Corso di laurea specialistica in architettura Indirizzo architettura per la città Laboratorio integrato ClaMARCH 3 - Cattedra B Valutazione economica del progetto La stima del valore delle aree Docente: Collaboratrice: Prof. Stefano Stanghellini Arch. Valeria Ruaro
Le fonti informative sui mercati immobiliari Le fonti indirette - Studi di società specializzate - Osservatori immobiliari di Enti istituzionali - Banche dati di natura commerciale - Periodici specializzati Le fonti dirette - Contratti di compravendita - Offerte di vendita - Stime accettate (divisioni ereditarie) - Perizie giudiziarie - Stime cauzionali di Istituti di credito -Valutazioni dell Agenzia del Territorio - (...)
L estrazione dell incidenza area Le fonti indirette: un esempio Venezia Compravendite - primavera 2010 Locazioni di abitazioni zona ab. nuove ab. recenti negozi i.a. % libere proroghe euro/mq euro/mq euro/mq euro/mq/mese euro/mq/mese sest. cent. 9.000 7.100 20.000 68 304 270 lido - semicentro 5.500 4.400 7.800 45 220 196 periferia t.f. 4.100 3.400 3.800 36 160 136 Padova Verona centro 4.700 3.800 6.400 41 210 180 semicentro 3.400 2.600 3.400 27 136 126 periferia 2.100 1.800 2.100 23 106 96 centro 6.000 4.400 9.000 46 160 140 semicentro 4.000 3.000 5.000 25 126 116 periferia 2.700 2.000 2.800 20 100 86 Ferrara Bologna centro 3.400 2.800 5.000 33 130 120 semicentro 2.600 2.100 3.500 24 86 74 periferia 1.800 1.400 2.700 20 58 50 centro 5.600 4.600 8.200 55 230 174 semicentro 4.500 3.700 5.000 45 150 136 periferia 3.300 2.700 3.500 33 116 108 Fonte: Consulente Immobiliare, primavera 2010
Dalla consistenza urbanistica alla consistenza commerciale Superficie commerciale Norma UNI 10750 - Servizi Agenzie Immobiliari. Requisiti del Servizio [ ] Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti: 100% delle superfici calpestabili; 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b). Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: 25% dei balconi e terrazze scoperti; 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati); 35% dei patii e porticati; 60% delle verande; 15% dei giardini di appartamento; 10% dei giardini di ville e villini. Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale [ ] Superficie costruita Differenziale di costo tra elementi costruttivi diversi considerato mediante ragguaglio delle superfici utili lorde, con l applicazione di coefficienti. Esempio: 1,00 per le superfici dei vani principali; 0,40 per box auto, cantine interrate di pertinenza alle singole unità e relativi spazi di uso comune; 0,25 per terrazze scoperte; 0,10 per giardini; 1,00 per gli spazi di uso comune come i vani scala.
Dalla consistenza urbanistica alla consistenza commerciale Un esempio: u.m. Q.tà Coeff. di ragg. Q.tà ragg. n. unità Superficie commerciale totale Coeff. di ragg. Q.tà ragg. n. unità Alloggio tipo PT vani principali mq 120 1,00 120 1,00 120 vani scala interni cantina e box auto interrati mq 35 0,25 9 0,40 14 balconi e terrazzi mq 0 0,25 0 0,25 0 giardino mq 80 0,15 12 0,10 8 Superficie costruita totale 235 141 8 1.126 142 8 1.136 Alloggio tipo P1 vani principali mq 120 1,00 120 1,00 120 vani scala interni cantina e box auto interrati mq 38 0,25 10 0,40 15 balconi e terrazzi mq 15 0,25 4 0,25 4 giardino mq 0 0,15 0 0,10 0 173 133 8 1.066 139 8 1.112 Vani scala comuni mq 16 1,00 16 8 130 Totale generale 408 2.192 2.377 SUL edificabile complessiva (in base alla definizione del PRG) 2.050
La edificabilità dell area Estratto del PRG Stralcio planimetrico del Piano Particolareggiato Area per Attività Economiche Varie Piano Particolareggiato Area per Attività Economiche Varie: indice territoriale di 1.6 mc/mq* * dati ipotetici utilizzati ai soli fini didattici
La stima dell area Dalla superficie territoriale alla capacità edificatoria dell area Superficie territoriale Indice di fabbricabilità territoriale Volume massimo consentito Superficie lorda di pavimento mq mc/mq mc mq 45.000 1,6 72.000 24.000 Dalla capacità edificatoria alla consistenza commerciale Destinazione d'uso Percentuale della destinazione d'uso sulla Sp complessiva Sp per destinazione d'uso Coefficiente di ragguaglio Sp/S. commerciale Superficie commerciale % mq % mq Attività commerciali 20% 4.800 1,00 4.800 Uffici 50% 12.000 1,00 12.000 Albergo 30% 7.200 1,10 7.920 Totale 24.000 24.720 Dalla consistenza commerciale al valore dell area Voci Superficie commerciale o superficie di vendita Superficie lorda pavimento (Sp) Importo unitario Importo totale Incidenza mq mq euro/mq euro % Valori post-trasformazione Attività commerciali 4.800 3.000 14.400.000 Uffici 12.000 2.800 33.600.000 Albergo 7.920 2.600 20.592.000 Valore del bene post-trasformazione 2.800 68.592.000 100% Incidenza area 10.288.800 15%