RELAZIONE TECNICO-GIURIDICA AREA PIANIFICAZIONE DEL TERRITORIO SPORTELLO UNICO EDILIZIA. Prot. n Rubano li,

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1 Pag. 1 di 7 AREA PIANIFICAZIONE DEL TERRITORIO SPORTELLO UNICO EDILIZIA ediliziaprivata@rubano.it Prot. n Rubano li, OGGETTO: VARIANTE PUNTUALE AL PIANO DI LOTTIZZAZIONE - "LA FORNACE" - C2/11 - MODIFICA PLANIVOLUMETRICA LOTTO 31 - ADEGUAMENTO STANDARD E REDISTRIBUZIONE DEL VOLUME. APPLICAZIONE PIANO CASA - CODICE PRATICA: a nome di: SCHUBERT S.R.L. IN LIQUIDAZIONE MICHELON FABIO - procuratore in: VIA GIANANTONIO GUARDI; VIA LORENZO NARDI; VIA PRIA FOSCA; VIA ANTONIO ROSSI Il Responsabile del Procedimento Esaminata la pratica edilizia n. in oggetto, rileva quanto segue: Oggetto dell istanza presentata in data 28/07/2017 e definitivamente integrata con sostituzione di tutti gli elaborati il 22/09/2017 è la modifica puntuale del PUA Fornace di Rubano relativamente ai lotti di esclusiva proprietà della Soc. Schubert srl. Essa riguarda in particolare la modifica dell organizzazione planivolumetrica e di destinazione d uso del macro lotto 31, l adeguamento degli standard di urbanizzazione primaria conseguente l applicazione del Piano Casa 3 della Regione Veneto per quanto attiene alcuni lotti (lotti 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 13, 14, 37) di proprietà del Promotore, nonché la redistribuzione del volume edilizio generato. La variante regola inoltre la realizzazione di nuove opere pubbliche su suolo pubblico, nonché quelle tutt ora pendenti in forza degli obblighi precedentemente assunti dalla Soc. Schubert srl. Il PUA vigente, codificato dal previgente PRG come Zona C2/11, è stato approvato in forza delle seguenti delibere di Consiglio Comunale: - n. 15 del 27/03/2007 Approvazione del PUA la Fornace. - n. 15 del 12/04/2011 Approvazione della Variante al PUA la Fornace. La Convenzione urbanistica è stata sottoscritta in data 11/12/2007 rep , Notaio Silva di Rubano. L attuale conformazione del PUA è stata regolarizzata con SCIA depositata al Comune di Rubano, prot del 11/05/2011. Le opere di urbanizzazione sono state favorevolmente collaudate in data 9/03/2012 (prot ).

2 Pag. 2 di 7 La cessione delle aree pubbliche è intervenuta in data 8/06/2012 con atto di vendita Notaio D. Cazzato di Padova, suo rep Il piano urbanistico si è quindi concluso per quanto riguarda le opere di urbanizzazione; rimane da assolvere solamente la realizzazione delle opere previste all intersezione tra la S.R. 11 e Via Marconi, opera extra ambito prevista nell'originaria convenzione urbanistica, per la quale il Comune di Rubano si è attivato al fine di escutere la polizza assicurativa a garanzia della realizzazione dell'opera. Con l approvazione della Variante al PUA del 12/04/2011 la Ditta proponente ha sottoscritto un atto unilaterale d obbligo i cui impegni sono stati solo parzialmente assolti. Sono impegni assunti dalla Schubert srl, tutt ora pendenti e riferibili alla citata variante: 1. Realizzazione di una piazza pubblica di almeno 2500 mq. con obbligo di asservimento ad uso pubblico a favore del Comune e oneri di mantenimento a proprio carico. 2. Liquidazione dei costi per la realizzazione di una pista di pattinaggio, ovvero di un altra opera pubblica che il Comune riterrà di indicare al di fuori dell ambito della lottizzazione, il tutto fino alla concorrenza della somma di , Liquidazione dei costi per la realizzazione di un impianto di produzione dell energia elettrica di tipo fotovoltaico capace di produrre fino a 20kWp. 4. Realizzazione di edilizia residenziale convenzionata avente un volume urbanistico complessivo pari a mc Realizzazione di edilizia a uso abitativo con classe energetica pari o superiore alla classe B. In data 17/04/2017 la Soc. Schubert srl in liquidazione e il Comune di Rubano hanno sottoscritto un accordo di ristrutturazione del debito con continuità aziendale ex art. 182 bis del R.D. 267/1942. Tale accordo contempla aspetti di natura urbanistica che discendono: - in parte dalla convenzione urbanistica tuttora in essere. - in parte dal citato atto unilaterale d obbligo di cui alla variante del 2011; - in parte da nuove intese con la PA in virtù dell esigenza della Schubert srl di modificare il contenuto planivolumetrico e di utilizzo del lotto 31; La presente variante puntuale al PUA la Fornace riguarda quanto richiamato nel citato accordo; inoltre verifica ed assolve al nuovo carico urbanistico generato dall applicazione del beneficio del c.d. piano casa per il Veneto di cui alla L.R. 14/2009 relativamente ai lotti 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 13, 14, 37 di proprietà della Soc. Schubert. L'applicazione del piano casa viene richiesta in base al combinato disposto dall'art. 9 comma 6 e delle disposizioni contenute nella circolare regionale n. 1 del 13/11/2014 che prevede espressa-

3 Pag. 3 di 7 mente che possano beneficiare degli ampliamenti di cui all'art. 2 anche i fabbricati il cui progetto sia previsto all'interno di un PUA approvato e convenzionato entro il 31/10/2013. I lotti in questione di proprietà della Soc. Schubert sono stati oggetto di variante al PDL Fornace nel 2011 con contenuto planivolumetrico ed una previsione progettuale dei fabbricati. Questa l indicazione del volume ammesso dal PUA vigente e del nuovo volume premiale (30%) suddiviso per lotti. Lotto 1 mc volume premiale mc 409 Lotto 3 mc volume premiale mc 803 lotto 4 mc volume premiale mc 409 Lotto 5 mc volume premiale mc 803 Lotto 6 mc. 925 volume premiale mc 275 Lotto 7 mc volume premiale mc 803 Lotto 8 mc volume premiale mc 803 Lotto 13 mc volume premiale mc 803 Lotto 14 mc volume premiale mc 803 Lotto 37 mc volume premiale mc 803 Il volume totale ammesso dal PUA vigente per i lotti in questione è di mc Il volume premiale complessivamente ammesso è pari a mc Per i soli ampliamenti derivanti dall'applicazione del piano casa sono ammesse le deroghe di cui alla L.R. 14/2009 come modificata ed integrata dalla L.R. 32/2013, compresa la deroga all'altezza fino ad un massimo del 40% dell'altezza dell'edificio esistente. In relazione all articolo 9, 4 comma, L.R. 32/2013, stante la necessità di assolvere al nuovo carico urbanistico, questo viene così determinato: Volume (nuovo volume urbanistico) mc abitanti insediabili abitanti 45 (6.714 mc/150 mc/ab) dotazione minima per standard mq/ab 30 (L.R.11/2004 art.31, p.3a) superficie minima necessaria mq Verifica delle dotazioni superficie per standard del PUA mq. 1469>1.350 in variante, reperiti all interno dell ex Lotto 31 di cui mq a parcheggio di cui mq. 338 a verde pubblico Dovendo tenere conto anche degli impegni assunti mediante l atto unilaterale d obbligo, la dotazione complessiva minima deve essere pari mq

4 Pag. 4 di 7 Di questi mq rappresentano la superficie minima necessaria per standard urbanistici generati dal volume premiale, mentre mq derivano dagli obblighi precedentemente assunti dalla Schubert ( vedi Atto d obbligo - Nuova Piazza). In relazione alla tabella in vigore determinata dal Consiglio Comunale per le Zone di tipo C2 con indice territoriale inferiore a 1,5 mc/mq, il costo dell attrezzamento complessivo è determinato in base al presente conteggio: nuovo volume mc importo tabellare aggiornato /mc 18,56 importo totale ,84. Tale importo si ritiene assolto mediante l attrezzamento e la cessione della proprietà o della servitù pubblica a favore del Comune di Rubano delle aree per standard per opere di urbanizzazione del parcheggio (1.131 mq) e del verde pubblico (338 mq). Dal computo di massima emerge che il costo degli attrezzamenti è pari a ,00 (cfr punto 7 della Relazione), superiore ad ,84 derivante dal calcolo tabellare di cui sopra. In relazione alla tabella in vigore determinata dal Consiglio Comunale per le Zone di tipo C2 con indice territoriale inferiore a 1,5 mc/mq, il costo della contribuzione per oneri di urbanizzazione secondaria è determinato in base al presente conteggio: nuovo volume mc importo tabellare aggiornato /mc 9,29 importo totale ,06 L articolo 4 della convenzione urbanistica richiama il predetto importo e ne regola le modalità di pagamento. Si ritengono assolti gli oneri di urbanizzazione versati nel PDL originario per i mc residenziali della ditta Schubert srl. La presente variante puntuale al PUA prevede di modificare l impianto planivolumetrico dell attuale lotto 31. La previsione progettuale del PUA vigente consentiva la realizzazione di tre manufatti per complessivi mc mc, di cui almeno mc avente destinazione residenziale e mc avente destinazione commerciale. I tre manufatti potevano avere h max 24 metri, così come previsto dalle NTA del piano di lottizzazione. Edificio 1 mc h. 16,00 (max. 5 Piani) Edificio 2 mc h. 12,00 (max. 4 Piani) Edificio 3 mc h. 24,00 (max. 7 Piani).

5 Pag. 5 di 7 La presente variante prevede 4 edifici residenziali di altezza massima di 18,00 mt (6 piani) per mc cadauno, ovvero per complessivi mc Il volume residuo così determinato (mc mc = mc ), non utilizzato nei quattro lotti che derivano dal lotto 31, verrà redistribuito nei lotti 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 13, 14, 37 di proprietà della Schubert srl. I quattro manufatti, in base alla variante al PUA, avranno le seguenti caratteristiche: Lotto 31A (nuovo lotto) mq mc h. mt 18,00 Lotto 31B (nuovo lotto) mq mc h. mt 18,00 Lotto 31C (nuovo lotto) mq mc h. mt 18,00 Lotto 31D (nuovo lotto) mq mc h. mt 18,00 Totale mq mc La nuova soluzione planivolumetrica contempla anche la modifica degli accessi ai lotti dalle strade di lottizzazione. Tale modifica non compromette la dotazione degli stalli per parcheggi oggi disponibili; in particolare il PUA approvato, il PUA vigente in forza della Scia del 2012 e la nuova soluzione prevedono 109 posti auto di cui 5 per portatori di handicap. Per effetto della parziale modifica della destinazione d uso da commerciale a residenziale del lotto 31, il Comune di Rubano e la Soc. Schubert si sono accordate affinché quest ultima provveda nei termini fissati dalla appendice alla convenzione urbanistica a: i. Realizzare un area protetta per il gioco dei bambini da 0 a 5 anni della superficie di circa 250 mq; ii. Realizzare sul suolo pubblico una costruzione di almeno 145 mq. da utilizzare come bar; iii. Realizzare un campo da basket opportunamente recintato e con predisposizione del gioco pallavolo, delle dimensioni di mt. 15 x mt. 28 con un franco di 2 mt. per lato, dotato di apposita colonnina dell acqua. La presente variante identifica la posizione delle nuove attrezzature e le infrastrutture di collegamento. Il Comune di Rubano metterà a disposizione le aree necessarie alla loro realizzazione. Il permesso di costruire, il progetto esecutivo ed il capitolato tecnico di ogni singola attrezzatura saranno sviluppati dopo l approvazione della presente variante. La ditta lottizzante è tenuta a recepire tutte le prescrizioni dell'ufficio Tecnico Comunale, provvedendo ad apportare tutti gli adeguamenti necessari. Sempre per esigenze finalizzate alla migliore fruizione delle aree private libere, la presente variante riporta alcune modifiche agli accessi carrai:

6 Pag. 6 di 7 lotto 1 trasposizione dell accesso verso sud; lotto 3 eliminazione della carraia a nord, con conseguente recupero di n. 2 posti auto pubblici, e realizzazione di nuova carraia a sud dal volta testa posto sulla strada pubblica; lotto 4 - eliminazione della carraia a nord, con conseguente recupero di n. 2 posti auto pubblici, ed utilizzo dell accesso esistente a sud dal volta testa posto sulla strada pubblica; lotto 5 e 7 realizzazione di nuove carraie su via Pria Fosca e chiusura delle carraie già realizzate nella strada di penetrazione; lotto 8 trasposizione verso sud dell accesso. La distribuzione del volume all interno dei lotti è così suddivisa: volume del PUA vigente Volume premiale Volume trasf.* a) lotto b) lotto c) lotto d) lotto e) lotto f) lotto g) lotto h) lotto i) lotto j) lotto *Volume trasf.= volume trasferito dal lotto 31 Nuovo Volume In sintesi questo l'elenco delle opere che la Soc. Schubert con la presente variante si impegna a realizzare: 1. Realizzazione di edilizia abitativa con classe energetica pari o superiore alla B; 2. Realizzazione di un parcheggio di mq da realizzare all interno del lotto 31, ed a corredo di questo, una Piazza Verde di circa 2845 mq (punto dell accordo). 3. Realizzazione di area protetta per il gioco dei bambini (punto dell accordo). 4. realizzazione di edificio da utilizzare come bar, della superficie di mq. 145 (punto dell accordo); 5. realizzazione di campo da basket (punto dell accordo); 6. realizzazione delle opere previste all intersezione tra la S.R. 11 e Via Marconi (punto dell accordo); 7. realizzazione della pista di pattinaggio di cui all art. 5 dell atto Unilaterale d obbligo (punto dell accordo); 8. Messa in opera di impianto fotovoltaico capace di produrre fino a 20 kwp da realizzare sulla copertura di un immobile di proprietà del Comune di Rubano (punto dell accordo); La prevista volumetria di mc 3500 da realizzarsi nel lotto 31 o in altri lotti di proprietà della ditta, da destinarsi alla costruzione di edifici di edilizia residenziale convenzionata non verrà realizzata in virtù del fatto che il prezzo di prima cessione dell'edilizia convenzionata fissato dalla

7 Pag. 7 di 7 Regione Veneto è superiore ai valori correnti del mercato immobiliare della zona per edifici simili; di fatto il Comune rinuncerebbe al pagamento del costo di costruzione di questi 3500mc, a fronte di prezzi di prima cessione meno convenienti di quelli di mercato. La garanzia da prestare al Comune di Rubano per la puntuale esecuzione delle opere indicate da parte della Soc. Schubert srl somma a ,00, che sarà versata secondo le modalità previste all'art. 12 dell'appendice alla convenzione urbanistica. Sono documenti della proposta di variante al PUA i seguenti elaborati grafici e fascicoli: Elaborati grafici: Fascicoli: 1. Inquadramento territoriale; scale varie; 2. Macro lotto 31- PUA approvato; PUA vigente in base alla Scia del 11/05/2011; Nuovissimo PUA - Regime delle aree Prescrizioni edilizie; Individuazione delle nuove opere pubbliche: 1/1000 1/500; Modifiche alla conformazione planivolumetrica ed agli accessi carrai di alcuni lotti di proprietà della Schubert srl. 1. Relazione tecnica; 2. Documentazione fotografica; 3. Schema di appendice alla convenzione. La presente variante puntuale sarà adottata e approvata dalla Giunta Comunale, ai sensi dell'art. 5, comma 13, lettera b, della L. n. 106 del 12/07/2011. La presente istruttoria dà atto che gli elaborati di variante puntuale non alterano gli standard urbanistici previsti dal piano approvato, convenzionato e concluso con cessione delle aree in data 08/06/2012 e che garantiscono la realizzazione delle opere extra ambito previste dal piano autorizzato, delle opere non ancora realizzate previste dalla variante al PUA del 2011 e di nuove opere su suolo pubblico a servizio di tutta la lottizzazione, oltre che alla realizzazione e cessione di opere di urbanizzazione in funzione del maggior carico urbanistico generato dall'applicazione del Piano casa sui lotti di proprietà della soc. Schubert srl (lotti n. 1/3/4/5/6/7/8/13/14/37); dà atto altresì che la variante puntuale non altera i parametri urbanistici approvati e convenzionati con il PUA iniziale e con la successiva variante (altezza, volume, indice di edificabilità, distanze), fatta eccezione per le deroghe ammesse limitatamente agli ampliamenti ai sensi della L.R. 14/2009; Pertanto a conclusione dell'istruttoria tecnica del 02/10/2017 si esprime parere favorevole. Il Responsabile del Procedimento Vanessa Zavatta