TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE - G.E. ATTANASIO PROCEDIMENTO DI ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE n. 125/07 MONTE PASCHI SIENA contro Relazione di consulenza tecnica d'ufficio All'Ill. mo G.E. dott. Attanasio PREMESSO -che, la S.V.I., nominava il sottoscritto, arch. Vincenzo Spigno, nato a Napoli il 01/10/1966, ivi domiciliato al C.so Vittorio Emanuele n. 391, tel. 081/5.44.55.77, iscritto all'albo degli Architetti della Provincia di Napoli, al n. 5635, C.T.U. nella causa di espropriazione immobiliare, n. 125/07, a carico di, invitandolo a comparire nell'udienza del 17 gennaio 2008 presso codesto Tribunale; -che, dopo il giuramento di rito, come da verbale del 17 gennaio 2008, gli veniva conferito l'incarico di C.T.U. nella procedura di espropriazione immobiliare di cui sopra, il G.E. incarica l esperto di provvedere alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare, ai sensi dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.: 1 l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2 una sommaria descrizione del bene; 3 lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4 l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli 1
derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico - artistico; 5 l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 6 la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione od aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In particolare, in caso di abusi rilevabili confrontando la planimetria attuale dell immobile e quella originaria catastale, ovvero in qualsiasi altro modo, indichi con precisione la natura e l entità dell abuso, descriva le eventuali opere da effettuarsi per il ripristino dello stato originario dei luoghi e la relativa spesa. Specifichi se i predetti abusi sono condonabili e la relativa normativa che lo consente ovvero se è stata presentata istanza di condono nonché gli estremi della predetta istanza e lo stato della pratica eventualmente già presentata. Proceda, previo specifica autorizzazione di questo G.E., all accatastamento qualora l immobile sia privo di dati catastali ovvero siano indicati i soli dati del suolo su cui la costruzione risulta edificata ovvero sia necessario procedere ad un frazionamento. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita ed anche formando lotti separati, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni. L esperto dovrà corredare la relazione della descrizione dell immobile, dell originaria planimetria catastale, dello stato attuale dei luoghi nonché di riepilogo finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, siano indicati comune, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione e al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella, al subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano e al numero d interno. L esperto dovrà corredare la relazione di documentazione fotografica, anche in formato 2
digitale, dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. L esperto avviserà con raccomandata A.R. il debitore esecutato e le altre parti del giorno e dell ora dell inizio del sopralluogo e, ove nel giorno indicato, l ingresso nei locali non sia possibile per l opposizione del debitore ovvero del possessore dei beni, potrà, previa presentazione di copia del presente verbale, richiedere l assistenza della competente Sezione CC o del locale Commissariato di P.S. In nessun caso le operazioni di consulenza potranno essere sospese o interrotte senza espressa autorizzazione del G.E. Eventuali proroghe del termine (stima da consegnare entro il termine perentorio del 45 giorno antecedente l udienza), come innanzi previsto, dovranno essere richieste, anteriormente alla scadenza, con motivata istanza diretta al G.E. Il G.E. pone a carico del creditore procedente o surrogante un anticipo di euro 500,00, IVA esclusa, a favore dell Esperto; conferma la già fissata udienza del 27/05/2008 per la determinazione delle modalità di vendita. CIÒ PREMESSO Esaminati gli atti e i documenti di causa, risulta acquisito, nella procedura di espropriazione immobiliare, un immobile a destinazione laboratorio per arti e mestieri sito in Napoli, alla via Napoli cortile Fiorillo Ponticelli- n 75. Ho dato quindi inizio alle operazioni peritali producendo la seguente RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Svolgimento delle operazioni peritali Le operazioni di sopralluogo non si sono potute svolgere il giorno 28 del mese di febbraio 2008, così come comunicato alla parte con raccomandata A.R. del 15 febbraio 2008 e di cui si allega copia, per problemi di salute del sottoscritto. Il sopralluogo si è regolarmente svolto il giorno 4 aprile 2008 dopo averne dato nuova comunicazione alla parte. Era presente oltre al sottoscritto, il sig. proprietario dell immobile. Avendo avuto la piena 3
accessibilità dei locali ho effettuato i rilievi di rito, così come da verbale. (ALLEGATI 1-2) Nel dettaglio, vado ad indicare l iter seguito, per l espletamento dell incarico conferitomi, rispondendo ai punti richiesti nel verbale di conferimento. Risposte ai quesiti contenuti nel mandato 1 Il giorno 19 febbraio 2008 mi sono recato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari ed ivi ho potuto verificare la completezza e l esattezza della documentazione di cui all art.567, 2 comma c.p.c. presente nel fascicolo di procedura. L immobile risulta di proprietà del Sig. a seguito di atto del notaio Raffaele Caravaglios del 11/02/2000, repertorio 27989, registrato a Napoli il 23 febbraio 2000 al n 230 ed ivi trascritto il 22 ai nn. 3590/2274. Al dante causa sig. lo stesso era pervenuto in virtù di succesione ai propri genitori e deceduti in Napoli rispettivamenteil 17 gennaio 1990 ed il 24 febbraio 1993 e propriamente: con atto Notar Maria Teresa Bargi di Cercola in data 8 luglio 1975 rep. N 9688, registrato a Napoli il 28 detti al n 5971, ivi trascritto il 16 detti ai nn. 7878/5911, il sig. nato a Napoli il 4 marzo 1925, acquistava dal sig., nato a Fiesole (FI) il 28 marzo 1944, una zonetta di terreno in Napoli Ponticelli- sul retro del fabbricato civ. 10, della estensione di are 1.23, distaccato dalla particella n 593 (ex542) del foglio 160,di are 1.41, giusta frazionamento n 1990. Nell atto si indica che la restante parte, di are catastali 0.30, era costituita dalla demolizione di sei piccoli locali da sgombero insistenti sulla particella n 594 (ex542), in Catasto Urbano al foglio 13. In data 17 gennaio 1990 è deceduto ab intestato in Napoli il predetto sigg. lasciando quali unici eredi il coniuge nata il 1 luglio 1925 ed il figlio nato il 29 dicembre 1954, per la quota di ½ cadauno, tra l altro detto immobile (denuncia di successione n 7196, vol.3312, trascritta nel novembre 1993 ai nn. 20801/14175). In data 24 febbraio 1993 è deceduta ab intestato in Napoli la predetta sig. con unico erede il figlio, tra l altro di detto immobile (denuncia di succesione n 8295, vol. 3773, del 14 ottobre 1995, non trascritta); Le accettazioni tacite di 4
eredità a favore di sono state trascritte il 12 luglio 2007 ai nn 30834/14198 contro per la quota di ½ e ai nn. 30835/14199 contro per la quota di ½. Il locale è ubicato al piano terra, di un edificio sito in Napoli (Ponticelli) alla via Napoli Cortile Fiorillo n 75. L edificio a destinazione laboratorio per arti e mestieri è costituito da una struttura in cemento armato con le tompagnature in muratura di tufo intonacate. L appartamento confina ad Est con la proprietà; ad Ovest con la proprietà, a Sud confina con via Napoli cortile Fiorillo sul quale sono posti i due cancelli d ingresso. I giorni 25 e 26 febbraio 2008 mi sono recato all Ufficio Tecnico Erariale di Napoli per condurre le indagini catastali sugli immobili oggetto di stima; le risultanze delle visure catastali rivelano che l immobile pignorato è riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Napoli, in ditta, nato a Napoli il 26/03/1965, sez. PON, Foglio 13, particella 89, sub 102 cat. C/3; rendita 605,60; Dall indagine svolta al NCEU risulta allegata una planimetria dell immobile in scala 1/100. (ALLEGATO 3) 2 L immobile ad uso laboratorio per la lavorazione di laminati metallici è provvisto di due ampi ingressi dalla strada che danno direttamente accesso all ampio locale; essi sono chiusi da due cancelli in ferro con la parte superiore a grata, in quanto costituiscono gli unici vani del locale stesso per quanto riguarda l illuminazione e l aerazione naturale. All interno trattasi di un unico grande ambiente con al centro due pilastri in cemento armato mentre in fondo al locale sono dislocati il w.c. con un locale antibagno ed un piccolo ambiente adibito a deposito e/o spogliatoio; entrambi questi ambienti hanno un altezza limitata (h. 226 cm.) in quanto al di sopra è stato realizzato un soppalco in elementi di ferro adibito a deposito; inoltre a sinistra dell ingresso e per tutta la lunghezza del locale vi è una zona larga circa un metro che si sviluppa a quota +195 cm. rispetto al piano di calpestio del locale. Tale particolarità, rende la suddetta zona non praticabile e quindi da destinarsi ad uso deposito; Il locale a è dotato di impianto idrico ed elettrico ma non di riscaldamento; il locale ha 5
come pavimentazione un massetto in cls. e le pareti ed il soffitto non intonacati sono tinteggiati con pittura a calce. I locali di servizio sono provvisti di rivestimento ceramico, il tutto in un mediocre stato di locazione. ( Cfr. rilievo fotografico ALLEGATO 4) Dopo una breve ricognizione, ho portato a termine il rilievo metrico e fotografico dell immobile. 3 L immobile è in possesso del sig. che vi svolge la sua attività artigianale. 4 A seguito di indagini condotte all ufficio tecnico del Comune di Napoli, sull immobile oggetto della presente procedura, secondo Il P.R.G. del comune di Napoli, in zona B: agglomerati urbani di recente formazione, sottozona Bb espansione recente regolamentata dagli articoli 31 e 33 del Piano Regolatore Generale vigente. Si deduce che non grava alcun vincolo, onere, o vincolo derivante da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso ovvero vincoli connessi con il suo carattere storico artistico. (ALLEGATO 5 ) 5 Sull immobile non esiste un onere di natura condominiale in quanto non esiste un condominio costituito essendoci solo un'altra unità immobiliare nello stabile e non essendoci parti comuni. 6 Dagli atti a disposizione dello scrivente si evince che l immobile oggetto di perizia è stato costruito senza licenza edilizia e che in data 10 giugno 1986 è stata presentata domanda di condono con protocollo n 198102. Recatomi all' ufficio condono del comune di Napoli ho rilevato quanto segue: la domanda di condono a cui fa riferimento la relazione notarile agli atti è la n 4346del giugno 1986. E stata presentata dal sig. per un immobile sito in Napoli Ponticelli- in via Napoli n 75; l immobile in questione è costituito da un appartamento (modello A) ed un laboratorio artigianale (modello D). Per il tutto è stato effettuato un versamento di anticipo di oblazione pari ad 588,24. Quindi per l immobile oggetto della nostra perizia (modello D) possiamo considerare un versamento di 294,10 a fronte di un oblazione totale pari ad 835,10. 6
Tenuto conto che per i laboratori artigianali, date le tabelle di calcolo della L. 47/85, nel nostro caso non sono dovuti, per regolarizzare la pratica bisognerà aggiungere la somma di 1.623,00 ( differenza oblazione triplicata) più gli interessi legali. Inoltre dagli atti la pratica risulta essere deficitaria anche dal punto di vista documentale (mancano la relazione fotografica e la verifica statica dell immobile etc.). Tale documentazione dovrà essere preparata a cura di un tecnico qualificato con un compenso che forfettariamente si può indicare nella somma di 2.000,00. Dal confronto della planimetria catastale con quella attuale non si rilevano differenze sostanziali o abusi edilizi di nessun genere. Tutto corrisponde tranne che per la struttura in ferro per la realizzazione di un soppalco ad uso deposito. (ALLEGATO 6 ) Riepilogando Il cespite oggetto della presente procedura espropriativa è sito in Napoli, alla via Napoli Cortile Fiorillo- n 75 Ponticelli; si tratta di locale a destinazione di laboratorio artigianale per la lavorazione di laminati di ferro; è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Napoli in ditta con questi identificativi catastali: Sez. PON foglio 13, p.lla 89, sub. 102, via Napoli n 75, piano T., cat. C/3, classe 3, rendita euro 605,60. Il locale, con altezza interna pari a ml. 3,60, ha superficie utile abitabile pari a mq. 121,60, mentre la superficie delle zone deposito è pari a mq. 46,40. Ai fini della stima la superficie delle zone deposito è considerata al 30% per una superficie residenziale stimabile pari a mq. 13,90 In definitiva la superficie totale stimabile dell immobile è pari a mq. 135,50. Il valore dell immobile stimato dalla presente perizia é calcolato alla data di presentazione della relazione di consulenza tecnica. Per la determinazione del valore venale degli immobili si è ritenuto opportuno procedere attraverso l'attribuzione dei valori con il metodo sintetico e il metodo analitico, individuando nella loro media aritmetica il più probabile valore venale reale; difatti, considerando l'attuale andamento del mercato immobiliare, né l'una né 7
l'altra procedura, prese singolarmente, sono idonee alla determinazione di un valore reale poiché non rispondenti alla realtà del mercato stesso, che è governato da criteri di contrattazione del tutto estranei ad ogni procedura. METODO ANALITICO (I) Questo metodo si basa sulla capitalizzazione del reddito di cui è capace il bene economico. La formula è V = R/r, con R = F-(a + b + c) V (I)= F - (a + b + c) r dove V = valore venale, R = reddito netto, F = reddito lordo, r = tasso di capitalizzazione, (a+b+c) = spese d'imposte, contributi, quote sfitto, manutenzione ordinaria, condominio, assicurazione, etc., che complessivamente possiamo assumere in circa il 10% del reddito lordo. In considerazione anche del mercato dei canoni d'affitto nella zona ove è ubicato il cespite oggetto della presente procedura espropriativa si determina: UNITÀ 1 Locale - sup. totale = mq. 135,50 F = 350,00 x 12 = 4.200,00 (affitto) (a+b+c) = 420,00 r = 3 % V¹(I) = 4.200,00 420,00 = 126.000,00 3% METODO SINTETICO (II) La metodologia estimativa, per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene in esame, é fondata sull'analisi comparativa dei prezzi di mercato all'attualità, d immobili aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili a quelle del cespite oggetto della valutazione. Per tale valutazione, si è determinato il valore per metro quadrato di superficie, tenendo presente i seguenti fattori: 8
il cespite si trova in un area quella del quartiere Ponticelli caratterizzata da uno scarso livello dei collegamenti viari e dei servizi di trasporto pubblico; nello specifico il laboratorio è ubicato in una zona nella quale è anche difficoltoso raggiungerlo con trasporto privato su gomma; L immobile ad uso laboratorio per la lavorazione di laminati metallici è provvisto di due ampi ingressi dalla strada che danno direttamente accesso all ampio locale; essi sono chiusi da due cancelli in ferro con la parte superiore a grata, in quanto costituiscono gli unici vani del locale stesso per quanto riguarda l illuminazione e l aerazione naturale. All interno trattasi di un unico grande ambiente con al centro due pilastri in cemento armato mentre in fondo al locale sono dislocati il w.c. con un locale antibagno ed un piccolo ambiente adibito a deposito e/o spogliatoio; entrambi questi ambienti hanno un altezza limitata (h. 226 cm.) in quanto al di sopra è stato realizzato un soppalco in elementi di ferro adibito a deposito; inoltre a sinistra dell ingresso e per tutta la lunghezza del locale vi è una zona larga circa un metro che si sviluppa a quota +195 cm. rispetto al piano di calpestio del locale. Tale particolarità, rende la suddetta zona non praticabile e quindi da destinarsi ad uso deposito; Il locale a è dotato di impianto idrico ed elettrico ma non di riscaldamento; il locale ha come pavimentazione un massetto in cls. e le pareti ed il soffitto non intonacati sono tinteggiati con pittura a calce. I locali di servizio sono provvisti di rivestimento ceramico, il tutto in un mediocre stato di locazione. il mercato immobiliare mantiene gli standard dopo un lungo periodo di ripresa, ma nello specifico l immobile non è una tipologia che ha particolari richieste; Da approfondite indagini di mercato, e dalle peculiarità negative che contraddistinguono l immobile si è potuto stabilire che il valore attuale del laboratorio oggetto di stima, si può indicare in 700,00 /mq., di superficie utile netta, per cui il valore risulta: V = 700,00 x 135,50 = 94.850,00 9
Dalla media aritmetica dei due valori ricavati si ottiene: V medio = 126.000,00 + 94.850,00 = 110.425,00 2 A questa valutazione, per quanto relazionato al punto 6 in materia di condono, va effettuata una detrazione sul valore pari ad 3.623,00 per cui il valore finale dell immobile è pari a = CONCLUSIONI Da quanto sopra riportato, ritengo opportuno ribadire il valore del cespite in oggetto: l immobile per civile abitazione, situato al piano secondo del fabbricato, sito al viale Augusto n 132 Napoli, piano secondo int.3 scala A, ha il seguente valore V¹ = 106.802,00 (euro centoseiottocentoduemila/00) La stima è fissata al 6 maggio 2008 e, da tale data, dovranno essere considerate eventuali rivalutazioni dovute alle variazioni del potere d acquisto della moneta. Rassegno pertanto la presente relazione, ringraziando la S. V. per la fiducia accordata, restando a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. Fanno parte integrante della perizia i seguenti allegati: ALLEGATO 1 ALLEGATO 2 ALLEGATO 3 ALLEGATO 4 Documentazione fotografica 10
ALLEGATO 5 ALLEGATO 6 ALLEGATI 7 Napoli, 6 maggio 2008 il C.T.U. (arch. Vincenzo Spigno) 11