativo del patrimonio immobiliare, mediante interventi di manutenzione straordinaria ove necessari; 27

28 potenziare e consolidare i ricavi di affitto mediante la rilocazione degli spazi sfitti, il rinnovo dei contratti di locazione in scadenza e/o il rinnovo anticipato con l obbiettivo di stabilizzare i flussi di cassa a medio lungo periodo Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio Nessun fatto di rilievo è da segnalare dopo la chiusura del periodo. AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Per il Consiglio di Amministrazione L Amministratore Delegato Giuseppe Roveda Milano, 26 febbraio

29 2 Situazione patrimoniale ATTIVITÀ Situazione al 31 Dicembre 2013 Valore complessivo ( ) In percentuale del totale attività Situazione a fine esercizio precedente Valore complessivo ( ) In percentuale del totale attività A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. Partecipazioni di controllo A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito A8. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari derivati A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia A10. Opzioni, premi o altri strumenti derivati quotati A11. Opzioni, premi o altri strumenti derivati non quotati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI ,36% ,24% B1. Immobili dati in locazione ,36% ,24% B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione C2. Altri D. DEPOSITI BANCARI ,64% ,61% D1. A vista D2. Altri ,64% ,61% E. ALTRI BENI F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ ,80% ,12% F1. Liquidità disponibile ,80% ,12% F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare G. ALTRE ATTIVITÀ ,20% ,03% G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate G2. Ratei e risconti attivi ,02% ,03% G3. Risparmio di imposta ,01% G4. Altre ,17% ,00% TOTALE ATTIVITÀ ,00% ,00% 29

30 PASSIVITÀ E NETTO Situazione al 31 Dicembre 2013 ( ) Situazione a fine esercizio precedente ( ) H. FINANZIAMENTI RICEVUTI H1. Finanziamenti ipotecari H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate H3. Altri (finanziamenti linea IVA) I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI L1. Proventi da distribuire L2. Altri debiti verso i partecipanti M. ALTRE PASSIVITÀ M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi M4. Altre TOTALE PASSIVITÀ VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 2.608, ,507 Rimborsi o proventi distribuiti per quota

31 3. Sezione reddituale Rendiconto al 31 Dicembre 2013 ( ) Rendiconto a fine esercizio precedente ( ) A. STRUMENTI FINANZIARI 0 Strumenti finanziari non quotati A1. PARTECIPAZIONI A1.1 Dividendi e altri proventi A1.2 Utili/perdite da realizzi A1.3 Plus/minusvalenze A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI A2.1 Interessi, dividendi e altri proventi A2.2 Utili/perdite da realizzi A2.3 Plus/minusvalenze Strumenti finanziari quotati 0 A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI A3.1 Interessi, dividendi e altri proventi A3.2 Utili/perdite da realizzi A3.3 Plus/minusvalenze Strumenti finanziari derivati A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI A4.1 Di copertura A4.2 Non di copertura Risultato gestione strumenti finanziari 0 B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI B2. UTILE/PERDITA DA REALIZZI 0 B3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI B5. AMMORTAMENTI B6. IMPOSTA COMUNALE IMMOBILI C. CREDITI C1. Interessi attivi e proventi assimilati C2. Incrementi/decrementi di valore Risultato gestione beni immobili Risultato gestione crediti D. DEPOSITI BANCARI D1. Interessi attivi e proventi assimilati E. ALTRI BENI E1. Proventi E2. Utile/perdita da realizzi E3. Plusvalenze/minusvalenze Risultato gestione investimenti

32 F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI F1. OPERAZIONI DI COPERTURA F1.1 Risultati realizzati F1.2 Risultati non realizzati F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA F2.1 Risultati realizzati F2.2 Risultati non realizzati F3. LIQUIDITA' F3.1 Risultati realizzati F3.2 Risultati non realizzati Rendiconto al 31 Dicembre 2013 ( ) Rendiconto a esercizio precedente ( ) G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE 0 0 G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO TERMINE E ASSIMILATE G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI Risultato lordo della gestione caratteristica H. ONERI FINANZIARI H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI H1.1 Su finanziamenti ipotecari H1.2 Su finanziamenti linea IVA H2. ALTRI ONERI FINANZIARI Risultato netto della gestione caratteristica I. ONERI DI GESTIONE I1. Provvigione di gestione SGR I2. Commissioni banca depositaria I3. Oneri per esperti indipendenti I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico I5. Altri oneri di gestione L. ALTRI RICAVI ED ONERI L1. Interessi attivi su disponibilità liquide L2. Altri ricavi L3. Altri oneri Risultato della gestione prima delle imposte M. IMPOSTE 0 0 M1. Imposta sostitutiva a carico dell esercizio 0 M2. Risparmio d'imposta M3. Altre imposte 0 Utile/perdita dell'esercizio

33 4. Nota integrativa 4.1. Parte A Andamento del valore della quota Valore della quota Di seguito si riporta la serie storica del valore della quota del Fondo. Andamento valore unitario della quota* , ,031 21/03/2005 PROVENTO 85 15/03/2004 PROVENTO 2.520, , ,718 23/03/2006 PROVENTO , , , , , /03/2007 PROVENTO , , , ,350 28/03/2008 PROVENTO /03/2009 PROVENTO , , ,479 25/03/2010 PROVENTO ,367 21/03/2011 PROVENTO , , , ,228 26/03/2012 PROVENTO /03/2013 PROVENTO , , , * Dati in Euro Al 31 dicembre 2013 il valore della quota risulta pari ad 2.608,701 con un decremento del 2,79%, rispetto al 31 dicembre 2012, tenuto conto del provento distribuito nel corso del Tale variazione è principalmente riconducibile ai seguenti fattori: risultato della gestione immobiliare; oneri di gestione; minusvalenze nette da valutazione. Andamento di borsa della quota e volumi scambiati Il Fondo Investietico è quotato dal 1 novembre 2004 sul segmento Fondi Chiusi del Mercato Telematico degli Investment Vehicles (MIV) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A.. Di seguito si riporta il grafico con l andamento dei volumi e dei prezzi dal 1 gennaio al 31 dicembre

34 La quotazione del Fondo presso la Borsa Italiana nel corso dell anno 2013 ha registrato un valore minimo di in data 3 gennaio con un volume di scambio giornaliero di n. 9 quote ed un valore massimo di in data 11 dicembre, con un volume di scambio giornaliero di n. 20 quote. La quotazione al 30 dicembre 2013, ultimo giorno di Borsa aperta, è stata pari a con un volume di scambio giornaliero di n. 17 quote. Distribuzione proventi In relazione al risultato d esercizio 2013 l importo distribuibile è pari ad La tabella sottostante riporta la riconciliazione fra il risultato contabile e distribuibile dell esercizio Risultato distribuibile Totale annuo ( ) Risultato contabile Rettifiche per la determinazione del risultato distribuibile: Plusvalenze da valutazione, non realizzate Minusvalenze da valutazione, non realizzate Provento distribuibile di cui: Risultato della gestione ordinaria Come % sul totale risultato distribuibile 100,0% Utile da realizzo generato dalla vendita di immobili - Come % sul totale risultato distribuibile 0,0% Il rendiconto al 31 dicembre 2013 nella parte reddituale evidenzia un utile d esercizio pari ad a cui concorrono minusvalenze nette non realizzate per un totale pari ad Ai fini della determinazione dei proventi distribuibili nel regolamento del Fondo vengono considerati proventi della gestione gli utili generati annualmente escluse le plusvalenze non realizzate ed incluse le minusvalenze non realizzate. Il Consiglio di Amministrazione, in sede di approvazione del rendiconto, tenuto conto delle previsioni di redditività complessiva del Fondo, ha deliberato, ai sensi dell art. 4.7 del Regolamento, di distribuire ai partecipanti un importo complessivo di I proventi della gestione così come approvati sono distribuiti ai partecipanti che risultino essere titolari delle quote al momento del pagamento, al lordo della ritenuta fiscale ove applicabile. Detto importo in considerazione delle quote in circolazione, pari a n , determina un provento unitario lordo pro-quota pari a 135. La data di stacco è fissata per il 24 marzo 2014, mentre la data di pagamento è il 27 marzo Informazioni di cui all art. 32, commi 3-bis e 4, del D.L. 78/2010 Con riferimento a quanto disposto dall art. 32, commi 3-bis e 4, del D.L. 78/2010 e dal Provvedimento del Direttore dell Agenzie delle Entrate del 16 dicembre 2011, nonché alla luce dei chiarimenti forniti dalla Circolare dell Agenzia delle Entrate n. 2/E del 15 febbraio 2012, si ricorda che: - al ricorrere delle condizioni di cui all art. 32, comma 3-bis, del D.L. 78/2010, i redditi conseguiti dal Fondo sono imputati per trasparenza ai partecipanti diversi da quelli c.d. istituzionali (sul punto si veda quanto descritto al paragrafo Il Regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari e ai partecipanti della Relazione degli Amministratori del presente Rendiconto); 34

35 - detti redditi sono determinati escludendo i proventi ed oneri da valutazione (sul punto si veda quanto descritto al paragrafo Il Regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari e ai partecipanti della Relazione degli Amministratori del presente Rendiconto). A tal fine, con riferimento al risultato di esercizio 2013 del Fondo, si dà atto che (i) il risultato contabile del Fondo è pari ad , (ii) l ammontare complessivo delle plusvalenze/minusvalenze da valutazione è pari ad , e che, conseguentemente i redditi conseguiti dal Fondo, escludendo i proventi ed oneri da valutazione, sono pari ad Gestione dei rischi assunti I principali fattori di rischio connessi all investimento immobiliare riguardano: rischio immobiliare, legato all andamento ciclico del mercato in generale, delle zone geografiche e dei settori specifici nei quali opera il Fondo, con possibili impatti sia sugli investimenti sia sui disinvestimenti; rischio di mancata locazione e di sfitto del patrimonio immobiliare del Fondo; rischio di credito verso i conduttori; rischio di crescita dei tassi d interesse in caso di utilizzo di leva finanziaria; rischi finanziari per la parte residuale del Fondo investita in strumenti finanziari e non immobiliari. Al fine di prevenire gli eventuali rischi sul portafoglio immobiliare, oltre alla polizza assicurativa che copre il valore totale del portafoglio immobiliare, la SGR si è dotata di un apposita procedura di Risk management finalizzata alla loro definizione, monitoraggio e gestione. In sintesi il processo di Risk management: concorre alla individuazione e definizione delle metodologie di misurazione dei rischi; analizza i flussi informativi necessari ad assicurare il tempestivo controllo delle esposizioni ai rischi immobiliari e finanziari dei patrimoni gestiti e l immediata rilevazione delle anomalie riscontrate nell operatività; analizza ed effettua un monitoraggio costante della situazione locativa del patrimonio immobiliare al fine di individuare eventuali rischi di insolvibilità da parte dei conduttori individuando il loro merito di credito e monitorando sistematicamente i tempi di pagamento; analizza l asset allocation sul portafoglio in relazione alla tipologia del fondo al fine di individuare criticità derivanti dalla sua composizione; verifica la coerenza delle scelte di investimento e dei risultati ottenuti con i profili di rischiorendimento definiti dagli Organi sociali competenti; verifica la coerenza dei valori indicati nel Business Plan approvato rispetto al trend di mercato e ai valori determinati dagli Esperti Indipendenti; effettua un monitoraggio periodico e segnala un eventuale supero dei limiti operativi posti dalla normativa; predispone il reporting nei confronti del Consiglio di Amministrazione e dell alta direzione e dei responsabili delle strutture operative circa l evoluzione dei rischi, l analisi delle performance e le violazioni dei limiti operativi fissati. 35

36 GLI IMMOBILI RESIDENZA SANITARIO-ASSISTENZIALE S. ANDREA MONZA/MI UBICAZIONE Via Crescitelli, 1 Monza/MI L immobile si trova in prossimità del Parco di Monza, uno dei maggiori parchi storici europei con un estensione di quasi 700 ettari. La proprietà è inserita in un contesto residenziale di elevato livello caratterizzato dalla presenza di fabbricati dotati di ampi spazi a verde condominiale e una buona presenza di parcheggi pubblici. La zona, nella quale si segnala inoltre la presenza del complesso ospedaliero San Gerardo, è agevolmente raggiungibile sia dal centro storico cittadino sia dalla Strada Statale 36 che collega la città di Milano con la Brianza. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Il fabbricato risulta edificato nei primi anni 80 e adibito a residenza per anziani autosufficienti. Nel 1996 è stato poi ristrutturato e adeguato all accoglienza di anziani non autosufficienti. L immobile è costituito da sei piani fuori terra e un piano interrato; nel corpo centrale sono collocate le residenze autonome protette, ovvero appartamenti mono e bilocali dotati, ciascuno, di servizi e piccolo cucinino. Nei corpi nord e sud, destinati alla RSA, si trovano i locali di servizio (park, cucina, uffici, ambulatori) e comuni (mensa, piscina, palestra, cappella, bar) oltre alle stanze doppie e relativi servizi. N posti letto accreditati: 150 SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 1987 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso RSA Costo storico** Data di acquisto 02/08/2002 Canone annuo*** *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 31/12/

37 RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE S. MARTINO BOLLATE/MI UBICAZIONE Via Don Uboldi, 40/42 Bollate /MI L immobile è situato nella periferia Sud del Comune di Bollate in una zona a prevalente destinazione residenziale. L area è agevolmente raggiungibile attraverso l uscita di Cormano nel tratto urbano dell autostrada A4 Torino-Trieste ed è posta a ridosso della SS233 Varesina. Buona la disponibilità di parcheggi pubblici per le auto private. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Il fabbricato, di forma rettangolare, è stato edificato nel settembre 2003 e adibito a RSA. Esso si sviluppa all interno di un area recintata su quattro piani fuori terra e un piano interrato. L immobile ospita al piano interrato i depositi, la cucina, gli spogliatoi, i locali tecnologici. Al piano terra la reception, il soggiorno, gli ambulatori, gli uffici del personale e camere a due posti letto. Ai piani primo, secondo e terzo si trovano le ulteriori camere a due posti letto, con ambulatori, palestre, soggiorni, depositi biancheria, bagni assistiti e camere di isolamento. N posti letto accreditati: 147 SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 2003 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso RSA Costo storico** Data di acquisto 30/06/2003 Canone annuo*** *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 31/12/

38 RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE CASA VERDE - MILANO UBICAZIONE Via S. Faustino, 21 Milano L immobile si trova nel Comune di Milano nel quartiere di Lambrate in un area attualmente oggetto di trasformazione e riqualificazione urbana. La zona è agevolmente raggiungibile dalla Tangenziale Est attraverso le uscite Lambrate e Rubattino e dal centro storico attraverso l asse di Viale Argonne ed è inoltre servita da mezzi pubblici di superficie. A circa 2 Km si trova la stazione di interconnessione tra la linea 2 della metropolitana e la linea ferroviaria Milano-Venezia. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Il fabbricato, edificato nel 2002 e adibito a RSA, è costituito da sei piani fuori terra e un piano interrato. Esso ha pianta a L e si sviluppa all interno di un area verde recintata su due blocchi principali uniti ortogonalmente da un corpo di forma circolare. La struttura ospita ai piani terra e interrato locali di servizio (park, cucina, uffici, ambulatori) e comuni (mensa, cappella, locali destinati all accoglienza ospiti) e ai piani superiori le camere di degenza singole e doppie e locali per fisioterapie/palestre. L immobile è stato acquisito in diritto di superficie che attualmente ha un residuo di 52 anni. N posti letto accreditati: 150 SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 2002 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso RSA Costo storico** Data di acquisto 17/12/2003 Canone annuo*** *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 31/12/

39 RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE IPPOCRATE - MILANO UBICAZIONE Via Ippocrate, 18 Milano L immobile è ubicato nella zona periferica Nord della città di Milano in un contesto urbano caratterizzato da costruzioni a prevalente destinazione residenziale risalenti al secondo dopoguerra. L area è agevolmente raggiungibile attraverso l uscita di Cormano nel tratto urbano dell autostrada A4 Torino-Trieste ed è inoltre servita da mezzi pubblici di superficie. A circa 500 mt si trova la stazione Affori della linea ferroviaria delle FNM Milano-Asso. Buona la disponibilità di parcheggi pubblici per le auto private. E in fase di cantiere il prolungamento della linea metropolitana 3 che prevede una stazione ad Affori nelle vicinanze dell immobile. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Il fabbricato ha pianta a V e si sviluppa, per quattro piani fuori terra e uno interrato, all interno di un area verde recintata. La struttura ospita, su due blocchi principali chiamati RSA1 e RSA2 e uniti ortogonalmente da un corpo di forma circolare, ai piani terra e interrato locali di servizio (park, cucina, uffici) e comuni (mensa, cappella, locali destinati all accoglienza ospiti, palestra) oltre ad alcune camere per ospiti non autosufficienti e ai piani superiori le camere di degenza singole e doppie e ambulatori. N posti letto accreditati: 276 SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 2005 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso RSA Costo storico** Data di acquisto 15/06/2005 Canone annuo*** *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 31/12/

40 EDIFICIO TERZIARIO DIREZIONALE ROMA UBICAZIONE Via Paolo Di Dono, 223 Roma L immobile è ubicato nella periferia Sud della città di Roma nel quartiere EUR. L intorno urbano è caratterizzato da edifici a destinazione terziaria o residenziale immersi in vaste aree verdi attraversate da lunghi viali di raccordo. Il quartiere si sviluppa tra gli assi della Laurentina e dell Ostiense, a metà strada tra il G.R.A. (Grande Raccordo Anulare) e il centro storico con rapido accesso sia dal centro che dalla periferia. La zona è servita, oltre che da regolare servizio pubblico di autobus anche dalla Linea B della metropolitana. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Le ristrutturazioni del complesso immobiliare sono state ultimate nel primo semestre del I lavori di riqualificazione hanno interessato sia le parti strutturali che quella impiantistica. L immobile è composto da due corpi di fabbrica separati che si sviluppano all interno di un area recintata. Il corpo principale, a pianta conformata a corona circolare, si sviluppa su sette livelli fuori terra a destinazione terziaria e un piano interrato destinato a magazzini e locali tecnici. Il corpo accessorio, a pianta rettangolare, si sviluppa su tre livelli ed è destinato ad autorimessa. Gli edifici dispongono di ingressi pedonali indipendenti. SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 1978 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso Uffici Costo storico** Data di acquisto 27/10/2003 Canone annuo *** *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è Inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 31/12/

41 EDIFICIO TERZIARIO TORINO UBICAZIONE Via Magenta, 12 Torino. La proprietà è ubicata nel centro storico della città di Torino. Il tessuto urbanistico circostante, che si sviluppa su una maglia ortogonale di strade, viali e grandi piazze alberate, risale agli anni a cavallo fra Cinquecento e Seicento. L accessibilità veicolare alla zona risulta buona, grazie alla presenza nelle immediate vicinanze di due importanti arterie come Corso Vittorio Emanale II e Corso Re Umberto. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA La proprietà è costituita da un edificio, di pianta a L, di sei piani fuori terra oltre piano interrato, seminterrato e sottotetto, sito in angolo fra le Vie Magenta e Massena. Il fabbricato, edificato alla fine degli anni 60 per uso abitativo, è stato successivamente riadattato a destinazione terziaria come si presenta attualmente. I piani elevati si sviluppano su due ali distinte, che si affacciano su via Magenta e su via Massena. SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione Anni 70 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso Uffici Costo storico** Data di acquisto 20/12/2006 Canone annuo*** *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 31/12/

42 EDIFICIO TERZIARIO S. DONATO M.SE/MI UBICAZIONE Via Agadir, 38 S. Donato M.se/MI. La proprietà è ubicata nel Comune di San Donato Milanese, a Sud-Est della città di Milano. Il contesto urbano è caratterizzato dalla presenza di complessi immobiliari ad uso terziario direzionale e residenziale cui si aggiungono attività commerciali e servizi di uso collettivo. L area, facilmente accessibile dalle tangenziali di Milano, è servita sia dai mezzi pubblici di superficie che dalla linea 3 della rete metropolitana milanese. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA La proprietà consta di un edificio ad uso uffici di tre piani fuori terra più un interrato. L immobile è parte di un complesso direzionale composto da due corpi di fabbrica collegati tra loro da un passaggio interrato ed uno soprelevato. L edificio è stato appena interessato da una integrale ristrutturazione sia edile che impiantistica. SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 1985 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso Uffici Costo storico** Data di acquisto 26/06/2007 Canone annuo*** *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 31/12/

43 EDIFICIO TERZIARIO/RETAIL - MILANO UBICAZIONE Via Antonini, 26 Milano. L immobile è ubicato nella periferia Sud-Est del Comune di Milano. Il tessuto urbanistico della zona è caratterizzato da tipologie edilizie di epoche e funzioni diverse quali capannoni e laboratori, attività artigianali, strutture ricettive ed edifici a uso residenziale di recente edificazione. L area è accessibile attraverso la circonvallazione esterna della città ed è servita da mezzi pubblici di superficie che collegano direttamente alla città o alle stazioni della metropolitana milanese. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA L immobile, a pianta rettangolare, si sviluppa su tre piani fuori terra e uno interrato, è composto da due ampie unità ad uso commerciale site al piano terreno e primo, mentre l intero secondo piano è destinato a uffici. Antistante l edificio si trova un ampia area, ornata con verde piantumato, utilizzata come parcheggio pubblico e viabilità interna. SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 2002 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso Commerciale Costo storico** Data di acquisto 26/9/2007 Canone annuo*** *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 31/12/

44 RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE L ATTICO AZZURRO E LE TERRAZZE FIORITE UBICAZIONE Via San Faustino, 27 - Milano L immobile è ubicato in zona Lambrate, l area è attualmente oggetto di grandi trasformazioni e di riqualificazione urbana. L accesso alla zona è particolarmente agevole grazie alle uscite Lambrate e Rubattino della tangenziale est e dal centro storico attraverso l asse di Via Rombon e Via Porpora; è inoltre ben servita dai mezzi pubblici di superficie, dalla linea 2 della metropolitana e dalla linea ferroviaria delle FFSS con stazione Lambrate. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA L edificio è costituito da un unico corpo di fabbrica con pianta a Y rovesciata, che si sviluppa parzialmente su quattro piani fuori terra più uno interrato, inserito all interno di un lotto di terreno, recintato, in parte sistemato a verde ed in parte asfaltato (aree per ambulanze o trasporto). Ogni braccio della Y ospita i nuclei di camere per l accoglienza dei degenti, che si dispongono su di un corridoio centrale, mentre al loro incrocio si trovano i locali comuni e le principali attrezzature sanitarie e assistenziali. Ognuna delle 108 camere presenti, tutte doppie, dispone di bagno, climatizzazione, gas medicali centralizzati, TV color con digitale e un telefono per ognuno dei letti. N posti letto accreditati: 216 SCHEDA TECNICA Anno di Costruzione 2002 Superficie Lorda mq* Superficie Commerciale mq* Destinazione d uso RSA Costo storico** Data di acquisto 23/01/2008 Canone annuo*** *Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori. ** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute ***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti in essere al 31/12/