Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 V E R O N A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 II sem. I sem. Numero di compravendite 2 35 2 2 7 II sem. I sem. 7 9 II sem. 1.59 1.72 1.29 1. 1.32 1.535 99 1.7 1. I sem. 1.9 1.59 1. 1.325 1. 1.3 1.9 92 1.3 Var.% ann. -,5 -, -, -,1 9,7 7,2-32,5 1,9, 7 9 II sem. 23 191 232 22 219 9 I sem. 225 195 1 22 3 5 5 95 5 Var.% ann. -, -9,9 3, 1, -2,9 2, -35, -21, 2,1 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate L economia veronese appare in lenta ripresa, stando ai segnali che provengono dai principali indicatori congiunturali. Il 2 ha confermato le previsioni positive relative ai livelli di produzione, i quali risultano in crescita dal terzo trimestre 2. Anche la domanda interna ha fatto registrare un risultato decisamente confortante a consuntivo 2, così come appaiono in netto miglioramento le indicazioni provenienti dagli ordini esteri. Il quadro appena tracciato, che mostra una generalizzata inversione di tendenza nell economia veronese dopo un ciclo negativo lungo almeno sei anni, si è solo parzialmente tradotto in un miglioramento delle performance degli indicatori immobiliari. Il mercato delle compravendite ha fatto registrare movimenti al rialzo, con un numero di contratti conclusi lievemente superiore rispetto ai bassi livelli del 2 e del 2. La tendenziale ripresa delle contrattazioni sul mercato immobiliare veronese è stata favorita dall ulteriore calo dei prezzi, che, rientrando nel range del 2-3%, risulta comunque al di sotto delle contrazioni subite lo scorso anno, se si esclude il comparto dei box/garage per il quale il deprezzamento ha subito una nuova accelerazione. Al generale calo dei prezzi si associa l ulteriore incremento, sebbene inferiore alle variazioni dell anno precedente, degli sconti praticati sul prezzo richiesto; tale aumento è stato registrato in tutti i comparti, escluso quello degli immobili ad uso residenziale, che mostrano in questo senso segnali di tenuta. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 191
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 I tempi per concludere le trattative, dilatate e superiori all annualità, nei comparti direzionale, commerciale e produttivo, si accorciano negli altri segmenti, in particolare in quello delle abitazioni nuove. In base alle indicazioni degli operatori locali, risulta lievemente attenuato il fenomeno dello spostamento della domanda di abitazioni dall acquisto all affitto, ad ulteriore conferma della ripresa delle compravendite residenziali sul mercato veronese. Il mercato delle locazioni sembra comunque rinnovare la sua dinamicità: all ulteriore riduzione dei tempi medi necessari per locare un abitazione, si accompagna quest anno anche l accorciarsi dei tempi di locazione per gli immobili ad uso direzionale e commerciale. A tale fenomeno si associa il calo, nell ordine del 3-%, dei canoni, esteso a tutti i comparti. La sostanziale omogeneità tra calo dei prezzi e dei canoni nei comparti dei box/garage, commerciale e direzionale, ha portato allo stabilizzarsi dei rendimenti annui lordi da locazione, che invece calano nei settori residenziale e produttivo. Le previsioni degli operatori immobiliari sono di sostanziale tenuta, sia sul fronte delle compravendite che su quello delle locazioni, per tutti i comparti eccetto quello degli immobili ad uso direzionale, che fatica ancora a riprendere. Segnali particolarmente positivi riguardano invece il settore residenziale, per il quale gli operatori prevedono una decisa e generale ripresa. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 22 = ) N.I. - 22 = 1 1 N.I. - 22 = 1 1 2 3 5 7 9 Abitazioni Uffici Negozi 2 3 5 7 9 Abitazioni Uffici Negozi Il Comune di, attraverso il Contratto di Valorizzazione Urbana stipulato con il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, ha pianificato una serie di interventi per la riqualificazione del territorio urbano. Risale al 5 febbraio 2 la notizia dell arrivo di un flusso di capitali stranieri provenienti dell azienda tedesca Ece della famiglia Otto, la quale ha intenzione di finanziare, con un investimento di 1 milioni di euro, il progetto denominato Adige City finalizzato al recupero delle ex Officine Adige. Si segnala anche l inizio dei lavori stradali preliminari nel comparto A2 del Prusst di, finalizzati alla realizzazione di un grande Parco urbano: 3 mila mq di verde, 192
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 a servizio non solo del quartiere di Borgo Roma, ma dell intera città. L intervento prevede un costo di 92 mila euro, con lavori che partiranno la prossima primavera. Infine, risale al 17 dicembre 2 la firma presso UniCredit Tower a Milano dell accordo per il restauro dell Arena di, che consentirà di realizzare opere di adeguamento impiantistico necessarie per la piena fruizione del sito. L accordo prevede l erogazione di milioni di euro da Fondazione Cariverona e Unicredit. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Zone ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro. -1, 2.55-1,7-3,5,5 Periferia 1. -1, 1.3-1, 7-3, 5,7 Media urbana 2.2-1, 1.3-1, 5-3,7 5,2 Media città 2.92-2,5 1.5-2, 77-2,1 5,1 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi,5 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1, % 3,2 9 3, 2 3 7 9 7 9 Confermato anche a consuntivo 2 il permanere della congiuntura negativa, seppur con tinte decisamente meno fosche rispetto allo scorso anno, con un offerta ancora piuttosto elevata a fronte della persistente debolezza della domanda, sul versante delle compravendite, e una sostanziale stabilizzazione sul fronte delle locazioni. I prezzi medi proseguono il loro trend discendente, sebbene con variazioni di entità sensibilmente inferiore rispetto a quelle registrate nelle ultime due rilevazioni (-1,% sul dato 2, sia per il nuovo che per l usato). Inoltre, dopo la brusca frenata dei livelli di attività del mercato delle abitazioni registrata nel 2, e la ripresa molto timida rilevata nel 2, l anno appena 193
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 trascorso ha fatto registrare un rilancio più evidente delle contrattazioni, con circa 2.3 compravendite riconducibili al mercato veronese. Segnali di stabilizzazione del mercato residenziale si intravedono anche dai dati relativi allo sconto medio praticato sul prezzo richiesto, sceso al,5% per le abitazioni nuove e stabile al 1% per le abitazioni usate, dopo la brusca impennata dello scorso anno in entrambi i segmenti. Sembra inoltre attenuarsi il fenomeno dello spostamento della domanda dall acquisto all affitto. La rinnovata dinamicità del mercato della compravendita nel settore residenziale è indicata anche dalla riduzione dei tempi di acquisto, che tornano ad accorciarsi sia sul versante delle abitazioni nuove, sia su quello delle abitazioni usate. Rimangono stabili, invece, i tempi necessari per locare le abitazioni nuove, mentre si contraggono ulteriormente i tempi di locazione di quelle usate. Il rinnovato calo dei canoni di affitto (-3,7%), dopo il rallentamento registrato lo scorso anno, si è riflesso in una riduzione del rendimento lordo da locazione, assestatosi, sia in centro che in periferia, ai valori del 2. L acquirente veronese sembra meno propenso ad acquistare abitazioni finanziate da mutuo rispetto ai compratori delle altre città: la quota di abitazioni finanziate da mutuo, infatti, è inferiore alla media, così come la quota del mutuo sul valore totale dell abitazione. Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%) 51, 3,3 Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione (%) 7,9 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto (%) 2, 39,5 Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (%) 73,,5 Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( ) ( /anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 72.995-3, 2. -3, 2,9 Periferia 19.31-3,3 9-3,1,7 Media urbana 32.75-3,5 1.221-3,3 3,7 Media città 2. -3,2 1.5-2,5 5, 19
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Figura 5 Box o garage Tempi medi 7,5 Figura Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 7,5, 3, % 2 2 7 9 7 9 Dopo i forti ripiegamenti subiti nel 2 e nel 2, il mercato veronese dei box/garage non sembra mostrare significativi segnali di ripresa. Il deprezzamento, sia sul fronte dell acquisto (-3,5%), che su quello della locazione (-3,3%), è cresciuto di intensità rispetto all anno precedente, e nonostante ciò le transazioni hanno continuato a calare. Se i tempi medi di vendita restano stabili, si allungano ulteriormente i tempi di locazione, in conseguenza di una domanda che appare ancora molto rarefatta; la debolezza del mercato è indicata anche dall ulteriore incremento dello sconto medio praticato sul prezzo di vendita. I rendimenti da locazione restano fermi ai valori del 2. Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 3.3-2, -1, 3,5 Periferia terziaria 1.95-1, 95-1,3,9 Periferia 1.5-1,5 73-2,3,7 Media urbana 1.91-1, -1,7,5 Media città 1.73-2, 2-2,3,9 Le percezioni degli operatori continuano ad essere negative per quanto riguarda il comparto direzionale veronese, con una domanda che continua ad essere percepita in riduzione, a fronte di un offerta che appare invece ancora in sostanziale crescita, sebbene il 2 abbia fatto registrare una lieve ripresa dell attività transattiva, dopo il brusco calo dell anno precedente. 195
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Figura 7 Figura Uffici Tempi medi Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 2,,5 1,5, % 7 9 7 9 I prezzi di vendita si sono attestati al valore medio di 1.91 euro al mq, subendo un calo dell 1,% rispetto alla passata rilevazione, con il picco massimo toccato in centro (-2,%), riduzioni che sono comunque sensibilmente inferiori rispetto a quelle rilevate lo scorso anno. Diminuiscono anche i canoni di locazione, (-1,7% il dato medio cittadino), in particolare nelle zone periferiche, dove la contrazione rispetto allo scorso anno è del 2,3%. I tempi medi di vendita fanno registrare un ulteriore e non trascurabile aumento, raggiungendo i mesi per la finalizzazione di un contratto di vendita, mentre si accorciano lievemente i tempi di locazione. La debolezza dell attività transattiva è mostrata anche dall ulteriore incremento dello sconto medio praticato all atto di acquisto, che raggiunge il 19%. La sostanziale omogeneità del rallentamento subito da prezzi e canoni, ha come conseguenza la stabilizzazione dei rendimenti medi da locazione al,5%. Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 5.27 -, 3-2,2,5 Periferia 2.3-2,7 7 -, 7, Media urbana 2.99-1,7 23-3,5 7, Media città 2.29-2, 13-2, 7,2 Seppur in lieve ripresa, il mercato veronese dei negozi, che ha fatto registrare nel 2 circa compravendite, risulta ancora molto ridotto se confrontato con le dimensioni che aveva assunto nel periodo precedente l attuale ciclo negativo. 19
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Continuano a flettere i prezzi (-1,7%), seppur in misura molto minore rispetto alla passata rilevazione; la contrazione media è in effetti ascrivibile in gran parte al calo dei prezzi nelle zone periferiche. Figura 9 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) Negozi Tempi medi 1,,, 5, % 9 2 3 7 9 7 9 La difficoltà che si registra in questo segmento è ben visibile se si guarda al dato relativo ai tempi di vendita, che si allungano di altri due mesi rispetto alla passata rilevazione, raggiungendo l annualità, nonché dall ulteriore significativo incremento dello sconto medio praticato sul prezzo. Sul fronte delle locazioni, si assiste ad un calo dei canoni di affitto maggiore rispetto a quello rilevato lo scorso anno (-3,5%); tuttavia, anche in questo caso, l effetto complessivo è conseguenza della brusca flessione registrata nelle zone periferiche, dove i canoni hanno subito una contrazione del,%. Forse unico segnale positivo registrato nel comparto commerciale, è l accorciamento dei tempi medi di locazione, scesi a cinque mesi. Rimangono ancora stabili attorno al 7% i rendimenti da locazione. Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi 2 1, 1,5 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1 1.,5,5 Variazione annuale (%) -1, Rendimento da locazione (%),7 Capannoni usati 7 9 Prezzo medio ( /mq) 73 Variazione annuale (%) -2,7 Rendimento da locazione (%), 197
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 In lievissima ripresa anche l attività transattiva nel comparto dei capannoni industriali, sebbene le compravendite risultino ancora esigue rispetto ai livelli raggiunti prima della crisi economica. Gli immobili ad uso produttivo subiscono ulteriori deprezzamenti, sia nel comparto del nuovo che dell usato, sebbene di entità molto inferiore rispetto alle passate rilevazioni, mentre si mantiene sui livelli dello scorso anno il calo dei canoni. Si allungano di circa due mesi sia i tempi di vendita che quelli di locazione (che quest anno superano l annualità), così come cresce lo sconto medio praticato sul prezzo di vendita. Il rallentamento del calo dei prezzi rispetto alla passata rilevazione, si è riflesso in una riduzione del rendimento lordo da locazione, sia per i capannoni nuovi che per quelli usati. 19