TRIBUNALE DI ALESSANDRIA

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1 TRIBUNALE DI ALESSANDRIA FALLIMENTO ZETA S.R.L. N 33/2016 R.F. STIMA DEI BENI IMMOBILI SITI IN CIVO FRAZIONE SANTA CROCE (SO), LASNIGO (CO) E ALESSANDRIA PRESIDENTE DELEGATO: DOTT. CATERINA SANTINELLO CURATORE: AVV. GABRIELLA ANGELA MASSA PERITO: ING. RICCARDO CARRA'

2 1. PREMESSA Il sottoscritto Dott. Ing. Riccardo Carrà, libero professionista con studio Alessandria, via Verdi n 15, ha ricevuto l'incarico dal Presidente Delegato alla procedura di cui in epigrafe, di stimare il valore dei beni immobili del Fallimento Zeta S.R.L. n 33/2016 R.F.. In ossequio a siffatto mandato lo scrivente, svolte le indagini tecnicocommerciali del caso, riferisce con il presente elaborato. 2. SVOLGIMENTO DELL'INCARICO Gli immobili in esame sono di varia natura e sparsi in tutto il nord Italia. Conformemente all'incarico conferitogli lo scrivente ha visionato gli immobili siti in Civo Frazione Santa Croce (SO), Lasnigo (CO) e Alessandria, al fine di ricavarne informazioni circa il livello delle finiture e degli impianti, oltre che per compiere ricerche di mercato. CIVO FRAZIONE SANTA CROCE Gli immobili oggetto della presente stima sono costituiti da una porzione di fabbricato, separato in verticale dalla restante parte, suddiviso in orizzontale in due unità immobiliari, con annesso sedime di pertinenza e da un box auto con accesso da una strada sottostante. 2

3 Le unità immobiliari sono costituite da due appartamenti ancora in costruzione e si trovano in stato di abbandono, con alcuni impianti ancora da ultimare, dotati di serramenti esterni da completare in parte con i vetri e di pavimentazioni e rivestimenti. Si inseriscono di seguito alcune fotografie che documentano lo stato degli immobili. Veduta della porzione di fabbricato suddivisa in due appartamenti in corso di costruzione indicata da una freccia rossa. 3

4 Veduta da valle della porzione di fabbricato suddivisa in due appartamenti in corso di costruzione. 4

5 Veduta della porzione di sedime di pertinenza della porzione di fabbricato in esame. 5

6 Veduta di fianco della porzione di fabbricato suddivisa in due appartamenti in corso di costruzione. 6

7 Veduta da monte della porzione di fabbricato suddivisa in due appartamenti in corso di costruzione. 7

8 Altra veduta da monte della porzione di fabbricato suddivisa in due appartamenti in corso di costruzione. 8

9 Vedute del box auto con annessa scala che conduce al sedime di pertinenza della porzione di fabbricato suddivisa in due appartamenti in corso di costruzione. 9

10 Vedute della scala che conduce al sedime di pertinenza della porzione di fabbricato suddivisa in due appartamenti in corso di costruzione. 10

11 Gli immobili sono censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Civo come segue (vds. visure e planimetrie catastali allegate alla presente): foglio 46, particella 626, subalterno 1, categoria in corso di costruzione, senza consistenza ne rendita l'appartamento sito ai piani seminterrato e terra, collegati da scala interna, composto da soggiorno, cucina, due camere, due ripostigli, due bagni, tre disimpegni e un terrazzo; foglio 46, particella 626, subalterno 2, categoria in corso di costruzione, senza consistenza ne rendita l'appartamento sito ai piani primo e secondo, collegati da scala interna, composto da soggiorno, cucina, due camere, un ripostiglio, due bagni, due disimpegni e due terrazzi; foglio 46, particella 629, categoria C/6, classe U, rendita 40,90 parte del box auto; foglio 46, particella 624, subalterno 4, categoria C/6, classe U, rendita 5,58 la restante parte del box auto; foglio 46, particella 624, subalterno 5, categoria area urbana, il sedime di pertinenza. I due appartamenti in costruzione hanno una superficie commerciale di circa 230 mq mentre il box auto ha una superficie commerciale di circa 29 mq. Ai fini delle valutazioni sono stati presi come riferimento i valori unitari indicati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate, la cui tabella è allegata alla presente relazione, essendo gli stessi 11

12 oramai in linea con i prezzi di mercato, stante la perdurante crisi del settore immobiliare, opportunamente riparametrati per tenere conto dello stato di conservazione e di finitura degli immobili, della loro posizione e delle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche. L'esame di detti riferimenti porta alla determinazione, tenuto conto anche che ci si trova nell'ambito di una vendita fallimentare, senza garanzie di nessuna natura per l'acquirente, di un valore complessivo degli immobili, pari a circa ,00, valore da considerarsi a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano gli immobili. LASNIGO L'immobile oggetto della presente stima è costituito da un appartamento, sito al primo piano di una porzione indipendente a due piani fuori terra di un più ampio stabile condominiale pluripiano, con un ripostiglio di pertinenza, sito al piano seminterrato. Esso si trova in stato di abbandono, con alcuni impianti ancora da ultimare, dotato però di serramenti interni ed esterni e di pavimentazioni e rivestimenti. Si inseriscono di seguito alcune fotografie che ne documentano lo stato di conservazione e finitura. 12

13 Veduta dell'ingresso allo stabile condominiale; al primo piano è ubicato l'appartamento in esame indicato da una freccia rossa. 13

14 Veduta dal retro dello stabile condominiale. 14

15 Veduta dell'ingresso dell'appartamento. 15

16 Veduta dell'ampio soggiorno con angolo cottura. 16

17 Veduta dell'ampio soggiorno con angolo cottura ripresa in controcampo rispetto alla precedente. 17

18 Veduta del bagno. 18

19 Veduta della camera da letto. L'immobile è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Lasnigo al foglio 1, particella 1934, subalterno 745, categoria A/2, classe 3, rendita 325,37 (vds. visura e planimetria catastali allegate alla presente). Si precisa che sulla planimetria catastale l'appartamento è indicato al piano quarto ed il ripostiglio al piano secondo, per mantenere l'uniformità con i piani della porzione dello stabile condominiale pluripiano, confinante con quella che contiene l'immobile in esame; inoltre non vi è perfetta corrispondenza tra la planimetria catastale e l'esistente, in quanto l'ingresso dell'appartamento occupa parte del pianerottolo della scala 19

20 comune ed il soggiorno è dotato di un balcone non disegnato sulla predetta planimetria. Sarà quindi necessario prevedere nel bando di vendita la regolarizzazione catastale dell'appartamento a carico dell'acquirente, da effettuarsi dopo l'aggiudicazione, ma prima della stipula dell'atto di trasferimento. L'appartamento è composto da un ingresso, un ampio soggiorno con angolo cottura, una camera da letto, un bagno ed un disimpegno; al piano seminterrato è ubicato un ampio locale ripostiglio. L'appartamento ha una superficie commerciale di circa 65 mq mentre il ripostiglio ha una superficie commerciale di circa 30 mq. Ai fini delle valutazioni sono stati presi come riferimento i valori unitari indicati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate, la cui tabella è allegata alla presente relazione, essendo gli stessi oramai in linea con i prezzi di mercato, stante la perdurante crisi del settore immobiliare, opportunamente riparametrati per tenere conto dello stato di conservazione e di finitura dell'immobile, della sua posizione e delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche. 20

21 L'esame di detti riferimenti porta alla determinazione, tenuto conto anche che ci si trova nell'ambito di una vendita fallimentare, senza garanzie di nessuna natura per l'acquirente, di un valore complessivo dell'appartamento con ripostiglio di pertinenza, non vendibili disgiuntamente, pari a circa ,00, valore da considerarsi a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile. ALESSANDRIA Gli immobili oggetto della presente stima sono costituiti da un appartamento, sito al secondo piano di uno stabile condominiale, con annessa cantina di pertinenza al piano terra e da un box auto sito al piano terra. L'appartamento è vuoto ed in discreto stato di conservazione. Si inseriscono di seguito alcune fotografie che ne documentano lo stato di conservazione e finitura. 21

22 Veduta dello stabile condominiale. 22

23 Veduta dell'ingresso dell'appartamento. 23

24 Veduta del soggiorno con angolo cottura. 24

25 Veduta di una camera. 25

26 Veduta dell'altra camera. 26

27 Veduta del bagno. 27

28 Veduta del box auto. Gli immobili sono così censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Alessandria (vds. visura e planimetria catastali allegate alla presente): foglio 111, particella 347, subalterno 8, zona censuaria 2, categoria A/2, classe 3, rendita 400,71 l'appartamento foglio 111, particella 347, subalterno 17, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 4, rendita 22,83 il box auto. L'appartamento è composto da un soggiorno con angolo cottura, da due camere e da due bagni, con annessa cantina al piano terra. L'appartamento ha una superficie commerciale di circa 87 mq mentre il box auto ha una superficie commerciale di circa 15 mq. 28

29 Ai fini delle valutazioni sono stati presi come riferimento i valori unitari indicati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate, la cui tabella è allegata alla presente relazione, essendo gli stessi oramai in linea con i prezzi di mercato, stante la perdurante crisi del settore immobiliare, opportunamente riparametrati per tenere conto dello stato di conservazione dell'immobile, della sua posizione e delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche. L'esame di detti riferimenti porta alla determinazione, tenuto conto anche che ci si trova nell'ambito di una vendita fallimentare, senza garanzie di nessuna natura per l'acquirente, di un valore per l'appartamento pari a circa ,00 e di un valore per il box auto pari a circa ,00, valori da considerarsi a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano gli immobili. Il Perito Alessandria, lì 24/11/2017. Dott. Ing. Riccardo Carrà Allegati: tabelle dei valori unitari indicati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate; planimetrie e visure catastali. 29

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32 Data: 05/06/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X /07/2002 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 05/06/ Comune di CIVO (C785) - < Foglio: 46 - Particella: Subalterno: 1 > FRAZIONE SANTA CROCE piano: S1-T; Ultima planimetria in atti Data: 05/06/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

33 Data: 05/06/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X /07/2002 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 05/06/ Comune di CIVO (C785) - < Foglio: 46 - Particella: Subalterno: 2 > FRAZIONE SANTA CROCE piano: S1-T; Ultima planimetria in atti Data: 05/06/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

34 Data: 05/06/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X SO /06/2004 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 05/06/ Comune di CIVO (C785) - < Foglio: 46 - Particella: Subalterno: 4 > FRAZIONE SANTA CROCE SNC piano: S1; Ultima planimetria in atti Data: 05/06/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

35 Data: 05/06/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X SO /06/2004 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 05/06/ Comune di CIVO (C785) - < Foglio: 46 - Particella: Subalterno: 0 > FRAZIONE SANTA CROCE SNC piano: S1; Ultima planimetria in atti Data: 05/06/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

36 Ministero dell'economia e delle Finanze ITA ENG Ti trovi in:home - Documentazione - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Banche dati - Quotazioni immobiliari - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: SONDRIO Comune: CIVO Fascia/zona: Periferica/ABITATI DI SANTA CROCE, CIVO CENTRO, SAN BELLO, RONCAGLIA, NAGUARIDO, CHEMPO, CASPANO, CADELPICCO, CADELSASSO, REGOLIDO Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 2,7 3,4 L Abitazioni civili Ottimo L 3,8 4,4 L Abitazioni di tipo economico Ottimo L 3,2 3,7 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 2,3 2,8 L

37 Box NORMALE L 2,1 2,7 L Ville e Villini Ottimo L 3,8 4,5 L Ville e Villini NORMALE L 2,8 3,7 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare Legenda Positivo Sufficiente Negativo Esprimi il tuo giudizio sul servizio ricevuto premendo su uno dei simboli colorati Agenzia delle Entrate via Cristoforo Colombo n. 426 C/D Roma - Codice Fiscale e Partita Iva:

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39 Data: 08/06/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X CO /07/2005 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 08/06/ Comune di LASNIGO (E462) - < Foglio: 1 - Particella: Subalterno: 745 > PIAZZA RUSCONE n. 3 piano: 4; Ultima planimetria in atti Data: 08/06/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

40 Ministero dell'economia e delle Finanze ITA ENG Ti trovi in:home - Documentazione - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Banche dati - Quotazioni immobiliari - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: COMO Comune: LASNIGO Fascia/zona: Centrale/TERRITORIO EDIFICATO Codice di zona: B2 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 1,7 2,5 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 1,5 2,2 L Box NORMALE L 2,1 3 L Ville e Villini NORMALE L

41 Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare Legenda Positivo Sufficiente Negativo Esprimi il tuo giudizio sul servizio ricevuto premendo su uno dei simboli colorati Agenzia delle Entrate via Cristoforo Colombo n. 426 C/D Roma - Codice Fiscale e Partita Iva:

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44 Data: 13/03/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X AL /09/2006 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 13/03/ Comune di ALESSANDRIA (A182) - < Foglio: Particella: Subalterno: 8 > STRADA CASALBAGLIANO piano: 2; Ultima planimetria in atti Data: 13/03/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

45 Data: 13/03/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X AL /09/2006 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 13/03/ Comune di ALESSANDRIA (A182) - < Foglio: Particella: Subalterno: 17 > STRADA CASALBAGLIANO piano: T; Ultima planimetria in atti Data: 13/03/ n. T Richiedente: GNLPLA64H05L304X Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

46 Ministero dell'economia e delle Finanze ITA ENG Ti trovi in:home - Documentazione - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Banche dati - Quotazioni immobiliari - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: ALESSANDRIA Comune: ALESSANDRIA Fascia/zona: Semicentrale/ZONA DI ESPANSIONE QUARTIERE CRISTO Codice di zona: C1 Microzona catastale n.: 0 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 2,9 4,3 L Box NORMALE L 3,3 4,5 L Posti auto coperti NORMALE L 2,6 3,2 L Posti auto scoperti NORMALE L 2,2 3,1 L

47 Ville e Villini NORMALE L 3,3 4,5 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare Legenda Positivo Sufficiente Negativo Esprimi il tuo giudizio sul servizio ricevuto premendo su uno dei simboli colorati Agenzia delle Entrate via Cristoforo Colombo n. 426 C/D Roma - Codice Fiscale e Partita Iva: