Ing. Ulderico Console. Indice

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2 Indice CAP. 1 PREMESSE Pag. 2 CAP. 2 GENERALITÀ Pag. 4 2.a) Provenienza Pag. 4 2.b) Identificazione Pag. 4 2.c) Note urbanistiche Pag. 4 2.d) Caratteristiche generali Pag. 5 CAP. 3 METODOLOGIE ESTIMATIVE Pag. 8 CAP. 4 DETTAGLIO DELLE VALUTAZIONI Pag. 14 CAP. 5 CONCLUSIONI Pag. 16 Allegati 1. Atto di provenienza 2. Certificato di Destinazione urbanistica 3. Scheda catastale 4. Estratto di mappa 5. Vista satellite 6. Vista satellite 7. Autorizzazione edilizia n. 1/96 del Planimetrie catastali Allegato fotografico 1

3 CAP.1 PREMESSE Io sottoscritto Ulderico Console, ingegnere, iscritto all'albo professionale della Provincia di Napoli col n. 4856, con studio in Napoli, via Monte di Dio n.75, ho ricevuto, dal Curatore del Fallimento A.C.M.S. S.p.A. in liquidazione, Prof. Avv. Michele Sandulli, in data 10 aprile 2013, nomina di CTU Consulente Tecnico di Ufficio, ovvero Consulente Tecnico della Procedura (v. di seguito). Tale nomina riguarda la: Stima dei beni immobili acquisiti alla massa fallimentare. In adempimento all'incarico suddetto, procedo qui di seguito alla redazione della presente relazione, dedotta dalla cospicua documentazione in mio possesso. In particolare, dopo avere analizzato le finalità che si intendono perseguire, sono passato alla individuazione dei beni interessati, effettuando gli opportuni sopralluoghi, esaminando la documentazione tecnica e contabile, assumendo le informazioni e la documentazione presso gli Enti preposti. Quindi sono state individuate e descritte le metodologie da usare nelle valutazioni, ed effettuate le stime analitiche richieste. In particolare si sono individuati, con metodologie comparative storico-statistiche i parametri unitari, e quindi quelli medi, relativi alle zone, destinazioni, contrattazioni già effettuate, etc.. Infine secondo i consueti criteri di estimo, si sono comparati, per sola verifica, i risultati ottenuti con quelli rivenienti da altre metodologie valutative. Sono stati anche riportati: la documentazione fotografica realizzata nel mese di giugno 2013, gli elaborati grafici, i documenti catastali, e quant altro richiamato nella relazione (le planimetrie e lay-out sono state rilevate dalla documentazione esistente presso gli uffici della società e gli Enti interessati, e conferite dalla stessa nella ns. disponibilità). Lo stato dei beni si riferisce al GIUGNO

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5 CAP.2 GENERALITÀ Provenienza Identificazione Note urbanistiche Caratteristiche generali Provenienza Il complesso è pervenuto alla A.C.M.S. S.p.A. per vendita effettuata dal Tribunale di S. Maria Capua Vetere il nell ambito della Procedura Fallimentare della Comer S.r.l. a favore del C.T.P.C. Consorzio Provinciale Trasporti Casertano - successivamente diventato A.C.M.S. S.p.A. (v. verbale vendita all.1 di seguito). L atto di proprietà non è disponibile alla data della stesura della presente relazione. Si rinvia per lo stesso alle visure notarili successive. Identificazione Il cespite è costituito da un suolo esteso circa mq, con sovrastante capannone, fabbricato uffici e servizi, oltre ad accessori ed aree scoperte in Comune di Sessa Aurunca (CE) località Carano, in zona che rientra nella perimetrazione del piano A.S.I. di Caserta recepito con delibera di CC. n. 299 del (v. all. 2) Il cespite è catastalmente riportato come segue, Comune di Sessa Aurunca: al Catasto Terreni: Fg. 180, P.lla 7, Ente Urbano, Sup mq (v. all.3 scheda catastale) al Catasto Fabbricati: Fg. 180, P.lla 7, Categoria D/7 (v. all.3 scheda catastale) Confina a Nord con strada Scalo Ferroviario, part. 159 e 53, e in senso orario con part. 5079, part. 5028, part e 142. L accesso è dalla via o località Scalo Ferroviario (v. all.4 estratto di mappa, v. all. 5 e 6 vista satellite) Note urbanistiche - L esistente stabilimento, così come acquisito dalla C.T.P.C. Consorzio Provinciale Trasporti Casertano e quindi A.C.M.S. S.p.A., fu costruito per 4

6 quanto previsto dal piano A.S.I. recepito con delibera n.299 del del Comune di Sessa Aurunca. - Successivamente il C.T.P.C. ha ottenuto Autorizzazione Edilizia n. 1/96 del dal Comune di Sessa Aurunca (v. all.7), per interventi di: - Sistemazione parcheggi - Sostituzione pavimenti ed infissi - Sostituzione impianti igienici e sanitari - Revisioni impianto elettrico - Attintatura locali Caratteristiche generali Lo stabilimento, già destinato a deposito di automezzi, autobus per il pubblico servizio, manutenzione e amministrazione degli stessi mezzi, è realizzato su un suolo esteso circa mq , in comune di Sessa Aurunca (CE), in zona terreno agricolo rientrante nel piano A.S.I. recepito con delibera n.299 del Lo stesso è ben collegato alla Autostrada A1 svincolo Teano o Capua, ed alla SS.7 13 via Domizia. L accesso è dalla Via Scalo Ferroviario Zona Carano, per varco con cancellata metallica. Le aree coperte sono costituite da: - Capannone Industriale di dim. 22x102 mt pari a mq, di superficie lorda coperta; - Fabbricato Uffici e Servizi di dim. 11x10,50 mt, su due piani per complessivi mq coperti utili 210 circa. Una parte degli uffici (60 mq per 2 piani) si sviluppa interna al capannone; - Deposito in Muratura circa 96 mq, Zona Est quasi completamente distrutto. Riportato nella planimetria catastale. Eventualmente utilizzabile per una ricostruzione. La parte di suolo non coperta da fabbricati è costituita: - Per circa mq da piazzali, pavimentati con manto bituminoso e/o cemento; - Per circa mq da terreno a verde sterrato o incolto, e canalone di scolo. Il Capannone Industriale è costruito in cemento armato precompresso, già destinato a ricovero e manutenzione di autobus, con all interno locali separati per officina e con una zona di 60 mq occupata dai locali uffici e servizi. 5

7 Lo stato d uso del fabbricato è di non esteso degrado, considerando le difficoltà di manutenzione ordinaria, pulizia, utilizzo etc. All epoca dei sopralluoghi erano parcheggiati nello stesso diversi autobus. Il Corpo Uffici e Servizi ha zona destinata a lavoro impiegati, ritrovo autisti, sala, WC al primo piano e al piano terra con accesso anche dal capannone. Lo stato d uso è di avanzato degrado con mancanza di intonaci, infissi divelti, arredi di ufficio inutilizzati. Gli impianti generali presenti all epoca dei sopralluoghi si indicano in: - Allaccio telefonico uffici (n ); - Pozzo artesiano sito nella zona est del terreno con pompa sommersa di cui non si è potuto accertare il funzionamento; - Alimentazione Elettrica in Bassa Tensione con arrivo posto sul confine con via Scalo Ferroviario. Si ripete qui, per precisione, che la valutazione del macchinario, delle attrezzature, degli arredi, di ogni altra attrezzatura mobile etc. esistenti nello stabilimento, peraltro di valore economico non apprezzabile data la vetustà e lo stato generale, non rientra nell incarico a noi conferito, e peraltro gli stessi non vengono descritti né considerati nella presente relazione estimativa. Di seguito di riportano nel prospetto, le dimensioni delle varie zone costituenti il complesso industriale. AREE DI STABILIMENTO MQ CAPANNONE Dimensioni 22x102 mt. Di cui 60 mq zona occupata dal corpo uffici. FABBRICATO UFFICI E SERVIZI 210 Corpo di dimensioni 11x10,50 mt su PT e 1 P. per complessivi mq 210 coperti utili. Di esso solo una zona di 11x5 mt è esterna al capannone. SUOLO Di cui piazzali e parcheggi: mq Sterrato, verde, canalone: mq 6

8 Come già detto, il deposito in muratura già esistente sul lato ovest dello stabilimento non viene considerato, tenuto conto dello stato di pressoché completa demolizione, con mancanza della copertura e di molte delle pareti perimetrali. Il tutto meglio illustrato anche nelle planimetrie allegate (v. all.8) 7

9 CAP.3 METODOLOGIE ESTIMATIVE Fabbricati. Metodi di valutazione La finalità della presente relazione è quella di accertare il valore effettivo di mercato dell unità oggetto della indagine, in relazione allo attuale stato in cui essa si trova. La prassi estimativa pone a fondamento di ogni valutazione il più probabile Valore di Mercato, per il quale Il Governo Italiano, con Decreto Legislativo 26 maggio 1997, n 173, ha recepito la Direttiva Comunitaria 91/674 dell'unione Europea, definendolo come: Il Prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione di un bene immobile (suolo e costruzione) dovrebbe essere scambiato in una transazione tra privati, in assenza di rapporti particolari tra il venditore ed compratore. L'immobile deve essere inserito in un mercato che consenta una transazione corretta ed essere disponibile per la negoziazione per un periodo normale alla sua natura. La determinazione del valore di mercato può utilizzare diversi e molteplici metodologie, pervenendo così a: LIBERO VALORE DI MERCATO PER COMPARAZIONE DIRETTA (Market Comparison Approach) VALORE DI MERCATO PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI (Income Approach) VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE; VALORE DI MERCATO PER COMPLEMENTARIETÀ VALORE DI MERCATO PER RICOSTRUZIONE DEPREZZATO VALORE DI MERCATO PER SURROGAZIONE. Nel ns. caso, il metodo del "VALORE DI MERCATO PER COMPARAZIONE DIRETTA" è il metodo principe, dato che rappresenta le condizioni al contorno di libero mercato, delle sue tensioni interne, aspettative, fluttuazioni, etc., nonché procedimento che necessita del verificarsi del maggior numero di condizioni affinché possa essere applicato. Il Market Comparison Approach (MCA) si fonda sulla rilevazione dei prezzi di mercato di immobili similari recentemente compravenduti in zona e sui dati degli 8

10 affitti. Il rapporto di valutazione è formato dalla descrizione dell'oggetto di stima della zona nella quale è inserito, dei dati planimetrici sia dell'immobile principale che di eventuali pertinenze. Il criterio di stima sarà quello del valore di mercato secondo gli International Valuation Standards (IVS). In base al segmento di mercato dell'immobile da valutare, della zona, della presenza di infrastrutture, del segmento di utenza, si assumeranno i valori di compravendita recenti di immobili compravenduti nella zona e simili per caratteristiche a duello da valutare. Oltre alla rilevazione dei dati economici degli immobili comprabili si dovranno reperire anche degli indici mercantili (saggio annuale di rivalutazione, rapporto complementare area / immobile, vetustà, vita media, costo di manutenzione e servizi ecc.). Di norma si perviene a fissare il valore del prezzo unitario ordinario al metro quadrato ( /mq), per applicarlo alle superfici individuate. La formula da applicare, per la definizione del Valore di Mercato, è la seguente: Vm b = P o * S b DATI: Vm b = valore di mercato del bene oggetto di stima; P o = prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato; S b = superficie convenzionale o commerciale del bene oggetto di stima. Congruo ed adeguato al ns. caso riteniamo quindi il metodo del libero valore di mercato per comparazione diretta, che viene utilizzato nel seguito. Esso assume, come già indicato in precedenza, come parametro tecnico una unità di misura, nel ns. caso il metro quadrato, e identifica i valori economici correnti, sul mercato attuale per la zona specifica, riferiti alle superfici coperte, scoperte, servizi, suoli etc. La identificazione dei parametri da usare, immobile per immobile, si avvale tra l altro della rilevazione dati (v. seguito) resi disponibili da: - Osservatorio Immobiliare Ufficiale dell Agenzia delle Entrate e - F.I.A.I.P. Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali Che, attraverso un articolato sistema di valutazione immobiliare, definiscono uno standard di valutazione uniforme e generalmente condiviso, per la prassi estimativa. 9

11 Il criterio richiamato prevede inoltre che vengano applicati, per i diversi casi esaminati, eventuali coefficienti correttivi derivanti dalla considerazione della reale specifica situazione e caratteristiche del singolo immobile, quali fra gli altri: - ubicazione specifica o particolare - epoca di costruzione, vetustà e relativo deprezzamento - accessibilità specifica - qualità della costruzione e dei materiali adoperati - accessori e i servizi annessi alle costruzioni principali Determinando così il più probabile fra i valori dell intervallo fra il minimo (valore di recupero) ed il massimo (valore di ricostruzione) L andamento grafico dell intervallo è riportato sotto. (v. studio Forme analiticografiche dei Valori Cauzionali ing. Ulderico Console) 10

12 Tenuto conto delle precedenti considerazioni, si riportano i dati dei valori parametrici dello Osservatorio Immobiliare - Agenzia delle Entrate per zone e destinazioni omogenee a quella in esame, ed inoltre, per maggiore documentazione, i dati sui valori agricoli medi dei suoli nel Comune di Sessa Aurunca annualità 2012 fonte Agenzia delle Entrate. Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Provincia: CASERTA Comune: PIGNATARO MAGGIORE Fascia/zona: Suburbana/ZONA INDUSTRIALE Codice di zona: E2 Microzona catastale n.: 3 Tipologia prevalente: Capannoni tipici Destinazione: Produttiva Tipologia Capannoni tipici Stato conservativo Valore Mercato Valori Locazione ( /mq) Superficie ( /mq x mese) (L/N) Min Max Min Max Superfici e (L/N) NORMALE L 1,9 3,8 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare 11

13 Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Provincia: CASERTA Fascia/zona: Periferica/ASI Codice di zona: D9 Microzona catastale n.: 2 Tipologia prevalente: Capannoni industriali Destinazione: Produttiva Tipologia Capannoni industriali Capannoni tipici Stato conservativo Valore Mercato Valori Locazione ( /mq) Superficie ( /mq x mese) (L/N) Min Max Min Max Superficie (L/N) NORMALE L 1,9 3,8 L NORMALE L 1,9 3,8 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare 12

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15 CAP.4 DETTAGLIO DELLE VALUTAZIONI Nel capitolo precedente sono riportati i valori minimi e massimi, dei parametri di valutazione unitari, così come rilevati dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia delle Entrate, per Capannoni Industriali, con destinazione produttiva, in zone ASI in provincia di Caserta, ed in Comune di Pignataro Maggiore, zona vicina ed omogenea con quella considerata la zona specifica, aggiornati al secondo semestre 2012, per manufatti completi di impianti fissi. Di seguito, applicando i già richiamati coefficienti correttivi derivanti dalla considerazione della reale specifica situazione e caratteristiche del singolo immobile, quali fra gli altri: - ubicazione specifica - epoca di costruzione - coefficiente di degrado, vetustà e relativo deprezzamento - accessibilità e collegamenti viari - tipologia e qualità della costruzione e dei materiali adoperati - presenza di impianti generali completi e funzionanti - accessori e i servizi annessi alle costruzioni principali - possibilità realistiche di riconversione tenuto conto inoltre della particolare congiuntura economico-produttiva generale che ha drasticamente ridotto l appetibilità, per il mercato, degli stabilimenti destinati a servizi o produttivi in generale, si ritengono congrui i seguenti valori unitari di mercato, per la attuale destinazione industriale del complesso ex A.C.M.S. di Sessa Aurunca. Aree produttive 270,00 /mq Aree uffici e servizi 310,00 /mq Fabbricato deposito pressoché distrutto, valore zero Suolo, aree scoperte 3,50 /mq * Piazzali 7,50 /mq * * Il valore contenuto del terreno e dei piazzali tiene conto che: 14

16 - la superficie considerata contiene anche le aree coperte dei fabbricati, già valutate individualmente. - il suolo contiene anche una vasta zona canalone di scolo inadatta a qualsiasi utilizzo. - l indice di edificabilità è già pienamente sfruttato dai fabbricati esistenti, pertanto si può assimilare il terreno nella tipologia incolto sterile. - i piazzali con manto bituminoso e cemento sono in stato d uso non adeguato. Nel prospetto che segue si applicano i valori unitari determinati sopra alle aree/superfici di rispettiva destinazione/ubicazione, secondo la richiamata formula Vm b = P o * S b DATI: Vm b = valore di mercato del bene oggetto di stima; P o S b = prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato; = superficie convenzionale o commerciale del bene oggetto di stima. Prospetto: Dettaglio Valori S b Superficie MQ P o Prezzo unitario /MQ Vm b Val. di mercato CAPANNONE , ,00* FABBRICATO UFFICI, SERVIZI , ,00 DEPOSITO 96 == == SUOLO A VERDE, CANALE , ,50 SUOLO: PIAZZALI , ,00 TOTALE STABILIMENTO ,50 * considerati solo mq al netto di 60 mq occupati dalla zona uffici interna al capannone. 15

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18 Allegato 1 Atto di provenienza 17

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22 Allegato 2 Certificato di Destinazione urbanistica 21

23 Allegato 3 Scheda catastale 22

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27 Allegato 4 Estratto di mappa 26

28 Allegato 5 Vista satellite 27

29 Allegato 6 Vista satellite 28

30 Allegato 7 Autorizzazione edilizia n. 1/96 del

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33 Allegato 8 Planimetrie catastali 32

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37 TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE SEZIONE FALLIMENTARE G.D. DR. ANDREA FERRAIUOLO CURATORE AVV. PROF. MICHELE SANDULLI FALLIMENTO A.C.M.S. S.p.a. in liquidazione (N.17/12) STABILIMENTO SESSA AURUNCA (CE) ALLEGATO FOTOGRAFICO CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO ING. ULDERICO CONSOLE NAPOLI - Via Monte di Dio, 75 TeL/FAX E.MAIL spi.srl1@tin.it - ulcon@tin.it - WEB 36