CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI A cura del dott. Francesco Lotito
Il decreto legislativo n.23 del 14 marzo 2011, attuativo del Federalismo Fiscale Municipale,, ha introdotto nel nostro ordinamento la c.d. cedolare secca sugli affitti, un regime opzionale e forfettario di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi (art. 3). L istituto, operativo anche per i contratti in essere nel 2011, consente di sottrarre il reddito da locazione dall ordinario prelievo IRPEF, comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali, per assoggettarlo ad un imposta secca del 21% (per i contratti a canone libero) o del 19% (in caso di contratti a canone concordato ), sostitutiva anche dell imposta di registro e di bollo. L opzione dovrà essere esercitata entro il 6 giugno 2011.
AMBITO DI APPLICAZIONE - rientrano nell ambito di applicazione i proventi maturati dalla locazione di unità immobiliari abitative, locate a uso abitativo, e delle relative pertinenze, purché locate congiuntamente all abitazione abitazione (unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 ad esclusione delle A10). Inoltre - sono esclusi i canoni di locazione di immobili a destinazione commerciale (negozi, uffici, studi privati, capannoni ecc..) ed i canoni di immobili strumentali o relativi all attivit attività di impresa o di arti e professioni (es. imprese edili o società immobiliari). - se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l opzione l per l applicazione l della cedolare secca e altri immobili per i quali questa è esclusa o non è esercitata l opzione, l l imposta di registro è calcolata: sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l opzione; l sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.
SOGGETTI INTERESSATI - locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione) di unità immobiliari abitative locate. inoltre - il comma 6 dell art. 3 del decreto esclude dall applicazione applicazione della cedolare secca le locazioni poste in essere nell esercizio esercizio di un attivit attività di impresa o di arti e professioni. Tale divieto implica l esclusione dall opzione nel caso di locazione di abitazioni possedute da soggetti IRPEF nell ambito dell esercizio delle suddette attività (imprenditori individuali o società di persone). Allo stesso modo, sono escluse le locazioni effettuate da società di capitali e dagli altri soggetti IRES. - in caso di contitolarità dell immobile l opzione l deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
OPZIONE - Il nuovo regime di tassazione è alternativo; spetta pertanto al proprietario, scegliere il regime al quale sottoporre i proventi locativi e quindi se aderire alla cedolare oppure applicare l ordinario l regime previsto per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell imposta sul reddito delle persone fisiche. - Coloro che sceglieranno di aderire alla tassazione secca applicheranno un aliquota fissa pari al 21% sul canone di locazione annuo che, a regime, andrà a sostituire le seguenti imposte: - IRPEF e relative addizionali, - imposte di registro e imposte di bollo (anche relative alla risoluzione e proroga del contratto di locazione). Resta comunque l obbligo l di versare l imposta l di registro per la cessione del contratto di locazione.
OPZIONE - L aliquota della cedolare è ridotta al 19% del canone di locazione annuo in caso di contratti di locazione a canone concordato. Si tratta dei contratti stipulati in base ad accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelli dei conduttori maggiormente rappresentative e relative ad abitazioni situate nei Comuni ad alta tensione abitativa e con carenza di disponibilità abitative.
MODALITA PER L ESERCIZIO L DELL OPZIONE Con il provvedimento n.55394 del 7 aprile 2011, l Agenzia l delle Entrate ha indicato le modalità di esercizio dell opzione per la cedolare secca e le modalità operative di versamento dell imposta. L opzione L può essere esercitata: - per i nuovi contratti di locazione, in sede di registrazione del contratto stesso; - per i contratti di locazione scaduti (ossia rinnovati o prorogati) o registrati prima del 7 aprile 2011, in sede di dichiarazione dei redditi 2011 (da presentare nel 2012); 2); - per i contratti il cui termine di registrazione (ossia rinnovazione o proroga) scade tra il 7 aprile e il 6 giugno, entro il suddetto ultimo termine (6 giugno 2011); - per i contratti di locazione il cui termine di registrazione (ossia rinnovazione o proroga) scade successivamente al 6 giugno 2011, entro il termine per il versamento della relativa imposta di registro (per la rinnovazione ne o proroga); - per i contratti di locazione non soggetti a registrazione,, in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta d nel quale è prodotto il reddito o altrimenti in sede di registrazione in caso d uso d o di registrazione volontaria del contratto.
ADEMPIMENTI A CARICO DEL PROPRIETARIO - Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario). - La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere,, per tutta la durata dell opzione, l aggiornamento l del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall Istat dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell anno precedente e la volontà di optare per la tassazione forfettaria dei redditi da locazione, ossia optare per la cedolare secca. - ATTENZIONE: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione. Il mancato invio rende inefficace l'opzione e stessa (articolo 3, comma 11 del D.Lgs. 23/2011). AGEVOLAZIONI PER L AFFITTUARIO L L affittuario: - non sarà chiamato ad aggiornare il canone di locazione, anche se è previsto nel contratto; - risparmierà la metà dell imposta annuale di registro. Infatti, questa tassa del 2% sul canone annuo oggetto dell affitto, con un minimo di 67,00 euro, è suddivisa a metà con il proprietario. - non dovrà più acquistare, in sede di registrazione, marche da bollo da 14,62 euro, ogni quattro facciate e/o 100 righe, per ogni copia di contratto.
DURATA DELL OPZIONE - L esercizio dell opzione vincola il locatore all applicazione applicazione del regime della cedolare secca per l intero l periodo di durata del contratto o della proroga. Nel caso in cui l opzione l è esercitata nelle annualità successive alla prima, il vincolo permane per il residuo periodo di durata del contratto. - E prevista la facoltà di revocare l opzione l in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata e comporta il versamento dell imposta di registro dovuta.
EFFETTI DELLA CEDOLARE SECCA Il reddito assoggettato a cedolare: - è escluso dal reddito complessivo; - è compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico); - non permette lo sconto degli oneri deducibili e detraibili.
CONVENIENZA ECONOMICA DELLA CEDOLARE SECCA Nei contratti a canone libero il vantaggio scatta oltre i 15.000 euro di reddito, mentre per i contratti a canone concordato la convenienza scatta oltre i 28.000 euro di reddito,, dato che a tale livello scattano le aliquote marginali IRPEF del d 27% e del 38%. In particolare: - il contribuente che consegue un reddito complessivo (al lordo di quello derivante dalla locazione) inferiore a 15.000 euro,, dunque nella fascia di aliquota IRPEF al 23%, non ha convenienza ad esercitare l opzione l della cedolare secca. Infatti, senza la cedolare secca, l IRPEF l graverebbe per il 19,55% (0,85 x 0,23) del canone annuo di locazione e per il 13,69% (59,5 x 0,23) nel caso di canoni concordati. Aggiungendo un prelievo per addizionale regionale e comunale ipotizzato all 1,5% e considerando l 1% di imposta di registro a carico del locatore, si arriva ad un prelievo complessivo di 22,05% contro il 21% della cedolare secca, mentre nel caso di canone concordato si arriva al 16,19% contro il 19% della cedolare secca. - sul reddito assoggettato a cedolare non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Quindi, se la posizione reddituale del contribuente è costituita in prevalenza dalla dichiarazione di canoni di locazione relativamente ad immobili abitativi, anche considerando l'effetto delle addizionali, nell'anno in cui vengono sostenuti importi elevati di oneri potrebbe rivelarsi comunque più conveniente l'assoggettamento a IRPEF ordinaria del canone di locazione.
CONVENIENZA ECONOMICA DELLA CEDOLARE SECCA - se invece il reddito complessivo risultasse compreso tra 15.000 e 28.000,, con aliquota IRPEF al 27%, a parità di condizioni il prelievo IRPEF in regime ordinario sarebbe pari al 25,45% del canone annuo, contro il 21% della cedolare secca. Nel caso di canone concordato, invece, la scelta potrebbe essere quasi indifferente: 18,57% in regime ordinario contro c il 19% con la cedolare secca; - il risparmio è evidente nella fascia di reddito tra 28.000 e 55.000 euro, con aliquota IRPEF al 38%. Nel regime ordinario il prelievo fiscale è del 34,8% del canone annuo, con un risparmio del 13,8% se si esercita l opzione l per la cedolare secca in regime di canone libero e del 6,11% per i contratti c a canone concordato; La scelta del regime sostitutivo va fatta solo dopo aver verificato la situazione personalizzata del contribuente ed averne valutato la convenienza economica.
MODALITA DI VERSAMENTO DELLA CEDOLARE SECCA Il decreto attuativo chiarisce che ai versamenti della cedolare secca si applicano le regole previste per il versamento in acconto e a saldo dell IRPEF. VERSAMENTO ANNO 2011 Per i contratti in corso nel 2011 la misura dell acconto da versare è l 85% della cedolare dovuta per l anno l 2011.. Il versamento dell acconto deve essere effettuato con le seguenti modalità: - in un unica unica soluzione entro il 30 novembre 2011 se l importo l è inferiore a 257,52 euro; - in due rate se l importo l dovuto è pari o superiore a 257,52 euro (la prima rata, nella misura del 40% va versata entro il 16 giugno 2011 o in alternativa entro il 18 luglio 2011 applicando la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse; la seconda rata, nella misura del 60% va versata entro il 30 novembre 2011). Il versamento dell acconto per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per i contratti scaduti o oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, deve essere effettuato in due rate. Per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011 1 il versamento dell acconto deve essere effettuato in un unica rata entro il 30 novembre 2011. Il versamento dell acconto non è dovuto invece per i contratti con decorrenza dal 1 1 novembre 2011. Occorre tener conto che per gli importi fino a 51,65 euro l acconto non è dovuto e l imposta l si verserà a saldo. VERSAMENTO A SALDO Anche per il versamento a saldo della cedolare secca,, dovuto entro il 16 giugno dell anno successivo, si applicano le disposizioni in materia di versamento o a saldo dell IRPEF.
MODALITA DI VERSAMENTO DELLA CEDOLARE SECCA VERSAMENTO A PARTIRE DAL 2012 Il versamento dell acconto per il 2012 è pari al 95% dell imposta dovuta per l anno l precedente,, versato con la seguente modalità: - in un unica unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno se l importo l è inferiore a 257,52 euro - in due rate se l importo l dovuto è pari o superiore a 257,52 euro (la prima, nella misura del 40% va versata entro il 16 giugno di ogni anno o in alternativa entro il 16 luglio di ogni anno applicando la maggiorazione dello 0,40% a titolo tolo di interesse; la seconda rata, nella misura del 60% va versata entro il 30 novembre). Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va sempre effettuato con il modello F24,