iltriangolo R I V I S T A T R I M E S T R A L E D I N F O R M A Z I O N E T E C N I C O P R O F E S S I O N A L E D E L C O L L E G I O D E I G E O M E T R I E D E I G E O M E T R I L A U R E A T I D E L L A P R O V I N C I A D I C O M O Ape, nuovi obblighi e sanzioni in caso di compravendita e locazioni La Cassazione boccia i Comuni: sbagliate le revisioni degli estimi catastali Appalti pubblici: i costi della sicurezza da non assoggettare a ribasso d asta Saggio legale d interesse al minimo storico, ecco come si calcola Collegio Provinciale Geometri e Geometri Laureati di Como 01/ 2014
iltriangolo Direct Capitalization un caso pratico di stima Come calcolare il valore di un immobile attraverso il suo reddito. L esempio di un ufficio di quattro vani e accessori posto al secondo piano di un edificio in centro. Tutti gli indici da utilizzare e le formule con gli indicatori economici estimativi, il calcolo della superficie commerciale e i redditi marginali Estimo di Oscar Mella Come accennato nel precedente numero, al fine di rendere più chiaro il procedimento di stima della Direct Capitalization, affronterò un caso pratico di stima. Ricordiamo le formule che utilizzeremo nel corso del nostro esempio. Il primo passaggio che dobbiamo affrontare è la ricerca del reddito marginale attraverso la seguente formula: Nella formula è stato eliminato il rapporto di posizione σ, come nella formula per la determinazione prezzo marginale il rapporto di posizione è di difficile determinazione ed essendo generalmente inferiore a uno può essere escluso, assumendo come reddito marginale il minore dei redditi medi. Non possiamo dimenticarci la formula relativa la determinazione della superficie commerciale: Fonte Google Maps - 2014 - Pag 31
Ed infine le formule per la determinazione del saggio di capitalizzazione: del Valore Reddito lordo o Reddito netto, nella Direct Capitalization, si possono usare redditi lordi escludendo la ricerca delle spese di parte padronale. Questa semplificazione impone l utilizzo di un saggio di capitalizzazione lordo. Bastano quindi i dati grezzi che utilizzeremo nella comparazione senza ricorrere ad artificiosi meccanismi per determinare le spese. Il nostro caso studio prende in considerazione la stima di un ufficio. Riportiamo i comparabili trovati al fine di individuare quelli da utilizzare. Pag 32
Verifichiamo il segmento di mercato del Subject. Come di consueto dopo un attenta ricerca di mercato riportiamo, nella tabella sottostante, gli indici che abbiamo individuato per affrontare la stima. Incrociando i dati del segmento di mercato del Subject con quelli dei comparabili trovati, la scelta dovrà ricadere sui comparabili A, B, C in quanto sono quelli che presentano il medesimo segmento di mercato. Gli altri due differiscono: il primo D per la localizzazione (Zona Periferica anziché Centrale), il secondo E per la misurazione (SEL anziché SIL). Riportiamo i dati dei comparabili e del subject nella relativa tabella. Pag 33
Calcolo della superficie commerciale. Calcolo del reddito marginale della data. Calcolo del reddito marginale della superfici. Pag 34
Calcolo del reddito marginale degli impianti. Pag 35
Calcolo del reddito marginale del livello del piano. Riassumiamo i dati elaborati dei redditi marginali nella relativa tabella. Procediamo con la determinazione del Reddito del Subject. Pag 36
Una volta determinato il reddito del Subject, per calcolarne il valore dobbiamo procedere alla ricerca del saggio di capitalizzazione e successivamente alla applicazione della formula riportata nella premessa. Ricerca del saggio di capitalizzazione Calcolo dei prezzi e dei redditi attualizzati. Calcolo del saggio di capitalizzazione. Determinazione del Valore del bene oggetto di stima attraverso la formula della capitalizzazione diretta. Per la determinazione del valore si può scaricare il foglio in excel dal sito: http://www.istitutovanonimenaggio.gov.it/index.php?option=com_content&view=article&id=80:oscar-mella&catid=51:contributi-docenti&itemid=12 Bibliografia Marco Simonotti-Metodi di stima immobiliare - Dario Flaccovio Editore AA.VV. - Codice delle valutazioni immobiliari- terza ed. Tecnoborsa International Valuation Standards Ottava edizione 2007- ed. GEOVAL e CNG International Valuation Standards Sesta edizione 2003- ed. GEOVAL Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Ed. Maggio 2011 Corso GeoVal anno 2012 A. Benvenuti e P. Frediani -La valutazione immobiliare Quaderni di Consulente Immobilare il sole24ore Mella-Negri-Vacchi - Manuale di ESTIMO IMMOBILIARE- ed. 2013 - UTET Pag 37