Perizia del bene immobile, in Civate (Lecco) via delle Industrie n 1 1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di capannone industriale sito in Civate (Lecco) Via delle Industrie, 1 Composto da capannone industriale composto da tre livelli, di cui uno interrato e due fuori terra In particolare, il piano terra risulta interamente adibito alla produzione mentre al primo piano sono collocati gli uffici, una sala riunioni nonché i relativi servizi igienici e locali di disimpegno Al piano interrato trovano invece posto gli spogliatoi (con annessi bagni), la mensa, l'archivio documenti, il locale impianti ed un'area a parcheggio coperto Tutti i livelli sono tra loro collegati mediante un nucleo scala/ascensore centrale di forma cilindrica, interamente realizzato in cemento armato L'area esterna di pertinenza risulta invece in parte pavimentata in calcestruzzo con finitura al quarzo ed in parte lasciata a verde Le dotazioni impiantistiche e la particolare attenzione evidenziata nella scelta dei sistemi costruttivi e delle tecnologie edilizie impiegate si fanno particolarmente apprezzare fin dal primo contatto tra l'utilizzatore e l'ambiente stesso di lavoro L'accurata ricerca del comfort ambientale ed il rispetto dei principi collegati alla progettazione sostenibile dell'involucro edilizio rappresentano quindi dei punti di forza in termini di appetibilità commerciale L'intero capannone sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 2095 Identificato al catasto fabbricati: intestata a FIR Srl con sede in CIVATE - CF 01787420130 foglio 7 mappale 4724 categoria D/1, - rendita: 41388,00 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: L'immobile si trova in zona ben servita, di agevole accessibilità e viabilità essendo nelle immediate vicinanze (1,5 Km) dello svincolo della superstrada Milano-Lecco ed a circa 3 Km dalla stazione ferroviaria Caratteristiche zona: di completamento mista artigianale/industriale (normale) a traffico locale con parcheggi buoni Servizi della zona: municipio (buono), scuola materna (buono), scuola elementare (buono), scuola media inferiore (buono), biblioteca (buono), centro sportivo (ottimo) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone miste artigianali/industriali i principali centri limitrofi sono limitrofe: Lecco 3 STATO DI POSSESSO: Occupato da FIR Srl con sede in Civate (LC) - PIVA n 01787420130 in qualità di proprietario del bene 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso:
Ad estensione delle indagini urbanistiche si segnala quanto segue: con Convenzione ai sensi dell'art 27 della Legge 22/10/1971 n865, per le cessioni in proprietà e in diritto di superficie di aree destinate a insediamenti produttivi (Repertorio n 54674/7671), la società cessionaria si impegna irrevocabilmente (omissis) 7) a non cedere o vendere l'immobile e/o l'attività produttiva a terzi senza l'autorizzazione dell'amministrazione Comunale concedente 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo a favore di UNICREDIT BANCA SPA - VIA ZAMBONI 20, BOLOGNA, contro FIN SRL in liquidazione, a firma di Notaio Cuocolo Alberto in data 20/10/2006 ai nn 75457/13350 iscritto a Lecco in data 23/10/2006 ai nn 19581/3886 importo ipoteca: 3000000,00 importo capitale: 1500000,00 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di UNICREDIT BANCA SPA - VIA ZAMBONI 20, BOLOGNA, contro FIR SRL, a firma di Tribunale di Lecco in data 04/11/2010 ai nn 2084/2010 iscritto a Lecco in data 29/11/2010 ai nn 17907/3767 importo ipoteca: 658250,00 importo capitale: 608160,00 422 Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Nessuna 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 432 Conformità catastale: Nessuna difformità 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n 18/2000 e successive varianti per lavori di formazione di un edificio produttivo intestata a Ditta HUBO Srl Concessione Edilizia presentata in data 20/06/2000- n prot 6398 rilasciata in data 23/10/2000- n prot 10123 PE n 45/2008 per lavori di realizzazione scala di sicurezza e insegna aziendale intestata a Hubo Srl Denuncia Inizio Attività (Testo unico) presentata in data 09/06/2008- n prot 4376 Descrizione capannone industriale di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di capannone industriale sito in Civate (Lecco) Via delle Industrie, 1
Composto da capannone industriale composto da tre livelli, di cui uno interrato e due fuori terra In particolare, il piano terra risulta interamente adibito alla produzione mentre al primo piano sono collocati gli uffici, una sala riunioni nonché i relativi servizi igienici e locali di disimpegno Al piano interrato trovano invece posto gli spogliatoi (con annessi bagni), la mensa, l'archivio documenti, il locale impianti ed un'area a parcheggio coperto Tutti i livelli sono tra loro collegati mediante un nucleo scala/ascensore centrale di forma cilindrica, interamente realizzato in cemento armato L'area esterna di pertinenza risulta invece in parte pavimentata in calcestruzzo con finitura al quarzo ed in parte lasciata a verde Le dotazioni impiantistiche e la particolare attenzione evidenziata nella scelta dei sistemi costruttivi e delle tecnologie edilizie impiegate si fanno particolarmente apprezzare fin dal primo contatto tra l'utilizzatore e l'ambiente stesso di lavoro L'accurata ricerca del comfort ambientale ed il rispetto dei principi collegati alla progettazione sostenibile dell'involucro edilizio rappresentano quindi dei punti di forza in termini di appetibilità commerciale L'intero capannone sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 2095 Identificato al catasto fabbricati: intestata a FIR Srl con sede in CIVATE - CF 01787420130 foglio 7 mappale 4724 categoria D/1, - rendita: 41388,00 L'edificio è stato costruito nel 2006 L'unità immobiliare è identificata con il numero 1 di Via delle Industrie di interno, ha un'altezza interna di circa 720 m Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: l'immobile è identificato nella zona D2 Norme tecniche ed indici: Art 34 - Zona D2 produttivo di completamento Modalità di intervento: con Concessione Edilizia per interventi di ristrutturazione e completamento Con PE negli ambiti indicati nell'azzonamento Indice di sfruttamento edilizio: 0,80 mq/mq fondiario (CE), territoriale (PE) Altezza massima degli edifici: 10,50 m Rapporto di copertura: 50% fondiario (CE), territoriale (PE) Distanze dal ciglio stradale: minimo 5,00 m Utilizzazioni complementari, compresa l'eventuale abitazione: massimo 30% della superficie lorda di pavimento realizzata Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Piano Interrato Sup reale lorda 71120 100 71120 Piano Terra Sup reale lorda 1,01840 100 1,01840 Piano Primo Sup reale lorda 36540 100 36540 Sup reale lorda 2,09500 2,09500 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca, condizioni: buone Travi: materiale: acciaio, condizioni: buone Solai: tipologia: solaio prefabbricato a lastre tipo predalles completato in opera, condizioni: buone Copertura: tipologia: a sheed, materiale: legno, condizioni: buone Scale: tipologia: interna, materiale: acciaio, ubicazione: interna, condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: ante a battente e fissi, materiale: alluminio, condizioni: buone Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: alluminio e vetro, condizioni: buone Pavim Esterna: materiale: calcestruzzo, condizioni: buone Pavim Interna: materiale: battuto di cemento, condizioni: buone Manto di copertura: materiale: pannelli di fibrolegno e finitura con guaina bituminosa, condizioni: buone Pareti esterne: materiale: laterizio e cls, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone
Impianti: Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V-380V, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Carroponte: tipologia: a trave doppia, radiocomandato, Demag 5 t, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Termico: tipologia: autonomo, diffusori: sottopavimento, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Ascensore: tipologia: oleopneumatico, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Antifurto: tipologia: a radars e contatti perimetrali, combinatore tel: presente, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative Videosorveglianza tipologia: videoregistrazione con n 8 telecamere, 16 giorni di memoria, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima Si adotta il procedimento per confronto diretto in quanto lo si ritiene idoneo per determinare un ordine di grandezza ragionevolmente attendibile del più probabile valore di mercato del bene da stimare Le variabili che incidono nella determinazione del più probabile valore di mercato sono state individuate nell'ubicazione dell'immobile, nelle caratteristiche costruttive dello stesso, nel suo stato di conservazione e vetustà, nonché nella situazione del mercato e nel rapporto domanda-offerta per immobili similari ubicati nella Provincia di Lecco I valori sotto riportati comprendono già i deprezzamenti e/o gli apprezzamenti generati dai parametri di cui sopra 82 Fonti di informazione Catasto di Lecco, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecco, ufficio tecnico di Civate, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Listino Prezzi degli Immobili di Lecco e Provincia a cura del FIAIP, Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari a cura dell'omi (Agenzia del Territorio) 83 Valutazione corpi A capannone industriale Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Peso ponderale: 1 Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo Piano Interrato 71120 1050,00 746760,00 Piano Terra 1,01840 1050,00 1069320,00 Piano Primo 36540 1050,00 383670,00 2,09500 2199750,00 - Valore corpo: 2199750,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 2199750,00 - Valore complessivo diritto e quota: 2199750,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda A capannone industriale Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota 2095 2199750,00 2199750,00
84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 329962,50 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 1869787,50 arrotondabile a: 1870000,00 Il Perito Ing Daniele Valsecchi