A parte sono poi considerati i costi delle attività di gestione e manutenzione e i costi societari.

Premessa In data 19 luglio 2012 l assemblea ordinaria degli azionisti della società ha richiesto che, sulla base degli immobili che verranno individuati dallo Stato e dal Comune, la società definisca un primo Business Plan che consenta ai soci entro il 31 maggio 2013 di verificare l esistenza delle condizioni per un effettiva prosecuzione delle attività basata inderogabilmente sull autosostenibilità economico finanziaria della società. La bozza di Piano Industriale qui esposta sconta i limiti all interno dei quali abbiamo operato in questi mesi: incertezza sulla disponibilità degli immobili, sulla struttura societaria, sulla base finanziaria. Questa bozza, si configura come una simulazione che va adeguatamente approfondita, per dare ai Soci un quadro di riferimento, oltre che degli ordini di grandezza, in vista delle decisioni che dovranno prendere. Il Piano Industriale è fatto prendendo in considerazioni le parti dell Arsenale che presumibilmente saranno disponibili, in seguito alle perimetrazioni che individueranno le aree da attribuire effettivamente al Comune. Si tratta delle aree a nord, nell ambito dell Arsenale Novissimo, con l esclusione delle parti attualmente occupate dal CNR, da Tethis e dal Consorzio Venezia Nuova. Sono poi stati presi in considerazione i tre compendi immobiliari per i quali erano già stati fatti piani di fattibilità a seguito di accordi di servizio con l Agenzia del Demanio, vale a dire l ex convento della Celestia, l ex Caserma Sanguinetti, le aree ACTV di S.Elena. Come si vede, ci muoviamo in ambiti considerevolmente ristretti rispetto a quanto potrebbe essere fatto. Nonostante ciò il Piano prevede di attivare nei prossimi tre anni una massa di investimenti pari a circa 185 milioni di euro, con opere il cui termine ultimo è previsto entro sei anni. Il Piano è suddiviso tra gli interventi che verranno fatti all interno dell Arsenale e quelli che verranno fatti nei tre compendi immobiliari esterni all Arsenale ed è costruito in modo che ciascun gruppo di interventi abbia al proprio interno l equilibrio finanziario. A parte sono poi considerati i costi delle attività di gestione e manutenzione e i costi societari. Gli interventi programmati si prefiggono i seguenti obiettivi: 1. Per quanto riguarda gli interventi da realizzare all interno dell Arsenale: realizzare le opere infrastrutturali per rendere pienamente fruibile l Arsenale Nord completare il recupero di tutti gli immobili dell Arsenale Nord 1

2. Per quanto riguarda gli interventi da realizzare sugli altri compendi immobiliari: recupero dell ex convento della Celestia con destinazione prevalentemente residenziale recupero dell ex caserma Sanguinetti con destinazione residenziale realizzazione del nuovo insediamento urbano nelle aree ACTV a S.Elena 1. Interventi da realizzare all interno dell Arsenale Realizzare le opere infrastrutturali per rendere pienamente fruibile l Arsenale Nord Sistemare tutte le aree pubbliche scoperte relative all arsenale nord. Nonostante tale parte di Arsenale sia particolarmente frequentata, sia in occasione di eventi, che nel quotidiano uso degli uffici già operativi, gli accessi da nord, nell area delle cosiddette Casermette della Capitaneria di Porto, sono caratterizzati da degrado e abbandono. Un accordo, in via di definizione, tra Capitaneria di Porto, Comune e Arsenale Spa, prevede la consegna al Comune dell area verde delle Casermette, già individuata dallo strumento urbanistico vigente quale spazio e percorsi d uso pubblico, con la conseguente possibilità di realizzare un progetto di risanamento e sistemazione e rendere dunque adeguatamente dignitosi gli accessi da nord. Analogamente, la fondamenta prospiciente le Tese della Novissima, e i relativi percorsi di accesso sono in pessime condizioni e necessitano di un forte intervento di sistemazione per essere utilizzati come normali spazi urbani. Realizzare il ponte di collegamento tra la Torre di Porta Nuova e le Gaggiandre. Si tratta di un opera già progettata a livello di esecutivo e corredata di tutti i permessi, che, dopo il passaggio della proprietà dell Arsenale al Comune, attende il via libera definitivo da parte della Giunta Municipale. Completare progettazione e realizzazione del sistema delle reti e dei sottoservizi. Si tratta di un opera indispensabile già concordata con tutti gli utenti dell Arsenale e poi lasciata cadere per la non collaborazione del Magistrato alle Acque. Può oggi essere riproposta con qualche possibilità di successo. 2

Completare il recupero di tutti gli immobili dell Arsenale Nord Completare i lavori nelle Tese di S.Cristoforo. Le Tese sono state recuperate con interventi di messa in sicurezza del Magistrato alle Acque e con interventi di restauro della Società e sono da circa cinque anni utilizzate per una grande quantità di eventi. L obiettivo degli interventi previsti, finalizzati all utilizzo prevalente da parte della Fondazione dei Musei con cui stiamo predisponendo i necessari accordi, è quello di elevare la qualità delle sistemazioni già fatte e di fare quelle opere (riscaldamento, isolamento, climatizzazione) che renderanno le Tese fruibili durante tutto l arco dell anno e le trasformeranno in una struttura museale/espositiva, dedicata al contemporaneo, di eccellenza. Recuperare la Tesa 113 E la Tesa all interno della quale doveva essere realizzato il ristorante/bar/tavola calda per gli utenti giornalieri dell arsenale e aperto al pubblico di visitatori. Il progetto è fermo da oltre due anni presso il Magistrato alle Acque che non ha mai dato il proprio parere bloccandolo per potere passare la Tesa in concessione al Consorzio. La nuova situazione patrimoniale può sbloccare la situazione di stallo. Realizzare l infrastruttura necessaria all insediamento all Arsenale del Centro di Restauro per l Arte Contemporanea. Il Centro, un cui progetto di prefattibilità, oggetto di un Accordo di Servizio con l Agenzia del Demanio, è già stato da tempo redatto, sarà luogo di produzione, ricerca, formazione ed è oggetto di interesse dei principali soggetti che si occupano del contemporaneo a Venezia Biennale, Guggenheim, Fondazione Musei, Fondazione Palazzo Grassi. Recuperare gli ex Sommergibilisti. Come è noto negli ex sommergibilisti dovrebbero trovare posto tutte le tipologie di strutture ricettive per chi opera all interno dell Arsenale. La società aveva fatto negli anni scorsi una primissima ipotesi di valorizzazione che mostrava dei risultati estremamente lusinghieri, sia per quanto riguarda gli esiti economici diretti dell operazione, sia per quanto riguarda i livelli di nuova occupazione indotti e i vantaggi operativi per le attività che vengono svolte nell Arsenale. 3

Realizzare il Centro Eventi Abbiamo così definito la struttura che può essere realizzata attraverso il recupero del complesso costituito dalle Galeazze est e dalle Tese alle Nappe e che dovrebbe essere il luogo delle attività espositive, fieristiche, convegnistiche e in generale degli eventi culturali (musica, teatro e altri) che oggi utilizzano in modo precario le strutture che via via sono disponibili nell Arsenale. Per il Centro Eventi da tempo sono stati predisposti i bandi di gara, sostenuti da un progetto di prefattibilità e anche in questo caso si tratta di un intervento che dovrebbe trovare al proprio interno l equilibrio economico e le cui ricadute sull intero complesso arsenalizio sono di grande portata. Realizzare il cantiere per le imbarcazioni storiche. Nella più antica e conservata delle Galeazze dovrebbe essere realizzato il nuovo Bucintoro attraverso l attività della Fondazione Bucintoro presieduta dal Sindaco. Negli intenti della Fondazione la costruzione del Bucintoro, che attiverà professionalità legate alla cantieristica tradizionale, dovrebbe trasformarsi nella realizzazione di un cantiere/scuola/museo delle imbarcazioni storiche veneziane. Il progetto si collega con l esistenza nel complesso dell Arsenale del Museo Storico Navale e del Padiglione delle Navi, ambedue gestiti dalla Marina Militare, costituendo un nucleo sia espositivo che produttivo di singolare importanza. In sintesi si tratta di opere che comportano un investimento complessivo di circa 78 milioni di euro, 24 dei quali saranno a carico della Società Arsenale e verranno coperti attraverso i ricavi della gestione degli edifici recuperati e 54 a carico dei diversi soggetti che interverranno attraverso le procedure delle concessioni per la valorizzazione o dei progetti di finanza. 4

2. Interventi da realizzare sugli altri compendi immobiliari Recupero dell ex convento della Celestia Esiste un approfondito piano di fattibilità già approvato dall Agenzia del Demanio che lo ha commissionato alla Società con apposito accordo di servizio. Il recupero consentirà la realizzazione di circa 70 alloggi in social housing, la sistemazione degli Archivi del Comune di Venezia, la realizzazione di spazi per attività commerciali e direzionali. Il costo complessivo dell intervento è di circa 12 milioni di euro che verranno reperiti attraverso i canoni sociali degli alloggi e i canoni di mercato per le altre funzioni. Il recupero dell ex caserma Sanguinetti Anche in questo caso esiste un approfondito piano di fattibilità già approvato dall Agenzia del Demanio che lo ha commissionato alla Società con apposito accordo di servizio. Il recupero consentirà la realizzazione di circa 50 alloggi in social housing. Il costo dell intervento è di circa 9 milioni di euro che verranno reperiti attraverso i canoni sociali degli alloggi. La realizzazione del nuovo insediamento urbano nelle ex aree ACTV a S.Elena. Anche per S.Elena esiste un approfondito piano di fattibilità già approvato dall Agenzia del Demanio che lo ha commissionato alla Società con apposito accordo di servizio. Si tratta di un vero e proprio insediamento urbano dove troveranno posto circa duecento alloggi, parte in social housing e parte per il libero mercato, un albergo, una struttura commerciale, un porto turistico con le sue attrezzature a terra, delle attività artigianali. Il costo previsto dell intervento è di circa 75 milioni di euro che verranno reperiti attraverso i canoni sociali di una parte degli alloggi e l alienazione di una quota di alloggi oltre che delle altre strutture che non hanno carattere pubblico. In sintesi Il Piano prevede la realizzazione di opere per circa 185 milioni di euro che dovrebbero essere attivate entro i prossimi tre anni e concluse, per quanto riguarda l Arsenale entro il 2016, per quanto riguarda la Celestia e la Sanguinetti entro il 2017, e per quanto riguarda S.Elena entro il 2019. A queste somme vanno aggiunti 9 milioni di euro (4,86%) di costi di gestione per la durata del Piano proiettato al 2032. 5

Struttura del Business Plan Il presente studio rappresenta un supporto tecnico e strategico per la redazione del business plan della società Arsenale di Venezia spa, comprensivo di analisi economiche e valutazioni finanziarie, relativamente alle aree che saranno gestite da Arsenale di Venezia spa e alle altre aree sulle quali la società ha attivato in passato studi e analisi e che rientrano nelle opportunità di valorizzazione e gestione della società stessa e in particolare dei compendi relativi a Celestia, Sanguinetti e Sant Elena. Lo studio consiste nell aggiornamento e nell integrazione delle analisi che la società ha condotto in passato e sta conducendo, anche a partire da studi di fattibilità già realizzati, valutando in particolare le condizioni di sostenibilità e fattibilità dello sviluppo del business plan, così come indicato da Arsenale di Venezia spa in vari incontri preparatori. I contenuti dello studio vertono in particolar modo sulla costruzione e valutazione dello scenario di fattibilità, traguardato al 2020 per quanto riguarda la realizzazione degli interventi e sviluppato in un orizzonte di 20 anni di gestione dei vari compendi in ambito Arsenale (fino al 2033) e di 30 anni per gli ambiti esterni (in particolar modo gli edifici in social housing). In particolar modo lo studio fornisce la documentazione e le valutazioni di fattibilità e sostenibilità economico-finanziaria per la realizzazione degli interventi previsti nelle aree gestite da Arsenale di Venezia spa e tiene conto delle relazioni tra i soggetti coinvolti e dei possibili schemi operativi. Obiettivo finale dello studio è definire il quadro di sviluppo potenziale per ciascuna area dal punto di vista delle entrate ed uscite per la società Arsenale di Venezia spa, individuando il punto di equilibrio della gestione e le eventuali risorse aggiuntive necessarie a garantire l equilibrio economico-finanziario, anche in ragione delle condizioni di promozione e di avvio operativo degli interventi dal punto di vista patrimoniale e progettuale, quale sistema di supporto decisionale e al fine di comporre il business plan della società. L analisi del Business Plan della società considera il cash flow generato dall attività e dagli investimenti della società sul complesso delle aree di sua competenza su altri compendi come richiamato in premessa. Le componenti del Business Plan sono le seguenti: attività di investimento e regia operativa sui progetti localizzati nel compendio dell Arsenale ed in altri compendi di competenza (S. Elena, Celestia e ex caserma Sanguineti); attività di gestione della società Arsenale di Venezia spa relative alla gestione ordinaria, alla realizzazione delle manutenzioni ordinarie e alla conduzione delle gare e degli iter dei progetti. 6

Le attività di investimento avvengono attraverso: interventi diretti di Arsenale di Venezia spa; interventi indiretti nei quali di Arsenale di Venezia spa assume il ruolo di regista e di garante del processo di valorizzazione. Le componenti del Business Plan 1. Attività di investimento e valorizzazione del patrimonio storico culturale Arsenale Celestia Sanguinetti Sant Elena 2. Attività ordinaria Gestione manutenzione ordinaria Conduzione gare 7

La mappa degli interventi 8

A. Schede interventi nel compendio Arsenale ambito A. Arsenale intervento 1. ponte Mobile 2. Sistemazione accessi stralcio I Bacini a Torre stralcio II Torre a Nappe stralcio III Nappe a Ponte della Tana 3. Sistemazione lato Casermette 4. Tesa 113 5. Tese per il Centro di Restauro 6. Tese di San Cristoforo > nell ambito degli interventi nel compendio Arsenale, la società può svolgere diversi compiti: > agisce come società di progettazione direttamente o attraverso incarichi (concorsi e/o evidenza pubblica) > è soggetto finanziatore in tutto o quota parte di opere di infrastrutturazione (1, 2, 3 e 10) > gestisce la cabina di regia ed è eventualmente finanziatore di opere in regime di concessione di costruzione e gestione (4, 8 e 9) > sviluppa progetti e ne ritrae canoni (5, 6 e 7) 7. Galeazza per il Bucintoro 8. Centro Eventi 9. Ex Sommergibilisti 10. Reti Nota: nelle schede che seguono la tempistica parte da un tempo 0, convenzionalmente coincidente con gennaio 2013. 9

1A. Ponte mobile Intervento > Costruzione del ponte ad unica campata con struttura di travi in acciaio cor-ten prive di rivestimento, che appoggia anord sulla banchina della Novissima e a sud su una piattaforma galleggiante in quota con la banchina esistente. Tipologia opera > Fredda Investimento > 100% a carico Arsenale Valori in milioni di euro Costi di costruzione 2,00 Spese tecniche (sul costo di costruzione) 10% 0,2 Totale investimento 2,20 Modalità di attuazione >Appalto di lavori Tempistica di attuazione 2013 Gennaio approvazione GC P. definitivo Gennaio Marzo Aprile gara d'appalto lavori bando gara d'appalto aggiudicazione Realizzazione (6 mesi) 10

2A. Sistemazione accessi Intervento > Riqualificazione e/o creazione di percorsi di collegamento articolato in tre stralci funzionali da Bacini a Torre Da Torre a Nappe Da Nappe a Ponte della Tana > La realizzazione di tale intervento dovrà essere coordinata con l intervento n. 10 (Reti Tecnologiche e Sottoservizi) Tipologia opera > Fredda Investimento 100% a carico Arsenale Valori in milioni di euro Costi di costruzione 2,50 Spese tecniche (sul costo di costruzione) 10% 0,25 Totale investimento 2,75 Modalità di attuazione >Appalto di lavori Tempistica di attuazione 11

> Stralcio I da Bacini a Torre 2013 Gennaio Approvazione GC P. Preliminare & autorizzazione Febbraio Maggio Luglio Agosto Progettazione esecutiva Gara d'appalto lavori - bando Gara d'appalto - aggiudicazione Realizzazione (4 mesi) > Stralcio II da Torre a Nappe & Stralcio III da Nappe a Ponte della Tana 2013 Gennaio Approvazione GC P. Preliminare & autorizzazione Marzo Giugno Agosto Settembre Progettazione esecutiva Gara d'appalto lavori - bando Gara d'appalto - aggiudicazione Realizzazione (4 mesi) 12

3A. Sistemazione Casermette Intervento > Demolizione e ristrutturazioni edifici, sistemazione percorsi, area verde e precinzioni Tipologia opera > Fredda Investimento > 100% a carico Arsenale Valori in milioni di euro Costi di costruzione 1,00 Spese tecniche (sul costo di costruzione) 10% 0,1 Totale investimento 1,10 Modalità di attuazione > Appalto di lavori Tempistica di attuazione 2012 Dicembre Progettazione definitiva 2013 Febbraio Approvazione GC & autorizzazione (*) Aprile Luglio Settembre Ottobre Progettazione esecutiva Gara d'appalto lavori bando Gara d'appalto aggiudicazione Realizzazione (5 mesi) 13

4A. Tesa 113 Intervento > Restauro e inserimento di attività di ristorazione e mensa a servizio degli utenti dell area dell Arsenale Tipologia opera > Calda Investimento Valori in milioni di euro Costi di costruzione 3,00 Spese tecniche (sul costo di costruzione) 12% 0,36 Totale investimento 3,36 Modalità di attuazione > Costruzione e gestione con apporto 50% Arsenale di Venezia SpA Tempistica di attuazione 2013 Gennaio Redazione bando di costruzione e gestione (base preliminare) Febbraio Luglio Agosto Ottobre Gara d'appalto (costruzione e gestione) mediante bando Gara d'appalto e aggiudicazione Progetto definitivo e approvazione Progettazione esecutiva (a cura dell'aggiudicatario) 2014 Gennaio Realizzazione (15 mesi) termine previsto per giugno 2015 2015 Luglio Gestione operativa - redditizia 14

5A. Tese per il Centro Restauro Intervento > Restauro e inserimento del Centro per il restauro Tipologia opera > Tiepida Investimento > 100% a carico Arsenale Valori in milioni di euro Costi di costruzione 4,50 Spese tecniche (sul costo di costruzione) 10% 0,45 Totale investimento 4,95 Modalità di attuazione > Appalto diretto Tempistica di attuazione 2013 Gennaio Creazione del soggetto Centro per restauro 2014 Gennaio Approvazione GC P. definitivo Aprile Settembre Dicembre Progettazione esecutiva Gara d'appalto lavori - bando Gara d'appalto - aggiudicazione 15

2015 Gennaio Realizzazione (12 mesi) 2016 Gennaio Gestione Redditi da gestione operativa Canone concessione anno 2013 euro/mq-anno 50 Superficie Lorda di Pavimento mq 3.725 canone di concessione lorde euro 186.250 Spese operative (a carico Arsenale Spa) % 20 % canone di concessione netto euro 149.000 16

6A. Tesa San Cristoforo Intervento > Manutenzione straordinaria e interventi di completamento degli impianti esistenti per insediare Esposizione d arte moderna, prevista dalla Fondazione Musei Civici Tipologia opera > Calda Investimento > 100% a carico Arsenale Costi di costruzione 3,00 Spese tecniche (sul costo di costruzione) 10% 0,3 Totale investimento 3,30 Modalità di attuazione > Appalto integrato (diretto Arsenale SpA) Tempistica di attuazione 2013 Ottobre Progetto definitivo e approvazione 2014 Gennaio Gara di appalto integrato bando Giugno Luglio Gara d'appalto aggiudicazione Realizzazione (12 mesi) 17

Redditi da gestione operativa Canone concessione anno 2013 euro/mq-anno 60 Superficie Lorda di Pavimento mq 3.000 canone di concessione lordo per il 2013 euro 180.000 Spese operative (a carico Arsenale Spa) % 20 % canone di concessione netto per il 2013 euro 144.000 Canone concessione annuo unitario a regime euro/mq-anno 73 Superficie Lorda di Pavimento mq 3.000 canone di concessione lordo a regime (dal 2014) euro 220.000 Spese operative (a carico Arsenale Spa) % 20 % canone di concessione netto a regime (dal 2014) euro 176.000 18

7A. Galeazza per Bucintoro Intervento > Ristrutturazione con realizzazione di strutture interne per adeguare lo spazio ad ospitare il cantiere /museo/laboratorio per la ricostruzione del Bucintoro ad opera della Fondazione Bucintoro Tipologia opera > Tiepida Investimento > 50% a carico di Arsenale Costi di costruzione 2,00 Spese tecniche (sul costo di costruzione) 10% 0,2 Totale investimento 2,20 Modalità di attuazione > Appalto diretto su bando di progettazione Tempistica di attuazione 2013 Giugno Bando di gara progettazione preliminare Settembre Ottobre Aggiudicazione gara di progettazione Progettazione definitiva ed esecutiva a cura dei vincitori del concorso di progettazione (approvazione Arsenale SpA) 2014 Marzo Gara d'appalto lavori - bando Giugno Gara d'appalto aggiudicazione 19

Luglio Realizzazione (12 mesi) 2015 Luglio Gestione Redditi da gestione operativa Canone concessione annuo unitario euro/mq-anno 40 Superficie Lorda di Pavimento mq 15.000 canone di concessione a regime euro 60.000 20

8A. Centro Eventi Intervento > Completamento del restauro delle strutture storiche e inserimento di Centro eventi, comprendente uffici, laboratori di ricerca, attrezzature culturali, attrezzature ricreative Tipologia opera > Calda Investimento Costi di costruzione 19,10 Spese tecniche (sul costo di costruzione) 12% 2,29 Totale investimento 21,39 Modalità di attuazione > Project financing con 30% fondo perduto a carico di Arsenale SpA Tempi di attuazione 2013 Gennaio Redazione bando di costruzione e gestione (base preliminare) Aprile Settembre Ottobre Gara d'appalto (costruzione e gestione) bando Gara d'appalto aggiudicazione Progetto definitivo + approvazione 2014 Gennaio Progettazione esecutiva Luglio Realizzazione (24 mesi) termine previsto giugno 2016 2016 Luglio Gestione 21

Redditi da gestione operativa Canone concessione annuo unitario euro/mq-anno 90 Superficie Lorda di Pavimento mq 11.053 Canone di concessione a regime euro 994.770 22

9A. Ex Sommergibilisti Intervento > Ristrutturazione delle parti più significative dei volumi esistenti, demolizione di parte delle strutture interne, aumento di superficie, modifica dei fronti esterni per l insediamento di attività ricettive e di servizio, di supporto agli addetti operanti nelle diverse aree dell Arsenale; attrezzature culturali Tipologia opera > Calda Investimento Costi di costruzione 30,00 Spese tecniche (sul costo di costruzione 12% 3,60 Totale investimento 33,60 Modalità di attuazione > Project financing Tempi di attuazione 2013 Gennaio Redazione bando di costruzione e gestione (base preliminare) Giugno Novembre Dicembre Gara d'appalto (costruzione e gestione) bando Gara d'appalto aggiudicazione Progetto definitivo + approvazione 2014 Marzo Progettazione esecutiva Settembre Realizzazione (24 mesi) termine previsto agosto 2016 2016 Settembre Gestione Redditi da gestione operativa 23

Canone concessione annuo unitario euro/mq-anno 90 Superficie Lorda di Pavimento mq 15.000 canone di concessione a regime euro 1.350.000 24

10A. Reti tecnologiche e sottoservizi Intervento > Realizzazione reti tecnologiche e sottoservizi per l ambito Arsenale > La realizzazione di tale intervento dovrà essere coordinato con l intervento n. 2 ( sistemazione esterne) Tipologia opera > Fredda Investimento > 100% Arsenale Costi di costruzione 2,00 Spese tecniche (sul costo di costruzione) 10% 0,20 Totale investimento 2,20 Modalità di attuazione > Appalto di lavori Tempi di attuazione 2013 Settembre Realizzazione (50%) 2014 Settembre Realizzazione (50%) 25

Investimento: categorie economiche Classificazione degli interventi Arsenale 26

Procedure Opere Fredde Procedure Opere Tiepide Procedure Opere Calde 27

Quadro investimenti nel compendio Arsenale Investimento (in mil. Euro) opere fredde Importo lavori Spese tecniche Investimento 1. Ponte mobile 2,20 0,22 2,42 2. Sistemazione accessi 2,75 0,275 3,03 3. Sistemazione lato Casermette 1,10 0,11 1,21 10. Reti 2,20 0,22 2,42 Totale 8,25 0,83 9,08 opere tiepide Importo lavori Spese tecniche Investimento 4. Tesa 113 3,00 0,36 3,36 5. Tesa per il Centro Restauro 4,50 0,45 4,95 6. S. Cristoforo 3,00 0,3 3,30 7. Galeazza per Bucintoro 2,00 0,2 2,20 8. Centro eventi 19,10 2,29 21,39 Totale 31,60 3,60 35,20 opere calde Importo lavori Spese tecniche Investimento 9. Ex Sommergibilisti 30,00 3,60 33,60 Totale 30,00 3,60 33,60 TOTALE 69,85 8,03 77,87 28

Cronoprogramma Arsenale (2012-2014) 2012 2013 2014 A. Arsenale dicembre gennaio febbraio marzo aprile maggio giugno luglio agosto settembre ottobre novembre dicembre gennaio febbraio marzo aprile maggio giugno luglio agosto settembre ottobre novembre dicembre ambito intervento 1. Ponte mobile approvazion e GC P. definitvo gara d'appalto lavori - bando gara d'appalto - aggiudicazione r e al iz zaz io ne 2. Sistemazione accessi stralcio I - da Galeazze a Ponte della Tana approvazione GC P. Preliminare & autorizzazione progettazione esecutiva gara d'appalto lavori - bando gara d'appalto - aggiudicazi one r e al izz az io ne stralcio II - Ponte della Tana approvazione GC P. Preliminare & autorizzazione progettazione esecutiva gara d'appalto lavori - bando gara d'appalto - aggiudicazi one re al i zza zi on e stralcio III - Bacini approvazione GC P. Preliminare & autorizzazione progettazione esecutiva gara d'appalto lavori - bando gara d'appalto - aggiudicazi one re al i zza zi on e 3. Sistemazione lato Casermette progettazione definitiva approvazione GC & autorizzazione (*) progettazione esecutiva gara d'appalto lavori - bando gara d'appalto - aggiudicazione realizzazione 4. Tesa 113 redazione bando di costruzione e gestione (base preliminare) gara d'appalto (costruzione e gestione) - bando gara d'appalto - aggiudicazi one P.definitivo + approvazione progettazione esecutiva (a cura dell'aggiudicatario) 5. Tesa per il Centro Restauro creazione del soggetto Centro per restauro approvazione GC P.definitivo progettazione esecutiva gara d'appalto lavori - bando realizzazione gara d'appalto - aggiudicazi one 6. Tesa S. Cristoforo (92 93 94) P.definitivo + approvazione gara di appalto integrato - bando gara d'appalto - aggiudicazi one realizzazione 7. Gazzera per Bucintoro bando di gara progettazione preliminare aggiudicazione gara di progettazione progettazione definitiva ed esecutiva a cura dei vincitori del concorso di progettazione (approvazione Arsenale SpA) gara d'appalto lavori - bando gara d'appalto - aggiudicazi one realizzazione 8. Centro eventi redazione bando di costruzione e gestione (base preliminare) gara d'appalto (costruzione e gestione) - bando gara d'appalto - aggiudicazione P.definitivo + approvazione progettazione esecutiva realizzazione 9. Ex Sommergibilisti redazione bando di costruzione e gestione (base preliminare) gara d'appalto (costruzione e gestione) - bando gara d'appalto - aggiudicazi one P.definitivo + approvazione progettazione esecutiva realizzazione 10. Reti realizzazione (Magistrato delle Acque) 50% realizzazione (Magistrato delle Acque) 50% 11. Ex Profughi Giuliani (**) definizione contenuti e procedure 12. Squadratori (**) definizione contenuti e procedure 13. Entrate a Sud (**) definizione contenuti e procedure (*) subordinato ad approvazione Capitaneria di Porto (**) attuazione subordinata all'apporto ad Arsenale SpA (***) attuazione per stralci funzionali 29

Cronoprogramma Arsenale (2015-2022) 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 gennaio febbraio marzo aprile maggio giugno luglio agosto settembre ottobre novembre dicembre gennaio febbraio marzo aprile maggio giugno luglio agosto settembre ottobre novembre dicembre gestione operativa - redditizia realizzazione gestione operativa - redditizia (?) gestione operativa - redditizia gestione operativa - redditizia gestione operativa - redditizia 30

Fabbisogno finanziario quota Arsenale di Venezia spa Progetti 1. Ponte mobile 2. Sistemazione accessi 3. Sistemazione lato Casermette 4. Tesa 113 Impegno Totale finanziario in % fabbisogno Modalità di intervento e di finanziamento per Arsenale finanziario Opera fredda che non genera entrate. Finanziamento a carico di Arsenale 100% 2,20 Opera fredda che non genera entrate. Finanziamento a carico di Arsenale 100% 2,75 Opera fredda che non genera entrate. Finanziamento a carico di Arsenale 100% 1,10 Opera Tiepida. Gara di costruzione & gestione con finanziamento 50/50: 50% Arsenale e 50% privati (gara) 50% 1,68 5. Tesa per il Centro Restauro Opera tiepida. Finanziamento a carico di Arsenale 100% 2,48 6. S. Cristoforo Opera Tiepida. Realizzazione a totale carico di Arsenale 100% 3,30 7. Galeazza per Bucintoro 8. Centro eventi Opera tiepida Finanziamento 50% a carico di Arsenale 50% 2,20 Opera tiepida. Project financing con 30% di finanziamento a carico di Arsenale 30% 6,42 9. Ex Sommergibilisti Opera calda. Project financing sul 100% dell'intervento 0% 0,00 10. Reti TOTALE Finanziamento a carico di Arsenale 100% 2,20 24,32 A fronte di investimenti per oltre 77,87 milioni di euro, la società Arsenale di Venezia spa, tra contributi e appalti diretti, presenta un fabbisogno finanziario netto pari a 24,32 milioni di euro, interamente ripagabili dalla gestione dei progetti stessi vedasi analisi economico-finanziarie contenute nella parte D dello studio. 31

B. Interventi in altri compendi immobiliari 1.Celestia 2. Ex Caserma Sanguinetti B. Altri Immobili 3. Ex piazza d armi di S. Elena Nell ambito degli altri compendi immobiliari, la società assume sia il compito di Cabina di regia, ma anche di soggetto attuatore degli interventi, realizzando i piani di valorizzazione specifici per ciascun compendio, come previsto dagli studi di fattibilità realizzati dalla società. A tale scopo, la società sostiene costi di gestione straordinaria delle gare di progettazione riportate nella sezione conclusiva 32

1B. Celestia Intervento > rifunzionalizzazione delle superfici comuni e dei fabbricati al fine della residenza sociale e terziario Tipologia opera > Calda Modalità di attuazione > concorso di progettazione > appalto di lavori / bando di valorizzazione Tempistica di attuazione 2013 Luglio Bando di gara per la progettazione preliminare Ottobre Novembre Aggiudicazione gara di progettazione Progettazione definitiva 2014 Gennaio Acquisizione permessi Aprile Settembre Dicembre Progettazione esecutiva Gara d'appalto lavori bando Gara d'appalto aggiudicazione 2015 Gennaio Realizzazione (24 mesi) 2017 Gestione Meccanismo di attuazione > Il meccanismo di attuazione dell intervento prevede la suddivisione dell intervento in due aree funzionali: la prima riguarda l intervento sulla residenza mediante bando di gara e relative procedure di pianificazione e controllo la seconda riguarda il non residenziale, scorporato dall intervento precedente e messo a gara con un bando per valorizzazione 33

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1B. Celestia: quadro dei costi complessivi Costi Superfici (mq) Costi unitari (euro/mq) Totale (euro) residenziale Ristrutturazione alloggi 3.351 2.000 6.702.000 Ristrutturazioni vani scale 394 1.000 394.000 Rifunzionalizzazione parti comuni 62 500 31.000 Totale costi di intervento 3.807 1.872 7.127.000 Costi di progettazione e tecnici (8%) 570.160 Oneri per la sicurezza (4%) 285.080 Totale costi 7.982.240 non residenziale Rifunzionalizzazione archivio 1.425 1.000 1.425.000 Rifunzionalizzazione terziario 1.538 1.000 1.538.000 Rifunzionalizzazione parti comuni 1.719 500 859.500 Totale costi di intervento 4.682 2.500 3.822.500 Costi di progettazione e tecnici (8%) 305.800 Oneri per la sicurezza (4%) 305.800 Totale costi 4.434.100 TOTALE COSTI DI INTERVENTO 12.416.340 35

1B. Celestia: quadro delle entrate 36

2B. Ex caserma Sanguinetti Intervento > Ristrutturazione, riqualificazione, adeguamento e rifunzionalizzazione delle parti relative alla residenza, al fine di renderle compatibili e adatte a quanto si propone di realizzare il Comune di Venezia in tale area (offerta residenziale in social housing). Ristrutturazione, rifunzionalizzazione e adeguamento della parti oggi destinate a magazzini, al fine di renderle compatibili e adatta a quanto prospettato dalle ipotesi alternative di trasformazione e gestione. > Sistemazione delle aree comuni, in particolare il chiostro e le altre parti destinate ad uso comune e non esclusivo Tipologia opera > Calda Modalità di attuazione > concorso di progettazione > appalto di lavori Tempistica di attuazione 2013 Marzo Bando di gara progettazione preliminare Giugno Luglio Settembre Dicembre Aggiudicazione gara di progettazione Progettazione definitiva Aggiudicazione gara di progettazione Progettazione esecutiva 2014 Maggio Gara d'appalto lavori - bando Agosto Settembre Gara d'appalto - aggiudicazione Realizzazione (20 mesi) 2016 Maggio Gestione 37

2B. Ex caserma Sanguinetti: modello di valorizzazione e gestione > La valorizzazione del compendio avviene secondo un modello che prevede la sostenibilità della trasformazione attraverso il finanziamento della stessa in base alla capacità di generare entrate e reddiiti futuri dati dalle locazioni attivabili > Il ruolo di Arsenale spa può essere sia quello di gestore della cabina di regia della trasformazione, sia quello di attuatore dell intervento a fronte di: uscite per costi di gestione entrate che ripagano gli investimenti e generano un margine adeguato a garantire la fattibilità e la gestione dell operazione Agenzia del Demanio Arsenale di Venezia Complesso San Pietro fattibilità Destinazioni d uso e progetto di trasformazione bando per lavori di riqualificazione Comune di Venezia gestione impresa esecutrice assegnazione alloggi locazione spazi riqualificazione struttura 38

2B. Ex caserma Sanguinetti: investimenti previsti Investimento USCITE Superfici Costo/mq Totale ALLOGGI Ristrutturazione alloggi 2.755 2.000 5.510.000 Ristrutturazioni vani scale 719 1.000 719.000 Totale residenza 3.474 6.229.000 Costi di progettazione e tecnici (8%) 498.320 Oneri per la sicurezza (4%) 249.160 Totale costi di intervento per la residenza 6.976.480 ALTRE SUPERFICI Riqualificazione magazzini 1.480 1.000 1.480.000 Rifunzionalizzazione parti comuni 1.459 500 729.500 Totale altre superfici 2.939 2.209.500 Costi di progettazione e tecnici (8%) 176.760 Oneri per la sicurezza (4%) 88.380 Totale costi di intervento per le altre superfici 2.474.640 TOTALE COMPLESSIVO 6.413 9.451.120 2B. Ex caserma Sanguinetti: entrate da locazione Entrate superficie commerciale Valore di locazione Totale locazione residenza 2.755 100 275.500 magazzini 1.480 50 74.000 TOTALE ENTRATE 349.500 Entrate annue complessive per Arsenale di Venezia spa: 349.500 euro 39

2C. Sant Elena Intervento > Bonifica dell area, sistemazione delle aree verdi e della viabilità, realizzazione di un piazzale di servizio. Demolizione delle strutture esistenti, ristrutturazione e nuova costruzione per la realizzazione di Residenziale, funzioni culturali, ricettive e ricreative, sportive Tipologia opera > Calda Modalità di attuazione > concorso di progettazione > appalto di lavori Modalità di gestione dell iniziativa > Residenziale: 70% social housing, 30% vendita > Alberghiero: 100% vendita > Artigianale: 100% vendita > Rimessaggio: 100% locazione Tempistica di attuazione 2013 Febbraio Bando di gara progettazione preliminare Agosto Settembre Aggiudicazione gara di progettazione Progettazione definitiva 2014 Gennaio Acquisizione permessi Luglio Progettazione esecutiva 2015 Gennaio Gara d'appalto lavori bando Giugno Luglio Gara d'appalto aggiudicazione Realizzazione degli interventi (30 mesi in stralci da individuare) 2019 Gestione 40

2C. Sant Elena: investimenti previsti USCITE Ipotesi Costi unitari Totale mq o mc euro euro Demolizione mc 61.319,46 40 2.452.778,40 Bonifiche (30.000-50.000 mq interessati) mq 0,00 130 0,00 Area verde mq 1.950,00 100 195.000,00 Viabilità mq 1.495,00 100 149.500,00 Piazzale di servizio per rimessaggi mq 7.500,00 100 750.000,00 TOTALE INTERVENTI SU AREE mq 10.945,00 1.094.500,00 0 Attrezzature coperte culturali, ricreative, sportive mc 4.500,00 300 1.350.000,00 Edifici per rimessaggio/artigianato mc 20.875,00 300 6.262.500,00 Nuova costruzione residenziale mc 67.000,00 600 40.200.000,00 Nuova costruzione ricettivo mc 16.325,00 700 11.427.500,00 Scuola mc 6.800,00 600 4.080.000,00 TOTALE EDIFICATO mc 115.500,00 63.320.000,00 Costi di progettazione e tecnici (8%) 5.065.600,00 Oneri per la sicurezza (4%) 2.532.800,00 TOTALE COSTI SERVIZI 7.598.400,00 TOTALE COSTI DI INTERVENTO (al netto delle bonifiche) 74.465.678,40 2C. Sant Elena: quadro delle entrate ENTRATE mq slp Valore di locazione Totale locazione (euro/anno) Valore di vendita (euro/mq) Totale valore di vendita Edifici per rimessaggio/artigianato 6.958 > Edifici per rimessaggio in locazione 50% 3.479 150 521.875 > Edifici artigianali in vendita 50% 3.479 2.500 8.697.917 Nuova costruzione residenziale 22.333 > libera in vendita 30% 6.700 5.000 33.500.000 > housing sociale in locazione 70% 15.633 100 1.563.333 Nuova costruzione ricettivo 5.442 3.500 19.045.833 TOTALE 34.733 2.085.208 61.243.750 41

3. Attività di Gestione della società Arsenale SpA L attività di gestione ordinaria della società Arsenale Spa comporta uscite per 450mila euro l anno calcolate sugli importi fino ad oggi destinati al funzionamento della società. Le successive verifiche economico finanziarie evidenziano le modalità di copertura di tale ammontare in virtù di quota di entrate derivate da: entrate da locazione di spazi in Arsenale già valorizzati da investimenti effettuati nel passato entrate da concessione e locazione degli spazi valorizzati nell ambito di investimenti futuri nel compendio di Arsenale entrate da locazione derivate dalla valorizzazione dei compendi Celestia, Sanguinetti e Sant Elena al netto di costi d investimento (e oneri finanziari) e dei costi di manutenzione ordinaria e uscite straordinarie connesse all attività di project management della società 42

D. Valutazione economico-finanziaria Gli assunti del piano economico-finanziario > Il piano economico-finanziario è valutato in base alla capacità dei diversi progetti ed aree di contribuire all equilibrio complessivo delle operazioni di trasformazione e valorizzazione, in particolare per quanto riguarda la capacità dell insieme dei progetti di riqualificazione di generare redditi adeguati a ripagare gli investimenti non solo relative alle opere calde e a quelle tiepide, ma soprattutto a consentire di realizzare le opere fredde, senza oneri aggiuntivi per i soci della società ( Demanio e Comune di Venezia) > A tal proposito, per la costruzione dei quadri economico-finanziari e il calcolo del cashflow si sono assunti i seguenti elementi: > il periodo di tempo considerato nel calcolo del cash flow per tutti gli interventi relativi al compendio Arsenale è di 20 anni, con termine al 2033; > il periodo di tempo considerato nel calcolo del cash flow per i tre interventi esterni all area Arsenale (Celestia, Sanguinetti, Sant Elena) è di 30 anni, con termine al 2043, in quanto i piani di fattibilità per quei compendi prevedono sviluppi almeno trentennali della gestione in locazione, per poter ripagare gli investimenti; > il periodo di tempo relativo alla gestione della società Arsenale di Venezia spa, in ragione dei costi e delle entrate da gestione ordinaria, sono traguardati per un periodo di 20/30 anni, al fine di individuare le condizioni di sostenibilità della gestione della società a fronte del sistema di entrate e uscite da investimenti diretti e da gestione > Dal punto di vista tecnico i piani economico finanziari sono stati valutati nel loro insieme, ovvero ponendosi dal punto di vista espressamente della gestione societaria, rimandando ai singoli studi di fattibilità per le valutazioni di sostenibilità delle singole azioni di trasformazione e interventi di valorizzazione degli edifici e delle altre parti comprese nel compendio Arsenale. > La scelta di non riportare la sostenibilità delle singole operazioni ma di valutarle nel loro insieme risiede nella necessità di giungere s a definire se e in che modo le condizioni di fattibilità delle operazioni di valorizzazione garantiscono non tanto e non solo i soggetti privati interessati nelle trasformazioni, quanto la remunerazione degli investimenti in quota Arsenale di Venezia spa, al fine di valutare le potenzialità di rientro economicofinanzario delle operazioni e verificare dunque le condizioni effettive di fattibilità e di gestione delle trasformazioni da parte della società. > L approccio dunque è volutamente concentrato solo sulla valutazione delle partite economico finanziarie relative agli investimenti operati direttamente da Arsenale di Venezia spa e alle partite relative alle entrate da gestione relative alle attività previste e potenzialmente attivabili nei diversi edifici e zone dei compendi interessati. > In questa logica lo studio è suddiviso in tre valutazioni: la parte relativa al compendio 43

Arsenale, quella relativa ai tre compendi demaniali di Celestia, Sanguinetti e Sant Elena e la parte relativa alla gestione operativa ordinaria della società. I piani economici finanziari hanno carattere preliminare e sono effettuati sulla base delle seguenti ipotesi: > Le entrate ed uscite sono stimate in via prudenziale sulla base dei costi di costruzione e valori di mercato registrati alla data della valutazione. > I valori di entrate ed uscite nel tempo assumono valori costanti (al netto di fenomeni inflattivi e crescita del mercato delle costruzioni e immobiliare nella misura in cui appaiono premature ipotesi in merito a tali indicatori finanziari). > Le valutazioni dei costi non internalizzano ribassi d asta pur probabili nell ambito di procedure di appalto. > Le valutazioni sono al lordo degli oneri finanziari patrimoniali (IMU) e reddituali, ovvero di gestione IVA. > Le valutazioni non considerano oneri finanziari e pertanto restituiscono la misura della redditività dei progetti e dell attività societaria in regime unlevered. Merita rilevare che tale ipotesi appare consistente rispetto alle ipotesi prudenziali che sottostanno alla valutazione. 44

Cash flow interventi nel compendio Arsenale ambito COSTI INVESTIMENTI 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 1. Ponte mobile 2,20 2,20 2. Sistemazione accessi 2,75 2,75 3. Sistemazione lato Casermette 1,10 0,92 0,18 4. Tesa 113 1,68 1,12 0,56 A. Arsenale A. Arsenale 5. Tesa per il Centro Restauro 2,48 2,48 6. S. Cristoforo 3,30 1,65 1,65 7. Gazzera per Bucintoro 2,20 1,10 1,10 8. Centro eventi 6,42 1,60 3,21 1,60 9. Ex Sommergibilisti 0,00 0,00 0,00 0,00 10. Reti 2,20 0,37 1,10 0,73 Facility management da 1 a 10 0,81 0,12 0,61 0,08 Manutenzioni ordinarie 2,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 Totale investimenti A 27,23 6,09 6,73 10,27 2,44 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 ENTRATE TOTALE 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 4. Tesa 113 1,80 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 5. Tesa per il Centro Restauro 2,61 0,07 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 6. S. Cristoforo 4,00 0,11 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22 7. Galeazza per Bucintoro 1,08 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 8. Centro eventi 8,46 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 9. Ex Sommergibilisti 25,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 Canoni spazi già valorizzati 8,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 Totale Entrate A 51,84 0,40 0,40 0,51 0,85 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 2,92 Cash flow -5,69-6,33-9,77-1,59 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 45

Cash flow interventi in altri compendi immobiliari ambito COSTI GESTIONE 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1.Celestia 12,42 6,21 6,21 2. Sanguineti 9,45 1,89 3,78 3,78 3. S. Elena 74,47 14,89 29,79 29,79 Project management da 1 a 3 0,50 0,15 0,35 Totale investimenti A 96,83 0,00 2,04 25,23 39,77 29,79 0,00 0,00 0,00 ENTRATE 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1.Celestia 15,04 0,56 0,56 0,56 0,56 B. Altri 2. Sanguineti 9,44 0,35 0,35 0,35 0,35 3. S. Elena 113,37 24,50 24,50 12,25 2,09 2,09 Totale Entrate A 137,85 - - - 24,50 25,40 13,16 2,99 2,99 Cash flow 0,00-2,04-25,23-15,28-4,38 13,16 2,99 2,99 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,56 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,09 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 2,99 46

Cash flow gestione ordinaria (senza apporti) > L implementazione del cash flow relativo alla società evidenziano come allo stato attuale e di progetto la società Arsenale di Venezia spa non sia in grado di garantire l equilibrio economico della sua gestione. > Lo sbilancio dell operazione è netto e, sviluppato dal punto di vista economicofinanziario, evidenzia in prima istanza il segno negativo del VAN, valore attuale netto, ovvero il bilancio sintetico dell operazione che, avendo segno negativo, dimostra la sua insostenibilità. Ovviamente non è possibile calcolare alcun tasso di rendimento interno della gestione, ovvero di redditività della società, cioè del margine operativo in grado di garantire il suo equilibrio economico e patrimoniale. C. Società USCITE TOTALE 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Costi ordinari Arsenale Spa 9,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 Totale investimenti A 9,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 Cash flow -0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45 47

Cash flow gestione ordinaria (con apporti) > L analisi assume che quote dei redditi netti derivati dalla gestione ordinaria di Arsenale e degli altri compendi siano riconosciuti alla società Arsenale Spa (in quota parte da definire) a copertura dei costi ordinari e dei costi straordinari per il project management degli investimenti > In questa prospettiva gli esiti dell analisi evidenziano che in una prospettiva 30ennale (al 2043) termine presunto per la gestione degli investimenti sugli altri compendi (Celestia, Sanguineti e Sant Elena) l insieme degli investimenti e redditi in capo alla società sono in grado di garantire, dal punto di vista economico-finanziario, un segno positivo del VAN, valore attuale netto, ed un rendimento lordo annuo (TIR) del 6,1% a copertura del servizio del debito e del private equity; > Valori positivi del VAN e TIR a poco meno del 4% si ottengono (per interpolazione) al 24 anno di applicazione del principio generale per cui quota dei redditi derivati dalla locazione ripagano l attività della società fermo restano il principio di fattibilità e remuneratività dell insieme dei progetti analizzati. Cash flow 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Investimenti in Arsenale -5,69-6,33-9,77-1,59 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 2,82 Investimenti in altri compendi 0,00-2,04-25,23-15,28-4,38 13,16 2,99 2,99 2,99 2,99 Arsenale SpA -0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45-0,45 Cash flow -6,14-8,82-35,45-17,31-2,01 15,53 5,36 5,36 5,36 5,36 --> via così Van -8,16 20 anni 4,76% TIR 3,5% media Bot 10 anni 2008-2012 Van 9,65 30 anni TIR 6,1% Van 1,07 24 anni TIR 3,9% 48

Payback area Arsenale Valori in milioni di euro 30,00 20,00 10,00 0,00-10,00-20,00-30,00 Entrate Uscite Saldo cumulato 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Payback altri compendi Valori in milioni di euro 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00-10,00-20,00-30,00-40,00-50,00 Entrate Uscite Saldo cumulato -60,00 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 49

Payback gestione Valori in milioni di euro 1,00 0,50 0,00-0,50-1,00-1,50 Entrate Uscite Saldo cumulato 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Payback generale (A+B+C) 60,00 40,00 20,00 0,00-20,00-40,00-60,00-80,00 Entrate Uscite Saldo cumulato 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 50

E. Conclusioni La fattibilità della gestione Le analisi effettuate dimostrano che la società Arsenale di Venezia spa, per quanto riguarda la gestione degli interventi e la valorizzazione patrimoniale e funzionale delle aree assegnatele, è in grado di garantire il proprio equilibrio economico e finanziario a patto che siano garantire alcune condizioni: > la società deve poter contare su tutto l insieme di aree e di compendi da valorizzare al fine di garantirsi, come in un sistema di vasi comunicanti, l equilibrio complessivo delle operazioni di trasformazione e gestione, facendo da attivatore dei processi e di gestore degli stessi in un quadro di equilibrio economico-finanziario complessivo delle operazioni e della gestione stessa della società; > la gestione della società, per sua natura e per la tipologia dei beni e dei compendi in oggetto, non può avere un positivo ritorno se non in presenza di un contributo delle entrate da gestione ordinaria dei progetti attivati. > merita rilevare che tale contribuzione si legittima in virtù di attività di project management della società nel corso del periodo di investimento e della sua attività di facility management nel corso del periodo di gestione ordinaria dei progetti; > le elaborazioni effettuate evidenziano altresì che tale contribuzione non pregiudica il quadro di fattibilità economico finanziaria dei singoli interventi in quanto si configura come marginale nel quadro complessivo delle uscite ed entrate dei progetti; > il modello contributivo proposto ed il sistema di vasi comunicanti permette di garantire la realizzabilità delle opere fredde e il parziale supporto alla realizzazione di quelle tiepide, ma consente anche di rivalorizzare complessivamente tutti i compendi, i quali in ragione di ciò rappresentano un incremento patrimoniale strategico ai fini di una rivalutazione anche patrimoniale della società stessa e dei beni conferiti in gestione. 51