EXITone Advanced Franchising System La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico quale leva di sviluppo del territorio Il caso Regione Siciliana Patrimonio immobiliare pubblico: ieri svantaggio, oggi risorsa Ezio Bigotti, Presidente EXITone SpA, curatore del volume Forum PA Roma, 13 maggio 2009 Rev. 00 COPYRIGHT STI SpA 2004
INDICE INTRODUZIONE DIMENSIONI DEL PROGETTO PROGETTI DI VALORIZZAZIONE IN ESSERE PRESENTAZIONE DEL LIBRO 2
INTRODUZIONE 3
Introduzione L Italia sta attraversando una fase di congiuntura economica, con il rapporto debito pubblico/pil più alto d Europa, si trova a destinare oltre 70 miliardi di euro all anno per far fronte al pagamento degli interessi sul debito pubblico. Come si evince da un analisi specialistica sugli asset immobiliari pubblici il patrimonio in grado di generare reddito, cosiddettofruttifero,ammontaa675miliardidieuroavaloredimercatoedhaunrendimentodell 1%,afrontedi costidigestionedel2% 1. Tale indicatore è chiaro sintomo di gestione statica e infruttuosa dei beni immobili pubblici che, nell attuale congiuntura, rappresentano la vera e propria ricchezza economico-finanziaria per il Paese da utilizzare quale leva strategica per innescare circoli virtuosi di sviluppo territoriale e locale. In questo contesto gli enti proprietari, costituiti, per due terzi, da regioni, province e comuni, assumono un ruolo e una responsabilità importante, dal momento che hanno la facoltà di promuovere le condizioni necessarie allo sviluppo e all applicazione di processi di ottimizzazione e valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare, innescando circoli virtuosi di sviluppo territoriale e locale. La valorizzazione dei beni immobili pubblici rappresenta un tema di interesse prioritario per le istituzioni italiane quali, ad esempio, MEF, CDP, Agenzia del Demanio e per il sistema delle autonomie locali. Oggi, si è alla ricerca di processi e metodi più efficienti e di metodologie organizzative più efficaci. In questo contesto, la testimonianza del progetto avviato dalla Regione Siciliana ha l'obiettivo di fornire un contributo concreto al sistema paese sul tema della valorizzazione degli immobili pubblici. 1 Fondazione Magna Carta 2007 4
Introduzione patrimonio immobiliare pubblico, risorsa strategica La visione dei beni immobili pubblici, cambia radicalmente e assume una connotazione ben più ampia di quella che li considera sola fonte di finanza inespressa. La missione dei nuovi modelli di governancedeve fondarsi su una visione del patrimonio immobiliare pubblico quale risorsa strategica per supportare la crescita e l ammodernamento dell intero sistema pubblico e dev essere tesa a: 1. acquisire la progressiva e puntuale conoscenza del patrimonio immobiliare stesso, allo scopo di definirne le politiche di valorizzazione; 2. perseguire la massima redditività degli immobili, mediante interventi di restauro, conversione, locazione, dismissione; 3. razionalizzare il processo di gestione del patrimonio immobiliare ed i relativi costi di esercizio, comprese quelle di approvvigionamento e manutenzione. IMMOBILI PUBBLICI voce di bilancio fonte di finanza inespressa risorsa strategica per lo sviluppo e l ammodernamento dell intero sistema pubblico 5
DIMENSIONI DEL PROGETTO 6
Dimensioni del progetto la conoscenza Il punto di partenza nell ambito di un processo di valorizzazione immobiliare è costituito dalla definizione di un percorso di conoscenza del patrimonio pubblico. Tale conoscenza è stata acquisita e approfondita mediante un intensa attività di censimento informatizzato e l utilizzo di una metodologia operativa interamente standardizzata(procedure, strumenti, istruzioni operative). I risultati delle attività di censimento informatizzato dei beni immobili indicati dalla Regione, in termini di beni censiti e relativa documentazione prodotta, rappresentano la best practice nazionale e si sostanziano con: 2.135 Fabbricati censiti per una superficie di 6,7 milioni di mq 1.979 Terreni e Boschi censiti per una superficie di 2.837 milioni di mq (283.7 ha) Documentazione prodotta Dati rilevati n 29.600 elaborati grafici per la categoria Fabbricati n 14,6 milioni di dati per la categoria Fabbricati n 4.800 Ortofoto rielaborate per la categoria Terreni e Boschi n 55.000 dati per la categoria Terreni e Boschi 7
Dimensioni del progetto il sistema informativo Sono stati impiegati oltre 400 tecnici siciliani sul campo(architetti, ingegneri, geometri e agronomi) ed altri 50 tecnici di altre regioni per le attività di verifica e collaudo. I dati raccolti sono confluiti nel data base centrale consultabile via Web mediante SigmaPi Web, assicurando la gestione flessibile ed efficiente delle informazioni grafiche, alfanumeriche, documentali e la loro immediata visualizzazione in formato digitale. Sia il sistema informativo sia i dati e documenti digitali ivi residenti sono stati consegnati ed installati presso i server forniti dalla Regione Siciliana presso l Assessorato al Bilancio. 8
PROGETTI DI VALORIZZAZIONE IN ESSERE 9
Progetti di valorizzazione in essere A seguito delle attività di conoscenza e di interpretazione dei dati immobiliari raccolti, sono stati messi a punto i seguenti progetti innovativi per la valorizzazione dei beni immobiliari regionali: FIPRS Primo Fondo Immobiliare compartecipato direttamente dall'ente pubblico in qualità di quotista di maggioranza relativa- l'iniziativa, che permette alla Regione di influenzare significativamente le politiche di valorizzazione degli immobili e di partecipare direttamente ai risultati economici delle valorizzazioni attuate. Il Fondo ha ottenuto il prestigioso riconoscimento Premio Best Practice Patrimoni 2007, per il settore Valorizzazione dei Patrimoni Immobiliari e Urbani, conferito da Forum PA e Terotec alla Regione Siciliana in partnership con il grupposti. SERD(Sicilia Energia Rinnovabile Distribuita) - progetto che valorizza in chiave energetica i beni inalienabili della Regione Siciliana con la creazione della piattaforma di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili più' importante d Europa e che ha ottenuto, nel corso della presente edizione del ForumPA, l'importante riconoscimento"premio Sfide" copromosso nel 2009 dal Dipartimento per lo Sviluppo delle Economie Territoriali della PCM, Formez, SDA-Bocconi, UPI, Legaautonomie e Andigel e da FORUM PA. FISS - progetto per l'istituzione di un fondo immobiliare destinato allo sviluppo dei beni inutilizzati/sottoutilizzati per la loro riqualificazione ad usi produttivi, turistici, commerciali e conseguente creazione del valore per la regione e la collettività. 10
Progetti di valorizzazione in essere la definizione dei piani di valorizzazione Sulla base dei dati resi disponibili dalle attività di censimento sono stati elaborati i Piani di Valorizzazione e alienazione I DATI Il patrimonio censito al 15/05/2008 Gli assi e le linee individuate dal DPEF 2008-2012 della Regione Siciliana (approvato 14/11/2007) Piano di gestione dinamica del Patrimonio residenziale IACP e Housing Sociale Piano di valorizzazione delle Aree inquinate Piano di dismissione dei beni non strategici attuato per tipologia dei beni Piano di valorizzazione del Patrimonio culturale e dei Borghi Rurali Piano di valorizzazione del Demanio Marittimo Piano di riorganizzazione degli spazi degli Uffici e Sedi Regionali centrali e periferici Piano di riassetto e ammodernamento del Patrimonio ospedaliero Analisi critica risultati del censimento Clusterizzazione del patrimonio Esigenze del territorio e potenzialità del mercato L ANALISI Individuazione delle potenzialità del patrimonio Definizione del contesto di riferimento Fonti di finanziamento Individuazione di scenari di valorizzazione per singolo asse tematico Verifica della sostenibilità degli scenari Analisi fattibilità tecnica ed economico finanziaria I RISULTATI Attribuzionedei differenti cluster individuati ai diversi scenari di valorizzazione e sviluppo Analisi economicofinanziarie condotte attraverso un modello di simulazione applicato agli scenari di valorizzazione Azioni puntualiper la verifica di fattibilità degli scenari delineati Il DPEF 2009-2013, approvato dall ARS il 7 ottobre 2008 conferma e ripropone i contenuti dei Piani di Valorizzazione definiti 11
PRESENTAZIONE DEL LIBRO 12
Il libro I CONTENUTI Il libro descrive l ampio progetto di valorizzazione dei beni immobili condotto in affiancamento alla Regione Siciliana. Attraverso il volume, si intende offrire un contributo concreto e metodologico nella direzione della valorizzazione dei patrimoni immobiliari e territoriali pubblici, esponendone gli strumenti e le linee guida operative, i risultati già ottenuti e gli esempi concreti di future valorizzazioni; diffondendo tale esperienza come buona pratica di riferimento per l intero sistema delle pubbliche amministrazioni italiane. Tutti i temi che trovano espressione nel presente volume prendono forma da un attenta analisi di contesto della Regione Siciliana, la cui competitività appare oggi essenzialmente incentrata su tre dimensioni territoriali: i sistemi urbani, i sistemi produttivi locali e le aree rurali. 13
Il libro Capitolo 1 IL CONTESTO DI RIFERIMENTO: NORMATIVA E FINANZA PUBBLICA CONVERGENTE Iltestosiapreproprioconunfocus,alcapitolo1,suisistemiurbaniesulleareerurali,giacchéinquesti due contesti si concentra il patrimonio immobiliare pubblico della Sicilia, oggetto delle attività descritte in quest opera. Come corollario delle analisi di contesto, il capitolo presenta le misure specifiche, in materia di sviluppo urbano, definite dalla Regione Siciliana nel Programma Operativo Regionale FSER 2007-2013 (POR Sicilia) e dettagliate nel corso della trattazione. Vengono inoltre richiamate le iniziative pianificate dalla Regione, sempre nello stesso documento, in relazione al tema energia, in considerazione del fatto che l Ente ha individuato, quale obiettivo prioritario, la valorizzazione dei beni appartenenti alla categoria terreni e boschi, in un ottica di ammodernamento del sistema energetico regionale, attraverso la realizzazione di un unico ed importante cluster di impianti, distribuiti sul territorio siciliano, di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili. 14
Il libro Capitolo 2 STRUMENTI A SUPPORTO DELLA VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE E TERRITORIALE CONOSCERE PER VALORIZZARE: DATO, INTERPRETAZIONE, CONOSCENZA; LA GRADUALITÀ DEL PROCESSO Il capitolo 2 analizza le attività di acquisizione, interpretazione e analisi propedeutica dei dati immobiliari, intrinseche ed estrinseche, condotte con l ausilio di diversi strumenti informatici e con l apporto specialistico sia di esperti di marketing territoriale, per gli aspetti generali e di integrazione dei singoli assi, sia di esperti settoriali per ciascun asse di valorizzazione e sottostanti componenti finanziari. Come illustrato nel testo, i metodi utilizzati hanno richiesto il supporto di tecnologie informatiche che permettessero di relativizzare il singolo bene e analizzarlo mettendolo in rapporto con una serie di informazioni di carattere differente e tipologia fortemente eterogenea. In particolare, le due tecnologie utilizzate, Database Informatizzato del Censimento e Software GIS (Geographic Information Systems) hanno reso possibile il confronto di dati immobiliari relativi al singolo bene con dati territoriali (di natura tecnica, socio-economica, amministrativa, giuridica) relativi al contesto regionale. In tal modo, è stato possibile raggiungere l obiettivo ultimo del censimento informatizzato, individuato con la L.R. 17/2004 e consistente nella definizione di un quadro informatizzato puntuale e dettagliato, dal punto di vista quantitativo, dell inquadramento geografico e, dal punto di vista qualitativo, di tutte le informazioni disponibili, raccolte per accorpare e unificare i beni in categorie e tipologie omogenee, favorendo una classificazione del patrimonio basata sulla natura del bene e sulla sua destinazione d uso, anche sotto il profilo del contesto economicoterritoriale. 15
Il libro Capitolo 3 CONVERGENZA DI SVILUPPO REGIONALE: TANTI PROCESSI, UN UNICA REGIA Nel capitolo 3 viene illustrata la convergenza con altri strumenti regionali, con particolare riguardo al progetto TE.S.I., una nuova metodologia che consente l integrazione di tutte le informazioni disponibili sul territorio già acquisite dalle pubbliche amministrazioni regionali, provinciali e comunali, permettendone la condivisione tra soggetti diversi. TE.S.I., che nasce nel 2005 con il progetto SITIR (Sistema Informativo Territoriale Integrato Regionale), rappresenta il punto di arrivo di uno sforzo finalizzato alla massima sinergia dei progetti in corso, o in via di definizione, nell ambito dei Sistemi Informativi Territoriali. 16
Il libro Capitolo 4 METODOLOGIA DI ANALISI DEI DATI DI CENSIMENTO: IL PROCESSO DI ANALISI PROPEDEUTICA DEI BENI CENSITI E GEOREFERENZIATI. I capitoli 4 e 5 proseguono l approfondendo esposto al capitolo 2; in particolare, il capitolo 4 presenta il processo di analisi propedeutica dei beni censiti e georeferenziati, in vista della definizione puntuale di cluster di beni da inserire nei Piani di valorizzazione 17
Il libro Capitolo 5 I PIANI DI VALORIZZAZIONE PIANO DI VALORIZZAZIONE ENERGETICA E AMBIENTALE(TERRENI E BOSCHI) Benefici Attesi Proventi derivanti da locazione o eventuale dismissione di aree industriali; Proventi derivanti da valorizzazione in senso turistico culturale del patrimonio minerario; Proventi da conferimento di beni immobili in strumenti di finanza immobiliare. Attese sociali Impatto rilevante per la collettività in termini di eco sostenibilità delle iniziative ed attenzione alle tematiche ambientali. PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO STORICO E CONSOLIDAMENTO DEL RUOLO DELLA REGIONE Benefici Attesi Anagrafe dei beni culturali Valorizzazione in senso turistico; Valorizzazione dei Borghi Rurali; Ottimizzazione della gestione. SICILIANA QUALE BARICENTRO CULTURALE DELL AREA MEDITERRANEA Attese sociali Recupero piena fruizione ed integrazione nel tessuto sociale dei beni vincolati; Insediamento di nuove attività economiche e miglioramento dell immagine della Regione. 18
Il libro Capitolo 5 PIANO DI VALORIZZAZIONE E OTTIMIZZAZIONE DEL PATRIMONIO DISPONIBILE a) Riorganizzazione degli spazi degli uffici e delle sedi regionali centrali e periferiche; Benefici Attesi Risparmi derivanti dall uso di spazi liberati; Proventi derivanti da eventuali dismissione o messa a reddito di spazi liberati; Risparmi economici. Attese sociali Benefici dell immagine della Regione verso la cittadinanza legato a logiche di risparmio e di efficienza nell utilizzo delle risorse pubbliche, crescita del prestigio della Regione a livello provinciale con la creazione di centri unici nei capoluoghi di provincia. b) Riassetto e rimodernamento del patrimonio ospedaliero; Benefici Attesi Razionalizzazione degli spazi utilizzati per l erogazione dell assistenza sanitaria, funzionale alla predisposizione dei programmi di intervento destinati a migliorare l offerta sanitaria in ambito regionale, prendendo in considerazione i diversi aspetti caratterizzanti le strutture ad uso assistenziale. Attese sociali Rimodernamento del sistema stesso, di ottimizzazione dei costi, con conseguente impatto positivo per tutta la collettività. 19
Il libro Capitolo 5 c) Gestione dinamica del patrimonio residenziale IACP e Housing Sociale. Benefici Attesi Proventi derivanti da dismissioni; Proventi derivanti da conferimento di beni immobili in strumenti di finanza immobiliare. Attese sociali Interventi di riqualificazione urbana; Riduzione del disagio abitativo; Accesso agevolato all acquisto degli alloggi dagli aventi diritto. PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO DISPONIBILE: DISMISSIONE DEI BENI NON STRATEGICI Benefici Attesi A breve termine (12-18 mesi dall avvio): introiti derivanti dall incameramento del prezzo iniziale da cartolarizzazione dalle prime aste e vendite dirette; A medio termine (entro 5 anni dall avvio): introiti derivanti dall incameramento del prezzo differito da cartolarizzazione, da proventi del Fondo; A lungo termine (entro 10 anni dall avvio): introiti derivanti dall incameramento dei proventi del Fondo. Attese sociali Catalizzazione di investimenti per riconversione immobiliare ed urbanistica; Recupero e valorizzazione di aree urbane; Insediamento di nuove attività economiche. 20
Il libro Capitolo 5 PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL DEMANIO MARITTIMO Benefici Attesi Regolarizzazione delle concessioni sul patrimonio; Regolarizzazione delle situazioni di abusivismo concessorio e recupero delle indennità; Riutilizzo / dismissione di beni sdemanializzati; Ricadute economiche dirette ed indirette a seguito di interventi complessi sul territorio. Attese sociali Ricadute in termini di immagine per l Amministrazione; Valorizzazione e promozione turistica della fascia costiera; Riqualificazione aree urbane adiacenti a zone marittime (porti) e conseguente incremento della qualità dei servizi. 21
Il libro Capitolo 6 I PIANI DI VALORIZZAZIONE ESEMPIO CONCRETO DI VALORIZZAZIONE ENERGETICA Il SERD (Sicilia Energia Rinnovabile Distribuita) : progetto che valorizza in chiave energetica i beni inalienabili della Regione Siciliana con la creazione della piattaforma di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili più' importante d Europa e che ha ottenuto, nel corso della presente edizione del ForumPA, l'importante riconoscimento "Premio Sfide" copromosso nel 2009 dal Dipartimento per lo Sviluppo delle Economie Territoriali della PCM, Formez, SDA- Bocconi, UPI, Legaautonomie e Andigel e da FORUM PA. 22
Il libro Capitolo 7 ESEMPIO CONCRETO: HOUSING SOCIALE E GESTIONE DINAMICA DEL PATRIMONIO ERP L esperienza maturata nell ambito di questo piano ha dato vita ad un nuovo studio di valorizzazione del patrimonio ERP in chiave "housing sociale" che e' in corso di stesura su un'altra importante realtà urbana italiana. L'oggetto dello studio sarà pubblicato nell'ambito della storica collaborazione tra EXITone e il Sole 24 ore. I principali contenuti delle linee di valorizzazione sono articolati per tipologie di patrimonio : PATRIMONIO ERP ABITATO E GESTITO IN MODO ORDINARIO APPLICAZIONE DI SOLUZIONI PER L OTTIMIZZAZIONE GESTIONALE E RIQUALIFICAZIONE IMMOBILIARE APPLICAZIONE DISOLUZIONI TECNOLOGICHE PER LA RIQUALIFICAZIONE E IL RISPARMIO ENERGETICO INDIVIDUAZIONE E APPLICAZIONE DISOLUZIONI GESTIONALI PER I CONDOMINI MISTI INDIVIDUAZIONE DISOLUZIONI GESTIONALI INNOVATIVE PER IL RISPARMIO ENERGETICO IMMOBILI ERP IN DISUSO O SOTTOUTILIZZATI TRASFORMAZIONE E RIALLOCAZIONE NEL PATRIMONIO ERP TRASFORMAZIONE E RIALLOCAZIONE NEL PATRIMONIO DIHOUSING SOCIALE DISMISSIONE ALLOGGI IN DISUSO PROGRAMMI INTEGRATI DI PROMOZIONE EDILIZIA RESIDENZIALE REALIZZAZIONE DIALLOGGI IN LOCAZIONE PERMANENTE A CANONE CALMIERATO REALIZZAZIONE DIRESIDENZE TEMPORANEE 23
Altre pubblicazioni Negli anni EXITone (grupposti) anni ha consolidato la sua posizione di driver culturale del settore, con la pubblicazione di diverse opere edite da Il Sole 24 Ore, alcune delle quali all interno della collana dedicata dal titolo Management Immobiliare 2008 La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico quale leva di sviluppo del territorio. Il caso Regione Siciliana 2007 Il processo di valorizzazione del Real Estate 2006 Real Estate e strumenti innovativi di Engineering Management 2005 Patrimoni pubblici e logiche di sistema - Il caso della Regione Piemonte: dalla conoscenza alle strategie di gestione integrata e di valorizzazione degli asset 2005 Know-how e professionalità: La distribuzione dei servizi nei sistemi a rete 2004 Il multiservizio tecnologico L'uso dei vettori energetici nelle strutture sanitarie: analisi e metodologie operative 2003 Il management patrimoniale Criteri e modelli per una gestione innovativa dei patrimoni immobiliari
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