Sezione I. Condominio. Del condominio negli edifici

Transcript

1 Costituzione della Repubblica italiana Principi fondamentali Parte I: Diritti e doveri dei cittadini Titolo I - Rapporti civili... 15» II - Rapporti etico-sociali... 17» III - Rapporti economici... 19» IV - Rapporti politici Parte II: Ordinamento della Repubblica Titolo I - Il Parlamento... 22» II - Il Presidente della Repubblica... 26» III - Il Governo... 27» IV - La Magistratura... 29» V - Le Regioni, le Province, i Comuni... 32» VI - Garanzie costituzionali Disposizioni transitorie e finali Parte Prima Codice Civile e Disposizioni di attuazione Sezione I Condominio R.D. 16 marzo 1942, n Approvazione del testo del Codice civile (Estratto) Libro Terzo: Della proprietà - Titolo VII: Della comunione Capo II Del condominio negli edifici Art Parti comuni dell edificio Natura giuridica del condominio. La tesi dell «ente di gestione» e i suoi corollari Distinzione tra comunione e condominio Nascita del condominio Il condominio parziale Il condominio minimo Il consorzio tra edifici Il condominio di gestione Il domicilio del condominio Parti comuni: classificazione e presunzione di condominialità Il titolo contrario Il possesso delle cose comuni Azione di un condomino per l accertamento della natura condominiale di un bene Vendita delle unità immobiliari e cose comuni... 62

2 Indice sistematico Il diritto di servitù sulle parti comuni Elementi essenziali dell edificio Locali adibiti a servizi comuni Pertinenze che servono all uso e al godimento comune Parti non comuni Casistica Questioni problematiche bis Ambito di applicabilità Il supercondominio Le posizioni della dottrina in materia di supercondominio Condominio unico o supercondominio? Il costruttore non può dar vita a un supercondominio L assemblea supercondominiale L efficacia delle delibere assembleari del supercondominio L amministratore del supercondominio Azioni a tutela del supercondominio Il condominio parziale Questioni problematiche ter Modificazioni delle destinazioni d uso quater Tutela delle destinazioni d uso Profili generali Ambito applicativo Diritti dei partecipanti sulle parti comuni Determinazione del valore proporzionale delle singole proprietà (cd. millesimazione) Correzione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c Ripartizione differenziata dei diritti sulle cose comuni Utilizzazione oggettiva e soggettiva delle cose comuni Uso e modificazione della cosa comune ex art c.c Modificazioni e innovazioni L alterazione della cosa comune Il «pari uso» degli altri condomini L uso dell edificio condominiale da parte del locatario La disposizione del bene comune La rinuncia del condomino ai diritti sulle cose comuni Uso del parcheggio condominiale a rotazione tra i condomini Spese di manutenzione e sostituzione dell ascensore: le novità della riforma Consorzio per la manutenzione di strade e servizi in comune Centrale termica interrata nel cortile comune Supercondominio Il condominio minimo Casistica Questioni problematiche Indivisibilità Portata e limiti della regola dell indivisibilità La comodità d uso Il patto di indivisibilità

3 1179 Indice sistematico 4. Pluralità di edifici Distruzione totale dell edificio Frazionamento della terrazza comune Divisione tra gli eredi di un fabbricato con terreno accessorio Vendita dell appartamento separatamente dal diritto sulle cose comuni Casistica Questioni problematiche Innovazioni Il concetto di «innovazione» Innovazioni vietate Innovazioni consentite L apertura, da parte di un condomino, di un varco nel muro comune per collegare due unità immobiliari Innovazioni e manutenzione L esecuzione di opere L occupazione stabile della cosa comune Il decoro architettonico Limiti ai poteri dell amministratore Innovazioni finalizzate all abbattimento delle barriere architettoniche Innovazioni «emulative» Innovazioni difformi dal permesso di costruire Cessione dei diritti sulle cose comuni e locazione del bene esclusivo comune o condominiale Distanze legali Sottosuolo Muri Solai divisori Finestre Cortile Portone e androne Citofono Autoclave Scale e pianerottoli Ascensore Balconi, terrazzi, terrazze a livello Veranda Sottotetto Lastrico solare Canna fumaria Impianto idrico Impianto di riscaldamento/condizionamento Immissioni Casistica Questioni problematiche Innovazioni gravose o voluttuarie Spese gravose e voluttuarie Condomino dissenziente Fattispecie particolari Casistica Questioni problematiche

4 Indice sistematico Opere su parti di proprietà o uso individuale Ambito operativo Limitazioni L «intensità» dei limiti regolamentari Il danno alle parti comuni Tutela della facciata Lavori eseguiti dall appaltatore Costruzione di una veranda in appoggio al muro comune Studio medico Divisione orizzontale di un immobile Modificazione delle finestre Modifiche dei balconi Opere di consolidamento Opere strettamente pertinenziali all unità immobiliare del singolo condomino Distanze legali Immissioni Casistica Questioni problematiche bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Gli impianti radiotelevisivi Gli impianti per la produzione di energia La disciplina unitaria Il diritto di accesso alle proprietà individuali L attestato di prestazione energetica (Ape) nel decreto «Destinazione Italia» ter Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni Questioni problematiche Ripartizione delle spese Le tabelle millesimali: contenuto e criteri di redazione Divergenza tra i valori reali delle unità immobiliari e le tabelle millesimali Spese per la manutenzione e il godimento delle cose comuni Spese per la difesa delle parti comuni dagli agenti atmosferici Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria Deroghe convenzionali ai criteri di riparto Ripartizione della spesa derivante da un obbligo risarcitorio del condomino L obbligazione di partecipare alle spese è un obbligazione propter rem? Soggetti tenuti al pagamento Deroga ai criteri di riparto ex art c.c Modifica assembleare dei criteri di riparto delle spese Esonero totale dalle spese Delibera di approvazione delle spese Delibera di approvazione del fondo-spese Previsione pluriennale di spese Responsabilità solidale dei condomini per le obbligazioni del condominio verso i terzi La riscrittura «sovversiva» della disciplina delle obbligazioni solidali Condomino moroso Rinuncia ai servizi comuni Condomino dissenziente

5 1181 Indice sistematico 21. Esibizione dei documenti contabili Spese e bilancio Condominio minimo e rimborso delle spese Condominio parziale Spese anticipate dall amministratore o da un condomino Dissenso dei condomini rispetto alle liti Ripartizione delle spese comuni nel supercondominio Condominio apparente Compenso dell amministratore Prescrizione quinquennale delle spese condominiali Le singole fattispecie Edificio diviso in più piani Casistica Questioni problematiche Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori Questioni problematiche Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai Lastrici solari di uso esclusivo Questioni problematiche Costruzione sopra l ultimo piano dell edificio Nozione Soggetti Divieto pattizio di sopraelevazione Distanze legali Soffitta e tettoia L altana (o «belvedere») Trasformazione del tetto spiovente in terrazza Trasformazione della soffitta in appartamento Veranda a vetri Adeguamento delle scale comuni Revisione delle tabelle millesimali Indennità di sopraelevazione Il decoro architettonico Divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell edificio Diminuzione di aria e luce Autorizzazione preventiva? Opposizione alla sopraelevazione Riduzione in pristino per violazione di norme urbanistiche e antisismiche Casistica Questioni problematiche Perimento totale o parziale dell edificio Perimento dell edificio e ricostruzione Estinzione del condominio per mancanza dell oggetto Cessazione della contitolarità del suolo e delle macerie Rinascita del condominio

6 Indice sistematico Condomini dissenzienti o assenti Vendita all asta del suolo e dei materiali Diritti reali preesistenti Imprescrittibilità del diritto alla ricostruzione Accessione Perimento di una parte minore di 3/4 del valore dell edificio Ricostruzione autonoma delle parti perite Perimento causato da un evento sismico Casistica Questioni problematiche Nomina, revoca ed obblighi del l am ministratore Nozione Anche una società (di capitali o di persone) può essere nominata amministratore Requisiti per la nomina Copertura assicurativa per la responsabilità civile La comunicazione dei dati dell amministratore Pluralità di amministratori? Durata e prorogatio dei poteri Nomina e conferma Amministratore giudiziario Accettazione dell amministratore designato Domicilio dell amministratore Poteri Segue: Obbligo di apertura di un conto corrente condominiale Segue: Obblighi informativi Segue: Obbligo di riscossione forzosa dei contributi dai condomini morosi Segue: Il sito internet del condominio Compenso Sostituzione Dimissioni Revoca Restituzione delle somme Rendiconto Nuovo amministratore e cause pendenti Fiduciario Consiglio di condominio Condominio minimo Supercondominio Casistica Questioni problematiche Attribuzioni dell amministratore Esecuzione delle delibere assembleari Legittimazione attiva e passiva Compiti: quadro generale Convocazione dell assemblea Obbligo di diffusione dei dati personali relativi ai singoli condomini per finalità legate all attività del condominio Obblighi di gestione e di contabilità Segue: Comunicazioni all Anagrafe tributaria

7 1183 Indice sistematico 8. Segue: Apertura di un conto corrente condominiale Segue: L obbligo di rendiconto annuale Il bilancio preventivo L accettazione dei prospetti contabili del precedente amministratore non è riconoscimento di debito Segue: Il registro dell anagrafe condominiale Segue: Diritto di ciascun condomino di esaminare la documentazione contabile Riscossione dei contributi condominiali Manutenzione ordinaria e straordinaria Azioni reali Azione di rivendicazione Azione di reintegrazione nel possesso Azione per l accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio Richiesta di misure cautelari Azione di responsabilità nei confronti del costruttore Stipulazione di contratti Attività di custodia e di vigilanza Lavori in un edificio pericolante Lavori costosi Eliminazione di un bene condominiale Osservanza del regolamento condominiale Licenziamento del portiere Affissione di documenti in bacheca Modifica delle attribuzioni dell amministratore Responsabilità per mancata riparazione del tetto Responsabilità per omessa manutenzione del lastrico solare Responsabilità penale Restituzione della documentazione Rimborso delle anticipazioni Segue: Rimborso delle spese anticipate dall amministratore di fatto Cessazione dalla carica Casistica Questioni problematiche bis Rendiconto condominiale Chiarezza e verità: i due criteri da seguire nella redazione del rendiconto Composizione del rendiconto L annualità condominiale Reclamo contro la revoca dell amministratore per mancata presentazione del rendiconto Questioni problematiche Rappresentanza Natura giuridica dell amministratore: il dibattito dottrinale e giurisprudenziale I limiti del potere rappresentativo Legittimazione attiva Validità di una delibera generica di autorizzazione Atti che non richiedono l autorizzazione dell assemblea La prova del potere rappresentativo Legittimazione passiva L amministratore può resistere in giudizio e impugnare la sentenza senza l autorizzazione dell assemblea (Cass. S.U /2010)

8 Indice sistematico Fattispecie particolari in tema di legittimazione passiva Obbligo di comunicazione all assemblea Legittimazione concorrente del singolo condomino e legittimazione esclusiva dell amministratore Segue: Accertamento della proprietà comune di alcuni beni e litisconsorzio necessario Il problema delle azioni reali Azioni possessorie Azione per il rispetto delle distanze legali Azione per la demolizione di una sopraelevazione Azioni a tutela del decoro architettonico Azione contro l appaltatore Azione risarcitoria Riscossione dei contributi Impugnazioni dell amministratore Impugnazioni dei singoli condomini Azione contro il condomino per l abuso della cosa comune Esecuzione delle delibere assembleari Osservanza del regolamento Potere di rappresentanza conferito a un terzo L azione contro il precedente amministratore Modifica delle tabelle millesimali Rimozione di opere abusive Rilascio dell alloggio del portiere Rivalsa nei confronti dell ex amministratore Azione contro l escavazione del sottosuolo effettuata da alcuni condomini Azione di scioglimento del condominio Scadenza del mandato, dimissioni, decesso Rimborso delle spese condominiali anticipate dall amministratore dimissionario Casistica Questioni problematiche Dissenso dei condomini rispetto alle liti Ambito operativo Ratio dell esonero Forma e modalità del dissenso. Il termine di decadenza Presupposti Nullità della delibera che coinvolga nelle spese il condomino dissenziente Partecipazione del condomino dissenziente alle assemblee successive relative alla lite Questioni problematiche Provvedimenti presi dall amministratore Forma dell impugnazione Limiti del sindacato giurisdizionale Inerzia dell amministratore Casistica Questioni problematiche Gestione di iniziativa individuale Il regime delle spese per le cose comuni L urgenza Riparazione del lastrico solare e del solaio comune Il credito del condomino

9 1185 Indice sistematico 5. Spese non urgenti Le spese nel condominio minimo L azione di arricchimento senza causa Casistica Questioni problematiche Attribuzioni dell assemblea dei condomini Presupposto di validità delle delibere assembleari Limiti Ampiezza dei poteri discrezionali dell assemblea Limitazione dei diritti dei condomini Sostituzione dell impianto di riscaldamento centralizzato con impianti autonomi Tutela del decoro della facciata Spese per la pulizia e l illuminazione delle scale condominiali Spese di esercizio e di pulizia del l ascensore Spese di manutenzione straordinaria sostenute dall amministratore e ratifica dell assemblea Approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali (Cass. S.U /2010) Segue: L assemblea può approvare tabelle millesimali provvisorie? Attività negoziale dell assemblea Preventivo e consuntivo Istituzione di un fondo-cassa per la manutenzione ordinaria e straordinaria: le novità del D.L. 143/ Manutenzione straordinaria Lavori urgenti Il contratto di portierato: vigilanza e custodia Conseguenze della mancata comunicazione dell avviso di convocazione dell assemblea La patologia delle delibere assembleari secondo Cass. S.U. 4806/ Profili penali Sindacato giurisdizionale Casistica Questioni problematiche Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni Modalità della convocazione Omissione dell avviso Il termine di cinque giorni Chi può convocare l assemblea Destinatari della convocazione dell assemblea Orario e luogo dell assemblea Fissazione di più assemblee consecutive Aggiornamento dell assemblea La libertà di forma dell avviso di convocazione Contenuto dell avviso Un orientamento indulgente in materia di esame della documentazione contabile Rifiuto dell amministratore di inserire un argomento nell ordine del giorno Mancata comunicazione dell avviso di convocazione dell assemblea: nullità o annullabilità? Le maggioranze richieste per la costituzione dell assemblea Le maggioranze richieste per deliberare La delega a partecipare all assemblea Tutela del diritto di partecipazione di ciascun condomino Lo svolgimento dell assemblea Il presidente dell assemblea

10 Indice sistematico Il voto e la delibera L indicazione dei nomi dei condomini assenti, astenuti, favorevoli e dissenzienti Le maggioranze assembleari Conflitto di interessi Qual è il momento in cui la delibera può considerarsi approvata? Il verbale dell assemblea: funzione, contenuto, patologia Trasformazione di un bene comune in bene di proprietà esclusiva Modifica e soppressione del servizio di portierato Cambiamento del colore delle persiane Modifica dell impianto di riscaldamento Lavori di ristrutturazione dopo un terremoto Installazione di impianti satellitari Impianti di cablaggio (fibra ottica) Prima convocazione irregolare L annullamento della delibera è precluso dalla sua sostituzione Revoca e modifica della delibera La prova nel giudizio di annullabilità della delibera L assemblea nel supercondominio Casistica Questioni problematiche Impugnazione delle deliberazioni dell assemblea La legittimazione a impugnare è stata estesa agli astenuti Condomi assenti o astenuti Interesse all impugnazione Il termine di decadenza La forma dell impugnazione: ricorso o citazione? Giudice competente Sospensione della delibera Opposizione a decreto ingiuntivo e impugnativa della delibera condominiale: pregiudizialità necessaria ex art. 295 c.p.c.? La patologia delle delibere I limiti del sindacato del giudice sulle delibere Delibere assembleari aventi contenuto negativo Delibere decisorie e delibere programmatiche L eccesso di potere nella giurisprudenza Casistica Questioni problematiche Regolamento di condominio Natura giuridica e tipologie Regolamento obbligatorio e regolamento facoltativo Il regolamento nel supercondominio Impugnazione della delibera di approvazione del regolamento Il regolamento predisposto dal costruttore-venditore: natura, trascrizione e opponibilità Le modifiche del regolamento contrattuale devono rivestire la forma scritta? Trascrizione Inapplicabilità dell art c.c Uso esclusivo dei beni comuni Divieto di svolgimento di attività industriali Infrazioni al regolamento e pena pecuniaria Norme inderogabili

11 1187 Indice sistematico 13. Costituzione di servitù Immissioni Decoro architettonico Ascensore Portierato Sgocciolamento dei panni Sosta delle auto Apposizione di insegne sui muri perimetrali Utilizzo dei viali comuni Esecuzione di lavori Studio medico Detenzione di animali Lastrico solare Terrazza di copertura Impianto di riscaldamento/condizionamento Manutenzione delle scale I regolamenti condominiali vincolano anche gli inquilini? Casistica Questioni problematiche Rinvio alle norme sulla comunione Esistenza del condominio Modifiche e innovazioni Uso della cosa comune Costituzione di servitù Distanze Assemblea Amministratore Contributi dovuti dal condomino venditore Servizio di riscaldamento/condizionamento Condominio minimo Mezzi di tutela Casistica R.D. 30 marzo 1942, n Disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie (Estratto) Art Delibera assembleare Cosa si intende per «edificio autonomo»? Supercondominio Scioglimento parziale Azione per lo scioglimento del condominio: l amministratore non rappresenta il condominio in giudizio Profili processuali Casistica Questioni problematiche Art Questioni problematiche

12 Indice sistematico 1188 Art Ambito applicativo Legittimazione passiva La responsabilità solidale attenuata per i debiti del condominio verso i terzi Morosità Prova scritta: il verbale d assemblea Rapporto tra giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo e giudizio di annullamento della delibera Tutela del condomino Lite tra condominio e amministratore: competenza territoriale Casistica Questioni problematiche Art Istanza e presupposti Legittimazione passiva Onere della prova Spese del procedimento Impugnazioni Casistica Art Competenza Revoca Questioni problematiche Art Luogo dell assemblea e ordine del giorno Convocazione dell assemblea Delega al comproprietario nell assemblea Casistica Questioni problematiche Art Applicabilità delle norme sul mandato Limitazioni regolamentari Comproprietà e multiproprietà Usufrutto Approvazione delle spese Casistica Questioni problematiche Art Tabelle millesimali: funzione e tipologie Formazione e modifiche Approvazione da parte del delegato Approvazione (e modifica) per facta concludentia Il cambiamento delle tabelle richiede il consenso unanime dei condomini Nullità della delibera che modifica a maggioranza la tabella convenzionale

13 1189 Indice sistematico 7. Criteri alternativi di ripartizione delle spese: gli imponibili catastali e i vani Difformità tra le tabelle e la situazione reale Revisione della tabella in caso di errata indicazione della quota di ripartizione delle spese Chi può modificare le tabelle? Impugnazione della delibera di modifica delle tabelle Legittimazione passiva dell amministratore Riparto delle spese Scioglimento del condominio Supercondominio Casistica Art Questioni problematiche Art Il limite di 200 euro è inderogabile Dopo le modifiche del D.L. 143/2013 la sanzione è irrogata dall assemblea Il controllo giudiziario in caso di sanzione eccedente il limite previsto dalla norma Inapplicabilità della norma al conduttore Art Art. 71bis Nullità della nomina di un amministratore privo dei requisiti L attività di formazione degli amministratori nel d.m. giustizia 140/ Art. 71ter Art. 71quater È tornata la mediazione obbligatoria in materia condominiale Tipologie di cause condominiali Il procedimento Art Criteri alternativi di ripartizione delle spese Rappresentanza in assemblea Nullità della clausola che vieta o limita il diritto di intervenire in assemblea Art Art. 155bis Art

14 Indice sistematico 1190 Sezione II Comunione R.D. 16 marzo 1942, n Approvazione del testo del Codice civile (Estratto) Libro Terzo: Della proprietà - Titolo VII: Della comunione Capo I Della comunione in generale 1100 Norme regolatrici Natura giuridica della comunione ordinaria Le fonti della comunione I diritti oggetto della comunione Casistica Quote dei partecipanti La nozione di quota Concorso nei vantaggi e nei pesi Vendita della comune da parte di un singolo comunista Casistica Uso della cosa comune Ambito applicativo Diritti e doveri dei comunisti Divieto di alterare la cosa comune Il limite dell uso secondo il proprio diritto Uso promiscuo, frazionato e indiretto La modifica della cosa comune Rilascio di titoli edilizi a favore di un singolo condomino Il comproprietario può acquistare per usucapione l intero bene? Casistica Disposizioni della quota Vendita della quota La rinuncia alla quota Costituzione di diritti reali e personali di godimento Locazione di una quota della cosa comune Casistica Obblighi dei partecipanti Le spese necessarie La responsabilità solidale Rinuncia alla quota Rinuncia all uso dell impianto di riscaldamento centralizzato Casistica

15 1191 Indice sistematico 1105 Amministrazione Il concorso nell amministrazione della cosa comune Amministrazione ordinaria e straordinaria Formazione della maggioranza Legittimazione ad agire per il rilascio del bene comune Locazione stipulata da uno dei comproprietari L amministratore giudiziario Casistica Regolamento della comunione e nomina di amministratore Il regolamento per l amministrazione e il godimento della cosa comune Nomina dell amministratore Azioni giudiziarie da parte dell amministratore nei confronti di uno dei comunisti Casistica Impugnazione del regolamento Il termine per l impugnativa Efficacia del regolamento Innovazioni e altri atti eccedenti l ordinaria amministrazione Il principio maggioritario Le innovazioni: la maggioranza dei 2/3 e i limiti Atti di ordinaria e straordinaria amministrazione Casistica Impugnazione delle deliberazioni Rimborso di spese Le spese rimborsabili Presupposti Casistica Scioglimento della comunione Il diritto potestativo di scioglimento della comunione Il contratto divisorio La divisione giudiziale Altre cause di scioglimento della comunione Divieto del patto di comunione ultradecennale Sospensione della divisione e scioglimento anticipato della comunione Casistica Cose non soggette a divisione Una norma «eccezionale» Il deprezzamento impedisce la divisione del bene Il diritto al sepolcro dà luogo a una comunione indivisibile

16 Indice sistematico Intervento nella divisione e opposizione L interesse dei creditori a intervenire Effetti della trascrizione della domanda di divisione L opposizione La posizione dei creditori ipotecari Prelevamenti in natura La posizione del creditore ipotecario Scioglimento della comunione del diritto di nuda proprietà Efficacia obbligatoria dell alienazione di un singolo bene per intero o pro quota Casistica Divisione in natura Finalità della divisione I limiti alla divisione L accertamento dell indivisibilità La comoda divisibilità in presenza di una pluralità di beni Divisione giudiziale con imposizione di servitù tra le singole quote Divisione ereditaria Casistica Obbligazioni solidali dei partecipanti Il fondamento della solidarietà tra comunisti Il diritto al rimborso del creditore più diligente Comproprietà di un unità immobiliare sita in condominio Comunione ereditaria Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria Parte Seconda dell amministratore di condominio Sezione I Appalto R.D. 16 marzo 1942, n Approvazione del testo del Codice civile (Estratto) Libro Quarto: Delle obbligazioni - Titolo III: Dei singoli contratti Capo VII Dell appalto 1655 Nozione L autonomia dell appaltatore Il direttore dei lavori La forma

17 1193 Indice sistematico 4. Il prezzo L oggetto Furti in condominio realizzati utilizzando le impalcature e responsabilità dell appaltatore Distinzione da altre fattispecie contrattuali Casistica Questioni problematiche Subappalto Il subcontratto Autonomia del subappaltatore Responsabilità per i danni a terzi Casistica Questioni problematiche Determinazione del corrispettivo Deroga all art c.c Criteri di determinazione del compenso Casistica Questioni problematiche Fornitura della materia Presunzioni Casistica Questioni problematiche Variazioni concordate del progetto I limiti dell iniziativa dell appaltatore Il compenso per le variazioni non autorizzate Casistica Variazioni necessarie del progetto Nozioni di variazioni necessarie L avviso al committente Il diritto di recesso dell appaltatore Casistica Questioni problematiche Variazioni ordinate dal committente Verifica nel corso di esecuzione dell opera Denuncia dei difetti della materia Accettazione senza riserve dei materiali forniti dal committente Questioni problematiche Onerosità o difficoltà dell esecuzione Il rapporto con l art c.c Prezzo determinato a corpo La sorpresa geologica

18 Indice sistematico Verifica e pagamento dell opera «Verifica» e «collaudo» L accettazione L accettazione presunta L accettazione tacita L accettazione da parte dell amministratore di condominio Casistica Verifica e pagamento di singole partite Difformità e vizi dell opera Esclusione della responsabilità del l appaltatore Difformità e vizi: nozioni La denuncia Il riconoscimento dei vizi o delle difformità Casistica Questioni problematiche Contenuto della garanzia per difetti dell opera L eliminazione delle difformità e dei vizi La riduzione del prezzo La risoluzione Il risarcimento del danno Rovina e difetti di cose immobili La natura aquiliana della responsabilità per rovina o difetti Rovina, pericolo di rovina e gravi difetti I termini L azione giudiziale Casistica Questioni problematiche Responsabilità dei subappaltatori Ambito applicativo Casistica Recesso unilaterale dal contratto Diritto potestativo Recesso e risoluzione per inadempimento Determinazione dell indennizzo Casistica Impossibilità di esecuzione dell opera Ambito di applicazione Disciplina della spese Perimento o deterioramento della cosa Fornitura della materia da parte del l appaltatore Infiltrazioni d acqua Casistica

19 1195 Indice sistematico 1674 Morte dell appaltatore Morte dell appaltatore e del committente Il recesso Questioni problematiche Diritti e obblighi degli eredi dell appaltatore Diritti degli ausiliari dell appaltatore verso il committente La posizione del committente (condebitore solidale) Legittimazione attiva e passiva Il giudice competente Casistica Questioni problematiche Prestazione continuativa o periodica di servizi Disposizioni applicabili Casistica Sezione II Contratto di lavoro subordinato (Portierato) R.D. 16 marzo 1942, n Approvazione del testo del Codice civile (Articolo estratto) Libro Quinto: Del lavoro - Titolo II: Del lavoro nell impresa - Capo I: Dell impresa generale Sezione II Dei collaboratori in generale 2094 Prestatore di lavoro subordinato Lavoro autonomo e subordinato: differenze I caratteri del rapporto di portierato condominiale La conclusione del contratto di portierato L alloggio del portiere Iscrizione nel registro di pubblica sicurezza C.C.N.L. 12 novembre Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati

20 Indice sistematico 1196 Sezione III Diriti reali e proprietà edilizia R.D. 16 marzo 1942, n Approvazione del testo del Codice civile (Estratto) Libro Terzo: Della proprietà 810 Nozione «Cose» e «beni» Tipologie di beni Beni e patrimonio Casistica Pertinenze I requisiti del vincolo pertinenziale Il contenuto del vincolo pertinenziale L atto di destinazione I soggetti legittimati a costituire il vincolo pertinenziale Pertinenze immobiliari e condominiali Costituzione del rapporto pertinenziale mediante regolamento condominiale Appartamento e posto-auto Cessazione del vincolo pertinenziale Casistica Questioni problematiche Atti d emulazione L elemento oggettivo e l elemento soggettivo dell emulazione L emulazione in ambito condominiale L animus nocendi Casistica Sottosuolo e spazio sovrastante al suolo L estensione del diritto di proprietà Il sottosuolo condominiale Accertamento della proprietà di un locale sotterraneo in condominio Casistica Questioni problematiche Immissioni La normale tollerabilità La materialità delle immissioni. Le immissioni elettromagnetiche Presupposti di applicabilità della norma La nozione di «normale tollerabilità» Le immissioni in ambito condominiale L accertamento dell intollerabilità Le esigenze della produzione L indennizzo

21 1197 Indice sistematico 9. Altri strumenti di tutela Dilatazione applicativa della norma Casistica Questioni problematiche Distanze nelle costruzioni Presupposti di applicabilità della norma Il rispetto delle distanze in ambito condominiale Derogabilità delle norme sulle distanze Casistica Questioni problematiche Appoggio e immissione di travi e catene nel muro comune Appoggio del muro e immissione di travi Obblighi inerenti all esecuzione dei lavori Il muro condominiale Muro tra confinanti e muro condominiale Casistica Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi Elenco esemplificativo Distanze e condominio Casistica Questioni problematiche Luci nel muro proprio o nel muro comune Forma scritta ad substantiam Luci nel muro comune condominiale Aperture lucifere in un solaio Casistica Questioni problematiche Distanza per l apertura di vedute dirette e balconi Ratio della norma La distanza per l apertura di vedute dirette e balconi in condominio Calcolo della distanza Casistica Questioni problematiche Distanza delle costruzioni dalle vedute Le distanze in condominio Strumenti di tutela Questioni problematiche Spese a carico dell usufruttuario Le spese nel condominio La partecipazione alle assemblee condominiali Casistica Questioni problematiche

22 Indice sistematico Uso Caratteri e durata del diritto d uso L uso delle aree di parcheggio Casistica Questioni problematiche Contenuto del diritto Nozione e caratteri della servitù Le servitù in ambito condominiale Questioni problematiche Passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso Ambito applicativo Le esigenze abitative dei disabili Servitù di passo carrabile Casistica Questioni problematiche Destinazione del padre di famiglia Presupposti Il requisito dell apparenza La servitù per destinazione del padre di famiglia in ambito condominiale Casistica Questioni problematiche Sezione IV Tecniche di risoluzione dei conflitti (mediazione) D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28. Attuazione dell articolo 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali D.M. 18 ottobre 2010, n Registro degli organismi di mediazione e elenco dei formatori per la mediazione Parte Terza Appendice Normativa Abitabilità 1. R.D. 27 luglio 1934, n Approvazione del testo unico delle leggi sanitarie (Articoli estratti) D.P.R. 6 giugno 2001, n Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti)

23 1199 Indice sistematico Amministratore di condominio (formazione) 3. D.M. 13 agosto 2014, n Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali Animali 4. L. 14 agosto 1991, n Legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo (Articoli estratti) Antenne 5. L. 22 febbraio 2001, n. 36. Legge quadro sulla protezione dalle esposizioni a campi elettrici, magnetici ed elettromagnetici D.Lgs. 1 agosto 2003, n Codice delle comunicazioni elettroniche (Articoli estratti) Ascensori 7. D.P.R. 30 aprile 1999, n Regolamento recante norme per l attuazione della direttiva 95/16/CE sugli ascensori e di semplificazione dei procedimenti per la concessione del nulla osta per ascensori e montacarichi, nonché della relativa licenza di esercizio D.Lgs. 27 gennaio 2010, n. 17. Attuazione della direttiva 2006/42/CE, relativa alle macchine e che modifica la direttiva 95/16/CE relativa agli ascensori Barriere architettoniche 9. L. 9 gennaio 1989, n. 13. Disposizioni per favorire il superamento e l eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati L. 5 febbraio 1992, n Legge-quadro per l assistenza, l integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate (Articoli estratti) D.P.R. 6 giugno 2001, n Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti) Catasto 12. R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, conv., con modif., in L. 11 agosto 1939, n Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano L , n Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge finanziaria 2007) (Estratto) D.L. 2 marzo 2012, n. 16, conv., con modif., in L. 26 aprile 2012, n. 44. Disposizioni urgenti in materia di semplificazioni tributarie, di efficientamento e potenziamento delle procedure di accertamento (Articoli estratti) Immissioni 15. R.D. 16 marzo 1942, n Approvazione del testo del Codice civile (Articolo estratto) D.P.C.M. 1 marzo Limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell ambiente esterno L. 26 ottobre 1995, n Legge quadro sull inquinamento acustico

24 Indice sistematico 1200 Immobili da costruire 18. D.Lgs. 20 giugno 2005, n Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n Impianti e contenimento del consumo di energia 19. L. 5 marzo 1990 n. 46. Norme per la sicurezza degli impianti (Articoli estratti) L. 9 gennaio 1991, n. 10. Norme per l attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia (Articoli estratti) D.P.R. 18 aprile 1994, n Regolamento recante disciplina del procedimento di riconoscimento delle imprese ai fini della installazione, ampliamento e trasformazione degli impianti nel rispetto delle norme di sicurezza D.P.R. 13 maggio 1998, n Regolamento recante disposizioni in materia di sicurezza degli impianti alimentati a gas combustibile per uso domestico D.P.R. 6 giugno 2001, n Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti) D.M. 22 gennaio Regole tecniche relative agli impianti condominiali centralizzati d antenna riceventi del servizio di radiodiffusione D.L. 4 giugno 2013, n. 63, conv., con modif., il L. 3 agosto 2013, n. 90. Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell edilizia per la definizione delle procedure d infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale (Articoli estratti) Incendi 26. D.M. 16 maggio 1987, n Norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione D.P.R. 1 agosto 2011, n Regolamento recante semplificazione della disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione degli incendi, a norma dell articolo 49, comma 4quater, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n Infortuni 28. L. 3 dicembre 1999, n Norme per la tutela della salute nelle abitazioni e istituzione dell assicurazione contro gli infortuni domestici Locazioni 29. R.D. 18 giugno 1931, n Approvazione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (Articolo estratto) L. 27 luglio 1978, n Disciplina delle locazioni di immobili urbani (Articoli estratti) L. 9 dicembre 1998, n Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo Multiproprietà 32. L. 24 aprile 1998, n Disposizioni per l adempimento di obblighi derivanti dalla appartenenza dell Italia alle Comunità europee (Legge comunitaria ) (Articolo estratto)

25 1201 Indice sistematico 33. D.Lgs. 6 settembre 2005, n Codice del consumo, a norma dell articolo 7 della legge 29 luglio 2003, n. 229 (Articoli estratti) Normativa tecnica per l edilizia 34. D.P.R. 6 giugno 2001, n Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti) Normativa urbanistica 35. D.P.R. 6 giugno 2001, n Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti) Parcheggi 36. L. 17 agosto 1942, n Legge urbanistica (Articolo estratto) L. 24 marzo 1989, n Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1959, n. 393 (Articoli estratti) Privacy 38. D.Lgs. 30 giugno 2003, n Codice in materia di protezione dei dati personali (Articoli estratti) Provv. Garante protezione dati personali 18 maggio Trattamento di dati personali nell ambito dell amministrazione condominiale Delibera Garante per la protezione dei dati personali 8 aprile Provvedimento in materia di videosorveglianza Provvedimento Garante per la protezione dei dati personali 18 maggio Bacheche condominiali: gli avvisi non devono contenere dati personali - 8 luglio D.Lgs. 1 settembre 2011, n Disposizioni complementari al codice di procedura civile in materia di riduzione e semplificazione dei procedimenti civili di cognizione, ai sensi dell articolo 54 della legge 18 giugno 2009, n. 69 (Articolo estrattto) Riscaldamento 43. D.P.R. 26 agosto 1993 n Regolamento recante norme per la progettazione, l installazione, l esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell art. 4, comma 4, della L. 9 gennaio 1991, n D.Lgs. 19 agosto 2005, n Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell edilizia D.M. 28 dicembre Incentivazione della produzione di energia termica da fonti rinnovabili ed interventi di efficienza energetica di piccole dimensioni Risparmio energetico 46. D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74. Regolamento recante definizione dei criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell acqua calda per usi igienici sanitari, a norma dell articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n

26 Indice sistematico D.P.R n Regolamento recante norme per la progettazione, l installazione, l esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell art. 4, comma 4, della L. 9 gennaio 1991, n. 10 (Rinvio) Scarichi e fognature 48. R.D. 27 luglio 1934, n Testo unico delle leggi sanitarie (Articoli estratti) D.Lgs. 3 aprile 2006, n Norme in materia ambientale (Articoli estratti) D.P.R. 19 ottobre 2011, n Regolamento per la semplificazione di adempimenti amministrativi in materia ambientale gravanti sulle imprese, a norma dell articolo 49, comma 4quater, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 (Articolo estratto) Servizio idrico 51. D.Lgs. 2 febbraio 2001, n. 31. Attuazione della direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano D.M. 7 febbraio 2012, n. 25. Disposizioni tecniche concernenti apparecchiature finalizzate al trattamento dell acqua destinata al consumo umano Sicurezza nel condominio 53. D.M. 22 gennaio 2008, n. 37. Regolamento concernente l attuazione dell articolo 11quaterdecies, comma 13, lettera a) della legge n. 248 del 2 dicembre 2005, recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all interno degli edifici Zone sismiche 54. D.P.R. 6 giugno 2001, n Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti) Parte Quarta Formulario 1 Richiesta di convocazione dell assemblea straordinaria (art. 66 disp. att. c.c.) Convocazione dell assemblea per deliberare sulle innovazioni (art c.c.) Convocazione dell assemblea su iniziativa di un condomino in mancanza dell amministratore (art. 66 disp. att. c.c.) Delega a partecipare all assemblea (art. 67 disp. att. c.c.) Verbale di assemblea ordinaria (art. 1136, co. 7, c.c.) Verbale di assemblea deserta in 1ª convocazione (art. 1136, co. 7, c.c.) Approvazione del rendiconto annuale (art c.c.) Accettazione dell incarico di amministratore (art c.c.) Atto di dissenso del Condominio rispetto alla lite (art c.c.) Lettera di sospensione dei servizi comuni per morosità (art. 63, co. 3, disp. att. c.c.) Richiesta di prendere visione dei documenti condominiali (art. 1130bis c.c.) Lettera per uso illegittimo del cortile condominiale (art c.c.) Richiesta e sollecito di pagamento per oneri condominiali arretrati (art. 1130, n. 3, c.c.) Richiesta di rimborso delle spese urgenti fatte dal condomino (art c.c.) Lettera di contestazioni al portiere Contratto preliminare di vendita di un appartamento condominiale (artt e 2645bis c.c.)