variante al PRG per individuazione zona di completamento nel PL35 rimodulazione e riperimetrazione del piano attuativo in V.G.Valenti V.

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1 variante al PRG per individuazione zona di completamento nel PL35 rimodulazione e riperimetrazione del piano attuativo in V.G.Valenti V.del Piccinino RELAZIONE TECNICA Febbraio 2015

2 La variante consiste 1- nell estrapolazione di un lotto dalla lottizzazione PL35 e nella sua definizione quale area di completamento. 2- nella riduzione a mc della capacità edificatoria della lottizzazione limitandola alla esclusiva edilizia convenzionata/social housing. punto 1) La verifica dei requisiti al fine della qualificazione dell area quale zona B ai sensi del DM 1444/1968 sono riportati di seguito: dati significativi dell'ambito superficie fondiaria e territoriale mq superficie coperta attuale mq volume esistente mc indici di cui al l'art. 2 DM 1444/1968 superficie coperta minima 12,50% pari a mq 877 < densità territoriale minima 1,5 pari a mc < L area in argomento è la medesima indicata quale area per edilizia ERP. della lottizzazione PL35 (totale mc circa) approvata con DCC n. 76/2007 già convenzionata con atto notaio Chessa rep. n del 7 maggio Nell area era, ed è, prevista una volumetria di mc di edilizia sovvenzionata compresa all interno di un contratto di quartiere; infatti con l Accordo di programma concernente il Programma di Riqualificazione Urbana Contratti di Quartiere II (di cui all art. 34 del D lgs. 267/2000) denominato Ex ONP- Villa Ficana sottoscritto da questo Comune, la Regione Marche, l Università degli Studi di Macerata, l Ente Regionale per l Abitazione Pubblica (ERAP) della Provincia di Macerata, in data , venne prevista la riqualificazione di questa parte della città; le previsioni dell Accordo (i termini stabiliti nell originario accordo per la realizzazione dei vari interventi edilizi, sono stati prorogati al mese di giugno del prossimo anno) venivano attuate in parte con finanziamento regionale, in parte con finanziamenti propri della Università e dell ERAP. Fra i vari interventi inseriti nell accordo è prevista la Costruzione di un fabbricato 30 alloggi ERP da realizzare nel suddetto lotto sito all interno della lottizzazione PL35, di proprietà ERAP. Per la esecuzione di tale intervento sono stati rilasciati autorizzazione paesaggistica n..22/2011 del (in quanto l area è assoggettata a vincolo ambientale) e Permesso di Costruire n.91 del La variante progettata, pur lasciando inalterate tutte le caratteristiche edilizie dell intervento, nel modificare la natura dell area da lotto di lottizzazione a lotto di completamento, permette di accelerarne l edificazione, superando uno stallo derivato dal ritardo nell attuazione della lottizzazione; ritardo che potrebbe comportare la non corresponsione della quota di finanziamento regionale ( ) qualora l intervento non venisse attuato nei tempi previsti. In termini sostanziali, quindi la destinazione del area rimane inalterata come pure inalterato è il carico urbanistico indotto. L area sarà normata da prescrizione particolare stabilente la cubaura massima edificabile confermando quanto già attibuito al lotto all interno della lottizzazione d origine. Per quanto sopra all interno dell art.18, sott. 4 sarà introdotta la seguente 2

3 Art ZONE DI COMPLETAMENTO (variato) Tale Zonizzazione riguarda quelle parti del tessuto urbano interessate da una edificazione recente il cui stato edilizio non lascia prevedere a tempi brevi necessità di sostanziali trasformazioni e quelle aree rimaste inedificate all'interno del tessuto edilizio per le quali il PIANO - fatte salve particolari prescrizioni - prevede la edificabilità a completamento degli insediamenti oramai consolidati. In tali Zone il PIANO si attua applicando indici urbanistici ed edilizi diversificati a seconda delle seguenti Sottozone individuate in relazione alle varie realtà e agli indici del P.R.G. Sottozona 4 Jf - Indice di Densità Fondiaria: 4,5 mc/mq H - Altezza Massima: 15 ml Prescrizioni Particolari: N77 L edificazione è assoggettata al rispetto dei seguenti parametri: V - volume massimo realizzabile mc H - Altezza Massima: 15,50 ml Df - Distanza tra Fabbricati: 10 ml Dm - Distanza dai Confini: 5 ml Ds - Distanza dalle Strade: 5 ml per strade con larghezza l < 7 ml 7,50 ml per strade con larghezza 7 ml < l > 15 ml 10 ml per strade con larghezza l > 15 ml punto 2) L area della lottizzazione PL 35 è stata recentemente interessata da accertamenti circa la possibile definizione di bosco ai sensi della normativa regionale specifica, della copertura vegetale del sito. Inoltre la presente congiuntura economica generale e segnatamente quella locale, consigliano di ridefinire le tipologie edilizie nel senso di limitare ove possibile gli insediamenti intensivi. In termini di vantaggio pubblico si avrà l indubbio beneficio di una minore impermeabilizzazione di suolo l introduzione dell edilizia convenzionata/social housing quale unica modalità di edilizia realizzabile essendo oggi, invece, limitata a soli mc la riduzione dei Parcheggi Pubblici oggi commisurata, per la quota residenziale, in 5mq/100 mc oltre ai 2,5 mq/ab di norma (DM1444/68) alla sola quota del DM 1444/1968 unitamente alla cancellazione della possibile cubatura commerciale comporta in termini numerici il passaggio da mq a circa mq 350 di parcheggio pubblico. La previsione di tale minore dotazione si motiva come segue: La lottizzazione vigente, conseguentemente alla conformazione geometrica e morfologica dell area, anche considerando la non trascurabile entità delle volumetrie insediabili, prevede la realizzazione 3

4 di autorimesse per complessivi mq 3.035, di cui mq 2475 interrati e mq 560 ad essi sovrastanti inapplicando peraltro la norma specifica di PRG ( La superficie a parcheggio va piantumata con essenze autoctone d alto fusto nella quantità minima di un albero ogni due posti auto ). Dalla scelta conseguono, da un lato la complessiva impermeabilizzazione (corpo garage ed edificazione) di circa mq (circa l 80% dell intera superficie territoriale) dall altro l acquisizione a patrimonio pubblico il corpo garage e le relative gestione e manutenzione con non trascurabile futuro impegno economico. A ciò si aggiunga che la dotazione di verde pubblico di mq è sostanzialmente sviluppata sulla copertura del corpo garage, consistendo quindi in verde difficilmente utilizzabile per gli usi propri di un area verde comunemente intesa. E da notare come la necessità di una così consistente dotazione di standards a parcheggio derivi dalla specifica norma di PRG che somma alle necessità di legge ulteriore quota pari a 5mq/100 mc; tale dotazione è un retaggio della primigenia variante al PRG che trasformava l area da verde pubblico a residenze speciali per studenti ed anziani quota aggiuntiva espressamente prevista per tale destinazione come è possibile dedurre sia dal testo della DCC 108/2002 1, sia dal parere di conformità a suo tempo fornito dalla Provincia 2 prescrizioni fatte proprie nella norma del PRG vigente che all art.13 recita: Inoltre nelle zone normate dal presente titolo, sono ammesse residenze speciali per studenti e per anziani; ; l'ammissibilità dell insediamento delle residenze speciali per studenti è condizionata alla dotazione di spazi per parcheggi pubblici, riferiti ai nuovi volumi, pari ad almeno 5 mq/100 mc. E di tutta evidenza che venendo a mancarne la motivazione, tale dotazione risulta incongrua. Il social housing si rivolge a quei nuclei familiari i cui bisogni abitativi non possono essere soddisfatti alle condizioni di mercato, perché al di sotto di certe soglie di reddito o in condizioni di vulnerabilità; il CECODHAS Comitato europeo per la promozione del diritto alla casa definisce il social housing come " le soluzioni abitative per quei nuclei familiari i cui bisogni non possono essere soddisfatti alle condizioni di mercato e per le quali esistono regole di assegnazione". Tale definizione sulla quale vi è ormai consenso si fonda su quelle peculiarità del social housing che sono comuni ai diversi Paesi: - il ruolo specifico che gli è attribuito, e che può essere generalmente espresso come quello di soddisfare i bisogni abitativi delle famiglie in termini di accesso e permanenza in abitazioni dignitose e a prezzi accessibili; - l obiettivo di aumentare tale offerta di alloggi a prezzi accessibili, attraverso la costruzione, la gestione, l acquisto e l affitto di alloggi sociali; - la definizione di criteri di assegnazione e di target groups, sia in termini socio-economici sia relativamente ad altri tipi di vulnerabilità. E importante notare che il concetto di social housing per quanto spesso identificato con gli alloggi sociali dati in affitto comprende anche quelle abitazioni in vendita a prezzi accessibili per la proprietà, privata o cooperativa, delle famiglie. In questa accezione l edilizia che si introduce con la presente variante assume la caratteristica di opere di pubblica utilità anche ai fini di cui all art. 12 LR 6/ Quanto alla natura e consistenza della variante urbanistica, si specifica che la stessa consiste: nella variazione della destinazione di PRG di parte dell area, da verde pubblico assoggettato a vincolo panoramico) a zona di espansione normata ad hoc, per effetto della inclusione nelle NTA di specifiche integrazioni, di cui la prima all art. 13 riferita a residenze speciali per studenti e per anziani, condizionata nel caso delle residenze per studenti alla dotazione aggiuntiva di spazi per parcheggi pubblici, e l altra all art. 19 relativa alla attuazione mediante piano urbanistico preventivo di iniziativa privata soggetto a vincolo di destinazione e prevedente una limitata aliquota volumetrica riservata ad attività commerciali (strettamente connessa alla gestione del percorso meccanizzato), nonché didattiche, culturali e sportive 2 6) la dotazione di parcheggio pari ad almeno 5mq/100 mc, prevista nella normativa di PRG in caso di realizzazione di edifici con destinazione a residenze speciali per studenti, è pubblica ed aggiuntiva rispetto alla dotazione di 21mq/abitante prevista per legge. 4

5 Si riporta di seguito un quadro comparativo delle valutazioni economiche riguardanti la riduzione della volumetria edificabile, l imposizione della destinazione quale edilizia convenzionata/social housing e l eliminazione dei garage interrati VALUTAZIONE COMPARATIVA TRA LA RIDUZIONE VOLUMETRICA E LE MINORI OPERE cubatura residua mc parcheggi originari interrati mq cubatura attribuita mc riduzione cubatura mc parcheggi originari in copertura mq 560 nota 1 parcheggi previsti mq 350 nota 1 valutazione cubatura ex "piano casa" /mc 120 minor superficie parch a raso 210 valutazione della riduzione di cubatura valutazione media parcheggi /mq 70 nota 4 valutazione minor sup a parcheggio a raso edilizia convenzionata da variante mc edilizia convenzionata originaria mc costo realizzazione parcheggio interrato nota 5 edilizia ex libera oggi convenzionata mc ISTAT famiglie operai e impiegati GIU 2002/GIU % costo realizzazione parcheggio interrato portato al GIU valutazione media edilizia libera /mq nota 2 valutazione media edilizia convenzionata /mq nota 3 differenza /mq 123 valutazione della riduzione di valore "risparmio" complessivo VALUTAZIONE COMPLESSIVA DELLA PERDITA DI VALORE dovuta a riduzione cubatura + trasformazione da libera a convenzionata nota 1 nota 2 nota 3 nota 4 nota 5 i costi sono assimilati in quanto i parcheggi in copertura già usufruiscono della struttura il cui costo è incluso nella valutazione del parcheggio interrato media delle valutazioni OMI riferite al I semestre 2014 ulteriormente ridotta del 10% stimando questa come ulteriore flessione del mercato valutazione media da delibera per monetizzazione da cme del 2002 successivamente rivalutato Per tutto quanto sopra esposto la lottizzazione PL35 verrà conseguentemente riperimetrata ridimensionandone la capacità residua da mc a mc e la norma tecnica specifica verrà così modificata: ART ZONE DI ESPANSIONE (variato) Sono le Zone Omogenee C di cui all'art. 2 del D.M. N. 1444/68. In tali Zone il PIANO si attua attraverso intervento urbanistico preventivo (Piani Particolareggiati di iniziativa pubblica e Piani di Lottizzazione Convenzionati). Negli strumenti urbanistici attuativi per le zone residenziali di nuova formazione devono essere previsti specifici spazi per il verde pubblico nella misura di almeno mq 3 per abitante da insediare. Detta dotazione è aggiuntiva rispetto alle dotazioni minime di cui alla lettera c) del secondo comma dell'articolo 3 del D.M. 1444/1968 ed in essa non vanno ricomprese le aree destinate ad attrezzature sportive. In relazione alle diverse caratteristiche ambientali delle Zone individuate ed alle funzioni assegnate agli insediamenti previsti, il PIANO propone la seguente aritcolazione in Sottozone, prescrivendo per ciascuna Zona indici urbanistici ed edilizi differenziati. Sottozona 5 Jt - Indice di Densità Territoriale: 1,75 mc/mq H - Altezza Massima: 12 ml Sp - Dotazione Standards: 18 mq/100mc in aggiunta al nucleo elementare di verde (4mq/100mc) di cui alle opere di urbanizzazione primaria. 5

6 Prescrizioni particolari: PL 35 L'intervento si attua attraverso un piano urbanistico preventivo di iniziativa privata per residenze, prevedente almeno mc riferiti ad di edilizia convenzionata /social housing e mc riferiti ad alloggi E.R.P. su area da cedere gratuitamente al Comune; inoltre è prevista un'aliquota di volume destinato ad attività commerciali con il limite di mc Per gli interventi previsti dovranno essere effettuate approfondite indagini ai sensi del DM 11/3/88 e della circolare Ministaro Lavori Pubblici del 24/9/88 Norme Tecniche per lo studio delle Terre e delle Rocce; In fase di progettazione esecutiva, al fine di un corretto dimensionamento di tutte le opere indicate dovrà essere eseguita una approfondita indagine geologica estesa oltre che all area d intervento anche all area adiacente con particolare riferimento a quella a monte interessata da edificazione esistente. L'intervento si attua nel rispetto dei seguenti indici: Superficie territoriale: Jt - Indice di Densità Territoriale: 2,65 V Volume massimo realizzabile: mc H - Altezza Massima: 15,50 ml Df - Distanza tra Fabbricati: 10 ml Dm - Distanza dai Confini: 5 ml Ds - Distanza dalle Strade: 5 ml per strade con larghezza l < 7 ml 7,50 ml per strade con larghezza 7 ml < l > 15 ml 10 ml per strade con larghezza l > 15 ml Dotazione minima standards: 18+3 mq/ab così modulata: - Parcheggi Pubblici: 5mq/100 mc per la residenza in aggiunta rispetto ai 2,5mq/ab DM 1444/68 mq Verde pubblico: mq. - Parcheggi pubblici per la parte commerciale: 40 mq/100mq di SUL La superficie a parcheggio va piantumata con essenze autoctone d alto fusto nella quantità minima di un albero ogni due posti auto. Eventuali muri di sostegno dovranno essere rivestiti in muratura a faccia vista. Nella progettazione del piano attuativo si dovrà tener conto della presenza dell ambito V di alta percettività visuale di cui all art. 23 del PPAR Verifica standards di lottizzazione mc (totalmente edil convenz.) STANDARDS quota complessiva mq/ab 21 standards a P mq/ab 2,5 parametro mc/ab 120 abitanti n 125 standards complessivo minimo mq standards a P minimo mq 313 PREVISIONI parcheggio pubblico mq 350 > 312,5 verde pubblico pubblico mq totale mq >

7 Verifica conformità ai piani sovraordinati PPAR e PTC La variante conferma la destinazione dell area riducendo la volumetria edificabile e la quantità di superficie impermeabilizzata; si rimanda in toto alle verifiche a suo tempo effettuate. PAI Area non individuata Verifica conformità alla normativa LR 14/2008 Per le valutazioni rispetto alla sostenibilità ambientale di cui all art 5 della LR 14/2008, è da rilevare che le variazioni da introdurre, riducono la consistenza dell edificato ed il consumo di suolo, risultano ininfluenti riguardo alle indicazioni necessarie a perseguire e promuovere criteri di sostenibilità delle trasformazioni territoriali e urbane, susseguente alla legge. VAS Vista la DGR 1813/2010, art.1.13, comma 8, lettera k) e considerato che la variante non determina incremento del carico urbanistico, non contempla trasferimento di capacità edificatoria in aree diverse, non sono previste opere soggette alle procedure di Valutazione di Impatto Ambientale e Valutazione di Incidenza, è possibile determinare la non assoggettabilità a VAS della variante L.R. 22/2011 Per quanto riguarda l art. 10 della L.R. 22/2011 e considerata la D.G.R n. 53 del ; relativamente alla verifica della compatibilità idraulica delle trasformazioni del territorio si chiarisce che dalla variante NON deriva trasformazione territoriale in grado di modificare il regime idraulico in quanto la variante 1 non comporta maggiore capacità edificatoria che anzi, viene ridotta 2 - non comporta incremento del rapporto tra superficie fondiaria e territoriale (la riduzione volumetrica e l eliminazione del parcheggio interrato determinano, a parità di sup territoriale, minore superficie fondiaria e quindi un minore valore del rapporto tra i due) 3 non riguarda superfici maggiori di 2 ha 4 non introducono destinazioni d uso determinanti l aumento dell esposizione al rischio idraulico (ai sensi della definizione riportata in appendice alla DGR 53/2014, l eliminazione della possibilità edificatoria commerciale riporta, limitatamente a tale quota volumetrica dalla classe IV alla III comportando quindi minore esposizione) relativamente al perseguimento dell invarianza idraulica per quanto attiene all intervento di urbanizzazione la variante determina una variazione in positivo della permesbilità superficiale (eliminazione del corpo interrato ad autorimessa) e quindi per esse non si applicano le disposizioni della norma (art.3.3 lett b) DGR 53/2014) per quanto attiene agli interventi edificatori, la risoluzione della problematica è rimanda ai singoli permessi di costruire Piano di zonizzazione acustica (DCC 65/2007) La conferma della destinazione dell area non determina la necessità di variante al piano acustico. 7

8 Verifica standards di piano territorio comunale La verifica considera, quali dati di base, quelli relativi alla Variante al P.R.G. relativa all'area interposta tra l'abitato Via Ancona, Via Pesaro e Via Mattei adottata definitivamente con Delibera C.C. n. 34 del 9/5/2014 tuttora all esame della Provincia ai sensi dell art. 26 LR 34/1998 INCREMENTO DELLA VOLUMETRIA RESIDENZIALE INDOTTO DALLA VARIANTE mc indice mc x abitanti 120 abitanti -74 RIDUZIONE DELLA SUPERFICIE A VERDE PUBBLICO (art.3, C.2, lett.c) DM 1444/1968) DETERMINATA DALLA VARIANTE mq RIDUZIONE DELLA SUPERFICIE A PARCHEGGIO (art.3 c,2, lett.d) DM 1444/1968) DETERMINATA DALLA VARIANTE mq TABELLA DELLE SUPERFICI COMPLESSIVE DI PRG STATO ATTUALE MINIMI DI LEGGE (DM 1444/68) previsti nel PRG NECESSITA' VARIANTE TOTALE ATTUALE A B C D E previsti nel PRG VARIATO DIFFERENZE F (E - D) PRIMARIA istruzione 4,5 mq int comune 2,0 mq spazi pubbl a parco 12,0 mq parcheggi 2,5 mq SECONDARIA parco (v. territoriale) 15,0 mq sanitarie e osped 1,0 mq istr super 1,5 mq Pareri Parere dell ASUR AREA VASTA 3, ai sensi della lettera f) art. 20 L. n 833/78, favorevole (DD 262 del Settore IX) Parere della Provincia, ai sensi dell art. 89 del DPR n 380/2001, favorevole (parere n.159 del ) 8