INDICE SOMMARIO. Prefazione... Pag. Elenco delle principali abbreviazioni...» PARTE PRIMA DISTANZE TRA COSTRUZIONI E DISTANZE DAI CONFINI

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2 INDICE SOMMARIO Prefazione... Pag. Elenco delle principali abbreviazioni...» VII LVII PARTE PRIMA DISTANZE TRA COSTRUZIONI E DISTANZE DAI CONFINI Capitolo Primo IL CONCETTO CIVILISTICO DI COSTRUZIONE QUALE CARDINE APPLICATIVO DELL ARTICOLO 873 DEL CODICE CIVILE 1. L articolo 873 del codice civile: ratio ed interessi tutelati.... Pag L importanza fondamentale del concetto civilistico di costruzione..» 5 3. Il concetto civilistico di costruzione non coincide con il significato dell espressione edificio...» 6 4. Le condizioni affinché si possa configurare una costruzione rilevante ex art. 873 c.c.: solidità, stabilità ed immobilizzazione del manufatto rispetto al suolo....» Casistica giurisprudenziale: rialzamento del terreno, piscina, sporgenze, servizi igienici....» Segue: provvisorietà, pergolato, mura perimetrali, traliccio....» 9 5. L ulteriore condizione della sensibile elevazione rispetto al livello del suolo....» La sensibile elevazione del manufatto rispetto al livello del suolo, ossia l effettiva idoneità della sporgenza dal suolo a creare dannose o pericolose intercapedini: la discrezionalità del magistrato....» La sensibile elevazione del manufatto rispetto al livello del suolo, ossia l effettiva idoneità della sporgenza dal suolo a creare dannose o pericolose intercapedini casistica esemplificativa: le fattispecie non configuranti costruzione ex art. 873 c.c....» e le fattispecie incluse nel concetto di costruzione ex art. 873 c.c....» La sensibile elevazione del manufatto rispetto al livello del suolo: il riferimento al piano di campagna....» 15

3 X Indice sommario 6. Il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri non rientra, ex lege, nel concetto di costruzione utilizzabile ai fini di cui all articolo 873 del codice civile.... Pag Casistica nella quale manufatti spesi per muri di cinta tali non risultano essere per configurare vere e proprie costruzioni ex articolo 873 del codice civile: il muro di altezza superiore ai tre metri....» Casistica nella quale manufatti spesi per muri di cinta tali non risultano essere per configurare vere e proprie costruzioni ex articolo 873 del codice civile: il muro unito con altra costruzione....» Casistica nella quale manufatti spesi per muri di cinta tali non risultano essere per configurare vere e proprie costruzioni ex articolo 873 del codice civile: il muro avente funzione diversa da quella fondamentalmente diretta a delimitare il fondo e a difendere quest ultimo dalle intrusioni....» Il c.d. muro di contenimento : è costruzione ex articolo 873 del codice civile?...» Segue: le scarpate e i terrapieni di origine naturale....» Segue: distinguere la parte di muro che effettivamente contiene il terrapieno dalla parte di muro che s innalza dal fondo sovrastante....» Segue: origine del dislivello quale criterio per determinare l inserimento o meno del manufatto nel concetto tecnico-giuridico di costruzione....» Segue: dislivello artificialmente prodotto o anche solo artificialmente aumentato....» Neutralità del materiale utilizzato per la costruzione del c.d. muro di contenimento al fine di determinarne l inserimento nel concetto tecnico-giuridico di costruzione....» 26 Capitolo secondo CARATTERE PRIVATISTICO E DEROGABILITÀ DELLE LIMITAZIONI IMPOSTE DALL ARTICOLO 873 DEL CODICE CIVILE 1. Le limitazioni imposte dall articolo 873 del codice civile hanno carattere privatistico e sono derogabili.... Pag Segue: la deroga configura servitù suscettibile d esser usucapita..» Il secondo comma dell articolo 873 del codice civile e l inderogabilità dei limiti imposti da strumenti urbanistici dal medesimo richiamati....» Segue: l invalidità di eventuali deroghe pattizie a prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali non viene meno neppure a seguito d eventuale avvenuto rilascio di permesso a costruire...» Segue: il carattere privatistico delle limitazioni imposte dall articolo 873 del codice civile e la loro conseguente indifferenza all atto amministrativo configurante permesso a costruire....» Il problema dell usucapione di servitù in violazione di limiti considerati inderogabili in quanto imposti da strumenti urbanistici dal medesimo richiamati: la recente posizione assunta da Cassazione civile, sezione II, n del 22 febbraio » 35

4 Indice sommario XI 3.1. Segue: la ricostruzione dello stato dell arte secondo la Suprema Corte.... Pag Segue: la critica della Suprema Corte all inammissibilità dell usucapione quando si tratti di maggiori distanze di fonte regolamentare....» Segue: la convinzione della Suprema Corte circa l ammissibilità dell usucapione quando si tratti di maggiori distanze di fonte regolamentare....» Segue: gli ulteriori argomenti trattati nella sentenza in commento....» 41 Capitolo terzo IL PRESUPPOSTO DEI FONDI FINITIMI APPARTENENTI A DIVERSI PROPRIETARI DISTANZE TRA COSTRUZIONI E DISTANZE DAI CONFINI 1. Un ulteriore presupposto per l applicazione dell articolo 873 del codice civile: i fondi finitimi appartenenti a diversi proprietari.... Pag I fondi finitimi appartenenti ad unico proprietario: inapplicabilità dell articolo 873 del codice civile....» Nozione di fondi finitimi: riguarda non solo i terreni contigui (confinanti) ma anche quelli solo vicini e separati da altro fondo?...» Segue: una recente pronuncia che mette in serio dubbio l equazione fondi finitimi = fondi vicini....» Segue: la tesi della ricorrente fondi finitimi = fondi vicini....» Segue: la tesi della Suprema Corte la distinzione terminologica che approda al significato di finitimi come meramente vicini è impropria -...» Segue: nel novero dei fondi confinanti non rientrano quelli che abbiano in comune un solo punto (uno spigolo ) anziché almeno un segmento....» Segue: quando tra i due i due fondi che si fronteggiano esista una striscia di terreno inedificata di proprietà di un terzo o di comune proprietà dei confinanti soccorre l identità della ratio che autorizza l applicazione analogica dell articolo 873 del codice civile....» Una recente pronuncia riguardante la c.d. disciplina del distacco due fondi separati da una striscia di proprietà di terzi che abbia una larghezza inferiore alla distanza legale...» Distanze tra costruzioni e distanze dai confini: due modi diversi di regolamentare la collocazione delle costruzioni....» 51 Capitolo quarto COME SI CALCOLANO LA DISTANZA TRA EDIFICI E QUELLA DAL CONFINE? 1. La distanza tra costruzioni imposta dall articolo 873 del codice civile: ratio e modalità di calcolo.... Pag Il calcolare le distanze legali tra gli edifici è giudizio di merito....» Il calcolo delle distanze legali tra gli edifici: indifferenza alla sfera soggettiva del costruttore...» 56

5 XII Indice sommario 4. La misurazione lineare (e perpendicolare) e la necessità che i manufatti si fronteggino.... Pag Il calcolo della distanza minima tra costruzioni e il locus a quo....» Segue: la proiezione al suolo della parte più sporgente dell - edificio....» Segue: il locus a quo nel caso di costruzione realizzata lungo una linea spezzata....» Il calcolo della distanza minima tra costruzioni e le strutture accessorie del fabbricato connotate di consistenza e stabilità: l esempio della scala esterna....» Segue: la scala esterna di ferro aggiunta successivamente....» Segue: strutture accessorie del fabbricato connotate di consistenza e stabilità il balcone in particolare....» Segue: ulteriore casistica concernente strutture accessorie del fabbricato connotate di consistenza e stabilità....» Il riferimento all altezza dei fabbricati nel calcolo della distanza minima....» Segue: il sottotetto, in particolare....» Segue: il caso del recupero dei sottotetti a fini abitativi....» Il calcolo della distanza minima tra costruzioni: non computabilità degli elementi con funzione meramente ornamentale mensole, lesene, cornicioni, canalizzazioni di gronda, tetti spioventi et similia....» L incidenza dei regolamenti locali e delle norme edilizie in genere sulle modalità del calcolo della distanza minima tra costruzioni....» Segue: non tutti i regolamenti locali e le norme edilizie si pronunciano sulle modalità del calcolo della distanza minima tra costruzioni...» Segue: la legittimità dei regolamenti locali e delle norme edilizie in genere che incidano sulle modalità di calcolo della distanza minima tra costruzioni....» Segue: casistica giurisprudenziale balconi, sbalzi tamponati, costruzioni verso strada pubblica, normativa antisismica, sporgenza massima di poggioli e cornicioni....» Il calcolo della distanza minima dal confine: il computo delle sporgenze stabilmente incorporate e non meramente decorative....» Segue: confine di riferimento nel caso di fondi separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi....» 79 Capitolo quinto LA MODIFICAZIONE DEL FABBRICATO 1. Modificazione, sopraelevazione, demolizione e conseguente ricostruzione di un immobile: tre differenti fattispecie concrete suscettibili di univoca e determinata interpretazione giurisprudenziale.... Pag Modifica del fabbricato quale sinonimo di nuova costruzione ai fini e per gli effetti dell articolo 873 del codice civile....» Segue: gli interventi comportanti modificazioni esclusivamente interne (c.d. mere ristrutturazioni)....» Segue: la diversa volumetria....» Segue: la modificazione del tetto in particolare....» Segue: il recente esempio deciso da Cass. civ., sezione II, n del 5 giugno » 93

6 Indice sommario XIII Segue: l opinione della Suprema Corte la modificazione del tetto con funzione esclusiva di copertura non comporta un aumento di volumetria dei piani sottostanti, non integra una sopraelevazione e non è soggetta all osservanza delle norme sulle distanze legali.... Pag Segue: i volumi (tecnici) che vanno esclusi dal computo della volumetria i i tre criteri identificativi di tale nozione (strumentalità necessaria, impossibilità di soluzioni progettuali diverse, necessaria proporzionalità)....» 96 Capitolo sesto SOPRAELEVAZIONE QUALE SINONIMO DI NUOVA COSTRUZIONE? 1. Sopraelevazione quale sinonimo di nuova costruzione ai fini e per gli effetti dell articolo 873 del codice civile?... Pag Segue: anche se la sopraelevazione sia di ridotte dimensioni, purché comporti aumento di volumetria?...» Segue: un caso equivoco Cassazione civile, sezione III, n del primo ottobre » Segue: ancora sul problema sopraelevazione = nuova costruzione Cassazione civile, sezione II, n. 74 del 3 gennaio » Il problema dei c.d. volumi tecnici e l intervento di Cassazione civile, sezione II, n del 3 febbraio » Segue: la sopraelevazione configura nuova costruzione solo quando comporta un aumento della volumetria (non tecnica) preesistente....» Segue: le distanze legali tra gli edifici da applicare sono quelle stabilite dalla normativa vigente al momento della realizzazione dell immobile (senza che assumano rilievo eventuali disposizioni contenute in circolari amministrative)....» Sopraelevazione quale sinonimo di nuova costruzione ai fini e per gli effetti dell articolo 873 del codice civile: il confronto con l articolo 571, ultimo capoverso, del codice civile abrogato....» Sopraelevazione: nozione giuridica ai fini del rispetto delle distanze legali....» Segue: la nozione è fissata dai principi dell ordinamento generale ed è inerente a quella di costruzione ex articolo 873 del codice civile....» Ragione dell applicabilità alle sopraelevazioni dell articolo 873 del codice civile....» Sopraelevazione e vincoli imposti dalle discipline integrative (regolamenti locali)....» Sopraelevazione e strumento urbanistico comunale difforme da norme nazionali inderogabili....» La modifica del tetto in particolare....» Sopraelevazione di un edificio contiguo ad altro di diverso proprietario: le diverse alternative possibili....» Sopraelevazione di edificio i cui piani inferiori furono costruiti a distanza minore rispetto a quella legalmente consentita....» Anche in ambito di sopraelevazione permangono i diversi contenuti precettivi e i diversi presupposti dell articolo 873 del codice civile rispetto all articolo 907 medesimo codice....» 122

7 XIV Indice sommario 12. Casistica e conseguenze: demolizione, muri perimetrali preesistenti, tamponatura, circolazione d aria e luminosità, regolamento locale, prevenzione... Pag Segue: ulteriore casistica giurisprudenziale zone di completamento, soletta di balcone...» Sopraelevazione e principio di prevenzione: la regola generale....» Segue: preveniente e prevenuto....» Segue: l obbligo è in funzione dell interesse del prevenuto (va rispettato pertanto il diritto di veduta che eventualmente questi abbia frattanto acquisito)....» Segue: il prevenuto che abbia a sua volta costruito in aderenza sino all altezza inizialmente raggiunta dal preveniente ha diritto di sopraelevare sul confine.....» Segue: inapplicabilità de facto e conseguenze....» Segue: applicabilità della regola generale anche nelle zone sismiche....» Segue: la prevalenza della disciplina integrativa posta dagli strumenti urbanistici locali sulla normativa codicistica....» Segue: le eventuali nuove discipline integrative poste dagli strumenti urbanistici locali....» Segue: le recenti conferme del principio il criterio della prevenzione è sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione....» Segue: ulteriore casistica giurisprudenziale modifica della scelta, struttura-vetrata sul lastrico solare, articolo 14 delle preleggi, articolo 875 c.c.....» 135 Capitolo settimo DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE DI UN IMMOBILE 1. Demolizione e ricostruzione: quando la fattispecie non integra una nuova costruzione.... Pag Segue: la duplice ratio che giustifica l esonero dell istituto della demolizione e ricostruzione dalla normativa in tema di distanze, distacchi, arretramenti etc.....» Ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione: differenze ed affinità secondo Cassazione civile, sezioni unite, n del 19 ottobre » L opera diversa da quella preesistente è nuova costruzione....» Segue: il consueto caso del fienile trasformato in altro e diverso edificio....» Segue: ulteriore casistica altezza superiore a quella dell immobile demolito....» Il caso della contestuale sopraelevazione: implica che tutta la costruzione sia considerata nuova opera....» La c.d. ristrutturazione prevista dall articolo 3 del T.U. n. 380 del » Recente casistica giurisprudenziale: zone sismiche, strumenti di recupero, ruderi, zone di completamento, diritto di prevenzione....» 151

8 Indice sommario XV Capitolo ottavo I REGOLAMENTI LOCALI RICHIAMATI DALL ARTICOLO 873 DEL CODICE CIVILE 1. Il carattere privatistico e derogabile delle limitazioni imposte dall articolo 873 del codice civile (rinvio)... Pag Il carattere pubblicistico ed inderogabile delle norme previste dai regolamenti locali....» L esaurirsi della rilevanza giuridica del permesso a costruire (già licenza o concessione edilizia) in ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato richiedente senza estensione alcuna ai rapporti tra privati....» Segue: l esaurirsi della rilevanza giuridica del condono in ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato....» La complessa interpretazione del richiamo ai regolamenti locali effettuato dall articolo 873 del codice civile....» Conseguenze del rinvio operato dall articolo 873 del codice civile ai regolamenti locali: la non applicabilità della distanza minima di tre metri prevista dalla norma medesima....» Segue: l ambito d operatività delle conseguenze medesime....» Segue: la ratio normativa sottesa all articolo 873 del codice civile si estende anche nel caso in cui le distanze tra edifici siano disciplinate dai regolamenti locali richiamati....» Segue: la natura integrativa dei regolamenti locali richiamati e il diritto alla demolizione del manufatto costruito in violazione delle norme in essi contenute....» Segue: demolizione indipendentemente dall effettiva esistenza di danno (che peraltro può esser considerato sussistere in re ipsa)....» Segue: l ulteriore tutela in via possessoria....» Cosa intende per regolamenti locali l articolo 873 del codice civile?» Segue: norme antisismiche....» Segue: piani regolatori, norme d attuazione e regolamenti specifici....» Segue: tra i regolamenti locali che concorrono a disciplinare la materia delle distanze devono essere incluse tutte le disposizioni conferenti non statali....» La problematica connessa ai regolamenti locali che fanno riferimento a distanze dai confini, anziché a distanze tra fabbricati: rinvio....» L applicabilità del principio iura novit curia conseguente alla natura integrativa dei regolamenti locali richiamati dall articolo 873 del codice civile....» I limiti al contenuto dei regolamenti locali richiamati dall articolo 873 del codice civile: inderogabilità della nozione di costruzione ai fini del computo delle distanze legali....» Segue: quando è legittimo che i regolamenti locali intervengano sul significato di costruzione e sulla previsione di punti di riferimento specifici che condizionino il computo delle distanze....» Il mancato richiamo dell articolo 873 del codice civile alle leggi speciali: sua superfluità, ai fini dell applicabilità dell articolo 872, comma secondo, del medesimo codice civile, alle violazioni delle predette leggi speciali....» 180

9 XVI Indice sommario Segue: la recente conferma ad opera di Cass. civ., sezione II, n del 12 maggio Pag Segue: i motivi di ricorso....» Segue: l opinione della Suprema Corte....» L applicabilità delle prescrizioni (oggi abrogate) dettate dall art. 17, legge n. 765 del 1967 (che ha aggiunto alla legge n del 1942 l art. 41 quinquies, comma 1, lett. C), anziché quelle di cui all art. 873 del codice civile, qualora i regolamenti edilizi locali vigenti non prevedano alcuna disposizione al riguardo....» Il momento temporale nel quale acquistano efficacia vincolante, ex articolo 873 del codice civile, i regolamenti locali da quest ultimo richiamati....» Successione nel tempo di regolamenti locali richiamati dall articolo 873 del codice civile disciplina successiva meno vincolante....» Segue: la ratio in tal caso non è l irretroattività della norma ma in venir meno dell illegittimità della situazione di fatto determinatasi con la costruzione permane il diritto al risarcimento del danno....» Segue: l immediata applicabilità delle disposizioni più restrittive sopravvenute e il limite del già avvenuto esercizio dello jus edificandi...» Segue: il limite del già avvenuto esercizio dello jus edificandi, in particolare....» Segue: il primo motivo di ricorso asserita nullità della consulenza tecnica d ufficio...» Segue: il secondo motivo di ricorso e le modifiche alle norme integratrici richiamate dall articolo 873 del codice civile....» Segue: l opinione della Suprema Corte il principio di immediata applicazione dello jus superveniens, nel caso di nuove norme più restrittive, incontra una limitazione nell esigenza dei diritti quesiti, per cui la nuova disciplina non è applicabile alle costruzioni che al momento della sua entrata in vigore possono considerarsi già sorte per la già attuata realizzazione delle strutture organiche, che costituiscono punto di riferimento per la misurazione delle distanze....» Segue: il caso dell illegittima adozione da parte del comune di un regolamento edilizio in corso di causa....» I regolamenti locali che non possono esser considerati integrativi dell articolo 873 del codice civile: loro valore eminentemente pubblicistico impossibilità di fondare sulla violazione delle norme in essi contenute qualsivoglia diritto alla demolizione....» Segue: il caso del manufatto eseguito a confine con la piazza e la pubblica via....» Segue: ulteriore casistica estensione minima del lotto e limitazioni finalizzate alla tutela del centro storico.....» 207

10 Indice sommario XVII Capitolo nono IL C.D. PRINCIPIO DI PREVENZIONE 1. I principi generali: la triplice facoltà alternativa del primo che ottiene il permesso a costruire.... Pag L assenza di costruzioni sui due fondi confinanti quale presupposto applicativo del principio di prevenzione....» Le facoltà concesse al preveniente: la possibilità di costruire seguendo una linea planimetrica spezzata....» Segue: l impossibilità di sopraelevare a distanza inferiore a quella legalmente prescritta....» Segue: ratio e fondamento della scelta, definitiva e vincolante...» Segue: la possibilità di continuare a sopraelevare nel rispetto della scelta effettuata e le conseguenze del mancato rispetto della regola....» Segue: il preveniente è comunque tenuto a rispettare il diritto di veduta che eventualmente il prevenuto abbia frattanto acquisito....» Segue: la tesi che subordina le facoltà di scelta consentite dal principio di prevenzione alla possibilità, giuridica e di fatto, per il potenziale prevenuto, di costruire in appoggio od in aderenza al muro del preveniente...» Segue: casistica giurisprudenziale esistenza tra i due fondi di una striscia di suolo gravata da servitù di passaggio particolare collocazione dell immobile del preveniente...» I diritti del prevenuto: il diritto a conseguire la comunione del muro..» Segue: la possibilità di chiedere la comunione del muro le modalità d acquisto....» Segue: il preventivo interpello richiesto dal secondo comma dell articolo 875 del codice civile è atto distinto dalla domanda di comunione forzosa del muro....» Segue: le opportunità offerte quando il preveniente ha costruito seguendo una linea planimetrica spezzata....» Segue: i limiti derivanti dall esistenza di un eventuale servitù di luce ed aria a favore del fondo di proprietà del preveniente....» Segue: chi abbia optato per la fabbricazione in appoggio o in aderenza alla costruzione già realizzata dal confinante non può chiedere alcuna delle forme di tutela previste dall articolo 872 del codice civile....» L incidenza della legge antisismica n del » Segue: la legge antisismica e il c.d. giunto di oscillazione....» Il c.d. criterio di prevenzione e l oggi abrogato articolo 41 quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150: compatibilità?...» La strana tesi della sentenza n del 25 marzo » 254 Capitolo decimo APPLICAZIONI DEL PRINCIPIO DI PREVENZIONE 1. L irrevocabilità della scelta del preveniente è condizionata all eventuale attività posta in essere dal prevenuto.... Pag Irrilevanza della mancanza o illegittimità del provvedimento amministrativo che consente la costruzione del preveniente....» 262

11 XVIII Indice sommario 2.1. Segue: un caso concreto.... Pag I diritti del prevenuto: la possibilità di colmare eventuali intercapedini mediante opportuni accorgimenti....» Segue: irrilevanza della presenza di vedute sul muro costruito dal preveniente ai fini dell esercizio della facoltà del prevenuto di chiedere la comunione forzosa del muro medesimo....» L incidenza dell eventuale successione nel tempo di diversi regolamenti locali o differenti normative in materia....» Segue: la possibilità di sopraelevare in prosecuzione nonostante la modifica intervenuta medio tempore dello strumento edilizio..» La costruzione realizzata obliquamente....» Il caso dello spazio appartenente in comunione ai proprietari degli immobili potenzialmente fronteggiantesi ed avente una larghezza inferiore alla distanza legale da osservarsi tra le costruzioni....» Il singolare caso del proprietario preveniente, che, di fronte all illegittimità dell opera del vicino, per non essersi questo conformato alle vincolanti soluzioni costruttive, correlative alla esercitata prevenzione, abbia modificato la propria scelta originaria, adeguando la sua costruzione a quella eseguita dal prevenuto, così determinando una situazione legittima in riferimento alla normativa sulle distanze tra le costruzioni....» 284 Capitolo undicesimo DEROGHE AL PRINCIPIO DI PREVENZIONE 1. L articolo 9, comma primo, n. 2, del d.m. 2 aprile 1968 n la tesi secondo cui tale normativa rende inapplicabile tout court il c.d. principio di prevenzione.... Pag Segue: la tesi della prevalenza del c.d. principio di prevenzione...» La prescrizione normativa di zone di sicurezza tra fabbricati....» Gli strumenti urbanistici che prevedono unicamente la distanza tra costruzione e confine....» Segue: non assolutezza di tale deroga....» Segue: particolare casistica esemplificativa....» Segue: l interpretazione giurisprudenziale della dizione spazi interni obbligatori quale sinonimo di distanza del fabbricato dal confine conseguente inapplicabilità del criterio di prevenzione....» Segue: la previsione di costruire in appoggio od in aderenza può anche essere implicita....» Segue: il regolamento locale che, pur fissando le distanze tra costruzioni e confine, consente l edificazione anche sul confine medesimo....» Il regolamento locale che si limita a fissare la distanza minima tra le costruzioni....» Segue: il recente orientamento che intende detta prescrizione comprensiva di un implicito riferimento al confine....» Segue: ancora riguardo all orientamento che intende detta prescrizione comprensiva di un implicito riferimento al confine ulteriore casistica....» 312

12 Indice sommario XIX 5. La tesi della persistenza integrale del criterio di prevenzione nei casi in cui i regolamenti edilizi consentano la facoltà di costruire sul confine (in aderenza od in appoggio) come alternativa all obbligo di rispettare una determinata distanza da esso... Pag Segue: la tesi della persistenza solo parziale del criterio di prevenzione nei casi in cui i regolamenti edilizi consentano la facoltà di costruire sul confine (in aderenza od in appoggio) come alternativa all obbligo di rispettare una determinata distanza da esso....» La norma urbanistica integrativa che ammette le costruzioni sul confine solo se esiste convenzione tra i privati....» Gli strumenti urbanistici che prevedono limitate e circoscritte modalità costruttive....» La deroga convenzionale del principio di prevenzione non può validamente attuarsi mediante disapplicazione delle distanze prescritte dai regolamenti locali....» Casistica particolare....» 318 Capitolo dodicesimo MURO SUL CONFINE: COMUNIONE FORZOSA, INNESTO E COSTRUZIONE IN ADERENZA 1. La comunione forzosa del muro sul confine: principi generali.... Pag Il titolo d acquisto della medianza coattiva del muro sul confine....» Segue: natura ed effetti della domanda giudiziale....» Le condizioni necessarie affinché sorga il diritto ad ottenere la comunione forzosa ex articolo 874 del codice civile i regolamenti locali: rinvio...» Segue: il muro sul confine e non a cavallo dello stesso....» L innesto nel muro sul confine....» Le costruzioni in aderenza....» Segue: quando vi è costruzione in aderenza?...» Segue: le due diverse ipotesi....» Segue: l assenza di intercapedini e la possibilità di colmare le medesime quando siano di modeste dimensioni....» Segue: l autonomia dal punto di vista strutturale al fine di differenziarle dalle costruzioni in appoggio....» Segue: recente casistica di legittimità Cassazione civile, sezione II, n del 20 giugno 2011: il problema del muro perimetrale finestrato....» Segue: Cassazione civile, sezione II, n del 10 giugno 2011 e la possibilità di chiudere le luci....» Muro sul confine in zona sismica: i giunti di oscillazione....» Segue: costruzione in aderenza senza rispettare le prescrizioni dettate dall art. 9 l. 25 novembre 1962 n la recente presa di posizione di Cassazione civile, sezione II, n del 17 aprile » Muro sul confine e titolo in base al quale si detiene il suolo ad esso contiguo....» Muro sul confine e demolizione (o danneggiamento) del manufatto adiacente o comune....» Ancora riguardo a muro sul confine e vedute...» Ulteriore casistica: sporgenze, condominio, indennità di medianza....» 347

13 XX Indice sommario Capitolo tredicesimo IL MURO DI CINTA E IL MURO DI CONTENIMENTO NEI FONDI A DISLIVELLO 1. Muro di cinta, muro di contenimento e nozione di costruzione : rinvio.... Pag Il muro di cinta: requisiti per la sua identificazione....» Segue: gli strumenti urbanistici locali non possono incidere sulla definizione di muro di cinta....» Segue: il muro di cinta non può essere più alto di metri tre....» Segue: il muro di cinta e l esenzione dal rispetto delle norme sulle distanze tra fabbricati....» Il muro di cinta e la possibilità di renderlo comune anche a scopo d appoggio....» Il muro di cinta e il rispetto delle vedute presenti nella costruzione del vicino....» La spesa di costruzione per i muri di cinta altri tre metri....» Casistica giurisprudenziale: manufatti configuranti muro di cinta..» Segue: manufatti non configuranti muro di cinta....» Segue: ulteriore casistica giurisprudenziale tutela possessoria, risarcitoria e ripristinatoria costruzione in aderenza....» Il muro di cinta tra fondi a dislivello: è equiparato al muro di fabbrica se il terrapieno è artificialmente creato dall uomo....» Il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine comune fra fondi a dislivello negli abitati....» Segue: quando non si applica l articolo 887 del codice civile....» Segue: l autonomia del muro che s innalza oltre il piano del fondo sovrastante....» Segue: ulteriore casistica giurisprudenziale confine, giudizio possessorio e strumenti urbanistici....» Segue: ulteriore casistica giurisprudenziale immobili di interesse storico, archeologico od artistico; responsabilità per danni; opere da effettuarsi presso le sedi stradali; onere di costruire e mantenere il muro....» Il proprietario del fondo superiore risponde dei danni derivati al fondo inferiore per non avere provveduto tempestivamente ed efficacemente alla costruzione del muro o per avere trascurato di mantenere in efficienza il muro preesistente....» La norma dell articolo 887 del codice civile pone anche una presunzione di proprietà del muro....» La norma di cui all articolo 887 del codice civile non individua un diritto diverso da quello previsto dall articolo 886 del codice civile ma specifica soltanto che le spese di costruzione del muro di cinta devono essere sostenute per intero dal proprietario del fondo superiore....» 374 Capitolo quattordicesimo EDIFICI APPARTENENTI AL DEMANIO PUBBLICO OVVERO D INTERESSE STORICO, ARCHEOLOGICO OD ARTISTICO COSTRUZIONI CONFINANTI CON PIAZZE O PUBBLICHE VIE 1. Non si applicano le ordinarie normative sulle distanze alle costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie.... Pag Costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie: il significato dei termini via pubblica e piazza....» 380

14 Indice sommario XXI 2.1. Segue: la presunzione che investe le piazze, gli spazi e i vicoli all interno della città.... Pag Segue: la demanialità di una strada può cessare anche in modo tacito con il venir meno della destinazione del bene all uso pubblico....» Segue: le strade vicinali assoggettate a pubblico transito....» Segue: la strada privata asservita ad uso pubblico....» Segue: quando una strada di proprietà privata può dirsi gravata da servitù pubbliche di passaggio?...» Segue: il caso delle strade private....» Segue: il caso del suolo privato adiacente a vie o piazze pubbliche....» Segue: l irrilevanza della mera destinazione di fatto o della mera previsione di destinazione pubblica....» Segue: convenzione tra un privato e un ente pubblico per la costruzione di un parcheggio in una determinata area....» Costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie: ratio e natura della regola imposta dal secondo comma dell articolo 879 del codice civile....» Costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie: cosa succede se la strada diviene pubblica in corso di causa?...» Costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie: l onere della prova....» Costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie: la tutela giurisdizionale in caso di violazione delle normative o dei regolamenti richiamati dal secondo comma dell articolo 879 del codice civile....» Segue: la prova precisa del danno....» Costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie: la deroga coinvolge anche le distanze imposte a tutela delle vedute?...» Costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie: le disposizioni degli strumenti urbanistici locali che disciplinano l altezza dei fabbricati rispetto alla larghezza delle strade....» Costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie: casistica giurisprudenziale....» Segue: le autostrade non sono equiparabili alle pubbliche vie....» Segue: le strade ferrate non sono equiparabili alle pubbliche vie....» L art. 9 comma 1 n. 2 del d.m. 1444/1968 è applicabile anche quando tra le pareti finestrate (o tra una parete finestrata e una non finestrata) si interponga una via pubblica....» Gli edifici non soggetti alla comunione forzosa né soggetti alla facoltà del vicino di costruire in aderenza: edifici appartenenti al demanio pubblico ovvero soggetti allo stesso regime, nonché edifici riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico....» Normativa antisismica e disposizioni contenute nell articolo 879 del codice civile....» 398 Capitolo quindicesimo MURO DIVISORIO E MURO COMUNE 1. muro divisorio tra edifici: la presunzione di comunione.... Pag La presunzione di comunione del muro divisorio sito tra cortili, giardini ed orti o tra recinti nei campi....» Segue: la richiesta omogeneità delle entità prediali....» 403

15 XXII Indice sommario 3. I fatti da provare per poter usufruire della presunzione di comunione del muro divisorio.... Pag La presenza di pioventi, sporti o vani nel muro divisorio sito tra campi, cortili, giardini od e orti....» Segue: la richiesta omogeneità delle entità prediali....» Muro divisorio e onere della prova....» Segue: l oggetto della prova....» Muro divisorio presunto comune: la linea di confine tra le due diverse proprietà....» Segue: conseguenze pratiche....» Muro divisorio e apertura di vedute....» L apertura di luci nel muro divisorio....» Muro divisorio ed esercizio di servitù di veduta....» L abbattimento del muro divisorio presunto comune....» La successiva modifica dello stato dei luoghi non muta la natura (presunta) comune del muro divisorio....» Responsabilità per danni derivanti da rovina del muro comune....» Il compossesso del muro insistente sul fondo altrui....» Segue: la presunzione di compossesso del muro divisorio....» L intercapedine sul confine e sua differenza con il muro divisorio....» Il muro divisorio tra fondi a dislivello....» La riparazione necessaria del muro comune....» Segue: il caso del muro portante appartenente in proprietà esclusiva ad uno solo dei partecipanti al condominio....» L innalzamento del muro comune e la ripartizione delle spese....» Segue: il manufatto che non è in grado di sostenere la sopraedificazione....» Segue: la sopraelevazione di una costruzione adiacente ad altra....» Segue: la tutela dei diritti dei confinanti....» Segue: innalzamento del muro comune e distanze per le vedute....» Segue: la sopraelevazione del muro divenuto comune per usucapione....» Segue: ulteriore casistica giurisprudenziale modalità concrete, limiti, concorrenti situazioni possessorie, struttura-vetrata, struttura non in appoggio....» L appoggio e l immissione di travi o catene nel muro comune....» Segue: casistica giurisprudenziale ambito condominiale....» Segue: processo, manutenzione e spoglio....» Il muro comune: gli articoli 884 e 885 del codice civile sono norme eccezionali....» Il muro comune nelle zone sismiche....» 428 PARTE SECONDA LUCI E VEDUTE Capitolo sedicesimo LUCI E VEDUTE: DEFINIZIONI E DIFFERENZE 1. Aperture, luci e vedute.... Pag Le luci: definizione....» Le vedute: definizione....» 434

16 Indice sommario XXIII 3.1. Segue: differenze tra luci e vedute.... Pag Segue: recente casistica giurisprudenziale sigillatura del vetro e fondo sopraelevato....» Segue: la disciplina di luci e vedute sotto l impero del vecchio codice era analoga a quella attuale....» Segue: ulteriore recente casistica giurisprudenziale in argomento....» Luci e vedute: impossibilità di altre tipologie di apertura (tertium non datur)....» Segue: l esempio del lucernario insistente sul tetto e apribile verso l alto....» Natura di luce o veduta: è accertamento di merito basato su caratteristiche meramente oggettive....» Vedute dirette, balconi e vedute laterali od oblique e distanze legali...» Segue: la definizione di veduta diretta e la distanza di un metro e mezzo dal fondo del vicino, ex articolo 905 del codice civile....» Segue: la regola dei settantacinque centimetri riguardante le vedute laterali od oblique....» La misurazione delle distanze dalle vedute....» Segue: la misurazione delle distanze da balconi, sporti, terrazze, lastrici solari et similia....» Il terzo comma dell articolo 905 del codice civile: la pubblica via collocata tra i fondi vicini....» Segue: canali e torrenti collocati tra i fondi vicini....» Segue: apertura di vedute dirette e immobili allineati sullo stesso lato di una via pubblica....» Segue: la prova della natura (pubblica) del terreno che separa i due edifici....» Segue: la presunzione di demanialità ex comma terzo dell articolo 22 della legge 20 marzo 1865, n. 2248, allegato F....» Segue: l assoggettamento del fondo del vicino ad una servitù pubblica di passaggio esonera dall obbligo delle prescrizioni di cui gli articoli 901 e 905 del codice civile....» 452 Capitolo diciasettesimo LA RATIO DELLA NORMATIVA SULLE DISTANZE DA OSSERVARE IN RELAZIONE ALLE VEDUTE 1. La ratio della normativa sulle distanze da osservare nell apertura delle vedute e nella costruzione in fondi limitrofi ad edifici con vedute.... Pag La ratio della normativa sulle distanze da osservare nell apertura delle vedute: differenze con la ratio sottesa alle normative sulle distanze tra fabbricati....» La ratio della normativa sulle distanze da osservare nella costruzione in fondi adiacenti a fabbricati con vedute: differenze con la ratio sottesa alle normative sulle distanze tra fabbricati....» Normativa sulle distanze da osservare nell apertura delle vedute e disposizioni sulle distanze tra fabbricati: ulteriori correlazioni....» 457 Capitolo diciottesimo REQUISITI CARATTERIZZANTI LE VEDUTE 1. I requisiti necessari per l esistenza di una veduta: la prospectio.... Pag Segue: l affaccio senza l uso di mezzi artificiali, senza pericolo ed in ogni momento....» 460

17 XXIV Indice sommario 1.2. Segue: visione globale, in concreto e in riferimento al fondo dal quale la veduta è esercitata.... Pag Segue: l esempio della presenza di un inferriata....» Segue: excursus storico il codice civile austriaco vigente nelle province italiane prima del codice civile del » Segue: la prospectio della persona di altezza normale....» Segue: sufficienza della prospectio irrilevanza della ridotta utilitas....» La destinazione permanente e normale dell opera...» Segue: applicazioni giurisprudenziali del principio....» Segue: destinazione permanente e normale dell opera non significa destinazione esclusiva....» Segue: il caso del parapetto troppo basso e troppo largo per consentire la prospectio....» Segue: il caso della recinzione/inferriata munita di punte che non consentono l inspectio....» Segue: e se mancano le cc.dd. punte di lancia?...» Segue: la necessità di tener conto dell evolversi naturale della situazione in atto...» Il significato di affacciarsi (prospectio)....» 469 Capitolo diciannovesimo DISTANZA PER L APERTURA DELLE VEDUTE 1. Il significato di fondo del vicino in tema di vedute.... Pag La distanza per l apertura di vedute deve essere rispettata quale che sia la costruzione costruenda sul fondo del vicino....» La distanza per l apertura di vedute deve essere rispettata anche nel caso la veduta sia limitata dalla presenza di un muro cieco del fabbricato del vicino....» Il caso della nuova costruzione in appoggio (o in aderenza) ad un muro addossato al muro in cui si apre la preesistente veduta del vicino....» La misurazione della distanza per l apertura di vedute: il caso del muro comune posto a confine....» Segue: un caso particolare (presenza di un incasso o incavo nel muro)....» Come dev essere misurata la distanza per l apertura di vedute nel caso di fondi a dislivello?...» L accertamento del confine allo scopo di verifica del rispetto delle distanze....» L apertura di finestre o balconi sopra il tetto del vicino....» Il caso del muro obliquo rispetto alla linea del confine....» La possibilità di guardare verso il terreno o il fabbricato contiguo....» L apertura di una veduta su fondo che già goda di vista panoramica in quanto sopraelevato....» L assenza di ringhiera, parapetto o altra opera che consenta di inspicere o prospicere in alienum....» Vedute esercitate dal pianterreno: la non necessità di parapetti....» Segue: la semplice esistenza di un terreno sopraelevato posto a confine è necessaria l esistenza di un parapetto (ossia di un manufatto idoneo a permettere l affaccio sul fondo del vicino in condizioni di sicurezza e protezione)?...» 479

18 Indice sommario XXV 14. Il caso particolare dell apertura di porte.... Pag Segue: le porte-finestre, in particolare....» Il venir meno del diritto di veduta: un caso particolare....» Obbligo di rispettare le distanze e presenza di muri divisori....» Non incidenza della normativa sulle distanze tra fabbricati sulla precettività dei limiti imposti dalle disposizioni in materia di vedute....» Distanza per l apertura di vedute e distanza dei fabbricati dalle vedute: il caso della separazione tra le proprietà in un precedente condominio....» Vedute dirette e spazio tra edifici costituito da cortile comune....» Segue: norme in tema di vedute e uso della cosa comune rinvio....» Quando scale, ballatoi e porte possono configurare vedute in senso tecnico?...» Il muro divisorio non può dar luogo all esercizio di una servitù di veduta....» Il caso della finestra che si apre esternamente su un muro perimetrale comune e internamente nel perimetro di un area di proprietà esclusiva..» La c.d. veduta in appiombo....» L idoneità di terrazze, lastrici solari e simili a configurare veduta....» Segue: la trasformazione del tetto in terrazza....» Segue: inidoneità, in terrazzi, balconi et similia, del parapetto eccessivamente basso a consentire la configurazione di veduta....» La distanza prevista dall articolo 905 del codice civile dev essere rispettata anche se la vista è limitata da un muro cieco posto sul fondo del vicino....» L autorizzazione all apertura di una veduta a distanza inferiore di quella legale: costituisce diritto di servitù....» Segue: servitù costituite attraverso piano di lottizzazione...» Segue: azioni a tutela cenni ed anticipazioni....» Segue: la necessità di forma scritta ad subsantiam onde consentire l apertura di vedute a distanza illegale....» Servitù di veduta e giudizio di idoneità dei segni esteriori....» Segue: caratteristiche di una finestra che rivelano la sussistenza di una servitù di veduta....» La servitù di veduta è esercitatile esclusivamente così come risulta dal titolo....» Segue: l apposizione di una c.d. zanzariera non esclude la sussistenza di una servitù di veduta....» Segue: l usucapione della servitù di veduta....» Segue: la prova del dies a quo....» La possibilità di usucapire una servitù di veduta è esclusa dalla presenza di un titolo privato abilitativi..» Segue: sulla possibilità di usucapire la servitù atipica di aria e di luce....» Segue: sulla possibilità di convenire contrattualmente una servitù atipica di aria e di luce....» Segue: non applicabilità dell articolo 1075 del codice civile al caso di apposizione di grata metallica ad una finestra per motivi di sicurezza...» Segue: un caso particolare di servitù reciproca....» Segue: sulla lesione della servitus altius non tollendi....» Segue: differenze tra servitus altius non tollendi e mera servitù di veduta....» 505

19 XXVI Indice sommario 27. Distanza per l apertura di vedute e distanza dei fabbricati dalle vedute: rapporti tra l articolo 905 e l articolo 907 del codice civile.... Pag Non incidenza del permesso a costruire (già licenza edilizia e già concessione edilizia) sui diritti dei terzi....» Il regolamento edilizio che imponga distanze minime tra pareti finestrate....» L art. 9, comma 1, n. 2), del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444: rinvio....» Segue: applicabilità di tale disciplina anche se una sola parete risulti finestrata....» Segue: pareti perpendicolari e portico....» Segue: interposizione di pubblica via....» La Pubblica Amministrazione acquirente d immobile con strumento privatistico....» L ultimo comma dell articolo 905 del codice civile....» Casistica giurisprudenziale di particolare interesse: l esecuzione di nuove opere....» Segue: come vanno eliminate le vedute abusive?...» Segue: la mancata tutela delle cc.dd. vedute retroverse o a uncino....» 514 Capitolo ventesimo LA DISTANZA DELLE COSTRUZIONI DALLE VEDUTE 1. La distanza delle costruzioni delle vedute: l articolo 907 del codice civile in generale.... Pag La nozione di costruzione ai fini dell articolo 907 del codice civile....» Segue: non solo manufatti in calce e mattoni!...» Segue: casistica giurisprudenziale prefabbricati, soletta in cemento armato, tettoia in plastica....» Segue: il caso della tenda mobile....» Segue: recenti considerazioni in ordine all apposizione di tende....» Segue: il caso della veranda in lastre di fibrocemento....» Segue: il caso della scala metallica ancorata al suolo....» Segue: il caso della rete plastificata....» Segue: recentissima casistica giurisprudenziale tetto, persiane, terrazza praticabile, tettoia in canne, muro di cinta, vetrata....» Il rapporto tra gli articoli 907 e 877 del codice civile....» Sopraelevazione e diritti del prevenuto....» Non v è alcuna distinzione tra costruzione in appoggio e costruzione in aderenza riguardo l applicabilità dell articolo 907 del codice civile....» Una questione di costituzionalità sollevata a carico dell articolo 907 del codice civile....» Irrilevanza di eventuali ostacoli esistenti sul fondo dal quale si esercita la veduta....» L articolo 907 del codice civile si applica anche nei casi di veduta obliqua? Sì, ma solo nel caso questa concorra con la veduta diretta...» Le problematiche connesse ai fondi contigui a pubblica via...» Segue: esempi giurisprudenziali edifici che formano un angolo retto ed edifici allineati sulla pubblica via....» Se la veduta è illegittima essa non può essere invocata per fondare l applicazione dell articolo 907 del codice civile....» 532

20 Indice sommario XXVII Segue: la titolarità del diritto reale di veduta costituisce una condizione dell azione al fine di esigere l osservanza da parte del vicino delle distanze di cui all art. 907 c.c.... Pag Segue: il presupposto logico-giuridico dell anteriorità dell acquisto del diritto alla veduta sul fondo vicino....» Irrilevanza per l applicabilità dell articolo 907 del codice civile della divisione catastale del fondo servente in più particelle....» Irrilevanza per l applicabilità dell articolo 907 del codice civile del titolo di apertura delle vedute....» L utilità del fondo dominante è giudizio di merito che sfugge al sindacato di legittimità....» Le norme sulla distanza dei fabbricati dalle vedute e la loro incidenza sulla facoltà del vicino di costruire in appoggio od in aderenza....» Segue: l articolo 907 del codice civile e le costruzioni in appoggio....» Il divieto di costruire a distanza inferiore a tre metri da una preesistente veduta vale anche per i muri di cinta....» Il caso particolare di una pensilina parapioggia appoggiata su edificio prospiciente la pubblica via....» La costruzione a distanza illegale costituisce turbativa di veduta anche se precaria....» Ulteriore casistica giurisprudenziale: linea perimetrale spezzata, usucapione, legge austroungarica, comproprietà e passaggio in giudicato di sentenza, permesso a costruire e rapporto tra privati....» 539 Capitolo ventunesimo LE LUCI 1. I requisiti che la luce deve possedere per essere considerata legittima: generalità.... Pag Segue: la legittima pretesa del proprietario del fondo contiguo....» I singoli requisiti che la luce deve possedere per essere considerata legittima....» L apertura di luci nel muro contiguo al fondo altrui e nel muro comune....» Segue: articolo 903 del codice civile e condominio...» Segue: l apertura di luci nella sopraelevazione di muro comune alla quale il vicino non abbia voluto contribuire....» L acquisto della comunione del muro non è impedita dalla presenza di luci...» Segue: una recente esemplificazione giurisprudenziale del principio....» Segue: neppure l appoggio in aderenza al muro senza acquistarne la comunione è impedito dalla presenza di luci....» Segue: l illegittimità di un eventuale attività meramente emulativa....» Segue: esemplificazione giurisprudenziale....» Apertura e mantenimento di luci in un solaio frapposto tra due unità immobiliari....» L apertura che consenta di guardare sul fondo del vicino mediante una manovra eccezionale e poco agevole: costituisce luce....» Segue: il caso particolare del muro frapposto....» L apertura in un muro comune sita tra un vano ed un altro del medesimo edificio non è luce in senso tecnico....» 555