LA SITUAZIONE ATTUALE DEL MERCATO IMMOBILIARE

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1 LA SITUAZIONE ATTUALE DEL MERCATO IMMOBILIARE NUMERO DI TRANSAZIONI DI UNITA' IMMOBILIARI 2012 Tipologia Anno 2012 Anno Residenziale ,8% Terziario ,6% Commerciale ,7% Produttivo ,7% Pertinenze ,4% Altro ,1% Totale ,8%

2 LA SITUAZIONE ATTUALE DEL MERCATO IMMOBILIARE NUMERO DI TRANSAZIONI DI UNITA' IMMOBILIARI I TRIM 2013 Tipologia I trim I Trim Residenziale ,2% Terziario ,2% Commerciale ,7 % Produttivo ,9 % Pertinenze ,9% Altro ,5% Totale ,8%

3 LA SITUAZIONE ATTUALE DEL MERCATO IMMOBILIARE INDICE TRIMESTRALE DELLE UNITÀ IMMOBILIARI COMPRAVENDUTE (IN TERMINI DI NTN)

4 LA SITUAZIONE ATTUALE DEL MERCATO IMMOBILIARE VARIAZIONI DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI - RESIDENZIALI

5 LA SITUAZIONE ATTUALE DEL MERCATO IMMOBILIARE TEMPI DI VENDITA DEGLI IMMOBILI IN ALCUNE GRANDI CITTA E NEI CAPOLUOGHI DI PROVINCIA MILANO città 174 MILANO provincia 215 ROMA città 176 ROMA provincia 196 BOLOGNA città 174 BOLOGNA provincia 213 GENOVA città 196 GENOVA provincia 192 Livorno 175 FIRENZE città 174 FIRENZE provincia 194 TORINO città 199 TORINO provincia 222 Media grandi città 183 Media hinterland grandi città 209

6 LA SITUAZIONE ATTUALE DEL MERCATO CREDITIZIO DOMANDA DI MUTUI Var. % su anno precedente ponderata (a parità di gg. lavorativi) Totale % Totale % Totale % Totale % Gennaio % Febbraio % Marzo % Aprile % Maggio % Giugno % Luglio % Agosto % Settembre % Ottobre % Novembre % Dicembre % Totale % Gennaio % Febbraio % Marzo % Aprile %

7 DAL LATO DELL OFFERTA ALCUNE CONSIDERAZIONI SIAMO IN UNA SITUAZIONE NELLA QUALE: A) NOTEVOLE NUMERO DI IMMOBILI POTENZIALMENTE SUL MERCATO: I) Nella disponibilità di soggetti imprenditoriali: a) immobili che si potrebbero definire "in corso di realizzazione", cioè frutto di progetti imprenditoriali recenti, nati e sviluppatisi già in epoca di crisi; b) una quota ben più ampia di beni di "nuova costruzione", interamente edificati, ma derivanti da progetti imprenditoriali iniziati prima della crisi e rimasti invenduti; II) Nella disponibilità di privati cittadini (famiglie): a) di cui costituiscono, spesso, l'abitazione principale o secondaria, quest'ultima posseduta come "casa a disposizione" e/o come forma di "Investimento ; B) PROPRIETARI CHE NON INTENDONO COMUNQUE SVENDERE I LORO BENI; C) PROPRIETARI CHE PERO : a) Sono gravati da un carico fiscale notevole (specie sugli immobili a disposizione); b) Specie in caso di imprese hanno impegni finanziari (mutui per la costruzione) che gravano in modo pesante; D) PROPRIETARI CHE, QUINDI, INTENDONO METTERE A REDDITO I LORO BENI

8 ALCUNE CONSIDERAZIONI SIAMO IN UNA SITUAZIONE NELLA QUALE: DAL LATO DELLA DOMANDA A) UNA DOMANDA CONTRATTA E COMPOSTA IN GRAN PARTE, DI SOGGETTI CHE PRESENTANO UNA O PIÙ DI QUESTE CARATTERISTICHE: a) non hanno iniziale liquidità a sufficienza per poter corrispondere quanto necessario ad accedere immediatamente all acquisto a fronte di una riduzione della percentuale di finanziamento bancario; b) trovano difficoltà ad accedere al finanziamento bancario, per vari motivi; c) hanno comunque necessità di avere a disposizione un alloggio per soddisfare esigenze abitative; d) ritengono di essere in grado con il loro reddito di pagare somme periodiche, magari anche crescenti, nella prospettiva di un miglioramento della condizione economica; e) desidererebbero comunque accedere alla proprietà della abitazione, magarai attraverso una procedura articolata e diluita nel tempo.

9 RISPOSTE DA DARE E' NECESSARIO INDIVIDUARE STRUMENTI CHE SIANO IN GRADO DI FAR INCONTRARE QUESTA DOMANDA CON L'OFFERTA, SODDISFACENDO IN MASSIMO GRADO ENTRAMBE IN UNA CORNICE DI SICUREZZA E CERTEZZA DEI RAPPORTI GIURIDICI.

10 LA SOLUZIONE: IL RENT TO BUY!?! L espressione RENT TO BUY viene utilizzata per far riferimento, in maniera sintetica, alle varie figure contrattuali proposte nella pratica per ovviare ai problemi sopra sinteticamente tratteggiati. PROBLEMA TERMINOLOGICO a) Utilizzo di un termine di origine anglosassone con forte valenza "commerciale" e spesso inserito in campagne pubblicitarie "aggressive" e "accattivanti". b) possibile confusione, sotto questa definizione, di fenomeni tra loro molto diversi da un punto di vista tecnico - giuridico, di cui spesso non si valutano esattamente i vantaggi e gli svantaggi, sia dal lato del proprietario potenziale venditore sia dal lato dell'acquirente;

11 LA SOLUZIONE: IL RENT TO BUY!?! PERTANTO Appare necessario comprendere adeguatamente gli interessi delle parti e gli obiettivi perseguiti, al fine di "cucire" addosso alle stesse il modello contrattuale più idoneo. E' evidente come sia qui centrale l'intervento, fin dalle fasi iniziali, di un professionista terzo ed imparziale quale il Notaio, che per legge (articolo 47 secondo comma della Legge professionale n. 89 del 1913), deve indagare "la volontà delle parti e sotto la propria direzione e responsabilità cura la compilazione integrale dell'atto".

12 IL VERO RENT TO BUY un "programma preparatorio all'acquisto" di un immobile che ruota tutto ad alcuni punti nodali: a) consentire al potenziale acquirente che ha individuato un immobile di suo interesse, di averne la immediata disponibilità, potendolo occupare come un conduttore ("tenant") per un periodo di tempo predeterminato inizialmente (1-3 anni, ma anche di più), durante il quale, potrà, mi si passi il termine, "provare" l'immobile stesso e valutare se è di suo gradimento; b) consentire al medesimo, esercitando i diritti che gli spettano come conduttore, di accrescerne il valore eseguendovi miglioramenti ed addizioni; c) permettere allo stesso, a fronte di un versamento iniziale di una somma di denaro ("Option Fee"), di acquisire verso il proprietario ("landlord/seller") il diritto a rendersi acquirente del bene ("Option"), decorso il periodo predeterminato, ad un prezzo inizialmente stabilito e fisso.

13 IL VERO RENT TO BUY d) corrispondere, per il periodo prefissato, una somma di danaro a titolo di canoni mensili di locazione, dovuti quindi per il godimento del bene, e, in aggiunta, un'ulteriore somma (definita anche "instalment payment" o, negli Stati Uniti "monthly rent credit") che viene accantonata a titolo di "deposito" e che sarà imputata a prezzo, nel caso di acquisto. Si noti come gli intermediari più quotati suggeriscano di convogliare questi pagamenti su un "escrow account", un conto fiduciario, gestito da un terzo (spesso lo stesso intermediario immobiliare specializzato, che, in alcuni casi, riconosce addirittura dei "bonus" su queste somme), al fine di tutelare i versamenti dal possibile "default" del venditore;

14 IL VERO RENT TO BUY e) formare, in questo modo, uno "storico creditizio" che qualifichi il potenziale acquirente verso un eventuale istituto di credito, facendo migliorare il suo rating, con possibilità di ottenere migliori condizioni contrattuali (tasso per esempio), ma anche e fondamentalmente, costituire ciò che gli anglosassoni chiamano "equity", ovvero una somma di danaro - capitale proprio da investire nell'acquisto immobiliare. Si tenga presente che, come accade anche in Italia, specie dopo la disastrosa esperienza "sub-prime", le Banche finanziano percentuali sempre inferiori del prezzo - valore del bene. Nei paesi anglosassoni, similmente a quanto accade da noi, si deve dare dimostrazione da parte dell'acquirente/mutuatario alla Banca che esiste una somma di denaro nella sua disponibilità (sul suo conto; su un "escrow account"; già versata a titolo di acconto prezzo) al momento della richiesta di finanziamento;

15 IL VERO RENT TO BUY f) poter scegliere se acquistare o meno il bene alla scadenza del periodo prefissato: I) in caso si decida di non acquistare: 1) la somma inizialmente versata a titolo di "Option Fee" rimane acquisita al landlord/seller, unitamente ai canoni per il godimento del bene, ma anche a quanto versato a titolo di "monthly rent credit"; 2) a seconda dei casi e degli accordi può sciogliersi anche il contratto di locazione, con obbligo del conduttore di abbandonare l'immobile, oppure può rimanere in piedi e continuare il solo contratto di locazione; II) in caso si decida di acquistare: 1) è imputato a prezzo sia il versamento iniziale ("Option Fee"), sia anche i versamenti mensili fatti a titolo di "acquisto", rimanendo acquisiti al venditore, per il godimento del bene medio tempore, i canoni di locazione.

16 IL VERO RENT TO BUY Il sistema, giuridicamente, si caratterizza quindi per la combinazione di: a) un contratto di locazione immobiliare, regolato, in linea di principio, secondo i principi ordinari, ad un canone determinato e fisso per un periodo di tempo predeterminato; b) un patto di opzione d'acquisto del bene per un prezzo prefissato concluso a titolo oneroso verso il pagamento di un corrispettivo, che in caso di esercizio dell'opzione sarà imputato a prezzo.

17 IL RENT TO BUY IN ITALIA DISTINGUERE I MODELLI IN DUE GRANDI CATEGORIE: I) SCHEMI NEGOZIALI PREPARATORI II) SCHEMI NEGOZIALI DEFINITIVI

18 IL RENT TO BUY IN ITALIA I) SCHEMI NEGOZIALI PREPARATORI A) A BASE LOCATIVA 1) Locazione con opzione di futuro acquisto; 2) Locazione con preliminare di futura vendita, unilaterale o bilaterale (c.d. Locazione con patto di futura vendita); 3) Vendita in forma di locazione (o affitto riscatto ) passaggio automatico della proprietà al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti.

19 IL RENT TO BUY IN ITALIA I) SCHEMI NEGOZIALI PREPARATORI B) FONDATI SUL CONTRATTO PRELIMINARE Il preliminare trascritto ad esecuzione anticipata (cd help to buy)

20 IL RENT TO BUY IN ITALIA II) SCHEMI NEGOZIALI DEFINITIVI 1) La vendita a rate con riserva della proprietà 2) La vendita con condizione di adempimento/iandempimento

21 IL RENT TO BUY IN ITALIA GLI SCHEMI NEGOZIALI A BASE LOCATIVA LOCAZIONE CON PATTO DI OPZIONE Negozio misto: locazione + contratto di opzione (di acquisto ovvero di vendita) Forma: prescritta la forma scritta: necessitano comunque l atto pubblico o la scrittura privata autenticata per la trascrizione della compravendita destinata a perfezionarsi con l accettazione. Trascrizione: possibile la trascrizione immediata del negozio solo limitatamente alla locazione, peraltro, se superiore ai nove anni. Per dottrina prevalente non è invece trascrivibile l opzione. Opzione di acquisto: l effetto traslativo si produce con l accettazione del venditore (l acquirente sarà tenuto a pagare il prezzo). Opzione di vendita: l effetto traslativo si produce con l accettazione dell acquirente (che sarà tenuto a pagare il prezzo).

22 LOCAZIONE con OPZIONE DI ACQUISTO Corrispettivo VENDITORE ACQUIRENTE 1) Canone maggiorato: percentuale del canone da imputare al prezzo di vendita ovvero, da restituire al conduttore se il locatore non vende, con un eventuale surplus a fronte dell opzione offerta 2) Canone locazione ordinario con eventuale previsione di un indennità a favore del conduttore, a fronte dell opzione offerta, nel caso in cui il locatore non venda Disciplina vincolistica prevista per la locazione. Necessità di adire l AG per recuperare disponibilità dei beni. Carico fiscale e spese manutenzione. Obbligo registrazione. No agevolazioni 1 casa per nuovi acquisti. Mantenimento proprietà sino al pagamento integrale prezzo. Nessun obbligo a vendere. Incasso del canone e, se previsto, di parte del prezzo. Rischio elevato per il caso di situazioni di crisi del venditore. Opzione non trascrivibile e quindi non opponibile a terzi. Obbligo registrazione locazione (data certa opponibilità a terzi). Nessun obbligo del locatore alla cessione. Se atto IVA tassazione al rogito. Disciplina vincolistica in tema di locazione. Spese solo per piccole riparazioni.

23 IL RENT TO BUY IN ITALIA GLI SCHEMI NEGOZIALI A BASE LOCATIVA LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA Negozio misto: locazione + preliminare di vendita (bilaterale ovvero unilaterale) Forma: prescritta la forma scritta: per la validità del negozio è sufficiente una scrittura privata (non autenticata) Atto pubblico o scrittura privata autenticata se si vuole procedere alla trascrizione Locazione: trascrivibile solo se superiore ai nove anni. Preliminare: trascrivibile ai sensi dell art. 2645bis c.c. (efficacia prenotativa limitata nel tempo; max 3 anni) Secondo la dottrina prevalente è trascrivibile anche il preliminare unilaterale (ovviamente nel quale l obbligo di stipula venga assunto dal locatore/venditore; non trascrivibile invece se l obbligo è assunto dal conduttore/acquirente in quanto il proprietario del bene non assume alcun obbligo)

24 LOCAZIONE con PATTO DI FUTURA VENDITA (assunzione dell obbligo di concludere la futura vendita da parte della sola parte acquirente ) Corrispettivo VENDITORE ACQUIRENTE 1) Canone locazione ordinario + caparra per preliminare (alla firma del contratto o rateizzata) 2) Canone maggiorato: percentuale del canone da imputare al prezzo di vendita ovvero, in caso di mancato trasferimento, da restituire al conduttore (da considerare caparra sino a determinato importo) Se manca stipula venditore non deve il doppio caparra. Disciplina vincolistica prevista per la locazione. Necessità di adire l AG per recuperare disponibilità dei beni Carico fiscale e spese manutenzione. Obbligo registrazione. No agevolazioni 1 casa per nuovi acquisti. Mantenimento proprietà sino al pagamento integrale prezzo. Nessun obbligo a vendere. Incasso del canone e, se previsto, di parte del prezzo o della caparra. Rischio elevato per il caso di situazioni di crisi del venditore. Preliminare non trascrivibile. Obbligo registrazione locazione (data certa opponibilità a terzi). Nessun obbligo del locatore alla cessione. Se atto IVA tassazione al rogito. Disciplina vincolistica in tema di locazione. Spese solo per piccole riparazioni.

25 LOCAZIONE con PATTO DI FUTURA VENDITA (assunzione dell obbligo di concludere la futura vendita da parte della sola parte venditrice ) Corrispettivo VENDITORE ACQUIRENTE 1) Canone maggiorato a fronte della assunzione da parte del locatore dell obbligo a vendere; percentuale del canone da imputare al prezzo di vendita ovvero, in misura minore, da restituire al conduttore qualora non acquisti 2) Canone locazione ordinario Non è concepibile la previsione di caparra visto che il conduttore acquirente non assume l obbligo di acquistare Disciplina vincolistica prevista per la locazione. Necessità di adire l AG per recuperare disponibilità dei beni. Carico fiscale e spese manutenzione. Obbligo registrazione. Nessun obbligo di acquisto del conduttore. No agevolazioni 1 casa per nuovi acquisti. Mantenimento proprietà sino al pagamento integrale prezzo. Incasso del canone e, se previsto, di parte del prezzo. Rischio elevato per il caso di situazioni di crisi del venditore (attenuato se preliminare trascritto). Obbligo registrazione locazione (data certa opponibilità a terzi). Opponibilità preliminare se trascritto: effetti limitati nei 3 anni. Nessun obbligo a acquistare. Se atto IVA tassazione al rogito. Disciplina vincolistica in tema di locazione. Spese solo per piccole riparazioni.

26 LOCAZIONE con PATTO DI FUTURA VENDITA (assunzione dell obbligo di concludere la futura vendita da parte di entrambe le parti ) Corrispettivo VENDITORE ACQUIRENTE 1) Canone locazione ordinario + caparra per preliminare (alla firma del contratto o rateizzata) 2) Canone maggiorato: percentuale del canone da imputare al prezzo di vendita ovvero, in caso di mancato trasferimento, da restituire al conduttore (da considerare caparra sino a determinato importo) Disciplina vincolistica prevista per la locazione. Necessità di adire l AG per recuperare disponibilità dei beni. Carico fiscale e spese manutenzione. Obbligo registrazione. No agevolazioni 1 casa per nuovi acquisti. Mantenimento proprietà sino al pagamento integrale prezzo. Incasso del canone e, se previsto, di parte del prezzo o della caparra. Rischio elevato per il caso di situazioni di crisi del venditore (attenuato se preliminare trascritto). Obbligo registrazione locazione (data certa opponibilità a terzi). Se atto IVA immediata tassazione. Opponibilità preliminare se trascritto: effetti limitati nei 3 anni. Disciplina vincolistica in tema di locazione. Spese solo per piccole riparazioni.