Terreno edificabile in Comune di Castelbelforte (MN)

Транскрипт

1 STUDIO DI CONSULENZA IMMOBILIARE RAG. NADALI LUCA Buttapietra (VR) - Piazza Quattro Novembre n. 21 tel. 045/ fax 045/ [email protected] TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento n. 137/2014 G.D. Dott. Federico Bressan FALLIMENTO N. 137/2014 (Curatore Rag. Poltronieri Davide) RELAZIONE TECNICA DI STIMA Terreno edificabile in Comune di Castelbelforte (MN)

2 PREMESSA Il sottoscritto Rag. Luca Nadali, con studio in Buttapietra (VR) Piazza Quattro Novembre n. 21, iscritto alla Sezione Albo dei Periti Immobiliari del Tribunale Civile e Penale di Verona ruolo n. 837, è stato nominato in data Perito dal Curatore Rag. Poltronieri Davide per la valutazione, perizia estimativa, relativa ad immobili caduti nella massa fallimentare e comprendenti la quota del 100/100 di un terreno edificabile sito nel Comune di Castelbelforte (VR), facente parte del piano di lottizzazione residenziale denominato DAL CHIELE di proprietà della società EUROBUILDING SRL 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI RELAZIONE L immobile oggetto della presente perizia estimativa è un terreno edificabile a destinazione residenziale, sito in Comune di Castelbelforte (MN) in Via G. Franchetti, in zona semicentrale rispetto al territorio comunale, a circa 700 m. dalla Chiesa. E facilmente raggiungibile dalla strada principale SP25 Via Roma. Dista circa 10 km. dal casello autostradale Mantova Nord, 9 km. circa dal Centro Commerciale La Favorita di Mantova e a circa 20 Km. dal centro commerciale Mantova Outlet di Bagnolo San Vito (MN). Il terreno oggetto di perizia estimativa presenta forma rettangolare, superficie piana ed ha una consistenza complessiva di mq frazionato in 5 mappali, tutti adiacenti, come evidenziato dalla mappa catastale che viene allegata alla presente perizia estimativa. Il terreno in oggetti di perizia estimativa confina con le particelle n Via G. Franchetti e Fossato Essere, salvo i più precisi. 2. PROVENIENZA DEI BENI Il terreno oggetto della presente perizia estimativa è pervenuto alla società Eurobuilding Srl a mezzo Atto di Compravendita in data notaio dottor Luigi Giuffrè in Verona Repertorio n Raccolta INDIVIDUAZIONE CATASTALE Il terreno edificabile oggetto della presente perizia di stima, caduto nella massa fallimentare, risulta essere censite al N.C.E.U. del Comune di Castelbelforte (MN) come segue: Foglio 16 - Particella 170 Classamento Seminativo Classe 1 Consistenza 9 are 43 ca Rendita R.D. Euro 10,91 R.A. Euro 8,77 Foglio 16 - Particella 171 Classamento Seminativo Classe 1 Consistenza 9 are 11 ca Rendita R.D. Euro 10,54 R.A. Euro 8,47 Foglio 16 - Particella 173 Classamento Seminativo Classe 1 Consistenza 18 are 15 ca Rendita R.D. Euro 21,00 R.A. Euro 16,87 Foglio 16 - Particella 179 Classamento Seminativo Classe 1 Consistenza 1 are 1 ca Rendita R.D. Euro 1,17 R.A. Euro 0,94 Foglio 16 - Particella 180 Classamento Seminativo Classe 1 Consistenza 4 are 78 ca Rendita R.D. Euro 5,53 R.A. Euro 4,44

3 4. INDIVIDUAZIONE URBANISTICA I terreni oggetto della presente perizia estimativa ed individuati al Foglio 16 Particelle n sono regolamenti dallo Strumento edilizio vigente, quale P.G.T. approvato con delibera di C.C. n. 54 in data e pubblicato sul B.U.R.L. n. 36 del e dal Regolamento Edilizio. I terreni oggetto della presente perizia ricadono in Zona AMBITO C3. L attuazione di questa zona è soggetta ad intervento diretto nel rispetto delle prescrizioni vigenti dettate dalle Convenzioni del Piano Attuativo in essere o adottato. Sono previsti insediamenti prevalentemente di tipo residenziale. Sono ammesse le destinazioni edilizie disciplinate all art. 8.5.a delle Norme Tecniche. Comunque deve essere riservato alla residenza almeno il 70% del volume massimo edificabile con verifica sul comparto. In tutti i casi il rilascio di un Atto abilitativo relativo a una destinazione diversa dalla residenza è subordinata alla dotazione di parcheggi minima all interno del lotto o in aree limitrofe facilmente usufruibili pari al 100% della superficie adibita ad attività direzionali e pari al 20% della superficie adibita alle altre destinazioni d uso ammesse. I nuovo edifici dovranno rispettare le distanze dai confini e dai fabbricati stabilite dall art. 5 delle Norme Tecniche vigenti. Sono tassativamente vietati box, rustichetti, ecc. di tipo prefabbricato, ad esclusione dei manufatti monoblocco in legno aventi funzione di arredo giardino. Tali costruzioni non sono soggette ad atto abilitativo, purché la loro superficie pavimentata non superi i mt. 4. Non è ammessa la costruzione di locali seminterrati o completamente interrati anche se serviti da accesso esterno carrabile e anche se viene garantito con sistemi tecnologici lo smaltimento sia delle acque meteoriche che luride. Esaminando il CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica) si evince che i sopra citati mappali sono classificati nell AMBITO C3 facenti parte del Piano di lottizzazione residenziale denominato: PL P DAL CHIELE In data con richiesta del lottizzante prot. N del è stato assegnato in modo irrevocabile: ai lotti Foglio 16 Mappali un indice fondiario pari a 1,3 mc/mq da ritenersi, fisso e invariabile e da riportare nell atto di rogito. ai lotti Foglio 16 Mappali un indice fondiario pari a 1,5 mc/mq da ritenersi, fisso e invariabile e da riportare nell atto di rogito. 5. SITUAZIONE IPOTECARIA VINCOLI ED ONERI GIURIDICI IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO in data Registro generale n Registro Particolare n. 699 iscritto dal Tribunale di Trento per effetto dell Atto Giudiziario del repertorio n. 839 per un importo di Euro ,31 di cui Euro ,31 di Capitale ed Euro ,000 di interessi ed Euro ,00 di Spese promosso e a favore di Cassa Centrale Banca Credito Cooperativo del Nord Est S.p.A. con sede in Trento (TN) PIGNORAMENTO IMMOBILIARE CAUTELATIVO trascritto in data Registro Particolare n Registro Generale n Tribunale di Mantova Repertorio n del SENTENZA DI FALLIMENTO del n. 144/14 S.F. n. 137 R.F n. 188 REP. Con la quale il Tribunale Civile e Penale di Verona dichiarava fallita la società Eurobuiding S.r.l., sentenza non ancora trascritta.

4 6. VINCOLI LOCATIVI, SERVITU e/o DIRITTI REALI Le porzioni immobiliari non sono grave da vincoli locativi e/o da altri vincoli. 7. PERMESSI E DOCUMENTI ABILITATIVI I terreni edificabili oggetto della presente stima perizia sono stati urbanizzati in forza di: - Permesso a costruire n. 4/05 del a seguito della domanda di autorizzazione a lottizzare, con i relativi allegati, presentata in protocollo comunale n del e iscritta nel Registro Pratiche Edilizie al n. 50/04. - Convenzione Urbanistica n di Repertorio e n di Protocollo - Atto di Collaudo del protocollato al n. 675 Cat. 6 Cl. 2 in data Atto di cessione a titolo gratuito di superfici a strade, aree standard inedificabile del Repertorio n registrato a Mantova il n. 963 Inoltre in data , su terreni oggetto della presente perizia estimativa, è stato rilasciato Permesso a Costruire n. 27/2006 prat. Edil. N. 65/06 per l esecuzione dei lavori e delle opere comportanti la costruzione di un complesso a corte composto da n. 12 alloggi a corte e n. 8 case a schiera secondo gli elaborati grafici allegati. Comunicazione di inizio lavori del prot. N relativo al permesso a costruire n. 27/06 prat. Edil. N. 65/06. Tale permesso di costruire n. 27/06 è da ritenersi decaduto di diritto in quanto il lavori dovevano essere iniziati entro il con termine entro 3 (tre) anni per la costruzione dei fabbricati previsti e ad oggi il terreno risulta libero da fabbricati e pianeggiante, senza opere di scavi o fondamenta. 8. VALUTAZIONE 8.1 Considerazioni generali sull andamento di mercato Secondo gli ultimi Listino Prezzi immobiliari elaborati da FIMAA, la Federazione Italiani Mediatori Agenti d affari aderente a Confcommercio, FIAIP, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, l O.M.I., l Osservatorio curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare di Il Sole 24 ore, il mercato immobiliare italiano è in una fase di rallentamento e di lenta ma continua diminuzione dei prezzi a partire dal Anche secondo Nomisma, il settore immobiliare sembra proseguire la sua discesa inaugurata nel La fase negativa è legata al rallentamento macroeconomico in atto, che ha costretto dopo un decennio di crescita ininterrotta, il mercato immobiliare a ripiegare. Riguardo alle previsione del 2015, le opinioni raccolte lasciano poco spazio all ottimismo, essendo prevalentemente orientate versa una contrazione dei volumi di scambio dei valori di acquisto e ad una ulteriore svalutazione degli immobili. Anche i dati ISAE confermano che l intenzione di acquisto da parte delle famiglie italiane è in diminuzione continua.

5 8.2 Metodologia di valutazione Il terreno in oggetto di perizia estimativa ha una superficie complessiva di mq mq. ed un volume massimo edificabile di mc ,2. E da tener presente che le 5 (cinque) particelle che formano tale terreno presentano indice di edificabilità diversi ed inoltre le Normative tecniche vigenti danno la possibilità di edificare su una singola particella o con accorpamenti di 2 (due) o più particelle purché il lotto minimo non sia inferiore ai 600 mq. Si è proceduto alla stima del terreno in prima analisi applicando il metodo di stima sintetico comparativo, cioè acquisendo informazioni presso il borsino immobiliare e le agenzie di compravendita operanti nel territorio, in relazione a compravendite di terreni similari avvenute di recente nella zona e nelle zone immediatamente vicine. Da tali indagini si è riscontrato un prezzo unitario medio per i terreni edificabili pari ad. 52,00 (Cinquantadue Euro) al mc. (metro cubo). Dalle indagini effettuate è emerso che gli usi locali per la vendita dei terreni è quella di applicare generalmente il valore medio al mq. di superfice del lotto di. 70,00 il mq. per indice 1,3 mc/mq. e di. 80,00 il mq. per indice di edificabilità 1,5 mc./mq. In riferimento a quanto sopra il valore del terreno oggetto della perizia di stima è: A CONSIDERANDO IL VALORE DI 52,00 EURO AL MC. Particella n. 170: Mq Indice 1,3 mc./mq. = mc ,90 x. 52,00/mc. = ,80 Particella n. 171: Mq Indice 1,3 mc./mq. = mc ,30 x. 52,00/mc. = ,60 Particella n. 173: Mq Indice 1,5 mc./mq. = mc ,50 x. 52,00/mq. = ,00 Particella n. 179: Mq Indice 1,5 mc./mq. = mc. 151,50 x. 52,00/mq. = ,00 Particella n. 180: Mq Indice 1,5 mc./mq. = mc. 717,00 x. 52,00/mq. = ,00 TOTALI Mq Mc , ,40 B CONSIDERADO I VALORI DI 70,00 EURO AL MQ. (con Indice di 1,3 mc./mq.) E 80,00 EURO AL MQ. (con Indice 1,5 mc./mq.) Particella n. 170: Mq Indice 1,3 mc./mq. x. 70,00/mq. = ,00 Particella n. 171: Mq Indice 1,3 mc./mq. x. 70,00/mq. = ,00 Particella n. 173: Mq Indice 1,5 mc./mq. x. 80,00/mq. = ,00 Particella n. 179: Mq Indice 1,5 mc./mq. x. 80,00/mq. = ,00 Particella n. 180: Mq Indice 1,5 mc./mq. x. 80,00/mq. = ,00 TOTALI Mq ,00

6 Un altro metodo di analisi è quello indiretto. Questo metodo pone a base di calcolo il valore di mercato delle costruzioni realizzate con tipologia confrontabile a quella possibile nell area oggetto di perizia. Assunto il valore medio di mercato del fabbricato realizzabile (Vf) e deducendo da questo tutti i costi di trasformazione dell area, è possibile determinare il valore del suolo (Va). Viene indicato con il simbolo (Vau) il valore dell area riferito a mc. Edificabile. Va inoltre considerato che un iniziativa imprenditoriale comporta un rischio di impresa che deve essere compensato con un adeguato profitto a cui è da sommarsi anche il costo delle risorse economiche per l investimento. L insieme del costo del denaro e dell utile (U) costituisce una variabile di non facile determinazione che si ritiene debba essere considerata nella misura del 15% del valore medio di mercato del fabbricato realizzabile (Vf). I costi di trasformazione dell area, rapportati ad una unica unità di riferiemento: metro cubo edificabile, comprendono: - Costi accessori (Ca), relativi ad oneri accessori e costi tecnici, valutati in. 40,00/mc. - Costi di costruzione (Cc) valutati in. 1020,00 il mq. pari ad. 340,00/mc. - Costi relativi alla locazione del denaro e utili (U) - Valore medio di mercato del fabbricato realizzato (Vf) Atteso che in riferimento al borsino immobiliare il prezzo di mercato per unità abitative di caratteristiche medie di zona è di ,00 al mq. e quindi pari ad. 506,66/mc., si assume il valore medio di mercato del fabbricato realizzabile (Vf) =. 506,66(mc. Quindi mediamente la: Vau = Vf (Ca + Cc + U) Si ottiene Vau = 506,66 ( ) = 50,66 Da ciò il valore del terreno oggetto della perizia è dato da: Va = Vau x (volumetria edificabile) = 50,66 /mc. x 6.001,20 mc. = , Conclusioni Atteso che utilizzando le sopra esposte metodologie di valutazione si perviene a tre valori simili del terreno di cui trattasi, si ritiene corretto definire il valore di mercato quale valore medio rispettivamente di , , ,80. Da ciò il valore di mercato del totale della superficie del terreno edificabile in Comune di Castelbelforte Via G. Franchetti in capo alla fallita Eurobuilding S.r.l. distinto al Foglio 16 Particelle n è pari ad (diconsi Trecentodieci mila Euro) che corrisponde ad. 52,00/mc.

7 9. PIANO DI VENDITA Considerando la possibilità di poter edificare anche solo su parte del terreno in capo alla fallita Eurobuildin S.r.l., garantendo un lotto minimo di mq. 600,00 e considerando il valore medio di. 52,00 a Mc. è possibile realizzare il seguente piano di vendita: LOTTO PRIMO Comune di Castelbelforte Via G. Branchetti, lotto di terreno edificabile della superficie catastale complessiva di mq e di mc ,40 Comune di CASTELBELFORTE (Codice Comune C059) Catasto Terreni DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO REDDITO Foglio Particella Sub Q. Classe Superficie Dominicale Agrario Seminativo 1 Are 09 Ca 43 Euro 10,91 Euro 8, Seminativo 1 Are 01 Ca 01 Euro 1,17 Euro 0,94 Prezzo di Vendita del Lotto Primo Euro LOTTO SECONDO Comune di Castelbelforte Via G. Branchetti, lotto di terreno edificabile della superficie catastale complessiva di mq. 911 e di mc ,30 Comune di CASTELBELFORTE (Codice Comune C059) Catasto Terreni DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO REDDITO Foglio Particella Sub Q. Classe Superficie Dominicale Agrario Seminativo 1 Are 09 Ca 11 Euro 10,54 Euro 8,47 Prezzo di Vendita del Lotto Secondo Euro ,00

8 LOTTO TERZO Comune di Castelbelforte Via G. Branchetti, lotto di terreno edificabile della superficie catastale complessiva di mq ,00 e di mc ,50 Comune di CASTELBELFORTE (Codice Comune C059) Catasto Terreni DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO REDDITO Foglio Particella Sub Q. Classe Superficie Dominicale Agrario Seminativo 1 Are 18 Ca 15 Euro 21,00 Euro 16, Seminativo 1 Are 04 Ca 78 Euro 5,53 Euro 4,44 Prezzo di Vendita del Lotto Terzo Euro ,00 In fede IL PERITO Buttapietra, lì Elenco Allegati: a Vista satellitare ubicazione immobili b Estratto di mappa dei terreni c Visure catastali dei terreni d Certificato di destinazione urbanistica CDU e Collaudo f Foto dimostrative