CONDOMINIO Lite tra condominio e condomino: spese processuali, ripartizione Nella lite tra condominio e condomino non trova applicazione, neppure in via analogica, la disposizione dell art. 1132 c.c., che disciplina la materia delle spese processuali del condomino che abbia ritualmente dissentito dalla deliberazione di promuovere una lite o di resistere ad una domanda rispetto ad un terzo estraneo e neppure l art. 1101 c.c., richiamato dall 1139 c.c.. Nel caso di controversia tra condomini, l unità condominiale viene a scindersi davanti al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto fra loro, con la conseguenza che il magistrato, nel risolvere la controversia provvede anche definitivamente sulle spese del giudizio, decidendo, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall amministratore. Dunque, la ripartizione delle spese legali, affrontate per una causa che si è persa, o per la quale il magistrato ha stabilito di compensare le spese sopportate, ha criteri propri rispetto al motivo della causa stessa 1. 1 Cass., Sez. II civ., 18/06/2014, n. 13885; 1
Impianto fognante: lavori, ripartizione spese L impianto fognante costituisce parte comune esclusivamente alle unità immobiliari che ne sono servite, conseguentemente le spese d uso e manutenzione della pompa elettrica che collega gli immobili alla rete fognaria vanno ripartite tra i proprietari di quest ultimi. Citofoni: ripartizione spese Le spese di installazione e manutenzione del citofono o del videocitofono, salvo che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, vanno ripartite tra tutti i condomini in parti uguali e non in base ai millesimi di proprietà. Cambio d uso Per il cambio d uso, ad esempio da locale commerciale a civile abitazione, non è necessaria l autorizzazione ad opera dell assemblea condominiale. Però, il regolamento contrattuale potrebbe contenere il divieto di modifica delle destinazioni d uso, in tal caso, per la modifica, occorre l unanimità dei voti. Proprietari e affittuari di box 2
I proprietari di soli box così come gli affittuari degli stessi non possono essere considerati estranei, ma sono anch essi condomini e come tali hanno diritto di accesso al condominio. Amministratore: polizza individuale di assicurazione L assemblea condominiale può subordinare la nomina dell amministratore al possesso da parte di quest ultimo di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nello svolgimento del suo mandato. Anche in presenza di detta polizza, qualora vengano approvati lavori straordinari, l amministratore deve contemporaneamente all inizio dei lavori provvedere ad adeguare i massimali della polizza in misura non inferiore all importo di spesa deliberato. Acqua: ripartizione costi I costi riguardanti il consumo d acqua si suddividono in tre gruppi: Costi riguardanti gli impianti, come possibili dispersioni, perdite, tubazioni, ecc., che vanno suddivisi in base ai millesimi di coloro che partecipano alla comunione degli impianti; Costi riguardanti gli usi condominiali, come può essere la pulizia, il riscaldamento, ecc., che vanno divisi sulla base delle tabelle millesimali relative ai servizi condominiali; 3
Costi riguardanti gli usi privati, la cui divisione va effettuata secondo il consumo dei singoli condomini; In presenza di errori di calcolo nella ripartizione effettuata dall amministratore, se non provvede ad una rettifica attraverso la convocazione dell assemblea, è possibile procedere all impugnazione, entro trenta giorni dall approvazione, della delibera. Intonaco esterno del condominio In caso di caduta dell intonaco esterno del condominio, trascorsi dieci anni dalla consegna dell immobile, le spese per il rifacimento sono a carico di tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. In caso contrario, i condomini possono esercitare il diritto di responsabilità nei riguardi dell appaltatore 2. La caduta dell intonaco può essere un reato perseguibile penalmente di cui responsabile è il proprietario o chi per lui deve provvedere a vigilare, vale a dire l amministratore 3. Biancheria stesa dal balcone È possibile stendere la biancheria dal balcone salvo che non sia vietato dal regolamento condominiale, non esistano impedimenti di luce o di visuale o ancora impedimenti comunali come centri storici e di pregio architettonico. 2 Cass., n. 27433/2013; 3 Cass. Penale, 07/03/2014, n. 11129; 4
Esclusa la possibilità di richiamare l estetica dell edificio in quanto trattasi di opera non permanente ma, piuttosto, di esercizio di diritto necessario. Spese condominiali: prescrizione Le spese condominiali si prescrivono in cinque anni a decorrere dall approvazione delle spese stesse e del relativo stato di riparto 4. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 4 Cass., 25/02/2014, n. 4489; 5