Lo scorporo dei terreni nel leasing immobiliare e altri aspetti operativi Gianluca De Candia Assilea Associazione Italiana Leasing
AGENDA Novità per imprese utilizzatrici Ammortamento terreni (regole generali) Irrilevanza della quota capitale del canone relativa al terreno per fabbricati in leasing Casi esemplificativi: immobile finito, da costruire Novità per i professionisti Deducibilità dei canoni su immobili strumentali Irrilevanza della quota capitale del canone relativa al terreno per fabbricati strumentali in leasing Deducibilità dei canoni su immobili ad uso promiscuo Chiarimenti AdE (5-00752) question time 2007
AMMORTAMENTO TERRENI ART. 2, CO. 18, DL 262/06 Disciplina dell ammortamento fabbricati strumentali (art.36 DL 223/06): immobili acquistati dal 1.1.2006 (c.7); immobili acquisiti in locazione finanziaria dal 1.1.2006 (c.7bis); immobili acquisiti, anche in leasing, entro il 31.12.2005 (c.8).
AMMORTAMENTO TERRENI Immobili acquistati dal 1.1.2006 Area acquistata autonomamente oggetto di successiva edificazione Immobile acquistato già ultimato
AMMORTAMENTO TERRENI Ammortamento fabbricati strumentali Quale data di riferimento per il confronto? Immobili acquistati dal 1.1.2006: data di acquisto immobili acquistati entro il 31.12.2005: ultimo bilancio approvato ante 4 luglio 2006
AMMORTAMENTO TERRENI Ammortamento immobili strumentali acquistati entro il 31.12.2005 Per il calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo del fabbricato deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che costituiscono pertinenza. Il costo di tali aree è quantificato nel maggiore tra i seguenti: Valore esposto in bilancio 20% del costo complessivo (30% per i fabbricati industriali) NO PERIZIA
AMMORTAMENTO TERRENI AMBITO SOGGETTIVO (Circ. AdE 1/E/2007) Titolari di reddito d impresa, a prescindere dalla forma giuridica adottata, e dal regime contabili adottato (IAS e non IAS) Per imprese in contabilita semplificata: dati degli immobili desumibili dal registro beni ammortizzabili (o dai registri Iva)
AMMORTAMENTO TERRENI AMBITO OGGETTIVO (Circ. AdE 28/E/2006 e 1/E/2007) Sono inclusi: Fabbricati strumentali per natura o per destinazione (art. 25 del TUIR) iscritti in catasto Impianti e macchinari infissi al suolo se realizzano un unità immobiliare iscrivibili in catasto Sono esclusi: Immobili che costituiscono oggetto dell attività propria dell impresa (cd.merce): Impianti e macchinari infissi al suolo ma non iscritti in catasto Immobili non strumentali (abitativi diversi dagli immobili strumentali per destinazione) Immobili concessi in leasing dalle società di leasing
Precisazioni ministeriali FABBRICATI NON CIELO TERRA C.M. 28/E/2006: scorporo per tutti i fabbricati strumentali per natura e per destinazione C.M. 1/E/2007: obbligo di scorporo anche per gli immobili non cielo-terra, per i quali i principi contabili non richiedono lo scorporo OIC: Cfr. IAS n. 16 scorporo solo per i fabbricati cielo-terra
Fabbricati industriali Sono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni No riferimento ad una categoria catastale SI riferimento ad un concetto economico ad es. D1, D7 e C3
Classificazione: industriale o commerciale? Fabbricati ad uso promiscuo commerciale-industriale utilizzo prevalente (superficie) Fabbricati concessi in locazione utilizzo del locatario Fabbricati acquistati dopo il 4 luglio 2006 utilizzo nel periodo d imposta in cui è entrato in funzione Fabbricati acquistati prima del 4 luglio 2006 utilizzo nel periodo d imposta ante 4 luglio 2006 La qualificazione non cambia: né a seguito di variazione nell utilizzo né a seguito di variazione catastale della destinazione d uso In caso di immobili concessi in locazione, anche finanziaria, o in comodato, ai fini della determinazione del valore ammortizzabile occorre far riferimento al concreto utilizzo dell immobile effettuato dall utilizzatore?
IMMOBILI IN LEASING Il comma 7-bis estende l irrilevanza fiscale della quota di ammortamento riferibile al terreno anche alla quota capitale dei canoni di fabbricati strumentali acquisiti in locazione finanziaria. Equiparazione fiscale del leasing all acquisizione diretta??? Indeducibililità della quota capitale del canone, riferibile al terreno, relativa ad un contratto di leasing finanziario. Deducibilità della quota parte del canone costituita dagli interessi passivi impliciti relativi al contratto di leasing che concorreranno alla determinazione del reddito d impresa nell esercizio di competenza, secondo i limiti previsti dagli articoli 96, 97 e 98 del TUIR. Risoluzione n.19/e del 2004 su terreni Risoluzione n. 69/E/2005 su azioni
IMMOBILI IN LEASING OBBLIGO dello scorporo anche per i fabbricati acquisiti in locazione finanziaria Come? La percentuale forfetaria (20% o 30%) va applicata sulla quota capitale del canone di competenza dell esercizio
IMMOBILI IN LEASING Per lo scorporo della quota interessi, si applica la stessa metodologia già utilizzata per l Irap (art.1 DM 24.4.1998) Calcolo della quota capitale: (circ. n.263/e del 12/12/1998) Costo sostenuto società di leasing (al netto del prezzo di riscatto) gg. di durata del contratto x gg. di durata periodo d imposta
SCORPORO DEI TERRENI SU IMMOBILI IN LEASING Contratti stipulati dal 1.1.2006: Applicazione della percentuale del 20% o del 30% alla quota capitale del canone di leasing di competenza Contratti stipulati ante 1.1.2006: La residua quota capitale deve essere dedotta lungo la durata residua del contratto di leasing
SCORPORO DEI TERRENI SU IMMOBILI IN LEASING Leasing appalto (società di leasing acquista l area e costruisce il fabbricato da concedere in leasing In via autonoma rispetto al fabbricato No regola forfetaria Leasing immobile finito (società di leasing acquista l area insieme all immobile già ultimato) Si regola forfetaria (% forfetaria alla quota capitale del canone)
Leasing su fabbricato industriale 2006 Contratto del 1.1.2006 Scadenza: 31.12.2015 A) Costo sostenuto società di leasing: 100.000 B) gg. Durata: 3650 C) gg. Periodo di imposta: 365 D) Prezzo di riscatto: 2.500 E) Maxicanone alla stipula: 5.000 Canone periodico: 13.186,89 Per calcolare la componente capitale annuale dei canoni: [(a-d)/b)*c] : 9.750
Ripartizione per competenza fiscale (maxicanone spalmato lungo la durata) Anno Canoni Quota capitale Q.Interessi Quota terreno Quota fabbricato 2006 6.825,00 2007 6.825,00 2008 6.825,00 2009 6.825,00 2010 6.825,00 2011 6.825,00 2012 6.825,00 2013 6.825,00 2014 6.825,00 2015 6.825,00 Riscatto (2016) 2.500,00-750,00 1.750,00 TOTALE 136.868,90 100.000,00 39.368,90 30.000,00 70.000,00
Leasing su fabbricato industriale ante 2006 Contratto del 1.1.2000 Scadenza: 31.12.2009 A) Costo sostenuto società di leasing: 100.000 B) gg. Durata: 3650 C) gg. Periodo di imposta: 365 D) Prezzo di riscatto: 2.500 E) Maxicanone alla stipula: 5.000 Canone periodico: 13.186,89 Per calcolare la componente capitale annuale dei canoni: [(a-d)/b)*c] : 9.750
Ripartizione per competenza fiscale (maxicanone spalmato lungo la durata) Anno Canoni Q.ta capitale Q.Interessi Q.ta terreno Q.ta fabbricato Q.ta capitale Residua Fabbr. (al netto riscatto) Q.ta capital residu terren 2000 58.500,00 2001 48.750,00 2002 39.000,00 2003 29.250,00 2004 19.500,00 2005 2006 6.825,00 9.525,0 2007-6.600,0 2008-3.675,0 2009-750,0 Riscatto (2010) 2.500,00-750,00 1.750,00 TOTALE 136.868,90 100.000,00 39.368,90 12.450,00 70.000,00
Leasing su fabbricato industriale ante 2006 Canoni dedotti fino al 2005: 58.500 (interamente riferita al fabbricato) Quota capitale residua: (100.000 x 70%) 58.500 (2.500 x 70%) = 9.750 Rappresenta la quota capitale residua deducibile dal 2006 in poi che trova capienza nei canoni di competenza di ciascun periodo d imposta Al pari dell acquisto diretto, i canoni dedotti in passato sono interamente riferiti all immobile
Leasing Appalto Costo di acquisto area da parte della società di leasing=40.000 Costo di costruzione = 60.000 Costo totale da concedere in leasing = 100.000 No confronto area acquisita autonomamente in precedenza Come calcolo la quota di canone indeducibile? 1. % area rispetto al costo totale = 40.000/100.000 = 40% 2. Calcolo della quota capitale secondo il criterio IRAP 3. Applicazione del 40% alla quota capitale del canone??? Quota indeducibile canone
Rilevanza fiscale della quota di canone non dedotta Come determinare la plusvalenza da cessione dell immobile in precedenza riscattato? La quota di canone non dedotta riferibile al terreno, incrementa, in caso di riscatto, il costo fiscale del terreno stesso Telefisco 2007
LEASING IMMOBILIARE PER I PROFESSIONISTI Dal 1 gennaio 2007 sono applicabili le nuove norme sugli immobili degli artisti e professionisti caratterizzate da una evidente analogia con le regole del reddito d impresa Art. 1, commi 334 e 335 della L. 27 dicembre 2006, n. 296
LEASING IMMOBILIARE PER I PROFESSIONISTI Si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l esercizio dell arte o della professione da parte del possessore. Non assume rilevanza la categoria catastale dell immobile utilizzato (ad es. STRUMENTALE immobile A3 utilizzato esclusivamente la propria attività)
DEDUCIBILITÀ CANONI SU IMMOBILI STRUMENTALI Periodo di stipula dei contrattii fino al 1.3.1989 dal 2.3.1989 al 14.6.1990 dal 15.6.1990 al 31.12.2006 dal 1.1.2007 al 31.12.2009 a partire dal 1.1.2010 Deducibilità deducibilità integrale dei canoni nei periodi d imposta nei quali gli stessi sono pagati (criterio di cassa) a nulla rilevando il periodo di durata del contratto deducibilità dei canoni, ma nei periodi d imposta di competenza e a condizione di una durata prevista contrattualmente non inferiore a 8 anni deducibilità in ciascun periodo d imposta di un importo pari alla rendita catastale, a prescindere dal periodo di durata del contratto deducibilità dei canoni a condizione a condizione di una durata prevista contrattualmente non inferiore alla metà del periodo di ammortamento del coefficiente (min 8 e un max 15 anni); 2007, 2008 e 2009 l importo deducibile è ridotto ad un terzo indeducibilità sia dei canoni sia dell importo pari alla rendita catastale
Deducibilità dei canoni su immobili Acquisto utilizzati promiscuamente deducibilità di una somma pari al 50% della rendita catastale. Contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili in uso promiscuo: deducibile il 50% del canone.
Scorporo del terreno Lo scorporo del terreno anche per i contratti di leasing aventi ad oggetto immobili strumentali? SI Come? Chiarimenti forniti dall Agenzia delle Entrate con Circolare n.1n.1/e/2006 per i titolari di reddito d impresa
Risposta AdE (5-00752) Question time Plusvalenze tassate solo per immobili strumentali acquistati successivamente al 1 gennaio 2007 No rilevanza fiscale per le plusvalenze e le minusvalenze relative agli immobili acquistati o costruiti: fino al 14 giugno 1990, per i quali sono ancora deducibili le quote di ammortamento maturate a partire dal 1985; dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006,per i quali non sono deducibili quote di ammortamento. L'ammortamento del costo, d'acquisto (o di locazione finanziaria) dell'immobile strumentale all'esercizio in comune della professione possa essere riconosciuto unicamente laddove l'immobile stesso risulti essere iscritto nei pubblici registri immobiliari a nome dei partecipanti all'associazione professionale ed utilizzato come bene strumentale per l'esercizio della professione.?