I. IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI Sezione 1 I PRECEDENTI STORICI (di R. Corona) 1.1. Il codice civile del 1865: le poche disposizioni in tema di condominio negli edifici e la disciplina articolata in tema di comunione.................................. 3 1.2. I concetti elaborati dalla dottrina con riferimento al codice previgente e utilizzati per la sistemazione dell istituto....... 5 1.3. La prima disciplina organica del condominio negli edifici (r.d. 15 gennaio 1934, n. 56, convertito in legge 10 gennaio 1935, n. 8). 8 Sezione 2 LA SITUAZIONE SOGGETTIVA DI CONDOMINIO (di R. Corona) 2.1. Il condominio come diritto soggettivo e organizzazione del gruppo..................................... 11 2.2. La differente utilità dei piani, o porzioni di piano (utilità finale) e delle cose, impianti e servizi di uso comune (utilità strumentale)................................. 15 2.3. La genesi della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di piano...................................... 18 2.4. I singoli beni che compongono l edifìcio secondo l art. 1117 c.c.: le unità immobiliari e le cose, gli impianti e i servizi di uso comune.................................... 21 2.5. La definizione del collegamento tra i beni in proprietà esclusiva ed i beni in condominio come relazione di accessorietà..... 26
VI INDICE 2.6. L attribuzione del condominio per legge in mancanza del titolo. 28 2.7. L interesse come fondamento, come limite interno del contenuto e come criterio per individuare l oggetto della tutela giuridica. 30 2.8. Il condominio parziale......................... 35 2.8.1. La disposizione dettata dall art. 1125 c.c. relativamente alla comproprietà dei soffitti. delle volte e dei solai... 37 2.8.2. Il significato e il valore dell art. 1123 comma 3 c.c.... 39 2.8.3. L attribuzione della proprietà comune limitatamente alle singole parti indicate dall art 1117 c.c. in quanto legate alle unità immobiliari in proprietà esclusiva dalla relazione di accessorio a principale................ 42 2.8.4. Il potere di disposizione attribuito ai condomini e l indisponibilità da parte dell assemblea dei diritti e delle obbligazioni derivanti dalla legge e dagli atti d acquisto in ordine alle parti comuni................... 45 2.9. L imputazione, sempre in capo ai singoli condomini, delle obbligazioni per le parti comuni e della relativa responsabilità... 47 2.10. Le obbligazioni dei condomini quali obbligazioni soggettivamente complesse.............................. 51 Sezione 3 LA NATURA GIURIDICA DEL CONDOMINIO (di R. Corona) 3.1. La definizione del condominio come persona giuridica collettiva e dell assemblea e dell amministratore come organi. Critica... 59 3.2. Il condominio secondo la giurisprudenza............... 65 3.3. La pluralità nello stesso edificio delle persone giuridiche collettive o degli enti di gestione alla luce della categoria del condominio parziale..................................... 70 3.4. Condominio e soggettività........................ 73 3.5. La struttura: il condominio come propietà plurima integrale.. 79 3.5.1. La classificazione del condominio negli edifici nel genus della comunione di proprietà in generale.......... 79 3.5.2. Il valore proporzionale delle unità immobiliari rispetto all intero edificio (la quota) come criterio di calcolo della partecipazione all amministrazione e alle spese...... 88 3.5.3. Comproprietà e condominio negli edifici. Gli elementi generici comuni. Il carattere specifico del condominio. 92 3.6. Il condominio negli edifici come fattispecie tipica......... 95
VII Sezione 4 IL SUPERCONDOMINIO (di A. Gambaro) 4.1. Il supercondominio e l individuazione della disciplina applicabile.................................. 103 4.2. La nozione di accessorietà........................ 105 4.3. Carattere dispositivo della normativa in tema di cose accessorie. 107 4.4. L applicazione analogica della disciplina condominiale al supercondominio.............................. 111 4.5. La struttura organizzativa del supercondominio.......... 114 4.6. Progetti di riforma............................. 116 Sezione 5 I REGOLAMENTI DI CONDOMINIO (di F. Ruscello) 5.1. Premesse................................... 119 5.2. La formazione dei regolamenti di condominio........... 126 5.3. Il regolamento legale............................ 135 5.4. Regolamenti obbligatori e regolamenti facoltativi. Presupposti. 138 5.4.1. Natura meramente descrittiva della presunta obbligatorietà... 140 5.5. I regolamenti «giudiziali»......................... 147 5.6. I regolamenti di origine esterna...................... 152 5.6.1. Regolamenti di origine esterna e potere di iniziativa dei condòmini............................. 155 5.7. Contenuto dei regolamenti di condominio. Una premessa..... 163 5.7.1. Il contenuto del regolamento nella dottrina e nella giurisprudenza........................... 168 5.7.2. Le cc.dd. clausole regolamentari e convenzionali del regolamento............................ 171 5.7.3. Rilevanza di una rilettura in chiave costituzionale.... 174 5.7.4. Clausole «invasive» e valutazione di meritevolezza del regolamento............................ 179 5.7.5. Regolamento di condominio e funzione sociale della proprietà.............................. 182 5.7.6. Meritevolezza del regolamento e operatività delle singole clausole............................... 185 5.8. Le tabelle millesimali............................ 190 5.8.1. Posizione della dottrina e della giurisprudenza...... 194 5.8.2. Tabelle millesimali e contenuto del regolamento..... 200
VIII INDICE 5.8.3. Natura della delibera di approvazione delle tabelle millesimali............................. 207 5.8.4. Revisione delle tabelle millesimali.............. 210 5.8.5. Impugnazione e revisione delle tabelle millesimali. Distinzioni............................. 216 Sezione 6 I DIRITTI E I DOVERI DEI CONDOMINI (di M. Basile) 6.1. Premesse................................... 221 6.2. Le proprietà esclusive........................... 225 6.3. L uso delle cose e dei servizi comuni................. 237 6.4. L obbligo di contribuire agli oneri condominiali.......... 252 6.5. Le obbligazioni verso terzi fra solidarietà e parziarietà...... 268 6.6. Il diritto di sopraelevare l edificio.................... 277 6.7. La legittimazione a fare valere in giudizio diritti comuni..... 294 Sezione 7 L ASSEMBLEA (di M. Cavallaro) 7.1. Le attribuzioni................................ 307 7.2. Costituzione e modalità deliberative.................. 316 7.3. I vizi delle delibere e le impugnazioni................. 327 Sezione 8 L AMMINISTRATORE di R. Amagliani 8.1. Cenni introduttivi.............................. 333 8.2. La nomina dell amministratore..................... 337 8.3. L amministratore giudiziario....................... 342 8.4. La revoca dell amministratore da parte dell Autorità Giudiziaria. 344 8.5. Le attribuzioni dell amministratore: premessa............ 348 8.6. L art. 1130 c.c................................ 352 8.7. La legittimazione dell amministratore nel processo......... 356
IX 8.8. La natura del rapporto che lega l amministratore al condominio. 358 8.8.1. Cenni introduttivi......................... 358 8.8.2. La tesi prevalente: l amministratore quale mandatario.. 359 8.8.3. Il ricorso all istituto della rappresentanza legale.... 365 8.8.4. (segue) alla nozione di organo ed al concetto di ufficio (di diritto privato)........................ 367 8.8.5. Intermezzo............................. 370 8.8.6. La nostra tesi: il contratto di amministrazione...... 372 8.9. L amministratore di condominio può essere una persona giuridica................................... 379 8.10. La diligenza richiesta all amministratore condominiale..... 381 8.11. La revoca dell amministratore da parte dell assemblea...... 383 Sezione 9 LE VICENDE MODIFICATIVE di A. Celeste 9.1. Le innovazioni................................ 389 9.1.1. L evoluzione dell istituto.................... 389 9.1.2. L individuazione del concetto................. 392 9.1.3. Le differenze rispetto a interventi similari......... 395 9.1.4. Le prerogative dell assemblea................. 406 9.1.5. I limiti inderogabili........................ 412 9.1.6. Il carattere gravoso o voluttuario............... 420 9.2. La separazione................................ 430 9.2.1. L indivisibilità delle parti comuni............... 430 9.2.2. Il concetto di edificio autonomo............... 438 9.2.3. Le modalità di scioglimento dell originario condominio. 442 9.2.4. Le peculiarità sotto il profilo processuale.......... 445 9.2.5. La disciplina delle cose rimaste in comune......... 452 9.3. Il perimento................................. 461 9.3.1. Le cause del crollo del fabbricato.............. 461 9.3.2. Il perimento totale dell edificio................ 464 9.3.3. La ricostruzione dello stabile................. 469 9.3.4. La posizione del condomino dissenziente.......... 476 9.3.5. Il perimento di parte non rilevante dell edificio...... 480 9.3.6. Il valore dell immobile perito................. 486
X INDICE II. LA COMUNIONE DEI DIRITTI REALI Sezione 10 TIPOLOGIE DI COMUNIONE di M. Calogero 10.1. In limine: la comunione dei diritti reali e le altre comunioni (legali).................................... 491 10.2. (segue) a) La comunione dei diritti personali di godimento, b) la c.d. comunione del credito, c) i consorzi di urbanizzazione.. 502 10.3. (segue) Disciplina dei beni comuni dopo lo scioglimento della comunione legale tra i coniugi..................... 515 10.4. (segue) Comunione in generale e condominio negli edifici... 517 10.5. (segue) Gli artt. 1101 ss. hanno ad oggetto la comunione per quote..................................... 522 10.6. La natura giuridica della comproprietà: la dottrina e..... 524 10.7. (segue) la giurisprudenza...................... 532 10.8. La comunione dei diritti reali diversi dalla proprietà...... 534 10.9. Di alcune distinzioni. In particolare, la comunione per quote e senza quote, la comunione volontaria e quella incidentale... 536 10.10. La Tenancy in common e la Joint tenancy della tradizione anglosassone................................ 541 10.11. La tontine francese............................ 549 Sezione 11 LA DISCIPLINA POSITIVA (di M. Calogero) 11.1. La quota.................................... 555 11.2. Disponibilità della quota in generale. Di alcune ipotesi in particolare................................... 560 11.3. L uso della cosa comune: uso diretto e promiscuo; uso frazionato ed indiretto.................................. 566 11.4. Le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa e l estensione del diritto del singolo partecipante........... 570 11.5. La partecipazione alle spese....................... 574 11.6. L amministrazione della comunione: premesse........... 579 11.7. L ordinaria amministrazione e la nomina dell amministratore.. 583
XI 11.8. Atti eccedenti l ordinaria amministrazione.............. 587 11.9. Scioglimento della comunione...................... 591 Indice analitico.................................... 599