I M P R E S A A R NO L D I S. N. C. RICHIESTA ATTUAZIONE DI PIANO DI RECUPERO AI SENSI DELLA LEGGE 12/2005, IN CONFORMITÀ AL PGT VIA MOLINO VECCHIO EDIFICI N. 14 E 20 COMUNE DI SERIATE RELAZIONE TECNICA 04 09/09/2015 Eliminazione attico e revisione generale PT LM 03 22/04/2015 Revisione facciate PT LM 02 17/03/2015 Revisione facciate PT LM 01 30/10/2014 Aggiornamento aspetti tipologici PT LM 00 01/09/2014 Emissione per Piano di Recupero PT LM Rev. Data Emissione Contr. Appr. Percorso a pc: \\Ced092006-29\ceding\Centro06\06020-1 - Arnoldi - Seriate\00 Testi
RELAZIONE TECNICA 08/09/2015 2 10 SOMMARIO 1 LO STATO DI FATTO... 3 1.1 DESCRIZIONE / STATO DEL LUOGO... 3 1.2 DIMENSIONI / RILIEVO... 4 1.3 INDICI URBANISTICI PREVISTI DAL PGT... 4 1.4 INDICI DI RIFERIMENTO DA RILIEVO... 6 2 IL PROGETTO... 6 2.1 MODALITA' DI INTERVENTO PROPOSTA... 6 2.2 DESCRIZIONE DEL PROGETTO... 8 2.2.1 Aspetti tipologici e morfologici del progetto... 9 2.3 GLI INDICI DEL PROGETTO... 10 2.4 Nota conclusiva... 10
RELAZIONE TECNICA 08/09/2015 3 10 1 LO STATO DI FATTO 1.1 DESCRIZIONE / STATO DEL LUOGO La via Molino Vecchio ricade nell ambito del centro storico di Seriate. La vicinanza a piazza Bolognini l ha da sempre fatta rientrare nel cuore del nucleo antico (NAF - Nuclei di Antica Fondazione). Il suddetto nucleo conserva lo schema originario del centro storico e presenta, accanto ad edifici i quali hanno perso i loro caratteri distintivi nel corso degli anni, per effetto delle trasformazioni edilizie che li hanno coinvolti, fabbricati di pregio storico ed architettonico. Nel nucleo interessato dall'intervento risulta che circa il 35% degli edifici che lo costituiscono sono in stato di cattiva manutenzione, e circa il 24% degli edifici risultano in un avanzato stato di degrado (fonte: Stato di conservazione dei fabbricati, pag 53 della relazione illustrativa R.2 del Piano delle Regole del PGT). Nel nostro specifico caso si sottolinea l'avanzato stato di degrado dei fabbricati ed in particolare si evidenziano le attuali condizioni: strutture verticali ed orizzontali, solai e tetto compresi, in condizioni di fatiscenza e di grave carenza; dimensione ed altezze dei locali insufficienti ai sensi dell'attuale normativa igienico sanitaria; generale stato di degrado fisico del manufatto, con segni di erosione di aggressione delle struttura dall'infiltrazione dell'acqua e dell'umidità, non superabile con interventi di manutenzione ordinarie o straordinaria; mancanza di impianto di riscaldamento; mancanza di contratti di fornitura di allacciamento all'acquedotto ed alla rete elettrica e metano servizi igienici. Inoltre, il fabbricato più ad ovest interessato dal nostro intervento confina con la proprietà della Villa Ambiveri; si evidenzia, in particolare, la presenza di un muro di separazione dalla suddetta proprietà costituito da due fasce tra loro differenti per dimensioni e materiali che le costituiscono. L aspetto nel complesso appare disordinato e in progressivo stato di degrado. Concludendo, si afferma che i due edifici interessati dall'intervento, allo stato di fatto, risultano in stato di abbandono e fatiscenza.
RELAZIONE TECNICA 08/09/2015 4 10 1.2 DIMENSIONI / RILIEVO Il lotto interessato dall'intervento si caratterizza con due corpi di fabbrica separati tra loro da un cortile comune. Il corpo principale, sorto probabilmente nella prima metà del 1800, si articola su tre piani fuori terra (s.l.p. 636.9 mq) in adiacenza all agglomerato urbano della via. Il corpo minore, costruito presumibilmente nei decenni successivi, si sviluppa su due piani fuori terra, ha pianta a L e rispecchia tipologicamente i caratteri dell edificio adiacente. Detto corpo sorge in corrispondenza del muro di confine con la proprietà Ambiveri. Entrambi i fabbricati hanno gli affacci principali rivolti a sud. Ad oggi e il complesso ricade in uno stato di evidente abbandono generale. 1.3 INDICI URBANISTICI PREVISTI DAL PGT L area oggetto dell intervento è individuata dal PGT Comunale nella zona CENTRO - Isolato 5, fabbricati n 7 e n 8. Più precisamente, i fabbricati in questione vengono classificati come edifici di interesse ambientale senza particolari emergenze, a corte e di destinazione d'uso residenziale (classificazione delle schede di rilevazione dei Nuclei di Antica Fondazione 2E2). Di seguito si allegano gli estratti delle schede di Rilevazione dei NAF riguardanti i fabbricati oggetto d'intervento:
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RELAZIONE TECNICA 08/09/2015 6 10 Dalle suddette schede di inquadramento risulta che l'edificio 7 ha volumetria totale di 540 mc mentre l'edificio 8 ha volumetria totale di 1440 mc. Nel complesso quindi, la volumetria indicata dal PGT risulta: 540+1440 = 1980 mc. A fronte delle indicazioni indicate dal PGT è stato condotto un rilievo di dettaglio (rif. TAV 06020-RIL- 01_rev00). 1.4 INDICI DI RIFERIMENTO DA RILIEVO Sulla base del rilievo condotto in sito è risultato: - Superficie lorda di pavimento esistente: = 741,33 mq - H virtuale: = 3,00 m - Volumetria virtuale: = 2224 mc 2 IL PROGETTO 2.1 MODALITA' DI INTERVENTO PROPOSTA La modalità proposta di intervento è quella di Piano di Recupero, come richiesto dalle schede di inquadramento dei Nuclei di Antica Formazione contenute nel PGT. Nello specifico, l'intervento sarà caratterizzato da Demolizione e Ricostruzione secondo le modalità prescritte nelle Legge Regionale della Lombardia (L12/2005).
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RELAZIONE TECNICA 08/09/2015 8 10 2.2 DESCRIZIONE DEL PROGETTO L attuazione del Piano di Recupero prevede un insediamento residenziale con la definizione di una tipologia costruttiva a 3 piani fuori terra, con pianta a L che si sviluppa lungo via Molino Vecchio. L accesso all edificio avviene da via Molino Vecchio e le unità abitative ai piani superiori sono servite da una scala comune che consente l accesso alle diverse unità abitative. Il progetto prevede la realizzazione di 7 unità immobiliari di varie metrature. E prevista la realizzazione di 8 garage auto, all'interno del lotto oggetto d'intervento. Le scelte del progetto sono state dettate dal mantenimento dei corpi di fabbrica esistenti, con il rispetto delle distanze attuali dagli edifici confinanti. L'intervento prevede la realizzazione di alcune nuove porzioni. Per queste parti di fabbricato si è proceduto alla verifica delle distanze, come da regolamenti vigenti. Si rimanda alla tavola PdR-01. Nota: Per la rispondenza a quanto prescritto dalla Legge Tonioli e in materia di superfici drenanti, si rimanda alla tavola PdR-02. Per quanto riguarda la parte di fabbricato dell'edificio aderente alla proprietà confinante (Lato Ovest), il progetto prevede la rimozione di parte della copertura ed il mantenimento del muro con le rispettive finestre ed altezze esistenti. L'operatore è disponibile a valutare un accordo con la proprietà confinante, per valutare l'opportunità di abbassare il muro -nella porzione in cui viene rimossa la copertura-. L'accordo potrà prevedere l'abbassamento del muro e la chiusura delle finestre esistenti con vista.
RELAZIONE TECNICA 08/09/2015 9 10 area interessata da eventuale accordo con proprietà confinante 2.2.1 Aspetti tipologici e morfologici del progetto La scelta progettuale di base è stata quella di mantenere per quanto possibile l'impianto dei fabbricati esistenti. Infatti, contrariamente alla prima proposta di intervento (prot. del 24/4/2007), la soluzione progettuale attuale non prevede la totale demolizione e ricostruzione dei fabbricati esistenti, ma propone una ristrutturazione con parziale ricollocamento dei volumi esistenti, che mantiene l'impianto complessivo ad "L" dei fabbricati esistenti. I due distinti edifici dello stato di fatto vengono collegati per permettere un accesso unico e l'ottimizzazione dei percorsi distributivi orizzontali e verticali ai singoli appartamenti, attraverso la realizzazione di un unico vano scala.
RELAZIONE TECNICA 08/09/2015 10 10 Vano scala e pianerottoli sono porzioni aperte dell'edificio, ovvero non vi sono serramenti. Il disimpegno di accesso agli appartamenti si apre direttamente sulla corte interna con camminamento coperto e ringhiera a forometria, in modo tale da riproporre l'effetto di un impianto a ballatoio, rivisitato in modo da evitare la principale criticità indotta da questa tipologia di accesso, ovvero la necessità di dover transitare di fronte ad aperture di proprietà diverse, per poter giungere alle unità poste alle estremità del ballatoio. Relativamente alla pelle esterna del fabbricato, il progetto prevede la realizzazione di un sistema a cappotto, prediligendo ove possibile, l'efficienza energetica dell'edificio. In sede di esecuzione dei lavori, eseguite le necessarie verifiche di stabilità strutturale degli edifici esistenti, sarà possibile valutare la possibilità di mantenere porzioni estese della muratura esistente. 2.3 GLI INDICI DEL PROGETTO Per il calcolo degli indici edilizi di progetto, si è fatto riferimento alle definizioni degli stessi contenute nel Piano delle Regole (documento R 1.1-Norme Tecniche di Attuazione) ed ai dati emersi dal rilievo. Volume esistente da PGT = 1980 mc Volume da rilievo = 2224 mc Volume di progetto = 2224 mc così come illustrato in apposito elaborato tecnico. Concludendo, il volume di progetto risulta pari al volume allo stato di fatto (2224 mc). 2.4 NOTA CONCLUSIVA Si ritiene l'intervento di pregio in quanto, a fronte del non aumento della volumetria rispetto all'esistente, si migliora una situazione fortemente degradata allo stato attuale. L'operatore si rende disponibile a valutare eventuali aspetti convenzionali con l'amministrazione, da valutare se applicabili alla luce del non incremento della volumetria.