POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 30 ottobre quesiti

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 30 ottobre quesiti Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioneremo i quesiti più interessanti fra quelli pervenuti. Per esigenze di spazio, sono scelte soltanto domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: SENTENZA DEFINITIVA - INSTALLAZIONE VETROCEMENTO - OSTRUZIONE CANNA FUMARIA - UTILIZZO CANNA FUMARIA CONDOMINIALE - PONTEGGIO - RISARCIMENTO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO FATISCENTE - LOCAZIONE, ALLAGAMENTO E RIPARAZIONE - INSTALLAZIONE ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE DI UN ALTRO CONDOMINO - LOCAZIONE E RADIATORI DIFETTOSI - ASCENSORE FUORI USO E COSTRUTTORE INDOLENTE - LAVORI INCOMPIUTI - PULIZIA CAVEDIO - ESALAZIONI BARBECUE - RIPARTIZIONE SPESA SCAVO STRADALE - LOCAZIONE CASA FAMILIARE - PARCHEGGIO AUTOVETTURA ALIMENTATA A GPL - RIFACIMENTO FACCIATA E ANIMALI - SPOSTAMENTO CONTATORE - SMALTIMENTO ETERNIT - INNALZAMENTO RETE - RIPARAZIONE LUCERNARIO - COIBENTAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - TERRENO ADIBITO A ORTI - DISSENSO RISPETTO ALLA LITE - VENDITORI INDESIDERATI - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - FONDO INTERCLUSO E PERMESSO DI COSTRUIRE - PICCIONI INVADENTI E AMMINISTRATORE INDOLENTE - LASTRICO SOLARE E TETTOIA - CONDOMINIO MINIMO E MAGGIORANZA - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA - LAVORI URGENTI - VENDITA SOTTOTETTO COMUNE - SPESA RISTRUTTURAZIONE ABBAINO - INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA CONDOMINIO ADIACENTE - CONDOMINI INTRAPRENDENTI - POZZETTI MALEODORANTI - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - SUDDIVISIONE COMPENSO LOCAZIONE TETTO - LUCE SCALE E DANNI - RISTRUTTURAZIONE SOLAIO - SERVOSCALA E MILLESIMI - SPESA RITENUTA SUPERFLUA - SPESA COMUNE E DISPONIBILITA ECONOMICA DEL CONDOMINO - ALLACCIO E ATTIVAZIONE UTENZE DOMESTICHE - PORTONE, ILLUMINAZIONE SCALE E ODORE DI GAS - AMMINISTRATORE E COMPENSO EXTRA - CONDUTTORE E RIPARAZIONE DEL MURO - SOSTITUZIONE CANCELLO E CONDOMINO DISABILE - ASCENSORE FANTASMA - TENDA BUCATA - CASSETTA POSTALE -

2 RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA ESCLUSIVA - AGEVOLAZIONE FISCALE - CONDUTTORE E NOMINA AMMINISTRATORE - DIFFICOLTA ALLACCIO IDRICO - ASSICURAZIONE E FRANCHIGIA - TETTO E ARDESIA - BAMBINI VIVACI - LOCAZIONE E GAS - RECESSO E DEPOSITO CAUZIONALE - DEMOLIZIONE PARZIALE FABBRICATO - COSTRUZIONE BOX IN MURATURA E MILLESIMI - BONIFICA TERRENO - ASSICURAZIONE E AGGIORNAMENTO ISTAT - SPAZZACAMINO SENZA CHIAVE - PAVIMENTAZIONE CORTILE - CONSULTAZIONE ATTI PUBBLICI - TRASFORMAZIONE FINESTRA IN BALCONE - LOCAZIONE E ADEGUAMENTO ANTENNA - TRASFORMAZIONE IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO - SERVITU E RESPONSABILITA - VENDITA E DIFETTI - INSTALLAZIONE INFERRIATE - SPESE COMUNI E COMPROPRIETA - SPESA STRAORDINARIA E DIRITTO DI ABITAZIONE - INFILTRAZIONI DI ACQUA - SOSTITUZIONE CONDUTTURA - LOCAZIONE E FURTO - RIPARTIZIONE SPESE COMUNI - AGEVOLAZIONI PRIMA CASA - CAMBIO SERRATURA - ALBERI E FOGLIE - BARBECUE E PASTI IN TERRAZZA - ESPROPRIO E RISARCIMENTO DANNO - CONDOMINO MOROSO - MILLESIMI E DESTINAZIONE D USO - MANUTENZIONE QUADRIFAMILIARE - PARCHEGGIO E DISTANZA - BOLLETTA ACQUA E LIQUAMI RISTRUTTURAZIONE BALCONI - TRASFORMAZIONE DI SOTTOTETTO IN TERRAZZA - TUBATURA E SERVITU - DAVANZALI, PIGNE E VASI - STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC - SPOSTAMENTO SERVITU - TINTEGGIATURA MURO CIECO - SPOSTAMENTO SERVITU - LOCAZIONE: UMIDITA E DISDETTA CONTRATTO - COSTITUZIONE CONDOMINIO - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE - ANCORA SUI FRONTALINI - DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA - CONTATORE UNICO - RIFACIMENTO FRONTALINI - AMPLIAMENTO PORTA GARAGE - RIPRISTINO CANNA FUMARIA - SOSTITUZIONE CASSETTA POSTALE - SERVITU SMINUITA - CORTILE E RACCOLTA DIFFERENZIATA - INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO CONTRARIO - PULIZIA SCALE FAI DA TE - ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE - LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI - TITOLO DI COMPROPRIETA E RIPARTIZIONE SPESE - LOCAZIONE E TERRAZZA - SERVITU E SOSTITUZIONE COPERTURA - REGOLAMENTO E COSTRUTTORE - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - VENDITA DELL UNITA IMMOBILIARE E ASSEMBLEA - SPESE E USO DELLE PARTI COMUNI - LUCE SCALE - PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE - FORNO E IMMISSIONI - LETTURA CONTATORE - RICOSTRUZIONE MURO - APERTURA VETRATA - SPOSTAMENTO SERVITU - ASSEMBLEA DESERTA E VERBALE - SUPERCONDOMINIO E STERPAGLIE - SPESA MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - SPESA SPOSTAMENTO SERVITU - ACQUA E DANNI - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO - INSTALLAZIONE SCALDABAGNO ELETTRICO E CANNA FUMARIA - LOCAZIONE E RIMOZIONE RECIPIENTE - UTILIZZO LOCALE COMUNE - USUCAPIONE E MILLESIMI - CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA - COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO

3 COMUNE - RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE - SERVITU E ACCESSO AL FONDO - ALLACCIO IMPROPRIO - PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI - ACQUA E SFRATTO - MOROSITA - AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA - CESSIONE AREA COMUNE - COSTRUZIONE BARBECUE - ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI - PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA - SE LA SPESA E VOLUTTUARIA - COSTRUZIONE SOSPETTA - GUASTO ANTENNA SATELLITARE - VIZI DELL OPERA E AZIONE LEGALE - FIORIERA E POSTO AUTO - RAMPA SDRUCCIOLEVOLE - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE - INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE - RIFACIMENTO SOTTOBALCONE - INSTALLAZIONE CANCELLO - DA PARCHEGGIO A GIARDINO - IMU E REDDITO - SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE - TETTO E ANTENNA - CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA E PRESCRIZIONE - DETRAZIONE FISCALE E CERTIFICAZIONE - SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO - SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA - ACQUA POTABILE E IMU - LOCAZIONE E CONTATORE GAS - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - MANUTENZIONE SOLAIO - SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE - MANSARDA E RISCALDAMENTO - LA SPESA DEL CAPPOTTO - INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE - CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI - INGLOBAMENTO SOTTOTETTO - COPIA ESTRATTO CONTO - AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO - UN CONSIGLIO PER IL TETTO - AUMENTO CUBATURA - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI - ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - INFERRIATE APPROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE - IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA CONTABILITA - TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE - RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA - PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO INCOMPLETO - MILLESIMI E CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA - APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO IMPALCATURA - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA -

4 APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE - VENDITA EREDITA - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO - BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI - GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE - AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO - LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU - SPESE SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI - INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA PROPRIETA ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE - SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO - CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE - AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA CIVILE - VENDITA LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU E MILLESIMI - VIOLENZA IN CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO DELLA SERVITU - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - SPOSTAMENTO DELLA SERVITU - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL ACQUA - FOSSA BIOLOGICA E SERVITU - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI - CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON - INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO - OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA - LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI IMMOBILE - SERVITU E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU - VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO -

5 ESERCIZIO DELLA SERVITU - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI DELL OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL LOCATORE ALL IMMOBILE LOCATO - SERVITU E DANNI - INSTALLAZIONE PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE - SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI - PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO - TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE - LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU E SPESE - VIZI DELL IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO - SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO - RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU E SPESA - AUMENTO CUBATURA - RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU - SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO - SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO - CANCELLO E SERVITU'

6 Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. SENTENZA DEFINITIVA Esiste una procedura per poter bloccare una sentenza di demolizione di una casa contestata dal mio vicino per le distanze? La casa attualmente è abitata ormai da 20 anni, ho con me mio padre di 85 anni invalido civile e mia mamma di 76 anni affetta da carcinoma. non siamo riuscita a fare appello in cassazione di tale sentenza perché per colpa del mio avvocato che ha dato domicilio per le notifiche in corte di appello non ha controllato e quindi sono passati i termini in quanto al sottoscritto e stata notificata sei mesi dopo la notifica al mio avvocato, cosa si può fare? B. G.

7 L articolo 395 del codice di procedura civile prevede delle fattispecie d impugnazione per revocazione delle sentenze pronunciate in grado di appello o in unico grado. Il lettore può consultare il proprio avvocato (non quello che si è fatto sfuggire il termine), ma è da escludere che vi rientri il suo caso. INSTALLAZIONE VETROCEMENTO Ho un problema condominiale derivante dalla copertura, con parquet per lavori eseguiti per migliorare l'impatto energetico, di 8 mattonelle di vetrocemento inserite nel pavimento della mia terrazza coperta. La signora del piano di sotto avendo la stessa terrazza coperta, da me avvertita dei lavori e consenziente, ha cambiato opinione e chiede di rimuovere la copertura delle mattonelle motivando come servitù la poca luce filtrante dalla mia terrazza dalle stesse mattonelle non considerando la luce che dovrebbe ricevere dalle finestre della terrazza di oltre 50 metri quadri. Siamo all'organismo di conciliazione e la Signora modificando ancora il suo atteggiamento accetta un pagamento per questa che ritiene servitù. G. Se non risulta trascritta presso l Agenzia del territorio la relativa servitù, e i pannelli sono stati posti in opera da meno di venti anni (in caso contrario il vicino potrebbe eccepire l intervenuta usucapione), il proprietario della terrazza può sostituirli con il parquet. OSTRUZIONE CANNA FUMARIA Il proprietario di un locale con camino chiede ai proprietari dei due appartamenti sopra, di eliminare le ostruzioni che impediscono il normale funzionamento della sua canna fumaria che passa nei muri del comdominio. Domanda: la spesa della nuova canna fumaria che va dal locale al tetto più il comignolo è da ripartire in 3 o in 2? le spese di rimozione delle ostruzioni è chiaro che vengano sostenute dai proprietari dei 2 appartamenti sopra.

8 L. C. La spesa richiesta dall installazione della nuova canna fumaria va ripartita fra i condomini che ne usufruiscono, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione. UTILIZZO CANNA FUMARIA CONDOMINIALE Posso costruire un camino funzionante usando la canna fumaria del condominio senza chiedere autorizzazione? M. I. Se si tratta della canna fumaria dell'impianto condominiale dismesso, ed è idonea ad accogliere lo smaltimento dei fumi provenienti dal camino del lettore, può essere legittimamente utilizzata; con la dismissione dell'impianto centrale, infatti, non è venuta meno la comproprietà dei singoli condomini sulla relativa canna fumaria, che in quanto manufatto autonomo è suscettibile di svariate utilizzazioni (Cass. 17/2/1995, n. 1719). In ogni caso è consigliabile acquisire l autorizzazione dell assemblea condominiale. PONTEGGIO Sono proprietario di un appartamento a piano terra con villetta di un palazzo di 8 piani. Fra qualche mese si dovrà procedere a lavori di rifacimento della facciata dell'immobile che prevederà l'istallazione del ponteggio mobile i cui piloni saranno sistemati per alcuni mesi all'interno della villetta medesima. Questo ovviamente comporterà la grave limitazione

9 dell'utilizzo della mia proprietà verso la quale credo non posso oppormi ma vorrei sapere se tale limitazione comporta un indennizzo in mio favore da parte del condominio. F. P. Per il Tribunale di Roma (sentenza del 10/12/2007) l'occupazione di spazi di proprietà esclusiva siti all'interno dell edificio condominiale, che si renda indispensabile per l'esecuzione di lavori di manutenzione e ristrutturazione alle parti comuni dell'edificio, non fa sorgere automaticamente, in capo al proprietario dei suddetti spazi, alcun diritto a percepire un indennizzo. Se però la presenza del ponteggio, magari per mesi, causa un danno alla proprietà esclusiva del condomino, questi ha diritto a un adeguata indennità, ai sensi del secondo comma dell art. 843 c.c. RISARCIMENTO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA A gennaio ho avuto un problema di allagamento del mio appartamento dovuto ai tubi di scolo acqua dei pozzi bianchi, non puliti da parte della società di espurgo. Avendo il pavimento di legno le tavole si sono subito alzate perchè il problema si è proseguito per circa 3 giorni. Ho chiesto alla amministratrice di rimborsare il danno subito. Ho fatto pervenire un preventivo di spesa e l'amministratrice mi ha pagato il dovuto. Ora il nuovo amministratore dice che io avrei dovuto informare l'assemblea. Perchè l'assemblea deve essere sempre informata su quello che succede nel condominio. Ma questo non va a ledere la mia privacy? via mail Il lettore si è comportato correttamente informando l amministratore del danno subìto. E l amministratore che, a sua volta, informa l assemblea facendo nome e cognome del danneggiato, colpito da un evento assolutamente normale di certo non coperto da privacy nei confronti degli altri condomini.

10 EDIFICIO FATISCENTE Abito in un condominio degli anni '40 di 8 unità abitative, comprato 2 anni e mezzo fa. Il palazzo appare fatiscente (in realtà lo è) verniciatura scale non si fa da 20 anni circa, pezzi di intonaco che si sono scrostati dall'esterno della palazzina e altri stanno per cadere, cantine dove sembra che le travi stiano marcendo, insomma, potrei andare avanti ancora, ma penso che quanto elencato possa bastare! Quando abbiamo comprato casa purtroppo per noi, non abbiamo fatto caso a tutto ciò, forse l'inesperienza... è la nostra prima casa. In previsione della riunione di condominio fra pochi giorni (dove si proporrà di risistemare le parti comuni della palazzina) vi volevo rivolgere alcune domande. Se, fatta la proposta di sistemare le parti comuni, non si dovesse raggiungere la maggioranza cosa bisogna fare? Starsene zitti e aspettare che succeda una disgrazia (se cade un pezzo di intonaco in testa a qualcuno che passa per strada) oppure andare avanti per vie legali contro i condomini che non sono d'accordo nel sistemare il palazzo? In questo caso a chi rivolgersi? L'amministratore ha il compito o un potere ben preciso per far fronte a certi problemi? F. C. Se le condizioni dell edificio sono tali da rappresentare un pericolo per gli stessi condomini e per chi si trovi a transitare nei pressi, e l assemblea non delibera i necessari interventi, il condomino può rivolgersi al giudice. L amministratore può nel frattempo attivarsi presso i Vigili del fuoco se, per esempio, vi sono infissi o parti d intonaco pericolanti. LOCAZIONE, ALLAGAMENTO E RIPARAZIONE Considerato che compete al conduttore la riparazione di un danno provocato al parquet del soggiorno a seguito di perdita di acqua dal tubo della lavatrice, mi chiedo se il locatore può imporre al conduttore la scelta della propria ditta e dunque determinare il prezzo

11 dell'intervento, e se la responsabilità del conduttore è limitata a ripristinare la situazione preesistente. E ancora, se il danno in questione si è sovrapposto ad un precedente danno provocato con le stesse modalità per il quale il locatore ha ricevuto indennizzo senza però provvedere alle riparazioni? L'ultimo conduttore è tenuto a rifare il pavimento per intero? In che misura il proprietario deve partecipare se intende rifare il pavimento da capo? M. T. D. Il locatore può pretendere che la riparazione venga fatta a regola d arte ma non può imporre un proprio artigiano e il relativo prezzo. Se il danno è stato provocato a una pavimentazione danneggiata da un precedente sinistro, il conduttore è tenuto al ripristino dei luoghi quali si presentavano all inizio della locazione, a parte il normale deterioramento dovuta all uso. Per un ripristino che riporti la pavimentazione allo stato anteriore al primo sinistro le parti possono accordarsi sulla ripartizione della spesa in base ai valori suggeriti da un bravo tecnico. INSTALLAZIONE ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE DI UN ALTRO CONDOMINO Sono proprietario di uno stabile con 2 appartamenti e i lastrici solari di proprietà esclusiva. Il proprietario del piano terra può installare un'antenna sui miei lastrici solari? C. Il lastrico solare, ancorché adibito all'uso esclusivo di un condomino, può essere utilizzato per l'installazione di antenne TV da parte degli altri condomini, ai sensi dell'art. 1 della L. 6/5/1940, n. 554, dettato per le antenne radiofoniche ma esteso dalla giurisprudenza alle antenne televisive. Questa soluzione, però, è subordinata alla condizione che il condomino non disponga di uno spazio proprio nel quale alloggiare l impianto.

12 LOCAZIONE E RADIATORI DIFETTOSI Abito in affitto in un appartamento con impianto centralizzato. Nel solo salone, molto grande, la proprietaria, circa 30 anni fa, ha fatto installare dei condizionatori al posto dei comuni caloriferi. Questi condizionatori si sono usurati e non sono più funzionanti. Abbiamo segnalato quanto sopra per tempo. Oggi, a caloriferi accesi mi trovo con una gran parte della casa al freddo. Come mi devo comportare se la proprietaria non provvede? C. Se il locatore disattende la richiesta di riparazione o sostituzione dei radiatori, avanzata a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, il conduttore può rivolgersi al giudice, anche con richiesta di provvedimento d urgenza considerata la stagione. ASCENSORE FUORI USO E COSTRUTTORE INDOLENTE Ho comprato da circa un anno un appartamento al secondo piano di un palazzo di cinque piani e ad oggi l'ascensore non è funzionante. Parlando con il costruttore mi ha detto di non volersi sobbarcare le spese di manutenzione dell'ascensore, in quanto gli altri appartamenti sono tutti invenduti. Io ho problemi alle anche che mi creano un serio disagio per affrontare le scale ogni giorno (dovendo andare a lavorare). Come posso fare per far mettere in funzione l'ascensore e pagare solo le spese che mi competono? Aggiungo che essendoci solo io non c'è nessuno che amministra il condominio anche perchè come suddetto le quote di maggioranza le detiene il costruttore. M. M.

13 Il condomino può, ai sensi del secondo comma dell art. 66 disp. att. e trans. c.c., inviare all amministratore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, un formale avviso di convocazione dell assemblea, avendo cura di rispettare il termine di cinque giorni previsto dal terzo comma dello stesso articolo e indicando all ordine del giorno il problema dell ascensore. Se il costruttore non si presenta, o presentandosi non si dichiara disponibile a contribuire alla riparazione, il condomino può rivolgersi al giudice. LAVORI INCOMPIUTI Abito in un condominio di 6 appartamenti; abbiamo deciso di affidare a un'impresa il restauro delle terrazze. Il lavoro è stato eseguito ma non completato (manca l'impermeabilizzazione dei pavimenti) se non che l'impresa non si fa vedere almeno da un anno a questa parte. Non abbiamo versato anticipi. Come dobbiamo comportarci se l'impresa dovesse rifarsi viva per completare i lavori ed esigere il pagamento? Noi non vorremmo più averci a che fare e abbiamo intenzione di rivolgerci ad altri per terminare i lavori. C'è qualche legge che ci tuteli? B. G. L amministratore del condominio può, ai sensi dell art c.c., intimare al costruttore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, di riprendere i lavori entro congruo termine (almeno 15 giorni), specificando che, decorso detto termine senza che ciò sia avvenuto, il contratto s intenderà risolto per inadempimento ai sensi dell art c.c. In caso d inadempimento, prima di affidare i lavori a un altra impresa è opportuno fotografare lo stato dei lavori attraverso un accertamento tecnico preventivo o quanto meno una perizia giurata, ad evitare problemi in sede di pagamento dei lavori fin qui eseguiti. PULIZIA CAVEDIO Ho un appartamento al primo piano con alcune finestre che si affacciano su un lastrico - molto grande, che risulta di proprietà di due negozi sottostanti. Il lastrico risulta chiuso su tutte le

14 quattro parti dalle pareti dei palazzi contigui, le finestre del mio appartamento e di quello di fianco hanno inferriate fisse e apribili. Poichè nessuno provvede alla pulizia di questo lastrico/cortile, lo stesso si riduce in una discarica raccogliendo vari oggetti che cadono dagli appartamenti soprastanti e la situazione è aggravata dal fatto che da un terrazzo di un palazzo attiguo sporge un bellissimo glicine, che purtroppo specialmente in autunno lascia cadere le foglie in questo grande "cavedio". Preciso che un negozio risulta avere la proprietà ma non ha alcuna possibilità di accedere al lastrico se non attraverso le finestre del mio appartamento o da quello di fianco. A chi spetta la pulizia di questo lastrico/cortile? Se i proprietari dei negozi non provvedono è possibile fare effettuare le pulizie dall'incaricato delle pulizie del condominio e addebitare loro le spese? Attualmente, per avere un affaccio decente provvedo io saltuariamente a mantenere un minimo di pulizia ma ovviamente non credo sia giusto continuare in questo modo. C. G. Non si può pretendere che il vicino provveda alla pulizia della propria unità immobiliare e delle relative pertinenze -qual è appunto il cavedio-, a meno che la sporcizia non dia luogo a una situazione di pericolo, per esempio sotto il profilo igienico. Nel caso di specie, però, responsabili della situazione lamentata dal lettore sono il proprietario del glicine e i condomini che lasciano cadere nel cavedio gli oggetti più disparati: sono questi, infatti, che previa autorizzazione dei proprietari del cavedio, dovrebbero attivarsi per la pulizia. ESALAZIONI BARBECUE Vivo in un condominio. Il mio coinquilino quasi tutte le domeniche fa il barbecue in terrazza recando cattivi odori sia in casa che alla biancheria stesa sulle terrazze? Posso fare qualcosa per tutelarmi ed evitare che tutto questo non accada? A. S.

15 Le esalazioni provenienti dal fondo del vicino devono essere sopportate se non superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c..; normale tollerabilità accertabile attraverso una consulenza tecnica. Considerato che il vicino accendo il barbecue soltanto la domenica (e neppure tutte), il lettore può stendere la biancheria nei giorni feriali, avendo cura di chiudere le finestre quando il vicino cucina sul balcone. RIPARTIZIONE SPESA SCAVO STRADALE In caso di scavi e successivo ripristino della sede stradale appartenente al condominio le quote vanno divise in millesimi o a testa? L. F. La spesa va ripartita in base ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo (primo comma art c.c.). LOCAZIONE CASA FAMILIARE L'assegnataria della casa coniugale può locare l'immobile per ragioni di necessità? G. G.

16 Il primo comma dell art. 155-quater c.c. stabilisce che il diritto al godimento della casa familiare viene meno qualora l assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio. PARCHEGGIO AUTOVETTURA ALIMENTATA A GPL Possono posteggiare le auto a GPL, nei box sotterranei di un grande complesso? F. F. Il paragrafo 10.6 del decreto del ministro dell'interno 1/2/1986 sulla sicurezza antincendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili stabilisce che il parcheggio di autoveicoli alimentati a gas avente densità superiore a quella dell'aria è consentito soltanto nei piani fuori terra, a condizione che non siano comunicanti con i piani interrati. Con successivo decreto 22/11/2002, lo stesso ministro ha stabilito che il parcheggio degli autoveicoli alimentati a gas di petrolio liquefatto con impianto dotato di sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE/ONU è consentito nei piani fuori terra e al primo piano interrato delle autorimesse, anche se organizzate su più piani interrati. Deve però trattarsi di autorimesse conformi al D.M. 1/2/1986. Nel caso, poi, di autorimesse soggette ai controlli di prevenzione incendi, è richiesto il rispetto delle procedure di cui al D.P.R. 12/1/1998, n. 37. RIFACIMENTO FACCIATA E ANIMALI Due domande:

17 1. l'assemblea di condominio ha deciso il rifacimento delle facciate. Io abito al piano terreno, ho un terrazzo tutt'attorno e, tramite una scaletta, accedo al mio giardino. Volevo sapere se è prevista un'indennità per occupazione del mio terrazzo con i ponteggi; 2. il gatto del mio vicino è libero notte e giorno, accede all'appartamento del suo proprietario tramite un'apertura nella finestra. per entrare ed uscire passa dal mio terrazzo e giardino, succede che spesso viene a fare i bisogni nel mio giardino. Siccome io ho un coniglietto nano che va in giardino, lo devo sempre seguire per paura che il gatto gli faccia del male essendo un predatore, inoltre ho paura anche che possa finire sulle feci del gatto. Come posso impedire al gatto di passare sul mio fondo? Ho già parlato con il mio vicino il quale mi ha detto che il suo gatto è abituato così. S. M. Per il Tribunale di Roma (sentenza del 10/12/2007) l'occupazione di spazi di proprietà esclusiva siti all'interno dell edificio condominiale, che si renda indispensabile per l'esecuzione di lavori di manutenzione e ristrutturazione alle parti comuni dell'edificio, non fa sorgere automaticamente, in capo al proprietario dei suddetti spazi, alcun diritto a percepire un indennizzo. Se però la presenza del ponteggio, magari per mesi, causa un danno alla proprietà esclusiva del condomino, questi ha diritto a un adeguata indennità, ai sensi del secondo comma dell art. 843 c.c. Quanto al gatto, il proprietario dell animale risponde dei danni da questo provocati a terzi, ai sensi dell art c.c., salvo non provi il caso fortuito: caso fortuito di certo non ravvisabile nel lasciare l animale libero di andare dove vuole. SPOSTAMENTO CONTATORE Sto ristrutturando casa e desidero spostare il contatore Enel attualmente nel vano scale condominiale, alloggiandolo in apposito vano tecnico sul muro di cinta. il muro ha la parte esterna rivolta verso una strada chiusa cui accedono altri residenti in fabbricati distinti dal mio.

18 Nel caso di diniego di autorizzazione da parte dei condomini /residenti nel mio palazzo ho in qualche modo diritto ad eseguire comunque il manufatto? A. D. M. Il contatore può essere alloggiato nel muro comune, nel rispetto dei limiti previsti dall art c.c.: non alterare la destinazione di questa parte comune e non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Se però il muro affaccia su una strada sulla quale il lettore non ha il diritto di passaggio, deve chiedere l autorizzazione ai proprietari di questa, formalizzando in caso affermativo la costituzione della relativa servitù. SMALTIMENTO ETERNIT Molti anni fa all incirca 30 - in un attico del mio palazzo sono state verandate una parte dei terrazzi privati con una struttura a copertura in eternit, i vecchi proprietari hanno tirato su dei muri ed intonacato il tutto - creando così delle vere e proprie stanze abusive con copertura sempre in eternit. In seguito - non so precisamente in che anno - i proprietari dei terrazzi hanno condonato le opere abusive. In occasione della sistemazione della facciata a chi spettano le spese di rifacimento dei tetti di queste stanze e di rimozione e smaltimento dell'eternit? Si possono considerare come lastrico solare? M. D. V. Sia lo smaltimento dell eternit che il rifacimento dei vani ricavati sulla terrazza sono a cura e spese del proprietario di questa.

19 INNALZAMENTO RETE Sono proprietario di un appartamento al piano terra in un condominio. Ho un giardino privato di proprietà confinante con quello del mio vicino. Questi giardini sono divisi da una rete alta circa un metro. Il mio vicino possiede un cane di grossa taglia che piu volte ha manifestato atteggiamenti aggressivi, avendo io una bimba di nove mesi vorrei far innalzare l'altezza di tale rete divisoria. A chi spetta l'onere di farlo? G. M. Se il muro è comune, la relativa spesa grava su entrambi i confinanti. Poiché, però, la modifica si rende necessaria a causa di una situazione di pericolo creata dal vicino, dovrebbe essere questi a farsi integrale carico della spesa, o quanto meno a prendere l iniziativa per l innalzamento della rete, per evitare di essere chiamato a rispondere di possibili e più o meno gravi danni provocati dall animale. RIPARAZIONE LUCERNARIO Abito in un condominio all'ultimo piano,in un appartamento mansardato con copertura a due falde, ho due lucernari,da tempo ogni qualvolta piove (da essi) mi entra acqua, l'amministratore ha prospettato due ipotesi : 1) cambiare il lucernari (hanno circa 10 anni); 2) Farli ispezionare da un tecnico capire da dove entra l'acqua e ripararli. In entrambe le soluzioni,le spese devo pagarle io oppure anche i lucernari fanno parte del condominio quindi pagamento distribuito a millesimi?

20 W. Se il lucernaio è stato realizzato con la costruzione dell edificio, è assimilabile al tetto e quindi condominiale. Se invece è stato realizzato dal proprietario esclusivo del sottotetto per dare aria e luce a questa unità immobiliare, è di sua proprietà. Per le spese di riparazione e sostituzione ci si regola di conseguenza. COIBENTAZIONE Abito in una casa bifamiliare, sto al 2 piano, al primo stanno dei parenti di mio marito. L'anno scorso abbiamo coibentato tutta la casa mettendo il cappotto e rifatto il tetto. Con l'occasione ho utilizzato il "Piano Casa" di R.Lombardia che mi consentiva di alzare, nel sottotetto, la parte di solaio di mia proprietà ricavandone una piccola mansarda.dal momento che i parenti di mio marito non hanno inteso ricavare nel loro sottotetto adibito a solaio nessuna mansarda poichè non interessati, ho acquistato dagli stessi i volumi allo scopo di ricavare qualche metro in più nella mansarda. Ho ottenuto regolare permesso di Costruire. Sul piano dove prima c'erano i solai (mio e degli altri coinquilini) ora c'è, quindi, la mansarda realizzata (con regolare porta di accesso) e la parte di solaio degli altri proprietari (con distinta porta di accesso). Il pianerottolo di accesso ai locali è in comune. A distanza di un anno abbiamo intrapreso i lavori per il rifacimento della scala di accesso alla mansarda ed al solaio. La scala preesistente, come da accordi intercorsi con gli altri "comproprietari" un anno fa, va ridisegnata con leggero ampliamento del pianerottolo al fine di consentire un accesso meno angusto alla mansarda. E qui arriva il dunque. Dobbiamo comprare i marmi per la scala e pianerottolo e i muratori/geometra dicono che bisogna stabilire la quota del pianerottolo. A loro avviso la quota del pianerottolo deve essere dettata dalla mansarda (di mia proprietà) che si trova a un livello leggermente più alto rispetto al solaio contiguo, considerando anche la futura pavimentazione che dovrà esservi messa, tenuto conto anche del terrazzino della mansarda ora al grezzo che dovrà essere finito e pavimentato, ma queste maestranze mi hanno anche riferito che i "parenti" proprietari del solaio attiguo alla mansarda, per il cui accesso verrà utilizzato lo stesso pianerottolo, non intendono spostare la quota del solaio di proprietà (che non ha al momento alcuna pavimentazione). In pratica, se la quota (o livello) del pavimento