Beni immobili: aspetti contabili e novità fiscali * Dennis Pini **

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1 Beni immobili: aspetti contabili e novità fiscali * Dennis Pini ** 1. Premessa Con il presente lavoro si è inteso affrontare la disciplina relativa agli immobili, approfondendone, senza alcuna pretesa di esaustività, le peculiarità connesse al loro trattamento contabile (con riferimento all adozione sia dei Principi contabili nazionale sia di quelli internazionali), quali argomenti prodromici rispetto a una compiuta analisi della relativa disciplina fiscale, nell ambito della quale sono state esaminate le nuove problematiche connesse alla procedura di ammortamento, alla luce delle novità introdotte dal D.L. 04/07/2006, n. 223 e dal D.L. 03/10/2006, n. 262 (convertiti con modifiche, rispettivamente, con L. 04/08/2006, n. 248 e L. 24/11/2006, n. 286), unitamente ai chiarimenti forniti dall Amministrazione finanziaria nella Circolare 19/01/2007, n. 1/E, nonché in occasione dei recenti incontri intervenuti con la stampa specializzata. Pertanto, al fine di conferire una maggiore organicità alla materia oggetto di trattazione, si è ritenuto di procedere definendo il trattamento contabile riservato dai Principi contabili nazionali e internazionali agli immobili strumentali, richiamando conseguentemente alcuni degli aspetti principali della disciplina contenuta nel Principio contabile nazionale OIC 1 16 e dal Principio contabile internazionale IAS 16. Definita preliminarmente la prassi contabile di riferimento, se ne sono indagate le ricadute di carattere fiscale, anche in considerazione delle citate modifiche normative. Va, tuttavia, fin da ora evidenziato come l indagine, relativa agli aspetti di natura fiscale connessi all argomento in esame, si è limitata agli immobili strumentali (per natura o per destinazione), trascurando, quindi, qualsiasi disamina della disciplina fiscale prevista per gli immobili c.d. merce e gli immobili c.d. patrimonio. Come noto, infatti, gli immobili, detenuti in regime di impresa, possono essere suddivisi in tre macrocategorie: a) gli immobili strumentali, la cui disciplina fiscale è contenuta nell art. 43, co. 2, TUIR, il quale prevede che ( ) Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l esercizio dell arte o professione o dell impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato salvo quanto disposto nell articolo 77 [attualmente, art. 65], comma 1. Si considerano, altresì, strumentali gli immobili di cui all ultimo periodo del comma 1-bis dell articolo 62 [attualmente, art. 95, co. 2] per il medesimo periodo temporale ivi indicato. Dal tenore letterale della disposizione citata emerge come all interno della categoria degli immobili strumentali siano, a sua volta, individuabili due sottocategorie, rappresentate da: - gli immobili strumentali per destinazione, ovverosia gli immobili destinati in via esclusiva all esercizio dell attività commerciale o artistico-professionale; - gli immobili strumentali per natura, ovverosia quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione, senza essere sottoposti a radicale trasformazione. Gli immobili appartenenti a quest ultima tipologia sono da considerarsi strumentali all esercizio dell attività, a prescindere dalla loro utilizzazione o dalla loro destinazione alla locazione. Sulla base delle istruzioni ai modelli di dichiarazione unificata dei redditi 2, tra di essi vanno indubbiamente annoverati gli immobili accatastati nelle categorie A/10 (uffici e studi privati), B (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi), C (unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia), D (immobili a destinazione speciale) ed E (immobili a destinazione speciale); b) gli immobili c.d. merce, ovverosia quelli alla cui produzione e al cui scambio è diretta l attività dell impresa e la cui disciplina è contemplata negli artt. 85, co. 1, lett. a) e 92, TUIR, in considerazione del fatto che gli stessi concorrano alla formazione del reddito sotto forma di ricavi (derivanti dalla loro cessione) ovvero di eventuali rimanenze; c) gli immobili c.d. patrimonio, ovverosia tutti gli immobili diversi da quelli strumentali e da quelli alla * Capitolo 2 del Libro MAP n. 27 BIlancio d esercizio 2006: le principali novità, 2007, pagg. 29 e ss. ** Cristofori & Partners s.s.t.p. Milano e Verona. 1 Acronimo di Organismo Italiano di Contabilità. 2 Si vedano, al proposito, le istruzioni ai modelli di dichiarazione dei redditi per l anno 1989 e M. Leo, Le imposte sui redditi nel Testo Unico, Tomo I, art. 43, 3, Dott. A. Giuffré Editore,

2 cui produzione e scambio è destinata l attività dell impresa e il cui concorso alla formazione del reddito imponibile è disciplinato dall art. 90, TUIR. Esaurita la disamina delle principali problematiche connesse alla detenzione di immobili strumentali, si è approfondita l analisi della disciplina relativa agli immobili la cui destinazione è diversa da questi ultimi, prestando attenzione al differente trattamento agli stessi attribuito nel contesto dei Principi contabili nazionali rispetto a quello dei Principi contabili internazionali e alle conseguenti difficoltà in termini valutativi in cui ci si potrebbe imbattere. Da ultimo, a completamento della presente trattazione, si è esaminata la disciplina introdotta dall art. 36, co. 7 e ss., D.L. 04/07/2006, n. 223, la quale si rende applicabile esclusivamente alla categoria degli immobili strumentali, al fine di porre in evidenza gli accorgimenti che, eventualmente e in presenza di determinate condizioni, devono essere adottati dagli operatori nella fase di redazione del bilancio d esercizio. 2. Gli immobili iscritti tra le immobilizzazioni materiali: i Principi contabili nazionali Il presente capitolo ha lo scopo di illustrare delineandone gli aspetti di maggiore interesse la disciplina civilistica e contabile relativa all iscrizione degli immobili tra le immobilizzazioni materiali e il relativo ammortamento. In apertura, corre l obbligo di evidenziare che, nonostante la rilevanza dell argomento in parola e, quindi, anche delle problematiche connesse alla relativa rappresentazione e trattamento contabili dei fatti amministrativi connessi alla gestione di tali beni, non ne esiste a tutt oggi una compiuta e specifica disciplina prevista dai Principi contabili nazionali. Infatti, in apertura al Principio contabile nazionale OIC 16, l Organismo Italiano di Contabilità precisa che ( ) esulano da questo Principio le seguenti problematiche, che costituiranno oggetto di documenti separati: A. La valutazione dei cespiti in condizioni speciali (fusioni, scissioni, ristrutturazioni, apporti, ecc ) 3. B. La problematica delle imprese immobiliari. C. La problematica dei beni gratuitamente devolvibili. D. Beni di terzi (in leasing). E. La problematica dei beni costituiti da risorse naturali (ad esempio, cave, miniere, eccetera) 4. Pertanto, diversamente dai Principi contabili internazionali 5, i Principi contabili nazionali non prevedono uno specifico trattamento da attribuire ai beni detenuti da imprese che operano nel settore immobiliare, dovendosi quindi adattare per tali società i principi postulati per quelle di altri settori imprenditoriali. A tal proposito, va tuttavia evidenziato come sia in atto un processo di allineamento dei Principi contabili nazionali a quelli internazionali, mediante un progressivo recepimento degli standard internazionali all interno della normativa italiana, così da ridurre le ampie differenze normative oggi esistenti. Sotto questo profilo, al fine di accelerare l integrale recepimento, fino ad oggi circoscritto alle sole previsioni obbligatorie contenute nelle Direttive comunitarie 2001/65/CE e 2003/51/CE, l Organismo Italiano di Contabilità ha recentemente predisposto un ipotesi di articolato 6 da sottoporre all attenzione delle istituzioni competenti, nel quale è previsto, conformemente alla prassi contabile internazionale, che la contabilizzazione dei beni immobili sia sottoposta ad una valutazione e ad un inquadramento contabile che, in primo luogo, tenga conto della destinazione economica degli stessi. In particolare, infatti, i nuovi schemi di bilancio proposti dall OIC così come, del resto, disciplinato nel contesto degli standard internazionali contemplano la separata indicazione tra le voci patrimoniali degli immobili detenuti con finalità diverse e destinati a: a) immobili destinati ad essere utilizzati nell attività dell impresa; 3 Al riguardo si rimanda al Documento OIC 4 - Fusione e scissione, il quale è dedicato alla definizione delle regole tecnico-contabili da applicare nella redazione dei diversi bilanci e situazioni patrimoniali caratteristici dei procedimenti di fusione e scissione. 4 Cfr. Principio contabile nazionale OIC 16, Scopo e contenuti. 5 Come si avrà modo di evidenziare nelle pagine successive, infatti, il Principio contabile internazionale IAS 16, 6 prevede che ( ) L entità deve applicare il presente Principio agli immobili che sono in costruzione o sviluppo destinati ad essere utilizzati in futuro come investimento immobiliare, ma che non soddisfano ancora la definizione di investimento immobiliare contenuta nello IAS 40 Investimenti immobiliari. Una volta che la costruzione o lo sviluppo è completato, l immobile è qualifìcabile come investimento immobiliare e l entità è tenuta ad applicare lo IAS 40. Lo IAS 40 viene, inoltre, applicato agli investimenti immobiliari in fase di ristrutturazione che continueranno ad essere usati in futuro come investimenti immobiliari. L entità che utilizza il modello del costo per gli investimenti immobiliari secondo quanto previsto dallo IAS 40 deve utilizzare il modello del costo anche nell applicazione del presente Principio. Peraltro il paragrafo 3 del medesimo principio contabile IAS 16 precisa che Il presente Principio non si applica a: (a) immobili, impianti e macchinari classificati come posseduti per la vendita in conformità all IFRS 5, Attività non correnti possedute per la vendita e attività operative cessate; ( ). Pertanto, gli IAS individuano tre diversi principi contabili che prevedono le modalità di valutazione e di contabilizzazione degli investimenti immobiliari e, più specificamente: 1) lo IAS 16, applicabile agli immobili destinati ad essere utilizzati dall entità nell esercizio dell attività d impresa o a quelli che sono in fase di costruzione e che saranno utilizzati come investimento (e quindi che dovranno essere valutati sulla base dei criteri previsti dallo IAS 40), ma che ancora non posseggono le caratteristiche per essere considerati tali; 2) lo IAS 40, il quale disciplina le modalità di contabilizzazione e di valutazione degli immobili destinati ad investimento; 3) l IFRS 5, il quale prevede le regole di contabilizzazione e di valutazione da applicare agli immobili destinati alla vendita. 4 6 Si tratta del documento denominato Ipotesi di attuazione Direttive UE 2001/65 e 2003/51 con modifiche al Codice civile approvato dal Comitato Esecutivo dell OIC il 25/10/2006 e consultabile sul sito:

3 b) immobili utilizzati come investimento; c) immobili destinati alla compravendita. Con riferimento alla categoria sub b), il terzo comma dell art bis, c.c. 7 fornisce una definizione della stessa e, in particolare, prevede che ( ) Devono essere iscritti tra gli investimenti immobiliari gli immobili posseduti al solo fine di ottenere incrementi di valore dell investimento ovvero di ricevere canoni di locazione o utilità analoghe. Inoltre, in conseguenza di tale distinzione, creata nell attivo di stato patrimoniale, come segnalato nella relazione accompagnatoria all ipotesi di attuazione delle due direttive contabili predisposta dall OIC, si renderebbe utile provvedere altresì all adeguamento dei criteri di valutazione previsti dall art. 2426, c.c.. Al riguardo, nella proposta di modifica all art. 2426, c.c., al numero 13) verrebbe infatti previsto che ( ) i terreni e i fabbricati destinati ad investimento immobiliare possono essere iscritti al valore equo (fair value); in tal caso non sono soggetti ad ammortamento e le variazioni del valore equo verificatesi nell esercizio sono imputate a conto economico; le perdite di valore, in caso di applicazione del criterio del valore equo, vanno iscritte anche se il minor valore non risulti durevole. La nota integrativa deve indicare per categorie i beni ai quali è applicato il valore equo, i metodi utilizzati per determinarlo e l effetto della sua applicazione sul risultato economico. Ciò premesso e dato atto dell esistenza di un progressivo avvicinamento dei Principi contabili nazionali a quelli IAS, è bene evidenziare, però, come al momento il Documento OIC 16 dei Principi contabili nazionali pur rinviando a un successivo specifico documento l analisi delle problematiche civilistiche e contabili relative ai beni detenuti da imprese immobiliari si limiti a prevedere l iscrizione di tali immobilizzazioni nella voce B.II.1) Terreni e fabbricati dell attivo di stato patrimoniale. Venendo, quindi, ai criteri di valutazione applicabili ai beni in esame e sulla base di quanto previsto dal Principio contabile nazionale OIC 16, anche al fine di pervenire a un corretto processo di ammortamento delle immobilizzazioni, pare di fondamentale importanza individuare il più appropriato criterio di ripartizione del costo dei beni nell arco dei diversi esercizi durante i quali gli stessi rilasceranno la loro utilità economica. Il Documento OIC 16 dei Principi contabili nazionali e il Codice civile ravvisano nella sistematicità, che deve informare la definizione di un piano di ammortamento, la condizione necessaria per rispettare tale requisito, individuando al contempo i tre elementi la cui conoscenza è necessaria per la corretta redazione dello stesso, ovverosia: l entità del valore da ammortizzare; la residua possibilità di utilizzazione, sia in termini di valore economicamente recuperabile, sia in termini di durata economica dell utilizzo; i criteri di ripartizione del valore da ammortizzare 8. Con riferimento al primo dei predetti elementi, l art. 2426, n. 1), c.c., fornisce una precisa indicazione limitatamente al valore al quale tutte le immobilizzazioni dell impresa devono essere iscritte in bilancio, senza fornire ulteriori indicazioni. In particolare, l art. 2426, n. 1), c.c., prevede che ( ) le immobilizzazioni sono iscritte al costo di acquisto o di produzione. Più in particolare, lo stesso Documento OIC 16 dei Principi contabili nazionali prevede che il valore originario sia rappresentato dal costo di acquisto, maggiorato degli oneri accessori e di ogni altro eventuale onere che l impresa debba sostenere affinché l immobilizzazione possa essere utilizzata. Tra gli oneri accessori relativi all acquisizione di un immobile possono essere annoverati, per esempio, le spese notarili relative all atto di acquisto, gli onorari per la progettazione dell immobili, i costi relativi a opere di urbanizzazione primaria e secondaria che la legge pone a carico del proprietario, i compensi di mediazione e ogni altro onere, utile a rendere utilizzabile l immobile 9. Nel corso della vita dell immobile, inoltre, potrebbero verificarsi delle situazioni di carattere straordinario 10 in grado di incidere sul costo di acquisto di un immobile, quali, per esempio: a) le rivalutazioni 11, le quali possono essere effettuate solo in applicazione di leggi speciali, come quelle previste dalla L. 342/2000, e successive proroghe o riedizioni 12. Peraltro, vale la pena evidenziare come risultati analoghi a quelli sortiti dalle leggi speciali di rivalutazione possano essere sortiti altresì da talune operazioni di natura straordinaria 13 ; 7 Rubricato Disposizioni relative a singole voci dello stato patrimoniale. 8 Cfr. Principio contabile nazionale 16, D.XI. 9 Al riguardo, si veda F. Roscini Vitali, Guida ai nuovi principi contabili nazionali, Il Sole 24 Ore, 2005, pag Al concetto di straordinarietà va ancorata la capacità degli eventi nel prosieguo citati di incidere sul costo di acquisto o di produzione dell immobile. Infatti, le spese di carattere ordinario e ricorrente non possono essere capitalizzate non potendo incrementare la vita utile residua, le capacità e la produttività del bene inizialmente accertate. La distinzione eseguita, tra oneri di natura straordinaria e, quindi, capitalizzabili e oneri di natura ordinaria, è funzionale alla disamina delle novità fiscali introdotte di recente dal Legislatore (cfr. D.L. 04/07/2006, n. 223 e dal D.L. 03/10/2006, n. 262) e alle quali verrà dedicata la parte conclusiva del presente contributo. 11 Cfr. Principio contabile nazionale 16, D.VIII. 12 Ci si riferisce in particolare alle rivalutazione contenute nelle L. 448/2001, 350/2003 e 266/ Ci si riferisce, per esempio, alle rivalutazioni eseguite in caso di perfezionamento di operazioni di natura straordinaria, quali le fusioni e le scissioni, in caso di emersione di un disavanzo, ovvero alle operazioni di conferimento, qualora le perizie, redatte ai sensi degli artt o 2465 (in caso di conferimento in società a responsabilità limitata), attestino un valore dei beni conferiti superiore a quelli risultanti dalle scritture contabili del soggetto conferente. 5

4 b) le spese sostenute per la manutenzione e riparazione dello stesso 14, che abbiano carattere di straordinarietà e che, quindi, possano ritenersi capitalizzabili, poiché atte a migliorare le condizioni del bene; c) le spese per l ampliamento, l ammodernamento, il miglioramento o il rinnovamento dell immobile 15, la cui capitalizzabilità è correlata alla capacità di incrementare in modo significativo e misurabile la produttività o la sicurezza di un bene 16 e la cui difficoltà di quantificazione richiede spesso la redazione di una perizia tecnica; d) la perdita durevole di valore dell immobile. Infatti, come previsto dal Principio contabile nazionale OIC 16, il valore netto contabile non può mai eccedere il valore recuperabile, il quale è definito come il maggiore tra il presumibile valore di realizzo con la vendita del bene (ovverosia, il valore che può essere ricavato dalla cessione del bene in una vendita conclusa a valori normali tra parti interessate e informate) e il suo valore d uso (il quale è definito come ( ) il valore attuale dei flussi di cassa attesi nel futuro derivanti o attribuibili alla continuazione dell utilizzo dell immobilizzazione, compresi quelli derivanti dallo smobilizzo della stessa al termine della sua vita utile ) I criteri di ripartizione del valore da ammortizzare Il Documento OIC 16 dei Principi contabili nazionali specifica, invece, che il valore da ammortizzare è la differenza tra il costo dell immobilizzazione ( ) e il suo presumibile valore residuo al termine del periodo di vita utile. Inoltre, si evidenzia come l art. 2426, n. 2), c.c., nello stabilire l obbligo di ammortamento sistematico per le immobilizzazioni materiali e immateriali a utilità limitata nel tempo 18, individui quale criterio fondamentale per la determinazione dell ammortamento il concetto della residua possibilità di utilizzazione. In proposito, la dottrina 19 è unanime nel considerare tale concetto come strettamente connesso a quello relativo alla definizione di vita economica utile. Pertanto, la residua possibilità di utilizzazione di un cespite è indubbiamente correlata alla durata economica del bene medesimo, ovverosia al periodo in cui si stima che lo stesso possa partecipare attivamente al ciclo economico dell impresa, apportandovi una certa utilità. Questo lasso temporale è generalmente inferiore alla durata fisica del bene ed è strettamente dipendente da una serie di fattori, tra i quali, si segnalano per importanza: il deterioramento fisico legato al trascorrere del tempo; l intensità di utilizzo; i fattori ambientali e le condizioni di utilizzo; l obsolescenza tecnica del cespite stesso e/o del bene per cui viene impiegato; le politiche di manutenzione e riparazione. Peraltro, va precisato come l art. 2426, n. 2), c.c., non fornisca precise indicazioni riguardo alla distribuzione degli ammortamenti nell arco temporale della durata economica dell immobilizzazione 20. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, si ritiene validamente applicabile il metodo cosiddetto a quote costanti. Lo stesso Documento n. 16 dei Principi contabili nazionali 21, infatti, pur riconoscendo che i criteri di ammortamento devono assicurare una razionale e sistematica imputazione del valore dei cespiti durante la stimata vita utile dei medesimi, individua, quale metodo preferibile, quello derivante dall applicazione di quote costanti, che si fonda sulla ripartizione del valore da ammortizzare per il numero degli esercizi di vita utile del cespite e si caratterizza per una relativa semplicità di applicazione, oltre che per la facilità di interpretazione dei bilanci, agevolando il confronto tra gli stessi. Allo stesso tempo, tuttavia, il Documento citato non esclude la validità del metodo delle quote decrescenti, basato sulla considerazione che l efficienza tecni- 14 Cfr. Principio contabile nazionale 16, D.VI. 15 Cfr. Principio contabile nazionale 16, D.III e D.IV. 16 Qualora i costi in esame non producano i citati effetti, devono essere addebitati a conto economico poiché rappresentativi di spese per la manutenzione ordinaria del bene. 17 Per un approfondimento sul tema si vedano il Principio contabile nazionale OIC 16, D.XIII) e la Guida all applicazione dell impairment test dello IAS 36, del febbraio 2006 predisposta dalla Commissione per i Principi Contabili. 18 I beni a utilità illimitata, quali i terreni, restano invece esclusi dal processo di ammortamento. 19 Si vedano, a titolo meramente esemplificativo, R. Caramel, Il bilancio delle imprese, le norme di legge e le regole tecniche per redigere il rendiconto annuale, Il Sole 24 Ore, 1996, pag. 126, e Santesso-Sostero, Principi contabili per il bilancio d esercizio, Il Sole 24 Ore, 1997, pagg. 260 e ss.. 20 La norma si limita a chiarire che il piano di ammortamento può sempre essere suscettibile di mutamenti e che, in ogni caso, le modifiche dei criteri di ammortamento e dei coefficienti applicati devono essere motivate nella nota integrativa. A tal proposito, preme osservare come a ogni mutamento significativo della vita utile del cespite debba corrispondere un adeguamento del piano di ammortamento originariamente previsto. 21 Cfr. Principio contabile nazionale 16, D.XI.4. 6

5 ca dei beni tende a diminuire col tempo e che i costi di manutenzione a essi correlati possono essere talvolta crescenti 22. Ciò detto, si ricorda come il piano di ammortamento debba essere periodicamente rivisto al fine di verificare la permanenza delle ipotesi iniziali, dovendosi altrimenti operare una revisione delle stime originariamente effettuate, in ordine al periodo di residua possibilità di utilizzazione. In tal caso, il valore contabile residuo andrà ripartito in ragione della nuova vita economica utile del cespite, motivando tale rettifica nella nota integrativa L ammortamento dei fabbricati civili e dei terreni Una particolare categoria di immobilizzi si identifica nei fabbricati cosiddetti civili e nei terreni. Infatti, con specifico riferimento ai beni che devono essere sottoposti a processo di ammortamento, il Principio contabile nazionale OIC prevede che tutti i cespiti debbano essere sottoposti ad ammortamento, ad eccezione dei fabbricati civili e di tutti i cespiti che non esauriscono nel tempo la loro utilità. Con riferimento ai primi, il Principio contabile in commento precisa che, qualora questi assumano carattere accessorio o pertinenziale rispetto ai fabbricati strumentali, divenendo così anch essi indirettamente strumentali all esercizio dell impresa, gli stessi debbano essere assimilati ai fabbricati industriali e, quindi, essere assoggettati al processo di ammortamento. Qualora gli stessi assumano, invece, una funzione di mero investimento patrimoniale, nella maggior parte dei casi potranno sottrarsi al processo di ammortamento, in ragione del fatto che non si tratterebbe di beni soggetti a deperimento e obsolescenza, in quanto aventi una vita economica utile tendenzialmente indeterminata, almeno in presenza di un adeguata attività manutentiva e conservativa 24. Tra i cespiti a utilità indefinita, il Principio contabile citato contempla, invece, proprio i terreni, con l eccezione di alcune ipotesi particolari, quali ad esempio i terreni ( ) adibiti a frutticoltura che, dopo un certo numero di anni, perdono progressivamente la loro capacità produttiva fino a richiedere l eliminazione delle piantagioni e, dopo una pausa di riposo, la ripiantumazione, per i quali si è affermato che ( ) la differenza tra il valore del terreno «piantumato» e il valore del terreno «nudo» debba fare oggetto di ammortamento 25, nonché i terreni adibiti a cave 26. Il più volte richiamato criterio dell utilizzazione limitata nel tempo, in secondo luogo, conduce a ritenere che il valore da ammortizzare sia costituito dalla differenza tra il costo dell immobilizzazione ed il suo presumibile valore residuo al termine del periodo di vita utile 27, poiché detto valore misura, per definizione, la parte del bene che non perde utilità. Al proposito, anche il Principio contabile internazionale IAS 16 afferma, sostanzialmente, che il valore ammortizzabile di un cespite deve essere determinato al netto del valore residuo, tranne il caso in cui questo sia trascurabile, precisando che il valore residuo, quando sia significativo, deve essere stimato alla data dell acquisto e non essere successivamente rettificato, in considerazione della dinamica dei prezzi. La stima deve riflettere, quindi, il valore residuo prevalente, nel momento in cui la si effettua, per beni simili giunti al termine della loro vita economica utile, che abbiano operato in analoghe condizioni di utilizzo. Nel caso in cui fossero prevedibili, al termine della vita utile del bene, significativi costi di rimozione e smobilizzo, conclude lo IAS, 22 Inoltre, con riferimento alle modalità di applicazione della metodologia di ammortamento a quote decrescenti, il Documento 16 precisa che possono essere adottati due distinti procedimenti, rispettivamente denominati ammortamento logaritmico e ammortamento aritmetico o americano. Peraltro, limitatamente ad alcune categorie di immobilizzazioni, presenti in particolari settori produttivi quali, per esempio, quelli delle industrie estrattive, minerarie e petrolifere il Documento 16 consente l ammortamento a quote variabili in base ai volumi di produzione realizzati. Quest ultimo metodo di applicazione degli ammortamenti consiste [ ] nell attribuire a ciascun esercizio la quota di ammortamento di competenza determinata dal rapporto tra le quantità prodotte nell esercizio e le quantità di produzione totale prevista durante l intera vita utile dell immobilizzazione, in forza di un più generale principio di correlazione tra i costi e i ricavi. 23 Cfr. Principio contabile nazionale OIC 16 - Le immobilizzazioni materiali, D.XI) Ammortamento, n Più in particolare, il Principio contabile nazionale OIC n.16 suddivide i fabbricati civili in due distinte categorie anche in considerazione della destinazione agli stessi attribuita. In particolare, ai fini dell ammortizzabilità di detti immobili, il principio contabile prevede che: - gli immobili, aventi carattere accessorio rispetto a quelli strumentali e indirettamente strumentali all attività esercitata dall impresa, debbano essere sottoposti ad ammortamento; - i fabbricati, che rappresentano ( ) un altra forma di investimento, possano anche non essere ammortizzati. Tuttavia, qualora si decida di sottoporli a processo di ammortamento, quest ultimo deve rispondere alle medesime caratteristiche previste per i piani di ammortamento disposte per le altre immobilizzazioni materiali. 25 Cfr. G.E. Colombo, Il bilancio di esercizio, in Trattato delle società per azioni diretto da G.E. Colombo e G.B. Portale, UTET, 1994, pagg. 224 e ss.. 26 Per questi ultimi, in particolare, va riconosciuto che, pur dovendosi considerare tra i beni con vita utile definita, non debbano essere sottoposti a un processo di ammortamento, bensì, in considerazione dei costi a cui solitamente devono far fronte le imprese al termine del loro sfruttamento (per esempio, i costi di risistemazione dei terreni), sarebbe più idoneo parlare di accantonamento a fondi di rinnovamento. Come previsto dal Principio contabile nazionale OIC 16, D.X), In tali situazioni, si rende necessario addebitare al conto economico quelle quote necessarie per assicurare la costituzione di un fondo che consenta di ripristinare gli impianti allo stato in cui devono essere restituiti. Tali stanziamenti vanno effettuati sulla base di elementi oggettivi e valida documentazione (perizie tecniche, ecc.) e vanno iscritti tra i Fondi per rischi e oneri - Altri. 27 Valore residuo del bene ottenibile dallo smobilizzo, quindi, e non dall impiego nell attività dell impresa; il permanere di un valore residuo di utilizzo sarebbe un indicatore, infatti, di un errore nella valutazione della vita utile. 7

6 di essi andrebbe tenuto conto in sede di determinazione del valore residuo del bene. Anche il Principio contabile nazionale OIC 16 afferma che il valore da ammortizzare è la differenza tra il costo dell immobilizzazione ( ) e il suo presumibile valore residuo al termine del periodo di vita utile. Il valore residuo dell immobilizzazione al termine del periodo di vita utile deve essere aggiornato periodicamente dopo essere stato stimato al momento della preparazione del piano di ammortamento in base ai prezzi realizzabili sul mercato attraverso la cessione di immobilizzazioni simili sia per le loro caratteristiche tecniche sia per il processo di utilizzazione cui sono state sottoposte. Tale valore va considerato al netto delle spese di rimozione. Detto valore di realizzo è spesso così esiguo rispetto al valore da ammortizzare che di esso non si tiene conto. Il documento precisa, infine, che ( ) nei casi in cui il costo di rimozione superi il prezzo di realizzo, l eccedenza, se rilevante, dovrebbe essere accantonata lungo la vita utile del cespite. Con l unico temperamento della significatività, prevista dal Principio contabile internazionale IAS 16, o della esiguità rispetto al valore da ammortizzare, nonché del periodico aggiornamento del valore residuo previsto dal Principio contabile nazionale OIC 16, i Principi contabili concordano dunque nell affermare che il valore residuo vada portato a deconto del costo di acquisto e sulla medesima linea interpretativa si colloca la dottrina civilistica 28. Con riferimento ai terreni su cui insistono i fabbricati dell impresa ed ai terreni pertinenziali, che presentino comunque un valore residuo al termine della vita utile, pari al valore del terreno nudo (al netto degli oneri di demolizione del fabbricato, ove necessario), sarà pertanto applicazione del principio generale suesposto concludere che il processo di ammortamento dovrà interessare il valore del fabbricato con esclusione del valore residuo del terreno, così come sopra determinato. Tali conclusioni trovano, peraltro, conferma nel Principio contabile nazionale OIC 16, il quale stabilisce che ( ) nel caso in cui il valore dei fabbricati incorpori anche quello dei terreni sui quali essi insistono, il valore dei terreni va scorporato ai fini dell ammortamento sulla base di stime. In quei casi, invece, in cui il terreno ha un valore in quanto vi insiste un fabbricato, se lo stesso viene meno il costo di bonifica può azzerare verosimilmente quello del terreno, con la conseguenza che anch esso va ammortizzato 29. Un diverso comportamento condurrebbe infatti alla violazione non già del principio di prudenza, posto che le quote di ammortamento vengono computate su un valore più elevato, comprimendo quindi, ceteris paribus, il risultato degli esercizi di vita utile, bensì del principio di competenza, attribuendo agli esercizi successivi al termine della vita utile del bene il componente positivo di reddito (plusvalenza), espresso dalla differenza tra il prezzo di cessione ed il valore contabile (pari a zero, essendo il bene interamente ammortizzato). Sarà peraltro necessario, a nostro avviso, porre la massima attenzione anche alla determinazione del valore residuo, preferibilmente con l ausilio di stime o perizie tecniche, onde evitare di attribuire agli esercizi interessati dall ammortamento utili soltanto sperati, risultanti dall adozione di un valore residuo non veritiero, in quanto troppo elevato, violando in tal modo il principio della prudenza Data di inizio del processo di ammortamento Con riferimento al momento a partire dal quale il processo di ammortamento può avere inizio, il Documento OIC 16 dei Principi contabili nazionali precisa che ( ) l ammortamento inizia nel momento in cui il cespite è disponibile e pronto per l uso. L individuazione del momento a partire dal quale è possibile procedere con l ammortamento di un fabbricato può, in particolari circostanze, rivelarsi problematico, dovendosi tenere conto del fatto che il bene sia stato acquistato, ovvero prodotto dall impresa. Nel caso dell acquisto, la soluzione è immediata; infatti, poiché l ammortamento deve avere inizio quando il cespite è disponibile e pronto per l uso, con riferimento agli immobili si ritiene che tale momento possa essere individuato anche in ragione dell avvenuto rilascio delle autorizzazioni e dei certificati che consentono legittimamente di utilizzare l immobile e destinarlo al soddisfacimento dei fabbisogni aziendali. Nel caso, invece, in cui la costruzione del bene avvenga invece in economia, ovvero sia concessa in appalto a terzi, la situazione è più complessa, dovendosi distinguere due possibili situazioni, riconducibili essenzialmente alla circostanza: che la costruzione del bene venga iniziata e conclusa nel corso del medesimo esercizio; che la costruzione del bene venga iniziata nel corso di un esercizio e ultimata nel corso di un altro. Con riferimento al primo caso prospettato, ci si limita a osservare come la soluzione da adottarsi sia del tutto analoga a quella prospettata nel caso di acquisto del bene. Diversamente, nel caso in cui la costruzione anche interna del bene, come spesso accade, richieda, tra progettazione e realizzazione, un periodo di tempo molto lungo, o comunque tale per cui le spese per la costruzione vengano sostenute in un esercizio diverso da quello in cui l immobilizzazione sarà pronta per l uso, si rende necessario adottare qualche ulteriore accorgimento. In particolare, il corretto trattamento contabile dovrebbe essere realizzato mediante la rilevazione: nelle singole voci del conto economico appartenenti al gruppo B) Costi della produzione, delle 28 Cfr. G.E. Colombo, Op. cit., pag. 240 e F. Di Sabato, Manuale delle società, UTET, 1994, pag Cfr. Principio contabile nazionale OIC 16 - Le immobilizzazioni materiali, D.XI) Ammortamento, n. 7. Avvalendosi della deroga da ultimo richiamata, molte imprese italiane hanno sinora assoggettato ad ammortamento anche la quota di costo riferibile all area.

7 spese sostenute durante l esercizio per la realizzazione dell immobilizzazione; nella voce A) Valore della produzione del conto economico, al numero 4) Incrementi di immobilizzazioni per lavori interni, del valore corrispondente alla quota parte dell immobilizzazione completata, nel limite dei costi effettivamente sostenuti; nella voce dello stato patrimoniale B.II.5) Immobilizzazioni in corso e acconti, in diretta contropartita della precedente rilevazione, del valore di costo dei beni realizzati. Tali registrazioni contabili si ripeterebbero annualmente sino all esercizio in cui si verificasse il completamento del bene, o meglio sino all esercizio in cui il bene fosse pronto per l uso; solo in tale esercizio si procederebbe quindi allo storno del valore accumulato nella voce B.II.5) Immobilizzazioni in corso e acconti, con iscrizione, in contropartita, della voce B.II.1) Terreni e fabbricati e conseguente inizio del processo di ammortamento secondo il piano stabilito. 3. Gli immobili iscritti tra le rimanenze: alcuni cenni Come anticipato nella premessa al presente lavoro, se l attività dell impresa fosse diretta alla produzione e allo scambio di immobili, nei confronti di questi ultimi sotto il profilo contabile troverebbero applicazione alcune 30 delle previsioni contenute nel Principio contabile nazionale OIC 13 che disciplina le modalità di contabilizzazione e di valutazione delle rimanenze di magazzino. Infatti, le giacenze di magazzino sono costituite dall insieme dei beni acquisiti, impiegati e prodotti nell ambito dell attività d impresa, esistenti alla fine dell esercizio 31. La loro esatta rilevazione, classificazione e valutazione è precipuamente volta a consentire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale della società, nel rispetto del principio della competenza economica e della correlazione costi-ricavi. Si osservi, infatti, come le rimanenze di beni rappresentino costi sostenuti nell esercizio che, tuttavia, in ossequio al citato principio di competenza, devono essere sospesi e rinviati all esercizio in cui verranno realizzati i correlati ricavi. Le corrette modalità di rilevazione in bilancio delle giacenze di magazzino sono individuate negli artt e 2425, c.c., contenenti rispettivamente gli schemi di bilancio relativi allo Stato Patrimoniale e al Conto Economico. In particolare, l art citato colloca le giacenze di magazzino al numero I) Rimanenze della voce C) Attivo circolante dello Stato Patrimoniale, disponendone la seguente classificazione: 1) materie prime, sussidiarie e di consumo; 2) prodotti in corso di lavorazione e semilavorati; 3) lavori in corso su ordinazione; 4) prodotti finiti e merci; 5) acconti. L art citato prevede invece l iscrizione delle variazioni delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e prodotti finiti al numero 2) della voce A) Valore della produzione, e l iscrizione delle variazioni di rimanenze di materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci, al numero 11) della voce B) Costi della produzione. Si osservi come sia la stessa distinzione concettuale esistente tra le diverse categorie individuate nello schema di Stato Patrimoniale a guidare la collocazione in bilancio delle giacenze della Società. Più precisamente, le materie prime sono costituite dai beni acquisiti presso terze economie e destinati a essere incorporati nei prodotti finiti, tra cui vanno annoverati i semilavorati costituenti parti finite d acquisto 32. Le materie sussidiarie sono rappresentate, invece, dai beni destinati a essere utilizzati ai fini del completamento dei prodotti. Stante la particolare tipologia di beni oggetto del presente approfondimento, vale la pena ricordare come, per quanto concerne, in particolare, la diversa qualificazione di un bene in produzione come semilavorato ovvero come prodotto in corso di lavorazione 33, è la stessa Amministrazione finanziaria a indicare il comportamento opportuno. Chiamato a fornire un interpretazione organica della disciplina relativa alla tenuta della contabilità di magazzino 34, l allora Ministero delle Finanze ha sottolineato il diverso trattamento applicabile ai semilavorati acquistati da terze economie rispetto a quelli fabbricati all interno, evidenziando come soltanto con riferimento ai primi sussista l obbligo di registrazione nell ambito delle scritture di magazzino (che, a sua volta, deriva dall obbligo della distinta rilevazione dei medesimi in inventario), e come invece in relazione ai secondi la qualificazione, come semilavorato, ovvero come prodotto in corso di lavorazione, sia lasciata all impresa stessa, ( ) ciò anche quando il semilavorato del medesimo tipo sia in parte acquistato e in parte fabbricato 30 Anche in considerazione della particolare tipologia di beni oggetto del presente approfondimento. 31 Il riferimento è ai beni di cui la società abbia la proprietà alla chiusura dell esercizio. 32 In tal senso G. Vasapolli, A. Vasapolli, Dal bilancio d esercizio al reddito d impresa, IPSOA, edizione 2006, pag Si osservi in proposito come la scelta tra le due qualificazioni citate non sia del tutto irrilevante ai fini della tematica in esame, in quanto si riflette sulla disciplina applicabile in tema di valutazione fiscale delle rimanenze. Come meglio specificato nel prosieguo, il legislatore fiscale consente infatti l adozione di soluzioni alternative ai fini della valorizzazione dei semilavorati, richiedendo invece l applicazione del costo specifico con riferimento ai prodotti in corso di lavorazione. 34 Il riferimento è alla Circolare 26/11/1981, n

8 dall impresa. Con la conseguenza ulteriore che, soltanto nel caso in cui l impresa qualifichi anche i beni prodotti internamente come semilavorati, sorgerà con riferimento a essi l obbligo di rilevazione nella contabilità di magazzino. Quanto precede evidenzia come, di regola 35, non sussistano criteri oggettivi ai fini della distinzione tra semilavorati e prodotti in corso di lavorazione, ma sia la stessa impresa, di volta in volta, a individuarne la classificazione. Nell ambito dei prodotti finiti vanno annoverati, invece, i beni realizzati dall impresa per i quali sia già stato ultimato il ciclo produttivo, pur risultando ancora di proprietà della società. Per quanto riguarda, infine, le merci, queste sono rappresentate dai beni che vengono ceduti dall impresa nel medesimo stato in cui sono stati acquistati, senza che sui medesimi venga eseguita alcuna lavorazione La valorizzazione delle giacenze di magazzino Al fine di pervenire alla corretta determinazione del risultato dell esercizio 37, l attività di verifica delle quantità dei beni esistenti alla data di chiusura del bilancio deve essere accompagnata da una congrua valorizzazione dei medesimi. Il processo di valutazione delle giacenze di magazzino non è lasciato al giudizio dell imprenditore, bensì trova una specifica disciplina, tanto in ambito civilistico, quanto in ambito fiscale. Nel prosieguo verrà, pertanto, esaminata la normativa, al fine di verificare quale sia il comportamento più idoneo da adottare in sede di valutazione delle rimanenze di magazzino. Inoltre, verrà effettuato qualche breve rimando alla disciplina fiscale, con lo scopo di evidenziarne le differenze riscontrabili rispetto a quella civile. Vale, tuttavia, la pena evidenziare sin da ora che esula dagli scopi del presente lavoro l approfondimento delle problematiche connesse ai lavori in esecuzione di commesse ultrannuali, affidate con contratti di appalto o altri contratti aventi natura similare 38. Pertanto, pur riconoscendo che quest ultima fattispecie risulta particolarmente ricorrente nel settore edile, ci si è limitati all analisi delle questioni connesse alla detenzione di immobili-merce, ovverosia quelli destinati alla compravendita e la cui valutazione può essere ricondotta alla disciplina prevista dal Principio contabile nazionale OIC I criteri civilistici per la valutazione delle rimanenze di magazzino In via preliminare, non pare superfluo sottolineare come la valutazione di ogni elemento costituente l azienda debba essere improntata al rispetto dei principi generali che guidano l attività di redazione del bilancio d esercizio, tra cui si annovera il principio di continuità temporale del metodo di valutazione adottato 39. Tale principio impone il mantenimento di un comportamento coerente nell attività di valutazione ed è volto a contrastare un utilizzo dei criteri valutativi funzionale all attuazione di politiche di bilancio 40. La scelta del criterio di valutazione deve essere quindi adeguatamente ponderata, in quanto destinata a essere mantenuta nel tempo. Venendo più specificamente alle disposizioni che il Codice civile prevede ai fini della valutazione delle rimanenze di magazzino, queste sono contenute nell art. 2426, ai numeri 9) e 10). Più precisamente, la prima delle norme citate individua il criterio generale per la valutazione delle rimanenze, mentre la seconda indica alcuni criteri alternativi (LIFO, FIFO e costo medio ponderato), applicabili ai fini della determinazione del costo dei beni fungibili, dei quali non si darà contezza, in quanto considerata la natura dei beni oggetto di indagine risultano nel concreto di difficile applicazione. A) La valutazione delle rimanenze con il metodo del costo specifico Ai sensi della prima delle norme richiamate, le rimanenze, i titoli e le attività finanziarie non costituenti immobilizzazioni debbono essere iscritti al minore tra il costo d acquisto o di produzione e il valore di realizzo desumibile dall andamento del mercato 41. La disposizione è il risultato dell accostamento di uno dei principi fondamentali della disciplina civilistica in materia di bilancio, costituito dalla rilevazione a costo storico dei beni appartenenti all impresa in funzionamento, con l esigenza di impedire una sopravvalutazione del patrimonio aziendale 42, che si produr- 35 L eccezione è rappresentata dalle aziende che producono a flusso continuo, per le quali non si può che parlare di prodotti in corso di lavorazione. Al proposito, si veda I. Facchinetti, Gestione e contabilità del magazzino, Il Sole 24 Ore, edizione 2001, pag Come precisato da G. Vasapolli e A. Vasapolli, nell opera citata, non rientrano nel concetto di lavorazione l eventuale imballaggio o confezionamento dei beni da parte dell impresa. 37 Nonché, del reddito di periodo. 38 Sotto il profilo civilistico, la disciplina dei lavori in corso su ordinazione è contenuta nel principio contabile nazionale OIC 23, mentre fiscalmente il riferimento va fatto all art. 93, D.P.R. 22/12/1986, n. 917, di recente modificato ad opera dell art. 36, co. 20, D.L. 04/07/2006, n. 223, convertito dalla L. 04/08/2006, n.248, nonché dall art. 1, co. 70, L. 27/12/2006, n. 296 (c.d. Legge Finanziaria per l anno 2007). 39 L art bis, c.c., rubricato Principi di redazione del bilancio, dispone, al numero 6, che i criteri di valutazione non possono essere modificati da un esercizio all altro. Il medesimo articolo ammette poi, in casi eccezionali, deroghe al predetto principio, disponendo in tal caso l obbligo di motivare la deroga in nota integrativa, indicandone altresì l influenza sulla rappresentazione della situazione patrimoniale e finanziaria e del risultato economico. 40 È del tutto evidente, infatti, come il passaggio da un criterio valutativo a un altro potrebbe condurre a un risultato significativamente diverso, destinato a ripercuotersi sulla determinazione dell utile di periodo. 41 Con la precisazione che tale minor valore non può essere mantenuto nei successivi bilanci se sono venuti meno i motivi della rettifica effettuata. 42 Nel rispetto del più generale principio di prudenza. 10

9 rebbe qualora tali valori storici venissero mantenuti anche in presenza di condizioni di mercato tali da escluderne, di fatto, la possibilità di realizzo. I criteri per determinare il primo dei due parametri di riferimento, ovverosia il costo d acquisto o di produzione, sono individuati nel punto n. 1 del medesimo art Più precisamente, nel costo dei beni acquistati (da indicarsi al netto di eventuali sconti, abbuoni o premi) vanno ricompresi anche gli oneri accessori 43. Nel costo di fabbricazione, invece, devono essere inclusi, in primo luogo, tutti i costi direttamente imputabili al prodotto. Andranno, quindi, ricompresi i costi d acquisto dei materiali impiegati nella produzione (comprensivi degli oneri accessori), nonché le spese industriali di produzione e trasformazione. A tal proposito e per quanto di nostro interesse, va ricordato come il Principio contabile OIC 13 annoveri tra gli oneri tipicamente identificabili quali costi diretti di fabbricazione il costo dei materiali utilizzati, il costo della mano d opera diretta (inclusivo degli oneri accessori), i semilavorati, gli imballaggi e i costi relativi a licenze di produzione. L art precisa, poi, che nel costo di produzione possono essere inclusi anche altri costi, per la quota ragionevolmente imputabile al prodotto, relativi al periodo di fabbricazione e fino al momento in cui il bene può essere utilizzato 44 ; con gli stessi criteri possono essere aggiunti gli oneri relativi al finanziamento della fabbricazione, interna o presso terzi. Secondo il Principio contabile OIC 13, la possibilità di includere gli oneri finanziari nell ambito del costo delle rimanenze è limitato ai casi in cui un finanziamento ( ) è stato assunto a fronte di specifiche voci che richiedono un processo produttivo di vari anni prima di poter essere vendute 45 e sempre a condizione che gli interessi computati siano esclusivamente quelli sostenuti nel periodo di produzione, l onere relativo sia rimasto a carico dell impresa, il costo complessivo degli interessi non ecceda il valore di realizzo del prodotto e che, infine, della capitalizzazione degli interessi sia data notizia nella nota integrativa. Il Principio contabile OIC 13 individua quali oneri rientranti nell ambito dei costi indiretti di produzione gli stipendi, i salari e gli oneri relativi alla mano d opera indiretta e al personale di stabilimento, gli ammortamenti economicotecnici dei cespiti destinati alla produzione (a esclusione degli ammortamenti stanziati esclusivamente in applicazione di norme tributarie), le manutenzioni e le riparazioni, i materiali di consumo, nonché le altre spese effettivamente sostenute per la lavorazione dei prodotti (acqua, manutenzione esterna, ecc ) 46. Rientrano altresì nell ambito dei costi di trasformazione, e quindi contribuiscono alla formazione del valore delle rimanenze finali, tutte quelle spese generali di produzione che si rendono necessarie per porre le rimanenze di magazzino nel loro attuale stato e sito, le quali vanno ripartite sulla produzione dell esercizio sulla base della capacità produttiva normale dell impresa 47. Al contrario, non concorrono alla formazione del valore delle rimanenze né le spese generali amministrative, né le spese di vendita, connesse alla distribuzione dei prodotti I criteri fiscali per la valutazione delle rimanenze di magazzino La disciplina fiscale relativa alla valutazione delle giacenze di magazzino è contenuta nell art. 92, D.P.R. 22/12/1986, n Ai sensi della norma citata, le rimanen- 43 Ad eccezione degli oneri finanziari, i quali come precisato dal Principio contabile 13 sono esclusi sia dal concetto di prezzo effettivo d acquisto, sia da quello di oneri accessori. 44 La relazione ministeriale a commento dell art. 2426, c.c., sottolinea come la disposizione citata non attribuisca una facoltà di scelta arbitraria, bensì semplicemente l applicazione di una discrezionalità tecnica in relazione alla specifica situazione produttiva. 45 L esempio riportato dal principio contabile è quello del brandy, ma analogamente dovrebbe potersi estendere il principio anche alla produzione di beni immobili. 46 In caso di acquisto di interi complessi immobiliari, potrebbe risultare difficoltoso determinare il costo di ogni singola unità immobiliare facente parte dello stesso. In tali circostanze, si ritiene che debba essere individuato un criterio oggettivo di ripartizione dello stesso che può essere individuato: a) ripartendo il costo complessivo su ogni singola unità immobiliare sulla base dell incidenza della metratura della stessa sul totale; ovvero b) laddove la metratura non rappresenti più un criterio oggettivo a causa delle differenti finiture e livello di commerciabilità di ogni unità immobiliare (bilocali, trilocali, ecc.), ripartendo il costo complessivo sostenuto su ogni singola unità immobiliare sulla base del valore di mercato proporzionalmente attribuibile a ciascuna di esse. In particolare, una volta determinato in modo oggettivo il valore di ogni singola unità immobiliare e dell intero complesso immobiliare, si potrebbe ripartire il costo inizialmente sostenuto sulla base di una semplice proporzione. Si ritiene che la valutazione sulla base del metodo sub b) possa ritenersi il più appropriato, se determinato sulla base di valori di mercato stimati in modo ragionevole e attendibile. 47 La suddivisione delle spese generali di produzione sulla base della produzione effettiva, anziché sulla base di un volume normale di produzione, comporterebbe infatti, in caso di sottoutilizzo della capacità produttiva, la sospensione di costi in realtà di competenza dell esercizio, quali sono quelli connessi alla capacità non utilizzata (come, per esempio, i costi connessi a impianti o macchinari inattivi). 48 Si riporta di seguito l articolo citato. 1. Le variazioni delle rimanenze finali dei beni indicati all articolo 85, comma 1, lettere a) e b), rispetto alle esistenze iniziali, concorrono a formare il reddito dell esercizio. A tal fine le rimanenze finali, la cui valutazione non sia effettuata a costi specifici o a norma dell articolo 93, sono assunte per un valore non inferiore a quello che risulta raggruppando i beni in categorie omogenee per natura e per valore e attribuendo a ciascun gruppo un valore non inferiore a quello determinato a norma delle disposizioni che seguono. 2. Nel primo esercizio in cui si verificano, le rimanenze sono valutate attribuendo ad ogni unità il valore risultante dalla divisione del costo complessivo dei beni prodotti e acquistati nell esercizio stesso per la loro quantità. 3. Negli esercizi successivi, se la quantità delle rimanenze è aumentata rispetto all esercizio precedente, le maggiori quantità, valutate a norma del comma 2, costituiscono voci distinte per esercizi di formazione. Se la quantità è diminuita, la diminuzione si imputa agli incrementi formati nei precedenti esercizi, a partire dal più recente. La nota continua nella pagina successiva. 11

10 ze, la cui valutazione non sia effettuata a costi specifici 49, sono iscritte a un valore non inferiore a quello che risulta raggruppando i beni in categorie omogenee, per natura e per valore, e attribuendo a ciascun gruppo un valore non inferiore al minore tra il costo (determinato utilizzando uno dei seguenti metodi: LIFO a scatti o altre varianti del LIFO, media ponderata, FIFO) e il valore normale medio dei beni (ovverosia il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi similari nel tempo e nel luogo in cui i beni sono stati acquisiti) nell ultimo mese dell esercizio 50. Fanno eccezione i prodotti in corso di lavorazione, i quali devono essere valutati esclusivamente sulla base delle spese sostenute nell esercizio. Anche la disciplina fiscale, quindi, individua, al pari della norma civilistica, il criterio del costo specifico quale criterio-guida, ai fini della valorizzazione delle rimanenze, riconoscendo poi la possibilità di adottare anche criteri alternativi, a condizione che dai medesimi non risulti una valutazione inferiore a quella che sarebbe risultata dall adozione dei metodi individuati nella disposizione citata 51. Per quanto riguarda la nozione di costo da applicare ai fini della valutazione fiscale delle rimanenze, qualunque sia il metodo poi di fatto utilizzato, il riferimento è all art. 110, TUIR. Ai sensi della disposizione citata, nella determinazione del costo rientrano, oltre agli oneri diretti d acquisto o di produzione, gli oneri accessori di diretta imputazione. Sono al contrario esclusi gli interessi passivi (sotto il profilo esclusivamente fiscale) e le spese generali. Nel costo di fabbricazione possono essere inoltre inclusi anche costi diversi da quelli direttamente imputabili al prodotto. 4. L introduzione dei Principi contabili internazionali (IAS): brevi cenni Come noto, il D.Lgs. 25/02/2005, n. 38, ha dato attuazione alla delega attribuita al Governo per il recepimento dei Principi contabili internazionali IAS (International Accounting Standards) 52. Sotto il profilo soggettivo, la predetta disposizione ha individuato diverse categorie di soggetti nei confronti dei quali l applicazione degli IAS si è resa obbligatoria, facoltativa, ovvero ancora debba intendersi preclusa 53. In particolare, l art. 2, D.Lgs. 38/2005, impone l adozione dei Principi contabili internazionali per: a) le società emittenti strumenti finanziari ammessi alla negoziazione in mercati regolamentati di qualsiasi Stato membro dell Unione europea 54 ; b) le società aventi strumenti finanziari diffusi tra il pubblico 55 ; c) le banche italiane, le società finanziarie capogruppo dei gruppi bancari, le società di gestione del risparmio, le società finanziarie e gli istituti di moneta elettronica 56 ; d) le imprese di assicurazione 57 ; e) le società consolidate da quelle per le quali vige l obbligo di adozione degli IAS, diverse da quelle 4. Per le imprese che valutano in bilancio le rimanenze finali con il metodo della media ponderata o del primo entrato, primo uscito o con varianti di quello di cui al comma 3, le rimanenze finali sono assunte per il valore che risulta dall applicazione del metodo adottato. 5. Se in un esercizio il valore unitario medio dei beni, determinato a norma dei commi 2, 3 e 4, è superiore al valore normale medio di essi nell ultimo mese dell esercizio, il valore minimo di cui al comma 1, è determinato moltiplicando l intera quantità dei beni, indipendentemente dall esercizio di formazione, per il valore normale. Per le valute estere si assume come valore normale il valore secondo il cambio alla data di chiusura dell esercizio. Il minor valore attribuito alle rimanenze in conformità alle disposizioni del presente comma vale anche per gli esercizi successivi sempre che le rimanenze non risultino iscritte nello stato patrimoniale per un valore superiore. 6. I prodotti in corso di lavorazione e i servizi in corso di esecuzione al termine dell esercizio sono valutati in base alle spese sostenute nell esercizio stesso, salvo quanto stabilito nell articolo 93 per le opere, le forniture e i servizi di durata ultrannuale. 7. Le rimanenze finali di un esercizio nell ammontare indicato dal contribuente costituiscono le esistenze iniziali dell esercizio successivo. 8. Per gli esercenti attività di commercio al minuto che valutano le rimanenze delle merci con il metodo del prezzo al dettaglio si tiene conto del valore così determinato anche in deroga alla disposizione del comma 1, a condizione che nella dichiarazione dei redditi o in apposito allegato siano illustrati i criteri e le modalità di applicazione del detto metodo, con riferimento all oggetto e alla struttura organizzativa dell impresa. 49 Ovvero a norma dell art. 93, TUIR, relativo a opere, forniture e servizi di durata ultrannuale. 50 Come già ricordato in precedenza con riferimento agli aspetti contabili relativi alla valutazione degli immobili c.d. merce, i metodi alternativi di valutazione delle rimanenze (LIFO, FIFO e costo medio ponderato) difficilmente possono trovare concreta applicazione. 51 Le diverse finalità perseguite dalle discipline civilistica e fiscale sono evidenti: la prima, come già osservato, è volta a contrastare fenomeni di sopravvalutazione del patrimonio aziendale, la seconda, al contrario, a evitare fenomeni di erosione della base imponibile. 52 Cfr. art. 25, L. 31/10/2003, n Sono escluse dall adozione degli IAS tutte le società diverse da quelle richiamate nell art. 2, D.Lgs. 38/2005, nonché le società minori che possono redigere il bilancio di esercizio in forma abbreviata. Va, tuttavia, osservato come l art. 4, co. 6, D.Lgs. 38/2005, preveda che, con riferimento alle predette società, un decreto del Ministero dell Economia e delle Finanze e del Ministero della Giustizia in futuro potrebbe prevedere la facoltà di adozione degli IAS. 54 Cfr. art. 2, co. 1, lett. a), D.Lgs. 38/ Cfr. art. 2, co. 1, lett. b), D.Lgs. 38/ Cfr. art. 2, co. 1, lett. c), D.Lgs. 38/ Cfr. art. 2, co. 1, lett. d), D.Lgs. 38/

11 che possono redigere il bilancio d esercizio in forma abbreviata 58. Peraltro, l adozione degli IAS era obbligatoria fin dal bilancio consolidato relativo all esercizio in corso al 31 dicembre 2005, redatto dalle società di cui alle precedenti lett. a), b), c) e d). Per le medesime società, diviene altresì obbligatoria la redazione del bilancio di esercizio a partire dall esercizio chiuso o in corso al 31 dicembre Inoltre, le stesse possono facoltativamente adottare i Principi contabili internazionali ai fini della redazione del bilancio di esercizio chiuso, ovvero in corso, al 31 dicembre 2005, qualora anche per la redazione del bilancio consolidato siano stati adottati i Principi contabili internazionali. Prima di affrontare in modo maggiormente approfondito le problematiche connesse all adozione dei Principi contabili internazionali e, più specificamente, quelli di maggior importanza per la contabilizzazione e la valutazione dei beni immobili, pare opportuno formulare quantomeno qualche breve considerazione in ordine alle differenze e a punti di contatto tra i Principi contabili nazionali sino ad ora esaminati e gli IAS. Infatti, come sottolineato anche dallo stesso OIC, fatta eccezione per gli immobili destinati a investimento immobiliare 59, ( ) La definizione di immobilizzazione materiale contenuta nel Principio contabile nazionale n.16 e quella di immobili, impianti e macchinari contenuta nello IAS n.16 sono sostanzialmente equivalenti, in quanto entrambe fanno riferimento a beni detenuti dall impresa, di uso durevole, come strumentali per la produzione del reddito (utilizzo diretto nella produzione di beni o servizi, per usi nell amministrazione aziendale o per locazione) 60. Inoltre, in ordine al valore iniziale di iscrizione in bilancio, sia il Principio contabile nazionale OIC 16 sia lo IAS 16 prevedono l adozione del costo (di acquisto o di costruzione) comprensivo degli oneri di diretta imputazione. Da ultimo, si evidenzia come, diversamente dai Principi contabili nazionali, lo IAS 16 non privilegi alcuno dei metodi di ammortamento enunciati 61, lasciando bensì libera scelta all estensore del bilancio, purché il metodo selezionato rifletta fedelmente la ( ) modalità di consumo attesa dei benefici economici futuri generati dal bene Le immobilizzazioni materiali e gli IAS: lo IAS 16 Nell ambito dei Principi contabili internazionali, il trattamento applicabile ai fini della rilevazione in bilancio delle immobilizzazioni materiali è contenuto nello IAS 16. Le previsioni contenute nel predetto principio non si rendono applicabili a: a) immobili, impianti e macchinari classificati come posseduti per la vendita in conformità all IFRS 5 (attività non correnti possedute per la vendita e attività operative cessate); b) attività biologiche connesse all attività agricola 63 ; c) diritti minerari quali petrolio, gas naturale e simili risorse naturali non rigenerabili. In particolare, con specifico riferimento agli immobili in costruzione e destinati ad essere utilizzati come investimenti immobiliari 64, è previsto che debba comunque essere applicato lo IAS 16 nella loro valutazione: soltanto ( ) Una volta che la costruzione o lo sviluppo è completato, l immobile è qualifìcabile come investimento immobiliare e l entità è tenuta ad applicare lo IAS 40. Lo IAS 40 viene, inoltre, applicato agli investimenti immobiliari in fase di ristrutturazione che continueranno ad essere usati in futuro come investimenti immobiliari. L entità che utilizza il modello del costo per gli investimenti immobiliari secondo quanto previsto dallo IAS 40 deve utilizzare il modello del costo anche nell applicazione del presente Principio L iscrizione e la valutazione in bilancio Il paragrafo 7 del Principio contabile IAS 16 prevede che il costo di un bene possa essere rilevato nell attivo di stato patrimoniale sotto la condizione che: sia probabile che i futuri benefici economici associati all elemento affluiranno all entità; e il costo dell elemento possa essere attendibilmente determinato. 58 Cfr. art. 2, co. 1, lett. e), D.Lgs. 38/ Autonomamente disciplinati dal principio contabile internazionale IAS n. 40. Al proposito, si rimanda al successivo 4.2, dedicato a un breve approfondimento del predetto Principio contabile internazionale. 60 Cfr. OIC, Guida operativa per la transizione ai Principi contabili internazionali (IAS/IFRS), Bozza finale pubblicata il 30 maggio Tra i metodi di ammortamento previsti dallo IAS 16 si ricordano quello a quote costanti, quello a quote proporzionali (il quale comporta una quota di ammortamento decrescente durante la vita utile del cespite) e quello per unità di prodotto (in applicazione del quale la quota di ammortamento è determinata sulla base dell utilizzo atteso o sulla produzione ottenuta dal bene). A tal proposito, si vedano i da 60 a 62 dello IAS Come anticipato nella prima parte del presente capitolo, invece, i principi contabili nazionali privilegiano il metodo di ammortamento a quote costanti. Infatti, nel Principio contabile nazionale 16, D.XI) Ammortamento, punto 4), si precisa che ( ) l avverbio «sistematicamente» non richiede necessariamente l applicazione del metodo a quote costanti, con esclusione di quello a quote decrescenti; tuttavia, il metodo preferibile per il calcolo dell ammortamento rimane il primo. 63 Si veda lo IAS 41 Agricoltura. 64 Ed essere conseguentemente valutati sulla base del principio contabile internazionale IAS 40, di cui si dirà in seguito. 65 Cfr. IAS 16, 5. 13

12 Sotto il profilo della tecnica di rilevazione dei beni che hanno le caratteristiche per essere iscritti nell attivo patrimoniale, lo IAS 16 prevede che il redattore del bilancio provveda ad una preventiva valutazione, volta a definire l unità elementare cui riferire la rilevazione. Infatti, la rilevazione delle immobilizzazioni materiali che rientrano nell ambito della disciplina dello IAS 16 deve essere operata sulla base dell applicazione del c.d. component approach, ovverosia Ciascuna parte di un elemento di immobili, impianti e macchinari con un costo che è rilevante in rapporto al costo totale dell elemento deve essere ammortizzata distintamente 66. Più nel dettaglio, il paragrafo 44 dello IAS 16 prevede che si debba ripartire l importo rilevato inizialmente con riferimento a un elemento di immobili, impianti e macchinari nelle sue parti significative 67 e si deve procedere all ammortamento di ciascuna parte distintamente 68, eventualmente provvedendo a raggruppare quei componenti che hanno analoga vita utile 69. Anch esso, poi, al pari di quanto prevede la prassi nazionale, esclude l applicazione del processo di ammortamento ai beni aventi un utilità illimitata nel tempo. Per quanto di nostro interesse, in applicazione dei principi richiamati, il paragrafo 58 fornisce quindi specifici chiarimenti in relazione al trattamento da adottare con riferimento ai fabbricati e ai terreni su cui i medesimi insistono, precisando che i terreni e gli edifici sono beni separabili e sono contabilizzati separatamente, anche quando vengono acquistati congiuntamente. Con qualche eccezione, come cave e siti utilizzati per discariche, i terreni hanno una vita utile illimitata e quindi non vengono ammortizzati. Gli edifici hanno una vita utile limitata e perciò sono attività ammortizzabili. Un incremento nel valore del terreno sul quale un edificio è costruito non influisce sulla determinazione del valore ammortizzabile del fabbricato 70. In occasione della prima rilevazione, gli immobili, gli impianti e i macchinari devono essere valutati al costo 71, il quale è rappresentato da: il prezzo di acquisto 72, inclusi eventuali dazi all importazione e tasse di acquisto non recuperabili, dopo avere dedotti sconti commerciali e abbuoni; eventuali costi direttamente attribuibili per portare il bene nel luogo e nelle condizioni necessarie al funzionamento nel modo inteso dalla direzione aziendale; la stima iniziale dei costi di smantellamento e di rimozione del bene e bonifica del sito su cui insiste, l obbligazione che si origina per l entità quando l elemento viene acquistato o come conseguenza del suo utilizzo durante un particolare periodo per fini diversi dalla produzione delle scorte di magazzino durante quel periodo. Va osservato, tuttavia, come gli IAS prevedano una deroga al principio del costo per le sole ipotesi di acquisizione del bene nelle quali non è individuabile un corrispettivo in denaro, come per esempio nel caso di permuta, di donazione, di acquisizione del bene nell ambito di una business combination, ove la rilevazione del bene acquisito è effettuata sulla base del suo fair value. Inoltre, un ipotesi ricorrente nel settore immobiliare è rappresentata dall acquisizione di un immobile mediante permuta: in quest ultimo caso, lo IAS 16, 24, prevede che il costo del bene ricevuto debba essere valutato al fair value (valore equo) ( ) a meno che: a) la permuta abbia sostanza non commerciale; ovvero b) né il fair value (valore equo) dell attività ricevuta né quello dell attività scambiata sia valutabile attendibilmente. L elemento acquistato è valutato in questo modo anche se l entità non può immediatamente eliminare contabilmente l attività scambiata 73. Con riferimento al caso sub a), il successivo paragrafo 25 del medesimo Principio contabile chiarisce che si deve ritenere che una permuta ha natura commerciale se: a) la configurazione (rischio, tempistica e importi) dei flussi finanziari dell attività ricevuta differisce dalla configurazione dei flussi finanziari dell attività trasferita; ovvero 66 Cfr. IAS 16, 43. In questo senso risulta evidente l analogia con le previsioni contenute nel Principio contabile nazionale OIC Al riguardo, si segnala come lo IAS 16, 9, consenta di aggregare elementi che individualmente possano essere ritenuti poco significativi, quali stampi, attrezzi o matrici. 68 L esempio fornito dallo standard internazionale in commento riguarda la rilevazione di un aeromobile, per il quale parrebbe appropriato procedere con l autonoma rilevazione e ammortamento (sulla base della vita residua propria di ciascun componente) di fusoliera e motori di un aeromobile, sia se di proprietà sia se utilizzati con un leasing finanziario. In quest ultima circostanza, per una completa disamina della fattispecie, si fa rimando alla disciplina prevista dallo IAS Lo IAS 16, 45, infatti prevede che ( ) Una parte significativa di un elemento di immobili, impianti e macchinari può avere una vita utile e un criterio di ammortamento che sono uguali alla vita utile e il criterio di ammortamento di un altra parte importante di quello stesso elemento. Tali parti possono essere raggruppate nel determinare la quota di ammortamento. 70 Cfr. IAS 16, Cfr. IAS 16, Se dovesse essere pattuita una dilazione di pagamento, la differenza tra il prezzo pattuito in caso di pagamento per contanti e il prezzo definito deve essere trattato come un interesse e ripartito per la durata del finanziamento Si ritiene che il caso richiamato dal principio contabile internazionale possa essere individuato per esempio nella permuta di un bene presente con un bene futuro.

13 b) il valore specifico per l entità con riferimento alla parte delle sue attività interessate dallo scambio, cambia a seguito della permuta; e c) la differenza in (a) o (b) è significativa in merito al fair value (valore equo) delle attività scambiate. Al fine di determinare se una permuta ha sostanza commerciale, il valore specifico per l entità con riferimento alla parte delle sue attività interessate dallo scambio deve riflettere i relativi flussi finanziari al netto degli effetti fiscali. Sulla base di quanto precede, parrebbe di poter concludere che non vi siano sostanziali differenze rispetto a quanto previsto dal Principio contabile nazionale OIC 16, laddove quest ultimo consente di iscrivere in bilancio l immobilizzazione acquisita al medesimo valore contabile di quella ceduta a condizione che la permuta non rappresenti in realtà una compravendita, bensì uno strumento per ottenere la disponibilità di un bene simile, dal punto di vista funzionale, a quello permutato. Pertanto, parrebbe di poter concludere che lo IAS 16, così come il Principio contabile nazionale OIC 16, preveda il mantenimento della valutazione sulla base del costo, qualora la permuta rappresenti una mera sostituzione di un bene. Al contrario, qualora nella medesima transazione si possa ravvisare una finalità traslativa, i Principi contabili internazionali impongano di applicare il fair value nella valutazione del bene ricevuto in permuta. La valutazione successiva alla rilevazione iniziale Ai fini della valutazione successiva alla rilevazione iniziale, l entità deve scegliere se contabilizzare l immobile con il modello del costo, ovvero con il modello della rideterminazione del valore. Il paragrafo 29 dello IAS 16 precisa, tuttavia, che l entità è tenuta ad applicare un unico principio per ciascuna classe di immobili, impianti e macchinari 74. L adozione del criterio di rideterminazione del valore è subordinato alla possibilità per l entità di determinare in misura attendibile il fair value della categoria a cui tale criterio intende essere applicato, e comporta l iscrizione del bene al suo valore rideterminato, al netto dell ammortamento accumulato e di qualsiasi successiva perdita per riduzione di valore accumulata. Tale valore non deve differire in maniera rilevante da quello che si sarebbe determinato utilizzando il fair value alla data di riferimento del bilancio. A tal proposito, con specifico riferimento ai terreni e ai fabbricati, il paragrafo 32 dello IAS 16 prevede che il loro fair value è rappresentato dagli ordinari parametri di mercato 75 e documentato mediante perizia predisposta da tecnici professionalmente qualificati. Sulla base dello IAS 36, alla data di riferimento del bilancio ogni società deve verificare che l immobilizzazione non abbia subito delle perdite di valore, indipendentemente che questa abbia caratteristiche tali da essere considerata transitoria o durevole. In sostanza, ogni anno se esistono sintomi di riduzione di valore (c.d. impairment losses) 76 l entità deve eseguire il c.d. impairment test, ossia calcolare il valore recuperabile e confrontarlo con il valore contabile: accertata l esistenza della perdita di valore, seppur transitoria o non durevole, si deve procedere alla contabilizzazione della stessa. Esulando dalle finalità di questo lavoro una disamina approfondita delle modalità applicative delle tecniche contenute nello IAS 36, ci si limita ad osservare come con riferimento al settore immobiliare lo stesso trovi esclusiva applicazione nei confronti degli immobili strumentali, in quanto il paragrafo 2 dello IAS 36, definendo l ambito di applicazione dello stesso, ne prevede l esclusione per gli investimenti immobiliari che sono valutati al fair value (in quanto tale metodologia di valutazione risulta nella sostanza coincidente con l adozione di un impairment test annuale) e per gli immobili destinati alla vendita e valutati secondo quanto previsto dall IFRS Le modalità di ammortamento Come anticipato, ogni parte distintamente rilevata 78 sulla base del c.d. component approach deve essere sottoposta ad ammortamento, definito sulla base di un criterio sistematico e per l intera durata di vita utile del bene. Il valore ammortizzabile di un bene è determinato sottraendo dal valore dell elemento il suo valore residuo 79. I paragrafi 60 e 61 dello IAS 16 prevedono che ( ) il criterio di ammortamento utilizzato deve riflettere le modalità con le quali si suppone che i benefici economici futuri del bene siano utilizzati dall entità. Il criterio di ammortamento applicato a un attività deve essere rivisto almeno alla chiusura di ogni esercizio e, se ci sono stati cambiamenti significativi, nelle modalità attese di consumo dei benefici economici futuri generati da un bene, il criterio deve essere modificato per riflettere il cambiamento della modalità. Tale cambiamento deve essere contabilizza- 74 Un eccezione a tale vincolo è prevista nell ambito dell IFRS 1, ove è consentito all entità, in sede di prima applicazione dei principi contabili internazionali, di valutare singoli immobili, impianti o macchinari sulla base del loro fair value ovvero secondo il valore rideterminato in applicazione dei precedenti principi contabili. 75 Se non sussistono parametri di mercato per il fair value (valore equo) a causa della natura specifica di un elemento di immobili, impianti e macchinari, e l elemento è venduto raramente, se non come parte di un attività, in esercizio, l entità può avere bisogno di stimare il fair value (valore equo) utilizzando un approccio basato sui flussi di reddito o sul costo di sostituzione ammortizzato (cfr. IAS 16, 33). 76 Al contrario, per le attività immateriali, è prevista obbligatoriamente ogni anno l esecuzione dell impairment test a prescindere dall esistenza o meno di sintomi di riduzione di valore. 77 Cfr. IAS 36, Fatte salve le eccezioni di cui già si è fatto cenno e di cui al paragrafo 58 dello IAS Qualora il valore residuo possa considerarsi poco significativo, il processo di ammortamento può azzerare il valore del bene (cfr. IAS 16, 53). 15

14 to come un cambiamento nella stima contabile secondo quanto previsto dallo IAS 8. Inoltre, è previsto in analogia a quanto contenuto nel Principio contabile nazionale OIC 16 che si possano adottare vari criteri per ripartire il valore di un bene durante la sua vita utile. In particolare, è consentito adottare: a) il metodo a quote costanti, dall applicazione del quale consegue un abbattimento del valore del bene sulla base di una quota costante lungo la vita utile del bene, purché non vi siano variazioni nell entità del valore residuo del bene stesso; b) il metodo a quote proporzionali ai valori residui, che implica una quota di ammortamento decrescente durante la vita utile; c) il metodo per unità di prodotto, il quale si concretizza nella determinazione di una quota di ammortamento basata sull utilizzo atteso o sulla produzione ottenuta dal bene La rilevazione e valutazione degli investimenti immobiliari: i principi contenuti nello IAS 40 Lo IAS 1 richiede la rappresentazione separata nello stato patrimoniale, alla voce investimenti immobiliari, dei terreni e dei fabbricati posseduti dall entità, a titolo di proprietà ovvero in forza di un contratto di leasing finanziario 80, al fine di percepire canoni di locazione ovvero a titolo di investimento 81. In alcuni casi, la classificazione di un immobile quale funzionale all esercizio dell attività d impresa, e pertanto soggetto ai criteri di valutazione dello IAS 16, ovvero quale investimento immobiliare, e quindi inquadrabile nell ambito dello IAS 40, dipende dalla rilevanza che può essere attribuita ai servizi sussidiari forniti agli occupanti dell immobile: qualora tali servizi rappresentino una componente non rilevante del contratto (per esempio, servizi di manutenzione), l immobile costituisce un investimento immobiliare; laddove, invece, i servizi ulteriori forniti rispetto alla locazione pura dell immobile siano significativi rispetto al contratto complessivo (come nel caso di una società proprietaria di un hotel), l immobile deve essere rilevato secondo lo IAS 16. I criteri in precedenza esposti in merito alla prima rilevazione in bilancio dell immobile e all individuazione degli oneri accessori capitalizzabili si rendono applicabili anche nell ipotesi di immobili detenuti quali investimenti immobiliari. Successivamente alla rilevazione iniziale 82, l impresa può scegliere tra due criteri di valutazione: la contabilizzazione al fair value 83, la quale comporta la rilevazione a conto economico del componente positivo o negativo di reddito derivante dall applicazione di tale metodologia e non richiede l adozione di una procedura di ammortamento; la valutazione al costo, che segue i criteri già esposti con riferimento allo IAS I Principi contabili internazionali richiedono che venga adottato un univoco criterio di contabilizzazione in relazione all intera categoria degli investimenti immobiliari 85. Poiché, a norma dello IAS 8, eventuali cambiamenti volontari di Principi contabili sono giustificati soltanto se consentono una rappresentazione migliore della situazione economica e patrimoniale della società, difficilmente potrà essere giustificata la volontà di sostituire la contabilizzazione al fair value, in precedenza adottata, con la valutazione al costo Gli immobili destinati alla vendita Qualora un immobile, ad uso del proprietario e quindi destinato ad essere utilizzato con finalità strumentale 80 Il presente principio trova applicazione altresì ai fini della valutazione degli investimenti immobiliari iscritti nel bilancio di un locatore e concessi a un locatario tramite un leasing operativo (cfr. IAS 40, 3). 81 Come precisa il paragrafo 15 dello IAS 40, nel caso di immobile locato a una società del gruppo, in occasione della redazione del bilancio consolidato troverà applicazione lo IAS 16, potendosi il medesimo qualificare, nell ottica del gruppo, come immobile a uso del proprietario ; nell ambito, invece, del singolo bilancio d esercizio della società proprietaria, il bene andrà invece qualificato come investimento immobiliare e, quindi, valutato adottando il principio contabile internazionale IAS La quale deve avvenire adottando il metodo del costo di cui allo IAS 16, salvo i casi individuati nel precedente paragrafo , ovverosia nelle sole ipotesi di acquisizione del bene nelle quali non sia individuabile un corrispettivo in denaro, come per esempio nel caso di permuta, di donazione o di acquisizione del bene nell ambito di una business combination, ove la rilevazione del bene acquisito è effettuata sulla base del suo fair value. 83 Come precisa il paragrafo 36 dello IAS 40, il fair value di un investimento immobiliare è il prezzo al quale la proprietà può essere scambiata in una libera transazione tra parti consapevoli e disponibili. Il citato principio incoraggia, ma non obbliga l impresa a determinare il fair value degli investimenti immobiliari tramite la stima di un perito esterno. Qualora un impresa decida di valutare un investimento immobiliare sulla base del fair value, si dovranno fornire nelle note al bilancio una serie di informazioni ulteriori che sono dettagliate nei paragrafi da 74 a 79 dello IAS Si osservi, tuttavia, come nel caso in cui l entità adotti il criterio del costo, la medesima dovrà in ogni caso determinare il fair value degli investimenti immobiliari al fine di indicare tale informazione nelle note al bilancio Come osserva correttamente l OIC, inoltre, poiché a norma del paragrafo 34 dello IAS 40 nel caso di beni posseduti tramite leasing operativo, considerati investimenti immobiliari, la contabilizzazione deve essere obbligatoriamente effettuata al fair value (valore equo), per il principio generale citato, tutti gli investimenti immobiliari saranno valutati al fair value, salvo i casi eccezionali in cui il fair value non risulta determinabile (cfr. IAS 40, 53-55).

15 all esercizio dell attività dell impresa, ovvero qualificato come investimento immobiliare, venga destinato alla vendita, in relazione al medesimo troveranno applicazione i criteri previsti dall IFRS 5. Tale principio dispone l esposizione separata, nello stato patrimoniale, delle attività che soddisfano i criteri per essere classificate come possedute per la vendita e, nel conto economico, dei risultati delle attività operative cessate. Dalla data a partire dalla quale l immobile soddisfa i criteri per essere classificato come attività in dismissione 86, cessa l ammortamento 87 e il bene deve essere valutato al minore tra il suo valore contabile e il fair value al netto dei costi di vendita. 5. L ammortamento dei fabbricati e le novità fiscali: l art. 36, co. 7, 7-bis e 8, D.L. 04/07/2006, n. 223 Le nuove regole dettate negli ultimi mesi in materia immobiliare sono piuttosto numerose. Tra di esse, si ricordano le modifiche intervenute in ordine al comparto delle imposte indirette (imposta di registro, ipocatastali e IVA), a quello delle imposte dirette e a quelle che hanno per oggetto la determinazione del reddito di impresa. In particolare, con riferimento a quest ultimo aspetto, la disposizione che ha formato maggiormente oggetto delle attenzioni dei commentatori e delle continue modifiche normative è quella che ha sancito l indeducibilità degli ammortamenti delle aree su cui insistono i fabbricati strumentali all esercizio dell attività d impresa. Infatti, quest ultima disposizione, contenuta nell art. 36, co. 7 e ss., D.L. 04/07/2006, n. 223, è stata in prima istanza modificata in sede di conversione in Legge 88. In tale occasione, infatti, è stato introdotto, quale criterio di individuazione della quota di costo riferibile all area (da ritenersi indeducibile fiscalmente) l obbligo 89, gravante in capo al contribuente, di farne attestare l entità, mediante apposita perizia di stima redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri e dei periti industriali edili. Successivamente, il legislatore è nuovamente intervenuto per modificare e integrare la disciplina in argomento ad opera del D.L. 03/10/2006, n. 262, al fine di rimediare alla mancata regolamentazione da più parti segnalata dell ipotesi in cui i fabbricati strumentali siano detenuti in forza di un contratto di locazione finanziaria. La menzionata modifica normativa non ha fatto altro che confermare l ipotizzata estensione al caso in esame del principio di equivalenza in più occasioni ribadito dall Amministrazione finanziaria 90. Da ultimo, la L. 24/11/2006, n. 286 è ulteriormente intervenuta in sede di conversione del D.L. 03/10/2006, n. 262 chiarendo gli aspetti più controversi della disciplina in esame e rimuovendo ogni riferimento all obbligo di redazione della perizia volta ad attestare il valore dell area su cui insiste il fabbricato strumentale, stabilendo che Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso, tenendo conto del fatto che, per i fabbricati eventualmente acquistati, ovvero acquisiti in forza di contratti di leasing, si deve fare riferimento ai valori esposti nell ultimo bilancio approvato prima dell entrata in vigore della disposizione in commento, ovverosia prima del 4 luglio A norma del paragrafo 6 dell IFRS 5, un attività non corrente deve essere classificata come posseduta per la vendita nel caso in cui il valore contabile del bene sarà recuperato principalmente con un operazione di vendita anziché con il suo uso continuativo. Affinché sussistano i presupposti per la qualificazione secondo i criteri indicati dal principio contabile citato, la vendita deve essere altamente probabile, ovverosia: - la Direzione, ad un adeguato livello, deve essersi impegnata in un programma per la dismissione dell attività ; - devono essere state avviate le attività per individuare un acquirente e completare il programma; - l attività deve essere attivamente scambiata sul mercato ed offerta in vendita, a un prezzo ragionevole rispetto al proprio fair value (valore equo) corrente; - il completamento della vendita dovrebbe essere previsto entro un anno dalla data della classificazione (tuttavia è consentito superare tale periodo in caso di ritardo causato da eventi o circostanze fuori del controllo dell entità e se vi sono sufficienti evidenze che questa resti impegnata ad attuare il suo programma di dismissione dell attività). 87 Già prima non previsto, qualora l immobile costituisse un investimento immobiliare contabilizzato al fair value. 88 Cfr. L. 04/08/2006, n Obbligo, poi, venuto meno per effetto delle modifiche introdotte dal D.L. 03/10/2006, n Si vedano le Risoluzioni 23/02/2004, n. 19/E e 10/05/2004, n.69/e, nelle quali l Amministrazione finanziaria aveva postulato il principio in forza del quale i contribuenti che utilizzano beni in leasing e quelli che li acquistano in proprietà devono soggiacere al medesimo trattamento fiscale, in ossequio ai fondamentali principi di equità e non discriminazione. A tal proposito, vale altresì la pena osservare come, oltre che dalle pronunce dell Amministrazione finanziaria, il predetto principio di equivalenza sia desumibile anche dalle disposizioni dettate dalle recenti agevolazioni fiscali introdotte dall art. 4, co. 4, L. 18/10/2001, n. 383 (c.d. Legge Tremonti ) e dall art. 8, co. 2, L. 23/12/2000, n. 388 (recante agevolazione per gli investimenti nelle aree svantaggiate), che hanno equiparato, sul piano sostanziale, l acquisizione in leasing all acquisto in proprietà, riconoscendo il beneficio fiscale anche per gli acquisti di beni strumentali effettuati mediante locazione finanziaria. Traendo le debite conclusioni, quindi, si poteva ragionevolmente ritenere che, se, secondo la volontà del Legislatore, l acquisto di un fabbricato con terreno sottostante comporta la indeducibilità delle quote di ammortamento di quest ultimo, analogamente dall utilizzo del medesimo in leasing non può che conseguirne l indeducibilità della parte di canoni riferita all area su cui sorge l immobile; restano, invece, pienamente deducibili gli oneri finanziari sostenuti per acquisire il terreno, chiaramente nei limiti risultanti dall applicazione degli artt. 96, 97 e 98, TUIR. 17

16 Pertanto, al fine di schematizzare il susseguirsi delle modifiche normative testé ricordate, si è riepilogata in forma tabellare l evoluzione normativa subita dalla disposizione originariamente introdotta dall art. 36, co. 7 e 8, D.L. 04/07/2006, n. 223, evidenziando le principali novità di volta in volta introdotte dal legislatore: considerazione del tenore letterale della norma, che non lascia spazio a una lettura diversa da quella che ne comporta un incondizionata applicazione, l Amministrazione finanziaria nella Circolare 19/01/2007, n. 1/E ha precisato che ( ) Le disposizioni dei commi 7, 7-bis e 8 dell art. 36 operano nei confronti di tutti i soggetti per i quali detti im- Provvedimento normativo Norma di riferimento Entrata in vigore Modifiche introdotte D.L. 223/2006 Art. 36, co. 7 e 8 04/07/2006 L. 248/ /08/ Obbligo di redazione della perizia di stima. D.L. 262/2006 Art. 3, co. 1 03/10/ Estensione della disciplina in commento agli immobili condotti in forza di un contratto di locazione finanziaria. L. 286/2006 Art. 2, co. 18, maxi-emendamento 29/11/ Eliminazione dell obbligo di perizia; - esclusione dalla nuova disciplina delle aree autonomamente acquistate in precedenza ; - definizione di fabbricato industriale ; - esclusione, ai fini computo della quota indeducibile, dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni; - trattamento degli ammortamenti pregressi Quantificazione del costo del terreno: regola generale Il comma 7 dell art. 36, D.L. 04/07/2006, n. 223, dispone che, Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire a tali aree è forfetariamente quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell anno di acquisto e quello corrispondente al 20% o, per i fabbricati industriali, al 30%, del costo complessivo stesso. Prima di procedere con l analisi delle implicazioni pratiche che tale norma comporta, preme segnalare come, nonostante il chiarimento ufficiale offerto dall Amministrazione finanziaria nella Circolare 19/01/2007, n. 1/E, desti tuttora qualche perplessità il fatto che tale norma debba essere applicata anche ai fabbricati diversi da quelli cielo-terra 91. Con riferimento a tali immobili, infatti, come osservato anche da autorevoli commentatori 92, sarebbe stato invece razionale attendersi la disapplicazione della predetta disciplina, sulla base della considerazione per cui l impresa possiede unicamente pro-indiviso una quota dell immobile, senza alcun diritto esclusivo sul terreno sottostante. Tuttavia, anche in mobili costituiscono un bene relativo all impresa e sono conseguentemente applicabili nei confronti di tutti i titolari di reddito d impresa a prescindere dai Principi contabili (nazionali o internazionali) di redazione del bilancio adottati. In particolare, le disposizioni si applicano anche alle singole unità immobiliari presenti all interno di un fabbricato ossia anche per gli immobili che non possono essere definiti cielo terra, per i quali i Principi contabili internazionali non richiedono la separata indicazione in bilancio del valore del terreno. Si definiscono immobili cielo terra quelli che occupano tutto lo spazio edificabile con un unica unità immobiliare, come nel caso di un capannone industriale. Pertanto, al momento, le considerazioni formulate dalla dottrina, tra l altro in linea con le indicazioni fornite dalla prassi contabile 93, nonché con la stessa ratio della norma, non parrebbero aver trovato un auspicato conforto nei chiarimenti ministeriali di recenti offerti Aree autonomamente acquistate in precedenza Il Legislatore ha esplicitamente chiarito che la norma generalmente applicabile per la determinazione forfeta- 91 Tale dubbio persisteva sin dalla prima formulazione della norma, risalente al 4 luglio Cfr. M. Piazza, Terreni, perizia a data incerta, in Il Sole 24 Ore, venerdì 28 luglio 2006, pag Come riportato nella Guida operativa per la transizione agli IAS elaborata dall OIC (Organismo Italiano di Contabilità), lo scorporo del terreno dal fabbricato deve avvenire nell ipotesi di fabbricato cielo-terra: nessuno scorporo è necessario se il fabbricato di proprietà consiste in una quota parte del fabbricato (in genere, un appartamento), in quanto, in tal caso, l impresa non possiede (anche) un terreno sottostante (questo, ovviamente, nell ipotesi in cui la quota parte costituisce una frazione minore del fabbricato).

17 ria della quota di costo fiscalmente non ammortizzabile, in quanto attribuibile alle aree su cui insistono i fabbricati strumentali, ovvero a quelle agli stessi pertinenziali, non si applica nel caso in cui le stesse siano state autonomamente acquisite in precedenza. In tale circostanza, quindi, farà fede il costo d acquisto del terreno, sia nel caso in cui esso risulti iscritto in bilancio autonomamente, sia nel caso in cui sia confluito nel costo complessivo del fabbricato sullo stesso successivamente edificato. In quest ultima ipotesi, infatti, anziché procedere con lo scorporo di un valore pari al 20% (ovvero al 30%, in caso di fabbricati a utilizzo industriale) del costo complessivo, per ottenere il valore fiscalmente ammortizzabile dell immobile sarà sufficiente sottrarre dal costo complessivo il costo storico del terreno. Al riguardo, nella Circolare 1/E in precedenza citata, è stato altresì chiarito che l esclusione dal suddetto criterio di determinazione forfetaria della quota di costo fiscalmente non ammortizzabile trova applicazione esclusivamente in caso di acquisto dell area e successiva edificazione e non, invece, nell ipotesi di acquisto di un complesso già edificato, qualora nell atto di acquisto fossero distintamente evidenziati i valori attribuibili al terreno e al fabbricato. A tal proposito, l Amministrazione finanziaria ha avuto modo di precisare che ( ) Resta inteso che la disposizione del comma 7 in commento, concernente l ipotesi in cui l area, autonomamente acquisita, sia stata esposta separatamente in bilancio, non trova applicazione nel diverso caso in cui in sede di acquisto del fabbricato, nell unico atto o in atti autonomi, siano indicati corrispettivi distinti per l area e per il fabbricato sovrastante. In tal caso, infatti, il valore dell area è pari al maggiore tra il valore dell area indicato nell atto e quello che si ottiene applicando i coefficienti del 20 o 30 per cento al costo complessivo dell immobile, comprensivo del valore dell area. In ordine alla medesima disposizione, allo stato attuale permangono poi ulteriori incertezze, legate per lo più alla possibilità di escludere dall ambito di applicazione della disciplina in commento alcune situazioni, tra le quali quelle relative al costo delle aree che tecnicamente non sono considerabili autonomamente acquistate in precedenza, ma con riferimento alle quali parrebbe comunque ragionevole ritenere non operante la presunzione di non ammortizzabilità fiscale del costo del terreno prevista dall art. 36, D.L. 223/2006, in quanto il fabbricato è stato per esempio edificato in assenza di una previa compravendita del terreno, sul quale lo stesso insiste. Infatti, nel caso in cui per esempio un fabbricato strumentale fosse stato edificato in ragione del possesso del mero diritto di superficie, non essendovi alcuna quota del costo complessivo dell immobile destinata a mantenere inalterato nel tempo il proprio valore, avendo riguardo alla ratio della norma, la presunzione in esame non dovrebbe operare, dovendosi procedere con l ammortamento del costo del fabbricato nel minor periodo tra quello di durata del diritto di superficie e quello di ammortamento fiscale dei fabbricati, nonché con l ammortamento del costo del diritto di superficie medesimo, eventualmente preliminarmente acquisito, lungo il periodo di durata dello stesso 94. Alle medesime conclusioni parrebbe altresì doversi pervenire anche con riferimento alla disciplina dell ammortamento finanziario dei beni gratuitamente devolvibili. Infatti, pur riconoscendo che la formulazione della norma è piuttosto generica e parrebbe, quindi, dover essere riferita indistintamente a tutti gli ammortamenti del costo dei fabbricati strumentali 95, la disposizione in commento non dovrebbe trovare applicazione con riferimento ai beni utilizzati in forza di una concessione che preveda la devoluzione finale all ente concedente senza corrispettivo dei beni strumentali condotti in concessione. Infatti, in questo caso, va riconosciuto come, avendo sempre riguardo alla ratio della norma, a differenza di quanto avviene nel caso delle ordinarie acquisizioni di beni immobili, per le quali il terreno, a differenza del fabbricato, non è generalmente soggetto a deperimento, obsolescenza o perdite di valore di altro genere per effetto del trascorrere del tempo, le aree su cui insistono i fabbricati per i quali è prevista la devoluzione gratuita al termine della concessione perdono, invece, completamente valore entro la fine del periodo di concessione e, quindi, il costo corrispondente non può che essere finanziariamente ammortizzato lungo la durata del relativo diritto. Per tale motivo, parrebbe ragionevole ritenere non applicabile, al caso di specie, la disciplina introdotta dall art. 36, co. 7, 7-bis e 8, D.L. 04/07/2006, n A tal proposito, sarebbe comunque auspicabile che tale problematica trovasse un chiarimento ufficiale da parte dell Amministrazione finanziaria. Analogamente, sarebbe opportuno un chiarimento relativamente a un ulteriore aspetto che non ha trovato dimora nella Circolare 1/E/2007 e che rimane, quindi, da chiarire. Ci si riferisce, in particolare, al trattamento da riservare ai fabbricati pervenuti per fusione, scissione e conferimento neutrale ex art. 176, TUIR, nel caso in cui il soggetto dante causa avesse preventivamente acquisito l area e successivamente provveduto all edificazione, potendosi tuttavia ipotizzare un trattamento in capo al soggetto avente causa conforme a quello che sarebbe stato applicabile alla società fusa, incorporata, scissa o conferente. 94 Si segnala, tuttavia, come, in relazione alla problematica menzionata, siano state autorevolmente espresse anche posizioni opposte. In particolare, è stato precisato che ( ) lo scorporo vada effettuato anche nel caso in cui il fabbricato sia stato costruito su di un terreno sul quale l impresa vanta un diritto di superficie iscritto tra le immobilizzazioni materiali, il cui costo concorre a formare quello dell immobile costruito. Occorre ricordare che l agenzia delle Entrate ha riconosciuto che il titolare del diritto di superficie può effettuare la rivalutazione dell immobile (circolare 6/E del 13 febbraio 2006, risposta 6.7) - Cfr. G. Ferranti, Fabbricati e terreni, separazione senza periti, in Il Sole 24 Ore, Le Guide di Norme e Tributi, martedì 28 novembre 2006, pag Ovvero, come già chiarito dalla Circolare n.28/e del 4 agosto 2006 e ribadito nella Circolare 19/01/2007, n. 1/E, all ammortamento degli impianti e dei macchinari infissi al suolo ( ) nel caso in cui questi realizzino una struttura che nel suo complesso costituisca una unità immobiliare iscrivibile nel catasto urbano. 19

18 5.3. Definizione di fabbricati industriali Nell ultimo periodo del comma 7 dell art. 36, D.L. 04/07/2006, n. 223, il Legislatore ha precisato che, ai fini della definizione di fabbricato industriale (discriminante ai fini dell applicazione della più elevata percentuale di non ammortizzabilità fiscale del 30%), devono intendersi gli immobili destinati alla produzione o trasformazione di beni, ( ) tenendo conto della loro effettiva destinazione, prescindendo dalla classificazione catastale o contabile attribuita al medesimo 96. Tale chiarimento era stato invocato anche dai primi commentatori, in quanto il generico riferimento ai fabbricati industriali 97 aveva generato non pochi interrogativi, dato che non era chiaro cosa si volesse significare con tale espressione. La decisione del Legislatore di intervenire pare di per sé apprezzabile, anche se sarebbe stato preferibile fornire un riferimento più preciso, magari con riguardo alla categoria catastale, anziché alla destinazione d uso che, ovviamente, potrebbe essere diversa per fabbricati del tutto identici, che insistono su aree aventi il medesimo valore residuo, ovvero potrebbe anche cambiare nel tempo. L ulteriore incertezza creata dalla definizione fornita dal Legislatore ha, poi, riguardato l inquadramento ai fini della norma in commento da attribuire ai fabbricati in parte utilizzati per la produzione o la trasformazione di beni e in parte per la commercializzazione, lo stoccaggio o il deposito delle merci o dei prodotti. La soluzione fornita dal Legislatore sembrava, infatti, di difficile applicazione in caso di utilizzo promiscuo del fabbricato industriale (ipotesi, peraltro, tutt altro che remota). A tal proposito, la soluzione prospettata dall Amministrazione finanziaria nella Circolare 1/E/2007 si caratterizza per la relativa semplicità di applicazione. Infatti, in tale occasione è stato chiarito che Nel caso di immobili all interno dei quali si svolge sia un attività di produzione o trasformazione di beni che attività diverse da questa (ad esempio attività commerciale o di stoccaggio) l intero immobile potrà considerarsi industriale qualora gli spazi, espressi in metri quadri, utilizzati per l attività di produzione o trasformazione siano prevalenti rispetto a quelli destinati ad altra attività. Con riferimento, inoltre, al momento nel quale vada verificata la prevalenza dell utilizzo attribuito al fabbricati ai fini della disciplina in commento, l Amministrazione finanziaria ha precisato che: in caso di fabbricati acquistati o costruiti successivamente all entrata in vigore della norma (4 luglio 2006), si debba fare riferimento al periodo d imposta in cui il bene è entrato in funzione; per i fabbricati già posseduti alla predetta data, rilevi l utilizzo attribuito al bene nel periodo d imposta precedente a quello in corso il 4 luglio 2006; per i fabbricati concessi in locazione, anche finanziaria, ( ) ai fini della determinazione del valore ammortizzabile, il proprietario dell immobile dovrà tener conto del concreto utilizzo dell immobile da parte dell utilizzatore Immobili strumentali condotti in leasing In ossequio al principio di equivalenza tra acquisizione in proprietà dei beni e loro conduzione in leasing, più 91 Tale dubbio persisteva sin dalla prima formulazione della norma, risalente al 4 luglio Cfr. M. Piazza, Terreni, perizia a data incerta, in Il Sole 24 Ore, venerdì 28 luglio 2006, pag Come riportato nella Guida operativa per la transizione agli IAS elaborata dall OIC (Organismo Italiano di Contabilità), lo scorporo del terreno dal fabbricato deve avvenire nell ipotesi di fabbricato cielo-terra: nessuno scorporo è necessario se il fabbricato di proprietà consiste in una quota parte del fabbricato (in genere, un appartamento), in quanto, in tal caso, l impresa non possiede (anche) un terreno sottostante (questo, ovviamente, nell ipotesi in cui la quota parte costituisce una frazione minore del fabbricato). 94 Si segnala, tuttavia, come, in relazione alla problematica menzionata, siano state autorevolmente espresse anche posizioni opposte. In particolare, è stato precisato che ( ) lo scorporo vada effettuato anche nel caso in cui il fabbricato sia stato costruito su di un terreno sul quale l impresa vanta un diritto di superficie iscritto tra le immobilizzazioni materiali, il cui costo concorre a formare quello dell immobile costruito. Occorre ricordare che l agenzia delle Entrate ha riconosciuto che il titolare del diritto di superficie può effettuare la rivalutazione dell immobile (circolare 6/E del 13 febbraio 2006, risposta 6.7) - Cfr. G. Ferranti, Fabbricati e terreni, separazione senza periti, in Il Sole 24 Ore, Le Guide di Norme e Tributi, martedì 28 novembre 2006, pag Ovvero, come già chiarito dalla Circolare n.28/e del 4 agosto 2006 e ribadito nella Circolare 19/01/2007, n. 1/E, all ammortamento degli impianti e dei macchinari infissi al suolo ( ) nel caso in cui questi realizzino una struttura che nel suo complesso costituisca una unità immobiliare iscrivibile nel catasto urbano. 96 Cfr. Circolare 21/11/2006, n. 34/E, L espressione fabbricati industriali era presente sin dall originaria formulazione del D.L. 04/07/2006, n Il Legislatore, tuttavia, ne ha dato una definizione solamente con la L. 24/11/2006, n La soluzione trovata dall Amministrazione finanziaria pare rispettosa del generale principio di equivalenza. Infatti, se la verifica dovesse essere condotta in capo al locatore, il fabbricato non potrebbe mai essere qualificabile come industriale, per lo meno non ai sensi della definizione di legge. Va, tuttavia, rilevata l importanza del chiarimento, tenuto conto che in passato non sono mancati i casi in cui l Amministrazione finanziaria ha avuto riguardo alla destinazione riservata all immobile dall impresa locatrice, piuttosto che dal conduttore. Si veda, per esempio, la Risoluzione n. 56/E del 9 aprile 2004, in cui si conclude che il coefficiente d ammortamento da applicare a un immobile concesso in leasing deve essere individuato avendo riguardo alla categoria di appartenenza della società locatrice, a prescindere dall effettivo utilizzo dello stesso da parte del possessore o dalla sua eventuale locazione a terzi ( ), non rilevando che la società utilizzatrice del bene operi in un diverso settore di attività.

19 volte ribadito dalla stessa Amministrazione finanziaria 99, il Legislatore ha esteso la norma in esame anche ai beni utilizzati in locazione finanziaria. Il comma 7-bis dell art. 36, D.L. 04/07/2006, n , prevede, infatti, che Le disposizioni del comma 7 si applicano, con riguardo alla quota capitale dei canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria ( ). In tale ipotesi, quindi, si dovrebbe individuare la quota capitale dei canoni e dedurne ai fini fiscali solamente il 70 o l 80% 101, a seconda che, rispettivamente, il contratto abbia per oggetto un immobile a destinazione industriale o meno. Per coerenza logico-sistematica, ovviamente, le quote di canone non ammesse in deduzione in vigenza del contratto dovrebbero concorrere ad aumentare il valore fiscalmente riconosciuto del bene successivamente riscattato 102, in quota riferibile all area. Analogamente, le riprese fiscali operate in sede di vigenza del contratto dovrebbero assumere rilevanza anche qualora si procedesse alla cessione del contratto di leasing. Considerando, infatti, che la sopravvenienza attiva, realizzata con la cessione del contratto a norma dell art. 88, TUIR, corrisponde a un recupero di costi fiscalmente non dedotti (la quota capitale dei canoni di leasing riferibili all area su cui insistono i fabbricati), una differente soluzione darebbe luogo a un intollerabile fenomeno di doppia imposizione (in spregio al generale principio sancito dall art. 163, TUIR), che si realizzerebbe, da un lato, con la parziale deducibilità della quota capitale dei canoni di leasing riferibile al costo delle aree e, dall altro, con l integrale imponibilità della sopravvenienza attiva corrispondente al valore normale del bene condotto in leasing, al netto del valore attuale dei canoni residui e del prezzo di riscatto. Pare poi interessante notare come un applicazione letterale della norma condurrebbe alla ripresa fiscale di quote capitale di canoni di leasing crescenti nel tempo 103, salvo non ipotizzare una equi-ripartizione temporale, di tipo convenzionale, della medesima quota capitale, come avviene di fatto ai fini dello scorporo della quota interessi generalmente indeducibile ai fini dell IRAP. Con riferimento a tale problematica, l Agenzia delle Entrate ha chiarito, infatti, che Per determinare la parte di canone riferibile agli interessi passivi occorrerà fare riferimento alle indicazioni fornite ai fini IRAP dall articolo 1 del decreto ministeriale 24 aprile 1998 (pubblicato nella G.U. del 12 maggio 1998, n.108). Pertanto, la quota capitale del canone di competenza dell esercizio sarà pari all importo risultante dal rapporto tra il costo sostenuto dalla società concedente, al netto del prezzo di riscatto, ed il numero dei giorni di durata del contratto di locazione finanziaria, moltiplicato per il numero dei giorni del periodo di imposta. In sostanza, la quota capitale del canone di leasing sarà determinabile sulla base dell applicazione della seguente formula: quota capitale = (Costo sostenuto dal concedente - prezzo di riscatto) n. giorni di durata del contratto x n. giorni del periodo di imposta Rimane infine il problema, nella fase transitoria, del trattamento fiscale del costo di riscatto dei beni in leasing, qualora in vigenza del contratto, prima delle modifiche apportate al regime fiscale introdotte dal D.L. 223/2006, fosse stato già dedotto più del 70 (ovvero 80) per cento della relativa quota capitale. In tal caso, avendo riguardo al già citato principio di equivalenza fiscale degli investimenti finanziati in leasing, rispetto agli acquisti veri e propri, parrebbe doversi concludere per una totale non ammortizzabilità fiscale del costo di riscatto, in quanto idealmente riferibile al valore del terreno, ancorché sul punto risulti certamente opportuno un chiarimento dell Agenzia delle Entrate, che estenda agli immobili detenuti in forza di un contratto di leasing quanto precisato nella Circolare 1/E/2007 con riferimento ai fabbricati acquisiti in proprietà Entrata in vigore della norma e immobili acquisiti in precedenza L ottavo comma dell art. 36, D.L. 04/07/2006, n. 223, dispone che, in deroga allo Statuto dei diritti del contribuente, le norme in esame si applicano a decorrere dal periodo d imposta in corso alla data di entrata in vigore del presente decreto [4 luglio 2006] anche per le quote di ammor- 99 Si vedano le Risoluzioni 23/02/2004, n. 19/E e 10/05/2004, n. 69/E, nelle quali l Amministrazione finanziaria aveva postulato il principio in forza del quale i contribuenti che utilizzano beni in leasing e quelli che li acquistano in proprietà devono soggiacere al medesimo trattamento fiscale, in ossequio ai fondamentali principi di equità e di non discriminazione. A tal proposito, vale altresì la pena osservare come, oltre che dalle pronunce dell Amministrazione finanziaria, il predetto principio di equivalenza sia desumibile anche dalle disposizioni dettate dalle recenti agevolazioni fiscali introdotte dall art. 4, co. 4, L. 18/10/2001, n. 383 (c.d. Legge Tremonti ) e dall art. 8, co. 2, L. 23/12/2000, n. 388 (recante agevolazione per gli investimenti nelle aree svantaggiate), che hanno equiparato, sul piano sostanziale, l acquisizione in leasing all acquisto in proprietà, riconoscendo il beneficio fiscale anche per gli acquisti di beni strumentali effettuati mediante locazione finanziaria. 100 Nella originaria formulazione della norma in esame, l ipotesi di conduzione in leasing di un immobile non era stata contemplata. A tale vuoto normativo, da più parti segnalato, hanno posto rimedio, nell ordine, il D.L. 03/10/2006, n. 262 e, successivamente, in sede di conversione, la L. 24/11/2006, n. 286, che ha aggiunto il comma 7-bis all art. 36, D.L. 04/07/2006, n Ovviamente, ai fini IRAP, oltre che la quota capitale dei canoni di leasing attribuibile al terreno, sarà indeducibile, per intero, anche la quota interessi. Quest ultima, invece, sarà deducibile ai fini IRES nei limiti risultanti dall applicazione degli artt. 96, 97 e 98, TUIR. 102 Del medesimo tenore sono anche le conclusioni espresse dall Amministrazione finanziaria nella Risoluzione 10/05/2004, n. 69/E (relativa a un leasing azionario): in tale sede, infatti, si ribadiva che la quota capitale non dedotta dei canoni di locazione finanziaria concorreva, unitamente al prezzo di riscatto, a formare il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni acquisite nel momento in cui queste fossero divenute di proprietà dell impresa conduttrice. 103 Nel caso in cui il capitale finanziato dalla società di leasing venga restituito sulla base di un piano di ammortamento finanziario a rate costanti (come accade nella quasi totalità dei casi), infatti, la quota capitale (e quindi, proporzionalmente, la quota indeducibile di essa) aumenterà progressivamente nel tempo, risultando minima alla prima rata, massima all ultima. 21

20 tamento e i canoni di leasing relativi ai fabbricati acquistati o acquisiti a partire da periodi d imposta precedenti. Il bilancio di riferimento sarà generalmente quello chiuso al 31 dicembre 2005; il medesimo comma, infatti, precisa che, ai fini della individuazione del maggior valore indicato al comma 7, si tiene conto del valore delle aree esposto nell ultimo bilancio approvato prima della entrata in vigore della presente disposizione e del valore risultante applicando le percentuali di cui al comma 7 al costo complessivo del fabbricato ( ) Costi incrementativi capitalizzati e rivalutazioni effettuate I valori di riferimento per l esecuzione del calcolo di cui al paragrafo precedente dovranno comunque essere assunti, come precisa l ottavo comma del D.L. 04/07/2006, n. 223, ( ) al netto dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate. Con tale disposizione, il Legislatore ha sostanzialmente recepito le osservazioni di chi sosteneva che le spese incrementative sostenute per migliorare l efficienza, il pregio, la sicurezza o incrementare la vita utile residua di un fabbricato dovessero riferirsi esclusivamente al fabbricato medesimo, non potendo in alcun modo concorrere all attribuzione anche convenzionale di una quota di costo all area di sedime o di pertinenza. A tal proposito, tuttavia, si rende necessario circoscrivere chiaramente le spese a cui applicare il chiarimento in oggetto. L Amministrazione finanziaria, nella più volte citata Circolare 1/E dello scorso 19 gennaio 2007 ha precisato che per costi incrementativi devono intendersi quelli capitalizzabili 104 e derivanti da interventi di manutenzione, riparazione, ammodernamento, trasformazione e ampliamento che siano state portate ad incremento del costo dei fabbricati strumentali, sostenute successivamente all acquisto o alla costruzione o da oneri di urbanizzazione e da ogni altro onere accessorio capitalizzabile 105. Al riguardo, è stato altresì precisato che ( ) i predetti costi incrementativi non debbono essere decurtati dal costo complessivo nel caso in cui oggetto dell acquisizione sia un edificio significativo ai sensi dell articolo 2645-bis del codice civile, il quale per essere utilizzato come bene strumentale necessita del sostenimento dei predetti costi incrementativi. In tali casi, è di tutta evidenza che il costo sostenuto per l acquisizione è riferibile prevalentemente al terreno; pertanto, il valore complessivo del fabbricato in relazione al quale applicare le disposizioni in esame deve essere comprensivo dei costi incrementativi sostenuti per renderlo pienamente funzionale, ovvero di quelli sostenuti fino all entrata in funzione del bene nel ciclo produttivo. Con riferimento a tale precisazione, va riconosciuto come già alcuni commentatori 106 avessero segnalato come, a fronte del fatto che pochi dubbi sussistano sull intrinseca natura di spesa incrementativa dei costi sostenuti per le manutenzioni straordinarie o per la ristrutturazione di fabbricati strumentali, diverso parrebbe essere, invece, il caso in cui nel tempo si fossero stratificati oneri quali, per esempio, quelli sostenuti per un vero e proprio ampliamento del fabbricato, oneri che parrebbero dover essere invece ragionevolmente imputati al fabbricato, ai fini della determinazione del costo al quale applicare le percentuali di cui all art. 36, co. 7 e ss., D.L. 04/07/2006, n. 223, subendo conseguentemente la parziale non ammortizzabilità fiscale degli ammortamenti. Quanto alle rivalutazioni, l intervento legislativo mira invece a sancire un principio per cui, per convenzione, l intero maggior valore attribuito agli immobili, per effetto delle diverse leggi di rivalutazione succedutesi nel tempo, sarebbe riferibile al solo fabbricato e, pertanto, fiscalmente ammortizzabile. In via interpretativa, inoltre, l Amministrazione finanziaria ha ritenuto di estendere la previsione normativa in commento anche alle rivalutazione effettuate in occasione di operazioni straordinarie quali le fusioni, il cui perfezionamento abbia dato luogo all emersione di un disavanzo allocato su un fabbricato: ( ) Anche in tali casi, quindi, il valore complessivo del fabbricato dovrà essere decurtato della quota riferibile a tale disavanzo e sul valore residuo saranno calcolate le percentuali forfetarie Retroattività della norma L ultimo periodo del comma 8 dell art. 36, D.L. 04/07/2006, n. 223, dispone, infine, che Per ciascun fabbricato il residuo valore ammortizzabile è pari alla quota di costo riferibile allo stesso al netto delle quote di ammortamento dedotte nei periodi d imposta precedenti calcolate sul costo complessivo. Tale disposizione risolve in via legislativa uno dei tanti dubbi che erano sorti all indomani dell approvazione della norma nella sua versione originaria e che avevano alimentato il dibattito tra i primi commentatori. In tale prima fase, infatti 107, ci si chiedeva se le quote di ammortamento già dedotte nei periodi d imposta precedenti dovessero ritenersi interamente imputate al fabbricato o, al contrario, dovessero ripartirsi tra fabbricato e terreno, proporzionalmente alla percentuale di scorporo adottata. Tra le diverse soluzioni possibili, quella indicata dal Legislatore produce effetti sostanzialmente retroattivi, finen- 104 Al proposito, si veda il precedente 2, dedicato al commento della disciplina civilistica delle immobilizzazioni materiale e, in particolare, a quella prevista dal Principio contabile nazionale OIC Cfr. Circolare 19/01/2007, n. 1/E, Cfr. P. Meneghetti e G.P. Tosoni, Vecchi terreni, decide il rogito, in Il Sole 24 Ore, sabato 25 novembre 2006, pag. 26. Gli Autori, in particolare, si riferiscono al caso di un fabbricato, originariamente edificato su un piano, ma che permette una maggiore cubatura. Successivamente viene costruito un secondo piano: non sembra possibile considerare questo intervento una spesa incrementativa capitalizzata, quanto piuttosto un ampliamento, che, come tale, verosimilmente sarebbe da mantenere nel valore complessivo del fabbricato L ultimo periodo dell ottavo comma dell art. 36, D.L. 04/07/2006, n. 223, è stato inserito in occasione della conversione in Legge del D.L. 03/10/2006, n. 262.