TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME ESECUZIONI IMMOBILIARI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PROCEDIMENTO N 61/2000 R.G.E. Udienza di Provenienza: 13/12/2006 Udienza di Rinvio : 29/03/07 CREDITO ITALIANO s.p.a. Contro omissis G.E. Dott. A. BRANCACCIO Il Consulente Tecnico d Ufficio: Architetto Stefania Bilotta,CPP L anno duemilasei la sottoscritta Dottoressa Architetto Stefania Bilotta veniva invitata a comparire all udienza del giorno tredici del mese di dicembre per il conferimento dell incarico di consulenza tecnica d ufficio nel giudizio di esecuzione citato in epigrafe, in tale data, davanti all Illustrissimo Giudice Dott.Alessandro Brancaccio prestava il giuramento di rito e le venivano sottoposti i quesiti di seguito riportati: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea ( descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è idonea:
4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico- artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al d.p.r. 6.6.01 n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della citata L.28.2.85 n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 2 1 del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co.2, della citata L. 47/85,faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co.5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co.6, della citata L.47/85; 10. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici ( e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla
particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Operazioni peritali : Dopo la nomina si è proceduto allo studio del fascicolo di procedura. Presso l Ufficio del Territorio di Catanzaro si sono svolte le ricerche necessarie al fine di identificare la posizione del bene nelle Mappe censuarie ed estrarre la scheda catastale ad esso relativa. Presso la sezione di Pubblicità Immobiliare sono state compiute ispezioni informatiche al fine di verificare la presenza di iscrizioni, trascrizioni, concessioni, usufrutto e di diritti reali.in seguito, dopo aver dato opportuna comunicazione a tutte le parti interessate è stato effettuato il sopralluogo come da allegato verbale. Presso il Comune di Lamezia Terme si è verificato il rispetto delle prescrizioni del Piano Strutturale Comunale e la rispondenza alla normativa edilizia in vigore, ivi è stata estratta la documentazione allegata alla presente consulenza. Infine si è svolto il lavoro in studio che ha portato alla stesura del seguente lavoro. Risposta al Quesito n 1: Il bene pignorato consiste in un bene immobile per il quale la documentazione ex art. 567 cpc è necessaria; la stessa è sia completa che idonea. Risposta al Quesito n 2: La documentazione di cui trattasi all art. 567 cpc è presente, completa ed idonea essendo presenti: 3 - l estratto catastale - certificato rilasciato dall Ufficio del Territorio di Catanzaro in merito alla mancata inclusione in mappa dell immobile - certificati delle iscrizioni e trascrizioni riguardanti l immobile - certificazione notarile della Notaio Dott. Gualtieri del 25/01/2001 Risposta al Quesito n 3: Per quanto sopra esposto si procede a rispondere ai successivi quesiti. Risposta al Quesito n 4: Identificativi catastali:
L immobile risulta identificato nel N.C.E.U. del Comune di Lamezia Terme, Foglio n 20, particella n 334 sub 51, partita catastale n 1009562, categoria A/3 classe 3 consistenza: vani 8.5, Rendita catastale: 548,74; Via Timavo 13, scala B, interno 17, quarto piano. Confini: Appartamento contraddistinto con l interno16 eredi Pirozzi Minici. Appartamento contraddistinto con l interno 14 della signora Maria Rosaria Palaia. Pozzo Luce condominiale. Salvo e se altri. Corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento: Vi è piena corrispondenza con i dati riportati nell atto. Descrizione: L unità immobiliare consiste in un appartamento ubicato al quarto piano di un palazzo di complessivi nove piani: seminterrato, pianterreno e ulteriori sette piani con accesso diretto da Via Timavo 13, scala B, cortile condominiale, ampio ingresso, portierato, rampe di ingresso adeguate alla Legge n 13/1989, ascensore. Il portoncino d ingresso è blindato, tutto l appartamento tranne i servizi igienici, la cucina e il soggiorno è pavimentato in parquet di rovere. Dall ingresso tramite una porta vetrata in cristallo e legno di pregevole fattura si accede al soggiorno, pavimentato in marmo qualità breccia della Versilia, le pareti sono rifinite in idropittura effetto stucco antico. Servizi igienici con ceramiche, sanitari e rubinetteria di buona qualità commerciale, cucina con pavimento in grès porcellanato. La suddivisione interna dei vani è stata lievemente modificata senza apportare aumento della superficie utile e della volumetria e complessivamente si presenta: ingresso, ampio soggiorno, cucina, studio, tre camere da letto, doppi servizi, ripostiglio, per totali vani 8,5. Riscaldamento autonomo. Complessivamente mq 150,02 e balconi per mq 31,52 Risposta al Quesito n 5: Nell immobile abitano omissis, unica proprietaria, debitrice esecutata, il suo nucleo familiare (marito ed un figlio) oltre alla sua famiglia d origine. Non vi sono contratti registrati in data anteriore al pignoramento. Risposta al Quesito n 6: omissis risulta essere coniugata in regime di separazione dei beni. 4 Risposta al Quesito n 7: L immobile non è gravato da vincoli, formalità ed oneri. L immobile è in regola con la gestione condominiale fino alla chiusura del bilancio 2006, nel merito: e-mail allegata alla presente consulenza. Risposta al Quesito n 8:
Dalle ispezioni compiute presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare sezione di Catanzaro sono state rilevate le seguenti formalità: Atto Cautelare Verbale di Pignoramento, relativo alla presente procedura -Trascrizione del 21/09/2000 Registro Particolare n. 15370 emesso dal Tribunale di Lamezia Terme a favore del Credito Italiano s.p.a. contro omissis.. per l intera proprietà dell immobile. Ipoteca volontaria,iscrizione del 11/03/1997, Registro Particolare n. 394 a favore di Credito Italiano s.p.a. contro omissis per l intera proprietà dell immobile. Ipoteca volontaria,iscrizione del 09/02/1999, Registro Particolare 337, a favore della cassa Rurale ed Artigiana di Pianopoli società cooperativa a r.l. e contro omissis per l intera proprietà dell immobile. Risposta al Quesito n 9: L appartamento fa parte del palazzo denominato C.E.C.A. dal nome dell impresa edilizia romana che ottenne la licenza edilizia per costruirlo:n 163/68, rispettando la legislazione edilizia ed urbanistica vigente al tempo,ovvero secondo la cosiddetta Legge fondamentale per l urbanistica : L. 17 agosto 1942 n. 1150. In data 6/7/1972 venne rilasciato regolare certificato di abitabilità. La realizzazione del nono piano esula dalla presente trattazione. Risposta al Quesito n 10: Consistenza: La superficie commerciale arrotondata al mq (DPR 138/98) risulta così distribuita: - abitazione = mq 150,02 - balconi = mq 31,52 si ricava la superficie utile e si applicano i coefficienti di omogeneizzazione di Legge, si ritiene di non considerare in questo caso i coefficienti di ponderazione ma di equiparare per via delle rifiniture e per via della posizione centrale l appartamento ad abitazione signorile pur non sorgendo autonomamente. - abitazione = 1.00 - balconi = 0.25 In seguito si farà pertanto riferimento ad una superficie pari a mq 150,02 + 7,88 = mq 158 Valutazione: La stima del bene è qui preceduta da un analisi di mercato. L Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l Ufficio del Territorio di Catanzaro attribuisce alla zona centrale di Lamezia Terme : Corso Numistrano, Via Monti, Via Timavo, Via Stazione, Via XX Settembre i seguenti valori : da 1710 a 1960 al mq. L Agenzia Immobiliare Lamezia di Via Calatafimi dispone di due immobili in zona 5 semicentrale (Via dei Mille) con prezzi pari ad 1800/mq e 1700/mq; nessuno in zona centrale.
L Agenzia Immobiliare Gabetti Immobiliare di Via Duca D Aosta dispone di tre immobili situati in zone semicentrali ( Via Marconi, Via Miceli, Via dei Mille) con prezzi di mercato pari rispettivamente a 1385, 1100, 1704, nessuno in zona centrale. Qui si ritiene attendibile la rilevazione effettuata dal Ministero delle Finanze attraverso l Osservatorio dei Valori Immobiliari (OVI) basata su transazioni realmente intercorse mediate da agenzie accreditate. Si utilizza per la stima del valore di mercato del bene il metodo sintetico- comparativo e si riferisce la valutazione alla stima OVI con un indicazione del valore di mercato direttamente verificata dalla sottoscritta. Pertanto: Vm: 1710 + 1960 = 1835,00 /mq ovvero mq 158 x 1835,00 = 289.930,00 /mq 2 Valore di mercato = duecentoottantanovemilanovecentotrenta euro. Lotto n 1: Appartamento residenziale in Lamezia Terme, Via Timavo 13, scala B,quarto piano, interno 17, distinto al N.C.E.U. del Comune di Lamezia Terme, foglio 20 particella 334 sub 51. Valore di mercato 289.930,00. Risposta al Quesito n 11: Segue descrizione finale. Conclusione Ritenendo di aver completato l incarico affidatomi, ringrazio l Illustrissimo Giudice per la fiducia accordatami restando a Sua disposizione per tutto quanto dovesse necessitare. Lamezia terme lì 12/02/2007 Architetto Stefania Bilotta Descrizione finale Lotto n 1 Comune di Ubicazione: Lamezia Terme Via: Via Timavo 13 Confini:Ditta Pirozzi-Minici, Ditta Palaia, salvo e se altri. Identificativi Catastali:identificato al N.C.E.U. foglio 20 particella 334, sub 51, consistenza 8.5 vani, piano quarto interno 17, scala B.
Valore di mercato: 289.930,00 (duecentoottantanovemilanovecentotrenta euro).