STUDIO TECNICO MARITATI-ADAMI-BERTI ASSOCIAZIONE TRA PROFESSIONISTI Via Cristofoli, 50 37138 VERONA Geom. Alessio Maritati Dott. Ing. Emiliano Adami Servizi Tecnici Immobiliari-Mobiliari Estimativi, Infortunistica Dott. Geom. Ilenia Berti Dott. Ing. Marco Menin Tel 045/572622 Fax 045/578193 - P. Iva 04305230239 Geom. Stefano Biondetti e-mail: studiotecnicomab@gmail.com Dott. Arch. Daniela Storato Geom. Marco Bustaggi Geom. Alessio Maritati Consulente Tecnico del Tribunale di Verona Preg.mo Curatore Fallimento **************** Dr. Claudio Ceradini Oggetto: accertamento della corretta individuazione catastale e situazione urbanistica di un terreno edificabile in Comune di Caprino Veronese (VR), località Marzane In riferimento all'incarico affidato in data 22.11.2017, si precisa che lo scrivente ha provveduto ad effettuare le doverose verifiche presso l'ufficio tecnico ed Urbanistico del Comune di Caprino Veronese al fine di accertare l'effettiva ed attuale destinazione urbanistica dei terreni di pertinenza della procedura fallimentare, nonché una verifica presso l'ufficio di pubblicità immobiliare dell'agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei RRII), al fine di verificare l'effettiva proprietà dei terreni in capo alla società fallita "****************". Nello specifico, è stato acquisito l'atto di compravendita datato 8.06.2005 (Notaio Raffaele Chiddo Rep. N. 96931 e racc. n. 21524) con il quale la società ha acquistato: A. la piena proprietà dei seguenti terreni, fg. 28, m.n. : 2297 di mq 31; 2305 di mq 381; 1164 di mq 18 (venduto con atto del 15.06.2007); 2220 di mq 123 (venduto con atto del 15.06.2007); 2223 di mq 525 (venduto con atto del 15.06.2007); 2229 di mq 129 (venduto con atto del 15.06.2007); 2301 di mq 47 (venduto con atto del 15.06.2007);
2323 di mq 34; 2318 di mq 280; 2310 di mq 143. B. quota di 1/2 dei seguenti terreni, fg. 28, m.n. : 2298 di mq 52; 2306 di mq 1; 2207 di mq 57; con la precisione che la restante quota di 1/2 è stata invece acquistata con il medesimo atto di compravendita dalla signora ****************. Da una verifica presso la Conservatoria dei Registri immobiliari è stato appurato che i beni acquistati con il citato atto del 8.06.2005, risultano tuttora di proprietà della società fallita, ad esclusione dei m.n. 1164, 2220, 2223, 2229, 2301 che sono stati venduti con atto del 15.06.2007 (notaio Dr. Ruggero Piatelli, Rep.n. 98493/18530 trascritto in data 4.07.2007 RG n. 32654 RP n. 32654). È stato quindi acquisito il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), che ha consentito di confermare che, secondo il vigente strumento urbanistico (PRG) i terreni ricadono in zona classificata "C/2/c-Espansione residenziale", soggetti a Piano Urbanistico Attuativo, denominato "Marzane",parte del lotto n. 4, approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 40 del 27.04.2017 e n. 26 del 22.05.2008. Con l'accesso agli atti amministrativi del Comune di Caprino Veronese, è stato possibile prendere visione del piano di Lottizzazione all'interno del quale ricadono i terreni oggetto di accertamento. I terreni di proprietà della società fallita, m.n. 2310, 2297, 2305, 2323, 2318 in piena proprietà e m.n. 2207, 2298 e 2306 in proprietà per la quota di 1/2 (la restante quota di 1/2 è di proprietà della signora ****************) ricadono all'interno del lotto n. 4 sul quale è possibile edificare due diverse tipologie edilizie, e cioè sia "in blocco" che "a schiera", come riscontrabile dalla tavola 2, frazionamento ove sono visibili le particelle catastali e dalla tavola 19, tipologie edilizie, che si riportano nel seguito in stralcio: tavola 2-frazionamento 2
Piena proprietà Proprietà 1/2 tavola 19-tipologie edilizie Il lotto n. 4 è costituito dalle seguente particelle catastali: M.n. 2297, 2305, 2323, 2318, 2310 per complessivi mq 869 (superficie catastale) di esclusiva proprietà della società fallita ****************; 3
M.n. 2207, 2298, 2306 per complessivi mq 110 (superficie catastale) in comproprietà per la quota ciascuno di 1/2 tra la signora **************** e la società ****************; M.n. 2322, 2317, 2309, 2311 per complessivi mq 862 (superficie catastale) di proprietà delle signore ****************e ****************. Dall'esame della tavola 20 - Calcolo superficie e volumi, si individua una superficie complessiva del lotto 4, pari a mq 1854,15, con un indice di edificabilità di 1,23, per complessivi mc 2280,36. Si riportano nel seguito stralci della citata tavola grafica: tavola 20-calcolo superfici e volumi lotti In conclusione, si ritiene opportuno riportare nel seguito i quesiti demandati con il conferimento di incarico: 1. "verifica della titolarità delle aree ricomprese nel piano di lottizzazione per le particelle 2207 2298 2306 del foglio 28, (oltre che della tipologia, metratura, valorizzazione delle stesse); 4
2. verifica inerente le motivazioni dell assenza nelle visure catastali inerenti le proprietà del fallimento (che allego) del mappale 2310 -ente urbano, inserito in perizia; 3. richiesta del certificato di destinazione urbanistica del terreno in oggetto." In merito al punto 1, si ribadisce di aver accertato la titolarità della quota di 1/2 in capo alla fallita delle aree m.n. 2207, 2298 e 2306 della superficie complessiva di mq 110, acquistati con atto di compravendita del 8.06.2005 (Notaio Raffaele Chiddo Rep. N. 96931 e racc. n. 21524), in seguito mai venduti. La restante quota di 1/2 è in capo alla signora ****************. Si precisa che dette particelle costituiscono parte del lotto edificabile n. 4, come pure le particelle in piena proprietà alla fallita, mn. 2297, 2305, 2323, 2318, 2310 per complessivi mq 869. Nella perizia di stima redatta dal Geom. Melotti non sono state indicate e valorizzate le particelle m.n. 2207, 2298 e 2306; il valore unitario delle predette particelle deve intendersi il medesimo dei terreni in piena proprietà, ma rapportato alla quota di proprietà di 1/2. In merito al punto 2, si ribadisce che è stata accertata la titolarità del m.n. 2310 della superficie catastale di mq 143, acquistato con atto di compravendita del 8.06.2005 (Notaio Raffaele Chiddo Rep. N. 96931 e racc. n. 21524), in seguito mai venduto. Quanto alla motivazione dell'assenza nelle visure catastali inerenti le proprietà del fallimento, si rileva una errata intestazione dell'area urbana. Si evidenzia infatti che al catasto terreni il m.n. 2310 di mq 143 è qualificato come ente urbano, quindi privo di intestazione; al catasto fabbricati il m.n. 2310 di mq 143 presenta categoria di area urbana, con l'intestazione in capo alle signore ****************(quota di 500/1000) e **************** (quota 500/1000), e cioè in capo alle venditrice del terreno alla società ****************. Ne deriva quindi la necessità di rettificare l'intestazione catastale della particella al catasto fabbricato, richiedendo al Notaio Chiddo che provveda all'incombente, con l'intestazione corretta al catasto fabbricati, per l'intero, come dal atto del 8.06.2005, avendo lo stesso notaio indicato lo stesso terreno al catasto terreni, anziché al catasto fabbricati, comportando quindi una mancata volturazione della stessa particella di proprietà di **************** per l'intero. Infine in merito al punto 3, si conferma di aver debitamente acquisito il CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica) che si allega alla presente unitamente alla documentazione acquisita presso la Conservatoria e presso il Comune di Caprino Veronese. 5
In sintesi, si ritiene quindi che nell'istanza di vendita debba essere così descritto ed identificato il bene in oggetto: "porzione di lotto edificabile in Caprino Veronese, località Marzane, individuato con lotto n. 4 nel Piano di lottizzazione denominato "Marzane", così individuato: - piena proprietà dei terreni censiti al catasto terreni, Comune di Caprino Veronese (VR), foglio n. 28, m.n. : 2297 di mq 31; 2305 di mq 381; 2323 di mq 34; 2318 di mq 280; 2310 di mq 143. per la superficie catastale complessiva di mq 869; - quota di 1/2 dei terreni dei terreni censiti al catasto terreni, Comune di Caprino Veronese (VR), foglio n. 28, m.n. : 2298 di mq 52; 2306 di mq 1; 2207 di mq 57; per la superficie catastale complessiva di mq 110." Quanto al valore di stima, lo scrivente conferma i valori di stima già espressi nella relazione datata 3.02.2016, da considerarsi realistici nel caso si voglia concretizzare la vendita nel breve periodo, precisando di ritenere opportuno indicare il valore superiore indicato (pari ad 130.000,00) dovendo includere anche la vendita della quota di 1/2 delle aree non stimate in precedenza (m.n. 2298, 2306 e 2207). Nel caso invece non sia necessaria una vendita in tempi brevi, si conferma di ritenere congrua la valutazione del collega Geom. Melotti, pari cioè ad 150.000,00. Con osservanza, Verona li, 3.01.2017 Geom. Alessio Maritati 6