I MERCATI INTERNAZIONALI DEL REAL ESTATE Paola Dezza Immobiliare, asset class vincente Le ricerche che valutano le alternative di impiego del capitale nel lungo periodo mostrano quasi sempre l ottima prestazione del mattone rispetto ad altre asset class, quali per esempio i titoli azionari. Come in tutti i settori il timing e essenziale. Il momento di entrata e fondamentale, ma anche quello di uscita (per esempio in uno sviluppo come i grandi progetti CityLife e Porta Nuova che stanno subendo proprio l immissione sul mercato con un timing errato).
L investimento immobiliare oggi Come il mattone si rapporta nei nostri giorni alla crisi economica mondiale e allo scoppio della bolla immobiliare in alcune Nazioni come Stati Uniti e Spagna? E quali opportunità offre ancora l investimento in retail, uffici, hotel e logistica, ma anche in nuove asset class come l housing sociale o le residenze universitarie. Lo scenario europeo Il trend evidente che sta emergendo dalla crisi internazionale del real estate mostra una marcata polarizzazione tra nord e sud d Europa, dove il nord Uk e Paesi scandinavi - vive una fase positiva del mattone e il sud soffre le ripercussioni dello scoppio della bolla immobiliare (Spagna), della crisi del debito sovrano (Grecia), di una contrazione economica e immobiliare (Italia)
Paesi a rischio bolla Ci sono Paesi nei quali i prezzi del mattone continuano a crescere a dismisura per la forte domanda internazionale, è il caso della Svizzera, ma ci sono anche Nazioni come l Olanda che sono entrate in recessione e subiscono la pesante pressione della mole di mutui stipulati per l acquisto dell abitazione. La Germania Caso a parte è quello della Nazione tedesca che resta di fatto la locomotiva europea e raccoglie la maggioranza dei consensi degli investitori immobiliari. Nel 2012 in Germania si sono realizzati investimenti per 25 miliardi di euro nel mattone commerciale. Oltre a Berlino prende piede Monaco secondo Cbre seconda città più interessante in Europa dove si sono realizzate quattro delle dieci maggiori operazioni tedesche dell anno
Quanto vale il mercato europeo Nel corso del 2012 in Europa gli investimenti nel real estate commerciale sono stati pari a 123 miliardi di euro (+3% sul 2011), fonte Jones Lang lasalle. Nel mondo a fine 2012 gli investimenti, sempre secondo Jones Lang LaSalle, sono arrivati a 436 miliardi di dollari. Quanto vale il mercato residenziale Il mercato residenziale in Italia vale circa 70-80 miliardi di euro (600 miliardi di euro in Europa), a seconda della fonte. Nel vecchio continente si va da Paesi in cui la percentuale di proprietari prima casa sfiora il 100%, come i Paesi dell est, all 80% dell Italia. In Germania invece è in auge l affitto.
I numeri in Italia Il mercato residenziale italiano ha perso terreno dai 133 miliardi di euro del 2006 (anno del picco della corsa del mattone) ai 74,2 miliardi del 2012 (-44,2%). Il mercato non residenziale è anch esso sceso da 28 a 13,6 miliardi di euro nel medesimo periodo. Il peso sul Pil è passato dal 19,5% del 2008 al 17,5% di inizio 2013. Quali sono le previsioni per il 2013? Molti esperti iniziano a dire che nel 2014 si inizierà a vedere la ripresa. E nel segmento commercial tornano già oggi le operazioni, anche di grandi dimensioni (H&M a Roma, Morgan Stanley su Auchan, Microsoft che cerca una nuova sede). Il settore residenziale invece è entrato in una sorta di deflazione. Gli Osservatori sostengono che le compravendite crollano ma i prezzi non scendono più di tanto (stime 5-10% del calo dei prezzi a fine 2013). Il rischio è che le compravendite non ripartano se non riparte l economia.
In Borsa Il valore della capitalizzazione delle società immobiliari quotate a Piazza Affari è sceso dell 87% circa (da 11 a 1,5 miliardi di euro). Fuori dal Vecchio continente Gli stati Uniti hanno recuperato terreno dai momenti bui della pesante crisi immobiliare che in molte citta ha dimezzato i valori del mq e oggi e di nuovo redditizio costruire case: i prezzi tornano a salire e le compravendite aumentano, anche fuori New York In Asia la crescita non si e mai arrestata, tanto da spingere Governi e amministrazioni locali, come a Hong Kong e Singapore, a varare misure per frenare la corsa dei prezzi
Dove investono gli istituzionali? Se limitiamo il campo di interesse all Europa, oggi un investitore istituzionale guarda in primis a Londra, dove in realta non si compra nulla se non un long lease per 99 anni e poi ai Paesi nordici, che lontani dalla crisi economica garantiscono la sicurezza dell investimento. Interessante e anche la Germania, ma fuori dalla Ue perde appeal la Svizzera che oggi subisce le pressioni di un ascesa eccessiva delle quotazioni, con relativa contrazione dei rendimenti L investimento core La parola d ordine oggi e investimento core, immobili in citta primarie, situati in location di pregio, a reddito, insomma sicuri. La speculazione e rara, lo sviluppo meno frequente e in alcuni casi, come in Italia, completamente fermo. Solo di recente torna l interesse a valutare operazione value added, più rischiose
Il nostro Paese nel panorama mondiale L Italia nel tempo era riuscita a guadagnare posizioni nell asset allocation degli investitori internazionali. Fino al 2008. Poi negli ultimi anni ha perso posizioni fino a rappresentare oggi lo 0,5-0,7% dell asset class mondiale. In un mondo ordinato dovrebbe rappresentare il 15% dell asset class europea e il 2% di quella mondiale Le incongruenze italiane Perche il nostro Paese ha perso terreno e ha perso soprattutto i capitali esteri? Incertezza normativa, eccessiva burocrazia, instabilita politica. Solo due anni fa la nuova normativa sui fondi immobiliari retroattiva ha di fatto destabilizzato gli investitori esteri.
Le occasioni perse La scelta di abbandonare la strada delle dismissioni pubbliche e stata perdente. Anche la Grecia sta attuando con successo dismissioni di immobili pubblici con una procedura online all avanguardia. Noi non siamo riusciti a formulare una proposta tale da attirare i capitali italiani ed esteri. Come capire dove investire? L analisi delle mete sulle quali scommettere e materia complessa. Tuttavia alcune tecniche possono aiutare a valutare pro e contro dell investimento. Una di queste e la matrice SWOT che si puo applicare a diverse iniziative immobiliari, tra le quali anche la scelta di un Paese piuttosto di un altro.
SWOT acronimo di punti di forza (Strengths), debolezza (Weaknesses), opportunità (Opportunities) minacce (Threats) di un progetto, un'impresa e anche di un investimento immobiliare in cui un'organizzazione o un individuo deve prendere una decisione per raggiungere un obiettivo. SWOTanalysis Forze Analisi Interna Debolezze A n a l i s i E s t e r n a Opportunità Minacce Strategie S-O: Strategie W-O: Sviluppare nuove Eliminare le debolezze metodologie in grado di per attivare nuove sfruttare i punti di forza opportunità. dell'azienda. Strategie W-T: Strategie S-T: Individuare piani di Sfruttare i punti di forza difesa per evitare che per difendersi dalle le minacce esterne minacce. acuiscano i punti di debolezza.
Esaminando ciascuno di questi elementi un investitore attivo nel real estate può capire meglio dove si trova e quindi essere in grado di identificare le strategie che porteranno al successo. Punti di forza e di debolezza si focalizzano su fattori interni, mentre le opportunità e le minacce si concentrano solo all esterno. Utilizzando queste informazioni e possibile effettuare una pianificazione di successo Punti di forza possono includere la situazione economica di un Paese, le sue prospettive di sviluppo, fino a scendere nel dettaglio della riqualificazione di una zona di una citta. Punti di debolezza regole troppo strette per i cambiamenti in una regole troppo strette per i cambiamenti in una riqualificazione, norme che cambiano con formule retroattive (come e avvenuto in Italia con la nuova norma sui fondi immobiliari per investitori esteri), la propensione all acquisto immobiliare, i flussi turistici.
Opportunità possono includere le attività di marketing, anche attraverso l utilizzo di social network, siti web e blog. Oppure per esempio opportunita offerte dalle peculiarita dell area sulla quale insiste un progetto di sviluppo (utilizzo di energia eolica, sviluppo interrato in un area collinare) Minacce possono includere la concorrenza di altri operatori, la perdita di finanziamenti pubblici, per un operazione di sviluppo la scoperta della necessita di bonificare l area acquisita, per esempio dopo aver scoperto la presenza di bombe della seconda guerra mondiale. Individuando i fattori interni ed esterni che influiscono su un investimento immobiliare, il team di investitori puo utilizzare queste informazioni per stabilire iniziative strategiche e gli obiettivi. Il piano strategico fornisce una piattaforma che influenza tutti i processi decisionali e l'allocazione delle risorse.
SWOT applicata a un investimento immobiliare: consideriamo l acquisizione di un complesso per uffici a Londra in una zona centrale con contratto gia siglato per un lungo periodo Punti di forza L investimento immobiliare si focalizza in una zona di Londra centrale e riguarda un complesso a uso uffici che risulta gia affittato (per il 90% delle superfici) a piu tenants (con un buon livello di diversificazione) di cui i maggiori locatari sono gruppi internazionali affidabili e con contratti a lungo termine. La zona e centrale e interessata da un processo di miglioramento delle infrastrutture e della qualita dei servizi. L edificio stesso e stato oggetto in tempi recenti di una riqualificazione che ne ha migliorato gli standard di efficienza, anche energetici (classe A). L investimento e sicuro sotto il profilo del mantenimento del valore per come viene percepita oggi Londra
I punti di debolezza Al prezzo proposto l investimento nell edificio ha un tasso di rendimento del 4,5%, lievemente piu basso del livello medio dei rendimenti in uffici a Londra. La riqualificazione della zona puo aumentare la concorrenza con edifici piu moderni e quindi il rischio nel lungo periodo e perdere dei locatari.