massimo fracaro - germano palmieri Dizionario del condominio RifoRma 2013

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2 massimo fracaro - germano palmieri Dizionario del condominio RifoRma 2013

3 A cura di Massimo Fracaro Testi di Germano Palmieri Fotocomposizione: Nuova MCS - Firenze ISBN Copyright 2013 RCS Libri S.p.A. Prima edizione Rizzoli Etas: giugno 2013 Le fotocopie per uso personale del lettore possono essere effettuate nei limiti del 15% di ciascun volume dietro pagamento alla SIAE del compenso previsto dall art. 68, commi 4 e 5, della legge 22 aprile 1941 n Le riproduzioni effettuate per finalità di carattere professionale, economico o commerciale o comunque per uso diverso da quello personale possono essere effettuate a seguito di specifica autorizzazione rilasciata da AIDRO, Corso di porta Romana n. 108, Milano 20122, e sito web

4 Prefazione Questo libro esce a pochi giorni dall entrata in vigore (il 18 giugno) della legge 11 dicembre 2012, n. 220, intitolata Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. Il provvedimento ha introdotto una riforma attesa da decenni e più volte rinviata, destinata ad incidere non poco in quella diffusissima e non sempre pacifica comunità che è il condominio, forte di quasi un milione di edifici per circa 14 milioni di famiglie e un totale di quasi 56 milioni di persone, gestita da oltre amministratori stando a un indagine condotta dal sito Fra le novità più significative apportate dalla riforma, alcune delle quali da tempo recepite dalla giurisprudenza, la possibilità di rinunciare, a certe condizioni, all impianto centralizzato di riscaldamento e di condizionamento d aria, quella d installare impianti di videosorveglianza e per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, l introduzione del supercondominio e del Consiglio di condominio, la possibilità di convocare l assemblea anche a mezzo fax o posta elettronica certificata, l attivazione di un sito Internet, la preclusione, per il regolamento, di vietare di possedere o detenere animali domestici, l obbligo del conto corrente condominiale, l equiparazione dell ascensore alle scale dal punto di vista delle spese comuni. L impianto dell opera è lo stesso della precedente edizione: materia trattata in rigoroso ordine alfabetico, argomenti corredati di casi concreti ricavati dalle più recenti e incisive decisioni della Corte di Cassazione V

5 n Dizionario del condominio e dei giudici di merito, schemi riepilogativi per i temi di maggiore interesse, articolato sistema di rimandi per una visione organica e completa dei molteplici e variegati aspetti della vita condominiale. I riferimenti normativi e i quorum assembleari indicati in corrispondenza delle sentenze richiamate nel testo sono stati aggiornati alla nuova realtà, mentre le novità apportate dalla riforma sono riepilogate anche all inizio del volume. Le maggioranze assembleari indicate, per comodità espositiva, in 334/1.000 e 667/1.000, devono intendersi quantificate, rispettivamente, in 333,33 periodico/1.000 e in 666,66 periodico/ VI

6 Abbreviazioni A.G. Autorità Giudiziaria App. Corte d Appello art., artt. articolo, articoli Cass. Corte Suprema di Cassazione Cass. SS.UU. Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione c.c. codice civile c.p. codice penale c.p.c. codice di procedura civile c.p.p. codice di procedura penale C. Stato Consiglio di Stato disp. att. c.c. disposizioni di attuazione del codice civile D.L. decreto legge D. Lgs. decreto legislativo DPCM decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri DPR decreto del Presidente della Repubblica GIP Giudice per le indagini preliminari Giu. co. Giudice conciliatore Giu.pa. Giudice di pace L. legge L.F. legge fallimentare L.R. legge regionale Pret. Pretore Trib. Tribunale TAR Tribunale amministrativo regionale VII

7 Sintesi delle principali novità AMMINISTRATORE Nomina: obbligatoria se i condomini sono più di otto. Requisiti Sono sette, fra cui il godimento dei diritti civili e politici e il diploma di scuola secondaria superiore; amministratore-condomino: esonerato dal possesso del titolo di studio e dalla frequenza del corso di formazione; perdita: alcuni comportano la cessazione dall incarico. Dati: devono essere affssi nell atrio generalità, domicilio e recapiti telefonici. Assicurazione Può essere imposta dall assemblea, prima della nomina, a garanzia dell operato; massimale: va adeguato in caso di lavori straordinari. Compenso: va specifcato analiticamente all atto della nomina e del rinnovo. Attribuzioni: notevolmente incrementate: per es. deve tenere i registri e curare gli adempimenti fscali. Iniziative: può collaborare a progetti e programmi territoriali con le istituzioni locali. Rendiconto Approvazione: deve convocare l assemblea entro 180 giorni; controllo: un revisore nominato dall assemblea. IX

8 n Dizionario del condominio Revoca: prevista una casistica di comportamenti sintomatici di gravi irregolarità e quindi di revoca ad opera del giudice. ANIMALI DOMESTICI Il regolamento non può vietare di possederli o detenerli. ASCENSORE Spese di manutenzione e sostituzione ripartite come quelle delle scale. ASSEMBLEA Convocazione Anche a mezzo posta elettronica certifcata, fax o consegna a mano; possibile fssare più riunioni consecutive con lo stesso avviso; speciale: per modifcare la destinazione d uso delle parti comuni; su iniziativa di ciascun condomino: se l amministrazione decade per perdita dei requisiti. Maggioranza Validità della costituzione Prima convocazione: maggioranza dei partecipanti al condominio e 667/ Seconda convocazione: un terzo dei partecipanti al condominio e 334/ Validità delle delibere Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti e 500/ Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti e 334/ Maggioranze modifcate Un numero di voti pari ad almeno 334/1.000 per: contenimento consumo energetico certifcato; produzione certifcata energia da fonti rinnovabili. Maggioranza degli intervenuti e 500/1.000 per: installazione antenna centralizzata e satellitare; superamento barriere architettoniche; contenimento consumo energetico; produzione energia da fonti rinnovabili; realizzazione parcheggi; adozione sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore; installazione impianti di videosorveglianza. X

9 n Sintesi delle principali novità Rappresentante Se i condomini sono più di 20, non più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale; l amministratore non può rappresentare condomini in assemblea; appartamento in comproprietà: un solo rappresentante scelto a maggioranza delle quote; supercondominio: se i condomini sono più di 60, un rappresentante per condominio. CONSIGLIO DI CONDOMINIO Composizione: almeno 3 condomini negli edifci con almeno 12 unità immobiliari. Funzioni: consultive e di controllo. CONTO CORRENTE Obbligatoriamente intestato al condominio; estratto conto consultabile dai condomini, che possono acquisirne copia. CONTRIBUTI CONDOMINIALI Creditori Possono pretendere dall amministratore l elenco dei condomini morosi; possono agire nei confronti dei condomini solvibili solo dopo aver escusso gli altri. Recupero coattivo L amministratore deve attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio; non necessita di autorizzazione per chiedere un decreto ingiuntivo. Venditore: è obbligato al pagamento dei contributi maturati fno a quando non trasmetta all amministratore copia dell atto di vendita. CONTROVERSIE Inapplicabile la mediazione obbligatoria perché dichiarata incostituzionale. DOCUMENTAZIONE Scritture e documenti giustifcativi devono essere conservati per 10 anni dalla data della registrazione; XI

10 n Dizionario del condominio alla cessazione dall incarico l amministratore deve restituirla senza diritto ad ulteriore compenso. FALLIMENTO Spese per manutenzione e innovazioni prededucibili in sede fallimentare. IMPIANTI AUTONOMI TV E PRODUZIONE ENERGIE RINNOVABILI Installazione Se comporta modifca delle parti comuni va comunicata all amministratore, specifcando modalità esecutive; l assemblea può prescrivere modalità di esecuzione alternative o imporre cauzione; per le energie rinnovabili si può ripartire l uso del lastrico solare e delle altre superfci comuni; obbligatorio consentire l accesso alle unità immobiliari per progettazione ed esecuzione opere. Adeguamento vecchi impianti: le necessarie prescrizioni sono deliberate dall assemblea. INNOVAZIONI E LAVORI STRAORDINARI Obbligatorio costituire un fondo d importo pari a quello dei lavori. MILLESIMI Rettifca e modifca La regola: unanimità; l eccezione: maggioranza degli intervenuti e almeno 500/1.000 in caso di errore o di alterazione superiore a 1/5 del valore proporzionale dell unità immobiliare. Spese di modifca: a carico del condomino che ha provocato la variazione. OPERE SU PARTI INDIVIDUALI Vietate se pregiudicano stabilità, sicurezza o decoro architettonico; obbligatorio preavvisare l amministratore, che ne riferisce all assemblea. PARTI COMUNI Elencazione: più dettagliata: per es. anche impianti radiotelevisivi centralizzati e per il condizionamento d aria. XII

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