114 Giuseppe Donato Nuzzo 3. Spese e rapporti tra alienante ed acquirente L art. 63, comma 4, disp. att. c.c., dispone che: Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all anno in corso ed a quello precedente. Chi acquista la proprietà dell unità immobiliare in condominio, dunque, subentra al vecchio proprietario e, in qualità di nuovo condomino, è tenuto a contribuire alle spese condominiali. Allo stesso tempo, è obbligato solidalmente con il dante causa a versare i contributi relativi all anno in corso ed a quello precedente. Ciò significa che l acquirente potrà essere chiamato dall amministratore del condominio a pagare le spese riguardanti un periodo di tempo in cui non era ancora proprietario. Anche l erede del condomino, subentrando nei diritti del de cuius, risponderà ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. in ordine al pagamento degli oneri condominiali relativi all anno in corso ed a quello precedente al subentro. Qualora vi siano più eredi troverà applicazione l art. 752 c.c.: i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari - nel caso di specie, del debito relativo alle spese condominiali maturate a carico del de cuius - in proporzione delle rispettive quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto 9. L art. 63 citato attua il principio della ambulatorietà passiva delle obbligazioni condominiali e determina un criterio volto ad agevolare il condominio nella riscossione dei crediti. Grazie a tale principio, infatti, in caso di disaccordo fra venditore e acquirente, l amministratore del condominio potrà rivolgersi indifferentemente ad entrambi per la riscossione delle obbligazioni condominiali relative all anno in corso ovvero a quello precedente l intervenuta compravendita. L acquirente potrà essere chiamato a sostituire il venditore nel pagamento, restando però fermo il suo diritto di rivalsa nei confronti del venditore stesso per il recupero di tutte le somme che sia stato costretto a versare al condominio. Invero, proprio dal dettato della norma in esame parte della dottrina argomentava in passato la natura personale (e non reale) dell obbligo di partecipazione alle spese condominiali: se il legislatore - si diceva - avesse voluto considerare l obbligazione come propter rem, avrebbe dovuto ritenere l acquirente illimitatamente responsabile, senza limiti di tempo. Tuttavia, tale impostazione è oramai superata; come illustrato nel primo capitolo, dottrina e giurisprudenza sono concordi sulla natura reale delle obbligazioni condominiali. Se è vero che l art. 63 disp. att. c.c. pone un limite temporale all obbligazione in esame, questo limite non può valere a mutare la natura reale dell obbligo, essendo 9 Trib. Sanremo, 8.5.1992, in Arch. locazioni, 1992, 611.
Il nuovo condominio: spese, ripartizione e gestione 115 tale limite temporale dettato, evidentemente, da mere esigenze di certezza dei rapporti giuridici e di contabilità 10. In ordine al periodo indicato dalla disposizione in esame, si ritiene che per anno debba intendersi non quello solare, ma quello di gestione, comprendente sempre 365 giorni, a partire dalla data scelta dall assemblea dei condomini o fissata nel regolamento 11. Esempio Se la proprietà dell unità immobiliare è stata trasferita il 15 aprile 2016 e ad essa sono riconducibili debiti condominiali risalenti al mese di maggio 2014, l acquirente può essere chiamato a risponderne solidalmente con il venditore se l esercizio condominiale si è chiuso il 30 aprile di ogni anno (si tratterebbe infatti di contributi relativi all anno di gestione precedente 1.5.2014-30.4.2015), mentre non lo sarà se la gestione del condominio ha come termine di chiusura annuale il 31 marzo. Va comunque chiarito che l art. 63, comma 4, disp. att. c.c. si applica solo con riguardo al rapporto esterno tra condominio e nuovo acquirente. Non si applica, invece, nel rapporto interno tra alienante (vecchio condomino) e acquirente (nuovo condomino). In questo secondo rapporto, salvo diversa pattuizione delle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni: l acquirente dell unità immobiliare risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino. Pertanto, se in virtù del principio di ambulatorietà passiva anzidetto il nuovo condomino sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore (relativi comunque all anno in corso e a quello precedente), egli avrà diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa. Il principio dell ambulatorietà passiva trova riscontro nell art. 63, comma secondo, disp. att. cod. civ. in virtù del quale l acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l acquirente dell unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in 10 NICOLETTI A., REDIVO R., Ripartizione spese condominiali e tabelle millesimali, Padova, 1995, 5 e ss. 11 BORDOLLI G., Vendita di appartamento e spese condominiali, in Cons. imm., 2013, 939.
116 Giuseppe Donato Nuzzo virtù del principio dell ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa 12. Detto altrimenti, l acquirente dell unità immobiliare è tenuto a corrispondere all amministratore gli oneri condominiali per la gestione in corso al momento dell acquisto e per quella precedente, ma ha altresì il diritto di richiedere il rimborso al venditore per tutti gli oneri riferiti al momento precedente la data dell acquisto. Con l ulteriore peculiarità che il venditore, non avendo più lo status di condomino, non può nemmeno partecipare alle assemblee condominiali in cui si provveda all approvazione ed alla ripartizione delle spese di conservazione occorse in data anteriore alla vendita, su di lui gravanti in base al momento di effettuazione dell attività gestionale. Né l alienante sembra legittimato ad impugnare le relative deliberazioni, in modo da far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi inerenti l anno in corso e quello precedente, per effetto dell art. 63, comma 2, disp. att. c.c. 13. 3.1. Le spese per lavori di manutenzione straordinaria e innovazioni La corretta applicazione dell art. 63, comma 4, disp. att. c.c. presuppone l individuazione del soggetto su cui gravano i relativi contributi condominiali. L aspetto più problematico riguarda la determinazione del momento in cui sorge l obbligo di pagare le spese di manutenzione delle parti comuni. Si tratta, in particolare, di stabilire se tale obbligo deriva dalla preventiva approvazione e ripartizione della spesa da parte dell assemblea, oppure dalla concreta attuazione dell attività di manutenzione. La questione può assumere grande rilevanza pratica, soprattutto in assenza di specifiche pattuizioni tra le parti. Ad esempio, se si assume come momento genetico dell obbligo in esame quello dell esecuzione dei lavori, il nuovo acquirente risponderà da solo delle spese per lavori eseguiti dopo il rogito, anche se deliberati prima dell acquisto, mentre potrà essere chiamato, in solido con il venditore, al pagamento delle spese relative a lavori eseguiti nell anno precedente la data del rogito, salvo diritto di rivalsa. Viceversa, se si assume come determinante la data di deliberazione delle spese, il vecchio condomino risulterà essere l unico obbligato a contribuire ai lavori eseguiti dopo il rogito, ma deliberati in precedenza, quando era ancora lui il proprietario. 12 Cass. civ. 2.5.2013 n. 10235, in Repertorio Lex24. 13 BORDOLL G., Guida alla ripartizione delle spese condominiali, 2015, 37.
Il nuovo condominio: spese, ripartizione e gestione 117 La giurisprudenza, spesso chiamata a pronunciarsi in materia, non ha individuato un orientamento univoco. Secondo un primo indirizzo, decisiva ai fini dell insorgenza dell obbligo di contribuire alle spese condominiali sarebbe la delibera di approvazione della spesa. Il condomino che vende l immobile sarà tenuto a contribuire alle spese deliberate quando era ancora proprietario 14. Secondo una differente impostazione, invece, l obbligo di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni non deriverebbe dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta esecuzione dell attività di manutenzione 15. Conseguentemente, la relativa obbligazione di contribuire alle spese sorge nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino. In quest ottica, dunque, in caso di compravendita di un unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa. In altre parole, fino al rogito notarile paga il vecchio proprietario, mentre con il passaggio di proprietà l acquirente si assume anche l onere delle spese straordinarie, sebbene non le abbia deliberate e/o non ne fosse addirittura a conoscenza. In questo ultimo caso, peraltro, potrebbe porsi un ulteriore problematica collegabile alla buona fede dell acquirente e al fatto che, se avesse conosciuto tali spese, avrebbe comprato a un prezzo differente. Da ultimo, la giurisprudenza ha individuato un ulteriore criterio di ripartizione, fondato sulla natura delle spese deliberate. Secondo la Cassazione, occorre distinguere le spese che possono essere erogate direttamente dall amministratore del condominio (spese per la conservazione, il godimento e la manutenzione ordinaria delle parti comuni) dalle spese che devono essere preventivamente approvate e determinate nel loro ammontare dall assemblea (spese per interventi di manutenzione straordinaria, per le innovazioni o per lavori che comunque determinino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente l ordinaria manutenzione). Per la prima tipologia di spese, l obbligo di pagamento sorge non appena si compie l intervento. Al contrario, per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni l obbligo grava su colui che era proprietario alla data della relativa delibera di approvazione delle spese stesse, a nulla rile- 14 Cass. civ., 26.10.1996, n. 9366, in Arch. locazioni, 2011, 5, 709; Cass. civ., 2.2.1998, n. 981, in Arch. locazioni, 2011, 5, 708. 15 Cass. civ., 9.9.2008, n. 23345, in Giur. it., 2009, 3, 584, con nota di Rescigno P.
118 Giuseppe Donato Nuzzo vando il momento di effettiva esecuzione dei lavori. Tali spese, si afferma, debbono essere preventivamente autorizzate e determinate dall assemblea nella loro quantità e qualità e nell importo degli oneri che ne conseguono; la delibera condominiale che dispone l esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. Pertanto, nel caso di compravendita di un immobile i costi necessari da sostenere per effettuare lavori di straordinaria manutenzione, di ristrutturazione e/o per innovazioni, che siano stati deliberati in data antecedente alla firma del contratto di compravendita, sono posti a carico del venditore, salvo diverso accordo tra le parti: in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all art. 63 disp. att. cod. civ. 16. In altri termini, il vecchio proprietario, per il caso di spese straordinarie, rimane il titolare del relativo obbligo di pagamento se le opere sottese a quei costi sono state deliberate quand era ancora proprietario. Per le spese ordinarie, invece, vale sempre il momento della loro esecuzione. 16 Cass. civ. 3.12.2010, n. 24654, in Arch. locazioni, 2011, 5, 701; Trib. Milano, 2.3.2015, n. 1240, in www. condominioweb.com.
Il nuovo condominio: spese, ripartizione e gestione 119 Spese Competenza Soggetto obbligato Spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni o per interventi di ordinaria amministrazione Spese di manutenzione straordinaria e innovazioni Tutti i contributi relativi all anno in corso e a quello precedente la compravendita Amministratore Senza autorizzazione dell assemblea Assemblea Art. 63, comma 4, disp. att. c.c. (solidarietà passiva) Sono a carico di colui che è (era) proprietario alla data di esecuzione dei lavori Sono a carico di colui che è (era) proprietario alla data della delibera di approvazione dei lavori L acquirente è obbligato in solido con il venditore, salvo il diritto di rivalsa N.B. Ai sensi dell art. 63, comma 5, disp, att. c.c., il venditore rimane obbligato in prima persona per il pagamento dei contributi condominiali fino a quando non trasmette all amministratore copia autentica del titolo di trasferimento. Solo a partire da quella data, l acquirente acquista la qualità di condominio e può trovare applicazione la solidarietà passiva di cui all art. 63, comma 4, disp. att. c.c. Occorre segnalare ancora una volta come questione sia tutt altro che risolta. Non mancano sentenze, anche recenti, che concludono nel senso opposto all indirizzo da ultimo riferito, o meglio che individuano l effettivo titolare dell obbligo di pagamento nel titolare dell unità immobiliare al momento delle esecuzione delle opere, anche per il caso d interventi di manutenzione straordinaria, innovazioni, ecc. 17. 17 Cass. civ. 10.4.2013, n. 8782, in Guida dir., 2013, 20, 57.
120 Giuseppe Donato Nuzzo Il caso: danni causati dal condominio e compravendita La Corte di cassazione, sentenza n. 15309 del 12 luglio 2011 18, ha affrontato il caso particolare avente ad oggetto la spesa inerente l esecuzione dei lavori resisi necessari a causa di un danno proveniente da parti comuni e occorso quando il proprietario era ancora il venditore ma che, tuttavia, era stata approvata e ripartita quando l acquirente era già diventato condomino. Chi è l effettivo titolare dell obbligazione risarcitoria? La difesa del venditore invocava il principio esaminato in precedenza: l obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese 19. Siccome i lavori erano stati eseguiti dopo la compravendita, egli sosteneva di non dovere alcunché. I giudici di legittimità hanno invece ritenuto di attribuire la relativa spesa proprio al venditore, applicando il diverso indirizzo che individua il sorgere dell obbligazione nel momento in cui vengono eseguiti i lavori. Secondo la Corte, nel caso di specie la maturazione dell obbligo di contribuzione alle spese condominiali - in caso di alienazione dell immobile di proprietà singola - incide sulla identificazione del soggetto obbligato in maniera differente a seconda che si tratti di spese per l utilizzo dei servizi comuni - valendo allora il mero riferimento del periodo di concreta erogazione prima della cessione (cfr. fattispecie presa in esame da Cass. 23345/2008) - o piuttosto si verta in materia di spese manutentive- fattispecie analoga a quella in esame: in quest ultimo caso invero l accertamento stesso dell emergenza conservativa o emendativa di danni a terzi compiuto dal Condominio (accompagnato o meno da delibere di spesa ma sempre con sufficiente grado di specificità rispetto alla riconducibilità alle cose comuni del fattore generativo del danno) determina come detto, l insorgenza dell obbligo conservativo in capo a tutti i condomini e pone l eventuale successiva approvazione delle relative spese in una prospettiva meramente esecutiva ed esterna, rispetto alla già compiuta identificazione della persona dell obbligato. In sostanza la delibera di approvazione e ripartizione, in casi del genere, assume una mera veste dichiarativa e non costituiva dell obbligo. Detto ancor più semplicemente: l assemblea, in fattispecie del genere, prende atto di un fatto già avvenuto e non si pone come creatrice d un fatto che dovrà avvenire. In quest ottica dunque l obbligazione deve essere posta in capo a chi era condomino all epoca dell insorgenza del fatto. In ogni caso, è bene ribadirlo, il condominio può chiamare in causa, solidalmente, entrambi i soggetti (venditore e acquirente) restando gli aspetti, che abbiamo specificato, interni al rapporto tra i medesimi. 18 19 3.2. Rimedi contrattuali. La clausola a validità parziale Quanto detto innanzi vale nel caso in cui le parti non abbiano diversamente pattuito. In effetti, spesso le parti cercano di regolamentare l aspetto inerente alle spese condominiali, soprattutto con riferimento a quelle inerenti l amministrazione straordinaria. Del resto, un accordo è opportuno anche per le 18 Cass. civ., 12.7.2011, n. 15309, in Cons. imm., 2016, 1002, 1223. La sentenza è stata annotata da GAL- LUCCI A., Danni causati dal condominio e compravendita: il soggetto obbligato al pagamento è il condomino al momento del danno, in www.condominioweb.com, 15.11.2011. 19 Cass. civ., n. 6323/03.