RIFORMA DEL CONDOMINIO Le principali novità introdotte dalla riforma

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1 Nuovo Art bis c.c.: Sede : Via B. Buozzi GALLARATE (VA) Tel. 0331/ Cell. 334/ RIFORMA DEL CONDOMINIO Le principali novità introdotte dalla riforma Introduce il concetto di supercondominio e di condominio orizzontale. Introduce la presunzione di tollerabilità degli atti che implicano il legittimo uso delle parti comuni. Nuovo Art. 1117ter c.c.: Il mutamento della destinazione d uso delle parti comuni viene agevolato se si tratta di beni non più in uso o la cui utilità sia altrimenti realizzabile. Impone l aspetto pubblicistico della deliberazione con assunzione di atti pubblici. Nuovo Art c.c.: Introduce la natura pubblicistica degli atti e/o sentenze che modificano il valore proporzionale di ogni unità immobiliare, con obbligo di trascrizione nei pubblici registri; Introduce la previsione di legittimità in caso di distacco unilaterale da parte del singolo condomino dagli impianti centralizzati di riscaldamento e condizionamento se da ciò non derivano notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. Nuovo Art c.c.: Viene abbassato il quorum deliberativo relativo alle innovazioni che riguardano: o le opere e gli interventi previsti per l adeguamento alle norme sulla sicurezza e salubrità; o le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche; o le opere e gli interventi previsti per il contenimento del consumo energetico degli edifici; o le opere e gli interventi previsti per la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza; o le opere e gli interventi previsti per l installazione di impianti centralizzati radiotelevisivi, satellitari, informatici e via cavo; Introduce l obbligo in capo all amministratore di convocare l assemblea dei condomini riguardo ai punti sopra indicati, anche su richiesta di un solo condominio ed entro 10 giorni.

2 Nuovo Art. 1122bis c.c.: Introduce l obbligo di conformità alle norme di sicurezza di ogni opera o impianto, nuovo o già esistente, comune o privato; Introduce l obbligo di un piano di intervento volto a sanare l insicurezza dell opera o dell impianto. Nuovo Art c.c.: Introduce la parificazione tra scala e ascensore. Nuovo Art c.c.: Introduce una comunicazione da parte dell amministratore verso il condominio all atto dell assunzione di incarico, con tutta una serie di informazioni. Introduce l apposizione di un cartello informativo sui dati dell amministratori o della persona che svolge le c.d. funzioni analoghe. Introduce l obbligo di garanzia per la R.C. dell amministratore, salva espressa dispensa, pena l inefficacia della nomina e, quindi, dell incarico. Introduce l obbligo della tenuta di c/c appositamente acceso ed intestato al condominio. Rispetto ai fondi del condominio viene reso privilegiato e preferito il credito dei terzi rispetto ai crediti dell amministratore e degli stessi condomini. Introduce il termine, perentorio di 4 mesi, entro cui l amministratore agisce in giudizio per il recupero forzoso delle morosità dalla loro esigibilità, salvo espressa dispensa da parte dell assemblea. In mancanza di dispensa ed in caso di inerzia nel recupero delle morosità da parte dell amministratore, quest ultimo ne risponde personalmente verso i creditori del condominio, unitamente ai condomini morosi, con espressa esclusione dei condomini in regola con i pagamenti. La carica dell amministratore passa da 1 a 2 anni, salva diversa deliberazione. Vengono integrate ed ampliate le cause di revoca dell amministratore, con una quasi esauriente elencazione dei casi. Ridotto ad un anno la mancata rendicontazione per la revoca. Introduce, tra le altre, quali causa di revoca: o il ripetuto rifiuto di convocare l assemblea per la nomina del nuovo amministratore; o la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario; o la mancata apertura del c/c condominiale;

3 o la gestione contabile confusa; o la cancellazione delle formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei diritti del condominio; o la cattiva gestione delle morosità con il mancato recupero dei crediti. Nuovo Art c.c.: Introduce nuove e più chiare attribuzioni e prerogative dell amministratore. Gli adempimenti fiscali vengono rientrano tra i compiti ordinari del mandato. Introduce la tenuta dell anagrafe dei condomini. Introduce degli obblighi nella tenuta del registro dei verbali e nella loro modalità di stesura. Introduce il registro di contabilità, indicando elementi obbligatori. Introduce l espresso obbligo di consegna da parte dell amministratore ai condomini richiedenti della documentazione relativa contenziosi giudiziari e contabilità. Art. 1130bis c.c.: Introduce i criteri di tenuta della contabilità condominiale, con redazione di apposito bilancio. Introduce l obbligo della relazione accompagnatoria. Introduce il termine di 10 anni della tenuta e conservazione minima delle scritture contabili. Nuovo Art. 1130ter c.c.: Introduce, ufficialmente, la figura del consiglio di condominio per gli edifici con oltre nove unità immobiliari, con sole funzioni consultive e di controllo. Nuovo Art c.c.: L inerzia dell amministratore nell esercizio del suo mandato può essere punito con la sua sostituzione da parte dell A.G. che nomina amministratore uno stesso condomino o una terza persona. Nuovo Art c.c.: Introduce un elemento di stimolo verso la funzione esecutiva dell amministratore: in caso di sua inerzia, previa diffida disattesa, il condòmino può validamente dare esecuzione alla deliberazione.

4 Nuovo Art c.c.: Viene abbassato il quorum costitutivo: dai 2/3 del valore + 2/3 dei partecipanti passa ai 2/3 del valore + ½+1 dei partecipanti; Il quorum deliberativo relativo alle innovazioni di cui al primo comma dell art. 1120, viene abbassato: dalla ½+1 dei partecipanti + i 2/3 del valore passa alla ½+1 degli intervenuti + almeno 500/1000; Viene introdotto il quorum deliberativo previsto per le attività di cui al nuovo art ter; Nuovo Art c.c.: Introduce, a chiare lettere, il diritto di ricorrere per l annullamento della deliberazione e non più un semplice contro le deliberazioni ; Introduce una nuova procedura nella gestione dei termini, ricorsi, sospensione e conciliazione. Nuovo Art c.c.: Introduce il preliminare accertamento di compatibilità nel ricorso alle norme sull istituto della comunione. Nuovo Art c.c.: Introduce l obbligo di rendere pubblici col mezzo della trascrizione gli atti di cui all art ter e comunque gli atti che impongono, modificano o vietano destinazioni specifiche a beni o complessi di beni. Nuovo Art c.c.: La nota di trascrizione prevede, ad integrazione e completamento dell art. 2643, l obbligo di indicazione della denominazione, l ubicazione e il codice fiscale per gli atti che riguardano i condomini. Introduce la previsione di pubblicità a favore e contro tutti i condomini, in relazione agli atti di cui all art ter. Nuovo Art. 63 disp. att. c.c.: Chiarisce la facoltà dell amministratore di richiedere decreto ingiuntivo sulla base dello stato di ripartizione senza la necessità di una preventiva autorizzazione assembleare al riguardo. Introduce l obbligo di comunicare ai creditori i dati dei condomini morosi in caso di richiesta. Introduce una regolamentazione nuova dell obbligo di solidarietà nei pagamenti.

5 Il pagamento in solido è ancor di più rafforzato dalla previsione del diritto di rivalsa da parte dei condomini in regola nei pagamenti, sia verso i confronti dell amministratore inadempiente che verso i confronti dei condòmini morosi. Introduce l obbligo di informare il creditore sui decreti ingiuntivi. La solidità tra venditore ed acquirente è meglio regolamentata: il venditore è obbligato in solido con l acquirente verso il condominio per le obbligazioni sorte fino alla trasmissione all amministratore di copia autentica di trasferimento di proprietà. Scompare la solidarietà su anno in corso e quello precedente. Nuovo Art. 66 disp. att. c.c.: Introduce l obbligo di specificazione dell ordine del giorno nell avviso di convocazione. Introduce chiaramente l annullabilità della deliberazione in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione dei condomini riservando chiaramente il diritto di ricorso ai soli condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Nuovo Art. 67 disp. att. c.c.: Introduce l obbligo della forma scritta della delega. Introduce il limite al diritto di rappresentanza per delega nella misura massima di 1/5 del n. dei condòmini e di 1/5 del valore. Introduce l obbligo di designare un rappresentante per ogni autonomo corpo di fabbrica in caso di supercondominio con il chiaro divieto di apporre limiti e condizioni al rappresentante. Introduce il divieto di delega all amministratore. Introduce il diritto di voto del conduttore sull ordinaria amministrazione, salvo il patto contrario. Nuovo Art. 69 disp. att. c.c.: Introduce l ipotesi di revisione delle tabelle millesimali in occasione di alterazioni derivanti da trasformazioni o modificazioni edilizie oggetto di sanatoria (da non confondersi con il condono) ed approvazione assembleare, con spese a carico del condomino che beneficia dell innovazione. Introduce l esclusione del litisconsorzio necessario in caso di revisione giudiziaria delle tabelle, conferendo ampia rappresentanza legale all amministratore che deve comunque darne immediato avviso all assemblea. Nuovo Art. 71 disp. att. c.c.: Introduce l istituzione dell Elenco pubblico degli amministratori di condominio, con relativa iscrizione obbligatoria, da tenersi a cura delle C.C.I.A.A.;

6 La mancata iscrizione comporta la perdita del diritto al compenso, oltre alla sanzione da 200 a 100 euro in caso di persona fisica e da a in caso di società. Introduce il divieto di iscrizione per 5 anni per chi reitera la violazione della mancata iscrizione; Introduce la qualità morale dell amministratore: non possono essere iscritti coloro che siano stati condannati con sentenza irrevocabile: o alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio; o alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell'esercizio dell'attività di amministratore di condominio. L , n. 13 Per favorire l abbattimento delle barriere architettoniche, si introduce un più basso quorum deliberativo, valido sia in prima che in seconda convocazione, pari alla maggioranza dei presenti e che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale. L , n. 10 Cambia il quorum deliberativo in materia di innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, portandolo alla maggioranza prevista dal nuovo art c.c., 2 comma, ovvero pari alla maggioranza dei presenti e che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale. D.L , n. 5 Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti le relative deliberazioni sono valide con il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale.

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