STIMA E ANALISI DEGLI ALLOGGI VUOTI A BOLZANO

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1 COMUNE DI BOLZANO Assessorato all Urbanistica, alla Casa e ai Tempi della Città OSSERVATORIO CASA DEL COMUNE DI BOLZANO STIMA E ANALISI DEGLI ALLOGGI VUOTI A BOLZANO Bolzano - Venezia, giugno 2014 SISTEMA DOCUMENTAZIONE RICERCA PROGETTAZIONE Venezia Dorsoduro 1249 Tel Fax Bolzano Via Dante 20/A Tel./Fax

2 La presente ricerca è stata possibile per la collaborazione attiva di numerose persone che qui ringraziamo e in particolare: - Maria Chiara Pasquali, Assessora all urbanistica, alla Casa e ai Tempi della Città; - Danila Sartori, Direttrice della Ripartizione Programmazione, Controllo e Sistema Informativo (Ripartizione 2); - Sylvia Profanter, Direttrice dell Ufficio Statistica e Tempi della Città (Ufficio 2.4) - Sergio Sette, Direttore dell Ufficio Gestione e Sviluppo delle Tecnologie dei Sistemi Informativi (Ufficio 2.2) - Roberto Loperfido, Responsabile del Servizio Sistema Informativo Territoriale (Servizio 2.2.1); - Nicola Cont, Ufficio Gestione e Sviluppo delle Tecnologie dei Sistemi Informativi (Ufficio 2.2) (in particolare per le elaborazioni sulla banca dati di Ae Reti); - Claudia Dalri, Direttrice dell Ufficio Edilizia Abitativa (Ufficio 8.2) Nel corso del lavoro sono stati inoltre coinvolti in riunioni o incontri informativi: - Donatella Lorenzi de Pretis, Direttrice dell Ufficio Servizi Demografici (Ufficio 1.4) - Sonja Pichler, Direttrice dell Ufficio Tributi (Ufficio 3.2) - Stefano Rebecchi, Direttore della Ripartizione Pianificazione e Sviluppo del Territorio (Ripartizione 5); - Giovanni Seppi, Responsabile del Servizio Edilizia (Servizio 5.1.3) Si ringrazia inoltre AE (dott. Nicola Calabrò e il dott. Paolo Acuti, rispettivamente direttore e vicedirettore di AE), AE Reti (ing. Andreas Bordonetti, direttore generale) per aver fornito la banca dati e in particolare Mezzanotte Massimo, Settore Metering dell Azienda Energetica Reti S.p.A. per la messa a disposizione concreta dei dati e per tutti i chiarimenti in merito. Pag. 2 di 31

3 INDICE SINTESI DEI RISULTATI pag PREMESSA pag Finalità del servizio di studio e ricerca pag Definizione di alloggi vuoti e motivazioni del fenomeno pag Il percorso effettuato e le banche dati disponibili pag METODOLOGIA UTILIZZATA pag IL MODELLO D USO DELLE ABITAZIONI pag La dinamica delle utenze abitative dal 2011 al 2014 pag Le utenze abitative chiuse pag Le utenze abitative aperte con consumi nulli o molto bassi pag Alcuni confronti con altre banche dati pag CONSIDERAZIONI SULLE BANCHE DATI E IL LORO SVILUPPO pag. 30 Pag. 3 di 31

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5 SINTESI DEI RISULTATI Lo scopo del servizio di studio e ricerca è la stima e analisi degli alloggi vuoti a Bolzano. Per alloggi vuoti si intendono quelli non occupati per un periodo superiore ai 6 mesi da famiglie residenti come prima casa o da persone non residenti per motivi di lavoro, di studio o per vacanze. Concretamente per rispondere agli obiettivi del lavoro, si è utilizzata ed elaborata la banca dati di AE - Reti relativa ai punti di fornitura (POD, Point Of Delivery). Dopo la liberalizzazione del mercato dell energia, AE - Reti, con l introduzione del nuovo codice univoco per identificare il punto di fornitura, risulta l unica fonte in grado di fornire le informazioni essenziali su tutte le utenze attive e non attive e per quelle attive anche sui consumi. La presente ricerca è stata possibile per la collaborazione di AE - Reti e degli uffici dell Amministrazione comunale e, in particolare, grazie alle elaborazioni fornite dall Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi operativi del Comune di Bolzano. La dinamica delle utenze abitative dal 2011 al 2014 Le utenze elettriche totali ad uso domestico, che per semplicità espositiva da qui in avanti chiamiamo alloggi, sono passate dal al da a , con una crescita di unità (+2,5%). Gli alloggi occupati (le utenze elettriche attive) da residenti e non residenti, sono passati da a , con una crescita di unità (+4,1%). Gli alloggi non occupati (le utenze chiuse), sono calati di 659 unità, passando da a Al rappresentano il 5,6% del totale degli alloggi e al il 4,2%. La crescita degli alloggi occupati risulta superiore a quella degli alloggi totali perché nel periodo esaminato calano gli alloggi non occupati, che nel frattempo sono stati rioccupati. Alloggi (POD) secondo l erogazione di energia elettrica per anno Data Aperti Chiusi Totali v.a. % v.a. % v.a. % 01/01/ , , ,0 01/01/ , , ,0 01/01/ , , ,0 01/01/ , , ,0 Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE - Reti Pag. 5 di 31

6 Variazione annuale di alloggi (POD) secondo l erogazione di energia elettrica Anno Aperti Chiusi Totali v.a. % v.a. % v.a. % , , , , , , , , ,4 Variazione , , ,5 Variazione media annua 622 1, , ,8 Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE - Reti Gli alloggi vuoti Le utenze abitative chiuse al , cioè gli alloggi realmente vuoti, risultano pari a Quelli chiusi da meno di 6 mesi sono 428 (pari al 21,1%) e quelli chiusi da più di 6 mesi sono (79,9%). La media dei giorni di chiusura è abbastanza elevata: 1.077, pari a quasi tre anni. Alloggi vuoti (POD chiusi) per periodo di chiusura al Periodo di chiusura Alloggi vuoti (POD chiusi) Giorni di chiusura Media n. % n. % giorni meno di 6 mesi , ,5 76 da più di 6 mesi , , Totale , , Fonte: elaborazione su dati AE Reti Attraverso l elenco delle utenze chiuse è stato possibile verificarne la localizzazione e in particolare la concentrazione degli alloggi vuoti nello stesso edificio (numero civico): - in 8 edifici vi sono 10 e più POD chiusi con 127 alloggi vuoti, pari al 6,3% del totale; - in altri 72 edifici vi sono da 4 a 9 POD chiusi, con 391 alloggi vuoti (19,3%); - gli altri alloggi vuoti (74,4%) si distribuiscono in edifici. Alloggi vuoti (POD chiusi) per localizzazione nello stesso edificio (numero civico) al Edificio Edifici Alloggi (POD) chiusi n. % n. % con 10 e più POD chiusi 8 0, ,3 da 4 a 9 POD chiusi 72 5, ,3 con meno di 4 POD chiusi , ,4 Totale complessivo , ,0 Fonte: elaborazione su dati AE - Reti Attraverso la banca dati del Comune relativa alle pratiche edilizie è stato possibile verificare la tipologia dei proprietari, se vi fossero interventi edilizi in corso e quindi anche la motivazione della chiusura. È emerso che un numero consistente di alloggi vuoti si trovano in edifici nei quali sono in corso interventi edilizi di manutenzione straordinaria per singole unità abitative (per Pag. 6 di 31

7 quelli chiusi da meno tempo) e di risanamento, ristrutturazione o demolizione con ricostruzione dell intero edificio (per quelli chiusi da più tempo) e che un numero molto elevato degli interventi edilizi è promosso dall IPES e dal Comune su edifici di loro proprietà. La complessità degli interventi che riguardano l intero edificio prolunga i tempi di chiusura dei POD e quindi il numero di alloggi vuoti. Vi sono però casi, in particolare quelli relativi ai cambi d uso da ufficio ad abitazione e quelli di accorpamento di due alloggi in uno, nei quali se il POD non viene demolito può determinare una sovrastima degli alloggi ed in particolare di quelli vuoti. Le utenze abitative aperte con consumi nulli o molto bassi Un ultima analisi infine riguarda gli alloggi occupati (le utenze attive) con consumi nulli o molto bassi (con un consumo inferiore ai 200 KW annui) nel Complessivamente si tratta di 872 alloggi, con consumi nulli (119) o molto bassi (692 con meno di 0,57 KW al giorno). Nell assoluta prevalenza erano utenze attive tutto l anno (801). Alloggi (POD) che nell anno 2013 hanno avuto un consumo inferiore ai 200 KW annui per periodo di apertura Consumi in KW/GG Meno di 365 giorni tutto l anno Totale ,00-0, Totale Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE Reti Alcune considerazioni conclusive Gli alloggi non occupati al sono e rappresentano il 4,1% del totale degli alloggi. Quelli che risultano vuoti da più di 6 mesi sono (3,2%). Si tratta di una quota relativamente ridotta, determinata dalla crescente mobilità residenziale delle persone e delle famiglie e assimilabile ad un vuoto legato ai tempi per effettuare interventi di riqualificazione degli alloggi e ai tempi di collocazione sul mercato della proprietà e/o dell affitto. Nel 2011 e 2012 sono stati effettuati interventi di recupero edilizio che a seconda dell entità dei lavori (dalla manutenzione straordinaria al risanamento, dalla ristrutturazione edilizia alla demo-ricostruzione) richiedono da pochi mesi a parecchi anni. E del tutto evidente che tali processi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, pur determinando per un periodo più o meno lungo il non utilizzo dell alloggio, sono un fatto estremamente positivo, perché migliorano la qualità abitativa e spesso anche l efficienza energetica degli alloggi. Pag. 7 di 31

8 Un ultima considerazione di tipo generale riguarda gli strumenti a disposizione per controllare e ridurre il fenomeno degli alloggi vuoti. Gli alloggi occupati da non residenti per motivi di lavoro, studio o vacanze ovviamente non si possono considerare vuoti e quindi disponibili sul mercato. Possono essere penalizzati fiscalmente, come di fatto già avviene con tassazioni nettamente più elevate rispetto alla prima casa. Le 872 utenze abitative aperte con consumi nulli o molto bassi definiscono un segmento di non utilizzo dell alloggio, anche se mantenuto efficiente e attivo (esiste un allacciamento alla corrente elettrica), e riguardano alloggi effettivamente non utilizzati o fortemente sottoutilizzati, cioè usati solo per alcuni periodi dell anno, o in uso a famiglie, probabilmente anziani che temporaneamente si sono trasferiti da parenti o in case di cura. In alcuni casi possono anche essere alloggi realmente vuoti nei quali sono in corso interventi di manutenzione straordinaria. Nell assoluta prevalenza si tratta comunque di alloggi non disponibili perché la famiglia residente o non residente tiene attivo un contratto di fornitura elettrica. Per quanto riguarda invece gli alloggi realmente vuoti, le possibili misure da adottare per incentivare e accelerare la loro immissione sul mercato della vendita e dell affitto sono sostanzialmente di due tipi: - quelle che ne accelerano i tempi per riqualificarli attraverso le semplificazioni burocratiche per le autorizzazioni degli interventi e attraverso il finanziamento diretto (contributi) o indiretto (recupero fiscale del 50% delle spese sostenute) degli interventi; - quelle che penalizzano fiscalmente chi tiene un alloggio vuoto. A parte i casi di alloggi di proprietà dell IPES e del Comune, quelli di proprietà privata non sono nella disponibilità dell azione pubblica per soddisfare la domanda sociale di alloggi, in altri termini non sono percorribili ipotesi di esproprio/requisizione per riaffittare tali alloggi. Per poter disporre in futuro di informazioni progressivamente più complete e certe in merito agli alloggi vuoti e in generale alle modalità d uso degli alloggi si dovrà: - consolidare il rapporto tra il Comune e le Aziende erogatrici di servizi alla popolazione (energia elettrica ed asporto rifiuti) per ricevere con regolarità i loro dati; - completare progressivamente i dati del catasto urbano (P.ed., subalterno, categoria catastale, piano, ecc.) con i dati relativi alla numerazione civica interna (Anagrafe immobiliare). Per poter dirimere da subito alcuni dubbi sul numero di alloggi totali e vuoti potrebbe essere utile per singolo edificio costruire una banca dati semplificata con il numero delle abitazioni secondo il catasto, dei POD ad uso domestico, attivi e inattivi, delle famiglie residenti e della coabitazioni. Pag. 8 di 31

9 1. PREMESSA 1.1 Finalità del servizio di studio e ricerca Lo scopo del servizio di studio e ricerca è la stima e analisi degli alloggi vuoti a Bolzano, considerando come tali quelli non abitati per periodi medio-lunghi. Nell incarico per il presente lavoro si specificava che si dovranno analizzare e incrociare le informazioni ed i tracciati record delle banche dati esistenti possibilmente ad una stessa data; fare delle elaborazioni ed ottenere come risultato il totale delle abitazioni a Bolzano, il numero delle abitazioni occupate, il numero delle abitazioni vuote, precisando le diverse tipologie di alloggi vuoti relativamente alle diverse fonti e che il lavoro si concluderà con un rapporto con i risultati della ricerca e dovrà chiarire bene la metodologia utilizzata per addivenire alla quantificazione delle abitazioni totali, occupate e vuote, comprese le informazioni sulle banche dati utilizzate, sui tracciati record e sugli eventuali incroci tra banche dati effettuati. L incarico prevede la collaborazione alla ricerca da parte dell Amministrazione comunale con la messa a disposizione delle banche dati e delle elaborazioni concordate con l Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi operativi. Il lavoro di studio e ricerca ha richiesto tempi più lunghi di quelli previsti in quanto si è valutato assieme all Amministrazione comunale che le banche dati disponibili presso il Comune non permettevano di avere informazioni sufficientemente esaustive sugli alloggi realmente vuoti e che quindi fosse necessario acquisire le informazioni contenute nelle banche dati delle aziende erogatrici di servizi, in particolare dell Azienda Energetica (erogazione energia elettrica) e della Seab (asporto rifiuti). Questo passaggio fondamentale per l esito della ricerca si è concretizzato positivamente, non senza difficoltà, solo ad aprile di quest anno con la messa a disposizione da parte di AE - Reti della banca dati relativa ai POD (Point of Delivery - è il codice univoco che determina il punto di fornitura di energia elettrica) e poi con le elaborazioni effettuate dall Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi operativi. In questo rapporto di ricerca quindi esponiamo il percorso effettuato, il quadro e la valutazione delle banche dati disponibili, la metodologia utilizzata e i risultati ottenuti in merito alla stima e all analisi degli alloggi vuoti a Bolzano. Nella parte finale avanziamo anche alcune considerazioni per poter in futuro avere a disposizione con regolarità informazioni progressivamente più complete e certe in merito agli alloggi a Bolzano e alla loro modalità d uso. Pag. 9 di 31

10 1.2 Definizione di alloggi vuoti e motivazioni del fenomeno Gli alloggi possono essere occupati a diverso titolo (in proprietà, usufrutto o affitto) da famiglie residenti come prima casa o da persone non residenti che li occupano per motivi di lavoro, di studio o per vacanze. Gli alloggi non occupati, per differenza, sono quindi quelli che non risultano occupati da famiglie residenti o da persone non residenti. Lo stato di non occupazione si riferisce a due categorie di alloggi: - quelli nuovi che una volta avuta l abitabilità non sono ancora stati occupati in proprietà, in affitto o ad altro titolo; - quelli esistenti, già occupati, che risultano temporaneamente vuoti perché il precedente inquilino ha lasciato libero l alloggio. In entrambe i casi tra i motivi vi può essere la difficoltà di collocare l immobile sul mercato della vendita o dell affitto. Per gli alloggi vecchi (che in passato risultavano occupati) la non occupazione temporanea può essere ricondotta anche alla necessità di effettuare lavori sull immobile. In alcune aree del paese, ma non è certamente il caso di Bolzano, la non occupazione può essere determinata da fenomeni migratori (emigrazione) con conseguente calo della popolazione e abbandono degli alloggi. Se in un passato lontano poteva essere abbastanza frequente che si vivesse per tutta la vita nella stessa casa, le radicali trasformazioni demografiche, sociali ed economiche che caratterizzano la società contemporanea hanno determinato progressivamente una crescita della mobilità residenziale delle persone e delle famiglie. Detto in altri termini, si è passati dalla stanzialità delle società rurali alla mobilità delle società prima secondarie e oggi terziarie. E una mobilità determinata dalla ricerca del lavoro e quindi da fenomeni migratori, ma anche dall aumento del reddito e dall ascesa sociale che porta con sé una tendenza a migliorare la propria condizione abitativa (dall affitto alla proprietà, da alloggi più piccoli ad alloggi più grandi). Questa mobilità si concretizza in dinamiche migratorie, immigrati ed emigrati da e verso altri comuni, nazioni o continenti, e in cambi di residenza all interno della città. Nell ultimo rapporto dell Osservatorio casa 1 così descrivevamo il fenomeno a Bolzano: Un altro fenomeno demografico che ormai ha assunto caratteri strutturali è l alta mobilità della popolazione: quasi la metà della popolazione cambia residenza nel territorio comunale ogni 10 anni (negli ultimi nove anni persone, pari a oltre all anno); il saldo migratorio positivo (+9.120) dal 2001 al 2010 è il risultato di elevati flussi migratori in entrata ( persone) ed uscita (22.009). E evidente che tale mobilità sul patrimonio edilizio esistente ha come conseguenza diretta che un numero crescente di alloggi risulti temporaneamente vuoto, perché lasciati liberi dalle famiglie che prima le occupavano. 1 Comune di Bolzano - Osservatorio casa, La casa a Bolzano , a cura di Sistema snc, 2012 pag. 4 Pag. 10 di 31

11 Da parte di chi studia da anni tali dinamiche si definisce frizionale una quota di alloggi non occupati pari al 3-5% dell intero patrimonio abitativo. Nella nuova fase in cui ci troviamo, che vede ridursi la nuova edificazione a favore degli interventi di risanamento e ristrutturazione degli alloggi esistenti, ovviamente il fenomeno si incrementa. Quando un alloggio si libera dal precedente inquilino, il precedente o il nuovo proprietario dell alloggio normalmente procedono ad interventi di riqualificazione che a seconda dell entità dei lavori (dalla manutenzione straordinaria al risanamento, dalla ristrutturazione edilizia alla demo-ricostruzione) richiedono da pochi mesi a parecchi anni. Dai dati dell Osservatorio casa 2 risulta che dal 2001 al 2010 a fronte di 456 interventi di nuova costruzione gli interventi di recupero edilizio sono stati quasi dei quali 978 con permesso di costruire e con asseverazione (prevalentemente in edifici residenziali). E del tutto evidente che tali processi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, pur determinando per un periodo più o meno lungo il non utilizzo dell alloggio, sono un fatto estremamente positivo, perché migliorano la qualità abitativa e spesso anche l efficienza energetica degli alloggi. A queste dinamiche si aggiungono in tempi di crisi economica come quelli che stiamo vivendo le difficoltà di collocare sul mercato della vendita e dell affitto gli immobili nuovi e quelli che si sono liberati. Anche i tempi per riqualificare gli alloggi si possono allungare per mancanza di risorse da parte del proprietario per effettuare gli interventi necessari. Un ultima considerazione di tipo generale riguarda infine gli strumenti a disposizione per controllare e ridurre il fenomeno degli alloggi vuoti. Gli alloggi occupati da non residenti per motivi di lavoro, studio o vacanze ovviamente non si possono considerare vuoti e quindi disponibili sul mercato. Possono essere penalizzati fiscalmente, come di fatto già avviene con tassazioni nettamente più elevate rispetto alla prima casa. Per quanto riguarda invece gli alloggi realmente vuoti, le possibili misure da adottare per incentivare e accelerare la loro immissione sul mercato della vendita e dell affitto sono sostanzialmente di due tipi: - quelle che ne accelerano i tempi per riqualificarli attraverso le semplificazioni burocratiche per le autorizzazioni degli interventi e attraverso il finanziamento diretto (contributi) o indiretto (recupero fiscale del 50% delle spese sostenute) degli interventi; - quelle che penalizzano fiscalmente chi tiene un alloggio vuoto. 2 Comune di Bolzano - Osservatorio casa, Il problema della casa a Bolzano - Il quadro di riferimento strutturale, a cura di Sistema snc, 2011 pag. 54 Pag. 11 di 31

12 L ultima questione che merita ancora citare, riguarda l utilizzo del patrimonio edilizio esistente: i dati statistici evidenziano che, se in passato erano prevalenti i fenomeni di sovraffollamento degli alloggi, oggi sono nettamente prevalenti quelli di sottoutilizzo. In una relativamente recente pubblicazione del ASTAT 3 il fenomeno veniva così descritto: Le abitazioni occupate nei comuni dell Alto Adige sono cresciute dal 1951 al 2001 di unità (+148,1%), passando da a La crescita più sostenuta rispetto a quella delle famiglie (+122,7%) è quindi andata a soddisfare sia i fabbisogni dei nuovi nuclei familiari (95.831) che a ridurre le coabitazioni, passate da a Nello stesso periodo il numero di stanze in abitazioni occupate sono passate da a (+153,0%), mentre gli occupanti tali stanze sono passati da a (+ 43,3%). Si è quindi molto migliorato l indice di affollamento, che è passato da 1,1 occupanti per stanza nel 1951 a 0,6 nel In altri termini nel 1951 ogni abitante aveva a disposizione meno di una stanza, mentre nel 2001 ne ha a disposizione quasi 2. Il dato medio sugli indici di affollamento risulta certamente positivo, ma nasconde una realtà più complessa. I dati relativi alle abitazioni per classi di superfici e numero di occupanti permettono una lettura più disaggregata per fasce di affollamento. La normativa provinciale dell edilizia abitativa definisce una abitazione sovraffollata se la superficie abitabile dell abitazione è inferiore a 23 metri quadrati per una persona e 38 metri quadrati per due persone, aumentati di dieci metri quadrati per ogni ulteriore componente il nucleo familiare (art. 17 del D.P.G.P. 15 luglio 1999, n. 42) e la considera sottoutilizzata se superiore a 50 metri quadrati per una persona, aumentati di 15 per ogni ulteriore persona (art. 13 della L.P. 17 dicembre 1998, n. 13). Con riferimento a questi criteri abbiamo considerato: - sovraffollate le abitazioni di meno di 40 mq occupate da almeno due persone, di meno di 50 mq occupate da almeno 3 persone, di meno di 60 mq occupate da almeno 4 persone e quelle con meno di 80 mq occupate da 5 e più persone; - sottoutilizzate quelle con oltre 50 mq occupate da una sola persona, quelle con più di 80 mq occupate da 2 persone, di almeno 100 mq occupate da 3 persone, di 120 mq occupate da 4 persone e sopra i 150 mq occupate da 5 e più persone. Dal 1991 al 2001 gli alloggi sovraffollati sono passati da a (dal 5,0% del totale al 3,4%), quelli sottoutilizzati da a (da 42,2% al 47,4%), mentre gli alloggi nella fascia intermedia sono passati da a (dal 42,2% al 49,2%). Negli anni 70 si era teorizzato che raggiunta una abitazione per famiglia e una stanza per abitante si sarebbe data risposta al fabbisogno abitativo. I dati ci evidenziano un progressivo crescere delle fasce di sottoutilizzo, cioè dell occupazione di alloggi grandi da parte di famiglie sempre più piccole, segnalando uno spreco crescente. E questa opulenza nelle modalità di occupazione degli alloggi che determina la necessità ancora oggi di realizzare nuovi alloggi per far fronte alla domanda da parte delle famiglie che coabitano o stanno in condizioni di sovraffollamento e delle nuove famiglie che crescono con tassi superiori alla crescita della popolazione (sia per la 3 ASTAT, Politiche abitative in provincia di Bolzano dall annessione all Italia al 2008, ASTAT collana 163, a cura di Sistema snc, 2010 Pag. 12 di 31

13 progressiva riduzione della dimensione media dei nuclei familiari sia per processi migratori crescenti). Al tema dello spreco edilizio non viene riposta l adeguata attenzione ma è evidente che se affrontato adeguatamente potrebbe contribuire a dare risposta alla crescente domanda abitativa. Andrebbe penalizzato chi occupa alloggi molto grandi, superiori alle necessità della sua famiglia, per favorire invece coloro che risultano ancora in condizioni di sovraffollamento. Nel mercato privato si tratta di incentivare e facilitare il frazionamento degli alloggi in modo da ripristinare una proporzione adeguata tra alloggi e stanze e famiglie e persone che li occupano e penalizzare fiscalmente l opulenza abitativa. Negli alloggi pubblici si tratta concretamente di rafforzare la politica del cambio alloggio che punta a ridistribuire gli inquilini in modo più adeguato rispetto alle esigenze delle famiglie, ed anche ad utilizzare meglio il patrimonio residenziale pubblico: si tratta quindi di dare alloggi più grandi a chi sta stretto nel proprio alloggio, e, molto più frequentemente, di spostare in un alloggio piccolo chi sta in condizione di evidente sottoutilizzo. Pag. 13 di 31

14 1.3 Il percorso effettuato e le banche dati disponibili Per rendere operativo il lavoro di ricerca, su nostra richiesta del , vi sono stati due incontri preliminari il e l con i responsabili degli uffici comunali di Statistica, Gestione e Sviluppo delle Tecnologie dei Sistemi Informativi, Servizio Sistema Informativo Territoriale e Edilizia Abitativa. In tali incontri si sono esaminati le informazioni e la loro qualità (in particolare la completezza e l aggiornamento) delle diverse banche dati disponibili presso il Comune e in particolare: - le banche dati relative a Toponomastica e numerazione civica, Catasto e Catasto fabbricati e 15. Censimento della popolazione e delle abitazioni del ; - con un apposito software del Comune (sviluppato in occasione del Censimento) le banche dati sopra citate sono state tra loro collegate e tenute aggiornate in un database Edifici (Anagrafe immobiliare), che intende ricostruire per ciascun edificio le informazioni sulle unità che lo compongono (abitazioni, uffici, negozi, ecc.), in particolare incrociando la numerazione civica interna con i subalterni del catasto urbano; questa banca dati quando sarà completa permetterà di conoscere in tempo reale la consistenza delle singole unità immobiliari presenti in città e le loro destinazioni (abitazione, ufficio, negozio, magazzino, ecc. ); - alcune informazioni aggiuntive per alimentare il database Edifici possono venire dalla banca dati delle Pratiche edilizie, che ha avuto sviluppi recenti da quando è stato introdotto anche a Bolzano il programma del Consorzio dei Comuni (il programma permette di associare alla numerazione civica interna i dati relativi ai subalterni catastali, ma il lavoro di implementazione dei dati è quasi tutto ancora da fare); - la banca dati dell Anagrafe con informazioni sulle famiglie residenti e le coabitazioni; - la banca dati dell Ufficio tributi relativa all IMU, che distingue tra abitazione principale e seconde case (le abitazioni non occupate da residenti e che non risultino abitazione locata, concessa in uso gratuito, contigua/unificata all abitazione principale, di servizio); - la banca dati dell Anagrafe tributaria ed in particolare SIATEL (acronimo di Sistema interscambio anagrafe tributarie enti locali), che riporta molte informazioni però ancora incomplete. In linea generale il database Edifici incrociato con le banche dati dell Anagrafe e dell IMU possono avvicinarci all obiettivo di conoscere le modalità d uso delle abitazioni (occupate da residenti o non residenti in proprietà, in affitto o ad altro titolo, non occupate, ecc.). Tali banche dati però non risultano ancora complete e aggiornate e anche quando lo sono non permettono di avere informazioni sufficientemente esaustive sugli alloggi realmente vuoti, cioè non occupati per un periodo medio-lungo. Si è quindi valutato che per avere informazioni sugli alloggi vuoti è indispensabile acquisire le banche dati delle aziende erogatrici di servizi, in particolare della Seab (asporto rifiuti) e dell Azienda Energetica (erogazione energia elettrica). Pag. 14 di 31

15 A tale scopo il è stato predisposto un promemoria per la Giunta comunale con il seguente contenuto: Vista la determinazione dirigenziale n.5751 del con la quale è stato conferito alla società Sistema snc incarico di produrre una stima degli alloggi vuoti nella città di Bolzano; Visto a tale proposito che nell esecuzione di suddetto incarico il dott. Morello della società Sistema snc si è già confrontato con i responsabili degli uffici comunali di Statistica, Gestione e Sviluppo delle Tecnologie dei Sistemi Informativi, Servizio Sistema Informativo Territoriale e Edilizia Abitativa che in virtù delle loro rispettive competenze possono essere in grado di supportare l elaborazione della stima con l incrocio tra varie banche dati esistenti all interno dell amministrazione comunale e per questa via permettere l individuazione delle necessarie informazioni; Considerato però che per una stima il più possibile corretta appare assolutamente necessario potersi servire anche delle banche dati di Ae e Seab, precisamente dei dati attinenti ai contratti di utenza in essere relativi rispettivamente alla fornitura di energia elettrica e raccolta rifiuti, ciò in quanto i dati sui consumi effettivi dei due citati servizi, incrociati a loro volta con i dati del catasto, censimento, anagrafe ecc., consentono una precisazione del quadro e pertanto il proficuo completamento dell incarico di cui in premessa; Per quanto sopra si ritiene opportuno conferire da parte della Giunta all Assessora Maria Chiara Pasquali mandato di trattare direttamente con AE e Seab la possibilità di ottenere copia delle loro rispettive banche dati citate, prevedendo al contempo l eventualità di contro cambiare con la possibilità di accesso - da parte di AE e Seab - alle banche dati comunali riguardo la numerazione civica e lo stradario. Tale promemoria è stato approvato dalla Giunta Comunale il Sulla base di tale promemoria vi sono stati incontri tra l Amministrazione comunale (l Assessora Maria Chiara Pasquali e dott.sa Danila Sartori) e l Azienda energetica (il dott. Nicola Calabrò e il dott. Paolo Acuti, rispettivamente direttore e vicedirettore), che ha dato la disponibilità a fornire i dati richiesti al Comune. Contemporaneamente si è chiarito l utilizzo dei dati da parte del Comune per poter dare garanzie ad AE in relazione alla normativa sulla privacy. Sulla base di tali chiarimenti è stata inoltrata la richiesta dei dati ad AE. L abbiamo ricevuto da parte di Azienda Energetica Reti il file richiesto, con i dati di consumo per i POD di Bolzano. Il , in un incontro con l Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi informativi, valutiamo i dati ricevuti. La banca dati riporta in sequenza: - il codice POD - Point of Delivery - è il codice univoco che determina il punto di fornitura di energia elettrica; - l indirizzo (strada e numero civico); - l anno di riferimento dell estrazione dei dati di consumo (2011 e 2012) e i relativi consumi nel 2011 e 2012; - il valore della potenza contrattuale stipulata sul POD; Pag. 15 di 31

16 - la tipologia di POD (D = Domestico - A = Altri usi - I = Illuminazione Pubblica); - il numero di mesi riferiti all anno di esercizio (specificano che se maggiore di 12 vuol dire che ha avuto più letture in un mese ad esempio una voltura o un cambio di misuratore); - l inizio e la fine esercizio. I dati, che provengono da AE reti, sono stati estratti il Dalla lettura dei dati e dalle prime elaborazioni sono emersi alcuni problemi in merito agli indirizzi e alla numerazione civica, che non permettono di collegare la banca dati di AE con quelle del Comune, e anche dei dubbi in merito alla completezza della banca dati ricevuta (sostanzialmente il numero dei POD risultava troppo basso rispetto agli alloggi che risultano al catasto). In un successivo incontro con AE - Reti avvenuto il è stato possibile avere dei chiarimenti in merito alla loro banca dati e, soprattutto, dei dati più completi sia relativi ai POD attivi e non attivi che ai consumi. L Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi informativi, con un lavoro abbastanza complesso (la banca dati riguardava tutti i POD di AE - Reti, anche quelli esterni alla città) ha prodotto tre elaborazioni che ci sono state consegnate a metà aprile e che riguardavano: - una tabella relativa ai POD totali, aperti e chiusi per mese dal al ; - i POD disattivi al ; - i POD allacciati che nel 2013 avevano consumi inferiori a 16 KW al mese (200 annuali). Da parte nostra abbiamo aggiustato gli indirizzi (ID della via nome della via secondo lo stradario civico lettera) e fatto alcune elaborazioni che più avanti presentiamo e leggiamo. Sulla base di questi dati è stato quindi possibile completare il presente lavoro di ricerca, ma per l impossibilità di collegare la banca dati di AE - Reti con quelle del Comune non è stato possibile fare ulteriori elaborazioni. A tale scopo resta indispensabile allineare gli indirizzi e la numerazione civica. In merito si può evidenziare che sono circa gli indirizzi che tra le due banche dati non corrispondono. Per quanto riguarda le richieste all Azienda energetica di poter avere ulteriori informazioni che facilitassero il collegamento con le banche dati del Comune (in particolare dei dati catastali collegati ai POD che AE - Reti non ha) ai primi di maggio è pervenuta una risposta negativa. Per quanto riguarda invece i dati di Seab relativi ai rifiuti urbani sono stati avviati positivamente i contatti, ma non sono ancora pervenuti i dati. Pag. 16 di 31

17 2. METODOLOGIA UTILIZZATA Concretamente per rispondere agli obiettivi del lavoro, la strada che allo stato attuale è risultata la sola percorribile è stata quella di utilizzare ed elaborare la banca dati di AE - Reti relativa ai punti di prelievo (POD, Point Of Delivery). Tra le aziende che erogano servizi alla popolazione, precedenti esperienze hanno evidenziato che quelle fornitrici di gas e acqua sono in grado di fornire informazioni solo parziali, in quanto non coprono l universo oppure non dispongono di informazioni adeguate sulle singole unità abitative, e che, viceversa, la migliore fonte informativa risulta quella delle aziende fornitrici di energia elettrica. Si è quindi, analogamente a precedenti studi dell Osservatorio casa, proceduto ad elaborare i dati relativi alle utenze energetiche aperte e chiuse. La liberalizzazione del mercato dell energia ha determinato la separazione da Azienda Energetica di AE Reti, la società di distribuzione di energia elettrica, distinta dalla società di vendita. Nel mercato energetico sono entrate molte altre aziende con le quali l utente finale può stipulare direttamente il contratto di fornitura dell energia. Le principali nel mercato locale, oltre ad AEW, sono SEL ed ENEL, ciascuna delle quali però non rappresenta più l universo degli utenti. Viceversa AE Reti, con l introduzione del nuovo codice univoco per identificare il punto di fornitura (POD), risulta l unica fonte in grado di fornire le informazioni essenziali su tutte le utenze attive e non attive e per quelle attive anche sui consumi. Mentre le banche dati delle aziende erogatrici di servizi erano e sono organizzate prevalentemente sugli utenti, cioè sui soggetti che stipulano il contratto e quindi fornisco informazioni puntuali e dettagliate su tutti gli elementi che regolano i rapporti tra l azienda e il cliente, la banca dati di AE Reti è organizzata in modo univoco attorno ai POD e quindi con un riferimento diretto al punto fisico di fornitura. Il Punto di prelievo (POD, Point Of Delivery) e un codice composto da lettere e numeri che identifica in modo certo il luogo fisico della rete di distribuzione in cui l energia elettrica viene consegnata dal fornitore e prelevata dal cliente finale. Poiché identifica un punto fisico del collegamento, il codice non cambia anche se si cambia fornitore. La struttura del Codice POD, che le imprese distributrici sono tenute ad utilizzare per identificare univocamente i singoli punti di prelevo, prevede una stringa alfanumerica composta dai seguenti caratteri: - Codice Paese: IT, sigla fissa obbligatoria per l Italia; - Codice Distributore: codice progressivo numerico di tre cifre (da 001 a 850) che garantisce l univocità del Distributore, assegnato da Terna e pubblicato sul proprio sito internet; - Codice tipologia di servizio: E, sigla fissa obbligatoria per energia elettrica; - Codice numerico: codice numerico (preferibilmente progressivo) di otto cifre che garantisce l univocità del punto di prelievo. Pag. 17 di 31

18 La banca dati di AE Reti per ogni singolo POD dispone, tra le altre, di informazioni su: - la localizzazione (indirizzo: via/piazza e civico); - sulle aperture e chiusure a partire da ottobre del 2003 (anno di attivazione dei POD); - sulla potenza installata, cioè il valore della potenza contrattuale stipulata sul POD che per le abitazioni risultano pari a 3, 4, 5 o 6 kwh (chilowattora); - sui consumi energetici per fasce e per periodo. I POD possono essere attivi o chiusi. Possono essere demoliti assieme all edificio nel quale sono posizionati. Negli edifici nuovi vengono installati ovviamente prima della fornitura della corrente e in genere prima dell abitabilità e dell accatastamento. Questo aspetto particolare può contribuire a imprecisioni in merito all indirizzo, che il Comune assegna poco prima dell abitabilità, e a discordanze temporali sulla consistenza degli alloggi secondo le diverse banche dati. Sull intera banca dati l Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi operativi ha fornito tre elaborazioni. La prima riguarda l entità dei POD totali, aperti e chiusi per mese dal primo gennaio del 2011 al primo gennaio del La seconda riguarda l estrazione delle utenze chiuse al con i seguenti campi: - il POD; - la data dell ultima chiusura; - l indirizzo (via e civico nello stesso campo ). La terza elaborazione riguarda l estrazione delle utenze attive con consumi nel corso del 2013 inferiori a 200 KW annuali (16 KW al mese). I campi sono: - il POD; - l indirizzo; - i giorni di apertura; - i consumi. Attraverso la prima elaborazione è stato possibile leggere la consistenza dei POD totali, aperti e chiusi dal al e le relative variazioni nel tempo (mese e/o anno). Con la seconda elaborazione, oltre a determinare gli alloggi vuoti al , attraverso la data di chiusura, è stato possibile determinare i giorni di chiusura e più in generale il periodo di chiusura (mesi e/o anni). Per quanto riguarda l indirizzo si è provveduto a normalizzare le informazioni sostituendo il campo indirizzo di AE reti (a volte scritto in modo diverso per la stessa via) con quattro campi relativi rispettivamente a: - ID della via/piazza (secondo lo stradario del Comune); - Nome della via/piazza (secondo lo stradario del Comune); Pag. 18 di 31

19 - Civico numero; - Civico lettera. In tal modo è stato possibile ordinare l elenco dei POD inattivi, verificandone la concentrazione allo stesso indirizzo (più di 3 POD chiusi allo steso indirizzo). Per questi poi si è verificato, attraverso la banca dati del Comune accessibile in internet relativa alle pratiche edilizie, se vi fossero interventi edilizi in corso e quali fossero i proprietari (IPES, Comune, privati). Per quanto riguarda la terza elaborazione, analogamente ai POD inattivi, si è precisato l indirizzo e si è introdotto un campo con i consumi giornalieri (necessario per poter confrontare i consumi dei POD aperti tutto l anno con quelli aperti per periodi inferiori all anno). E stato così possibile documentare l entità dei POD con consumi nulli o molto bassi. Infine si sono fatte alcune considerazioni di confronto con - una precedente analisi sulle modalità d uso degli alloggi a Bolzano (alloggi totali, aperti per classi di consumo e chiusi) elaborata dall Osservatorio casa sui dati di AE al ; - la statistica dell attività edilizia; - la consistenza e variazione degli alloggi al catasto urbano; - la consistenza e la variazione delle famiglie residenti. Il rapporto di ricerca si conclude con alcune considerazioni sulle banche dati e le possibilità per un loro sviluppo futuro. Pag. 19 di 31

20 3. IL MODELLO D USO DELLE ABITAZIONI 3.1 La dinamica delle utenze abitative dal 2011 al 2014 Secondo i dati di AE Reti relativi ai punti di fornitura di energia elettrica (POD) le utenze elettriche totali ad uso domestico, che per semplicità espositiva da qui in avanti chiamiamo alloggi 4, sono passate dal al da a Le utenze elettriche attive, cioè gli alloggi occupati da residenti e non residenti, sono passate nello stesso periodo da a e quelle chiuse da a Gli alloggi non occupati rappresentano il 5,6% al e il 4,1% al Tab. 1.A - Alloggi (POD) secondo l erogazione di energia elettrica per anno Data Aperti Chiusi Totali v.a. % v.a. % v.a. % 01/01/ , , ,0 01/01/ , , ,0 01/01/ , , ,0 01/01/ , , ,0 Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE - Reti La variazione nei tre anni considerati è stata la seguente: - gli alloggi totali sono cresciuti di unità (+2,5%), con una crescita media annua di 403 alloggi; - gli alloggi occupati sono cresciuti di unità (+4,1%), con una crescita media annua di 622 alloggi; - gli alloggi non occupati sono calati di 659 unità (-24,1%), con una diminuzione media annua di 220 alloggi. La crescita degli alloggi occupati risulta superiore a quella degli alloggi totali perché nel periodo esaminato calano gli alloggi non occupati, che nel frattempo sono stati occupati. Tab. 1.B - Variazione annuale di alloggi (POD) secondo l erogazione di energia elettrica Anno Aperti Chiusi Totali v.a. % v.a. % v.a. % , , , , , , , , ,4 Variazione , , ,5 Variazione media annua 622 1, , ,8 Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati AE - Reti 4 Nell assoluta prevalenza si tratta di alloggi a tutti gli effetti. Trattandosi di punti di fornitura di energia elettrica ad uso domestico sono compresi alcune situazioni particolari che l ISTAT definisce Altri tipi di alloggio, come ad esempio il Campo nomadi presso la spaghettata dell autostrada a Bolzano sud. Pag. 20 di 31

21 Secondo una recente pubblicazione dell Osservatorio del mercato immobiliare 5 le unità immobiliari al a destinazione abitativa risultavano , mentre alla stessa data i POD ad uso domestico erano La differenza tra le due fonti di unità abitative si può spiegare con: - gli alloggi nuovi nei quali è già stato installato un POD, ma che non risulta ancora accatastato; - la possibilità che un POD sia riferito anche a più unità immobiliari (un unico punto di fornitura un unico contratto per due alloggi, o meglio per un alloggio e una sua pertinenza); - la presenza di unità immobiliari che al catasto risultano a destinazione abitativa ma in realtà sono uffici o studi privati (che dovrebbero risultare accatastati come A10 - Uffici e studi privati, ma per i quali non è stato fatto il cambio di destinazione d uso). Tab. 2A - Unità immobiliari al a destinazione abitativa Categoria N U.I.U. Totale Rendita Catastale Totale Consistenza in vani Totale Superficie stimata in m 2 Vani per abitazione Superficie per abitazione m 2 A1: abitazioni di tipo signorile ,1 278,3 A2: abitazioni di tipo civile ,4 113,5 A3: abitazioni di tipo economico ,8 103,9 A4 abitazioni di tipo popolare ,4 105,4 A5: abitazioni di tipo ultrapopolare ,0 0,0 A6: abitazioni di tipo rurale ,2 126,0 A7: abitazioni di tipo villini ,9 274,2 A8: abitazioni di tipo ville ,2 618,4 A9: abitazioni di tipo castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A11: abitazioni di tipo abitazioni e alloggi tipici dei luoghi ,5 591, ,5 84,0 Totale Abitazioni ,3 113,6 Fonte: elaborazione su dati dell Osservatorio del mercato immobiliare Secondo i dati pubblicati dal Comune nel Bilancio - Relazione previsionale e programmatica il numero di immobili a destinazione abitativa secondo i dati catastali negli ultimi tre anni era pari rispettivamente a e , con una differenza nel 2011 di alloggi e nel 2012 di Osservatorio del mercato immobiliare, Statistiche Catastali Catasto edilizio urbano, 29 ottobre 2013 Pag. 21 di 31

22 Tab. 2B Confronto degli alloggi totali (POD) e il numero di immobili a destinazione abitativa secondo i dati catastali Data Categoria A Abitazioni (a) Alloggi totali (POD) Differenza 01/01/ /01/ Fonte: Comune di Bolzano - Bilancio - Relazione previsionale e programmatica (a) Esclusa la categoria A/10 - Uffici e studi privati Una estrazione che è stata fatta filtrando i dati catastali sulla base della registrazione dell immobile, fornita dall Ufficio gestione e sviluppo delle tecnologie dei sistemi informativi, relativa al e al ci dice che sono rispettivamente e , con una differenza rispettivamente di 468 e unità. Tab. 2C Confronto degli alloggi totali (POD) e il numero di immobili a destinazione abitativa secondo i dati catastali Data Categoria A Abitazioni Alloggi totali (POD) Differenza 01/01/ /01/ Fonte: elaborazione SIT del Comune di Bolzano su dati catastali Un ulteriore confronto può essere fatto anche tra gli alloggi occupati (POD attivi) e le famiglie residenti, i cui dati sono disponibili per il 2011 e In questo caso gli alloggi risultano meno delle famiglie e la differenza si può spiegare con le coabitazioni di più famiglie nello stesso alloggio. Va però anche evidenziato che la differenza è ancora maggiore perché oltre alle famiglie residenti una parte degli alloggi è occupata da famiglie non residenti. Tab. 3 - Confronto degli alloggi occupati (POD attivi) e il numero delle famiglie residenti Data Alloggi occupati (POD attivi) Famiglie Variazione 31/12/ /12/ Fonte: Elaborazione su dati AE- Reti e Comune di Bolzano - Andamento e struttura della popolazione di Bolzano e dei suoi quartieri Infine si può fare un confronto tra la variazione degli alloggi totali (POD attivi e non attivi) e la statistica dell ASTAT sugli interventi di nuova costruzione e recupero edilizio, i cui dati però sono disponibili solo fino al Secondo i dati di AE Reti l incremento totale degli alloggi è stato di 519 nel 2011 e di 468 nel Secondo la statistica dell attività edilizia nel 2011 e 2012 si sono ultimati rispettivamente solo 98 e 4 alloggi. I permessi di costruire sono stati invece 58 e 79. L incremento di alloggi quindi deriva prevalentemente da interventi di recupero edilizio. Nel 2011 gli interventi di recupero edilizio su unità immobiliari esistenti sono stati 1.009, dei quali 81 con permesso di costruire e 928 con asseverazione. Si tratta di interventi nell assoluta prevalenza in edifici residenziali. Pag. 22 di 31

23 Quelli con permesso di costruire hanno riguardato in 32 casi anche variazioni della destinazione d uso (dei quali però non è nota la destinazione iniziale e quella finale) e analizzando gli alloggi prima e dopo li interventi con permesso di costruire vi è stato un incremento di 7 alloggi. Nel 2012 gli interventi di recupero edilizio su unità immobiliari esistenti sono stati 787, dei quali 69 con permesso di costruire e 718 con asseverazione. Quelli con permesso di costruire hanno riguardato in 35 casi anche variazioni della destinazione d uso e l incremento di alloggi è stato di 25 unità. Secondo queste statistiche si può quindi supporre che l incremento di alloggi sia dovuto prevalentemente ad interventi di manutenzione straordinaria e a frazionamenti di alloggi esistenti (la statistica dell attività edilizia e dei recuperi su questo aspetto è molto deficitaria). Tab. 4A - Abitazioni realizzate a Bolzano in nuove costruzioni ed ampliamenti Anno Nuova costruzione e ampliamenti Permessi di costruire Opere ultimate Fonte: ASTAT - Rilevazione statistica dell attività edilizia Tab. 4B - Abitazioni realizzate a Bolzano con interventi di recupero edilizio Anno Permessi di costruire Interventi sulle unità immobiliari per recuperi edilizi Asseverazioni Totale di cui variazione d uso prima Recuperi edilizi Abitazioni dopo variazione Fonte: ASTAT - Rilevazione statistica dei recuperi edilizi Pag. 23 di 31

24 3.2 Le utenze abitative chiuse Le utenze abitative chiuse al , cioè gli alloggi realmente vuoti, risultano pari a Attraverso la data di chiusura è stato possibile ricostruire i giorni di chiusura e la media di giorni di chiusura per ogni singolo alloggio non occupato. Dalla lettura per mese e anno di chiusura il quadro che emerge è il seguente: - quelli che risultano chiusi nei primi tre mesi del 2014 sono 264 pari al 13,0%; - quelli chiusi nel 2013 sono 590 pari al 29,1%; - quelli chiusi nel 2012 sono 272 pari al 13,4%; - quelli chiusi prima del 2012 sono 900 pari al 44,4%. Tab. 5A - Alloggi vuoti (POD chiusi) per anno di chiusura al Anno di chiusura Alloggi vuoti (Pod chiusi) Giorni di chiusura n. % n. % Media giorni , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,5 38 Totale , , Fonte: elaborazione su dati AE - Reti Più significativo è il periodo di chiusura: - quelli chiusi da meno di 6 mesi sono 428 pari al 21,1%; - quelli chiusi da 6 mesi ad un anno sono 305 pari al 15,1% - quelli chiusi da 1 a 2 anni sono 321 pari al 15,8%; - quelli chiusi da più di 2 anni sono 913 pari al 48,0% e di questi 493 (il 24,3%) sono chiusi da 5 e più anni. La quota di alloggi vuoti da molti anni è particolarmente elevata e quindi, più avanti, cercheremo di approfondirne le motivazioni. Pag. 24 di 31