4 ) D E S C R I Z I O N E D E L B E N E I M M O B I L I A R E Il complesso immobiliare oggetto di stima è ubicato in un comparto artigianale/industriale posto nella periferia sud/est dell abitato di Gossolengo (PC). Il lotto, avente superficie pari a mq 4.647,00, è infatti compreso tra Viale dei Rivi (lato nord/ovest - fronte principale ove sono presenti gli accessi carrai) e la Strada Provinciale n. 28 di Gossolengo (lato sud/est). I rimanenti lati confinano con altre aree edificate di tipo artigianale/industriale (in particolare si segnala che il fronte sud/ovest presenta edifici costruiti in aderenza). Il lotto presenta n. 2 accessi carrai ed un ingresso pedonale su Viale dei Rivi, tutti dotati di cancellate in metallo. Sul fronte stradale di Viale dei Rivi è presente una recinzione in metallo su muretto intonacato in laterizio. Sui rimanenti lati del lotto è presente una recinzione in blocchi di cls. L area scoperta, fatta eccezione per piccole porzioni poste sul fronte nord/ovest (in corrispondenza degli ingressi carrai e pedonale) destinate a verde, si presenta completamente pavimentata in cemento. La posizione è da ritenersi discreta/mediocre. Nonostante la vicinanza a Piacenza, comodamente raggiungibile mediante funzionali collegamenti viari, il comparto artigianale/industriale ove è posto il complesso immobiliare di cui trattasi è servito da una inadeguata viabilità interna (Viale dei Rivi è una strada di penetrazione avente ridotte dimensioni, del tutto insufficiente per il traffico veicolare derivante dalle attività ivi ubicate). Il comparto risulta peraltro non particolarmente appetibile dal punto di vista commerciale. Tale situazione è testimoniata dalla presenza, all interno del comparto che si sviluppa su Viale dei Rivi, di numerosi insediamenti commerciali/artigianali non più in attività. Peraltro, sul lato sud della Strada Provinciale n. 28 di Gossolengo (comunque in prossimità del complesso immobiliare di cui trattasi), è presente una nuova lottizzazione di tipo produttivo che offre immobili e/o lotti ancora da edificare, con infrastrutture e in posizione senz altro più appetibili commercialmente rispetto a quella ove è ubicato l immobile oggetto di stima. Le singole porzioni immobiliari che costituiscono il complesso oggetto di stima vengono a seguire richiamate e descritte. Pag. 6
1. Corpo di fabbrica destinato ad uffici e servizi Trattasi di corpo di fabbrica elevato a due piani fuori terra (terra e primo) destinato ad uffici e servizi, avente una superficie totale pari a mq 310,00. Al piano terra sono presenti n. 2 locali ad uso ufficio, ingresso, servizi igienici, ripostiglio e locale di deposito, oltre a locali di servizio di pertinenza dell officina (spogliatoi, servizi igienici, ecc.). L accesso al piano terra avviene da n. 2 ingressi posti sul fronte nord/ovest. Sono inoltre presenti porte interne di collegamento con l officina. Al piano primo sono presenti n. 4 locali ad uso ufficio, oltre a servizi igienici e n. 2 logge prospettanti sul fronte nord/ovest. L accesso al piano primo avviene da vano scala interno. L edificio di cui trattasi presenta una struttura portante in c.a. con solai in laterocemento. I tamponamenti esterni sono in muratura di laterizio con rivestimento in listelli di cotto. Le pareti divisorie interne sono in muratura intonacata e tinteggiata. I pavimenti sono in ceramica/gres. I rivestimenti sono in ceramica. I serramenti esterni sono in parte in alluminio ed in parte in legno, con vetri termocamera ed avvolgibili in PVC. Le porte interne sono in parte in alluminio ed in parte in legno tamburato. Il fabbricato è dotato di impianto elettrico sotto e fuori traccia, impianto di riscaldamento ed impianto idro-sanitario. Pag. 7
Lo stato di manutenzione generale del corpo uffici e servizi è mediocre/discreto. Pag. 8
2. Capannone industriale Trattasi di capannone di tipo industriale destinato ad officina, avente una superficie pari a mq 1.890,00, con altezza utile pari a mt 7,50. Il capannone si presenta libero da separazioni interne. Il lato sud/ovest è in aderenza ad altro capannone con caratteristiche analoghe. Il capannone presenta una struttura prefabbricata in cemento armato costituita da pilastri con mensole per alloggiamento corsie di scorrimento carri ponte (sono tuttora presenti i binari ma i carri ponte sono stati smontati) e travi orizzontali di bordo e centrale. La copertura è costituita da capriate e tegoli a doppia pendenza, con sovrastante manto di copertura in lastre di fibrocemento ed elementi in traslucido. La lattoneria è in lamiera preverniciata. Il tamponamento perimetrale è in pannelli prefabbricati in c.a., con finitura in ghiaietto di fiume a vista nella parte esterna e a fondo cassero nella parte interna. All interno del capannone in oggetto non sono presenti tramezzature. Le finestrature sono del tipo a nastro con vetri U-Glass su guide in metallo. Gli accessi carrai (n. 4 in totale) sono dotati di portoni in metallo del tipo scorrevole. I collegamenti pedonali con l area esterna sono dotati di porte in metallo complete di maniglione antipanico. Il pavimento del capannone è in battuto di cemento. L impianto elettrico, di tipo industriale, è del tipo fuori traccia con conduttori alloggiati in tubi di PVC. L illuminazione interna è garantita da corpi illuminanti fissati alle capriate. Pag. 9
Lo stato di manutenzione generale del capannone è mediocre/discreto, in conseguenza sia della vetustà dello stesso, sia dell uso che ne è stato fatto in passato (officina meccanica). Pag. 10