PIANO ECONOMICO FINANZIARIO PRELIMINARE

Transcript

1 PIANO ECONOMICO FINANZIARIO PRELIMINARE PROGETTO DI REALIZZAZIONE DI UN NUOVO ISTITUTO SCOLASTICO COMUNE DI APRILIA (LT) PROGETTISTI ARCHITETTO: STUDIO STAMEGNA DOTTORE COMMERCIALISTA E REVISORE CONTABILE: GIANNI PANNOZZO 1

2 SINTESI DEL PROGETTO La Provincia di Latina intende procedere alla realizzazione di un nuovo polo scolastico nel comune di Aprilia destinato a scuola secondaria superiore, in risposta al fabbisogno di realizzare sul territorio strutture scolastiche dotate di strumenti idonei per garantire un adeguata e moderna formazione per i giovani ragazzi. Nella società della conoscenza e della tecnologia avanzata, l investimento in cultura e formazione rappresenta una priorità assoluta, al fine di fornire gli strumenti necessari per incoraggiare e sviluppare le doti creative e collaborative degli studenti. In questa ottica si inserisce la proposta avanzata dal seguente Piano Economico Finanziario Preliminare, al fine di valutare le tempistiche e le dinamiche economico finanziarie per la realizzazione e la gestione dell Istituto, integrando le diverse attività scolastiche ed extrascolastiche in un unico progetto. PROGETTO PRELIMINARE Il progetto preliminare insiste su un area di circa mq; esso prevede la realizzazione di una struttura capace di ospitare n alunni per una superficie di circa 9.980mq. Al termine dei lavori l opera sarà dotata di aule interne e di pertinenze esterne, tali da rendere possibile ogni attività didattica scolastica ed extrascolastica. L Istituto sarà così caratterizzato da: 1. Edificio destinato ad ospitare la nuova sede scolastica: 2. Pertinenze del sito scolastico: un Bar, uno Spazio Commerciale tematico (dotato di Edicola, Cartolibreria e Copisteria), una Palestra e una Piscina coperta semi-olimpica, ed un Centro benessere dotato di palestra fitness. 2

3 3. Impianti sportivi esterni: 1 Campo da Basket e 3 Campi da calcetto (dotati di spogliatoi), ed un Area Ginnastica attrezzata con relativa Pista da Atletica. Nella tabella che segue, sono rappresentate le caratteristiche strutturali dell Istituto scolastico. Tabella (1) Caratteristiche strutturali CARATTERISTICHE STRUTTURALI: ISTITUTO SCOLASTICO COMUNE DI APRILIA N. classi DESCRIZIONE DEGLI SPAZI N.alunni Mq/Alunno Mq/Locale ATTIVITA' DIDATTICHE Attività normali , Attività speciali ,11 110, Locali tecnici e di servizio , ATTIVITA' COLLETTIVE Attività integrative e parascolastiche , Biblioteca alunni , Attività complementari , Uffici amministrativi , SPAZI PER EDUCAZIONE FISICA (Centro Benessere) + Palestra Fitness + Atrio Palestra del tipo B + Spogliatoio , Piscina + Spogliatoi ALTRE STRUTTURE ESTERNE Campo da Basket 608 Area Ginnastica attrezzata 449 Pista da atletica 560 N. 3 Campi da calcetto + Spogliatoi 2174 Alloggio per il custode 86 Tot. mq Il progetto stabilisce un livello di integrazione tra le diverse attività didattiche scolastiche ed extrascolastiche, al fine di creare un collegamento tra le diverse opere da realizzare: a supporto dell edificio scolastico, saranno quindi presenti servizi aggiuntivi a conduzione privata, che offriranno nuove opportunità occupazionali. La proposta di intervento avanzata dal seguente progetto, cerca di favorire un programma di riqualificazione delle strutture scolastiche, al fine di dotare gli studenti di attrezzature e tecnologie idonee per un ottima preparazione scolastica. 3

4 ANALISI DEGLI INVESTIMENTI Il crono-programma preliminare per la realizzazione del progetto prevede una durata complessiva di 28 mesi, dall apertura del bando sino all ultimazione dei lavori; nello schema che segue, sono evidenziate le diverse fasi di realizzazione dell intervento con le relative tempistiche. La consegna dei lavori si prevede avverrà all 8 mese e saranno ultimati al 28 mese, con una durata complessiva dei lavori pari a 20 mesi. In base ad una stima provvisoria dei lavori, il Costo di Costruzione dell opera è pari a ,50,(senza iva) inclusi gli oneri della sicurezza (non soggetti al ribasso) per un importo pari a ,94. Per ciò che concerne le Somme a disposizione dell Amministrazione (Imprevisti, Spese Tecniche, Collaudi, Allacci ai pubblici servizi, pubblicità etc), la stima determina un valore di ,40, (senza iva) pari a circa il 12% del Costo dei lavori di costruzione. Il progetto prevede poi la realizzazione degli Arredamenti, per un importo complessivo di di cui al 3 anno di concessione (ovvero al 1 anno di entrata in funzione dell Istituto scolastico, come prima fornitura), e al 10 anno di concessione (ovvero al 7 anno di 4

5 funzionamento dell Istituto). Il valore complessivo dell investimento per la realizzazione del progetto è pari ,74, (iva compresa) a cui vanno aggiunti gli Arredamenti per un importo totale di ,00 (+ Iva al 21%). Tutti i parametri dimensionali di tali interventi, compresa una stima dettagliata dei lavori da eseguire per la realizzazione dell Istituto scolastico, saranno descritti nelle relazioni tecniche e di progetto allegate al presente PEF preliminare. La tabella che segue riporta il Quadro economico di progetto. Tabella (2) Quadro economico di Progetto QUADRO ECONOMICO DI PROGETTO PER UN TOTALE DI ALUNNI A LAVORI A.1 IMPORTO DEI LAVORI A BASE D'ASTA ,56 di cui A.1a Importo lavori "OPERE PUBBLICHE" ,56 A.1b Importo lavori "OPERE ACCESSORIE" ,00 A.2 ONERI SICUREZZA (NON SOGGETTI A RIBASSO) ,94 Totale A ,50 B ARREDI C ARREDI DELL'INTERA STRUTTURA Totale B ,00 SOMME A DISPOSIZIONE DELL'AMMINISTRAZIONE: C.1 IMPREVISTI ,38 C.2 ART. 92 DEL d. Lgs. 163/2006 ( 0,45 del 2% di A) ,74 C.3 SPESE PER INDAGINI ARCHEOLOGICHE E PRELIMINARI (0,5% di A) ,19 C.4 SPESE TECNICHE - Progettazione e coordinamento, Direzione lavori - (6% di A) ,25 C.5 SPESE GENERALI - Collaudi,Accertamenti, Verifiche tecniche varie - (0,8% di A) ,10 C.6 ALLACCI A PUBBLICI ESERCIZI E CABINA ELETTRICA (1,2% di A) ,65 C.7 SPESE PER PUBBLICITA' E GARA A DISPOSIZIONE DELL'AMMINISTRAZIONE ,00 C.8 ASSICURAZIONI (in fase di progettazione e realizzazione dell'opera) ,00 C.9 SPESE SOSTENUTE PER LA PREDISPOSIZIONE DELL'OFFERTA (0,5% di A) ,19 C.10 CNPAIA ( 4% di C.3, C.4, C.5,) ,94 C.11 IVA al 10 % su A e C.1 e C ,95 C.12 IVA al 21 % su B+C.3+C.4+C.5+C.7+C.9+C ,86 Totale C , ,75 5

6 Nella soprastante tabella, si evince quindi che il Costo di Costruzione totale di realizzazione dell opera è pari a euro ,53 (senza iva), che racchiude il totale A, a cui vanno aggiunti gli Imprevisti (C.1) e il costo degli Allacci e delle Assicurazioni (C.6 e C.8), mentre l ammontare delle Spese Tecniche e Generali è pari a euro ,35 (senza iva), e racchiude le altre voci classificate nel riquadro C. ANALISI DEI COSTI E DELLE USCITE Un adeguata valutazione degli oneri ulteriori necessari per la realizzazione del piano, si rende necessario per una analisi precisa dei flussi di cassa in uscita, che dovranno trovare un opportuna copertura finanziaria. In particolare possiamo far riferimento al seguente flusso di oneri: 1. Costi per le Polizze Assicurative R.C.T.-Incendio e Furto: si tratta di polizze di responsabilità civile e infortuni, e di polizze di copertura di eventuali danni e atti vandalici arrecati alla struttura, che si stimano pari a annui; 2. Costi legati alle Varie utenze per un totale di annue così determinato: Energia elettrica stimata in annue - Utenze Gas stimata pari a annue - Utenze Idriche stimate in annue; 3. Costo relativo all assunzione di una persona, per la mansione di custodia e sorveglianza dell intera struttura, pari a circa annue. 4. Costi di Manutenzione ordinaria per annui; 5. Costi di Manutenzione straordinaria, pari al 2% dell importo dei lavori ( ) per con cadenza quinquennale, a partire dal quinto anno di entrata in funzione dell edificio. Tali oneri, nel Piano Economico definitivo, saranno trattati come veri e propri investimenti e quindi ammortizzati, con un periodo di ammortamento che sarà pari al periodo che intercorre dall anno in cui avvengono e l anno di termine della concessione. 6

7 Le valutazioni delle voci si spesa, saranno opportunamente incrementate tenendo conto di un tasso di inflazione del 2,5% annuo. Per ciò che concerne le strutture ricettive interne ed esterne, i costi di gestione saranno totalmente a carico dei soggetti terzi a cui sarà affidata la conduzione di tali attività, nel rispetto delle linee giuda dettate dall Istituto scolastico. I Flussi in uscita che la realizzazione dell opera genera, devono trovare un opportuna copertura nello strumento finanziario necessario per la realizzazione dell investimento; nel presente Piano preliminare andremo a valutare la copertura finanziaria del progetto attraverso lo strumento del mutuo bancario, calibrando grossomodo la sua durata con la vita media dell investimento. In particolare il piano di ammortamento del mutuo previsto per la realizzazione dell investimento, sarà quello graduale alla francese, a rate costanti in linea capitale più interesse, con un periodo di preammortamento all erogazione del mutuo pari al 3% dell importo richiesto. Ciò genererà per il primo anno, un flusso in uscita rappresentato dal pagamento dei soli interessi, senza che venga rimborsata alcuna quota capitale. Le voci che generano Flussi di Cassa in uscita, saranno rappresentate dalle seguenti spese: 1. Oneri di Preammortamento del mutuo per i Lavori di costruzione pari a (3% dell importo dei lavori) all inizio della concessione; 2. Oneri di Preammortamento del mutuo per le Spese tecniche e generali pari a (3% dell ammontare delle spese) all inizio della concessione; 3. Oneri di Preammortamento del mutuo per gli arredamenti pari a nel 3 anno (3% dell importo del mutuo richiesto per gli arredi); 4. Rata del mutuo per i lavori di costruzione pari a annui per 30 anni; 5. Rata del mutuo per le Spese tecniche pari a annui per 10 anni; 7

8 6. Rata del mutuo per la fornitura di arredi al 3 anno di concessione pari a annui per 10 anni; Il tasso di interesse bancario su cui si basa il Piano di Ammortamento del mutuo, sarà del 4,90% annuo sia per i muti a 10 anni che per quelli a 30 anni. La determinazione del tasso di interesse tiene conto sia, del Tasso EURIRS a 10 e 30 anni ( che varia dal 2,25% al 2,55%) con uno spread bancario di circa 2 punti e mezzo percentuali, sia degli attuali tassi fissi di prestito ordinario, previsti dalla Cassa depositi e Prestiti alla data odierna (5,176% per prestiti a 29 anni). ANALISI DELLE ENTRATE Il rimborso del mutuo avverrà utilizzando i flussi in entrata derivanti dall Affitto delle Opere Accessorie, e dal pagamento della Rata annuale anticipata dalla Provincia di Latina, per 28 anni a partire dal 3 anno di concessione. Nel presente Piano preliminare, saranno considerate per le c.d. Opere Accessorie all Istituto le sole entrate ricavabili fino al 30 anno di concessione, anche se è prevista una durata di ulteriori 20 anni. Come previsto nel disciplinare di gara, ai sensi dell Art. 143 c. 4-5 del D.lgs. n. 163/2006, al fine di garantire un equilibrio economico-finanziario del progetto di investimento e della connessa gestione, il presente Piano Economico Finanziario di massima tiene in considerazione una Contribuzione Pubblica a titolo di Prezzo, che la Provincia riconosce al concessionario al fine di coprire l investimento, in parte con la gestione funzionale dell opera, ed in parte con il Prezzo stesso. La perizia di stima del valore della Concessione, che sarà allegata al presente piano preliminare, si basa sui ricavi attesi dal concessionario per tutto l arco della concessione, e determina un valore della Rata annua di locazione pari a ,00, che includerà quindi il prezzo a livello di contribuzione pubblica (di 8

9 cui all art. 143 del D.Lgs n. 163/2006), e consentirà al concessionario di coprire l investimento. Le tariffe di locazione e i proventi di gestione, saranno calcolati tenendo conto di un tasso di inflazione del 2,5% anno, quale indice ISTAT convenzionale di riferimento relativo all aumento dei prezzi al consumo. Nel dettaglio le voci di entrata saranno così composte: 1. Rata annua di Locazione della scuola, a carico della Provincia di Latina, per annui, inflazionati al 2,5% annuo; 2. Rata di affitto del bar per , opportunamente inflazionati al 2,5% annuo; 3. Rata per l affitto della Piscina stimata in annue, opportunamente inflazionate al 2,5% annuo; 4. Rata per l affitto delle Strutture sportive (Campi da tennis e Campi da calcetto stimata in annue, opportunamente inflazionate al 2,5% annuo; 5. Rata per l affitto della palestra e del Centro benessere stimati in annue, opportunamente inflazionate al 2,5% annuo. Nel presente Piano Economico finanziario di massima, in attesa di ulteriori variabili ed ipotesi finanziarie specifiche del Progetto in esame, (struttura finanziaria dell impresa concessionaria, analisi delle fonti di finanziamento in base al rapporto tra capitale proprio e di terzi), non evidenzieremo l impatto che l ammortamento e l imposizione fiscale ha sul livello di redditività del Progetto. Per costruire un bilancio che abbia una parvenza di credibilità, occorre aggiungere ai dati relativi ai flussi, elementi come gli oneri finanziari e gli ammortamenti, i quali se pur non hanno rilevanza sul Flusso di Cassa operativo, risultano necessari per il calcolo delle imposte. 9

10 La preparazione del Conto Economico previsionale, necessaria per il calcolo delle tasse figurative che saranno calcolate sul Margine Operativo Netto, sarà oggetto del Piano Economico definitivo. In una fase preliminare come questa, non avendo a disposizione dati ed elementi definitivi sul rapporto tra il capitale proprio e il capitale che verrà reperito presso altri finanziatori (capitale di terzi), andremo ad effettuare la valutazione, supponendo che non vi sia nessun intervento a titolo di Equity da parte dell investitore. Per ciò che concerne gli ammortamenti, assumeremo che l intero valore di realizzazione dell opera sarà ammortizzabile per tutta la durata della concessione (30 anni), sicché la quota di ammortamento annuale sarà determinata dividendo il totale delle spese per la realizzazione del progetto per 30. Quindi al termine della concessione, si suppone che l investimento non presenterà alcun valore residuo. Anche se nel disciplinare del bando il criterio di aggiudicazione previsto è quello rappresentato dall offerta economicamente più vantaggiosa, si rende opportuno indicare nel presente Piano Preliminare, che l impresa sarà disposta ad effettuare un eventuale revisione della stima provvisoria dei lavori, prevedendo un ribasso pari a circa l 1,2% del Costo di Costruzione, e delle relative Spese Tecniche e generali preventivate. 10

11 Di seguito viene illustrato un dettaglio del piano di ammortamento relativo ai mutui, che saranno accesi per la realizzazione dell intero progetto. MUTUO PER I LAVORI DI COSTRUZIONE: Rata Annuale Tasso 4,90% annuo Preammortamento 3% dell importo. PIANO DI AMMORTAMENTO MUTUO PER LAVORI DI COSTRUZIONE Periodo numero Debito iniziale Quota interessi Mutuo originario Tasso di periodo Num. Periodi Rata ,00 4,90% ,28 Quota Capitale Rata Debito residuo Debito Estinto , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,28 0, ,00 11

12 MUTUO PER LE SPESE TECNICHE Rata Annuale Tasso 4,90% annuo Preammortamento 3% dell importo. PIANO DI AMMORTAMENTO MUTUO PER LE SPESE TECNICHE Periodo numero Debito iniziale Quota interessi Mutuo originario Tasso di periodo Num. Periodi Rata ,00 4,90% ,90 Quota Capitale Rata Debito residuo Debito Estinto , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,90-0, ,00 MUTUO PER ARREDAMENTI AL 3 ANNO Rata Annuale Tasso 4,90% annuo Preammortamento 3% dell importo PIANO DI AMMORTAMENTO MUTUO PER GLI ARREDI AL 3 ANNO Mutuo originario Tasso di periodo Num. Periodi Rata ,00 4,90% ,34 Periodo Debito Quota Quota Debito Debito Rata numero iniziale interessi Capitale residuo Estinto , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,34 0, ,00 Le valutazioni di carattere economico finanziario previste nel presente piano, sono comunque suscettibili di ulteriori miglioramenti e risparmi da parte dell impresa 12

13 che dovrà gestire il funzionamento della struttura, attraverso anche un accorta copertura finanziaria ed una efficiente politica dei costi e pianificazione dei ricavi. La soluzione del progetto di finanza per il raggiungimento immediato di un obiettivo prioritario, consente alla Provincia un risparmio notevole sul bilancio annuale, in quanto, a fronte di un impegno economico minore, (rappresentato dalla sola Rata di locazione annua), potrà utilizzare le risorse rimanenti per altri progetti di utilità sociale. Inoltre per la Pubblica Amministrazione, il controllo di un servizio a conduzione privata è molto meno oneroso della esecuzione dello stesso, con un guadagno di efficienza garantito dalla struttura privata del Promotore, e senza dimenticare, inoltre, le opportunità occupazionali offerte dalle strutture extrascolastiche. VALUTAZIONE ECONOMICA E SOSTENIBILITA FINANZIARIA DEL PROGETTO Si allega a seguito un prospetto dei Flussi di Cassa, sulla base dei dati elaborati e stimati nelle pagine precedenti, che evidenzia la sostenibilità e l appetibilità alla realizzazione del progetto: infatti possiamo notare che a partire dal 3 anno di concessione (ovvero già al 1 anno di entrata in funzione dell Istituto scolastico), il progetto (se consideriamo come investimento iniziale solo il pre-ammortamento e le prime rate di pagamento del mutuo), raggiunge il Payback Period (Pareggio finanziario), che rappresenta il tempo necessario per compensare l investimento iniziale attraverso la generazione di flussi di cassa positivi. Sulla base di un tasso di rendimento atteso medio (WACC) pari al 10,50%, ( tenendo conto dell attuale scenario di crisi che si riscontra sui mercati finanziari, e della continua evoluzione e crescita dei tassi dei titoli di Stato) il VAN (Valore Attuale Netto), ovvero la somma dei flussi di cassa attualizzati che il progetto genera, è pari a 13

14 circa , con una durata della concessione di 30 anni, ed un Tasso di attualizzazione del 10,50%. Il Tasso Intrinseco di Rendimento, (TIR) è invece un indicatore finanziario della redditività del progetto. Tecnicamente è il tasso di attualizzazione, che porterebbe il VAN a zero e rappresenta un valore che il potenziale investitore confronta con investimenti alternativi per dare priorità alle proprie scelte. In tale senso è un indicatore della sostenibilità economico-finanziaria dell iniziativa. In particolare, con una durata della concessione di 30 anni il TIR è pari al 21%, e risulta superiore al Costo stimato del capitale investito, pari al 10,50%: l investimento risulta conveniente in quanto il costo delle fonti di finanziamento risulta inferiore al rendimento del progetto. In questa ipotesi, pur non essendo previsto intervento a titolo di Equity da parte dell investitore, si ritiene adeguatamente remunerato il capitale di rischio da impegnare. La sostenibilità finanziaria, rappresenta la capacità del progetto di generare flussi monetari sufficienti a garantire il rimborso dei finanziamenti e un adeguata redditività per l investitore. Essa può essere espressa anche in termini di bancabilità, facendo riferimento a particolari indicatori capaci di valutare il margine di sicurezza su cui i soggetti finanziatori possono contare per essere garantiti sul puntuale pagamento del servizio del debito. Il principale indicatore è rappresentato dal DSCR : Debt Service Cover Ratio dato dal rapporto tra il flusso di cassa operativo e il servizio del debito per quota capitale, quota interessi e commissioni in ciascuno degli anni di vita operativa del progetto: un valore superiore all unità (nel presente Piano Economico finanziario preliminare risulta pari a 1,24) rappresenta la capacità dell investimento di liberare risorse sufficienti a coprire le rate del debito spettanti ai finanziatori, e lasciare una remunerazione per il concessionario dell iniziativa. 14

15 ISTITUTO SCOLASTICO COMUNE DI APRILIA QUADRO DI SINTESI DEI FLUSSI DI CASSA ANNI 0 ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8 ANNO 9 ANNO 10 ANNO TASSO DI INFLAZIONE ANNUO - 2,5% ,03 1,05 1,08 1,10 1,13 1,16 1,19 ENTRATE RATA ANNUA DI LOCAZIONE AFFITTO BAR AFFITTO PISCINA AFFITTO STRUTTURE SPORTIVE AFFITTO PALESTRA E CENTRO BENESSERE CONTRIBUTO PROVINCIALE TOTALE ENTRATE TOTALE ENTRATE PROGRESSIVE USCITE PREAMMORTAMENTO MUTUI POLIZZE ASSICURATIVE R.C.T. E VARIE MANUTENZIONE ORDINARIA SPESE PER UTENZE (e Custodia) MANUTENZIONE STRAORDINARIA RATA MUTUO PER I LAVORI RATA MUTUO PER LE SPESE TECNICHE RATA MUTUO PER ARREDI AL 3 ANNO ARREDI AL 10 ANNO TOTALE USCITE TOTALE USCITE PROGRESSIVE FLUSSO DI CASSA (PRE TAX)

16 ISTITUTO SCOLASTICO COMUNE DI APRILIA QUADRO DI SINTESI DEI FLUSSI DI CASSA ANNI 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19 ANNO 20 ANNO 21 ANNO TASSO DI INFLAZIONE ANNUO - 2,5% 1,22 1,25 1,28 1,31 1,34 1,38 1,41 1,45 1,48 1,52 1,56 ENTRATE RATA ANNUA DI LOCAZIONE AFFITTO BAR AFFITTO PISCINA AFFITTO STRUTTURE SPORTIVE AFFITTO PALESTRA E AUDITORIUM CONTRIBUTO PROVINCIALE TOTALE ENTRATE TOTALE ENTRATE PROGRESSIVE USCITE PREAMMORTAMENTO MUTUI POLIZZE ASSICURATIVE R.C. E VARIE MANUTENZIONE ORDINARIA SPESE PER UTENZE (e Custodia) MANUTENZIONE STRAORDINARIA RATA MUTUO PER I LAVORI RATA MUTUO PER LE SPESE TECNICHE RATA MUTUO PER ARREDI AL 3 ANNO TOTALE USCITE TOTALE USCITE PROGRESSIVE FLUSSO DI CASSA (PRE TAX)

17 ISTITUTO SCOLASTICO COMUNE DI APRILIA QUADRO DI SINTESI DEI FLUSSI DI CASSA ANNI 22 ANNO 23 ANNO 24 ANNO 25 ANNO 26 ANNO 27 ANNO 28 ANNO 29 ANNO 30 ANNO TASSO DI INFLAZIONE ANNUO - 2,5% 1,60 1,64 1,68 1,72 1,76 1,81 1,85 1,90 1,95 ENTRATE RATA ANNUA DI LOCAZIONE AFFITTO BAR AFFITTO PISCINA AFFITTO STRUTTURE SPORTIVE AFFITTO PALESTRA E AUDITORIUM CONTRIBUTO PROVINCIALE TOTALE ENTRATE TOTALE ENTRATE PROGRESSIVE USCITE PREAMMORTAMENTO MUTUI POLIZZE ASSICURATIVE R.C. E VARIE MANUTENZIONE ORDINARIA SPESE PER UTENZE (e Custodia) MANUTENZIONE STRAORDINARIA RATA MUTUO PER I LAVORI RATA MUTUO PER LE SPESE TECNICHE TOTALE USCITE TOTALE USCITE PROGRESSIVE TASSO 10,5% VAN PAYBACK PERIOD 3 ANNO TIR 21% DSCR 1,24 FLUSSO DI CASSA (PRE TAX)