MERCATO IMMOBILIARE TORINO Numerosi i progetti di riqualificazione Speciale Grandi Città LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA' Nel secondo semestre 2014 le quotazioni immobiliari di Torino sono scese del 5,2%, per una variazione complessiva in tutto l anno pari a -8,9%. La Collina di Torino ha evidenziato l andamento peggiore, perdendo il 10,6% rispetto al semestre precedente, ma il mercato risulta vivace e le compravendite sono in aumento. Tengono meglio le zone centrali (che cedono il 3%), ma la macroarea che fa registrare il miglior andamento è Francia-San Paolo, che perde il 2,8%. L analisi della domanda non evidenzia particolari cambiamenti tra Luglio 2014 e Gennaio 2015. Il trilocale è sempre la tipologia più richiesta e raccoglie il 35,6% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 29,4% e dal quadrilocale con il 23,7%. Numerosi sono i nuovi progetti presenti sul territorio. Si sta riqualificando un grande complesso condominiale in via Val della Torre, con una parte in edilizia convenzionata e un altra di tipo civile, mentre in via Verolengo sta per sorgere un complesso di tipo signorile; i palazzi gemelli in classe B di via Barletta, invece, sono quasi ultimati. Non mancano i progetti di riqualificazione: sull ex area industriale di via Cigna sono sorte nuove costruzioni, in parte di tipo popolare e in parte residenziale, tra corso Siracusa e via Barletta si stanno recuperando alcune strutture industriali con il completamento di un palazzo con 12 unità abitative in classe A+, il nuovo palazzo della Regione procede a pieno ritmo e dovrebbe essere pronto per il 2017.I lavori di riqualificazione dello Stadio Filadelfia dovrebbero iniziare a breve, c è anche un progetto di abbellimento del Lingotto con l installazione di alberi tra via Nizza e via Spotorno.
L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE Variazione percentuale dei prezzi delle macroaree (IIsem2014 su I sem 2014) MACROAREA CENTRO-SAN SALVARIO Le zone centrali di Torino hanno fatto segnare -3%. ZONA CROCETTA-MERCATO Diminuiscono leggermente le quotazioni immobiliari in zona Crocetta-Mercato, il trend è positivo grazie ad un maggior interesse da parte dei potenziali acquirenti, un aumento del numero di compravendite e una leggera diminuzione delle tempistiche medie. Si muovono prevalentemente giovani coppie e famiglie che ricercano appartamenti di grandi dimensioni (4-5 locali), inseriti ai piani medio-alti e dotati di cucina abitabile e due bagni, su cui impiegare 250-350 mila. Budget di 100-150 mila invece per gli investitori e genitori che acquistano per i figli studenti, che optano per bilocali e trilocali che richiedono la camera separata dalla cucina e pochi lavori di ristrutturazione da effettuare. Le soluzioni immobiliari più signorili sono concentrate tra via De Gasperi e via Galileo Ferraris e hanno prezzi medi di 3500 al mq, sostanzialmente le stesse cifre delle ville liberty dell isola pedonale (ubicata nei corsi Vinzaglio, Einaudi, Stati Uniti e Duca degli Abruzzi). Sempre alta la domanda di appartamenti in affitto, che proviene quasi esclusivamente da studenti del vicino Politecnico e che ricercano appartamenti in stabili con ascensore e con arredamento di qualità, possibilmente nuovo. ZONA SAN SALVARIO Nel quartiere San Salvario i prezzi sono in leggero calo, non manca l interesse per l acquisto e la domanda proviene soprattutto da giovani coppie e famiglie consolidate. L appartamento-tipo deve avere un ampia zona giorno, la doppia esposizione e deve essere ubicato a un piano medio-alto; si presta sempre attenzione allo stato manutentivo. Pochi gli acquisti per investimento, generalmente da parte di genitori per i figli studenti che optano per il trilocale, di cui poi affittano una stanza. La zona più signorile e ricercata perché tranquilla e residenziale si sviluppa tra corso Raffaello e corso Marconi, dove i prezzi oscillano tra 3000 al mq (da restaurare) e 3500 al mq (già ristrutturati). Piace sempre tutta la zona a ridosso del Parco del Valentino: gli appartamenti degli anni 70 con finiture in marmo e paramano esterno costano 2300-2400 al mq, gli attici con vista sul Po e sulla collina 3300 al mq. La metropolitana sta rivalutando tutta l area di via Nizza, dove l edilizia civile degli anni 60-70 costa mediamente 1800-2000 al mq, con punte di 2600 al mq per le soluzioni ben rifinite e più prestigiose.
MACROAREA BORGO VITTORIA-BARRIERA DI MILANO Il secondo semestre 2014 ha visto un calo del 5,5% nella macroarea Borgo Vittoria-Barriera di Milano. ZONA BARRIERA DI MILANO-VERCELLI-CRISPI Sono stabili i prezzi nell area di Barriera di Milano-Vercelli-Crispi, il mercato si muove molto bene sugli appartamenti di recente o nuova costruzione. Sul nuovo il taglio più richiesto è il quadrilocale con box a circa 170 mila, chi invece si orienta sul bilocale usato mette in conto 30-35 mila (in uno stabile con ascensore). Gli investitori optano per bilocali inseriti in case di ringhiera solo se il prezzo non supera 25 mila o su case di corte di buona fattura a 30-35 mila. Su corso Vercelli e corso Giulio Cesare è possibile acquistare piccoli contesti condominiali realizzati tra gli anni 30 (800-1000 al mq) e gli anni 70 (da 1000 al mq se da ristrutturare a 1200 al mq se già ristrutturato). Ci sono nuove costruzioni in via Cigna, che sorgono su un ex area industriale che il comune ha dato in concessione trentennale, imponendo come vincolo la realizzazione di complesso residenziale in parte popolare e in parte residenziale: i prezzi sono ancora alti ma difficilmente superano 1500-1600 al mq. ZONA MADONNA DI CAMPAGNA-VIA BORGARO Scendono i prezzi nella zona di Madonna di Campagna-via Borgaro, il mercato è vivace e le compravendite sono in lieve aumento. Si vendono soprattutto i tagli piccoli, la domanda è prevalentemente interna e proviene spesso da single e giovani coppie al loro primo acquisto che cercano bilocali per una spesa media di 40 mila. Via Borgaro è l arteria principale della zona, molto commerciale e ben servita da negozi e servizi di prima necessità. L edilizia del quartiere è variegata, con palazzi degli anni 40 (spesso senza ascensore) e altri degli anni 60-70: a seconda dello stato dell immobile i prezzi variano tra 500-600 e 1000 al mq per le tipologie più vetuste e tra 1000-1100 e 1500 al mq per quelle più recenti. Si sta riqualificando un grande complesso condominiale in via Val della Torre, in cui una parte è destinata a edilizia convenzionata (1500-1600 al mq) e un altra è di tipo civile (massimo 2000 al mq). ZONA VIA BORGARO-PIAZZA VILLARI Scendono lievemente le quotazioni immobiliari della zona di via Borgaro-piazza Villari, il mercato registra ancora un po di sofferenza perché i clienti si mostrano timorosi prima di effettuare l acquisto immobiliare. La maggior parte della domanda di prime case si concentra su abitazioni già ristrutturate e inserite in stabili con ascensore per un budget di 50-70 mila. Gli investitori dispongono mediamente di 35-40 mila e si orientano su monolocali o bilocali da ristrutturare da concedere in locazione, anche se in taluni casi preferiscono investire i propri risparmi nel mattone in attesa di deciderne l utilizzo futuro. Tutta l area è sorta tra gli anni 40 e 60, ma ci sono alcuni complessi condominiali costruiti negli ultimi 8 anni dotati di videocitofono e riscaldamento autonomo: quelli in via Val della Torre sono di tipo medio-economico e costano 1700 al mq, mentre in via Verolengo sono signorili e i prezzi salgono a 1900 al mq. L usato degli anni 60, invece, costa 1300 al mq allo stato originario e 1500-1600 al mq se già ristrutturato. MACROAREA FRANCIA-SAN PAOLO La macroarea Francia-San Paolo ha chiuso il secondo semestre 2014 con un ribasso del 2,8%. ZONA CIT TURIN A rilento il mercato di Cit Turin, poiché le richieste dei venditori sono molto elevate e si scontrano con un inferiore disponibilità di spesa espressa dai potenziali acquirenti (tipicamente professionisti). Costoro apprezzano la vicinanza al centro, alla nuova stazione di Porta Susa, alla metropolitana e alla tangenziale e ricercano prevalentemente trilocali e quadrilocali. La zona offre
soprattutto appartamenti in signorili stabili d epoca liberty, di metratura molto eterogenea (70-300 mq), alcuni dei quali dotati di caratteristiche prestigiose (tra cui affreschi) che pertanto possono toccare punte di 3500 al mq. Da segnalare una crescente richiesta di informazione dei potenziali acquirenti circa le rendite catastali al fine di calcolare le future imposte da pagare. ZONA SAN DONATO-NUOVO IPERCOOP Sono stabili i prezzi in zona San Donato-nuovo Ipercoop, la domanda è diminuita rispetto ai semestri scorsi ma è comunque sostenuta e i tempi medi di compravendita sono pressoché invariati. Sul mercato della prima casa si muovono soprattutto residenti nei quartieri limitrofi (Borgo Vittoria, Parella, Barriera di Milano) ma anche coloro che provengono dalla prima provincia torinese, dall astigiano e dal cuneese. Sono attivi soprattutto giovani coppie e genitori di studenti universitari: le prime si orientano su trilocali di 80 mq già in buone condizioni su cui spendere 60-70 mila, i secondi optano anche per quadrilocali da 90-100 mila e affittano una o due stanze ad altri studenti universitari. Sempre interessante la presenza degli investitori, che ricercano bilocali o trilocali già in buone condizioni da affittare. L area è abbastanza omogenea e risale tra i primi anni del 900 e gli anni 60-70. La zona più prestigiosa si sviluppa nelle vicinanze di piazza Statuto, tra corso Umbria e corso Principe Oddone, dove un bilocale costa 1200-1300 al mq da ristrutturare e 1500-1600 al mq se già ristrutturato. Soluzioni recenti, realizzate a partire dal 2000 e con ottime finiture, si possono acquistare tra corso Umbria e via Capua e costano 2500-2600 al mq. MACROAREA SANTA RITA-MIRAFIORI NORD Nella macroarea Santa Rita-Mirafiori Nord le quotazioni immobiliari hanno segnato un calo del 7,2%. ZONA SANTA RITA Diminuiscono nettamente i prezzi in zona Santa Rita (corso Siracusa, via Barletta, corso Sebastopoli), ma il mercato sta dando segnali positivi: domanda e offerta sono più allineate, c è maggiore fiducia e il numero di compravendite è in crescita. Buona parte degli acquisti avviene in contanti, la domanda proviene da giovani coppie aiutate dai genitori o da pensionati: si ricercano trilocali di 75-80 mq, ubicati ai piani medio-alti in uno stabile con ascensore, per una disponibilità media di 120-140 mila. Santa Rita è un quartiere dove sono presenti aree verdi, pieno di tutti i servizi principali e ben collegato dai mezzi pubblici. L area di corso Siracusa si è sviluppata prevalentemente tra gli anni 60 e 70 con condomini dotati di ascensore valutabili intorno a 1500 al mq in buone condizioni; per alcune tipologie posizionate in via Barletta, corso Sebastopoli, via Filadelfia, corso Siracusa e corso Correnti, invece, sono necessari 2000 al mq. Al confine tra corso Siracusa e via Barletta si segnala il recupero di alcune strutture industriali con il completamento di un palazzo con 12 unità abitative in classe A+ valutate circa 3000 al mq; i due palazzi gemelli in via Barletta, invece, sono in classe B e ormai quasi ultimati (si parla di 2800 al mq). ZONA VIA BARLETTA-CORSO SEBASTOPOLI Diminuiscono i prezzi nella zona del quartiere Santa Rita compresa tra via Barletta e corso Sebastopoli, ma dall inizio dell anno si nota più movimento e interesse verso l acquisto, sebbene le tempistiche medie di compravendita siano ancora lunghe perché permane un certo attendismo da parte dei potenziali acquirenti. La domanda di prime case è pressoché interna e si concentra soprattutto sul trilocale, per il quale il budget medio oscilla tra 130 e 140 mila. Il settore degli affitti vede gli inquilini sempre più esigenti, infatti ricercano appartamenti già ristrutturati e arredati con mobilio nuovo e moderno. Tutta la zona è abbastanza omogenea, l edilizia risale agli anni 55-65 e consiste in palazzi mediamente di sei piani, alcuni dei quali dotati di box auto. Le strade principali, e di forte passaggio, sono via Gorizia e corso Sebastopoli, che presentano quotazioni molto differenti a seconda dell esposizione e del piano.
MACROAREA NIZZA-LINGOTTO-MIRAFIORI SUD La macroarea Nizza-Lingotto-Mirafiori Sud ha fatto segnare -6,3%. ZONA LINGOTTO-BORGO FILADELFIA Diminuiscono i prezzi in zona Lingotto-Borgo Filadelfia, il mercato è ancora molto riflessivo, ma le persone hanno compreso la situazione di mercato e ne sono più consapevoli. Tengono bene le soluzioni con terrazzo, gli ultimi piani e quelle ristrutturate con materiali di qualità. Chi ricerca la prima casa ha un budget compreso tra 100 e 150 mila e si orienta su trilocali con doppi servizi e necessariamente dotati di ampia zona giorno; il secondo bagno è fondamentale per chi cerca un quadrilocale, su cui deve considerare almeno 160 mila. Il mercato delle locazioni è alimentato in gran parte dagli studenti universitari, sebbene la loro presenza sia diminuita. Tutto il quartiere è abbastanza omogeneo, è sorto negli anni 60-70 in edilizia medio-popolare, è stato riqualificato grazie ai lavori per le Olimpiadi Invernali del 2006 e piace perché ben servito. La strada principale è via Tunisi, dove sono presenti palazzi di 6-8 piani che si valutano tra 1500-1600 al mq (da ristrutturare) e 2000-2100 al mq. Dovrebbero iniziare a breve i lavori di riqualificazione dello Stadio Filadelfia e si parla di un progetto di recupero dell area di via Albenga-corso Giambone. ZONA NIZZA-MILLEFONTI In zona Nizza-Millefonti i prezzi scendono lievemente, ma c è più fiducia nell acquisto, i mutui sono erogati con più facilità e si realizzano più compravendite. La domanda è elevata e proviene da investitori che destinano la casa ai figli studenti o a scopo di rivalutazione grazie ai progetti che interessano tutta l area; sul segmento della prima casa, invece, si muovono numerose giovani coppie e famiglie con figli. Il mercato delle locazioni sta riscontrando un andamento molto positivo, con scambi veloci; la domanda proviene in buona parte da studenti della succursale del Politecnico e da specializzandi e dipendenti dell Ospedale di via Genova e via Ventimiglia. Tipologie degli anni 60 e 70 si possono acquistare nell area di via Garessio, che costano 2000-2100 al mq da ristrutturare e circa 2300 al mq se già ristrutturate. Grazie alla vista sulla collina piace molto il complesso residenziale denominato Orsa, in cui una tipologia da ristrutturare costa 1400-1500 al mq e una già ammodernata fino a 2500 al mq. La costruzione del nuovo palazzo della regione (in via Nizza all altezza di via Caramagna) sta procedendo molto bene e dovrebbe essere completato in tempo per il 2017; da segnalare anche il progetto di riqualificazione e abbellimento del Lingotto, che prevede l inserimento di alberi nel tratto compreso tra via Nizza e via Spotorno. MACROAREA COLLINA La Collina di Torino ha evidenziato il ribasso più forte (-10,6%), il mercato è vivace e il numero di compravendite è in aumento. Tra i venditori ci sono eredi o chi si trasferisce, ad acquistare ci sono invece persone con redditi medio-alti che cercano appartamenti di almeno 150 mq, ma si vendono maggiormente i quadrilocali, o ville indipendenti (in questo caso si vuole un ampio terreno annesso, eventualmente con vigneto). Il mercato delle locazioni è molto attivo, soprattutto da parte di lavoratori impiegati presso le aziende limitrofe (Iveco e Ferrero su tutte), ma non mancano le giovani coppie. Tra le zone più richieste c è Lomellina-Borgo Po, che si sviluppa nella fascia pre-collinare ed ospita tipologie di primi anni del 900 che, grazie alla vista sulla città, hanno prezzi medi di 3500 al mq. Molto apprezzata anche San Martino, dove ci sono case indipendenti di 200-250 mq con valori a partire da 500 mila. Le tipologie degli anni 60-70 che si trovano a Madonna del Pilone tra via Boccaccio e via Lomellina si compravendono a circa 2600 al mq se ristrutturate, ma ci sono anche piccoli condomini in stile Liberty. Borgata Rosa offre edifici degli anni 60, 80, 90 e dei primi del 2000 (un appartamento recente costa circa 1800 al mq); nella
parte collinare ci sono grandi ville d epoca con vasti terreni annessi, edificate tra il 500 e il 600 e che possono superare abbondantemente il milione di euro. Lungo la strada comunale che da Sassi porta alla basilica di Superga ci sono ville storiche, mentre la restante parte del quartiere è caratterizzata da edilizia economica degli anni 60 e 70 con valori che oscillano tra 1100 e 1400 al mq. In zona Sassi la maggior parte dei palazzi è stata edificata negli anni 60 e presenta quotazioni medie di 1100 al mq, fino a un massimo di 1600 al mq per soluzioni usate, ma ben rifinite e ben tenute. L edilizia della Gran Madre è quasi tutta d epoca e consiste in palazzine di non oltre tre piani, piccoli condomini e case indipendenti: un appartamento costa 3000 al mq se da ristrutturare e 3500-4000 al mq se in ottimo stato, una soluzione indipendente spesso supera il milione di euro. È appena partito un intervento su corso Sella all angolo con piazza Hermada, che prevede la realizzazione di una ventina di appartamenti, probabilmente pronti per l estate 2016.