LA FISCALITA DEGLI IMMOBILI E LE NOVITA IN TEMA DI ACCERTAMENTO

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1 ADC ASSOCIAZIONE DEI DOTTORI COMMERCIALISTI E DEGLI ESPERTI CONTABILI SINDACATO NAZIONALE UNITARIO SEZIONE ROMA LA FISCALITA DEGLI IMMOBILI E LE NOVITA IN TEMA DI ACCERTAMENTO Roma, 10 dicembre 2009

2 TRA DISCIPLINA CIVILISTICA E FISCALITA DIRETTA dott. Carlo Cappelluti

3 CLASSIFICAZIONE AI FINI CIVILISTICI ATTIVO STATO PATRIMONIALE - IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI TERRENI FABBRICATI INDUSTRIALI FABBRICATI CIVILI B) II.1 Terreni e fabbricati COSTRUZIONI LEGGERE IMMOBILI IN COSTRUZIONE O ACCONTI VERSATI A FORNITORI PER L ACQUISTO B) II.5 Immobilizzazioni in corso e acconti carlo.cappelluti@odc.pescara.it 3

4 CLASSIFICAZIONE AI FINI CIVILISTICI ATTIVO STATO PATRIMONIALE - RIMANENZE IMMOBILI DESTINATI ALLA VENDITA E NON ANCORA ULTIMATI IMMOBILI NON ANCORA ULTIMATI IN BASE A CONTRATTI DI APPALTO IMMOBILI PRONTI PER LA VENDITA C) I.2 Prodotti in corso di lavorazione e semilavorati C) I.3 Lavori in corso su ordinazione C) I.4 Prodotti finiti e merci ACCONTI VERSATI A FORNITORI PER L ACQUISTO DI IMMOBILI MERCE C) I.5 Acconti carlo.cappelluti@odc.pescara.it 4

5 VALORE DI ISCRIZIONE IN BILANCIO ACQUISITI A TITOLO ONEROSO COSTO DI ACQUISTO INCREMENTATO DEGLI ONERI ACCESSORI (Spese notarili, imposte d atto, compensi di mediazione e progettazione, oneri di urbanizzazione) ACQUISITI A TITOLO GRATUITO PRESUMIBILE VALORE DI MERCATO AL MOMENTO DELL ACQUISIZIONE (Principio contabile OIC 16) COSTRUZIONI IN ECONOMIA COSTO DI PRODUZIONE (Oneri diretti e quota degli indiretti ragionevolmente imputabile al bene ) carlo.cappelluti@odc.pescara.it 5

6 AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI AMMORTAMENTI SVALUTAZIONI TERRENI FABBRICATI CIVILI IL COSTO DELLE IMMOBILIZZAZIONI LA CUI UTILIZZAZIONE E LIMITATA NEL TEMPO DEVE ESSERE SISTEMATICAMENTEAMMORTIZZATO IN BASE ALLA RESIDUA POSSIBILITA DI UTILIZZO IL BENE CHE, ALLA CHIUSURA DELL ESERCIZIO, RISULTI DI VALORE DUREVOLMENTE INFERIORE A QUELLO DI ISCRIZIONE DEVE ESSERE SVALUTATO ESSENDO UN BENE CHE NON ESAURISCE LA PROPRIA UTILITA NON VA AMMORTIZZATO SULLA BASE DEL DOCUMENTO OIC 16 TALI BENI, SE RAPPRESENTANO UNA FORMA DI INVESTIMENTO, POSSONO NON ESSERE AMMORTIZZATI carlo.cappelluti@odc.pescara.it 6

7 CLASSIFICAZIONE AI FINI FISCALI IMMOBILI MERCE ALLA CUI PRODUZIONE O AL CUI SCAMBIO E DIRETTA L ATTIVITA D IMPRESA IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA, PER DESTINAZIONE O PER UTILIZZO TEMPORANEO IMMOBILI PATRIMONIO QUELLI NON RIENTRANTI NELLE PRECEDENTI DUE VOCI (CATEGORIA RESIDUALE) carlo.cappelluti@odc.pescara.it 7

8 GLI IMMOBILI RELATIVI ALLE IMPRESE Art. 65 c. 1 TUIR GLI IMMOBILI ALLA CUI PRODUZIONE O AL CUI SCAMBIO E DIRETTA L ATTIVITA DELL IMPRESA IMPRESE INDIVIDUALI GLI IMMOBILI STRUMENTALI INDICATI NELL INVENTARIO TENUTO AI SENSI DELL ART C.C. (NEL REGISTRO DEI BENI AMMORTIZZABILI PER LE IMPRESE IN REGIME SEMPLIFICATO) GLI IMMOBILI PATRIMONIALI INDICATI NELL INVENTARIO O NEL REGISTRO DEI BENI AMMORTIZZABILI N.B. GLI IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE ACQUISTATI PRIMA DEL 1 GENNAIO 1992 SONO RELATIVI ALL IMPRESA ANCHE SE NON ISCRITTI carlo.cappelluti@odc.pescara.it 8

9 GLI IMMOBILI RELATIVI ALLE IMPRESE Art. 65 c. 2 TUIR Art. 65 c. 3 TUIR SOCIETA ED ENTI COMMERCIALI SOCIETA DI FATTO PRESUNZIONE ASSOLUTA DI RELATIVITA : TUTTI GLI IMMOBILI SONO RELATIVI ALL IMPRESA GLI IMMOBILI-MERCE E QUELLI STRUMENTALI COMPRESI QUELLI ISCRITTI IN PUBBLICI REGISTRI A NOME DEI SOCI carlo.cappelluti@odc.pescara.it 9

10 IMMOBILI MERCE IMMOBILI DESTINATI ALLA VENDITA RELATIVI AD IMPRESE CHE SVOLGONO ATTIVITA DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE OVVERO DI COSTRUZIONE E/O RISTRUTTURAZIONE E SUCCESSIVA VENDITA TALI BENI CONCORRONO ALLA FORMAZIONE DEL REDDITO TRAMITE IL MECCANISMO DEI COSTI, RICAVI E RIMANENZE LE NORME DI RIFERIMENTO SONO GLI ARTT. 85, 92 E 93 DEL TUIR? IMPRESA EDILE CHE HA COSTRUITO O ACQUISTATO UN IMMOBILE DESTINATO ALLA VENDITA E CHE NELL ATTESA DI TROVARE UN ACQUIRENTE DECIDE DI LOCARLO carlo.cappelluti@odc.pescara.it 10

11 IMMOBILI STRUMENTALI (art.43 comma 2 Tuir) PER DESTINAZIONE IMMOBILI UTILIZZATI ESCLUSIVAMENTE PER L ESERCIZIO DELLE IMPRESE, A PRESCINDERE DALLA CLASSIFICAZIONE CATASTALE PER NATURA IMMOBILI CHE PER LE LORO CARATTERISTICHE NON SONO SUSCETTIBILI DI DIVERSA DESTINAZIONE SENZA RADICALI TRASFORMAZIONI (CATEGORIE A/10, B, C, D, E) PER UTILIZZO TEMPORANEO IMMOBILI CONCESSI IN USO AI DIPENDENTI CHE PER ESIGENZE DI LAVORO HANNO TRASFERITO LA RESIDENZA ANAGRAFICA (NEL PERIODO D IMPOSTA DEL TRASFERIMENTO E PER I DUE SUCCESSIVI) carlo.cappelluti@odc.pescara.it 11

12 IMMOBILI STRUMENTALI IL REDDITO IMPONIBILE VIENE DETERMINATO DALLA DIFFERENZA TRA I PROVENTI RELATIVI A TALI IMMOBILI E I RELATIVI COSTI RISULTANO PERTANTO IMPONIBILI I PROVENTI DERIVANTI DA EVENTUALI LOCAZIONI E SONO DEDUCIBILI, NEI LIMITI PREVISTI DALLA NORMATIVA FISCALE, LE QUOTE DI AMMORTAMENTO, I CANONI DI LEASING, GLI INTERESSI PASSIVI, LE MANUTENZIONI ORDINARIE ECC. NB LA RISOLUZIONE 56/2004 CHIARISCE CHE, NEL CASO DI IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA LOCATI A TERZI, L ALIQUOTA DI AMMORTAMENTO DOVRA QUELLA PREVISTA PER LE IMMOBILIARI (3% ATTIVITA NON PRECEDENTEMENTE SPECIFICATE) E NON QUELLA RELATIVA ALL ATTIVITA DEL LOCATARIO carlo.cappelluti@odc.pescara.it 12

13 IMMOBILI STRUMENTALI (art. 86 Tuir) LE PLUSVALENZE CONCORRONO A FORMARE IL REDDITO IN CASO DI: REALIZZO MEDIANTE CESSIONE A TITOLO ONEROSO RISARCIMENTO ANCHE IN FORMA ASSICURATIVA ASSEGNAZIONE AI SOCI O DESTINAZIONE A FINALITA ESTRANEE DIFFERENZA TRA PREZZO O INDENNIZZO E COSTO FISCALMENTE RESIDUO DIFFERENZA TRA VALORE NORMALE E COSTO RESIDUO TASSAZIONE NELL ESERCIZIO DI REALIZZO O IN UN MASSIMO DI 5 ESERCIZI, PER BENI POSSEDUTI DA ALMENO 3 ANNI TASSAZIONE NELL ESERCIZIO DI FUORIUSCITA carlo.cappelluti@odc.pescara.it 13

14 IMMOBILI STRUMENTALI (art. 101 comma 1 Tuir) IN CASO DI DIFFERENZA NEGATIVA: REALIZZO MEDIANTE CESSIONE A TITOLO ONEROSO RISARCIMENTO ANCHE IN FORMA ASSICURATIVA ASSEGNAZIONE AI SOCI O DESTINAZIONE A FINALITA ESTRANEE DIFFERENZA TRA COSTO FISCALMENTE RESIDUO E PREZZO O INDENNIZZO DIFFERENZA TRA COSTO RESIDUO E VALORE NORMALE LA MINUSVALENZA E DEDUCIBILE DAL REDDITO LA MINUSVALENZA NON E DEDUCIBILE carlo.cappelluti@odc.pescara.it 14

15 IMMOBILI PATRIMONIO (art. 90 Tuir) IMMOBILI DIVERSI DA QUELLI STRUMENTALI E DA QUELLI ALLA CUI PRODUZIONE O SCAMBIO E DIRETTA L ATTIVITA DELL IMPRESA MODIFICA INTRODOTTA DALL ART. 7 DEL D.L. 203/2005 COME MODIFICATO DALLA LEGGE 248/2005 CON DECORRENZA DAL 4 OTTOBRE 2005 IL REDDITO VIENE DETERMINATO DAL MAGGIORE TRA I DUE VALORI (ART. 90 COMMA 1 TUIR) RENDITA CATASTALE RIVALUTATA DEL 5% CANONE DI LOCAZIONE RIDOTTO, FINO AD UN MASSIMO DEL 15%, DELLE SPESE PER LA REALIZZAZIONE DI INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA DI CUI ALLA LETT. A) DEL COMMA 1 DELL ART. 3 DEL DPR 380/2001 SECONDO L AGENZIA UN IMMOBILE A DESTINAZIONE ABITATIVA LOCATO A TERZI DA UNA SOCIETA IMMOBILIARE COSTITUISCE IMMOBILE PATRIMONIO carlo.cappelluti@odc.pescara.it 15

16 IMMOBILI PATRIMONIO INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA (CIRC. 57/E DEL 1998): SOSTITUZIONE INTEGRALE O PARZIALE DI PAVIMENTI RIPARAZIONE DI IMPIANTI IDRAULICI E PER LO SMALTIMENTO DELLE ACQUE RIVESTIMENTI E TINTEGGIATURE ESTERNE RIFACIMENTO INTONACI INTERNI E TINTEGGIATURA RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONI ESTERNE SOSTITUZIONE TEGOLE E RINNOVO DELLE IMPERMEABILIZZAZIONI RIPARAZIONI BALCONI E TERRAZZE CON RELATIVE PAVIMENTAZIONI RIPARAZIONI RECINZIONI carlo.cappelluti@odc.pescara.it 16

17 IMMOBILI PATRIMONIO (art. 90 comma 2 Tuir) RISULTANO PERTANTO INDEDUCIBILI: LE SPESE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA LE QUOTE DI AMMORTAMENTO GLI INTERESSI PASSIVI DI FUNZIONAMENTO GLI INTERESSI PASSIVI DI FINANZIAMENTO AD ESCLUSIONE DI QUELLI RELATIVI A FINANZIAMENTI CONTRATTI PER L ACQUISTO LE RETRIBUZIONI DEL PERSONALE ADDETTO A SERVIZI DI CUSTODIA E PORTINERIA, DEGLI OPERAI ADDETTI ALLA MANUTENZIONE DEGLI EDIFICI ECC. carlo.cappelluti@odc.pescara.it 17

18 IMMOBILI PATRIMONIO (art. 86 Tuir) LE PLUSVALENZE CONCORRONO A FORMARE IL REDDITO IN CASO DI: REALIZZO MEDIANTE CESSIONE A TITOLO ONEROSO RISARCIMENTO ANCHE IN FORMA ASSICURATIVA ASSEGNAZIONE AI SOCI O DESTINAZIONE A FINALITA ESTRANEE DIFFERENZA TRA PREZZO O INDENNIZZO E COSTO FISCALMENTE RESIDUO DIFFERENZA TRA VALORE NORMALE E COSTO RESIDUO TASSAZIONE NELL ESERCIZIO DI REALIZZO O IN UN MASSIMO DI 5 ESERCIZI, PER BENI POSSEDUTI DA ALMENO 3 ANNI TASSAZIONE NELL ESERCIZIO DI FUORIUSCITA carlo.cappelluti@odc.pescara.it 18

19 IMMOBILI PATRIMONIO (art. 101 comma 1 Tuir) IN CASO DI DIFFERENZA NEGATIVA: REALIZZO MEDIANTE CESSIONE A TITOLO ONEROSO RISARCIMENTO ANCHE IN FORMA ASSICURATIVA ASSEGNAZIONE AI SOCI O DESTINAZIONE A FINALITA ESTRANEE DIFFERENZA TRA COSTO FISCALMENTE RESIDUO E PREZZO O INDENNIZZO DIFFERENZA TRA COSTO RESIDUO E VALORE NORMALE LA MINUSVALENZA E DEDUCIBILE DAL REDDITO LA MINUSVALENZA NON E DEDUCIBILE carlo.cappelluti@odc.pescara.it 19

20 GLI IMMOBILI PATRIMONIO SITUATI ALL ESTERO MODALITA DI TASSAZIONE IN ITALIA IMMOBILE NON LOCATO IMMOBILE NON LOCATO IMMOBILE LOCATO IMMOBILE LOCATO NON TASSATO ALL ESTERO SU BASE CATASTALE TASSATO ALL ESTERO SU BASE CATASTALE NON TASSATO ALL ESTERO TASSATO ALL ESTERO NESSUNA TASSAZIONE IN ITALIA STESSO REDDITO DICHIARATO ALL ESTERO CANONE PERCEPITO RIDOTTO DEL 15% STESSO REDDITO DICHIARATO ALL ESTERO NB NEL CASO DI IMPOSTE PAGATE ALL ESTERO SPETTERA IL RELATIVO CREDITO NEI LIMITI PREVISTI DALL ART. 165 DEL TUIR 20

21 LA NUOVA DISCIPLINA IRAP PLUSVALENZE E MINUSVALENZE ART. 5 D.LGS. 446/97 SOCIETA DI CAPITALI, ENTI COMMERCIALI E ALTRI SOGGETTI IN CONTABILITA ORDINARIA CHE HANNO OPTATO PER TALE REGIME LE PLUSVALENZE E LE MINUSVALENZE RELATIVE A BENI STRUMENTALI CONCORRONO A FORMARE LA BASE IMPONIBILE IRAP SIA CHE VENGANO ISCRITTE NELL AREA ORDINARIA SIA IN QUELLA STRAORDINARIA CONCORRONO ALLA FORMAZIONE DEL VALORE DELLA PRODUZIONE LE PLUS/MINUSVALENZE RELATIVE AGLI IMMOBILI PATRIMONIO (IN PRECEDENZA IRRILEVANTI) carlo.cappelluti@odc.pescara.it 21

22 LA NUOVA DISCIPLINA IRAP PLUSVALENZE E MINUSVALENZE ART. 5 BIS D.LGS. 446/97 IMPRESE INDIVIDUALI E SOCIETA DI PERSONE CHE NON HANNO OPTATO PER IL REGIME PREVISTO DALL ART. 5 E IMPRESE IN CONTABILITA SEMPLIFICATA AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLA PRODUZIONE NON RILEVANO NE LE PLUSVALENZE NE LE MINUSVALENZE, SIA QUELLE RELATIVE A IMMOBILI STRUMENTALI SIA QUELLE RELATIVE AD IMMOBILI- PATRIMONIO carlo.cappelluti@odc.pescara.it 22

23 LA LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI MERCE dott. Carlo Cappelluti

24 LA LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI-MERCE LA DISCIPLINA CIVILISTICA CLASSIFICAZIONE IN BILANCIO UN IMMOBILE MERCE LOCATO A TERZI PUO RIMANERE ISCRITTO NELL ATTIVO CIRCOLANTE? SOTTO IL PROFILO DELLA DISCIPLINA CIVILISTICA, NON SOLO E POSSIBILE, MA APPARE ANCHE LA SOLUZIONE PIU CORRETTA, IN QUANTO COMUNQUE BENI DESTINATI ALLA VENDITA ANCHE SE LOCATI OLTRETUTTO DESTINARE TALI BENI ALLA LOCAZIONE A TERZI NON APPARE AFFATTO IN CONTRASTO CON LA LORO DESTINAZIONE AL REALIZZO, ANZI TALVOLTA IL FATTO DI ESSERE GIA LOCATI POTREBBE RENDERE TALI IMMOBILI ANCORA PIU APPETIBILI carlo.cappelluti@odc.pescara.it 24

25 LA LOCAZIONE DI IMMOBILI-MERCE GLI ASPETTI TRIBUTARI PARERE DELL AGENZIA DELLE ENTRATE (RIS. 152 DEL 15/12/2004) LA DURATA PLURIENNALE E CONTINUATIVA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE STIPULATI SULL IMMOBILE E LA CONTESTUALE ASSENZA DI UN QUALSIASI ATTO DI VENDITA AVENTE PER OGGETTO ANCHE UNA PARTE DI ESSO NON CONSENTONO DI CONSIDERARE LA LOCAZIONE COME ATTIVITA SUSSIDIARIA, RIENTRANTE NELL ESERCIZIO CARATTERISTICO DI UN ATTIVITA IMMOBILIARE DI COMPRAVENDITA, MA LA RICONDUCONO AD ATTIVITA TIPICA DI UNA SOCIETA IMMOBILIARE DI GESTIONE carlo.cappelluti@odc.pescara.it 25

26 LA LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI-MERCE IN CASO DI LOCAZIONE NON TEMPORANEA GLI IMMOBILI PERDEREBBERO LA LORO QUALIFICA DI BENI-MERCE ACQUISENDO QUELLA DI BENI PATRIMONIO RICADUTE SULL IMPOSIZIONE DIRETTA (OLTRE CHE SULL IVA) LE SPESE DIVENTANO INDEDUCIBILI L ART. 90 SANCISCE, COME ABBIAMO VISTO, L INDEDUCIBILITA DELLE SPESE RELATIVE AGLI IMMOBILI DIVERSI RISPETTO A QUELLI CLASSIFICATI COME MERCE O STRUMENTALI NON COMMERCIALITA AI FINI PEX (ART. 87 TUIR) UNA SOCIETA IL CUI PATRIMONIO E COSTITUITO IN PREVALENZA DA IMMOBILI PATRIMONIO E STRUMENTALI PER NATURA E CONSIDERATA NON COMMERCIALE AI FINI PEX carlo.cappelluti@odc.pescara.it 26

27 LA DEDUCIBILITA DEGLI INTERESSI PASSIVI dott. Carlo Cappelluti

28 LA DEDUCIBILITA DEGLI INTERESSI PASSIVI PER I SOGGETTI IRES (art. 96 Tuir) GLI INTERESSI PASSIVI DIVERSI DA QUELLI CHE CONCORRONO A FORMARE IL COSTO DEI BENI, SONO DEDUCIBILI INTEGRALMENTE FINO A CONCORRENZA DEGLI INTERESSI ATTIVI E PROVENTI ASSIMILATI L ECCEDENZA E DEDUCIBILE NEL LIMITE DEL 30% DEL ROL VALORE DELLA PRODUZIONE (somma delle voci da 1 a 5 del Conto Economico) R.O.L. MENO COSTI DELLA PRODUZIONE (al netto di canoni di leasing e degli ammortamenti) carlo.cappelluti@odc.pescara.it 28

29 RIPORTO ECCEDENZA R.O.L. LA QUOTA DI R.O.L. PRODOTTA A PARTIRE DAL TERZO PERIODO D IMPOSTA SUCCESSIVO A QUELLO IN CORSO AL 31 DICEMBRE 2007, NON UTILIZZATA PER LA DEDUZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI, PUO ESSERE PORTATA AD INCREMENTO DEL PLAFOND PER I SUCCESSIVI PERIODI D IMPOSTA RIPORTO INTERESSI PASSIVI INDEDUCIBILI LA PARTE INDEDUCIBILE DEGLI INTERESSI PASSIVI E RINVIATA NEI SUCCESSIVI PERIODI D IMPOSTA SENZA ALCUNA LIMITAZIONE TEMPORALE, PER ESSERE UTILIZZATA NEL CASO IN CUI L ECCEDENZA DEGLI INTERESSI PASSIVI RISPETTO A QUELLI ATTIVI NON SUPERI IL 30% DEL ROL carlo.cappelluti@odc.pescara.it 29

30 INTERESSI PASSIVI NON RILEVANTI AI FINI DELLA DISPOSIZIONE DI CUI ALL ART. 96 TUIR NON ASSUMONO RILEVANZA AI FINI DEL COMPUTO DEL LIMITE DI DEDUCIBILITA, E PERTANTO INTERAMENTE DEDUCIBILI: INTERESSI PASSIVI IMPLICITI DI NATURA COMMERCIALE INTERESSI PASSIVI COMPRESI NEL COSTO DEI BENI INTERESSI PASSIVI RELATIVI A FINANZIAMENTI GARANTITI DA IPOTECA SU IMMOBILI DESTINATI ALLA LOCAZIONE Natalino Di Profio dottore commercialista in Pescara natalinodiprofio@libero.it 30

31 GLI INTERESSI PASSIVI COMPRESI NEL COSTO DEI BENI L ART COMMA 1 N. 1 CODICE CIVILE IL COSTO DI PRODUZIONE DELLE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI COMPRENDE ANCHE GLI ONERI RELATIVI AL FINANZIAMENTO DELLA FABBRICAZIONE, INTERNA O PRESSO TERZI, FINO AL MOMENTO DAL QUALE IL BENE PUO ESSERE UTILIZZATO NB OVVIAMENTE LA CAPITALIZZAZIONE DEGLI ONERI ACCESSORI E FINANZIARI E AMMESSA A CONDIZIONE CHE IL VALORE DI ISCRIZIONE DEL BENE NON ECCEDA QUELLO RECUPERABILE TRAMITE L UTILIZZO carlo.cappelluti@odc.pescara.it 31

32 GLI INTERESSI PASSIVI COMPRESI NEL COSTO DEI BENI DOCUMENTO OIC N. 16 POICHE LE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI COSTITUISCONO BENI DESTINATI ALL ORGANIZZAZIONE PERMANENTE DELLE IMPRESE E PRODUCONO REDDITI SOLO QUANDO SONO IN FUNZIONE, GLI ONERI FINANZIARI SOSTENUTI PER LA LORO ACQUISIZIONE (ACQUISTO E COSTRUZIONE) POSSONO ESSERE CAPITALIZZATI NEL VALORE DA ATTRIBUIRE ALLE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI carlo.cappelluti@odc.pescara.it 32

33 CONDIZIONI PER LA CAPITALIZZAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI GLI INTERESSI PASSIVI DEVONO RIFERIRSI A CAPITALI PRESI A PRESTITO SPECIFICAMENTE PER TALI IMMOBILIZZAZIONI GLI INTERESSI CAPITALIZZABILI SONO SOLO QUELLI MATURATI FINO AL MOMENTO IN CUI IL CESPITE E PRONTO PER L USO IL TASSO DA UTILIZZARSI PER LA CAPITALIZZAZIONE E QUELLO DELL INTERESSE REALMENTE SOSTENUTO NB GLI INTERESSI CAPITALIZZATI DOVRANNO TRANSITARE NELLA VOCE A.4 DEL CONTO ECONOMICO (INCREMENTI DI IMMOBILIZZAZIONI PER LAVORI INTERNI) CON EFFETTO POSITIVO SUL ROL E QUINDI SULLA QUOTA DEGLI ALTRI INTERESSI PASSIVI DEDUCIBILI carlo.cappelluti@odc.pescara.it 33

34 LA VALUTAZIONE FISCALE DEGLI IMMOBILI PER I BENI MATERIALI E IMMATERIALI STRUMENTALI PER L ESERCIZIO DELL IMPRESA SI COMPRENDONO NEL COSTO GLI INTERESSI PASSIVI ISCRITTI IN BILANCIO AD INCREMENTO DEL COSTO STESSO ART. 110 COMMA 1 LETT. B) TUIR PER GLI IMMOBILI ALLA CUI PRODUZIONE E DIRETTA L ATTIVITA DELL IMPRESA SI COMPRENDONO NEL COSTO GLI INTERESSI PASSIVI SUI PRESTITI CONTRATTI PER LA LORO COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZIONE NB SI HA DUNQUE UNA SOSTANZIALE UNIFORMITA TRA LE REGOLE CIVILISTICHE E QUELLE FISCALI carlo.cappelluti@odc.pescara.it 34

35 GLI IMMOBILI PATRIMONIO NORMA DI INTERPRETAZIONE AUTENTICA ART. 1 COMMA 35 L. 244/2007 GLI INTERESSI PASSIVI RELATIVI A FINANZIAMENTI CONTRATTI PER L ACQUISTO DEI C.D. IMMOBILI-PATRIMONIO SONO DEDUCIBILI NEI LIMITI E ALLE CONDIZIONI PREVISTE DALL ART. 96 DEL TUIR NB PER TALI BENI L EVENTUALE CAPITALIZZAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI SAREBBE, IN OGNI CASO, PRIVA DI RILEVANZA FISCALE GLI INTERESSI PASSIVI RELATIVI A FINANZIAMENTI DIVERSI DA QUELLI PER L ACQUISTO SARANNO TOTALMENTE INDEDUCIBILI A NORMA DELL ART. 90 COMMA 2 TUIR carlo.cappelluti@odc.pescara.it 35

36 LE SOCIETA IMMOBILIARI DI GESTIONE NORMA DI NATURA TRANSITORIA ART. 1 COMMA 36 L. 244/2007 GLI INTERESSI PASSIVI RELATIVI A FINANZIAMENTI GARANTITI DA IPOTECA SU IMMOBILI DESTINATI ALLA LOCAZIONE NON RILEVANO AI FINI DELL ART. 96 TUIR E QUINDI INTEGRALMENTE DEDUCIBILI NB LA CIRC. 37/E DEL 2009 CHIARISCE CHE L AMBITO SOGGETTIVO DI TALE DISPOSIZIONE E LIMITATO ALE C.D. IMMOBILIARI DI GESTIONE RIS. N. 323/E DEL 9/11/2007 SONO IMMOBILIARI DI GESTIONE LE SOCIETA IL CUI VALORE PATRIMONIALE E COSTITUITO IN PREVALENZA DA IMMOBILI-PATRIMONIO E DA IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA carlo.cappelluti@odc.pescara.it 36

37 LO SCORPORO DEL VALORE DELLE AREE dott. Carlo Cappelluti

38 LO SCORPORO DELLE AREE RIFERIMENTI NORMATIVI SCOPO DELLA NORMA ART. 36 COMMI 7 E 7-BIS DEL D.L. 4 LUGLIO 2006 N. 223 CONVERTITO DALLA LEGGE 4 AGOSTO 2006 N. 248 MODIFICATI DALL ART. 2 COMMA 18 DEL D.L. 3 OTTOBRE 2006 N. 262 CONV. DALLA LEGGE 24 NOVEMBRE 2006 N. 286 ESCLUDERE DAL VALORE DEI FABBRICATI STRUMENTALI DELLE IMPRESE IL VALORE DELLE AREE SU CUI INSISTONO E DI QUELLE PERTINENZIALI AI FINI DEL CALCOLO DELLE QUOTE DI AMMORTAMENTO DEDUCIBILI carlo.cappelluti@odc.pescara.it 38

39 NOVITA INTRODOTTE DAL D.L. 4 LUGLIO 2006 N. 223 CONVERTITO DALLA LEGGE 4 AGOSTO 2006 N. 248 INTRODUZIONE DELL OBBLIGO DI ASSUMERE IL VALORE DEI FABBRICATI STRUMENTALI AL NETTO DEL VALORE DELLE AREE SU CUI INSISTONO E DI QUELLE PERTINENZIALI VALUTAZIONE DEL COSTO DEL TERRENO IN MISURA PARI AL MAGGIORE TRA IL VALORE RISULTANTE DA APPOSITA PERIZIA DI STIMA REDATTA DA UN TECNICO ABILITATO E IL 20% DEL COSTO COMPLESSIVO (MISURA INNALZATA AL 30% PER I FABBRICATI INDUSTRIALI) PER GLI IMMOBILI GIA ISCRITTI IN BILANCIO AL 31 DICEMBRE 2005 IL RESIDUO VALORE AMMORTIZZABILE E PARI ALLA QUOTA DI COSTO AL NETTO DELLE QUOTE DI AMMORTAMENTO DEDOTTE NEI PERIODI D IMPOSTA PRECEDENTI CALCOLATE SUL COSTO COMPLESSIVO carlo.cappelluti@odc.pescara.it 39

40 MODIFICHE INTRODOTTE DAL D.L. 3 OTTOBRE 2006 N. 262 CONVERTITO DALLA LEGGE 24 NOVEMBRE 2006 N. 286 ELIMINAZIONE DELLA PERIZIA DI STIMA REDATTA DA UN TECNICO ABILITATO VALUTAZIONE DEL COSTO DEL TERRENO IN MISURA PARI AL MAGGIORE TRA IL VALORE ESPOSTO IN BILANCIO E IL 20% DEL COSTO COMPLESSIVO (30% PER I FABBRICATI INDUSTRIALI) RICONOSCIMENTO DELLA RILEVANZA DEL COSTO DI ACQUISTO DELL AREA SE AUTONOMO E PRECEDENTE ALLA COSTRUZIONE ESTENSIONE DELLA DISCIPLINA ANCHE AI FABBRICATI ACQUISITI MEDIANTE CONTRATTI DI LOCAZIONE FINANZIARIA DEFINIZIONE DEL CONCETTO DI FABBRICATO INDUSTRIALE carlo.cappelluti@odc.pescara.it 40

41 NORMA INTERPRETATIVA BENI IMMOBILI GIA ISCRITTI NEI BILANCI AL 31 DICEMBRE 2005 ART. 1 COMMA 81 LEGGE 244/07 LA DISPOSIZIONE CONTENUTA NEL COMMA 8 DELL ART. 36 DEL D.L. 223/06 SI INTERPRETA NEL SENSO CHE PER CIASCUN IMMOBILE STRUMENTALE LE QUOTE DI AMMORTAMENTO DEDOTTE NEI PERIODI D IMPOSTA PRECEDENTI CALCOLATE SUL COSTO COMPLESSIVO SONO RIFERITE PROPORZIONALMENTE AL COSTO DELL AREA E AL COSTO DEL FABBRICATO NB TALE DISPOSIZIONE, AVENDO NATURA INTERPRETATIVA, SI APPLICA A DECORRERE DALL ENTRATA IN VIGORE DEL D.L. 223/06 E PERTANTO OPERATIVA FIN DAL PERIODO D IMPOSTA IN CORSO AL 4 LUGLIO 2006 carlo.cappelluti@odc.pescara.it 41

42 SCORPORO DELL AREA E DIRITTO DI SUPERFICIE ART. 952 DEL CODICE CIVILE RIS. 157 DEL 5 LUGLIO 2007 IL DIRITTO DI SUPERFICIE CONCESSO DAL PROPRIETARIO DEL SUOLO PUO CONSISTERE NEL DIRITTO DI FARE E MANTENERE AL DI SOPRA DEL SUOLO STESSO UNA COSTRUZIONE A FAVORE DI ALTRI, CHE NE ACQUISTA LA PROPRIETA ; OPPURE NEL TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETA DELLA COSTRUZIONE, SEPARATAMENTE DALLA PROPRIETA DEL SUOLO IL DIRITTO DI SUPERFICIE A TEMPO DETERMINATO COSTITUISCE UN COSTO FISCALMENTE DEDUCIBILE IL DIRITTO DI SUPERFICIE A TEMPO INDETERMINATO E SOSTANZIALMENTE ASSIMILABILE ALL ACQUISTO DEL TERRENO E PERTANTO SOGGETTO ALLE NORME SULLO SCORPORO carlo.cappelluti@odc.pescara.it 42

43 IL LEASING IMMOBILIARE dott. Carlo Cappelluti

44 IL LEASING IMMOBILIARE (art. 102 comma 7 Tuir) REQUISITO DELLA DURATA MINIMA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AI FINI DELLA DEDUCIBILITA DEI CANONI CONTRATTI STIPULATI FINO AL 3 DICEMBRE 2005 CONTRATTI STIPULATI DAL 4 DICEMBRE 2005 AL 31 DICEMBRE 2007 LA DURATA NON DEVE ESSERE INFERIORE AGLI OTTO ANNI LA DURATA DEVE ESSERE PARI ALLA META DEL PERIODO DI AMMORTAMENTO E COMUNQUE NON INFERIORE AD OTTO ANNI E NON SUPERIORE A 15 ANNI NB LA DURATA DEL CONTRATTO DA CONSIDERARE E QUELLA PATTUITA E NON QUELLA EFFETTIVA CHE POTREBBE RISULTARE INFERIORE IN CASO DI RISCATTO ANTICIPATO carlo.cappelluti@odc.pescara.it 44

45 MODIFICHE INTRODOTTE DALLA LEGGE 244 DEL 24/12/2007 CONTRATTI STIPULATI A PARTIRE DAL 1 GENNAIO 2008 SE 2/3 DELLA DURATA DELL AMMORTAMENTO E INFERIORE A 11 ANNI SE 2/3 DELLA DURATA DELL AMMORTAMENTO E COMPRESO TRA 11 E 18 ANNI SE 2/3 DELLA DURATA DELL AMMORTAMENTO E SUPERIORE A 18 ANNI LA DURATA MINIMA DEVE ESSERE DI 11 ANNI LA DURATA MINIMA DEVE ESSERE PARI A 2/3 DELLA DURATA DELL AMMORTAMENTO LA DURATA MINIMA DEVE ESSERE DI 18 ANNI carlo.cappelluti@odc.pescara.it 45