INDICE SOMMARIO CAPITOLO 1 LE SPESE: I PRINCIPI GENERALI

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1 Introduzione... XIII CAPITOLO 1 LE SPESE: I PRINCIPI GENERALI 1.1. L obbligo dei condomini di contribuire alle spese: il fondamento Ladistinzionetralespese Spese(necessarie) di manutenzione(o conservazione)edigodimento Spese (necessarie) di manutenzione ordinaria e straordinaria.ilcontrattodiassicurazione Spesestraordinariedinotevoleentità Spese (utili) per le innovazioni. Le innovazioni gravoseevoluttuarie Spese legali: la lite tra condomino e condominio. Dissensoallalite Dissenso alla lite e legittimazione passiva dell amministratore:unasituazionecomplessa Le spese sostenute dal condomino: l ambito di applicazione Ilproblemadelc.d.condominiominimo Ildirittoalrimborso:ilconcettodiurgenza L oneredellaprova Lespeseanticipatedall amministratore Amministratore di condominio e spese straordinarienonautorizzate Spesenonurgenti:laratifica Le spese fra venditore ed acquirente: la nascita dello statusdicondominio Lasolidarietàexart.63disp.Att.c.c La nascita dell obbligo delle spese ordinarie e straordinarieperl acquirente La soluzione offerta dalla Cassazione: la sentenza n.24654/ Glialtrisoggettiobbligati:premessa Locatorieconduttori V

2 Usufruttuarienudiproprietari Utilizzatore,societàdileasingecondominio Eredidelcondomino Ilcondominofallito Appartamentodelfallitolocatoaterzi Appartamento del fallito che vi abita con la famiglia Appartamento del fallito non abitato o occupato abusivamente Appartamentoacquistatoall asta Condominoapparente Ilfondocassaspeciale Illuogodelpagamentodellespese Iltempodelpagamento Laprescrizione Ilpagamentodeiterzi:lasussistenzaomenodelvincolodi solidarietà Ilcontrastogiurisprudenziale LasoluzionedelleSezioniUnite:laparzietà Leragionidellascelta I riflessi pratici: l obbligo di collaborazione con il terzodell amministratore Una speciale clausola: la solidarietà pattizia Esonero dalle spese e clausola contrattuale del regolamentodicondominio L eccezioned inadempimento Illegittimorifiuto:speseperopereabusive Speseedeccessodipotere Ilgravepregiudizioallacosacomune Spesesproporzionate Speseecommissionilavori Spesepersonali Le obbligazioni extracontrattuali. I danni da custodia Conclusioni VI CAPITOLO 2 I CRITERI LEGALI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI 2.1. L art.1123c.c.ingenerale... 91

3 La diversa convenzione: la deroga ai criteri legali Il criterio di ripartizione delle spese in millesimi o(indici alternativi) Ivalorinonespressiinmillesimi La tabella dei millesimi di proprietà: definizione e funzione Tabelle di proprietà e tabelle di gestione: le differenze Laformazionedelletabelle Letabellediproprietà:l orientamentotradizionale L orientamentorecente LaposizionedelleSezioniUnite LarealeportatadelledecisionedelleSezioniUnite Tabelle errate o da modificare e restituzione di somme pagateineccesso Letabelleprovvisorie L art co.,c.c.ingenerale L art co.,c.c.ingenerale Ilcondominoparzialeingenerale L iterdellagiurisprudenza Condominio parziale e separazione dei condomini ex art. 61e62disp.attc.c Condominio parziale e conseguenze sulla ripartizione delle spese Una particolare applicazione dell art co., c.c.: le autorimesseinterneedesterne Conclusioni CAPITOLO 3 PARTI COMUNI E SPESE 3.1. Operesottostantialpianoterreno Suoloesottosuolo Terrapieniedoperedirafforzamento L intercapedine Ilvespaio Pianicantinati Fondazioni Le parti comuni di accesso al condominio: androne o anditoeportonid ingresso Cassettepostali VII

4 Vestiboli Le spese per gli elementi strutturali del caseggiato: i muri perimetrali Muro perimetrale che delimita il condominio da un altro Muro di proprietà del singolo condomino: la ripartizionedellespese Facciateecontornilapidei Pilastri, architravi, e panelli di riempimento Chiostrineocavediemuriinterni Lecoperturedell edificio Tettoolastricocomune Abbainielucernari Grondeepluviali Sottotetto Lespeseperglispaziesternicomuni:ilcortile Ilgiardinocondominiale Muridicontenimentodigiardinipensili La spesa per l attività di custodia e vigilanza delle parti comuni:ilserviziodiportierato Locale per la portineria e alloggio del portiere Lavori di ristrutturazione delle parti comuni e compenso extraall amministratore Conclusioni VIII CAPITOLO 4 SCALE E ASCENSORE: LE SPESE 4.1. Premessa Ilcriteriodiripartizionedellescale Tabellescale Latitolaritàdellescale Ilsottoscala Ipianerottoli Controlucernaio, finestre delle scale ed altri accessori La cassa dellescaleemurature Ilprolungamentodellascala Condominiomultiscale Laspesaperlapuliziaedilluminazionedellescale Spesaperlescaleediversaconvenzione

5 4.13 Lespeseperlagestionedell ascensore Speseperl adeguamentoanormedilegge Lasostituzionedell ascensore Installazione ex novo dell ascensore e successiva manutenzione:icriteridispesa Installazione dell ascensore da parte di uno o parte dei condomini Installazione dell ascensore e abbattimento delle barriere architettoniche Spesa per la gestione dell ascensore e diversa convenzione:l esenzionedallespese La partecipazione alle spese dell ascensore e delle scale deilocalisitialpianoterra Conclusioni CAPITOLO 5 LE SPESE PER LA MANUTENZIONE E LA RICOSTRUZIONE DEI SOFFITTI DELLEVOLTEEDEISOLAI 5.1. Premessa L ambitodiapplicazionedellanorma Lacomproprietàdellasoletta:conseguenze Lespesespettantiinpartiuguali Le spese a carico del proprietario del piano superiore Le spese gravanti sul proprietario del piano inferiore Cortileogiardinopostoacoperturadiboxoaltrilocali interrati Solaio divisorio tra proprietà del singolo e parte comune (porticato,androneecc.) Derogabilitàdelcriteriostabilitodall art.1125c.c Conclusioni CAPITOLO 6 LASTRICO SOLARE O TERRAZZA ALIVELLOADUSOESCLUSIVO:LESPESE 6.1. Premessa Lastricosolareeterrazzaalivello IX

6 6.3. Lastricoetettodiproprietàesclusiva L usoesclusivo Larinunciaaldirittoesclusivosullastrico Laripartizionedellaquota-partedispesadi1/ Laripartizionedellaquota-partedispesadi2/ Lastrico o terrazza ad uso esclusivo che coprono solo un localeoappartamento Ladoppiacontribuzione Unità immobiliari coperte solo parzialmente dal lastrico o terrazza Leparticomunicopertedallastricosolare Lespesediriparazionioricostruzionedellastrico La spesa riferita al sistema di canalizzazione o di raccolta delleacquediunlastricosolareoterrazzasolare Idannidainfiltrazioni Lespeseesclusedallaripartizioneexart.1126c.c Ladiversaconvenzione Conclusioni X CAPITOLO 7 GLI IMPIANTI: LE SPESE 7.1. Premessa L impiantoidrico Impiantoidricoecondominioparziale Autoclave Le spese per l erogazione dell acqua(fredda) Agevolazionitariffarie Acquacaldacentralizzata La controversia sulla quantità di acqua consumata Impiantoelettrico L impiantocitofonicoedilviedocitofono Impiantodivideosorveglianza Impiantofognario Tubatura comune all interno di una proprietà esclusiva Lefossebiologiche Tubazionidiscaricoecondominioparziale Impianto fognario di tipo promiscuo(con raccolta delleacquefecaliediquellepluviali)

7 Impiantofognariononutilizzatoespese Conduttureprivateebraga Impiantodiriscaldamentoecannefumarie Spese ordinarie e tabelle di gestione: i millesimi calore Contabilizzazione e termoregolazione: il criterio preferitodallegislatore Contabilizzazioneeregolamento Il passaggio alla contabilizzazione e termoregolazione:lespese Le spese di manutenzione straordinaria dell impianto Lacostruzionediunnuovoimpianto Il diritto del condomino ad un impianto efficiente Insufficiente calore e mancato pagamento delle spesediriscaldamento Problemi nel godimento del servizio riscaldamento Ildistaccodall impiantocentralizzato Condizionielimitiperildistacco Lespesenelcasodidistacco Speseelocalinonallacciatiall impianto Impiantiobsoletieinutili Gliimpiantisportivinelcondominio Laripartizionedellespese Leantennecentralizzate L antennaanalogica Antenna satellitare condominiale: l innovazione necessaria Conclusioni CAPITOLO 8 IBALCONI 8.1. Ibalconiingenerale Lecomponenticomunideibalconi Ilparapettoesterno Ifrontalini XI

8 8.5. Pavimento, parapetto interno, soletta e c.d. cielino nei balconiaggettantiebalconiincassati Lespeseperibalconiaggettantiobalconatea cieloaperto Lespeseperibalconiincassatioacastello Conclusioni CAPITOLO 9 SUPERCONDOMINIO E SPESE 9.1. Ilsupercondominioingenerale Lanascitadelsupercondomino L amministrazione Lespese Conclusioni CAPITOLO 10 RECUPERO CREDITI Ilrecuperocoattivodelleratecondominialiinevase Ilruolodell amministratore Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo Ipresuppostiperildecretoingiuntivo Opposizione al decreto ingiuntivo e impugnazione delladelibera Sospensione dei servizi comuni al condomino moroso Ritardatopagamentoepenalità Conclusioni Indicebibliografico Indicedellepronuncegiurisprudenziale Indiceanalitico XII