Le parti comuni sono elencati nell articolo 1117 del c.c. e sono: a) Tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune: suolo, fondazioni, muri

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1 CONDOMINIO

2 INTRODUZIONE Un condominio è un fabbricato con più unità immobiliari ( appartamenti, negozi, uffici, garage ecc. ) appartenenti a due o più persone. Le diverse unità immobiliari sono strutturalmente e funzionalmente connesse, e questo, fa sì che in un condominio ci siano parti di proprietà individuali e parti di proprietà comune nei confronti delle quali i condomini assumono la veste di comproprietà per quote con proporzionali diritti e doveri.

3 Le parti comuni sono elencati nell articolo 1117 del c.c. e sono: a) Tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, gli anditi, i portoni d ingresso, le scale i portici, i cortili, le facciate,i pilastri e le travi portanti, ecc. b) Le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune: locali di portineria e alloggio portiere, lavanderia, autoclave, stenditoi ecc. c) Gli impianti di uso comune: ascensori, i pozzi e cisterne, gli acquedotti, le fognature e i canali di scarico, impianti per l acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento, ecc.

4 Le parti, le aree e gli impianti comuni richiedono delle spese ( per esempio, per i lavori di manutenzione, pulizia) che devono essere suddivisi in modo proporzionale tra i proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. Ci sono diversi tipi di condominio: Condominio minimo Supercondominio o condominio orizzontale Condominio parziale Inoltre non bisogna confonderlo con la comproprietà e con la multiproprietà

5 Stime condominiali I problemi estimativi inerenti al condominio riguardano la determinazione dei millesimi necessari per la gestione del fabbricato. I millesimi sono di due tipi: Di proprietà generale: che rappresentano il diritto di proprietà di ogni condomino sulle parti comuni D uso: rappresentano la misura del contributo per la ripartizione di alcune particolari spese. Viene stimata pure l indennità che il proprietario dell ultimo piano, o chi ne ha diritto, deve pagare agli altri condomini in caso di sopraelevazione.

6 L AMMINISTRAZIONE DEL CONDOMINIO Per la necessita di far funzionare il condominio come ente di gestione, il codice civile stabilisce che: a) Se i condomini sono più di otto, è obbligatoria la nomina di un amministratore ( art ); b) Se i condomini sono più di dieci, è obbligatoria la formazione di un regolamento di condominio (art. 1138, comma 1 ). La vita del condominio è dunque disciplinata, oltre che dalla legge, anche dal regolamento di condominio. Lo scopo del regolamento è quello di disciplinare l uso delle cose comuni, di stabilire i criteri particolari per la ripartizione delle spese, di indicare le norme per la tutela del decoro dell edificio e per l amministrazione dello stabile. Fanno parte del regolamento condominiale le tabelle millesimali

7 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Assembleare(o interno) Contrattuale (o esterno) E formato secondo la volontà dei condomini riuniti in assemblea, con la maggioranza stabilita dall art.1136c.c., e deve essere allegato sul registro dei verbali delle assemblee (art.1138c.c.) con la stessa maggioranza può essere modificato. In genere contiene norme che regolamentano l uso delle parti comuni (orario del gioco dei bambini, modalità di stendere i panni per asciugare.) Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 e, in caso di recidiva, fino a 800 E formulato, secondo la sua volontà, dal costruttore dell immobile o dall unico proprietario originario, è parte integrante dell atto di compravendita e viene contrattualmente accettato da ogni acquirente e risulta così implicitamente approvato da tutti i condomini e potrà essere modificato dall assemblea all unanimità. Tale modifiche devono essere trascritte alla conservatoria dei registri immobiliari dove è stato registrato l atto di compravendita.

8 ORGANI DI GESTIONE DEL CONDOMINIO Amministratore Nominato dall assemblea, dura in carica 2 anni (rinnovo tacito dell incarico annuale, salvo delibera di revoca) Possono svolgere l incarico di amministratore di condominio coloro: che hanno il godimento dei diritti civili, che non sono stati condannati, che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, il cui nome non risulta annotato nell elenco dei protesti cambiari; che non sono interdetti o inabilitati che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; che hanno frequentato un corso di formazione iniziale di 72 ore e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale di 15 ore. (questi due ultimi requisiti non sono richiesti qualora l amministratore venga nominato tra i condomini dello stabile) Possono svolgere l incarico di amministratore di condominio anche le società.

9 I compiti dell amministratore sono: convocare l assemblea almeno una volta all anno per l approvazione del rendiconto; eseguire le delibere dell assemblea; fare osservare il regolamento condominiale; riscuotere i contributi condominiali eseguire gli obblighi fiscali; curare la tenuta del registro contenente l anagrafica dei condomini; curare i registri previsti dalla legge (registro dei verbali, registro di nomina dell amministratore, registro della contabilità); conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione; compiere gli atti conservativi; rendere conto del proprio operato all assemblea; rappresentare legalmente il condominio; aprire un conto corrente ed eseguire movimenti tracciati.

10 per lavori di manutenzione di notevole importanza l amministratore deve far eseguire un capitolato dei lavori in base al quale saranno richiesti i preventivi alle ditte. (gara d appalto) L assemblea deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale per tali opere e poi sceglierà a chi affidare l esecuzione dei lavori. In seguito all approvazione dei lavori, l amministratore deve nominare un direttore dei lavori al quale sarà affidato il compito di vigilare sull esecuzione delle opere a regola d arte e in conformità al contratto d appalto stipulato. contro il condomino moroso l amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, che serve a far rispettare il regolamento di condominio. se il condomino moroso dopo l ingiunzione non salda il proprio debito con il condominio (comprese le spese legali), l amministratore dà avvio all azione legale che può portare all esecuzione dell espropriazione forzata dell immobile.

11 COMPENSO AMMINISTRATORE E di circa per ogni unità immobiliare di media dimensione (80-90 m²). Dal compenso ordinario sono escluse le spese per fotocopie, postali, cancelleria ecc. per la gestione di opere straordinarie il compenso richiesto è pari di solito al 2% dell importo dei lavori.

12 Assemblea dei condomini L assemblea è costituita da tutti i condomini, viene convocata al fine di svolgere le seguenti funzioni: Nomina, riconferma e revoca dell amministratore e decisioni in merito alla sua retribuzione; Approvazione del bilancio consuntivo e preventivo; Deliberazione in merito a eventuali opere di manutenzione straordinaria Approvazione del regolamento di condominio ed eventualmente delle tabelle millessimali Conferimento all amministratore di maggiori poteri rispetto a quelli stabiliti dalla legge Disporre l esecuzione di innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni Nomina, oltre dell amministratore di un consiglio di condominio ( viene nominato solo se le unità immobiliari sono più di 12) composto almeno da tre condomini, con funzioni di controllo e consultive.

13 ASSEMBLEA DEI CONDOMINI ORDINARIA Essa deve essere convocata una volta all'anno per approvare il rendiconto di gestione e il preventivo delle spese. STRAORDINARIA Ogni volta in cui l'amministratore lo ritiene opportuno o ne è fatta richiesta da un minimo di due condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi dell'edificio

14 L'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI I condomini devono essere avvisati 5 giorni prima della data di convocazione è regolarmente costituita se sono presenti almeno 2/3 dei condomini e i presenti rappresentano almeno 2/3 dei millesimi dell'edificio (maggioranza) altrimenti si provvede a una seconda convocazione per il giorno successivo, ove è indispensabile che sia presente almeno 1/3 dei condomini in rappresentanza di almeno 1/3 dei millesimi dell'edificio Delega (l amministratore non può essere delegato) Esistono due tipi di maggioranza: Semplice che prevede la maggioranza degli intervenuti nell assemblea e almeno 1/3 dei millesimi Qualificata che prevede la maggioranza degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi. Alla fine di ogni riunione deve essere redatto un verbale da trascrivere in un apposito registro tenuto dall amministratore. E obbligo dell amministratore inviarne una copia ai condomini assenti. I condomini compresi quelli assenti possono impugnare entro 30 giorni le deliberazioni e chiederne l annullamento, mediante ricorso all autorità giudiziaria, qualora fossero contrari al regolamento condominiale o alla normativa in vigore. Uno dei compiti più importati dell amministratore è la stesura del rendiconto annuale

15 MILLESIMI DI PROPRIETÀ GENERALE I problemi estimativi inerenti i condomini sono: la costituzione delle tabelle millesimali necessarie per la gestione del condominio. Tabelle millesimali: tabelle allegate al regolamento del condominio che controllano la ripartizione delle spese (rappresentano il diritto-dovere dei proprietari sulle parti comuni). Il valore per ogni unità immobiliare deve essere espresso in millesimi. Tabelle millesimali Esse si distinguono in: millesimi di proprietà generale(tabella A ), millesimi di proprietà particolare (tabelle per la ripartizione delle spese che riguardano solo una parte dei condomini) e millesimi d uso ( che si riferiscono ad impianti o servizi usati dai condomini in modo non proporzionale alle quote di proprietà ).

16 DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI DI PROPRIETA GENERALE: I millesimi di proprietà esprimono i rapporti fra proprietà esclusiva e proprietà comune. L art del c.c. afferma che ogni condomino ha diritto di proprietà sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprietà rapportato al valore dell intero edificio ed espresso in millesimi. Per calcolare le quote millesimali delle unità condominiali occorre: 1. stimare i valori delle singole unità condominiali (Sᵥ ); 2. calcolare il valore dell intero condominio (ΣSᵥ ) come somma dei valori delle unità condominiali; 3. risolvere, per ciascuna unità, la proporzione: ΣSᵥ : 1.000= Sᵥ : M ; M = 1000/ ΣSᵥ x Sᵥ

17 I valori delle unità condominiali vanno stimati con riferimento al mercato, ma tenendo conto soltanto delle loro caratteristiche costituzionali originarie. I valori da considerare si distinguono pertanto da quelli normali di mercato e sono denominati valori condominiali. La determinazione dei millesimi potrà, a seconda dei casi, farsi: sulla base dei valori condominiali espressi in moneta; sulla base di grandezze fisiche virtuali atte a rappresentare i valori condominiali. Il criterio di determinazione dei millesimi sulla base di grandezze fisiche delle unità condominiali è il più adottato. Tra le grandezze, la più usata è la superficie. Perché le superfici delle unità immobiliari rappresentino i valori condominiali, esse debbono essere rese omogenee ed equivalenti, cioè tali che a parità di superficie corrisponda parità di valore. Questa equivalenza non sussiste per le superfici reali ma potrà aversi fra le superfici virtuali, cioè le superfici modificate con l applicazione di opportuni coefficienti di correzione.

18 La fase estimativa dell operazione sta nell accertare i coefficienti di correzione che, applicati alle superfici reali, le trasformano in virtuali. Le possibili caratteristiche differenziali sono: destinazione d uso, livello di piano, orientamento, prospetto, luminosità, funzionalità globale dell alloggio. La misurazione delle superfici reali deve essere fatta secondo certe regole: le misure dei vani vengono prese al di sopra dei battiscopa, escludendo la superficie occupata da pilastri e muri interni nonché quella dei vani delle porte e degli sguanci delle finestre, comprendendo però la superficie degli armadi a muro. Le misure delle pertinenze (balconi, terrazze, giardini, ) vengono prese al filo interno dei parapetti o ringhiere, sempre escludendo l area occupata da pilastri.

19 COEFFICIENTI CORRETTIVI DA APPLICARE ALLE SINGOLE COMPONENTI DELLE UNITÀ IMMOBILIARI DESTINAZIONE FUNZIONALE TABELLA 1 Coefficiente di destinazione funzionale dei vani Camere, cucine, bagni 1,00 Ingressi, corridoi, ripostigli 0,80 Cantine, soffitte 0,25-0,40 Mansarde 0,60-0,80 Balconi, terrazze 0,30-0,50 Verande 0,30 Giardini e zona di rispetto 0,10-0,15 Autorimesse 0,50-0,80 Posti macchina al chiuso 0,30-0,50 Posti macchina all aperto 0,20-0,40

20 PROSPICIENZA (O AFFACCIO) Questa caratteristica riguarda la veduta di cui si può godere dalle aperture verso l esterno dei vani principali. (TABELLA 2) Prospicienza su: coefficienti Via 1,00 Corso, viale, piazza, giardino 1,00-1,05 Veduta panoramica 1,05-1,10 Cortile 0,85 Officine, depositi e simili 0,80 Nessuna veduta 0,75

21 ORIENTAMENTO (O ESPOSIZIONE) Dall orientamento delle aperture esterne dei vani principali rispetto ai punti cardinali dipende il grado di soleggiamento di cui possono godere i vani stessi e l assoggettamento ai venti. L orientamento più apprezzato è quello verso Sud.(TABELLA 3) Orientamento dei vani principali Sud 1,00 Sud-Est, Sud-Ovest 0,98 Est, Ovest 0,96 Nord-Est, Nord-Ovest 0,94 Nord 0,92-0,90 Nessun orientamento (*) 0,80

22 LUMINOSITA Questa caratteristica riguarda i soli vani dotati di finestre. I coefficienti derivati dal rapporto K=Sf/Sv partono da un valore di 1,00 fino a un valore di 0,900.(TABELLA 4) Sf =superficie illuminante Sv = superficie illuminata Valori del rapporto K coefficiente Per K>=1/6 1,00 Per K=1/7 0,965 Per K=1/8 0,940 Per K=1/9 0,920 Per K<1/9 0,900

23 SERVITÙ DA RUMORE Questa caratteristica riguarda il particolare disagio gravante sui vani principali delle unità immobiliari destinate ad abitazione, che siano adiacenti a spazi condominiali contenenti una fonte di rumore, quali la centrale termica, l autoclave, il vano ascensore. Il coefficiente riduttivo è di 0,98 FORMA E FUNZIONALITÀ DEI VANI Questa caratteristica si riferisce ai vani principali e agli accessori diretti delle unità abitative. La forma migliore dei vani principali è quella rettangolare, con un rapporto fra il lato finestra (a) e la profondità (b) non inferiore a 0,5 e non superiore a 1,6. COEFFICIENTI CORRETTIVI DA APPLICARE ALLE INTERE UNITÀ IMMOBILIARI Si applicano al totale della superficie corretta dei vani principali ed accessori diretti i coefficienti correttivi relativi a: destinazione d uso, livello di piano, forma e funzionalità dell unità immobiliare, comodità d accesso, altezza interna, vetustà, isolamento termico. DESTINAZIONE D USO Questa caratteristica riguarda l uso funzionale dell intera unità.(tabella 6) Destinazione d uso delle unità Abitazione 1,00 Negozio 0,70-2,00 Ufficio, studio professionale 1,00-1,20 Magazzino 0,60-0,90 Laboratorio 0,70-1,10 Box auto 0,50-0,80 Posto auto al chiuso coeff. 0,30-0,50 Posto auto all aperto coeff. 0,20-0,40

24 LIVELLO DI PIANO La collocazione in un piano interrato o seminterrato è poco influente sul valore di magazzini e box, mentre svalutano variamente le unità immobiliari ad altra destinazione. L ubicazione al piano terreno è normale per i negozi e i laboratori e rappresenta per essi la situazione più apprezzata. Abitazioni e uffici trovano abituale collocazione nei piani sopraterra e risentono diversamente del livello di piano. (TABELLA 7) piano con ascensore senza ascensore interrato 0,80 0,80 seminterrato 0,90 0,90 rialzato 0,92 0,92 primo 0,94 1,00 secondo 0,96 0,98 terzo 0,98 0,96 quarto 1,00 0,94 quinto 1,00 0,92 successivi 1,00 - attico 1,02-1,05 -

25 FORMA E FUNZIONALITÀ DELL UNITÀ IMMOBILIARE Il giudizio sulla funzionalità dell unità immobiliare nel suo complesso deve tener conto della razionalità della distribuzione interna in relazione alla destinazione d uso, e, per quanto riguarda le abitazioni, dell equilibrio fra vani principali e accessori, fra zona giorno e zona notte. COMODITÀ DI ACCESSO Questa caratteristica riguarda la posizione dell ingresso delle unità immobiliari rispetto agli spazi aperti circostanti. L accesso normale si ha da un atrio rivolto verso la strada, ma possono esservi unità alle quali si accede dal cortile: questa influisce negativamente sul valore degli alloggi, uffici e negozi, alla cui superficie deve applicarsi un coefficiente di riduzione (indicativamente 0,90). ALTEZZA INTERNA Gli edifici di nuova costruzione hanno unità con altezze interne uguali, e il problema della correzione non si pone. Negli edifici d epoca si possono trovare i cosiddetti piani nobili con altezza dei vani di 4,50-5,00 e piani ammezzati con altezza dei vani inferiore a 3,00 m. (TABELLA 8)

26 Altezza interna coefficiente < 2,50 0,70 2,50 0,80 2,60 0,90 2,70 0,95 2,80 0,97 2,90 0,99 3,00 1,00 3,10 1,02 3,20 1,04 3,30 1,06 3,40 1,08 3,50-4,00 1,10 4,00-4,50 1,12 > 4,50 1,15

27 VETUSTA Questo carattere viene preso in considerazione nel caso di condomini che si costituiscono in stabili sopraelevati, in cui le U.I. hanno età diverse. ISOLAMENTO TERMICO Il problema si pone per condomini vecchi che hanno impianti autonomi. In base a dove sono ubicati si applicano i vari coefficienti SCHEMA PROCEDURALE PER LA DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI VIRTUALI 1. misurazione delle superfici reali delle singole componenti dell unità; 2. correzione delle superfici reali di tutte le componenti con l applicazione dei coefficienti di destinazione funzionale; le superfici corrette dei vani accessori complementari e delle pertinenze scoperte non necessitano di altre correzioni e la loro somma costituisce la superficie virtuale delle pertinenze; 3. ulteriore correzione delle superfici dei singoli vani principali ed accessori diretti con i coefficienti relativi alle altre caratteristiche degli stessi: prospicienza, orientamento, luminosità, servitù da rumore, forma e funzionalità; 4. calcolo della superficie totale corretta dei vani principali ed accessori diretti; 5. applicazione alla superficie totale di cui al punto precedente dei coefficienti relativi alle caratteristiche dell intera unità condominiale e ottenimento della superficie virtuale principale; 6. calcolo della superficie virtuale complessiva come somma della superficie virtuale principale e della superficie virtuale delle pertinenze.

28 N d'ordine Superficie Utile in mq. utilizzazione luminosità altezza prospetto Prodotto coefficienti particolari Superficie ragguagliata ai coeff. particolari destinazione piano Prodotto coefficienti globali Superficie millesimale CALCOLO DELLA SUPERFICIE MILLESIMALE N unita' immobiliare: 2 Destinazione: ABITAZIONE Piano: PRIMO Proprietà: COOPERATIVA "LA GIOVIA" Subalterno: - Accessori: CANTINA Piano: INTERRATO Locatario: BELVEDERE Giuseppe Coefficienti particolari Coeff. Globali Locale 1 Soggiorno 20,99 1,00 0,97 1,00 0,95 0,92 19,34 2 Camera 15,90 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 15,11 3 Cucina 8,59 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 8,16 4 Bagno 5,22 0,95 0,90 1,00 0,95 0,81 4,24 5 Balcone 3,09 0, ,30 0,93 Totale appartamento 53,79 47,77 1,00 1,03 1,03 49,21 6 Cantina 6,82 6,82 0,20 0,85 0,17 1,16 TOTALE 60,61 50,37

29 I procedimenti di calcolo sono due: Sintetico : l attribuzione dei coefficienti viene effettuata considerando l unità immobiliare nel suo complesso Analitico : l attribuzione dei coefficienti viene effettuata considerando ogni singolo vano

30 DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI DI PROPRIETÀ PARTICOLARE Il 3 comma dell art c.c. aggiunge che qualora un edifico abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Quando si verifica tale situazione, diventa utile predisporre altre tabelle millesimali relative alle sole unità condominiali che sono servite dalle opere o impianti di uso particolare. Queste tabelle, contrassegnate A1, A2, ecc si ricavano dalla tabella A: rapportata a la somma dei millesimi di proprietà generale delle sole unità interessate, si calcolano in proporzione i loro millesimi di proprietà particolare.

31 DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI D SO I criteri per ripartire le spese sono due: I millesimi di proprietà : per ripartire le spese generali I millesimi d uso : per ripartire i servizi di cui i condomini usufruiscono in modo diverso Spese di proprietà amministrazione imposte assicurazioni pulizia illuminazione manutenzione strutture Spese d uso riscaldamento centrale scale e ascensore acqua potabile antenna comune lastrici solari terrazze gronde e pluviali parcheggi soffitti, volte, solai

32 ASCENSORE Dove è obbligatorio Tipi di spese: di esercizio, di manutenzione straordinaria e di installazione

33 MILLESIMI DI ASCENSORE Art c.c. fissa i criteri di ripartizione della spesa per la manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori. Questa spesa è ripartita tra i condomini per metà in ragione dei millesimi di proprietà (dimensione appartamento e quindi numero di residenti) e l altra metà in misura proporzionale all altezza di ciascun piano del suolo (millesimi d uso). Se in un piano vi sono più appartamenti, la spesa verrà ripartita per metà in base ai millesimi di proprietà, e, l altra metà in base all uso calcolata prima per il livello del piano e dopo ripartita fra gli appartamenti del piano in proporzione ai loro millesimi di proprietà. i primi 500 millesimi vengono calcolati in funzione della superficie virtuale I secondi 500 millesimi possono essere calcolati in due modi: 1. Es. nel caso di un edificio a 5 piani, il denominatore è dato dalla somma: =15. i numeratori sono gli stessi 1,2,3,4,5, il primo pagherà 1/15, il secondo 2/15, il terzo 3/15, il quarto 4/15 ed il quinto 5/15 della spesa. Gli appartamenti ubicati al piano terra non pagano la metà della spesa riguardante l altezza dei singoli piani, ma solo l altra metà in ragione ai millesimi di proprietà.

34 ESEMPIO Si deve ripartire la spesa di manutenzione delle scale che ammonta a 2065,83 fra i singoli proprietari di un condominio costituito da 4 piani più il piano terra. I millesimi di proprietà sono i seguenti: A piano terra B primo piano C secondo piano D terzo piano E quarto piano 140 millesimi 180 millesimi 200 millesimi 200 millesimi 280 millesimi La spesa di 2065,83 per la manutenzione delle scale viene ripartita secondo l art C.C. nel seguente modo: La metà 1032,91 in base ai millesimi di proprietà L altra metà 1032,91 in base all altezza dei piani (escluso piano terra)

35 Spesa totale a carico dei singoli proprietari: A = 144,61 = 144,61 B = 185, ,29 = 289,22 C = 206, ,58 = 413,17 D = 206, ,87 = 516,45 E = 289, ,17 = 702,38 Tot. Spese manutenzione : 2065,83 SPESA A CARICO DEI SINGOLI PROPRIETARI In base ai millesimi Proprietari: A, B, C, D 1032,91:Xa =1000 : ,91: Xb= 1000 : 180 Ecc.. 140=144,61A 1032,91/1000. TOT. 1032,91 180=185,92B 200=206,58C 200=206,58D 280=289,22E In base all altezza dei piani Proprietari: A, B, C, D = 10 A: piano terra non paga B: 1 piano 1/ ,91 = 103,29 C: 2 piano 2/ ,91 = 206,58 D : 3 piano 3/ ,91 = 309,87 E: 4 piano 4/ ,91 = 413,17 Tot. 1032,91

36 SECONDI 500 MILLESSIMI (SECONDO MODO) Determinando i millesimi spettanti a ciascun piano Ripartendo i millesimi di ciascun piano tra le relative unità immobiliari 500: ΣHi = MPi : Hi MHi = MPi x Vi/ ΣVi MPi = 500/ΣHi x Hi MPi = 500/ΣHi x Hi x Vi/ ΣVi Nei moderni condomini poiché l ascensore raggiunge di solito il piano interrato si dovrà tenere conto dell utilizzo dell impianto applicandone un coefficiente di utilizzo

37 RISCALDAMENTO Negli impianti centralizzati di nuova generazione, dotati di contabilizzatori per ogni U.I., la spesa di esercizio dell impianto di riscaldamento viene suddivisa in due parti: 20 50% da ripartire in proporzione alla cubatura riscaldata; % da ripartire in proporzione al consumo contabilizzato. Per gli impianti centralizzati tradizionali il calcolo dei millesimi può avvenire: cubatura riscaldata Superficie radiante ( numero di elementi dei termosifoni ecc.) Criterio misto

38 ACQUA POTABILE La spesa viene suddivisa: Se esiste il contatore individuale, in base all effettivo consumo Oppure viene considerata una quota fissa per ciascuna U.I. e la parte rimanente in base al consumo Se non esiste il contatore: In base al numero dei componenti familiari che abitano nell U.I. In base ai millesimi di proprietà (non equo)

39 SOLAI E TERRAZZI Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai vengono ripartite in parti uguali dai proprietari dei due piani (sopra e sotto), restano a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a quello del piano inferiore l intonaco e la tinteggiatura. Terrazzo a livello Questo ha una doppia funzione, come terrazzo e come tetto per tutte le U.I. sottostanti, pertanto la spesa viene suddivisa per 1/3 a carico di chi ne ha l uso esclusivo (funzione terrazzo) mentre i restanti 2/3 (funzione tetto) spettano a tutti i condomini che usufruiscono della copertura (da ripartire con i millesimi di proprietà).

40 INFILTRAZIONI D ACQUA Le spese di riparazione e i danni saranno addebitati: al singolo proprietario se la perdita ha origine da un impianto di proprietà esclusiva a tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, se la perdita ha origine da un impianto di proprietà comune.

41 Innovazioni Hanno lo scopo di migliorare o rendere più comodo l uso delle cose comuni. Serve la maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore dell edificio. Tali opere non devono alterare il decoro architettonico o limitare l uso delle parti comuni anche di un solo condomino. Es. interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, l installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva ecc

42 Revisione delle tabelle millesimali Possono essere modificate in caso di errore o per mutare condizioni dell edificio. Gli errori essenziali possono essere di fatto( errata misurazione, errori di calcolo ecc ) o di diritto (errata interpretazione di leggi) Per mutate condizioni s intende la sopraelevazione di nuovi piani o le innovazioni di vasta portata ( es. creazione di un ascensore in u fabbricato che ne è privo)

43 SOPRAELEVAZIONE DI UN FABBRICATO CONDOMINIALE È il diritto attribuito dall'articolo 1127 codice civile ad alcuni condomini (in particolare al proprietario dell ultimo piano o al proprietario del lastrico solare) di sopraelevare l edificio.. Non si tratta di un diritto assoluto. Anzitutto il diritto di sopraelevazione deve uniformarsi ai limiti imposti dall'articolo 1127 codice civile. La nuova opera, quindi, non dovrà pregiudicare l aspetto architettonico né la stabilità dell edificio. L opera non dovrà, inoltre, privare le abitazioni sottostanti di aria e di luce. Decoro architettonico e idoneità statica dell edificio sono concetti ben precisi, e non di meno complessi, che devono essere esaminati con l ausilio di un professionista prima di iniziare qualsiasi intervento, anche al fine di evitare opposizioni successive dei condomini. Inoltre la sopraelevazione non può essere effettuata quando il regolamento non lo consente. Inoltre vi possono essere pure motivazioni tecniche, contenute negli strumenti urbanisti che possono impedire la sopraelevazione. Quando è possibile eseguirla, chi intende farlo deve pagare agli altri condomini l indennità stabilita per legge.

44 I quesiti estimativi che possono presentarsi al perito sono: il calcolo dell indennità e il valore del diritto di sopraelevazione Indennità di sopraelevazione colui che sopreleva è tenuto a corrispondere a tutti gli altri condomini una indennità pari al valore dell area condominiale su cui insiste il fabbricato, diviso il numero dei piani compreso quello da edificare e detratto l importo della quota a lui spettante (se parte del condominio). (art c.c.). Da tale norma si ricava la formula: Ind = Va/n+1 - Va/n+1 x 1/n Va = valore attuale dell area (valore di mercato di tutta l area del lotto su cui insiste il condominio) n = numero dei piani dell edificio prima della sopraelevazione

45 SOPRAELEVAZIONE DI PIÙ PIANI Ind = Va / n+s-(va/n+sxsx1/n) s= numero di piani edificati in più Valore del diritto di sopraelevazione È calcolato in base al valore di trasformazione, ovvero è dato dalla differenza tra il valore di mercato delle nuove unità realizzate con la sopraelevazione (Vm) e i costi necessari per eseguirla, rappresentati dal costo della sopraelevazione (K) e dell indennità di sopraelevazione Vds = Vm (K+Ind.sopr.)