INDICE SOMMARIO TITOLO VII DELLA COMUNIONE. Capo I DELLA COMUNIONE IN GENERALE
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1 INDICE SOMMARIO Presentazione... Gli autori... Abbreviazioni delle principali riviste.... VII XI XXIII TITOLO VII DELLA COMUNIONE Capo I DELLA COMUNIONE IN GENERALE Art Norme regolatrici... 1 Sezione I. Nozione e caratteri distintivi della comunione Nozione, àmbito e struttura della comunione Teorie ricostruttive della comunione La comunione di godimento (o impropria) Comunione e società La comunione di navi e aeromobili Comunione e associazione Sezione II. Le forme di comunione I modi di costituzione e le forme della comunione La comunione volontaria I consorzi di urbanizzazione La comunione incidentale La comunione ereditaria La comunione del muro posto sul confine La comunione ex collatione agrorum La comunione derivante dall esercizio del retratto La comunione legale tra i coniugi e la comunione tacita familiare La comunione forzosa La comunione forzosa del muro Il condominio e il supercondominio Il condominio minimo La multiproprietà Art Quote dei partecipanti La quota XIII
2 2. Il fenomeno dell accrescimento I vantaggi e i pesi della comunione Derogabilità del riparto proporzionale Art Uso della cosa comune L uso Modalità convenzionali d uso I limiti alla facoltà di servirsi della cosa. Il divieto di impedire il pari uso altrui Il divieto di alterare la destinazione Le modificazioni apportate dal singolo partecipante Casistica sull uso del muro comune e del cortile comune L estensione del diritto La tutela giudiziale del possesso Art Disposizione della quota L alienazione del diritto di comunione Ipotesi particolari di alienazione del diritto da parte del comunista L alienazione dell intera cosa da parte di tutti i comunisti Il contratto preliminare di alienazione dell intera cosa Il divieto convenzionale di alienazione della quota La cessione del godimento nei limiti della quota L ipoteca costituita dal partecipante Art Obblighi dei partecipanti L obbligo di contribuzione Le spese necessarie alla conservazione e al godimento e le altre spese deliberate a norma degli artt e 1108 c.c La rinuncia al diritto pro quota L obbligo di contribuzione del cessionario della quota Art Amministrazione Il concorso nell amministrazione L amministrazione ordinaria La volontà della maggioranza Il ricorso all autorità giudiziaria L amministratore giudiziario Il vaglio di legittimità costituzionale Art Regolamento della comunione e nomina di amministratore Il regolamento della comunione: contenuto (Segue) L efficacia interna del regolamento L amministratore volontario. Nomina e revoca (Segue) Attribuzioni e doveri dell amministratore Art Impugnazione del regolamento I motivi di impugnazione del regolamento. Rinvio XIV
3 2. Forma, termini ed effetti dell impugnazione Procedimento e poteri del giudice L efficacia c.d. reale del regolamento Art Innovazioni e altri atti eccedenti l ordinaria amministrazione Le innovazioni. Concetto Innovazioni e modificazioni dirette al miglior godimento consentite al singolo o alla maggioranza semplice (Segue) I limiti alle innovazioni La locazione, tra ordinaria e straordinaria amministrazione Gli atti di amministrazione straordinaria (Segue) Gli atti dispositivi della cosa comune (Segue) Gli atti di disposizione materiale La costituzione di ipoteca sulla cosa comune La derogabilità del quorum deliberativo Art Impugnazione delle deliberazioni La deliberazione della maggioranza Annullabilità delle deliberazioni. Natura dell elencazione normativa I singoli casi di annullabilità: il grave pregiudizio per la cosa comune (Segue) L inosservanza dell art. 1105, 3 co., c.c (Segue) La violazione dell art. 1108, 1 e 2 co., c.c.: delibere nulle e annullabili La nullità delle deliberazioni Legittimazione all impugnazione La forma dell impugnazione Il provvedimento giudiziale Art Rimborso di spese Le spese necessarie alla conservazione della cosa I presupposti del diritto al rimborso Art Scioglimento della comunione Natura del diritto allo scioglimento della comunione Soggetti legittimati a chiedere lo scioglimento della comunione Soggetti nei cui confronti deve essere domandato lo scioglimento della comunione Mancata partecipazione al giudizio di un litisconsorte necessario cosiddetto sostanziale. Conseguenze Modalità di scioglimento della comunione Natura ed effetti dell atto divisorio Eccezioni all effetto retroattivo della divisione Sospensione giudiziale del diritto allo scioglimento della comunione Contenuto e natura giuridica del patto di indivisione Profili fiscali della divisione Divisione di immobile abusivo XV
4 Art Cose non soggette a divisione L àmbito di applicazione della norma Il deprezzamento come causa di indivisibilità Ipotesi particolari di indivisibilità: diritto al sepolcro; diritto di palco in teatro Art Intervento nella divisione e opposizione I destinatari della norma Locatario e comodatario Opposizione: modalità e termini per il suo esercizio Opposizione avente ad oggetto la divisione di beni immobili Creditori ipotecari e acquirenti di diritti immobiliari soggetti a trascrizione Prelevamenti in natura e diritti dei terzi Art Divisione in natura Comoda divisibilità: nozione Tempo dell accertamento della comoda divisibilità Comoda divisibilità e pluralità di beni Art Obbligazioni solidali dei partecipanti L àmbito di applicazione della norma Le obbligazioni contratte per la cosa comune e il vincolo di solidarietà La vendita della cosa comune per il pagamento delle obbligazioni Il rapporto tra l art c.c. e l art. 719 c.c Art Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria Il sistema normativo della divisione Le disposizioni coincidenti tra divisione ordinaria e ereditaria Norme sulla divisione in generale applicabili alla divisione ereditaria Norme sulla divisione ereditaria non applicabili alla divisione ordinaria. 240 Capo II DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI Art Parti comuni dell edificio Profili generali Il supercondominio e il condominio parziale La presunzione di comproprietà Il titolo contrario alla presunzione di appartenenza dei beni comuni Usucapione delle cose comuni Le parti comuni Il suolo e sottosuolo Fondazioni Muri Tetto, sottotetto, solai e lastrici solari Scale, pianerottoli, portoni I cortili e i cavedi posti auto La portineria e l alloggio del portiere Il riscaldamento L ascensore XVI
5 Art Diritti dei partecipanti sulle cose comuni Profili generali Il valore dei piani Le tabelle millesimali Mutamento delle quote I problemi della revisione Rinuncia liberatoria Art Indivisibilità Profili generali Derogabilità della norma Divisione del condominio Art Innovazioni Brevi cenni in materia di uso della cosa comune Uso della cosa comune: contenuti e limiti Uso frazionato o turnario della cosa comune Rapporti fra la disciplina dettata dall art c.c. e quella in materia di innovazioni di cui all art c.c Applicazione del parametro del rispetto del decoro architettonico alla disciplina dettata dall art c.c L innovazione secondo la disciplina positiva Il concetto di innovazione secondo l elaborazione dottrinale L innovazione secondo la giurisprudenza La delibera autorizzativa Innovazioni e manutenzione Le innovazioni vietate Le innovazioni vietate in quanto suscettibili di rendere talune parti dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino (Segue) Casistica Le innovazioni vietate in quanto suscettibili di recare pregiudizio alla statica o alla sicurezza dell edificio Le innovazioni vietate in quanto suscettibili di recare pregiudizio al decoro architettonico dell edificio. Casistica Decoro architettonico e pregio artistico dell edificio Casistica delle innovazioni. Muro comune e facciata (Segue) Area condominiale e cortile (Segue) Canna fumaria (Segue) Locazione della cosa comune (Segue) Autoclave (Segue) Impianto per telefonia mobile (Segue) Servizio di portierato (Segue) Barbacani (Segue) Cancello (Segue) Telecamere (Segue) Citofono (Segue) Impianto fognario (Segue) Androne (Segue) Lastrico solare XVII
6 13. L installazione di antenne televisive La normativa in materia di ascensore. Profili generali (Segue) Difficoltà applicative della legge n. 13/ (Segue) Considerazioni conclusive La trasformazione dell impianto centralizzato di riscaldamento Distacco del singolo condomino dall impianto centralizzato di riscaldamento Art Innovazioni gravose o voluttuarie Cenni introduttivi. La nozione di gravosità e di voluttuarietà La posizione del condomino dissenziente. Manifestazione del dissenso ed esenzione dall onere contributivo (Segue) Successiva partecipazione Casistica Utilizzazione separata non consentita Art Opere sulle parti dell edificio di proprietà comune Nozioni generali Il danno alle parti comuni dell edificio Mutamento della destinazione d uso da parte del condomino Profili processuali Art Ripartizione delle spese Brevi cenni introduttivi I criteri di ripartizione delle spese Le spese per la conservazione della cosa comune Le spese inerenti il godimento delle parti comuni Responsabilità dei condomini in generale. La responsabilità verso i creditori del condominio Responsabilità del cessionario per le spese condominiali e prescrizione dei crediti La responsabilità solidale dei comproprietari Il principio dell apparentia iuris in tema di condominio. L orientamento favorevole La pronuncia delle Sezioni Unite Criteri legali di ripartizione delle spese e loro derogabilità Ripartizione delle spese di portierato e di ascensore Le spese di riscaldamento Le spese per la pulizia e la illuminazione delle scale Le spese per la manutenzione dei cortili e dei giardini Le spese per la manutenzione delle fognature Le spese di pulitura dei canali di gronda Le spese per la manutenzione del garage, del passo carraio e della rampa di accesso Le spese per l impianto citofonico Le spese per la difesa delle parti comuni da agenti atmosferici Le spese per la manutenzione dell androne Le spese per la manutenzione di muri e facciate XVIII
7 Art Manutenzione e ricostruzione delle scale Ambito di applicazione Criterio di ripartizione delle spese Partecipazione alle spese da parte dei proprietari delle unità immobiliari poste al piano terra e di quelle con accesso separato Applcazione analogica ad altre fattispecie Casi particolari Art Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai Natura della norma Presunzione di comproprietà del solaio Lavori a carico del proprietario del piano superiore e lavori a carico del proprietario del piano inferiore Ulteriori applicazioni giurisprudenziali Art Lastrici solari di uso esclusivo Brevi cenni in tema di terrazza a livello e lastrico solare L obbligo di contribuzione alle spese per riparazioni e ricostruzioni Danni derivanti a terzi da mancata manutenzione del lastrico solare Riparto delle spese per le terrazze a livello poste a copertura dell unico piano dell immobile Art Costruzione sopra l ultimo piano dell edificio Cenni intorno alla natura del diritto di sopraelevazione Nozione di sopraelevazione Titolarità del diritto di sopraelevazione Limiti all esercizio del diritto di sopraelevazione. Condizioni statiche (Segue) Aspetto architettonico, e diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti Indennità di sopraelevazione Art Perimento totale o parziale dell edificio Il perimento dell edificio. Nozione generale L ipotesi di perimento totale dell edificio Il perimento parziale dell edificio La suddivisione delle spese di ricostruzione e l indennità assicurativa Art Nomina e revoca dell amministratore L amministratore: natura giuridica Soggetti legittimati La nomina: forma ed accettazione Nomina dell assemblea Nomina dell Autorità giudiziaria Cessazione incarico e revoca Revoca dell assemblea Revoca dell Autorità giudiziaria Proroga e successione Compenso XIX
8 Art Attribuzioni dell amministratore Sezione I. Le attribuzioni previste dal codice L esecuzione delle delibere e l osservanza del regolamento La disciplina dell uso e dei servizi comuni La riscossione dei contributi Gli atti conservativi L obbligo di rendiconto Sezione II. Le attribuzioni previste da leggi speciali Premessa: le attribuzioni dell amministratore imposte da leggi speciali La sicurezza nei luoghi di lavoro La tutela della privacy Gli impianti d antenna L installazione dell ascensore e l eliminazione delle barriere architettoniche Impianti termici Parcheggi condominiali Art Rappresentanza Rappresentanza sostanziale Rappresentanza processuale attiva Rappresentanza processuale passiva Notifica Art Dissenso dei condomini rispetto alle liti Presupposti Effetti: soccombenza ed esito vittorioso della lite Decadenza Inderogabilità Art Provvedimenti presi dall amministratore Premessa Ricorso all assemblea Ricorso all Autorità giudiziaria Art Spese fatte dal condominio Portata applicativa della norma Nozione di opere urgenti Art Attribuzioni dell assemblea dei condomini Natura giuridica dell assemblea Attribuzioni dell assemblea: generalità Nomina dell amministratore, approvazione del preventivo e del rendiconto annuale Altre attribuzioni Esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria XX
9 Art Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni Convocazione, forme e termini Sede di svolgimento dell assemblea Soggetti legittimati alla convocazione dell assemblea, titolari del diritto di partecipare all assemblea e relativi poteri; criteri di imputazione di spese Costituzione Maggioranze Maggioranze speciali Redazione del verbale ed interpretazione Condominio minimo Art Impugnazione delle delibere dell assemblea Premessa Delibere nulle ed annullabili Interesse all impugnazione e decadenza Impugnazione: forma e competenza La sospensione Art Regolamento di condominio Premessa Forma e contenuto Il regolamento contrattuale ed il regolamento assembleare La modifica del regolamento Le tabelle millesimali Art Rinvio alle norme sulla comunione Comunione e condominio Condominio minimo Supercondominio APPENDICE Urbanistica e assetto del territorio L. 18 aprile 1962, n Disposizioni per favorire l acquisizione di aree fabbricabili per l edilizia economica e popolare L. 22 ottobre 1971, n Programmi e coordinamento dell edilizia residenziale pubblica; norme sull espropriazione per pubblica utilità; modifiche ed integrazioni alle leggi 17 agosto 1942, n. 1150; 18 aprile 1962, n. 167; 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordinari nel settore dell edilizia residenziale, agevolata e convenzionata L. 28 gennaio 1977, n. 10. Norme per la edificabilità dei suoli L. 5 agosto 1978, n Norme per l edilizia residenziale XXI
10 L. 9 gennaio 1991, n. 10. Norme per l attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia L. 17 febbraio 1992, n Norme per l edilizia residenziale pubblica Indice bibliografico Indice analitico XXII
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