Anno 2012 N.RF122 ODCEC VASTO La Nuova Redazione Fiscale www.redazionefiscale.it Pag. 1 / 7 OGGETTO IMMOBILI STORICO-ARTISTICI: NUOVO TRATTAMENTO FISCALE RIFERIMENTI ART. 11 C. 2 L. 413/91; ART. 4, C. 5-QUATER, 5-SEXIES E 5-SEPTIES DL 16/2012 CIRCOLARE DEL 08/06/2012 Sintesi: nell ambito del cd. decreto Semplificazioni Fiscali e successivi chiarimenti, è stabilito che a decorrere dal 2012: - è soppressa la possibilità di determinare il reddito in base alla minore tariffa d estimo della zona censuaria di appartenenza dell immobile (c.d. rendita figurativa ) - per gli immobili locati, il reddito è pari al maggiore tra il canone ridotto forfetariamente del 35% e la rendita catastale effettiva - la base imponibile IMU è ridotta del 50% - si prevede la necessità di procedere al ricalcolo dell acconto IRPEF/IRES 2012. Come noto, gli immobili qualificati di interesse storico - artistico (ai sensi del D.Lgs. 42/2004, che ha sostituito la L. 1089/39), in considerazione dei vincoli e degli oneri di conservazione imposti per legge, ricevono un trattamento tributario differenziato rispetto a quello ordinario. DISPOSIZIONI PREVIGENTI L agevolazione di maggior rilievo, prevista dall'art.11, co. 2, della L.413/91 disponeva che il reddito di tali fabbricati è determinato mediante l applicazione della minore tra le tariffe d estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato. Tale norma era applicabile agli immobili storico-artistici: - locati, sia ad uso abitativo che ad uso diverso (ad es. ad uso negozio, ufficio, laboratorio, magazzino, ecc.) - posseduti in regime di impresa (la RM 99/2006 ha limitato l applicabilità del criterio catastale ai soli beni patrimoniali e successivamente tale posizione è stata avallata anche dalla Cassazione con sent. 26343/09) Inoltre, la medesima agevolazione era concessa anche ai fini ICI. IMMOBILI STORICO-ARTISTICI: NUOVE REGOLE Con il cd decreto Semplificazioni (art. 4 DL 16/2012) viene ridisegnato il trattamento fiscale degli immobili di interesse storico - artistico concessi in locazione. In particolare: A) è abrogata la rendita figurativa: soppressione della determinazione agevolata del reddito (e dell'imu) mediante l applicazione della minore tra le tariffe d estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato (art. 11 c. 2 L.413/91) la norma secondo cui la tassazione degli immobili di interesse storico o artistico deve avvenire sulla base della rendita catastale minore della zona censuaria di appartenenza dell immobile tornano ad essere tassati i canoni di locazione pattuiti. Nuova REDAZIONE FISCALE - Riproduzione Vietata Diritti Riservati - www.redazionefiscale.it Art. 11 c.2 L.413/91: In ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell art. 3 della legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, è determinato mediante l applicazione della minore tra le tariffe d estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato.
Redazione Fiscale Info Fisco 122/2012 Pag. 2 / 7 B) redditi (modifica dell'art. 37 Tuir): il reddito dei fabbricati vincolati è pari: se locati: al maggiore tra canoni pattuiti ridotti del 35% e la rendita catastale effettiva se non locati: l'assoggettamento ad IMU li rende esenti da Irpef e relative addizionali. Acconti 2012: viene contestualmente previsto l'obbligo di rideterminazione dell acconto IRPEF/IRES 2012. C) IMU: la base imponibile: è determinata in modo ordinario, sulla base della rendita effettiva ridotta del 50% FABBRICATI VINCOLATI (dal 2012) REDDITI IMU Max (65% canoni pattuiti ; rendita catastale effettiva rivalutata) ABITAZ. PRINCIPALE (rend. effett. + 5%) x 160 x 0,4% detraz. SECONDE CASE (rend. effettiva + 5%) x 160 x 0,76% FABB. STRUMENTALI (rend. effettiva + 5%) x coeff. x 0,76% PERSONE FISICHE - REDDITO DEGLI IMMOBILI STORICO-ARTISTICI Per gli immobili storico-artistici detenuti dalle persone fisiche occorre distinguere tra: immobili non locati (utilizzati come propria abitazione o a disposizione ) immobili locati ANTE DECRETO SEMPLIFICAZIONI FISCALI Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 15 per cento, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione è elevata al 25 per cento. ART. 37, COMMA 4 BIS, TUIR POST DECRETO SEMPLIFICAZIONI FISCALI Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 15 per cento, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione è elevata al 25 per cento. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione è elevata al 35 per cento. IMMOBILI NON LOCATI Per gli immobili storico-artistici non locati non risultano introdotte specifiche nuove disposizioni ai fini IRPEF, eccetto la citata soppressione dell applicazione della tariffa d estimo più bassa della zona censuaria di riferimento. Pertanto, dal 2012 detti immobili sono esenti da IRPEF e dalle relative addizionali in quanto assoggettati ad IMU. Resta ferma la disciplina generale secondo cui il reddito imponibile IRPEF dell immobile locato è determinato sul maggiore tra il canone di locazione ridotto del 15% (25% se ubicato a Venezia, Murano, Burano e Isole della Giudecca) e la rendita catastale rivalutata del 5%.
Redazione Fiscale Info Fisco 122/2012 Pag. 3 / 7 IMMOBILI LOCATI Per quanto riguarda gli immobili storico-artistici locati, invece, viene elevato dal 25 al 35% la deduzione forfetaria da applicare al canone di locazione ai fini della determinazione del reddito (IRPEF/IRES). Ciò sia agli effetti della determinazione del reddito dei fabbricati sia con riguardo alla disciplina dei proventi immobiliari. Pertanto, l imponibile IRPEF è determinato dal maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e la rendita catastale rivalutata del 5% risultante applicando la tariffa d estimo propria dell immobile. Rispetto al precedente trattamento, per cui i canoni di locazione non assumevano rilevanza ai fini della tassazione, basata solo sulla minore rendita catastale della zona censuaria di appartenenza, ora invece, con la novella normativa, i canoni di locazione assumono rilevanza nella misura del 65% del loro ammontare, essendo tale importo di solito superiore alla rendita catastale. IMMOBILI PATRIMONIO DELLE SOCIETÀ Per quanto riguarda i cd immobili patrimonio delle società, ossia gli immobili che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa ovvero beni destinati alla produzione/ scambio dell attività d impresa (cd beni merce): se non locati è prevista: la riduzione del 50% del reddito medio ordinario risultante dall applicazione della tariffa d estimo propria dell immobile la disapplicazione (art. 41,TUIR) della maggiorazione di 1/3 di detto reddito per le unità immobiliari sfitte o tenute a disposizione se locati: come per le persone fisiche l'imponibile Irpef è determinato nel maggiore: tra i canoni di locazione di competenza ridotti del 35% e la rendita catastale effettiva rivalutata del 5%. IMMOBILI MERCE O STRUMENTALI (per destinazione o per natura): nulla è stato modificato dunque rimangono tassati in base ai costi e ricavi di competenza. IMMOBILI ENTI NON COMMERCIALI: per gli immobili di interesse storico-artistico degli enti non commerciali è applicabile quanto previsto per gli immobili delle società. DECORRENZA Le nuove disposizioni sono applicabili a decorrere dal periodo d imposta successivo a quello in corso al 31/12/2011, ossia dal 2012 (e quindi, nella dichiarazione dei redditi 2013) Inoltre, la norma soppressa (art. 11 c.2, L. 413/91) che fa venir meno l applicazione della minor tariffa d estimo e l irrilevanza dei canoni di locazione, decorre dal 29/4/2012.
Redazione Fiscale Info Fisco 122/2012 Pag. 4 / 7 RIDETERMINAZIONE DEGLI ACCONTI 2012 Per gli acconti 2012 si assume, quale imposta del periodo precedente, quella che si sarebbe determinata applicando le nuove disposizioni. Il ricalcolo dell acconto va quindi effettuato per gli immobili storici - artistici di: società ed enti non commerciali: in tutti i casi persone fisiche: solo se locati (mentre quelli utilizzati direttamente o a disposizione nel 2012 sono esenti da IRPEF in quanto assoggettati ad IMU). RIDETERMINAZIONE ACCONTI 2012 Come precisato dalla recente CM 20/2012 per il calcolo degli acconti dovuti per l anno 2012 (ai fini IRPEF e della addizionale comunale) è necessario rideterminare l imposta per l anno 2011 applicando la nuova disciplina al fine di consentire un termine congruo per i conteggi, la differenza tra i seguenti importi: acconti calcolati senza tener conto delle nuove disposizioni acconti determinati secondo le nuove norme in materia di immobili vincolati potrà essere versata entro il termine del 2 acconto (al 30/11/2012) senza applicazione di sanzioni sono dovuti gli interessi nella misura del 4% annuo previsti per i pagamenti rateali. METODO PREVISIONALE: resta ferma, in ogni caso, la facoltà di avvalersi del criterio previsionale. Infatti, per le persone fisiche che utilizzano direttamente o hanno a disposizione l immobile storico-artistico si potrebbe valutare l opportunità di determinare l acconto IRPEF 2012 con il metodo previsionale in considerazione del fatto che nel 2012, escludendo detto immobile, potrebbe essere dovuta una minore IRPEF. Esempio ESEMPIO MINISTERIALE - ACCONTO 2012 1) Acconto IRPEF 2012 calcolato con il cd metodo storico Differenza (rigo 57 del 730/2012 o rigo RN33 di UNICO PF 2012) =. 500 Acconto IRPEF 2012 (96% di 500) =. 480-1 rata acc. (trattenuto dalla retribuzione di competenza del mese di luglio o da versare entro il 18/06 con possibilità di rateazione) 39,6% di. 500 =.198-2 rata acc. (trattenuta/da versare entro il 30/11 non rateizzabile) 56,4% di.500=. 282 2) Acconto IRPEF 2012 secondo nuove regole Differenza =. 1500 Acconto IRPEF 2012 (96% di 1500) =. 1440 - Prima rata di acconto (39,6% di. 1500) =. 594 - Seconda rata di acconto (56,4% di.1500) =. 846 La quota di acconto IRPEF che può essere versata entro il 30/11/2012 è pari a:.594 (1 acc. ricalcolato). 198 (1 acc. con metodo storico) =. 396 Tale importo potrà essere versato con F24 entro il 30/11/2012 senza sanzioni. SOGGETTI IRES: anche i soggetti IRES si applicano le medesime disposizioni.
Redazione Fiscale Info Fisco 122/2012 Pag. 5 / 7 IMMOBILI SOGGETTI ALLA PROROGA DI SFRATTO Sono obbligati alla rideterminazione dell'acconto anche i proprietari di immobili locati i cui inquilini (categorie sociali disagiate) possono beneficiare della sospensione legale degli sfratti (art. 1, DL 158/08). In tal caso: agevolazione: il reddito di tali fabbricati (artt. 37 e 90, TUIR) non concorre alla formazione dell imponibile IRPEF/IRES per tutta la durata di tale sospensione (cioè fino al 31/12/2012, in virtù della proroga) acconti: ai fini della determinazione dell acconto IRPEF/IRES 2012, tuttavia, non si tiene conto di tale agevolazione. Pertanto, nel caso venga applicato il metodo storico, i proprietari dovranno rideterminare l IRPEF/IRES 2011, base di computo dell acconto IRPEF 2012, come se il reddito dell'immobile fosse stato imponibile secondo le regole ordinarie. Tale obbligo di ricalcolo è rimasto inalterato anche in seguito alla proroga (art. 29, DL 216/2011) delle agevolazioni al 31/12/2012. Metodo previsionale: al fine di ridurre l imposizione contribuente può, in alternativa, ricorrere al criterio previsionale. CEDOLARE SECCA L'agevolazione sugli immobili storico-artistici si applica solo alla tassazione ordinaria; in caso di opzione per la cedolare secca, valgono le regole previste per questo tipo di regime e dunque: tassazione del 100% dei canoni pattuiti In a partire dal periodo d'imposta 2011. Nota: in seguito alla introduzione del nuovo regime di tassazione degli immobili vincolati ai fini Irpef, dal 2012 sarà favorita l opzione per la cedolare secca ; per il periodo 2011, invece, ben difficilmente potrà essere più favorevole rispetto alla tassazione costituita dalla rendita figurativa. INDICAZIONI IN UNICO 2012 Per l esposizione in UNICO 2012 dei redditi 2011 relativi agli immobili in esame locati le istruzioni al modello rammentano che: la rendita da indicare è quella minore tra le tariffe d estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato nel caso di tassazione ordinaria, l importo del canone di locazione non rileva per la determinazione del reddito imponibile del fabbricato. Nota: l irrilevanza del canone di locazione degli immobili storici e artistici e la tassazione soltanto sulla base della minore rendita catastale fra quelle della zona censuaria di ubicazione dell unità immobiliare, peraltro, erano già state confermate anche dalla CM 28/2011 e CM 2/2006. è istituito il nuovo codice 16, in modo tale da evidenziare che i canoni di locazione, evidenziati nell apposito campo, sono ininfluenti nella determinazione del reddito imponibile.
Redazione Fiscale Info Fisco 122/2012 Pag. 6 / 7 APPARTAMENTO VINCOLATO DI PERSONA FISICA Il signor Rossi possiede un appartamento vincolato nel comune di Torino. Esso: è affittato al canone annuo di 12.000 ha una rendita figurativa pari a. 1.200 ha una rendita effettiva pari a. 3.900 Quadro RB UNICO 2012 PF: l immobile va così esposto: Canone di locazione: va indicato anche se non influisce sulla determinazione del reddito Esempio1 Esempio2 Esempio3 Ipotizzando che il reddito complessivo 2011 risulti pari a 21.260 (di cui 1.260 derivanti dell immobile storico artistico), l IRPEF dovuta risulti pari a 5.140. Redditi: irpef sul minore tra: canoni ridotti del 35% (. 7.800) e rendita catastale rivalutata (3900 x 5%) (o cedolare secca su 12.000 di canoni) Conseguentemente, il reddito imponibile 2011 rideterminato risulta pari a 27.800 (21.260 1.260 + 7.800) e la relativa IRPEF rideterminata pari a 6.906 L acconto IRPEF 2012 rideterminato è quindi pari: - Prima rata di acconto (39,6% di. 6.906) =. 2735 - Seconda rata di acconto (56,4% di.6906) =. 3.895 APPARTAMENTO A DISPOSIZIONE Supponiamo che il sig. Verdi sia proprietario di un immobile di interesse storico-artistico che utilizza come casa per le vacanze ( a disposizione ). In tal caso, nel mod. UNICO 2012 il reddito imponibile di tale immobile è costituito dalla cd rendita figurativa rivalutata. L acconto IRPEF 2012 va calcolato in modo ordinario in quanto non è richiesta la rideterminazione. Il contribuente, al fine di versare un minor acconto, potrebbe optare per il metodo previsionale in quanto detti immobili, dal 2012, sono esenti da IRPEF e dalle relative addizionali ed assoggettati ad IMU. APPARTAMENTO VINCOLATO DI PERSONA FISICA Il signor Rossi possiede un appartamento vincolato nel comune di Padova. Esso: è affittato al canone annuo di 12.000 è accatastato come A/3 e censito in zona censuaria 1 classe 3, composto da 4,5 vani catastali. Si determina in tal modo la rendita catastale: attribuita: 4,5 x 160,102 (tariffa A/3 in zona 1) = 720,46 figurativa: 4,5 x 44,415 (tariffa A/5 in zona 1) = 199,87 Tassazione fino al 2011: redditi: irpef calcolata su 199,87 base imponibile ICI: 199,87 x 5% x 100 = 20.986,08 redditi: irpef sul minore tra: canoni ridotti del 35% (. 7.800) e rendita catastale rivalutata (720,46 x 5%) (o cedolare secca su 12.000 di canoni) base imponibile IMU: 50% x ( 720,46 x 5% x 160) = 60.518,56
Redazione Fiscale Info Fisco 122/2012 Pag. 7 / 7 Esempio4 NEGOZIO VINCOLATO DI PERSONA FISICA Il signor Rossi possiede un negozio vincolato nel comune di Padova. Esso: è affittato al canone annuo di 12.000 il C/1 è censito in zona censuaria 1 classe 6 di 48 mq di consistenza. Si determina in tal modo la rendita catastale: attribuita: 48 mq x 19,470 (tariffa C/1 in zona 1) = 934,56 figurativa: 48mq/16 mq (vano catastale medio) x 44,415 (tariffa A/5 in zona 1) = 133,25 Tassazione fino al 2011: redditi: irpef calcolata su 133,25 base imponibile ICI: 133,25 x 5% x 100 = 13.990,73 redditi: irpef sul minore tra: canoni ridotti del 35% (. 7.800) e rendita catastale rivalutata (934,56 x 5%) base imponibile IMU: 50% x ( 934,56 x 5% x 55) = 53.970,84 Esempio5 Esempio6 Esempio7 APPARTAMENTO VINCOLATO DI SOCIETA' Si supponga ora che l'appartamento vincolato di cui all'esempio1 sia posseduto dalla Alfa Srl e da questa concesso in locazione. In tal caso nulla cambia rispetto alla situazione già vista riferita la persona fisica e ciò con riferimento: sia alla tassazione fino al 2011 sia la tassazione a decorrere dal 2012. NEGOZIO VINCOLATO DI SOCIETA' Si supponga ora che il negozio di cui all'esempio2 sia posseduto dalla Alfa Srl e da questa concesso in locazione. Tassazione fino al 2011: redditi: irpef calcolata su costi e ricavi effettivi base imponibile ICI: 133,25 x 5% x 100 = 13.990,73 redditi: irpef calcolata su costi ricavi effettivi base imponibile IMU: 50% x ( 934,56 x 5% x 55) = 53.970,84 CEDOLARE SECCA SU APPARTAMENTO VINCOLATO Il sig. Verdi è proprietario di un appartamento (rendita "figurativa di. 900) a Trento assoggettato vincolo dalla soprintendenza delle belle arti a causa di affreschi che ricoprono la facciata del fabbricato. L'immobile è concesso in locazione ad un canone annuo di 6.500Contribuente procede a compilare il mod. 730/2012. Cedolare secca: 6.500 x 21% =. 1.365 (non è conveniente) Opzione per la cedolare secca: 900 16 365 100 3 6.500 L378 500 X 6.500